當(dāng)涂縣水墨蘭庭項(xiàng)目商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)方案

實(shí)嘉·原創(chuàng)生活

7、8月份營(yíng)銷(xiāo)方案[水墨蘭庭工程商業(yè)局部營(yíng)銷(xiāo)方案]2025/3/191現(xiàn)狀1展望2定位3執(zhí)行4目錄2025/3/192引子——商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程——我們的課題——水墨蘭庭的商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)盈利模式——2025/3/193商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵：

是在前期的市場(chǎng)調(diào)研和工程定位上。

沒(méi)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研分析，不可能有正確的結(jié)果，就不可能對(duì)工程進(jìn)行科學(xué)的定位和規(guī)劃，更不可能會(huì)有工程操作的成功！市場(chǎng)調(diào)研工程定位商業(yè)規(guī)劃工程招商建筑設(shè)計(jì)工程建設(shè)工程銷(xiāo)售開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程2025/3/194我們的課題——“水墨蘭庭〞的商業(yè)水墨蘭庭——帶動(dòng)新城版塊的龍頭，當(dāng)涂新城的核心區(qū)域2006年—2021年，經(jīng)過(guò)近3年的開(kāi)發(fā)，區(qū)域住宅已初具規(guī)模，商業(yè)剛剛啟動(dòng)因交通和商業(yè)配套的問(wèn)題，入住率還不高，未形成生活氣氛商業(yè)，是已經(jīng)擺在開(kāi)發(fā)商面前必須解決的課題——規(guī)劃中有近3萬(wàn)平米的商業(yè)產(chǎn)品，此問(wèn)題遲早都要解決假設(shè)生活配套不便利，會(huì)影響后期住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售時(shí)代超市20年租賃，商業(yè)價(jià)值未能完全表達(dá)水墨蘭庭和當(dāng)涂新城，都需要一個(gè)真正的商業(yè)中心！2025/3/195開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)來(lái)源招商銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)管理支撐點(diǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者后期經(jīng)營(yíng)與管理2025/3/196現(xiàn)狀12025/3/197工程情況工程區(qū)域——當(dāng)涂縣新城區(qū)工程占地——105畝(70000平方米),緊鄰政府新辦公區(qū)及大型市政公園;總建面積——96957平方米公交系統(tǒng)——目前有0路、202路公交路線(xiàn)將方案開(kāi)通。周邊配套——2個(gè)市政公園、1個(gè)幼兒園、1所小學(xué)、1個(gè)醫(yī)院、1個(gè)五星級(jí)酒店、2個(gè)大型購(gòu)物中心。2025/3/198工程區(qū)位——新城區(qū)本案2025/3/199工程情況——商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞——2.56萬(wàn)平商業(yè)總建筑面積2.56萬(wàn)平米，位于當(dāng)涂新城的商業(yè)中心。關(guān)鍵詞——1.6萬(wàn)平

根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃將有近1.6萬(wàn)平米的集中商業(yè)。關(guān)鍵詞——200米

商業(yè)街自西向東總長(zhǎng)達(dá)200多米，可精確至212米。關(guān)鍵詞——3條

根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，將有一條沿路商業(yè)街，一條內(nèi)街,一條沿公園特色商業(yè)街。2025/3/1910時(shí)代超市臨街商鋪商業(yè)步行街臨街商鋪2025/3/1911時(shí)代超市臨街商鋪商業(yè)步行街蘇果超市政府辦公區(qū)規(guī)劃市政公園農(nóng)工商超市臨街商鋪星級(jí)酒店2025/3/1912給我們的啟示區(qū)域開(kāi)展?jié)摿Α虡I(yè)集中地……根底設(shè)施完善……人口聚集地……這些原因都成就了水墨蘭庭的商業(yè)升值前景；同時(shí)存在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。2025/3/1913展望22025/3/1914當(dāng)涂向北——2025/3/1915北部新城區(qū)——北部新區(qū)含有：一個(gè)政務(wù)中心二個(gè)市政公園多個(gè)居住區(qū)連接老城區(qū)干道系統(tǒng)二個(gè)大型購(gòu)物中心工程位置——連接點(diǎn)核心2025/3/1916根據(jù)市政規(guī)劃，本工程所在位置與北部新城的關(guān)系是“核心〞的關(guān)系；政府的規(guī)劃定位決定了工程的輻射范圍；根據(jù)政府的規(guī)劃，北部新城是政府近期開(kāi)展的重點(diǎn)，而本工程所在的中心正是現(xiàn)階段的重點(diǎn)；本區(qū)域商業(yè)將會(huì)成為新城真正的商業(yè)中心。水墨蘭庭商業(yè)的價(jià)值——規(guī)劃定位2025/3/1917定位32025/3/1918優(yōu)勢(shì)〔S〕1、工程處于新城核心商圈，附近大商業(yè)密集，蘇果、規(guī)劃中大型商業(yè)等知名商場(chǎng)環(huán)繞；2、新區(qū)政府行政中心，行政辦公與商務(wù)消費(fèi)3、工程是一個(gè)綜合性的商業(yè)規(guī)劃，兼容了步行街、沿街店、大型超市的商業(yè)格局；4、中國(guó)品牌零售商時(shí)代超市強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐；5、位于當(dāng)涂新城開(kāi)展的中心區(qū)，商業(yè)潛力巨大；劣勢(shì)〔W〕1、區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)初期，城市配套缺少；2、整個(gè)工程臨主干道展示面不充分，弱化了街鋪價(jià)值點(diǎn)；3、新的市政公園在規(guī)劃中，尚未全面實(shí)施，人氣缺乏；4、地塊尚屬前期開(kāi)發(fā)階段，市場(chǎng)陌生；5、本縣整體經(jīng)濟(jì)不高，消費(fèi)能力受限；6、本區(qū)域商業(yè)以超市為主，其他商業(yè)業(yè)態(tài)均不成熟[工程SWOT分析]2025/3/1919[初步定位]工程是目前當(dāng)涂最大的商業(yè)工程，如何包裝這個(gè)商業(yè)街，采用新概念、新思維給予消費(fèi)者新的形象，在眾多在建和即將建設(shè)的類(lèi)似工程中脫穎而出將成為整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。因此，我們提出新城MALL這一商業(yè)形態(tài)打造當(dāng)涂第一流的商業(yè)街這條街應(yīng)當(dāng)是：以大型購(gòu)物主力店、大型賣(mài)場(chǎng)為核心的購(gòu)物、、休閑、娛樂(lè)為一體的主題式商業(yè)街2025/3/1920[工程商圈定位]特別說(shuō)明——商圈的屬性商業(yè)中心定位——以休閑化為主的商業(yè)中心〔休閑、娛樂(lè)、餐飲為主體〕；以購(gòu)物為主的商業(yè)中心以社區(qū)配套為主的商業(yè)中心以特殊功能、主題性、特色化為主的商業(yè)中心以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主的商業(yè)中心輻射區(qū)域定位——社區(qū)型區(qū)域型廣域形2025/3/1921[工程商圈定位]工程所在商圈定位——定性輻射區(qū)域商業(yè)定位功能性商業(yè)區(qū)域型以購(gòu)物及休閑化為主的商業(yè)中心2025/3/1922集中式商業(yè)群：大型購(gòu)物中心特色化商業(yè)街：大中型獨(dú)立商鋪+臨街小型商業(yè)[工程商業(yè)定位]商業(yè)局部商業(yè)定位——其商業(yè)是相互帶動(dòng)相互促進(jìn)的；通過(guò)定位與商業(yè)類(lèi)別不同形成差異化。2025/3/1923[工程功能定位]本工程商業(yè)面積為2.5萬(wàn)余平方米，其功能規(guī)劃的主要目的：一是增加工程價(jià)值；二是商業(yè)局部可以成為工程內(nèi)小環(huán)境的配套局部；三是集聚人氣。根據(jù)我司招商實(shí)力及多年商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，我司建議本工程商業(yè)局部按照以下兩種模式運(yùn)作。模式面積主力店模式16000平方米步行商業(yè)街9600平方米2025/3/1924[工程市場(chǎng)定位]本工程市場(chǎng)定位理解為當(dāng)涂未來(lái)中心、是整合品牌商業(yè)資源的，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的，超級(jí)復(fù)合式商業(yè)步行街,擁有當(dāng)涂最成規(guī)模的商業(yè)街。當(dāng)涂一站式購(gòu)物中心

2025/3/1925[工程定位依據(jù)]商業(yè)定位原那么：根據(jù)工程自身特點(diǎn)，發(fā)揮工程優(yōu)勢(shì)、躲避工程劣勢(shì)，由市場(chǎng)導(dǎo)向而填補(bǔ)商圈市場(chǎng)空白點(diǎn)，引導(dǎo)市場(chǎng)而激發(fā)潛在需求，改變商業(yè)格局。經(jīng)過(guò)前期競(jìng)爭(zhēng)分析，我們得出本案各方面競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)性策略，并進(jìn)而總結(jié)出本案的商業(yè)定位。競(jìng)爭(zhēng)策略：以商業(yè)空間的多元化與組合性區(qū)隔于其它物業(yè)，樹(shù)立唯一性；以符合商業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)區(qū)隔小型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的直接比照與競(jìng)爭(zhēng)，樹(shù)立前瞻的權(quán)威性；以一站式購(gòu)物休閑步行街的營(yíng)造樹(shù)立排他性。商業(yè)成立根底：以地段為開(kāi)展趨勢(shì)基點(diǎn)，充分整合周邊資源及發(fā)揮一些不可能轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì)資源〔如商業(yè)地段優(yōu)勢(shì)、新城規(guī)劃優(yōu)勢(shì)〕，并盡可能銜接與替代臨近街區(qū)及工程。2025/3/1926[業(yè)態(tài)選擇]本案的商業(yè)選擇在根本確定的定位情況下，可利用公開(kāi)對(duì)外發(fā)出招商通告，通過(guò)對(duì)應(yīng)征的意向商家的梳理，進(jìn)一步驗(yàn)證本案定位的可行性，為后續(xù)的調(diào)整提供市場(chǎng)依據(jù)，同時(shí)積累意向商家，做到工作、方案、執(zhí)行、管控等環(huán)節(jié)心里有數(shù)。項(xiàng)目市場(chǎng)依據(jù)可行性%休閑娛樂(lè)城當(dāng)涂很少有什么休閑消費(fèi)場(chǎng)所，但在選擇娛樂(lè)項(xiàng)目方面，應(yīng)注意當(dāng)涂的整體消費(fèi)能力，并且不能引進(jìn)與本案定位偏離的娛樂(lè)項(xiàng)目，建議引進(jìn)如量販?zhǔn)剑耍裕郑担捌放菩膶?zhuān)賣(mài)店當(dāng)涂很少有各種品牌鞋的專(zhuān)賣(mài)店，但是對(duì)于當(dāng)涂來(lái)講，有一定的消費(fèi)能力７０美食廣場(chǎng)、餐飲以當(dāng)涂人的消費(fèi)行為來(lái)看，當(dāng)涂人對(duì)吃比較看重，如本案能引入中大型餐飲，將能進(jìn)一步提升本案的商業(yè)氛圍，并可加以中低檔次各地風(fēng)味美食集合吸引購(gòu)物人氣８０大型超市雖然本案周邊以已有一家大型的購(gòu)物超市，但集中度越高生意會(huì)更為走旺，對(duì)其他超市形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。90時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)取廣義時(shí)尚，做噱頭與表現(xiàn)可以90富人沙龍當(dāng)涂很小，有錢(qián)人互相都認(rèn)識(shí)，從發(fā)展角度說(shuō)是需要一個(gè)綜合性的高尚私人俱樂(lè)部，可以考慮引入商業(yè)街用作噱頭可以健身當(dāng)涂目前沒(méi)有上檔次的健身館，作為未來(lái)發(fā)展需要有可行性，但還是比較適合引入商業(yè)街３０我們用以下表格來(lái)篩選進(jìn)入商業(yè)街的商業(yè)可行性。2025/3/1927[業(yè)態(tài)分布規(guī)劃]工程整體業(yè)態(tài)分布規(guī)劃圖：

C：家居、家飾、社區(qū)配套AAD：時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)E時(shí)代超市AA以A為代表的四個(gè)點(diǎn)進(jìn)行先期招商，從而為后期的銷(xiāo)售與招商提供有利的保障。業(yè)態(tài)以具有典型代表的休閑、餐飲為主B在A區(qū)塊順利招商之后及時(shí)跟進(jìn)，業(yè)態(tài)以特色餐飲、快餐、西餐為主C效勞于周邊的社區(qū)，提供便利效勞為主：如便利店、藥店、美容美發(fā)等D時(shí)尚動(dòng)感為主題，結(jié)合E區(qū)塊購(gòu)物所吸引的人氣，為年輕一族提供效勞，充分表達(dá)動(dòng)感活力、娛樂(lè)的主題，如：影院、KTV、電玩吧等B：特色休閑、餐飲、文娛街2025/3/1928[銷(xiāo)售方式選擇]1、主力店〔時(shí)代超市〕模式銷(xiāo)售方式：整體出租，產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售整體出租即一次性租出所有商業(yè)。然后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售將商業(yè)的價(jià)值全部表達(dá)。此模式為甲方建議2025/3/19291、主力店〔時(shí)代超市〕模式[銷(xiāo)售方式選擇]此模式銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)與回避

2025/3/19301、主力店〔時(shí)代超市〕模式[銷(xiāo)售方式選擇]〔2〕返租期滿(mǎn)后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)在返租期滿(mǎn)后，分割銷(xiāo)售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)將必然成為矛盾。開(kāi)展商在承租期滿(mǎn)后，從工程本身營(yíng)銷(xiāo)的角度看，其已經(jīng)完成了對(duì)業(yè)主的承諾。但與時(shí)代超市的租約并未完成，為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)值，開(kāi)展商需提前解決好這一問(wèn)題，不要為將來(lái)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)留下后遺癥。此模式銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)與回避

2025/3/19312、步行街模式[銷(xiāo)售方式選擇]2025/3/1932執(zhí)行42025/3/1933一、招商實(shí)施方案2025/3/193435符合業(yè)態(tài)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)當(dāng)涂區(qū)域知名品牌商戶(hù)全國(guó)連鎖品牌直營(yíng)店、加盟店全國(guó)連鎖餐飲、休閑、家居家飾餐飲、休閑、家居家飾、工藝品、電子產(chǎn)品精品百貨、社區(qū)綜合服務(wù)配套招商范圍2025/3/1936第三步驟流動(dòng)商戶(hù)招商第二步驟根底商戶(hù)招商根底商戶(hù)影響力和號(hào)召力不及主力商戶(hù)，但其面積需求相對(duì)較大，在物業(yè)整體之業(yè)態(tài)組合中必不可少；根底商戶(hù)租金往往是主力商戶(hù)的3~6倍，其租金總和是工程的主要利潤(rùn)來(lái)源。

核心主力店先行，輔助店隨后的原那么餐飲、休閑、零售工程優(yōu)先，輔助工程配套的原那么第一步驟主力商戶(hù)招商招商步驟2025/3/1937招商排期：根據(jù)實(shí)際情況，本工程商業(yè)物業(yè)招商主要目的是為工程提升知名度并保證商業(yè)物業(yè)的順利銷(xiāo)售。品牌培育啟動(dòng)市場(chǎng)完成主力店的意向簽訂，為項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)增加推廣賣(mài)點(diǎn)商戶(hù)開(kāi)業(yè)及持續(xù)銷(xiāo)售期主力商戶(hù)意向簽訂D區(qū)節(jié)點(diǎn)商戶(hù)意向簽訂及籌備主力店進(jìn)駐B、C區(qū)招商全面開(kāi)售主力商戶(hù)裝修期及開(kāi)售強(qiáng)銷(xiāo)期招商及籌備期持續(xù)銷(xiāo)售及招商品牌培育啟動(dòng)市場(chǎng)完成D區(qū)節(jié)點(diǎn)商戶(hù)意向簽訂，開(kāi)始D部分銷(xiāo)售籌備工作品牌塑造強(qiáng)勢(shì)入市住宅交付前1-3個(gè)月內(nèi)，簽訂主力店進(jìn)駐合同品牌維護(hù)持續(xù)銷(xiāo)售各項(xiàng)賣(mài)點(diǎn)展示，持續(xù)銷(xiāo)售、招商品牌提升促進(jìn)銷(xiāo)售主力店及基礎(chǔ)商戶(hù)的進(jìn)駐提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，各類(lèi)推廣活動(dòng)的開(kāi)展，廣告的發(fā)布，全面展開(kāi)銷(xiāo)售攻勢(shì)2025/3/1938二、宣傳造勢(shì)2025/3/1939[推廣名建議]命名原那么：區(qū)域輻射優(yōu)勢(shì)——建議工程案名突出本工程區(qū)域輻射性，強(qiáng)調(diào)本工程中心區(qū)地位優(yōu)勢(shì)。工程商業(yè)格局優(yōu)勢(shì)——強(qiáng)調(diào)集合購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、住宅及辦公等城市經(jīng)濟(jì)資源運(yùn)營(yíng)一體化的全新商業(yè)概念。2025/3/1940時(shí)代·中央廣場(chǎng)時(shí)代:時(shí)代超市，工程品牌主力店;中央:“商圈核心〞形象[推廣名建議]廣場(chǎng):是“城市名片〞、是“工程標(biāo)志〞，是“消遣之始〞。2025/3/1941[工程推廣語(yǔ)]新中心·首席一站式購(gòu)物公園2025/3/1942一、準(zhǔn)備期：市場(chǎng)形象導(dǎo)入、“顛覆傳統(tǒng)商業(yè)〞系列時(shí)代超市簽約儀式當(dāng)涂城市及商業(yè)開(kāi)展方向頂峰研討會(huì)連續(xù)12天顛覆系列新聞報(bào)導(dǎo)[階段性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)]2025/3/1943二、1期認(rèn)籌：市場(chǎng)形象深入、“英雄所見(jiàn)略同〞系列成立當(dāng)涂首個(gè)六星級(jí)商業(yè)效勞會(huì)其他主力店簽約儀式千萬(wàn)富翁XXX與你相約“時(shí)代中央廣場(chǎng)〞[階段性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)]2025/3/1944三、1期銷(xiāo)售：市場(chǎng)形象強(qiáng)化、“平安持續(xù)的升值驅(qū)動(dòng)力〞系列其他主力店簽約儀式工程現(xiàn)場(chǎng)推薦會(huì)時(shí)代超市購(gòu)物會(huì)員卡派送商場(chǎng)終身VIP卡限量派送[階段性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)]2025/3/1945造勢(shì)切入點(diǎn)：新中心、最好的購(gòu)物公園最好的購(gòu)物公園——大規(guī)模商業(yè)集中地主力店及次主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理新中心——政府規(guī)劃人口、住宅速增[宣傳造勢(shì)]2025/3/1946三、營(yíng)銷(xiāo)策略2025/3/1947[營(yíng)銷(xiāo)推廣思路]本案面臨的問(wèn)題：工程在集中投放期市場(chǎng)投放量較大，預(yù)期價(jià)格將高于區(qū)域其他在售商業(yè)工程；雖位處核心商圈，周邊商業(yè)卻剛剛啟動(dòng)欠缺商業(yè)氣氛，商家經(jīng)營(yíng)培育需一定周期；雖有品牌商家明確了進(jìn)駐意向，但同區(qū)域整體商業(yè)除超市外的其他業(yè)態(tài)商業(yè)氣氛差，存在一定的負(fù)面影響；區(qū)域內(nèi)將同期推出大型商業(yè)，其體量對(duì)本案有一定程度影響，并且分流本工程目標(biāo)客戶(hù)。2025/3/1948[營(yíng)銷(xiāo)策略]2025/3/1949策略１、招商先行策略招商先行，帶動(dòng)銷(xiāo)售。整體招商先行，發(fā)動(dòng)次主力店戰(zhàn)略，在銷(xiāo)售過(guò)程中將有號(hào)召力的商家分三批簽約，在不同銷(xiāo)售階段制造活動(dòng)熱點(diǎn)。第一次簽約主要迎合招商，啟動(dòng)市場(chǎng)；第二次簽約引發(fā)銷(xiāo)售認(rèn)籌；第三次簽約與開(kāi)盤(pán)一起整體將帶動(dòng)銷(xiāo)售、推進(jìn)招商。[工程推售策略]2025/3/1950策略２、分期銷(xiāo)售策略作為區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿性商業(yè)、本工程進(jìn)入市場(chǎng)需要形成搶購(gòu)氣氛，有利于后期難點(diǎn)鋪位的消化，建議一期推出鋪位選擇較易銷(xiāo)售鋪位。本工程商業(yè)體量較大、考慮到市場(chǎng)消化能力，原那么上建議分兩期推出，假設(shè)二期認(rèn)籌不理想那么將二期分批開(kāi)盤(pán)，有利于消化難點(diǎn)鋪位。[工程推售策略]2025/3/1951[工程推售策略]2025/3/1952策略４、集中銷(xiāo)售策略認(rèn)籌積累一定數(shù)量誠(chéng)意客戶(hù)、通過(guò)解籌集中銷(xiāo)售；解籌當(dāng)天按抽簽順序決定選鋪優(yōu)先順序；為了促進(jìn)早期就形成購(gòu)卡狂潮，在認(rèn)籌期不同時(shí)間段采取不同優(yōu)惠力度。一期開(kāi)盤(pán)前誠(chéng)意客戶(hù)積累800批以上。認(rèn)籌誠(chéng)意金5000元/張、認(rèn)籌期間按時(shí)間分段優(yōu)惠：2021年X月X日--2021年X月X日誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)客戶(hù)可享受3％額外優(yōu)惠折扣；2021年X月X日--2021年X月X日誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)客戶(hù)可享受2％額外優(yōu)惠折扣；2021年X月X日--2021年X月X日誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)客戶(hù)可享受1％額外優(yōu)惠折扣。2021年X月X日一期開(kāi)盤(pán)[工程推售策略]20