報(bào)告-柳州北雀路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告

“設(shè)計(jì)一座夢(mèng)幻城市容易，而要塑造一個(gè)活生生的城市卻煞費(fèi)思量。〞----美國(guó)簡(jiǎn)·雅各布斯?美國(guó)大城市的死與生?“設(shè)計(jì)房子就是送個(gè)禮物給希望生活常變常新的人們。〞------日本設(shè)計(jì)師西源遠(yuǎn)藤“讓我們安居的詩(shī)意的創(chuàng)造就是建筑。〞------德國(guó)存在主義大師海德格爾“下班后的生活決定個(gè)人的競(jìng)爭(zhēng)力〞----日本管理大師大前沿一寫(xiě)在報(bào)告正文前的思量地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！柳建·榮耀北雀路人居改變城市柳州北雀路工程定位及物業(yè)開(kāi)展建議報(bào)告TheReportsales&marketingOfStrategyOrientation戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄利潤(rùn)品牌土地價(jià)值最大化快速銷售同行稱道消費(fèi)者認(rèn)可品質(zhì)形象現(xiàn)實(shí)利益未來(lái)利益戰(zhàn)略目標(biāo)我們基于理解之上的目標(biāo)設(shè)定：戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄柳州

國(guó)家歷史文化名城，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市

俗稱龍城，位于中國(guó)廣西中部，一座具有2100多年歷史，以工業(yè)為主、綜合開(kāi)展的區(qū)域性中心城市，山水景觀獨(dú)特的歷史文化名城。全市轄六縣四區(qū)，總面積達(dá)18686平方公里，總?cè)丝?51.3萬(wàn)人，居住有漢、壯、苗、瑤、侗等48個(gè)民族。城市簡(jiǎn)介中國(guó)中西南地區(qū)的重要商品集散地，素有"桂中商埠"之稱。

中國(guó)西部的工業(yè)重鎮(zhèn)。以汽車、機(jī)械、輕工為三大支柱產(chǎn)業(yè)。

中國(guó)中西南地區(qū)的交通樞紐，是中國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一。

城市簡(jiǎn)介開(kāi)展規(guī)劃工業(yè)要生態(tài)城市要宜居

2007年，年初提出的“綠色指標(biāo)〞如期實(shí)現(xiàn)，單位生產(chǎn)能耗下降4．5%，主要污染物排放總量減少10%以上?？諝赓|(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)已達(dá)351天，優(yōu)良率96.2％。柳州的“碧水藍(lán)天〞工程成效顯著。市區(qū)面積658平方公里，總?cè)丝?86.1萬(wàn)人。城市建成區(qū)面積90.78平方公里，城市核心區(qū)人口接近100萬(wàn)人，接近于特大城市的人口標(biāo)準(zhǔn)〔特大城市——是指城市市區(qū)人口超過(guò)100萬(wàn)人〕。根據(jù)廣西“十一五〞規(guī)劃，柳州城市建成區(qū)面積126平方公里以上，人口125萬(wàn)人左右。城市開(kāi)展空間外拓，房地產(chǎn)開(kāi)展空間巨大柳州市2004-2021年重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域河?xùn)|新區(qū)

傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)

舊機(jī)場(chǎng)區(qū)域

陽(yáng)和新區(qū)古亭片區(qū)

開(kāi)展規(guī)劃依托完善的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，為城市開(kāi)展建設(shè)提速柳州交通開(kāi)展的總目標(biāo)是：構(gòu)建一個(gè)與土地利用相結(jié)合、各種交通方式協(xié)調(diào)開(kāi)展的內(nèi)外一體的現(xiàn)代化交通體系，以快捷、高效、平安、綠色的交通效勞適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的交通需求，全面提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。三大交通系統(tǒng)：建成一個(gè)“水陸空〞三位一體的對(duì)外交通運(yùn)輸系統(tǒng)。建成一個(gè)高質(zhì)的城市客運(yùn)效勞系統(tǒng)。建成一個(gè)協(xié)調(diào)的城市交通智能化管理系統(tǒng)。開(kāi)展規(guī)劃良好的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展態(tài)勢(shì)為柳州房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展奠定良好根底。從上表可以看出，柳州近年來(lái)整體經(jīng)濟(jì)得到快速開(kāi)展。2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值738．8億元，增長(zhǎng)16．5%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值20000元，增長(zhǎng)25％，財(cái)政收入首次突破百億元大關(guān)，達(dá)116.4億元，增長(zhǎng)22．3%，，工業(yè)總產(chǎn)值為1390億元，增長(zhǎng)22.55％。良好的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展態(tài)勢(shì)為柳州房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展提供了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境柳州做為工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)一直是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?007年工業(yè)總產(chǎn)值首次到達(dá)1300億元。全市工業(yè)產(chǎn)值過(guò)億元工業(yè)企業(yè)首次突破100家。同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)也開(kāi)展迅速，2007年增長(zhǎng)了12.9％。經(jīng)濟(jì)環(huán)境柳州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持又好又快的開(kāi)展態(tài)勢(shì)上述數(shù)據(jù)說(shuō)明，柳州市改革開(kāi)展的成果變成了老百姓的實(shí)惠。隨著企業(yè)的開(kāi)展，工人的工資增加了，農(nóng)民的收入了增加了。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)16.9％，農(nóng)民人均純收入第一次超過(guò)3000元，達(dá)3390元，增長(zhǎng)16.4%。同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額強(qiáng)勁增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率達(dá)21％。柳州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持又好又快的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境2007年柳北區(qū)按照“建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、打造特色柳北〞的開(kāi)展戰(zhàn)略，貫徹“工業(yè)立區(qū)、強(qiáng)區(qū)富民〞的總體開(kāi)展思路，一年來(lái)以工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)為引領(lǐng)，以招商引資為突破口，著力扶優(yōu)扶強(qiáng)，使轄區(qū)保持了又好又快開(kāi)展勢(shì)頭。

2007年，該區(qū)已完成生產(chǎn)總值30.74億元，其中一產(chǎn)增加值3.64億元，工業(yè)增加值11.8億元，三產(chǎn)增加值15.3億元，分別完成年度方案任務(wù)的111.01%、108.75%、116.26%和107.75%；財(cái)政收入達(dá)6.85億元，與上年同比增長(zhǎng)28.75%。經(jīng)濟(jì)環(huán)境“特色柳北〞經(jīng)濟(jì)建設(shè)傳捷報(bào)柳州城市經(jīng)濟(jì)總結(jié)從各個(gè)細(xì)分的經(jīng)濟(jì)要素開(kāi)展?fàn)顟B(tài)分析，柳州整體經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，良好的開(kāi)展態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展奠定了堅(jiān)實(shí)根底。隨著經(jīng)濟(jì)能力的提高，消費(fèi)信心的增強(qiáng)，城市居民對(duì)住房需求增加或提出更高的要求，未來(lái)住房消費(fèi)將會(huì)持續(xù)增加。經(jīng)濟(jì)環(huán)境戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄柳州房地產(chǎn)開(kāi)展歷程宿舍90年代之前單位分配戶型統(tǒng)一90年代開(kāi)始市場(chǎng)交易與福利、微利等形式，仍以企業(yè)內(nèi)部集資等傳統(tǒng)形式來(lái)解決居住問(wèn)題。戶型單一商品房90年代末市場(chǎng)交易戶型變化(廳、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)、朝向)出現(xiàn)初級(jí)水平物業(yè)管理住宅小區(qū)2001年起市場(chǎng)交易出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)、幼兒園等配套封閉式管理物業(yè)管理水平較一般封閉小區(qū)主題社區(qū)2005年開(kāi)始市場(chǎng)交易社區(qū)配套戶型創(chuàng)新封閉式管理人性化效勞社區(qū)中心園林景觀重視社區(qū)居住文化配套市場(chǎng)分析柳州房地產(chǎn)開(kāi)展階段判斷房地產(chǎn)開(kāi)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展階段啟動(dòng)期發(fā)展期快速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2007年柳州市人均GDP20000元〔約2400美元〕柳州市房地產(chǎn)開(kāi)展處于啟動(dòng)期，超速開(kāi)展，產(chǎn)品以單純數(shù)量型增長(zhǎng)，但已經(jīng)開(kāi)始注重產(chǎn)品品質(zhì)。GDP與房地產(chǎn)開(kāi)展模式GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展由上表可知，2007年柳州的GDP達(dá)16％，因此柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于高速開(kāi)展時(shí)期。市場(chǎng)分析住宅銷售價(jià)格柳州市商品房?jī)r(jià)格水平呈逐年上漲趨勢(shì)01500200025002004200520062007200318501922207023002800單位：元/㎡2007年柳州住宅銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)18％，受土地價(jià)格上漲的影響以及開(kāi)發(fā)工程品質(zhì)不斷地提高，預(yù)計(jì)2021柳州房地產(chǎn)整體價(jià)格將會(huì)突破3300元/平方米。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析年尾滑坡緩行進(jìn)入2007年底，特別在樓盤放量大增的11月，商品房交易量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，此前急速行駛的樓市開(kāi)發(fā)進(jìn)程，出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。11月份，柳州市推出的新盤超過(guò)10家，包括尾盤和此前在售的樓盤，當(dāng)月推向市場(chǎng)的商品房超過(guò)上千套。但從市場(chǎng)反響信息說(shuō)明，雖然當(dāng)?shù)厣唐贩吭趦r(jià)格上仍在原有根底上小幅度波動(dòng)，但當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售明顯萎縮已是不爭(zhēng)事實(shí)，日成交量在50套左右徘徊，與10月日成交量近500套的最高“業(yè)績(jī)〞相比，差距不言而喻。市場(chǎng)分析2007年柳州市房地產(chǎn)開(kāi)展概況1、總體市場(chǎng)：市場(chǎng)處于高速開(kāi)展階段，開(kāi)發(fā)量猛增。

2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：由于柳州市房地產(chǎn)仍存在較大利潤(rùn)空間，吸引了許多其它行業(yè)的資金以及外地房開(kāi)公司的進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較劇烈。

3、一級(jí)市場(chǎng)：土地價(jià)格上漲迅速。

4、品質(zhì)提升：目前柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于提升階段，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與素質(zhì)，還是購(gòu)房者的素質(zhì)。多數(shù)購(gòu)置者都對(duì)樓盤品質(zhì)有一定的要求。

5、主體客戶：目前柳州市購(gòu)房者還是以企業(yè)單位職工為主，其次是部份有較大灰色收入的政府官員、企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)以及私營(yíng)業(yè)主，再加上小部份來(lái)柳工作及做生意的外地人。市場(chǎng)分析2007年柳州市房地產(chǎn)開(kāi)展概況市場(chǎng)分析柳州2021年住房建設(shè)方案2021年住房建設(shè)方案、內(nèi)容包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案、新增建設(shè)用地方案、土地儲(chǔ)藏住宅用地方案、經(jīng)濟(jì)適用住房廉租房建設(shè)方案等。今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程共88項(xiàng)，總用地293.65萬(wàn)平方米，總建筑面積617.35萬(wàn)平方米，年度施工面積270.04平方米，如續(xù)建的陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、柳北文化商業(yè)廣場(chǎng)、濱江世紀(jì)城、南亞·名邸、在水一方等樓盤。還有一些位于市中心的單體高層大廈，以及散布在城市各處的新開(kāi)發(fā)小區(qū)，其中以河?xùn)|、舊機(jī)場(chǎng)的新工程較多。保障性住房總用地面積36.95萬(wàn)平方米，總建筑面積63.15萬(wàn)平方米，年度施工面積63.15萬(wàn)平方米。新增用地11宗，總用面積354.32畝，土地儲(chǔ)藏住宅用地19宗，供地面積1353.58畝，出讓面積1047.66畝。市場(chǎng)分析【我司預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)的形勢(shì)】市場(chǎng)分析柳州區(qū)位圖

根據(jù)2004年6月18日，柳州市十一屆人大常委會(huì)第27次會(huì)議審議并通過(guò)了?柳州市城市總體規(guī)劃〔2004-2021年〕?中提出，柳州將建成現(xiàn)代化工業(yè)花園城市，形成廣西中心城市之一，西南地區(qū)交通樞紐及重要工業(yè)城市，山水風(fēng)貌獨(dú)特的歷史文化名城。在未來(lái)幾年里，柳州將主要向東北方向拓展，使城市的總體布局形成5個(gè)中心城區(qū)〔柳東、柳南、柳西、柳北、城中〕，2個(gè)外圍〔沙塘和陽(yáng)和〕，2個(gè)風(fēng)景區(qū)〔三門江和大龍?zhí)丁?。柳北區(qū)：潭中路以北，柳江為界；柳南區(qū)：柳江以南，南站路以東，屏山大道〔西江路〕以南；柳西區(qū)：柳江以西，南站路以北；河?xùn)|區(qū)：柳江以東，西江路以北；城中區(qū)：潭中路以南，柳江為界。市場(chǎng)分析分區(qū)柳北柳南柳西河?xùn)|城中片區(qū)功能工業(yè)區(qū)(大企業(yè))、住宅住宅、商貿(mào)(個(gè)體為主)住宅、工業(yè)、鐵路、機(jī)械行政中心、城市生活中央?yún)^(qū)商業(yè)、金融、文化、生活便利程度中等成熟社區(qū)，配套齊全，交通有待改善。較高老城區(qū),配套設(shè)施形成一定規(guī)模。較低大型生活住宅區(qū)。生活配套,交通還在完善中較低做為還在發(fā)展中的新區(qū)，生活配套尚未完善。高商業(yè)文化中心、配套齊全,交通便利.居住環(huán)境一般區(qū)域內(nèi)西北部受工業(yè)影響,污染較嚴(yán)重,東部沿江環(huán)境好中等人員構(gòu)成混雜,北部為老城區(qū)，商貿(mào)為主,較擁擠較好居住氛圍重,生活不夠便利，建設(shè)有待時(shí)日好起點(diǎn)高,環(huán)境好，生活配套逐漸形成氣候較好居住條件便利,沿江環(huán)境好,中心區(qū)較擁擠客戶群中低端、區(qū)域性為主以周邊企業(yè)居民為主,白領(lǐng)中端、區(qū)域性為主工薪階層,商戶,原居民中低端，區(qū)域性為主區(qū)內(nèi)企業(yè)員工高端、最廣面向全市,高新人員,白領(lǐng),機(jī)關(guān)中高端、較廣面向全市,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)價(jià)值點(diǎn)大企業(yè)資源、雀山公園、區(qū)內(nèi)污染正在積極整治飛鵝路商圈、魚(yú)馬公園、舊機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)柳南區(qū)政府遷移、雙沖橋通車新行政生活中心、各名校落戶其中、空氣好，馬鹿山公園柳江、商業(yè)、交通片區(qū)定位新崛起的住宅區(qū)商業(yè)繁華、生活便利的傳統(tǒng)住宅區(qū)企業(yè)生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)、主題大型住宅區(qū)未來(lái)行政中心、大型高尚社區(qū)生活成熟度高的城市心臟發(fā)展?jié)摿^大北雀路，白沙路改造中等老城區(qū),物業(yè)檔次較難提升中等受片區(qū)功能限制很大新開(kāi)發(fā)區(qū),未來(lái)城市中心中等范圍有限,以商業(yè)為主認(rèn)同度中等中等一般很高高樣點(diǎn)樓盤康城、桂景灣、冠亞藍(lán)灣國(guó)際陽(yáng)光花園.紫荊花園.華韻上城.金河灣、金綠洲陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、東郡.清華坊.華林君邸友誼國(guó)際.地王大廈.區(qū)域房地產(chǎn)板塊功能描述市場(chǎng)分析1、城中區(qū)：目前該區(qū)域多為小高層和高層。其中大局部定位為公寓和辦公樓，公寓面積在35-75㎡左右，價(jià)格為3800-5500元/㎡；商鋪面積在20-100㎡左右，價(jià)格30000-50000元/㎡左右。2、柳南區(qū),該區(qū)域分三個(gè)板塊：飛鵝板塊、舊機(jī)場(chǎng)板塊以及魚(yú)峰板塊

飛鵝板塊：該路段以商鋪和高層為主。高層主力戶型為面積在130-160㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格為3600—5800元/㎡；商鋪面積在10-50㎡左右，價(jià)格為15000—30000元/㎡。

舊機(jī)場(chǎng)板塊：該板塊主要為多層和小高層。主力戶型為110-120㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格為2200—2800元/㎡,造成該板塊價(jià)位較低的原因是：板塊周邊環(huán)境治安較亂，周邊商業(yè)圈不夠成熟。

魚(yú)峰板塊：目前該區(qū)域的住宅在售工程主要集中在柳石路、燎原路、及榮軍路，該板塊主要為多層和小高層。主力戶型為108-120的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，住宅均價(jià)為3300-4300元/㎡。柳州市房地產(chǎn)片區(qū)產(chǎn)品特征及價(jià)格分析市場(chǎng)分析3、柳西板塊：該板塊主要以公寓和高層為主的樓盤。公寓面積在50㎡左右，價(jià)格為：3200元/㎡左右；高層主力戶型為120㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在3100元/㎡左右。

4、河?xùn)|區(qū)：該板塊主要以公寓和高層為主的樓盤。公寓面積在40-65㎡左右，價(jià)格為：4200-5000元/㎡左右；高層主力戶型為120-160㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在3800-6000元/㎡。5、柳北區(qū)：目前該區(qū)域的住宅以多層、小高層和高層為主。主力戶型為110-130㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在3100-3500元/㎡。柳州市房地產(chǎn)片區(qū)產(chǎn)品特征及價(jià)格分析市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重要結(jié)論

市場(chǎng)格局清晰板塊水平清楚東部板塊開(kāi)展為主力，向東北開(kāi)展為推動(dòng)重點(diǎn)，北部板塊郊區(qū)化進(jìn)程快速拓展，南部樓市處于調(diào)整開(kāi)展階段。河?xùn)|板塊、舊飛機(jī)場(chǎng)板塊成市場(chǎng)主力開(kāi)展板塊。區(qū)域樓盤競(jìng)爭(zhēng)層面日趨廣泛

在地域上，一方面，別具特色的高品質(zhì)樓盤而今那么在各區(qū)域全面開(kāi)花，形成相抗衡之勢(shì)；另一方面，地域上的傳統(tǒng)中心正發(fā)生分化，在向新區(qū)推進(jìn)過(guò)程中，在各區(qū)又相應(yīng)形成分中心。在產(chǎn)品線上，規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)多樣化，在中檔高質(zhì)、高價(jià)高質(zhì)、低價(jià)適質(zhì)方面競(jìng)相出彩。在開(kāi)發(fā)方面，除品牌競(jìng)爭(zhēng)外，各樓盤在開(kāi)發(fā)理念，園林環(huán)境，物業(yè)管理等方面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，并紛紛營(yíng)造獨(dú)有亮點(diǎn)。市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析重要結(jié)論

板塊競(jìng)爭(zhēng)各具特色品牌開(kāi)發(fā)商獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷板塊間競(jìng)爭(zhēng)那么各具特色，注重板塊資源的利用。如河?xùn)|兩岸的樓盤，那么借湖造景，打“景觀牌〞，北部板塊那么著重利用本區(qū)人文資源與周邊環(huán)境，結(jié)合較低的地價(jià)向社區(qū)開(kāi)發(fā)，南部樓盤那么結(jié)合本區(qū)消費(fèi)實(shí)力與環(huán)境劣勢(shì)注重開(kāi)發(fā)價(jià)優(yōu)價(jià)適的針對(duì)性樓盤，追求園區(qū)環(huán)境的精心打造與適宜的中低價(jià)位；中部板塊那么配合本區(qū)的核心代表形象，充分發(fā)揮交通、配套、消費(fèi)力、人氣等資源優(yōu)勢(shì)，著重在品質(zhì)、價(jià)格上追求“高檔〞；東部地區(qū)，那么發(fā)揮環(huán)境旅游資源以及地域廣闊、近期規(guī)劃利好因素，訴求規(guī)模與未來(lái)升值前景與價(jià)格等。各板塊消費(fèi)者需求差異化各板塊消費(fèi)者由于職業(yè)背景、收入水平、所在區(qū)域差異，造成其消費(fèi)需求有一定不同。柳北區(qū)居民由于收入不高，那么傾向于本區(qū)與鄰近區(qū)的中低價(jià)位樓盤，一局部中高收入的雙職工家庭與富有階層，那么進(jìn)入河?xùn)|板塊一帶消費(fèi)。市場(chǎng)分析柳北片區(qū)概述柳北區(qū)位于柳州北面，轄區(qū)人口36.31萬(wàn)，是柳州市人口最多，工業(yè)最集中的地區(qū)。該區(qū)域原來(lái)與市中心交通聯(lián)系就比較便利，潭中高架橋的建成與開(kāi)通，使其交通優(yōu)勢(shì)越發(fā)突顯。市場(chǎng)分析柳北區(qū)是柳州冶金、機(jī)械、電力、化學(xué)、紡織及糧油加工工業(yè)的重要基地。柳北區(qū)房地產(chǎn)目前已形成了雅儒路－北雀路板塊、躍進(jìn)路板塊和白沙板塊：雅儒路－北雀路板塊

雅儒路－北雀路由于具備柳江資源且距離市中心較近，離市中心缺乏2公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，生活配套成熟，是生活、居住的最正確選擇。其中以協(xié)和康城、桂景灣〔水天一〕具有一定的影響力。

躍進(jìn)路板塊

1998年躍進(jìn)路上出現(xiàn)了第一個(gè)小樓盤：深寶花園〔臨街商住樓〕，隨著1999－2001年躍進(jìn)路的改造擴(kuò)寬與潭中高架橋的建設(shè)與開(kāi)通，同時(shí)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，躍進(jìn)路一帶的企業(yè)逐步破產(chǎn)和倒閉，使這一帶成為商品房住宅開(kāi)發(fā)的理想?yún)^(qū)域，于是2001年后陸續(xù)出現(xiàn)了景繡園、世博豪庭、歐雅城市廣場(chǎng)、三豐名園、水榭花都、冠亞·尚成國(guó)際等樓盤。

白沙路由于白沙路的改造和擴(kuò)寬，道路兩邊的經(jīng)編廠等廠礦都進(jìn)行了改制，“臨江、沒(méi)有污染源〞讓北雀路成為這兩年宜居的熱點(diǎn)開(kāi)展板塊。目前樓盤的數(shù)量較集中：冠亞·藍(lán)灣國(guó)際、信盧·維多利亞、錦繡香江、四季花城等高檔樓盤。柳北區(qū)市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)分析柳州改制企業(yè)職工危房改造工程即將啟動(dòng)首期啟動(dòng)柳北片試點(diǎn)工程改造要求提示：房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是：職工危房回遷戶型設(shè)計(jì)，要以滿足回遷要求為前提，建筑套內(nèi)面積原那么上以50—70平方米，最小戶型不小于40平方米，最大戶型不超過(guò)80平方米，回遷樓進(jìn)行簡(jiǎn)單室內(nèi)裝修，滿足居民進(jìn)住使用的根本要求。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析柳北區(qū)主力購(gòu)房群—柳鋼職工住房現(xiàn)狀據(jù)了解，柳鋼首批職工集資房坐落在鷓鴣江以北，原柳鋼修建部的土地上，共24棟。這批職工集資房于2021年5月份交房后，緊跟著也將啟動(dòng)原柳鋼留醫(yī)部、原柳州師范以及燎原路3個(gè)地方的柳鋼職工集資房的建設(shè)。雖然有了這些職工集資房方案，但仍有不少柳鋼職工在外購(gòu)置商品房。主要是他們覺(jué)得職工集資房有數(shù)量少、戶型偏小、地理位置偏遠(yuǎn)、配套部完善等硬件方面的缺乏。目前的柳鋼人居住狀況主要分為四大類：柳鋼房改房〔42%〕、職工集資房〔19%〕、商品房〔21%〕、租房及單位宿舍〔28%〕。隨著年輕柳鋼人不斷增加、大量28歲左右柳鋼人已步入結(jié)婚生子的年齡，加上越來(lái)越多的柳鋼老職工對(duì)現(xiàn)有居住狀況、居住品質(zhì)有了新的要求，住房消費(fèi)目前已經(jīng)成為柳鋼職工們最為關(guān)心的話題之一，近年不少柳鋼職工已經(jīng)呈現(xiàn)出到社區(qū)外購(gòu)置商品房的趨勢(shì)。資料來(lái)源：柳鋼下屬的非鋼集團(tuán)柳北區(qū)樓盤分布圖本案工程地塊處于柳州市舊城區(qū)柳北板塊中，南北方向坐落于柳北區(qū)的核心居住區(qū)〔北雀路板塊〕。工程在微觀區(qū)位上處于區(qū)域內(nèi)北雀路、桃源路的交匯點(diǎn)，交通資源優(yōu)勢(shì)突出。加上工程地塊周邊完善的生活配套，使工程在地塊資源方面具有了先天性的優(yōu)勢(shì)。北雀路板塊代表樓盤：康城、水天一洲北雀路板塊重點(diǎn)在售樓盤：中房·金茂園、望泰·北城華府半島·中央公園、水天一洲重點(diǎn)項(xiàng)目分析水天一洲規(guī)模占地230畝，總建筑面積26000㎡產(chǎn)品形式多層、小高層、高層、疊拼別墅、商鋪價(jià)格一期1800，二期2500，三期2800，目前均價(jià)3200，價(jià)格漲幅77％。戶型面積一房一廳40-50㎡，二房一廳55-91㎡，三房二廳104-124㎡，樓中樓142-163㎡樓盤特色南臨柳江鷂鷹洲，有1215米長(zhǎng)的沿江路，配套齊全的大型水岸社區(qū)、戶型設(shè)計(jì)貼近區(qū)域消費(fèi)者的居住特點(diǎn)。配套小區(qū)菜市場(chǎng)、老鄰居超市、第四人民醫(yī)院附院、黃村派出所、桂中大藥房、游泳池、幼兒園銷售率73％客戶特征區(qū)域內(nèi)銷型客戶為主，多為購(gòu)房自住的首次置業(yè)者。主要是周邊柳鋼、柳化、區(qū)三建等企業(yè)職工。北雀路上少有的臨江大型樓盤，戶型面積以均中小面積為主，客戶群以中低端為主。102㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)74㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)重點(diǎn)項(xiàng)目分析用“1/4的土地種房子，3/4的土地建公園〞炒作密度低的賣點(diǎn)規(guī)模占地面積97畝，總建筑面積10萬(wàn)平方米產(chǎn)品形式分期開(kāi)發(fā)，由多層和小高層組成價(jià)格一期均價(jià)2900元二期均價(jià)3100元戶型面積二房二廳70-88㎡、三房二廳90-110㎡，樓中樓98-200㎡樓盤特色手工堆坡的造景手法，打造小區(qū)多層次景觀視覺(jué)配套在小區(qū)內(nèi)設(shè)有青少年、老年活動(dòng)中心、幼兒園、半場(chǎng)籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)以及環(huán)繞小區(qū)的健康步道等，交通52、67、77、38路直達(dá)銷售率53％客戶特征廠礦企業(yè)職工，周邊的居民望泰·北城華府104㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)71㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)重點(diǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目分析規(guī)模占地面積56500.85平方米，總建筑面積143803平方米產(chǎn)品形式東北部為8棟中高層住宅；南面主要為5棟6層半多層住宅價(jià)格預(yù)計(jì)3800元/㎡開(kāi)盤戶型面積主要以110-120㎡的三房為主樓盤特色與柳江相近，高點(diǎn)的樓層可觀江景。有柳北區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一個(gè)高級(jí)會(huì)所配套配套有臨街商鋪、會(huì)所、游泳池、社區(qū)幼兒園等.現(xiàn)會(huì)所即將建成開(kāi)放.銷售率預(yù)計(jì)2008年5月推出市場(chǎng)客戶特征柳北區(qū)高端客戶，二次置業(yè)者半島·中央花園項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖柳北區(qū)的一個(gè)高端樓盤，周邊生活配套齊全，進(jìn)出市中心只需5分鐘車程。是柳北區(qū)容積率〔2.5〕最高的工程。1500平方米的高級(jí)會(huì)所，引入濃郁熱帶海洋和島嶼文化語(yǔ)言和手法，使會(huì)所四面環(huán)水，遠(yuǎn)望有如水中的島嶼，會(huì)所墻體以簡(jiǎn)約手法用通透玻璃精心打造，表達(dá)出建筑本身的美感。預(yù)計(jì)會(huì)成為樓盤的一大賣點(diǎn)。重點(diǎn)項(xiàng)目分析中房·金茂園——由于地塊鄰近，目標(biāo)客戶群一致，該工程將會(huì)成為本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。規(guī)模占地面積6.93公頃，總建筑面積147000㎡產(chǎn)品形式均為多層和小高層價(jià)格預(yù)計(jì)3200元/㎡戶型面積二房一廳81-87㎡，三房二廳110-131㎡，四房二廳140㎡，樓中樓184-218㎡樓盤特色客廳、主臥、其它臥室和陽(yáng)臺(tái)朝向內(nèi)院景觀?？偛季直M可能爭(zhēng)取南北向。各建筑均有良好的自然采光和通風(fēng)配套商鋪、幼兒園、會(huì)所、游泳池銷售率東面住宅基礎(chǔ)已出地面，08年5月份開(kāi)盤客戶特征區(qū)域內(nèi)銷型客戶為主，多為購(gòu)房自住的一次置業(yè)者。主要是周邊柳鋼、柳化、區(qū)三建等企業(yè)職工。東面地塊已開(kāi)工重點(diǎn)項(xiàng)目分析片區(qū)物業(yè)特征物業(yè)規(guī)?！?guī)模有大有小，周邊生活配套比較完善；物業(yè)檔次——綜合質(zhì)素一般，檔次中檔；產(chǎn)品形式——平面變化較為豐富，包括平層、錯(cuò)層、躍式、復(fù)式、疊加雙拼；戶型面積——以100—120㎡的三房為主，面積偏實(shí)用。高附價(jià)值和中小戶型產(chǎn)品較為稀缺；建筑形式——以多層和小高層為主；建筑風(fēng)格——現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，趨向簡(jiǎn)約、明快；銷售價(jià)格——從3000—3500元/m2，差幅不大，客戶群同質(zhì)性強(qiáng)；營(yíng)銷手法——開(kāi)始注重品牌效應(yīng)，走向?qū)I(yè)化營(yíng)銷道路；購(gòu)置群體——周邊企業(yè)職工、紅衛(wèi)鋼材市場(chǎng)及周邊其他個(gè)體私營(yíng)業(yè)主；品牌開(kāi)發(fā)——恒原佳、冠亞、柳鋼興佳、中房。市場(chǎng)啟示本工程處在生活配套成熟的柳北片區(qū)，應(yīng)借助區(qū)域完善的配套以及未來(lái)市場(chǎng)趨好，充分貼合該區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)，挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)，以先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，打造具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的差異化產(chǎn)品，躲避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)分析戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄工程市場(chǎng)消費(fèi)群體及購(gòu)置力調(diào)查分析據(jù)我司市場(chǎng)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得出以下分析：客戶分析工程市場(chǎng)消費(fèi)群體分析〔1〕消費(fèi)者的主要特征客戶分析〔2〕消費(fèi)者置業(yè)的次數(shù)客戶分析〔3〕消費(fèi)者購(gòu)房的目的點(diǎn)評(píng)：從圖中，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前柳北區(qū)購(gòu)置者購(gòu)置商品房主要的目的是用來(lái)長(zhǎng)期居住的〔占86.6%〕，以解決自身的居住問(wèn)題。這兩年來(lái)，城市建設(shè)力度不斷加強(qiáng)，舊城改造速度較快，拆遷戶數(shù)量也在不斷的增加，大量的拆遷戶從長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益出發(fā)，會(huì)選擇一些地段不是很好、小區(qū)環(huán)境一般，價(jià)格比較低的樓盤購(gòu)置房子，目的只是為了解決眼前的住房的問(wèn)題。一但他們安定下來(lái)，他們將會(huì)花更大的精力去挑選自己喜歡的房子，滿足自己改善生活質(zhì)量的目的。所以占4.5%的購(gòu)置者選擇了“臨時(shí)過(guò)度〞這一選項(xiàng)?？蛻舴治觥?〕消費(fèi)者的家庭收入情況點(diǎn)評(píng)：被調(diào)查者平均收入普遍趨于中等水平，根本集中在5萬(wàn)元左右的檔次區(qū)間。這也是目前柳北區(qū)樓盤購(gòu)房者最主要、最穩(wěn)定的構(gòu)成群體，也是柳北房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃向上開(kāi)展的主要支撐力量。客戶分析●工程市場(chǎng)消費(fèi)群體分析小結(jié)以上數(shù)據(jù)都是從本次調(diào)查來(lái)分析的，它有著柳北區(qū)購(gòu)房者所具有的自身區(qū)域特點(diǎn)：由于本工程所在區(qū)域的地處工業(yè)集中區(qū)，因此購(gòu)房者的年齡大都在27-47歲之間，職業(yè)大多是企業(yè)職工，個(gè)體戶、小私企主等，經(jīng)濟(jì)能力有限。在這個(gè)區(qū)域購(gòu)房者多數(shù)是一次置業(yè)人士。他們大都因?yàn)橄虢鉀Q自身的居住問(wèn)題，順帶提高生活品質(zhì)。該區(qū)域購(gòu)房者的購(gòu)房目的主要是為了長(zhǎng)久居住的。家庭年收入30000元左右和50000元左右是目前購(gòu)房者的最主要、最穩(wěn)定的構(gòu)成群體；客戶分析工程市場(chǎng)購(gòu)置力調(diào)查分析〔1〕戶型選擇點(diǎn)評(píng)：從人們長(zhǎng)期居住生活習(xí)慣以及居住空間使用率方面來(lái)說(shuō)，大多數(shù)的購(gòu)房者在選擇戶型時(shí)，有54%選擇了“三房?jī)蓮d〞。其中，以三房?jī)蓮d一衛(wèi)最受歡送，這也和該區(qū)域消費(fèi)群體務(wù)實(shí)的性格有關(guān)。同時(shí)，隨著購(gòu)房者年齡年輕化現(xiàn)象的出現(xiàn)，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶型越來(lái)越受到區(qū)域內(nèi)那些年輕、喜歡獨(dú)立、享受生活的購(gòu)房者的選擇〔占30%〕?？蛻舴治觥?〕住宅面積選擇點(diǎn)評(píng)：

消費(fèi)者理想的面積比例為：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶型面積在70-89㎡左右；三房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶型面積最好在90-109㎡以內(nèi)。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶型面積在110-129㎡左右?？蛻舴治觥?〕消費(fèi)者房?jī)r(jià)選擇點(diǎn)評(píng)：從調(diào)查的目的來(lái)看，85％的被調(diào)查者選擇自住。目前有50％的被調(diào)查者對(duì)住宅的心里價(jià)位在20萬(wàn)以內(nèi)，38％的被調(diào)查者的心里價(jià)位為20-40萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)水平還處于中等偏下的水平。

客戶分析〔4〕消費(fèi)者置業(yè)位置的選擇點(diǎn)評(píng)：對(duì)于地段的選擇，62％的被調(diào)查人群選擇了柳北，這說(shuō)明工作和生活的距離平衡成為選擇的關(guān)鍵。有35％的被調(diào)查人群選擇了河?xùn)|，是看好了河?xùn)|區(qū)環(huán)境、學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，但是不斷飆漲的房?jī)r(jià)，“東遷〞所帶來(lái)生活本錢的增加，以及目前該區(qū)域生活配套的相對(duì)缺乏，也會(huì)成為這些中端客戶需要權(quán)衡的因素。客戶分析〔5〕消費(fèi)者置業(yè)所考慮的因素點(diǎn)評(píng)：多數(shù)被調(diào)查者對(duì)柳北片區(qū)的各項(xiàng)配套非常滿意，菜市、超市、醫(yī)院、體育場(chǎng)、學(xué)校等等根本設(shè)施完備，出行也很方便，一般自行車、電動(dòng)車就能夠滿足出行要求。而且長(zhǎng)期生活在該片區(qū)，內(nèi)心歸屬感強(qiáng)烈。由此可見(jiàn)，居住環(huán)境習(xí)慣、周圍人群親和力、周邊配套完善三方面因素都在影響柳北片區(qū)住宅消費(fèi)人群的消費(fèi)方向，其中從潛在消費(fèi)人群調(diào)查分析來(lái)看，與工作地點(diǎn)距離近，戶型實(shí)用的住宅產(chǎn)品最受歡送。客戶分析通過(guò)以上的分析，可以得出柳北區(qū)消費(fèi)者所具有的普遍特征：目前眾多消費(fèi)者多項(xiàng)選擇擇面積為90—110平方米左右的三房，但也有一定數(shù)量的消費(fèi)群需求80平方米左右的兩房；距離工作地點(diǎn)近，戶型實(shí)用的住宅產(chǎn)品最受歡送；被調(diào)查者的心里價(jià)位為20-40萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)水平還處于中等偏下的水平；雖然柳北區(qū)仍然是人們購(gòu)房的重點(diǎn)選擇區(qū)域，但看好河?xùn)|新區(qū)環(huán)境、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的也占一定的比例?！窆こ淌袌?chǎng)購(gòu)置力調(diào)查分析小結(jié)客戶分析

●消費(fèi)者市場(chǎng)分析總結(jié)從這次調(diào)查不難看出，買方市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性消費(fèi)的階段，人群消費(fèi)習(xí)慣觀念已經(jīng)形成。市場(chǎng)的購(gòu)置需求是明顯的，現(xiàn)有的市場(chǎng)銷售價(jià)格增幅和消費(fèi)購(gòu)置力的提升根本一致。區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者對(duì)柳北片區(qū)的居住環(huán)境習(xí)慣認(rèn)可度較高，柳北片區(qū)住宅市場(chǎng)既存在市場(chǎng)切入契機(jī)，但也增加了市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)承接難度和壓力?？蛻舴治霰敬握{(diào)查問(wèn)卷客戶分析戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄工程區(qū)位：

工程位于的柳北板塊是目前柳州市工業(yè)開(kāi)展區(qū)域1.工程位置工程位于柳北北雀路西側(cè)，桃源路西南面，距離城中區(qū)大約20分鐘車程。2.區(qū)域印象工程處于工業(yè)興旺的柳北區(qū)域，屬北雀路板塊，區(qū)域生活配套成熟，周邊道路設(shè)施相當(dāng)完善，區(qū)域優(yōu)勢(shì)凸顯。本案工程分析工程用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件:中高密度的精品社區(qū)一期二期北雀路桃源路規(guī)化路工程用地分兩期開(kāi)發(fā)。本次籌劃主要先考慮一期的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)。一期呈東北-西南方向分布。原為柳建公司料場(chǎng)。一期總的凈用地面積為16882平方米，根據(jù)工程地塊實(shí)況和目前規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的容積率指標(biāo)測(cè)定本工程總建筑面積約為39500平方米。

本案未來(lái)規(guī)劃工程分析工程周邊環(huán)境：片區(qū)市政、醫(yī)療、文化教育配套完善，居住環(huán)境較好購(gòu)物市場(chǎng)：勝利市場(chǎng)、北雀市場(chǎng)、向陽(yáng)超市公園：雀兒山公園、長(zhǎng)林公園雀兒山公園醫(yī)院：區(qū)三建醫(yī)院、柳化醫(yī)院柳化醫(yī)院

學(xué)校：勝利一小、勝利二小、市第19中市第19中學(xué)北雀市場(chǎng)黃村派出所工程分析工程四至：周邊較復(fù)雜，視野開(kāi)闊，道路交通便利，本案未來(lái)規(guī)劃東北面東南面西南面西北面臨桃源路正面的一片菜地馬路對(duì)面住房工程邊界現(xiàn)況一工程邊界現(xiàn)況二柳建職工住宅云雀建筑鋼材廠工程目前進(jìn)出口工程邊界現(xiàn)況目前在出租的工程二期桂景灣正對(duì)面的北城華府臨柳化貨運(yùn)鐵路鳳糖生化公司桃源居電開(kāi)工具廠正面的一片菜地工程分析地塊現(xiàn)狀：

地塊完整，地勢(shì)平坦空曠，地塊上四圍有倉(cāng)庫(kù)和住宅等低矮建筑1、地塊的東北面是靠桃源路界內(nèi)主要是柳建職工的宿舍房〔1-3層低矮建筑〕。2、地塊的東南面為目前地塊入口，界內(nèi)為一層建筑。3、地塊的西南面靠鐵路，界內(nèi)主要是一層的住宅和倉(cāng)庫(kù)。工程分析進(jìn)入性：臨城市次干道，昭示性較弱，但交通便利，進(jìn)入性良好地塊東面是城市主干道北雀路；東北面為城市交通次干道桃源路；西南面那么與望泰·北城華府工程共用的規(guī)劃道路。工程一期交通通達(dá)性強(qiáng)，但是昭示效果較弱。桃源路路況北雀路路況北雀路進(jìn)入桃源路入口步行3分鐘即車站

本案未來(lái)規(guī)劃工程分析地塊資源條件綜合分析外部環(huán)境自身?xiàng)l件1、具有良好區(qū)域開(kāi)展環(huán)境隨著柳北片區(qū)開(kāi)展，輻射范圍擴(kuò)大，城市根底和交通建設(shè)為房地產(chǎn)工程的開(kāi)展提供良好的條件；工程區(qū)位價(jià)值凸顯；柳北片區(qū)商務(wù)、金融、市政、文化教育、醫(yī)療效勞設(shè)施更成熟的完善和開(kāi)展，將帶動(dòng)片區(qū)住宅市場(chǎng)的開(kāi)展；2、便利的交通條件地處北雀路、桃源路、紅碑路交匯處，從桃源路步行2分鐘即可到達(dá)北雀路主干道；交通通達(dá)性強(qiáng)。1、地塊規(guī)模較小，規(guī)劃空間有限；2、地塊完整純粹，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；3、地塊的昭示性較弱，但視野通透性良好。工程分析綜合分析區(qū)域環(huán)境：1、隨著白沙板塊輻射范圍的擴(kuò)大，以及開(kāi)發(fā)環(huán)境不斷完善，柳北逐漸形成柳州重要的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)；2、區(qū)內(nèi)集結(jié)大量中端工程，吸引眾多經(jīng)濟(jì)有限又想提高居住條件的置業(yè)者在此置業(yè)。自身?xiàng)l件：1、充分利用自身現(xiàn)有資源，營(yíng)造獨(dú)特的社區(qū)環(huán)境，提升工程附加值；2、合理的社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和具有前瞻性的工程定位是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的核心；3、工程規(guī)模小，打造具有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的保障。開(kāi)展要求：1、平衡開(kāi)發(fā)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的關(guān)鍵；2、產(chǎn)品差異化定位非常重要。工程分析工程總論地處柳北片區(qū)|桃源路北雀路交匯處|成熟開(kāi)展區(qū)域…市政設(shè)施完善|房地產(chǎn)市場(chǎng)向中端方向開(kāi)展…配套周全|生活氣氛濃郁…占地規(guī)模小|進(jìn)入性良好、昭示性較弱…視野開(kāi)闊|四周都是低矮建筑…工程分析SWOT分析的介定鑒于工程所處的市場(chǎng)、區(qū)域環(huán)境，以及地塊屬性和開(kāi)發(fā)要求。為清晰工程定位方向，我們運(yùn)用SWOT分析，對(duì)地塊進(jìn)行全方位的分析。工程分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weakness地處成熟的柳北生活圈，周邊生活配套完善；周邊房地產(chǎn)相繼開(kāi)發(fā)完成，帶動(dòng)本區(qū)域的居住氛圍；交通四通八達(dá)，十分便利；規(guī)模小，資金投入不太大，宜于操作。北面是柳化、火電廠，煙味、粉塵濃厚；西南面是柳化、火電廠的貨運(yùn)鐵路，存在一定噪音影響；地塊規(guī)模小，自身配套難以健全；目前周邊環(huán)境較差。機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)搶占機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)避免威脅大量的城市基礎(chǔ)和交通的建設(shè)為房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)和條件；大量的舊城改造和拆遷人為地使房屋需求量大增，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了很好的契機(jī)；區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新；充分利用地緣優(yōu)勢(shì)，有效整合地塊自身等資源，以打造項(xiàng)目差異化、特色化；充分提升項(xiàng)目品牌與形象；西南面臨鐵路，可通過(guò)建隔音墻和防震溝、加大與鐵道的距離、配備中空隔音玻璃的方法進(jìn)行處理，以降低噪音效果。抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，截流競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶；通過(guò)主題鮮明的形象及品質(zhì)打造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢(shì)，以弱化項(xiàng)目各種不利條件；合理的物業(yè)類型組合，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；選擇合適的銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，弱化柳化、火電廠發(fā)出的煙味、粉塵對(duì)銷售的影響；通過(guò)項(xiàng)目的整體展示，贏得市場(chǎng)美譽(yù)度和知名度，樹(shù)立企業(yè)品牌形象。威脅Threateness未來(lái)片區(qū)供應(yīng)量會(huì)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大；未來(lái)銀行按揭政策存在不確定因素；購(gòu)房者日益成熟，對(duì)市場(chǎng)要求日益提高；河?xùn)|整體區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)；中房項(xiàng)目是本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。本體著手、突出自我、差異化制勝工程分析工程分級(jí)次競(jìng)爭(zhēng)策略與中房工程直接競(jìng)爭(zhēng)中房工程優(yōu)勢(shì)：1、品牌開(kāi)發(fā)商；2、中房地塊比本地塊相對(duì)優(yōu)越。競(jìng)爭(zhēng)策略：1、充分發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以獨(dú)特的社區(qū)規(guī)劃和形象對(duì)抗，分流其客戶資源；2、與中房工程形成良性競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)片區(qū)共榮開(kāi)展的雙贏局面。與柳北片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)以極具親和力的形象、差異化產(chǎn)品吸引客戶。與其它片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)隨后期社區(qū)成熟和產(chǎn)品的展示，市場(chǎng)形象得以成功樹(shù)立，利用剛性價(jià)差，吸引其它區(qū)域外溢客戶。遠(yuǎn)期工程初期1.中房工程——直接競(jìng)爭(zhēng)2.柳北片區(qū)——差異化競(jìng)爭(zhēng)3.其它片區(qū)——性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)工程分析競(jìng)爭(zhēng)策略因中房工程與本工程地塊一街之隔，且先于本工程推出市場(chǎng)，是直接競(jìng)爭(zhēng)工程。同時(shí)未來(lái)與柳北片區(qū)工程競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加劇烈。因此在工程整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)需具有前瞻性、競(jìng)爭(zhēng)性，以此全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有效分流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶資源，吸引柳北片區(qū)其它工程的客戶。工程分析案例借鑒：協(xié)和·康城地理位置：位于柳北區(qū)北雀路28號(hào)；規(guī)模：占地面積142畝，總建筑面積約16.5萬(wàn)㎡，約1180套左右；價(jià)格：開(kāi)盤1450元/㎡〔2002年〕，收盤2650元/㎡〔含疊拼別墅〕。目前該小區(qū)二手房的價(jià)格在2500-3100元/㎡左右，且交易量活潑。銷售策略：分期推出，有利價(jià)格提升；提前展示，給客戶信心；亮點(diǎn)產(chǎn)品吸引市場(chǎng)工程分析案例適用性分析協(xié)和·康城與本工程相似點(diǎn)客觀條件區(qū)域：區(qū)域客戶認(rèn)可度高；客戶：柳北客戶為主；交通：離城市主干道較近；開(kāi)發(fā)目標(biāo)打造特色產(chǎn)品吸引市場(chǎng)；樹(shù)立市場(chǎng)形象，打造企業(yè)品牌。協(xié)和·康城是一個(gè)以多層為主，集多層、低密度住宅和電梯洋房于一體的風(fēng)情園林社區(qū)。整個(gè)小區(qū)戶型多是南北朝向，多數(shù)戶型設(shè)計(jì)了陽(yáng)光屋，在滿足根本居住的條件下，考慮到了居住的舒適度。工程園林景觀獨(dú)具特色，環(huán)境優(yōu)美，采用堆坡、分層次綠化等手法，讓住宅隱于靜謐的環(huán)境里，在柳北這個(gè)工業(yè)污染區(qū)真正打造出“離塵不離城〞的舒適居住氣氛。工程分析協(xié)和·康城的成功關(guān)鍵因素環(huán)境：景觀生動(dòng)有致,造就了具有生機(jī)與活力的居住氣氛；工程獨(dú)創(chuàng)坡地生活特色的鄉(xiāng)居環(huán)境。產(chǎn)品:康城的戶型設(shè)計(jì)上多考慮為居者最大可能的提高住宅的使用率；康城多個(gè)戶型設(shè)計(jì)了陽(yáng)光屋、贈(zèng)送一半面積的室內(nèi)游泳池，無(wú)不讓居者生活更創(chuàng)新，更愜意。物業(yè)：由協(xié)和公司旗下的廣西泓福物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。該公司在柳州是得到市場(chǎng)一致認(rèn)可的物業(yè)管理公司。效勞平安、細(xì)致、周到。小區(qū)內(nèi)沒(méi)有防盜網(wǎng)。營(yíng)銷:以產(chǎn)品創(chuàng)新，效勞提升作為營(yíng)銷的重要方向；情景感受的營(yíng)銷方式以及協(xié)和品牌的號(hào)召力；交通:便捷的城市主路為吸引其它區(qū)域客戶提供了支撐。工程分析協(xié)和康城的案例啟示——產(chǎn)品創(chuàng)新、效勞創(chuàng)新是實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的保障如何獲得客戶對(duì)工程價(jià)值的認(rèn)同感？如何打造具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品？關(guān)鍵詞：建筑規(guī)劃/產(chǎn)品/效勞工程分析案例研究總結(jié)關(guān)鍵詞：產(chǎn)品創(chuàng)新建筑規(guī)劃風(fēng)格鮮明情景體驗(yàn)效勞創(chuàng)新獨(dú)特營(yíng)銷▲通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，超值效勞，實(shí)現(xiàn)價(jià)格、客戶突破?！诠こ陶w規(guī)劃上，產(chǎn)品力的努力方向是重要因素，主打工程形象的產(chǎn)品可以給客戶帶來(lái)巨大沖擊?！こ陶w形象的表達(dá)包括：景觀、戶型、建筑形式綜合的示范區(qū)；物業(yè)的品質(zhì)感和震撼感；▲情景體驗(yàn)、園林等環(huán)境形成的強(qiáng)烈的感染力；▲效勞的提供上表達(dá)細(xì)節(jié)。工程分析戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄1、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向、差異定位以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，結(jié)合工程的規(guī)模及特征，抓緊市場(chǎng)空白點(diǎn)，避其鋒芒，產(chǎn)品差異化定位致勝！創(chuàng)新柳州特色精品小盤開(kāi)發(fā)模式，樹(shù)立市場(chǎng)品牌。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品創(chuàng)新通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，以強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品建立市場(chǎng)新標(biāo)桿，贏得市場(chǎng)的美譽(yù)度和知名度。同時(shí)憑借出色的規(guī)劃建筑、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的贈(zèng)送概念實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品附加價(jià)值。3、形象鮮明、情景體驗(yàn)打造形象鮮明的親和形象，全面實(shí)景展示未來(lái)生活情景，以情景體驗(yàn)方式推出市場(chǎng)，一舉奠定工程在市場(chǎng)的精致、和諧、人文精神內(nèi)涵的社區(qū)形象。工程開(kāi)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略之道現(xiàn)在我們的戰(zhàn)略之道是：經(jīng)濟(jì)型中端物業(yè)的“開(kāi)展模式〞確實(shí)立經(jīng)濟(jì)入市，中端立市當(dāng)各種限制條件存在時(shí)，本工程最有可能性的出路是：在高端與低端群眾之間尋找平衡項(xiàng)目物業(yè)檔次定位案例參照高端大盤物業(yè)半島·中央花園中端大眾物業(yè)水天一洲、北城華府低端大眾物業(yè)桃源居低價(jià)傾銷，與本工程目標(biāo)不符工程先天條件不支持制造經(jīng)濟(jì)型中端戰(zhàn)略之道：打造經(jīng)濟(jì)型中端精致物業(yè)??！戰(zhàn)略之道戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄目標(biāo)客戶群定位據(jù)前述客戶調(diào)研分析，本工程的目標(biāo)客戶群如下：1、欲改善居住環(huán)境的柳鋼、柳化等企業(yè)職工、初級(jí)管理人員2、柳北各事業(yè)單位職員：教師、銀行職員等3、適婚青年4、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶5、片區(qū)原居民中心客戶群：認(rèn)可柳北生活環(huán)境和氣氛的本區(qū)域消費(fèi)者邊緣消費(fèi)群：2、用于養(yǎng)老或買給子女居住的中老年人1、區(qū)外外溢客戶戰(zhàn)略定位3、由于城市拆遷而急需解決居住問(wèn)題的拆遷戶這局部客戶群體所需的商品住宅要求面積適宜、實(shí)用性高，距離上班和親朋好友近，對(duì)工程居住功能和生活氣氛高度重視。多數(shù)為首次置業(yè)，因而他們的注意力更多集中在社區(qū)的環(huán)境、開(kāi)展商的實(shí)力、價(jià)格等方面，相比高端消費(fèi)群體，他們更感性，更易被一些廣告渲染出來(lái)的氣氛和情調(diào)所吸引。目標(biāo)客戶群分析——消費(fèi)觀

戰(zhàn)略定位目標(biāo)客戶群分析——心理特征

具有較強(qiáng)的自主意識(shí)，有著自己的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，生活重心在于工作和家庭。他們大多已有孩子，或已有生育方案，已擁有或正準(zhǔn)備組建家庭，因此他們相對(duì)平和，懂得享受平淡生活的美好。戰(zhàn)略定位類型主力戶型

面積（m2）

套數(shù)比例說(shuō)明11+1小高層一房40－4510％緊湊實(shí)用、布局合理；大一房設(shè)計(jì)大尺度陽(yáng)臺(tái)可變一房55－6025％通過(guò)贈(zèng)送面積演變?yōu)槎慷?0~7510%局部增加贈(zèng)送的設(shè)置可變二房85－9040％通過(guò)贈(zèng)送面積演變?yōu)槿?，提高戶型?jìng)爭(zhēng)力三房二廳二衛(wèi)11015％緊湊實(shí)用、采光朝向良好，各功能分區(qū)明確，帶入戶花園或大尺度陽(yáng)臺(tái)，抑或露臺(tái)戶型定位說(shuō)明：戶型以可變1房、2房為主，整體面積區(qū)間略低于市場(chǎng)傳統(tǒng)面積5－10平米；確保使用率，減少單位面積，提升單價(jià)，保證總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；通過(guò)戶型創(chuàng)新及贈(zèng)送面積的手法來(lái)到達(dá)滿足居住的舒適度，從而全面提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主力產(chǎn)品面積差異化產(chǎn)品定位

戰(zhàn)略定位具現(xiàn)代城市新鄰里關(guān)系的

百變花院HOUSE特色精品小戶型戰(zhàn)略定位關(guān)鍵詞：精致、特色、人文、親情、鄰里、庭院城市在變，柳北也在變而現(xiàn)代街坊得以延續(xù)守望相助的傳統(tǒng)鄰里關(guān)系百變空間，價(jià)值更多表達(dá)花院，既是社區(qū)園林，亦指戶內(nèi)入戶花園和大尺度陽(yáng)臺(tái)工程命名原那么一、反映產(chǎn)品的差異性；二、反映工程未來(lái)的生活品質(zhì)，與目標(biāo)客戶群產(chǎn)生共鳴；三、通俗易懂，朗朗上口，易傳播；四、能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)可持續(xù)開(kāi)展的品牌效應(yīng)。戰(zhàn)略定位左庭右院對(duì)客戶最具吸引力的產(chǎn)品最大特色在于“百變花院〞，可實(shí)現(xiàn)“1房變2房、2房變3房〞的概念，隨著住宅形態(tài)和生活習(xí)慣的改變，庭院生活在我們的生活居住中被逐漸淡化。一味追求歐陸風(fēng)情的結(jié)果，便是對(duì)異域風(fēng)情的審美疲勞，渴求傳統(tǒng)人文的回歸。對(duì)于柳州，特別是柳北人來(lái)說(shuō)，只有庭院能夠觸動(dòng)心底潛藏已久的品味親情生活的夢(mèng)想，所謂“人宅相扶，感通天地〞?！白笸ビ以酣暢丝擅鞔_表達(dá)工程產(chǎn)品的特點(diǎn)之外，所賦予工程的精神與情感內(nèi)涵將深深打動(dòng)客戶的內(nèi)心……戰(zhàn)略定位案名推薦一左鄰右舍柳北片區(qū)為柳州老的工業(yè)區(qū)，各大中型企業(yè)職工的工作、生活模式形成區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的具有人文氣息的傳統(tǒng)鄰里關(guān)系，親情、溫情且熱絡(luò)。隨著城市的開(kāi)展與住宅的變革，傳統(tǒng)的鄰里關(guān)系受到?jīng)_擊。本案名可較為直觀的表達(dá)對(duì)鄰里關(guān)系的維護(hù)，滿足目標(biāo)客戶群的情感訴求。戰(zhàn)略定位案名推薦二春風(fēng)里“春風(fēng)大雅能容物〞意指春風(fēng)有包容接納萬(wàn)物的博大情懷。春風(fēng)會(huì)讓人聯(lián)想到萬(wàn)物復(fù)蘇、春暖花開(kāi)、青翠欲滴、色彩斑瀾……給人寧?kù)o、舒適、和諧、放松、愉悅的感覺(jué)，即所謂如沐春風(fēng)。

“春風(fēng)里〞那么可很自然的理解為生活在這里就如同身處春風(fēng)里，會(huì)帶給你快樂(lè)，幸福；另外也可照應(yīng)到工程一期臨次干道，防止了主干道的噪音影響，安靜適宜居住，可弱化昭示性較差的缺陷。戰(zhàn)略定位案名推薦三戰(zhàn)略定位小結(jié)具現(xiàn)代城市新鄰里關(guān)系的百變花院HOUSE工程命名左庭右院核心客戶為區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位職工、原居民、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶戶型以2房為主，通過(guò)戶型創(chuàng)新手法到達(dá)贈(zèng)送面積，提高戶型競(jìng)爭(zhēng)力。戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與思路結(jié)合地塊形狀和桃源路一側(cè)的入口，在平面布局上形成既有曲折緊密，又有開(kāi)闊寬敞的收放多變的趣味空間、錯(cuò)落空間等豐富的空間形態(tài)。同時(shí)，每棟建筑隨著景觀走向而圍合形成雙中心庭院，并把握好南北走向的角度。工程總體規(guī)劃建議物業(yè)開(kāi)展綜合考慮地塊大小、形狀，以及建筑朝向、樓間距、小區(qū)內(nèi)部通風(fēng)采光、景觀資源分布等因素，優(yōu)化每一樓棟產(chǎn)品的綜合品質(zhì)，并追求最大均好性；桃源路給了工程一期商業(yè)物業(yè)的開(kāi)展空間，因此沿路設(shè)置一層商業(yè)物業(yè)；地塊西南側(cè)為市政規(guī)劃路，在未來(lái)具有商業(yè)價(jià)值，可于規(guī)劃中進(jìn)行前瞻性考慮。建筑規(guī)劃市政規(guī)劃路物業(yè)開(kāi)展桃源路北雀路工程?hào)|北面、西北面為民房、廠房和農(nóng)田，東南面為與工程二期相鄰，西南面為鐵路，有一定噪音污染。工程周邊沒(méi)有景觀資源！營(yíng)造內(nèi)部景觀，將眼球向內(nèi)部吸引！園林規(guī)劃建議鐵路本案一期本案二期民房廠房物業(yè)開(kāi)展第四層次第三層次第二層次第一層次新鄰里關(guān)系的營(yíng)造園林小品與細(xì)節(jié)的打造差異化的園林景觀與建筑立面百變空間〔N+1戶型〕的打造未來(lái)的打造方向上，筑網(wǎng)建議：立足于市場(chǎng)差異化及客戶群的需求我們挖掘了本工程可開(kāi)展的路線物業(yè)開(kāi)展建議建筑在總體上應(yīng)呈現(xiàn)出現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、明快的建筑風(fēng)格。在外立面效果上可通過(guò)色塊或色彩線條的比照，使樓體顯得活潑、跳躍，以從周邊的環(huán)境中跳脫出來(lái)。但需考慮片區(qū)受污染影響，應(yīng)選取易清洗的外墻材料。暖色調(diào)的色彩給人愉悅感，更具親和力。建筑風(fēng)格物業(yè)開(kāi)展本工程園林主題為：庭院式園林風(fēng)情，重點(diǎn)在于園林情趣的營(yíng)造?？赏ㄟ^(guò)在社區(qū)中心密植婀娜多姿的熱帶植物，到達(dá)四季花常開(kāi)、色彩繽紛的效果。園林景觀長(zhǎng)在樓宇之間的大樹(shù)物業(yè)開(kāi)展基于一期開(kāi)發(fā)的地塊規(guī)模小，工程處于的地段及片區(qū)市場(chǎng)環(huán)境，片區(qū)功能定位，我們認(rèn)為本工程的園林景觀的打造不宜過(guò)于繁復(fù)，應(yīng)考慮本錢投入比，因此，本工程園林打造應(yīng)以點(diǎn)帶面方式來(lái)營(yíng)造。市政規(guī)劃路依據(jù)地塊形狀和建筑布局，小區(qū)的景觀軸線為東北—西南走向貫穿整個(gè)小區(qū)。景觀軸線上設(shè)置兩個(gè)中心庭院式組團(tuán)景觀，兩側(cè)設(shè)置樓棟間小組團(tuán)景觀。園林景觀物業(yè)開(kāi)展市政規(guī)劃路園林景觀開(kāi)在頭頂?shù)幕ê?jiǎn)單、自然的點(diǎn)綴更能直達(dá)客戶的內(nèi)心。物業(yè)開(kāi)展幾個(gè)樸素的花盆一段綠意盎然的圍墻園林景觀物業(yè)開(kāi)展園林景觀彩色硬質(zhì)鋪裝可使社區(qū)更具活力尺度適宜的公共休閑空間可滿足社區(qū)居民交流的需求，令社區(qū)更具人情味與認(rèn)同感。物業(yè)開(kāi)展統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)，工程形象與品質(zhì)的表現(xiàn)社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)園林景觀細(xì)部建議物業(yè)開(kāi)展社區(qū)小品硬質(zhì)鋪裝鋪裝與小品社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造可通過(guò)增加一些具有情趣、自然、人文、現(xiàn)代氣息的雕塑小品，增強(qiáng)社區(qū)空間質(zhì)感和親和力。具欣賞性、趣味性的硬質(zhì)鋪裝園林景觀細(xì)部建議物業(yè)開(kāi)展小區(qū)道路小區(qū)道路的拼接要富于情趣變化，小區(qū)道路兩旁水景、綠化打造情調(diào)；園林景觀細(xì)部建議物業(yè)開(kāi)展休閑設(shè)施通過(guò)休閑坐椅、健身器械、兒童游樂(lè)場(chǎng)等公共設(shè)施營(yíng)造社區(qū)與人的和諧統(tǒng)一，傳遞社區(qū)文化，增強(qiáng)社區(qū)居民的歸屬感。園林景觀細(xì)部建議物業(yè)開(kāi)展針對(duì)工程的產(chǎn)品挖掘方向

車庫(kù)入口園林景觀細(xì)部建議車庫(kù)的處理景觀車庫(kù)及半地下車庫(kù)處理手法，將車庫(kù)融入到景觀的一局部，形成工程的亮點(diǎn)之一。物業(yè)開(kāi)展百變空間打造陽(yáng)臺(tái)僅算一半面積，可改造成一間房。一房巧變

房2N+1房，想變就變，情趣天地隨你所愿！〔約62平米〕物業(yè)開(kāi)展陽(yáng)臺(tái)僅算一半面積，可改造成一間房。入戶花園算一半面積，有效增大使用空間兩房?jī)蓮d巧變

房3〔約88平米〕百變空間打造物業(yè)開(kāi)展凸窗送面積偶數(shù)層露臺(tái)送面積凸窗送面積270度落地大凸窗錯(cuò)層入戶花園送面積偶數(shù)層入戶花園奇數(shù)層入戶花園兩房?jī)蓮d巧變

房3百變空間打造物業(yè)開(kāi)展陽(yáng)臺(tái)僅算一半面積，可改造成一間房。2房2廳獨(dú)特的空中花園設(shè)計(jì)，客戶可自己隔成三房，從而實(shí)現(xiàn)溢價(jià)兩房?jī)蓮d巧變

房3百變空間打造物業(yè)開(kāi)展新鄰里關(guān)系營(yíng)造物業(yè)開(kāi)展局部一層布置架空層，作為泛會(huì)所概念，以增加鄰里交流空間，營(yíng)造園落氣氛。新鄰里關(guān)系營(yíng)造讓社區(qū)生活生動(dòng)表現(xiàn)出來(lái)——秋千架、可以命名的種植園、社區(qū)居民笑臉墻……，于細(xì)微處打動(dòng)客戶。物業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄規(guī)劃總平4月代理公司介入方案校審驗(yàn)證前期營(yíng)銷籌備相關(guān)合作單位物料落實(shí)預(yù)售方案工程開(kāi)工預(yù)售本案整體進(jìn)度鋪排籌劃公司介入營(yíng)銷實(shí)施“左庭右院〞or“左鄰右舍〞or“春風(fēng)里〞的調(diào)性柳建——造就可預(yù)期的生活樂(lè)趣！營(yíng)銷實(shí)施品牌：親和力視覺(jué)：特色化活動(dòng)：參與體驗(yàn)語(yǔ)言：通俗的號(hào)召銷售：誠(chéng)信、效勞、利誘本案整體營(yíng)銷實(shí)施策略事件營(yíng)銷外圍展示活動(dòng)體驗(yàn)賣場(chǎng)展示誠(chéng)信/實(shí)力擴(kuò)大/強(qiáng)化展示策略推廣策略品牌策略快樂(lè)的居??！創(chuàng)立柳州最具人文精神的社區(qū)營(yíng)銷實(shí)施展示策略賣場(chǎng)展示外圍展示展示策略營(yíng)銷實(shí)施SITE形象圍墻戶外廣告形象墻+戶外廣告工程形象+主推廣語(yǔ)外圍展示——形象圍墻鑒于中房金茂園工程先行啟動(dòng)，可有效利用其客戶資源，于地塊圍墻進(jìn)行工程宣傳——“有多少愛(ài)可以重來(lái)，好房子值得您繼續(xù)等待……〞營(yíng)銷實(shí)施路旗住戶大堂電梯廳/電梯看樓通道關(guān)鍵點(diǎn)：1、看樓通道要求3米寬，有平安、指引、宣傳形象的功能；2、大堂按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修裝飾，表達(dá)品質(zhì)；5、電梯廳按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修裝飾，表達(dá)品質(zhì)；8、電梯間保安接待效勞。賣場(chǎng)展示——看樓通道營(yíng)銷實(shí)施設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)：在原戶型設(shè)計(jì)的根底上增加創(chuàng)意；客廳放置造型較獨(dú)特的家具或飾品，隨意擺放一些雜志；主臥室舒適寬敞，不要擺放太多的家具；整個(gè)房子的設(shè)計(jì)要富有時(shí)尚感和動(dòng)感，表達(dá)隨意性，家具的選擇不要過(guò)于沉重規(guī)矩。設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)：入戶要給人一進(jìn)入便有一種放松、舒暢的感覺(jué)，廚房要實(shí)用溫馨，客廳要典雅大方，主臥室必須舒適靜逸，書(shū)房是一個(gè)重要單元。實(shí)用2房：實(shí)用感＋舒適感

經(jīng)典1房：個(gè)性化＋隨性感設(shè)計(jì)原那么：展示戶型亮點(diǎn)〔贈(zèng)送面積〕，符合該戶型的面積定位；符合目標(biāo)客戶群的喜好或品位；盡量保持原有戶型結(jié)構(gòu)。關(guān)鍵點(diǎn)：注重景觀面的通透感和開(kāi)闊度，樣板房地面保護(hù)膜，取消鞋套，室內(nèi)家居裝飾的品質(zhì)賣場(chǎng)展示——樣板房營(yíng)銷實(shí)施事件營(yíng)銷活動(dòng)體驗(yàn)推廣策略營(yíng)銷實(shí)施推廣策略事件營(yíng)銷——眼球經(jīng)濟(jì)，形象樹(shù)立活動(dòng)體驗(yàn)——整合增值舉措重在親和形象、情感打動(dòng)推廣策略營(yíng)銷實(shí)施第二波——產(chǎn)品品鑒樣板房開(kāi)放/業(yè)內(nèi)參觀日“柳建百變庭院HOUSE〞銷售中心揭幕儀式第三波——現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)快樂(lè)社區(qū)體驗(yàn)，園區(qū)綻放第四波——媒體攻勢(shì)當(dāng)?shù)赜杏绊懥γ襟w進(jìn)行特色社區(qū)炒作第一波——高調(diào)亮相事件營(yíng)銷營(yíng)銷實(shí)施活動(dòng)參與家庭趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)/笑臉大比拼……情感共鳴童年游戲再體驗(yàn)產(chǎn)品品鑒樣板房/園林…………活動(dòng)不斷，旨在賦予工程精神與內(nèi)涵，并打動(dòng)客戶，引起共鳴。活動(dòng)體驗(yàn)營(yíng)銷實(shí)施階段劃分推廣主題主要媒體輔助媒體第一階段項(xiàng)目形象占位：“柳建百變庭院HOUSE”戶外廣告（包括外部及工地）短信第二階段項(xiàng)目形象延展：“在這里快樂(lè)的居住”銷售中心接受咨詢網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外廣告（包括外部及工地）報(bào)紙（硬廣+軟文）第三階段項(xiàng)目實(shí)景綻放“庭院HOUSE，走近您”樣板房開(kāi)放/預(yù)售網(wǎng)絡(luò)，短信、戶外廣告（包括外部及工地）電臺(tái)、報(bào)紙（硬廣+軟文）品牌策略擴(kuò)大/強(qiáng)化誠(chéng)信/實(shí)力品牌策略營(yíng)銷實(shí)施品牌物業(yè)管理，公共契約模式關(guān)鍵要求：1、引進(jìn)品牌物管2、研究先進(jìn)物管公共契約的內(nèi)容形式3、擬定物管公共契約條款4、法律確認(rèn)公共契約5、售樓處公示契約條款柳建·左庭右院目的：給到客戶最平安最人性化的物管信心，樹(shù)立開(kāi)展商誠(chéng)信形象。誠(chéng)信/實(shí)力營(yíng)銷實(shí)施誠(chéng)信/實(shí)力形式新穎，風(fēng)格獨(dú)特，顯示工程獨(dú)特的形象特點(diǎn)及主題演繹，在表現(xiàn)上主要從符號(hào)、色彩、色塊和版式等方面表達(dá)。項(xiàng)目樓書(shū)；折頁(yè)、戶型單張；宣傳海報(bào)；模型、效果圖；新街坊/庭院生活手冊(cè)；置業(yè)投資手冊(cè)；……………名片；擴(kuò)大/強(qiáng)化親親熱熱，住在左庭右院or左鄰右舍or春風(fēng)里營(yíng)銷實(shí)施戰(zhàn)略目標(biāo)現(xiàn)狀分析戰(zhàn)略之道市場(chǎng)分析工程分析客戶分析戰(zhàn)略定位經(jīng)濟(jì)分析營(yíng)銷實(shí)施物業(yè)開(kāi)展目錄一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地總面積18172㎡建設(shè)用地凈總面積16882㎡容積率（預(yù)估）2.34㎡計(jì)容積率建筑面積約39500㎡住宅38500㎡商業(yè)1000㎡地下室7000㎡總建筑面積46500㎡單位：平方米經(jīng)濟(jì)分析住宅價(jià)值實(shí)現(xiàn)通路工程的定價(jià)主要通過(guò)市場(chǎng)定位法來(lái)確定，由于本工程約在2021年下半年上市，市場(chǎng)價(jià)格仍有較大的變化空間。因此本次報(bào)