房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法92課件

工程造價(jià)專業(yè)群成功入選“雙高”計(jì)劃建設(shè)高水平專業(yè)群A檔房地產(chǎn)估價(jià)主講—趙鳳市場(chǎng)比較法3.4交易情況調(diào)整計(jì)算1.交易情況調(diào)整的含義由于要求對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格是客觀合理的價(jià)格，而現(xiàn)實(shí)生活中，可比實(shí)例的成交價(jià)格有可能是非正常價(jià)格，如果屬非正常價(jià)格，則應(yīng)將可比實(shí)例的價(jià)格修正為正常價(jià)格，這樣才能成為估價(jià)對(duì)象的參照依據(jù)。通常把這種調(diào)整稱為交易情況調(diào)整。2.造成成交價(jià)格偏差的因素有利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購(gòu)買的交易交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易特殊交易方式的交易交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易相鄰房地產(chǎn)的合并交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一定的稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。按照國(guó)家有關(guān)的規(guī)定，有些稅費(fèi)由買方來(lái)交納，有些由賣方來(lái)交納，有些由雙方各負(fù)擔(dān)一部分。在現(xiàn)實(shí)交易中，常常出現(xiàn)本由賣方交納的稅費(fèi)卻由買方交納或本由買方交納的卻由賣方來(lái)交納的情況。這些都屬于非正常負(fù)擔(dān)的交易。為了評(píng)估出客觀合理的價(jià)格，就需要對(duì)這些非正常負(fù)擔(dān)的交易進(jìn)行調(diào)整。（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整公式：

正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格＋應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際得到的價(jià)格例題：1、一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為4800元/平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，則賣方實(shí)際得到的價(jià)格是多少，買方實(shí)際付出的價(jià)格是多少？解：賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝4800－4800×7％＝4464（元/平方米）買方實(shí)際付出的價(jià)格＝4800＋4800×5％＝5040（元/平方米）2、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方4650元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。則該宗房地產(chǎn)交易的正常交易價(jià)格為多少？解：根據(jù)正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格，應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率得，正常成交價(jià)格＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（