房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及防范

贏了網(wǎng)法律咨詢遇到債務(wù)糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>>房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及防范核心內(nèi)容：房產(chǎn)屬于大件物品，房地抵押貸款存在著什么風(fēng)險？應(yīng)該如何防范這些風(fēng)險呢？下面由\o"贏了網(wǎng)"贏了網(wǎng)小編為您詳細(xì)解答，希望對您有幫助。

房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及防范

近年來，由于信用貸款、保證貸款風(fēng)險相對較大,機器設(shè)備抵押貸款抵押物又難以處置變現(xiàn),銀行發(fā)放的房產(chǎn)抵押貸款越來越多。房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險相對較小，但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強，內(nèi)容較復(fù)雜，如果不注意辦理中存在的風(fēng)險點，不采取有效措施防范，也可能形成貸款風(fēng)險，甚至造成貸款損失。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險

(一)租賃權(quán)對抗的風(fēng)險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

(二)抵押登記權(quán)的風(fēng)險

1、“一物多押”的風(fēng)險?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

(六)共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險。

(七)抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險

目前，評估機構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款;當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

(八)房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策

(一)深入調(diào)查，防止“先租后抵”

銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。對已經(jīng)出租的房產(chǎn)，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn)“先租后抵”問題。當(dāng)然，如果出現(xiàn)“先抵后租”的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。

(二)認(rèn)真辦理抵押登記

銀行辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”，銀行要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。

(三)注意土地的性質(zhì)和使用期限

銀行辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補交土地出讓金。

(四)加強貸后檢查，防止土地用途變更

銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。

(五)對在建工程抵押貸款重點管理

由于在建工程具有特殊性，在受償權(quán)上不利于銀行，因此，銀行應(yīng)適當(dāng)降低在建工程抵押貸款數(shù)量;對發(fā)放的在建工程抵押貸款，銀行應(yīng)進行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶設(shè)在本行，往來款項要通過本行辦理，隨時監(jiān)督借款人資金使用情況。

(六)共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字

銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實際所有權(quán)情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人?財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款?只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。

(七)銀行應(yīng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估師

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，銀行應(yīng)主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估師，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然銀行無權(quán)決定評估機構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實際評估價格確定貸款發(fā)放的額度。在房產(chǎn)評估中介機構(gòu)作出評估報告后，銀行內(nèi)部的評估師應(yīng)對抵押房產(chǎn)進行二次估價，根據(jù)自己的評估價格，按照一定的比例確定實際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。

(八)調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應(yīng)在法律糾紛解決后，根據(jù)實際情況確定是否辦理。

(九)重視借款人第一還款來源

銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源，而且更重要的是重視第一還款來源;不僅要對借款人進行擔(dān)保分析，而且要對借款人進行財務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。

債務(wù)糾紛法律常識希望對您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根據(jù)實際情況進行判斷，必要時可尋求法律在線援助的幫助。來源：（房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及防范/l/zw/59702.html）精彩推薦：賭債是否受法律保護/l/zw/168769.html略論企業(yè)誠信評價體系的建立/l/zw/168761.html這些追債方法，也許會給你帶來牢獄之災(zāi)，你造嗎/l/zw/168760.html溫州一儲戶存款被冒領(lǐng)儲蓄所被判承擔(dān)責(zé)任/l/zw/168752.html追債有什么方法是常用的/l/zw/168751.html債權(quán)與債務(wù)的區(qū)分/l/zw/168743.html債權(quán)債務(wù)抗辯權(quán)的種類如何區(qū)分/l/zw/168742.html略論企業(yè)誠信評價體系的建立/l/zw/168734.html3000萬債務(wù)‘套牢’九湖鎮(zhèn)政府/l/zw/168733.html詐騙罪還是屬于債務(wù)糾紛/l/zw/168725.html女子被判共同賠償丈夫所欠情婦債務(wù)/l/zw/168724.html倆賊鋁壺鋁鍋不放過‘搬走’鄰居整個家/l/zw/168716.html民間借貸未約定逾期還款利息該怎么主張預(yù)期利息/l/zw/168715.html女方欠下巨額債務(wù)男方訴請離婚獲準(zhǔn)/l/zw/168707.html蔡興美與吳達賢財產(chǎn)債權(quán)損害賠償糾紛上訴案/l/zw/168706.html如何延長債務(wù)糾紛的訴訟‘保質(zhì)期’/l/zw/168698.html以公司名義出具欠條未獲授權(quán)個人擔(dān)責(zé)/l/zw/168697.html孔某債務(wù)糾紛案/l/zw/168689.html論加倍支付遲延履行債務(wù)利息的法律適用/l/zw/168688.html在蓋有單位公章的空白紙上書寫的欠條對單位未必發(fā)生法律效力/l/zw/168680.html企業(yè)在欠款糾紛中應(yīng)注意的幾個法律問題/l/zw/168679.html郝董身陷欠款糾紛無法赴英/l/zw/168671.html此案案由能否確定為民間借貸糾紛/l/zw/168670.html‘債權(quán)人同意’是發(fā)生債務(wù)承擔(dān)的生效要件和/l/zw/168662.html談夫妻共同債務(wù)與個人債務(wù)問題的認(rèn)定/l/zw/168661.html想要成為擔(dān)保人，要滿足哪些條件/l/zw/168653.html民間借貸中應(yīng)注意的法律問題/l/zw/168652.html裁判文書對夫妻共同債務(wù)分割之效力/l/zw/168644.html專業(yè)公司企業(yè)商賬追收所依靠的四個基礎(chǔ)/l/zw/168643.html逾期利息計算的起算時間及方法/l/zw/168635.html債權(quán)的產(chǎn)生/l/zw/168634.html延遲付款要加倍支付罰金/l/zw/168626.html民間借貸無借條，應(yīng)當(dāng)如何討要借款/l/zw/168625.html李某夫婦清償債務(wù)糾紛/l/zw/168617.html逼迫債權(quán)人交出欠條構(gòu)成搶劫罪/l/zw/168616.html賴賬逼瘋銀行職員/l/zw/168608.html對借條來源存異議缺乏證據(jù)債務(wù)人被判返還借款/l/zw/168607.html該債務(wù)屬個人債務(wù)抑或夫妻共同債務(wù)/l/zw/168599.html破產(chǎn)企業(yè)債務(wù)人要求交付增值稅發(fā)票應(yīng)如何處理/l/zw/168598.html債權(quán)債務(wù)概括移轉(zhuǎn)的形式有哪些/l/zw/168590.html把握企業(yè)債務(wù)處理二/l/zw/168589.html對化解鄉(xiāng)村債務(wù)的思考與建議/l/zw/168581.html羅成鳳訴韓永洲民間借貸糾紛案/l/zw/168580.html債務(wù)的類型/l/zw/168572.html企業(yè)改制的債務(wù)清償案例/l/zw/168571.html行使因債務(wù)人放棄到期債權(quán)惹起的撤銷權(quán)的條件有哪些/l/zw/168563.html借條概念詳解/l/zw/168562.html個體工商戶的債務(wù)由個人還是家庭承擔(dān)/l/zw/168554.html僅有發(fā)票不能作為債權(quán)憑證/l/zw/168553.html廣州民間借貸火爆利率一周漲四成/l/zw/168545.html重慶規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)一律不得舉借新債搞建設(shè)/l/zw/168544.html惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)/l/zw/168536.html你所不知道的債務(wù)人權(quán)利/l/zw/168535.html施工企業(yè)工程拖欠款的應(yīng)對/l/zw/168527.html民間借貸案件中，網(wǎng)絡(luò)聊天記錄怎樣可以成為證據(jù)/l/zw/168526.html深陷‘老賴門’的浙商陳金義/l/zw/168518.html對方欠錢不還/l/zw/168517.html夫妻債務(wù)認(rèn)定的案例分析/l/zw/168509.html民間借貸新司法解釋出來后，民間借貸的法律適用問題/l/zw/168508.html離婚協(xié)議約定各自還債法院判決債務(wù)連帶償還/l/zw/168500.html戀愛時借的錢還能討回來嗎/l/zw/168499.html完善破產(chǎn)法讓破產(chǎn)企業(yè)難逃債務(wù)/l/zw/168491.html施工企業(yè)工程拖欠款形成原因分析/l/zw/168490.html民間借貸的訴訟時效/l/zw/168482.html關(guān)于擔(dān)保期限的相關(guān)法律規(guī)定/l/zw/168481.html債務(wù)轉(zhuǎn)移中債權(quán)人同意的效力與形式/l/zw/168473.html貨幣從緊推高義烏民間借貸利息/l/zw/168472.html企業(yè)在欠款糾紛中應(yīng)注意的幾個法律問題/l/zw/168464.html只有口頭約定，沒有借據(jù)的債務(wù)糾紛如何處理/l/zw/168463.html婚內(nèi)借款的性質(zhì)與效力認(rèn)定/l/zw/168455.html擔(dān)保之債是夫妻共同債務(wù)嗎/l/zw/168454.html債務(wù)壓得喘氣難干部干得心不安/l/zw/168446.html審理夫妻共同債務(wù)糾紛裁判思考方法/l/zw/168445.html逼人寫下欠條是否有效/l/zw/168437.html企業(yè)貨款被拖欠而產(chǎn)生損失的法律綜合防治/l/zw/168436.html網(wǎng)上借貸的法律常識和注意事項/l/zw/168428.html派出所副所長欠巨額債務(wù)舉家失蹤/l/zw/168427.html個體工商戶的債務(wù)承擔(dān)/l/zw/168419.html借條，欠條，哪個‘效力