土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識

土地估價師考試資料第六部分地產(chǎn)開發(fā)與工程造價知識?一、地產(chǎn)開發(fā)基礎知識

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念與特點房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。它具有以下特點：1.開發(fā)周期長：從土地獲取、規(guī)劃設計、施工建設到竣工驗收，往往需要數(shù)年時間。2.資金密集：需要大量的資金投入用于土地購置、工程建設、營銷推廣等環(huán)節(jié)。3.涉及面廣：涉及土地管理、規(guī)劃、建設、環(huán)保、金融、營銷等多個領域。4.風險較高：受政策法規(guī)、市場供求、自然條件等多種因素影響，面臨諸多風險。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的程序1.投資決策分析階段市場調(diào)研：了解房地產(chǎn)市場的供需狀況、價格走勢、競爭態(tài)勢等。項目定位：確定開發(fā)項目的類型、檔次、目標客戶群體等。可行性研究：對項目的技術、經(jīng)濟、環(huán)境等方面進行全面分析，評估項目的可行性。2.前期工作階段取得土地使用權：通過出讓、劃撥等方式獲取土地。規(guī)劃設計：進行項目的總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃以及建筑設計等。建設工程報建：辦理項目的立項、規(guī)劃許可、施工許可等相關手續(xù)。籌集資金：確定資金來源，如自有資金、銀行貸款、預售款等，并進行資金籌集。3.建設階段工程招標：選擇施工單位、監(jiān)理單位等參與項目建設。施工建設：按照設計要求進行房屋及基礎設施建設。工程監(jiān)理：對工程質(zhì)量、進度、造價等進行監(jiān)督管理。4.租售階段市場營銷：制定營銷策略，進行市場推廣，吸引客戶。銷售或出租：將開發(fā)完成的房地產(chǎn)出售或出租給客戶，實現(xiàn)項目的收益。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型1.居住項目：包括普通住宅、公寓、別墅等，滿足人們居住需求。2.商業(yè)項目：如購物中心、寫字樓、酒店等，用于商業(yè)經(jīng)營活動。3.工業(yè)項目：建設工廠、倉庫等，為工業(yè)生產(chǎn)提供場所。4.綜合項目：融合多種功能，如商住綜合、產(chǎn)城融合等項目。

二、房地產(chǎn)市場分析

（一）房地產(chǎn)市場的構成要素1.市場主體：包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房者、投資者、中介機構等。2.市場客體：即各種類型的房地產(chǎn)，如土地、房屋等。3.交易行為：包括房地產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等交易活動。4.交易規(guī)則：規(guī)范市場主體交易行為的法律法規(guī)、政策制度等。

（二）房地產(chǎn)市場的分類1.按用途分類：可分為居住房地產(chǎn)市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。2.按層次分類：有一級市場（土地出讓市場）、二級市場（增量房市場）、三級市場（存量房市場）。3.按區(qū)域分類：可分為城市房地產(chǎn)市場、區(qū)域房地產(chǎn)市場等。

（三）房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容1.供給分析分析當前房地產(chǎn)市場的供給總量、供給結構（如不同類型、檔次房地產(chǎn)的供給比例）、新增供給量等。研究開發(fā)商的供給意愿和能力，包括土地儲備、開發(fā)計劃等。2.需求分析分析消費者的需求總量、需求結構（如購房面積、戶型偏好等）、需求層次等?？紤]影響需求的因素，如人口增長、居民收入水平、城市化進程等。3.價格分析研究房地產(chǎn)市場的價格水平、價格走勢，分析不同區(qū)域、不同類型房地產(chǎn)的價格差異。探討影響價格的因素，如成本、供求關系、政策調(diào)控等。4.競爭分析分析市場上的競爭對手，包括其他開發(fā)商的項目特點、競爭優(yōu)勢、營銷策略等。評估項目自身的競爭地位，制定差異化的競爭策略。

（四）房地產(chǎn)市場預測方法1.定性預測方法德爾菲法：通過專家小組的反復咨詢和反饋，得出預測結果。購買者意圖調(diào)查法：直接詢問潛在購買者的購買意圖和計劃。2.定量預測方法時間序列分析法：根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預測未來趨勢，如移動平均法、指數(shù)平滑法等?；貧w分析法：分析房地產(chǎn)市場相關因素之間的數(shù)量關系，建立回歸模型進行預測。

三、工程造價基礎知識

（一）工程造價的概念與構成工程造價是指建設一項工程預期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。它由以下幾部分構成：1.設備及工器具購置費用：包括購置設備、工具、器具的費用。2.建筑安裝工程費用：涵蓋建筑工程費用和安裝工程費用。3.工程建設其他費用：如土地使用費、與項目建設有關的其他費用（建設單位管理費、勘察設計費等）、與未來生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用（聯(lián)合試運轉費、生產(chǎn)準備費等）。4.預備費：包括基本預備費和漲價預備費。5.建設期利息：工程項目在建設期內(nèi)因使用債務資金而支付的利息。

（二）工程造價計價方法1.工程計價的基本原理項目的分解與組合：將建設項目分解為各個單項工程、單位工程、分部工程、分項工程，然后分別計算其工程造價，再匯總得到整個項目的造價。工程造價的計價順序：分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金。2.定額計價法定額的分類：勞動定額、材料消耗定額、機械臺班定額等。計價過程：根據(jù)定額規(guī)定的工程量計算規(guī)則計算工程量，套用相應定額單價，計算直接工程費，再按照規(guī)定計取各項費用，匯總得到工程造價。3.工程量清單計價法工程量清單的編制：包括分部分項工程量清單、措施項目清單、其他項目清單等。計價過程：投標人根據(jù)招標人提供的工程量清單，結合企業(yè)自身情況進行報價，包括分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅金等，形成投標總價。

（三）工程造價控制1.決策階段的造價控制做好可行性研究，合理確定項目規(guī)模、建設標準等，避免投資決策失誤。進行詳細的投資估算，為項目決策提供可靠依據(jù)。2.設計階段的造價控制推行限額設計，按照批準的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。加強設計方案的技術經(jīng)濟比較，優(yōu)化設計方案，降低工程造價。3.招投標階段的造價控制編制合理的招標文件和工程量清單，確保招標過程的公平、公正、公開。評標時，不僅要考慮投標報價，還要綜合評價技術方案、商務條款等，選擇合理低價中標。4.施工階段的造價控制嚴格控制工程變更，對于必須發(fā)生的變更，要按照規(guī)定程序進行審批，分析變更對造價的影響。加強工程計量和支付管理，確保工程款支付合理、準確。做好工程結算審核，防止施工單位高估冒算。5.竣工階段的造價控制及時辦理竣工結算，對工程造價進行最終核算。進行竣工決算審計，審查項目建設成本的真實性、合法性等。

四、房地產(chǎn)開發(fā)與工程造價的關系

（一）房地產(chǎn)開發(fā)對工程造價的影響1.項目定位影響造價高檔住宅項目可能采用更高標準的建筑材料、裝飾裝修，導致工程造價較高；而普通住宅項目則會在滿足基本功能的前提下控制成本。商業(yè)項目中，大型購物中心可能需要更多的公共空間、先進的設施設備，造價相對較高；小型商鋪的造價則會相對較低。2.規(guī)劃設計影響造價合理的規(guī)劃設計可以優(yōu)化建筑布局，減少占地面積，降低土地成本。采用先進的建筑設計理念和技術，如裝配式建筑、節(jié)能建筑等，可能會增加初期建設成本，但從長期來看，可能會降低運營成本，同時也符合政策要求。設計深度不足可能導致施工過程中的變更增加，從而提高工程造價。3.建設周期影響造價建設周期過長，會增加人工、材料價格上漲的風險，導致工程造價上升。同時，長期占用資金會增加資金成本，間接影響工程造價。

（二）工程造價對房地產(chǎn)開發(fā)的作用1.成本控制作用準確的工程造價計算和控制可以幫助開發(fā)商合理確定項目成本，制定合理的投資計劃，避免成本超支。通過對工程造價的分析和控制，開發(fā)商可以找出成本控制的關鍵點，采取有效措施降低成本。2.投資決策依據(jù)工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的重要依據(jù)之一。通過對項目工程造價的估算和分析，開發(fā)商可以評估項目的盈利能力和投資風險，從而做出科學的投資決策。3.合同管理基礎在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，涉及眾多合同，如工程施工合同、材料采購合同等。工程造價是合同價款確定和調(diào)整的重要依據(jù)，有助于規(guī)范合同管理，避免合同糾紛。

五、案例分析

（一）某住宅開發(fā)項目案例1.項目概況該項目位于城市某新區(qū)，占地面積50000平方米，規(guī)劃建筑面積100000平方米，包括10棟高層住宅。2.市場分析供給方面：該區(qū)域近期有多個住宅項目正在建設或即將推出，市場供給量較大。需求方面：隨著新區(qū)的發(fā)展，吸引了大量人口流入，購房需求旺盛。特別是年輕的剛需購房者和改善型購房者對該區(qū)域較為關注。價格方面：周邊同類項目的售價在每平方米800010000元之間，預計該項目開盤價格也將在此區(qū)間。3.工程造價控制決策階段：通過詳細的市場調(diào)研和經(jīng)濟分析，確定項目定位為中高端住宅，合理控制建設標準和規(guī)模，投資估算為8億元。設計階段：采用限額設計，優(yōu)化建筑戶型和結構設計，選用性價比高的建筑材料，將工程造價控制目標確定為每平方米7500元左右。招投標階段：嚴格按照工程量清單計價規(guī)范編制招標文件，吸引了多家有實力的施工單位參與投標，最終以合理低價確定了中標單位。施工階段：加強工程變更管理，嚴格控制現(xiàn)場簽證，定期進行工程造價分析和成本核算，確保工程造價不超過預算?？⒐るA段：及時辦理竣工結算，經(jīng)審核，該項目實際工程造價為7.8億元，每平方米成本約7800元，基本控制在預期范圍內(nèi)。

（二）某商業(yè)綜合體開發(fā)項目案例1.項目概況項目位于城市核心商圈，占地面積30000平方米，總建筑面積200000平方米，包括大型購物中心、寫字樓、酒店及配套商業(yè)設施。2.市場分析供給方面：該區(qū)域商業(yè)競爭激烈，但高品質(zhì)的商業(yè)綜合體相對較少。需求方面：隨著城市消費升級，對大型商業(yè)綜合體的需求不斷增加，該項目具有較大的市場潛力。價格方面：根據(jù)市場調(diào)研，類似商業(yè)綜合體的租金水平較高，預計該項目建成后將有較好的收益。3.工程造價控制決策階段：充分考慮項目的市場定位和功能需求，進行全面的可行性研究和投資估算，投資估算為20億元。設計階段：邀請國內(nèi)外知名設計團隊進行設計，采用先進的設計理念和技術，同時注重成本控制。通過優(yōu)化設計方案，合理確定建筑高度、建筑面積等指標，降低工程造價。招投標階段：對工程施工、設備采購等進行公開招標，嚴格審查投標單位資質(zhì)和報價，確保選擇優(yōu)質(zhì)的供應商和施工單位。施工階段：加強工程造價動態(tài)管理，及時調(diào)整造價控制措施。由于該項目施工難度大，技術要求高，在施工過