新版商品房買(mǎi)賣合同示范文本解讀盧照偉

新版《商品房買(mǎi)賣合同示范文本》解讀今時(shí)今日的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，房屋產(chǎn)品的技術(shù)特性、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力、購(gòu)房者的權(quán)利意識(shí)已是今非昔比。新頒布的商品房買(mǎi)賣合同的示范文本分為預(yù)售、現(xiàn)售兩個(gè)版本，條款基本一致，實(shí)踐中我們更多用的是預(yù)售版本的合同，該預(yù)售合同文本共24頁(yè)、主合同條款29條，同時(shí)有11個(gè)附件，篇幅內(nèi)容較2000版本增加很多，這種變化也反映了此次合同文本約定細(xì)化、規(guī)范化的顯著特點(diǎn)。示范文本的不統(tǒng)一性 部位部位/編號(hào)條款內(nèi)容小結(jié)說(shuō)明1本合同文本為示范文本，由中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家工商行政管理總局共同制訂。各地可在有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整合同相應(yīng)內(nèi)容。最新版本的《商品房買(mǎi)賣合同》示范文本，在全國(guó)范圍內(nèi)并非絕對(duì)、立即適用。如果把2014年版本簡(jiǎn)稱“新版”，2000年版本簡(jiǎn)稱“舊版”；舊版出臺(tái)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步，此后經(jīng)歷了十年黃金時(shí)代，舊版早已不再能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。然而住建部和工商總局直至2013年才發(fā)布新版的征求意見(jiàn)稿，在此之前，各地房管部門(mén)已先后頒布了地方版本，用于彌補(bǔ)舊版的模糊、空白和漏洞。新版說(shuō)明第1項(xiàng)的后半句尤需注意。允許各地在合法合規(guī)的前提下，結(jié)合地方情況調(diào)整合同內(nèi)容。也就是說(shuō)，新版不再?gòu)?qiáng)調(diào)全國(guó)統(tǒng)一，而是作為各地指導(dǎo)。各地可以根據(jù)新版內(nèi)容完善各自的執(zhí)行版本，而不是絕對(duì)適用新版。可以預(yù)見(jiàn)，各地現(xiàn)用版本仍將基本執(zhí)行，但會(huì)根據(jù)新版精神做出微調(diào)。目前，各地房產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站并未將新版設(shè)置為可下載的合同。全國(guó)各地仍然運(yùn)用現(xiàn)用版本。但作為從業(yè)人員，我們應(yīng)該提前擁有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。增加“專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋”“專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋”是新版的一個(gè)亮點(diǎn)。商品房銷售領(lǐng)域中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，對(duì)開(kāi)發(fā)商可能是常識(shí)，對(duì)購(gòu)房人而言卻不易充分理解。新版將“專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋”列于說(shuō)明之后、正文之前的醒目位置，幫助購(gòu)房人更好把握合同中專業(yè)術(shù)語(yǔ)的涵義，做到理解條款、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、準(zhǔn)確決策。不過(guò)，當(dāng)購(gòu)房人對(duì)專業(yè)術(shù)語(yǔ)關(guān)鍵要素的認(rèn)識(shí)非常清晰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繞開(kāi)法律規(guī)制的某些行為將帶來(lái)更高的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售。明確預(yù)售商品房的前提是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已取得《商品房預(yù)售許可證》，否則可能涉及欺詐行為和懲罰性賠償。法定代理人。套內(nèi)建筑面積、房屋的建筑面積。明確了套內(nèi)建筑面積和房屋的建筑面積的計(jì)算方式。計(jì)算建筑面積的房屋必須層高達(dá)到2.20M及以上。概念引自《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第一單元附錄B和第一單元8.1.2。不可抗力。必須是（1）客觀情況，而且無(wú)法（2）預(yù)見(jiàn)、（3）避免和（4）克服，這四大要素必須同時(shí)具備，否則就不能認(rèn)定為不可抗力。如此一來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能簡(jiǎn)單將違約歸因于不可抗力而免責(zé)。民用建筑節(jié)能。房屋登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋登記機(jī)構(gòu)。分割拆零銷售、返本銷售、售后包租?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一、十二條禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返本銷售或者變相返本銷售，禁止對(duì)未竣工的商品房售后包租或者變相售后包租，禁止分割拆零銷售。然而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這三種銷售模式可謂屢見(jiàn)不鮮。三者概念引自《商品房銷售管理辦法》第四十五條，目的是向購(gòu)房人提示風(fēng)險(xiǎn)，造成對(duì)違法合同無(wú)效的擔(dān)憂，此類操作不再方便。補(bǔ)充協(xié)議效力受到?jīng)_擊部位部位/編號(hào)條款內(nèi)容小結(jié)正文第二十八條對(duì)本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議見(jiàn)附件十一）。補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理地加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。顯失公平的補(bǔ)充協(xié)議可變更或撤銷；但今后爭(zhēng)議極大，待司法機(jī)關(guān)確認(rèn)效力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于自我保護(hù)、降險(xiǎn)止損的考慮，常常借助補(bǔ)充協(xié)議變更《商品房買(mǎi)賣合同》主合同條款。事實(shí)上，補(bǔ)充協(xié)議的主要特點(diǎn)和功能之一，就是排除買(mǎi)受人權(quán)利、免除出賣人責(zé)任或加重買(mǎi)受人責(zé)任，以至于補(bǔ)充協(xié)議常常替代主合同的實(shí)際地位。新版明確排除適用不合理的補(bǔ)充協(xié)議，但也不能因此認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效。因?yàn)橹骱贤c其補(bǔ)充協(xié)議從意思自由的角度來(lái)看是平等的，主合同可以約定變更主合同條款的補(bǔ)充協(xié)議為無(wú)效，補(bǔ)充協(xié)議也可以約定主合同的第二十八條為無(wú)效。關(guān)于“顯失公平”的法律行為如何規(guī)制，我國(guó)法律早有規(guī)定，但最終被變更或撤銷的還是少數(shù)。①新版第二十八條必然會(huì)極大增加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的威懾作用和法律風(fēng)險(xiǎn)，但其本身的法律效力也存在極大爭(zhēng)議。我們認(rèn)為，第二十八條的真正效果，取決于司法部門(mén)的法律實(shí)踐，尤其是最高人民法院的司法解釋。在此之前，我們應(yīng)當(dāng)更謹(jǐn)慎地設(shè)計(jì)補(bǔ)充協(xié)議：避免顯失公平的表述；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任相互對(duì)應(yīng)，避免數(shù)字化、直觀化的差異；變更新版第二十八條。商品房基本情況部位/編號(hào) 條款內(nèi)容 小結(jié)正文 1.出賣人以【出讓】【劃撥】【】方式取得坐落于地塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目通常都是綜合用地，建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊【國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)】【】為，明確約定所購(gòu)商品房占用土地第一條土地使用權(quán)面積為平方米。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房）的具體用途，避免所購(gòu)與所需，第1款所占用的土地用途為，土地使用權(quán)終止日期為年月日。 或者所建與規(guī)劃不符。正文3.該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的【幢】【座】【】____單元___層___號(hào)。房屋竣工后，房號(hào)改變不鮮見(jiàn)，房屋竣工后，如房號(hào)發(fā)生改變，不影響該商品房的特定位置。該商品房的但更為根本的是房號(hào)改變不能第三條平面圖見(jiàn)附件一。 影響所購(gòu)商品房特定位置，否則第3款 是違約。4.該商品房的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)為，其預(yù)測(cè)建筑面積共_____平方米，其中新版第三條“商品房基本情況”正文套內(nèi)建筑面積____平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e_____平方米。該商品房共用更多體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)測(cè)面積等第三條 部位見(jiàn)附件二。 客觀要素，而非雙方簡(jiǎn)單約定，該商品房層高為米，有個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式，個(gè)表述不實(shí)可能定性為欺詐，所建第4款 陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。陽(yáng)臺(tái)是否封閉以規(guī)劃設(shè)計(jì)文件。 不符屬于違約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變規(guī)劃用途的現(xiàn)象確實(shí)存在，最可能涉及行政處罰、民事賠償?shù)确韶?zé)任。由于新版第三條“商品房基本情況”更多體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)測(cè)面積等客觀要素之表述，而非雙方簡(jiǎn)單約定，表述不實(shí)可能定性為欺詐，所建不符則屬于違約。新版明確，合同載明的建筑面積為測(cè)繪部門(mén)預(yù)測(cè)面積，而不是舊版的“合同約定”面積。實(shí)際上，舊版載明的建筑面積也不是買(mǎi)賣雙方憑空而定的，同樣也是測(cè)繪部門(mén)的預(yù)測(cè)面積。但新版須注明測(cè)繪機(jī)構(gòu)名稱，增加對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和賣方的威懾，而且一旦出現(xiàn)面積差的糾紛，處置前提將是測(cè)繪部門(mén)的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)是否合法、合理，而不再是簡(jiǎn)單的違約問(wèn)題。陽(yáng)臺(tái)封閉，這原本是開(kāi)發(fā)商“偷”面積和增加銷售賣點(diǎn)的好方法，如果與規(guī)劃設(shè)計(jì)不符，今后也可能造成我方違約。五、抵押情況和權(quán)利狀況最高法《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這就是商品房買(mǎi)賣“1+1”賠償?shù)那樾沃?。盡管表面極為嚴(yán)厲，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往由于融資需要和銷售便利而心存僥幸，尤其是對(duì)于抵押和預(yù)售許可兩個(gè)要素，只要項(xiàng)目運(yùn)作得當(dāng)，“合同無(wú)效或者被撤銷、解除”的情形就不會(huì)出現(xiàn)。新版第四條將提醒購(gòu)房人注意與所購(gòu)商品房有關(guān)的抵押情況。而且如果存在抵押，必須提供抵押權(quán)人同意商品房預(yù)售的證明，實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)難度很大。新版第五條提高了開(kāi)發(fā)商違約時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。商品房的實(shí)際權(quán)利狀況與出賣人所披露的不一致并因此導(dǎo)致不能辦理預(yù)售備案或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，出賣人退還已收房款外還需支付利息。若購(gòu)房人遭受損失，出賣人應(yīng)支付賠償金，賠償金的數(shù)額等于購(gòu)房人已付房款一倍，或者等于購(gòu)房人全部損失，出賣人只能二選一。舊版第十二條約定，“因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”。新版與舊版的區(qū)別在于：1、原因不同，舊版很寬泛，只要是出賣人原因，無(wú)論原因是在簽約前或簽約后，而新版將原因限定為“該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符”；2、后果不同，舊版為不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛，也很寬泛，而新版為不能辦理預(yù)售備案或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；3、責(zé)任不同，舊版為“出賣人承擔(dān)全部責(zé)任”，卻無(wú)法界定“全部”的范圍，最終實(shí)際由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的法律責(zé)任較輕，而新版明確規(guī)定了三類四種法律責(zé)任。我們認(rèn)為，如果選用新版合同，應(yīng)將第五條的第4、5項(xiàng)刪去，計(jì)付利息的標(biāo)準(zhǔn)等于同期貸款基準(zhǔn)利率，并選擇【買(mǎi)受人全部損失】。六、商品房交付條件與交付手續(xù)更加嚴(yán)格新版要求的交付條件比舊版苛刻，商品房取得竣工驗(yàn)收備案證明文件和已取得房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告是交房的兩大硬性要求，同時(shí)可以自由增加兩項(xiàng)條件，當(dāng)然如果當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)不加行政干預(yù)，自由增加沒(méi)有可能性。第九條的變化要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要合理確定交房時(shí)間，既要不影響銷售又要規(guī)避交房及后續(xù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任。舊版對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間及逾期交付責(zé)任均未作規(guī)定。新版明確約定基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件，開(kāi)發(fā)商今后也無(wú)法單方面變更交付的標(biāo)的、標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，約束力明顯增加，交付違約的風(fēng)險(xiǎn)也衍生到配套設(shè)施。從新版第十一條可以看出，購(gòu)房人有權(quán)以配套設(shè)施設(shè)備不到位、未交付為由，拒絕收房。但同樣依據(jù)新版第十一條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí)，無(wú)需提供基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的證明文件。所以舉證的責(zé)任在購(gòu)房人。舊版只規(guī)定交付時(shí)間，而新版增設(shè)交付流程，并且約定辦理交付手續(xù)前購(gòu)房人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，而且無(wú)任何前置條件（例如繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件）。商品房查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題（無(wú)論該問(wèn)題是嚴(yán)重還是細(xì)微到五金件），開(kāi)發(fā)商必須限期修復(fù)后方才具備交付條件。這是一個(gè)革命性的變化。現(xiàn)實(shí)慣例是，開(kāi)發(fā)商以五大責(zé)任主體分戶驗(yàn)收合格證明作為商品房具備交付條件的惟一憑證。但根據(jù)合同相對(duì)性原則，五大責(zé)任主體分戶驗(yàn)收，是施工單位向建設(shè)單位移交商品房的驗(yàn)收程序。開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人移交商品房的驗(yàn)收，則應(yīng)由購(gòu)房人自行進(jìn)行驗(yàn)收。兩個(gè)驗(yàn)收程序的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不同，五大責(zé)任主體分戶驗(yàn)收合格，并不必然意味著商品房無(wú)質(zhì)量問(wèn)題。這將導(dǎo)致今后交付過(guò)程中的協(xié)商難度提高，增加我方后續(xù)維修的責(zé)任和延期交付的責(zé)任。規(guī)劃設(shè)計(jì)變更部部位/編號(hào)條款內(nèi)容小結(jié)正文第十四條第（一）項(xiàng)(一)出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠化率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書(shū)面通知送達(dá)買(mǎi)受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。正文第十五條第（一）項(xiàng)（一）雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件，涉及下列可能影響買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能情形的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書(shū)面通知送達(dá)買(mǎi)受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。1.該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2.供熱、采暖方式；3.__________；4.__________；5.__________。因規(guī)劃變更導(dǎo)致買(mǎi)受人解除合同的，出賣人需支付利息外，還得支付違約金。舊版將出賣人應(yīng)當(dāng)通知買(mǎi)受人規(guī)劃變更的情形限定為：“經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能”。新版規(guī)定，只要規(guī)劃變更就要通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人均有權(quán)解除合同。因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致買(mǎi)受人解除合同的，出賣人需支付利息外，還得支付違約金。明確規(guī)定供熱、采暖方式設(shè)計(jì)變更也應(yīng)當(dāng)通知買(mǎi)受人。這兩條將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通知義務(wù)，以及隨之而來(lái)的解約風(fēng)險(xiǎn)。商品房質(zhì)量及保修責(zé)任（一）新版區(qū)分不同的質(zhì)量問(wèn)題，規(guī)定不同的處理辦法：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測(cè)不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并就損失向出賣人索賠，與第五條賠償損失不同點(diǎn)在于，第十六條既可在全部房?jī)r(jià)款一倍、買(mǎi)受人全部損失之間選擇，也可另行約定計(jì)算賠償金方式。除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)過(guò)更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常居住使用的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。此時(shí)，如有損失，可向出賣人索賠，但并未明確賠償金計(jì)取方式。新版對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施進(jìn)行規(guī)定，這比以前是種創(chuàng)新。商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)的情況較為多見(jiàn)，但業(yè)主訴訟原本極艱難，因?yàn)槿狈贤罁?jù)。新版適用后，如檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)，由出賣人負(fù)責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并有權(quán)索賠，但并未明確賠償金計(jì)取方式。而且商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付責(zé)任。（二）新版關(guān)于保修責(zé)任的規(guī)定：舊版規(guī)定出賣人不承擔(dān)保修責(zé)任的