合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法-2

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法_2?一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于合肥市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）收費(fèi)形式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2.非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。（二）政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定1.市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和五級(jí)，各等級(jí)的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求明確。3.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)確定，浮動(dòng)幅度在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)不超過(guò)[X]%。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)與建設(shè)單位協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)確定1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成（一）物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：1.人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用。5.秩序維護(hù)費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（二）法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。（三）合理利潤(rùn)合理利潤(rùn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過(guò)程中應(yīng)獲取的收益，根據(jù)不同的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式確定。1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)，合理利潤(rùn)按照不超過(guò)物業(yè)服務(wù)成本的[X]%確定。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，合理利潤(rùn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。采用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布上一年度物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與管理（一）收費(fèi)起始時(shí)間1.已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。2.物業(yè)交付后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）收取方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)委托銀行代收、上門收取等方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主也可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的其他合法途徑交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）費(fèi)用變更1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況等適時(shí)調(diào)整，并向社會(huì)公布。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整前[X]日將調(diào)整內(nèi)容告知業(yè)主，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)調(diào)整有異議的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決。（四）費(fèi)用管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定，明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息，接受業(yè)主監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，規(guī)范使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，按照有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定（一）停車收費(fèi)1.住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。2.利用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取停車管理服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。3.建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后，可以通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主、物業(yè)使用人。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)執(zhí)行。（二）二次供水收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二次供水設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量，按照價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主分?jǐn)偸杖　?.二次供水設(shè)施委托專業(yè)單位運(yùn)行、維護(hù)的，專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主重復(fù)收取。（三）裝飾裝修管理收費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人的房屋裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行管理，可以按照約定收取裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)。裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（四）代收費(fèi)用物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、氣、通信、有線電視等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處價(jià)格違法行為。2.市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。3.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。（二）投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他利害關(guān)系人對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢，也可以向價(jià)格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門投訴。2.價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴人。（三）信用管理建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)行為等納入信用評(píng)價(jià)體系，向社會(huì)公布。對(duì)違反本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法予以信用懲戒。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主及物業(yè)使用人責(zé)任業(yè)主或者物業(yè)使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門按照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)予以處罰：超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；其他價(jià)格違法行為。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期整改；逾期不整改的，按照有關(guān)規(guī)定予以處理。（三）建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部