長春市吉福國際茶城招商戰(zhàn)略書

●案名●前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告●周邊環(huán)境分析報(bào)告●東北茶葉市場(chǎng)情況分析報(bào)告●“吉福國際茶城”背景分析報(bào)告●“吉福國際茶城”規(guī)劃報(bào)告●制定招商計(jì)劃●制定最終茶城全年推廣方案●服務(wù)費(fèi)用分析目錄案名由來：“吉”：吉之心。“?！保焊Ｖ?。吉福國際茶城：象征一種市場(chǎng)化，國際化得市場(chǎng)運(yùn)作模式,從而拉動(dòng)消費(fèi)力，增加茶城的營業(yè)額。案名：吉福國際茶城一、青怡坊茶城“青怡坊茶城”位于青怡坊地下一層于，營業(yè)面積4000㎡。在招商工作上，主要以當(dāng)?shù)卦械牟铇I(yè)經(jīng)銷商為招商對(duì)象，目前商場(chǎng)內(nèi)的業(yè)主在當(dāng)?shù)鼗旧弦呀?jīng)擁有一家或多家商鋪，缺乏外來經(jīng)銷商進(jìn)駐商場(chǎng)。在規(guī)劃上沒有足夠空間的停車場(chǎng)。然而，青怡坊茶城在招商結(jié)束之后，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部的規(guī)劃較亂，商場(chǎng)的整體營銷力度下降，媒體廣告投放不夠精準(zhǔn)，導(dǎo)致經(jīng)營以來商場(chǎng)人氣始終如一，交易氛圍清淡，商場(chǎng)呈現(xiàn)出比較炎涼的態(tài)勢(shì)，地下一層歐亞超市經(jīng)營一般，對(duì)商場(chǎng)的目前以及長遠(yuǎn)發(fā)展起不到推動(dòng)作用，大批業(yè)主對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營方不滿，對(duì)商場(chǎng)失去信心，所以很難把主要精力投入在此商場(chǎng)的商鋪中，這對(duì)青怡坊茶城是未來發(fā)展將起到致命的打擊。一前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（長春目前茶葉市場(chǎng)調(diào)研）二、大自然茶城“大自然茶城”位于大自然花鳥魚商城，營業(yè)面積約2000平左右.。坐落在長春綠園區(qū)皓月大路與春城大街交匯。商場(chǎng)目前生意一般，但作為綜合類市場(chǎng)茶葉類規(guī)模范圍很小，沒有更廣闊的發(fā)展空間，無法突出茶葉經(jīng)營的主題型，商場(chǎng)整體規(guī)劃又不夠完善，茶城經(jīng)營秩序還比較混亂，再者商場(chǎng)的經(jīng)營方管理體制比較落后，經(jīng)營過程中經(jīng)常出現(xiàn)漏洞,作為綜合類市場(chǎng)給消費(fèi)者一種不專業(yè)的感覺，并對(duì)茶葉類宣傳過于薄弱，一筆帶過，容易被消費(fèi)者忽略。所處區(qū)域在長春市發(fā)展比較緩慢，周邊消費(fèi)水平一般，茶葉生意淡薄，商場(chǎng)的前景依然很渺茫。一前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（長春目前茶葉市場(chǎng)調(diào)研）三、福泉茶都“福泉茶都”地處長春市二道區(qū)東盛大街也榮光路交匯處?？偨ㄖ娣e為8000平，現(xiàn)已有知名品牌廠家入駐，萬商際（集）會(huì)之地，客流云集。規(guī)劃有3000平方米的地上停車場(chǎng)，各種車型暢通無阻，車流、物流互通、循環(huán)流動(dòng)，帶動(dòng)財(cái)富，運(yùn)營商擁有多年?duì)I銷管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)吉林市場(chǎng)擁有獨(dú)到的宣傳運(yùn)營見解，可容納大型進(jìn)貨車輛的通行。茶都內(nèi)全天候滾動(dòng)電梯直達(dá)二樓，環(huán)境高檔優(yōu)雅，是長春首家商場(chǎng)規(guī)模的茶葉交易中心。毗鄰國貿(mào)百貨，晨宇購物，更有亞泰花園、東新小區(qū)、新苑花園、長江花園、紫盈花城環(huán)繞四周，人氣十足交通便利；福泉茶都營業(yè)一年多，目前日均客流量最高時(shí)達(dá)千人以上，入駐各商家均獲利頗多，口碑極好。一前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（長春目前茶葉市場(chǎng)調(diào)研）二周邊環(huán)境分析報(bào)告三東北茶葉市場(chǎng)情況分析報(bào)告三東北茶葉市場(chǎng)情況分析報(bào)告三東北茶葉市場(chǎng)情況分析報(bào)告三東北茶葉市場(chǎng)情況分析報(bào)告2、“大發(fā)茶城”，在三個(gè)茶城中規(guī)模中等，主體結(jié)構(gòu)地上一層二層，總面積5000㎡左右，其所處地理位置與吉閩茶城在長春所處地理位置相近，茶城邊上有一個(gè)較大的橋下停車場(chǎng)，交通、物流便利，當(dāng)前有五六十家經(jīng)營業(yè)主，目前租金平均在90元/㎡左右。周邊坐擁哈爾濱最大花鳥魚市場(chǎng)，人流大，商業(yè)氛圍較好。但由于市場(chǎng)面積有限，其發(fā)展空間也受到一定限制，從市場(chǎng)長遠(yuǎn)發(fā)展角度分析，并不被行業(yè)人士看好。3、“南極茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)”，是哈爾濱最老的茶業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，以門市店為主，沒有統(tǒng)一管理，經(jīng)營秩序比較混亂，個(gè)體規(guī)模都不大，其所處地理位置與目前青怡坊在長春所處地理位置相近，交通便利，沒有固定停車場(chǎng)，主要是外埠城市批發(fā)為主，發(fā)展?jié)摿σ话?。三東北茶葉市場(chǎng)情況分析報(bào)告

三、沈陽市遼寧省地處東北三省西南方向，地理位置較好，三分之一省際沿海，而沈陽是目前東三省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省份。沈陽茶業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營時(shí)間都早于長春和哈爾濱，現(xiàn)在影響較大的有三個(gè)市場(chǎng)。其中，以“北方茶城”最具代表性。1、“北方茶城”作為沈陽市最大的茶葉集散基地，其地理位置優(yōu)越，位于城市繁華階段，市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃與哈爾濱市的“恒信國際茶城”較相似。但其裝飾格局符合本地的文化，具有明顯的明清時(shí)期的建筑特點(diǎn)，側(cè)面的介紹了茶文化在本地的廣泛發(fā)展時(shí)期。內(nèi)部格局則是以中、小型商鋪為主體，可緩解茶商的壓力，同時(shí)增加了茶城的營業(yè)額，但其缺點(diǎn)同樣顯著，束縛了商家的發(fā)展規(guī)模。各樓層所售商品明顯，使消費(fèi)者可輕松導(dǎo)購，但無法帶動(dòng)其他茶類相關(guān)物品的消費(fèi)力。內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)整體較良性，茶城控制力較強(qiáng)，導(dǎo)致近期茶城內(nèi)部調(diào)整，造成商家出現(xiàn)波動(dòng)現(xiàn)象，給茶城帶來了大量的不可確定因素，部分商家撤出。三東北茶葉市場(chǎng)情況分析報(bào)告三東北茶葉市場(chǎng)情況分析報(bào)告

一、交通條件吉福國際茶城地處長春市朝陽區(qū)繁華的開運(yùn)街與南湖大路交匯處。毗鄰歐亞賣場(chǎng)、汽車廠區(qū)，更有領(lǐng)袖朝陽、保利羅蘭香谷、融創(chuàng)上城、天安第一城、倚瀾觀邸、澳洲城等環(huán)繞四周，人氣十足交通便利，擁有較高端的客戶群體。四“吉福國際茶城”背景分析報(bào)告五“吉福國際茶城”規(guī)劃報(bào)告

（長春市朝陽區(qū)分區(qū)規(guī)劃）一、長春市朝陽區(qū)發(fā)展定位朝陽區(qū)承擔(dān)的主要城市職能：長春市城市商業(yè)服務(wù)中心；長春市行政辦公中心；長春市科研文教中心；長春市重要的城市歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)；長春市優(yōu)良的城市居住區(qū)；長春市南部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)；長春市旅游基地。二、長春市朝陽區(qū)發(fā)展規(guī)模人口規(guī)模；規(guī)劃至2020年朝陽分區(qū)劃分區(qū)實(shí)際居住人口規(guī)模63.3萬左右，其中非農(nóng)業(yè)人口56萬人，農(nóng)業(yè)人口4.1萬人，暫住人口3.2萬人；中心城區(qū)58.8萬人，永春鎮(zhèn)2.5萬人，樂山鎮(zhèn)2萬人。用地規(guī)模：規(guī)劃確定在2020年朝陽區(qū)劃分區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地62.61平方公里左右，其中中心城區(qū)建設(shè)用地49.3平方公里左右，永春鎮(zhèn)區(qū)2.5平方公里，樂山鎮(zhèn)2平方公里左右。

五“吉福國際茶城”規(guī)劃報(bào)告

（長春市朝陽區(qū)分區(qū)規(guī)劃）三、空間結(jié)構(gòu)至規(guī)劃期末，朝陽規(guī)劃區(qū)將形成“一城兩片、兩鎮(zhèn)”的空間結(jié)構(gòu)體系；■“一城兩片”：指朝陽中心城區(qū)的中心片區(qū)和富鋒組團(tuán)及工業(yè)園片區(qū)；■“中心片區(qū)”：朝陽老城區(qū)部分。其主要功能是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化傳統(tǒng)服務(wù)，體現(xiàn)城區(qū)綜合職能；■“富鋒組團(tuán)及工業(yè)園片區(qū)”：富鋒組團(tuán)及及長春工業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一期工程、二期工程部分。其主要職能是發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；■“永春鎮(zhèn)”：是城市發(fā)展預(yù)留空間，城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃為農(nóng)工貿(mào)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，重點(diǎn)發(fā)展都是農(nóng)業(yè)；■“樂山鎮(zhèn)”：是長春市南部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)，城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃為旅游性鄉(xiāng)鎮(zhèn)，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)型農(nóng)業(yè)。四、中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)至規(guī)劃期末，朝陽中心城區(qū)將形成“三個(gè)商業(yè)圈、一個(gè)大型商業(yè)中心、十條精品街路、十二個(gè)居住單元、一個(gè)工業(yè)園區(qū)”的分區(qū)建設(shè)空間結(jié)構(gòu)。一、招商策劃、推廣●北京天福緣茶城租金：一層4—5元/平/天；二層1.6元/平/天北京國際茶城租金：●沈陽北方茶城租金:()沈陽榮碧達(dá)茶城租金:()●哈爾濱哈爾濱大發(fā)茶城租金：一層4-—4.2元/平/天；二層1.8元/平/天●長春青怡坊茶城租金：()●長春大自然租金：(45元/天固定的格局約估計(jì)2.5元/天/平)●朝陽區(qū)目前：純住宅均價(jià)為7300元/平商業(yè)住在均價(jià)為7490元/平●“吉福國際茶城”附近：純住宅均價(jià)為4800元/平—5010元/平

六制定招商計(jì)劃六制定招商計(jì)劃六制定招商計(jì)劃七制定最終茶城全年推廣方案宣傳推廣策略一、廣告目標(biāo)正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過有效的廣告訴求，樹立本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。七制定最終茶城全年推廣方案各階段推售計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要，初步制定本項(xiàng)目的推廣時(shí)間表，并由所制定各階段推廣計(jì)劃：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時(shí)間2010年6月~2010年8月2010年8月~9月2010年10月~2011年3月2011年3月~8月推廣重點(diǎn)1、區(qū)域商圈定位、拓展2、樹立茶城項(xiàng)目形象3、發(fā)展商形象4、宣傳推廣5、項(xiàng)目招商6、文化公關(guān)活動(dòng)1、正式開業(yè)2、開業(yè)形象展示3、通過媒體發(fā)布優(yōu)惠政策，吸引消費(fèi)者，拉動(dòng)招商的持續(xù)完成4、文化公關(guān)活動(dòng)1、應(yīng)季的活動(dòng)促銷，中秋節(jié)、國慶節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等節(jié)日。2、招商項(xiàng)目的美化完善3、團(tuán)購項(xiàng)目的收集和整理4、文化公關(guān)活動(dòng)發(fā)售+招商+文化公關(guān)活動(dòng)推廣階段安排時(shí)間2010年5月~2010年8月2010年8月~9月2010年10月~2011年3月廣告操作炒作茶城商圈，品牌文化傳播。炒作發(fā)展商品牌；炒作項(xiàng)目，制造懸念。與主力商家正式簽約。1、展開招商推廣；2、以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻擊市場(chǎng)推貨安排接受銷售及招商登記。接受銷售及暫停招商登記。全面招商；接受空余商鋪登記。主要媒體組合新文化報(bào)、東亞新聞報(bào)軟文炒作為主。新文化報(bào)、東亞新聞報(bào)硬廣炒作為主，交通之聲、吉林衛(wèi)視等媒體主攻新文化報(bào)、東亞新聞報(bào)硬廣為輔助，交通之聲、吉林衛(wèi)視等媒體主攻其它媒體配合城市晚報(bào)、長春晚報(bào)、交通之聲、吉林都市（守望都市）、長春電視臺(tái)（社區(qū)辦事處）或吉林影視等；同時(shí)百度或同類全國網(wǎng)站宣傳。七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案二、公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升本案的品牌知名度及影響力，并借以提升本案的招商氛圍，因此在明確目的之后，可通過不同的方式展開公關(guān)活動(dòng)，具體建議如下：活動(dòng)一：活動(dòng)主題：吉福國際茶城招商新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)地點(diǎn)：朝陽區(qū)香格里拉飯店具體內(nèi)容：提前在重點(diǎn)媒體和網(wǎng)站上發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)信息，公布吉福國際茶城在香格里拉舉行新聞發(fā)布會(huì)；專家演講，并發(fā)出預(yù)訂優(yōu)先選鋪信息，并邀請(qǐng)媒體朋友進(jìn)行相關(guān)事件炒作。目的及作用：做市場(chǎng)定價(jià)的初探，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)控，并通過媒體與相關(guān)事件提升目標(biāo)客戶群體的心里地位。為招商洽談工作進(jìn)一步做好準(zhǔn)備；七制定最終茶城全年推廣方案活動(dòng)二：活動(dòng)主題：吉福國際茶城簽約儀式暨大型招商推廣會(huì)?；顒?dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)地點(diǎn)：香格里拉飯店活動(dòng)形式：新聞發(fā)布會(huì)、自助酒會(huì)具體內(nèi)容：1、項(xiàng)目推介2、沙盤講解、臺(tái)下互動(dòng)3、主力商家推介4、媒體采訪5、簽約儀式舉行6、大型招商洽談7、答謝宴目的及作用：1、通過大型的新聞發(fā)布會(huì)，公開宣布與主力商家的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合；2、把握吉福國際茶城進(jìn)行一系列的炒作，引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注；3、本次招商會(huì)以推廣為主，即時(shí)招商為輔；4、營造氣氛，促進(jìn)與商家的友誼；5、廣泛搜集商家信息資源；6、對(duì)商家進(jìn)行大摸底。三、招商推廣招商方式：1、大型招商會(huì)（活動(dòng)）2、現(xiàn)場(chǎng)招商3、招商范圍：安溪、北京、沈陽、大連、哈爾濱、長春招商對(duì)象：1、實(shí)力品牌商家2、中小型品牌商家3、個(gè)體經(jīng)營者七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案四、招商推廣執(zhí)行方案目錄第一階段第二階段第三階段方向走出去引進(jìn)來簽約時(shí)間2010年5月15日~2010年6月15日2010年6月15日~2010年7月15日2010年7月15日~2011年8月15日第一組（三人）從南向北的方向依次是：福建（安溪）、山東（濟(jì)南）、北京一帶工作總結(jié)，通過上一階段的招商工作，對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行逐個(gè)公關(guān)。通知最新營銷信息。進(jìn)而吸引目標(biāo)客戶群體。第三階段為繁忙時(shí)期，通過前兩階段的工作，相應(yīng)的使目標(biāo)客戶群體對(duì)茶都有相應(yīng)的了解，通過市場(chǎng)實(shí)際情況與客戶簽約。第二組（三人）從南向北的方向依次是：大連、沈陽、哈爾濱一帶做工作總結(jié)，上報(bào)并針對(duì)目標(biāo)客戶群體的地域，逐個(gè)擬定最適合目標(biāo)客戶群體的營銷套餐。（最終利益不變）負(fù)責(zé)招待至本地考察的目標(biāo)客戶群體，并通過沙盤與在本地做的宣傳造勢(shì)給予客戶群體信心，去吸引說服客戶簽約。七制定最終茶城全年推廣方案活動(dòng)一：活動(dòng)主題：“杯中歲月，水樣情懷”吉林省秋季炒茶節(jié)活動(dòng)方案活動(dòng)時(shí)間：2010年10月3日活動(dòng)地點(diǎn)：吉福國際茶城門口廣場(chǎng)舉辦單位：吉福國際茶城活動(dòng)項(xiàng)目：1、“杯中歲月，水樣情懷”茶文化活動(dòng)啟動(dòng)儀式2、“杯中歲月，水樣情懷”品茗會(huì)3、安溪鐵觀音茶文化知識(shí)有獎(jiǎng)?wù)鞔稹?、萬份安溪鐵觀音茶禮贈(zèng)送活動(dòng)?；顒?dòng)目的：通過這一具有傳統(tǒng)特色的節(jié)日，進(jìn)行對(duì)公司的形象包裝與鞏固。以事件的形式，在媒體進(jìn)行宣傳炒作，聚集人氣。并加以秋茶上市的事件，客觀的吸引廣大茶葉類愛好者的聚集采購，從而消費(fèi)與相關(guān)行業(yè)的營業(yè)額。提升茶城的知名度。五、全年活動(dòng)策劃方案七制定最終茶城全年推廣方案活動(dòng)二：七制定最終茶城全年推廣方案活動(dòng)三：活動(dòng)主題：“沏一杯香茗，品人生百味”吉林省茶王大賽活動(dòng)方案活動(dòng)時(shí)間：2011年1月23日活動(dòng)地點(diǎn)：吉福國際茶城門口廣場(chǎng)舉辦單位：吉福國際茶城活動(dòng)項(xiàng)目：1、“沏一杯香茗，品人生百味”茶王大賽啟動(dòng)儀式，領(lǐng)導(dǎo)致辭。2、“沏一杯香茗，品人生百味”茶藝比賽。3、“沏一杯香茗，品人生百味”茶文化知識(shí)有獎(jiǎng)問答。4、頒布獎(jiǎng)項(xiàng)，宣布結(jié)束。活動(dòng)目的：在一月與二月期間臨近中國傳統(tǒng)節(jié)日“年”，這一階段又是送禮的高峰期，而茶葉類作為高端健康飲品，逐漸被消費(fèi)者認(rèn)可。本次活動(dòng)以“茶王大賽”為主題，進(jìn)行茶文化比賽，既宣傳了企業(yè)文化又進(jìn)行茶文化的演示，使消費(fèi)者對(duì)茶文化有更深刻的認(rèn)識(shí)，從而拉動(dòng)營業(yè)額。七制定最終茶城全年推廣方案活動(dòng)四：八