建寧路C2-01地塊控制性詳細規(guī)劃調(diào)整項目可行性方案研究報告

下關(guān)區(qū)地處市城區(qū)西北部，瀕江依城，是市建設(shè)現(xiàn)代化城市的窗建寧路目前已初步建成為市第三商圈的核心區(qū)域。它位于城北，西鄰下關(guān)長途汽車站和火車西站；東鄰長途汽車站、火車站；向北則為通向長江以北地區(qū)的長江大橋。建寧路北面為居住、工業(yè)區(qū)密集的鐵北地區(qū)，南面臨高檔住宅密集的路，是著名的市場一條街。該地區(qū)初具商業(yè)一條街的項目區(qū)位圖項目位置衛(wèi)星圖本項目位于建寧路中段南側(cè)。地塊北面是建寧路，與建寧路隔街相對②規(guī)劃方案應(yīng)考慮A、B地塊分期實施的可操作性，并充分考慮B地塊A、B地塊分區(qū)圖A地塊建筑用地圍圖①A地塊的開發(fā)商建江投資開發(fā)公司自2005年取得該地塊的土地使用權(quán)后，由于受地塊面積狹小等因素的限制，雖然規(guī)劃設(shè)計了多個方案，但一直未取得令人滿意的效果，致使項目規(guī)劃設(shè)計方案未獲得政府有關(guān)部門地塊統(tǒng)一規(guī)劃，但由于開發(fā)商不同，開發(fā)時間不同，必然會對土地的有效利用帶來限制；而且，由于A、B兩地塊交界處不規(guī)則，極大地影響了建筑物的布置，如通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在實際操作中更是存在很大的困難。兩地塊統(tǒng)一開發(fā)，開發(fā)商可以進行科學(xué)、合理地規(guī)劃，進行統(tǒng)一的開發(fā)建設(shè)，大后，開發(fā)主體變成了一個開發(fā)商，兩地塊開發(fā)時間會一致或相銜接，這樣地塊的開發(fā)時間大大提前，周邊路網(wǎng)、景觀得到極大地改善。同時大面積總之，從規(guī)劃的角度來看，兩地塊統(tǒng)一開發(fā)經(jīng)與建江投資開發(fā)公司、鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩單位協(xié)商，雙方均表示鐘阜路以東區(qū)域，是目前建寧路商業(yè)發(fā)展較為成熟的路段，且商業(yè)物業(yè)正逐漸由東向西延伸。該路段有建寧路上最主要的兩大綜合性市場—金橋市場和玉橋市場。玉橋市場對面，為體量較大的華東國際鞋革城。金橋金盛國際家居中央門店、輪胎超市、博橋酒店用品市場、永樂生活電器等米蘭假日大酒店、錦江之星連鎖旅店、和平商務(wù)中心、海馬賓館、中投證金海市場、綠城新貴商業(yè)裙房等。主要配套物業(yè)有：西站貨運營業(yè)廳、火明城大廈底層裙房、小型超市及迎街店面。配套它們以及本項目建成后，將對建寧路商業(yè)街進一步提檔升級、很好地改變.金橋市場金盛國際家居易初蓮花早期，建寧路商業(yè)的主流業(yè)態(tài)，是以金橋市場為代表的，批零兼營的大市場的零售業(yè)務(wù)，一般經(jīng)營品種眾多，總體上類似商場，只不過不批發(fā)市場，遍及全國各地，構(gòu)成了我國商品流通的骨架和網(wǎng)絡(luò)。然而自加入世界貿(mào)易組織以來，連鎖超市、專賣店、購物廣場等新型商品銷售模式迅速發(fā)展，先進的經(jīng)營方式和經(jīng)營理念，已得到普遍認可，給我國發(fā)展相對落后的商品批發(fā)市場帶來了強勁的沖擊。如不進行大刀闊斧的改革，昔根本性的變化，連鎖超市、專賣店等均已得到較大的發(fā)展，玉橋市場也逐大市場的商業(yè)業(yè)態(tài)，決定了建筑物的高度較低、容積率較低、土地利用效率較低。大市場的服務(wù)對象及經(jīng)營方式，決定了其部硬件條件檔次不酒店及酒店式公寓等相關(guān)配套的需求，更使得建寧路沿線土地開發(fā)利用強度的提高成為必要。第三商圈的建設(shè)，需要一批現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施及高檔塊的編碼為01，B地塊的編碼為03。項目西面，隔規(guī)劃道路與本項目相望的，為占地7.46公頃的鐵道職業(yè)現(xiàn)將本項目地塊與周邊規(guī)劃建設(shè)狀況為“未建”的地塊的規(guī)劃控制指規(guī)劃管理MCb030-27MCb030-25MCb030-25現(xiàn)狀建設(shè)建寧文化用品批發(fā)西站貨場用地面積度40%建筑控制我們認為，原控規(guī)對于“市場用地”的土地開發(fā)強時條件下，建寧路的商業(yè)業(yè)態(tài)是以金橋市場為代表的、經(jīng)營方式為批發(fā)兼配套的需求也逐步增加，這就要求土地開發(fā)強度提高。如果仍沿用原控規(guī)市商業(yè)、辦公畸形地集中在新街口及路附近，其它地區(qū)的路附近的人流、車流，帶來眾多的城市問題，也給群眾的生活、工作帶來新街口車況路地區(qū)車況建寧路附近經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成了較好的商業(yè)及辦公用房的市場條件。隨著城市的擴展和經(jīng)濟活動的增長，周邊對辦公用房及大體量的綜合性商業(yè)用房具有較強的市場需求。控規(guī)調(diào)整后，容積率的提高使項目具有一定的體量，使商場更具規(guī)模，將來對消費者更有吸引力，從而能有效地分流城北片區(qū)的消費者，使建寧路沿線形成更具吸引力的，功能更趨完如連鎖超市、專賣店等，都得到了一定的發(fā)展，而大體量的百貨商店卻仍只有中央門附近的商廈。雖然玉橋市場逐步向商場化轉(zhuǎn)變，但其檔次、定該項目控規(guī)調(diào)整后，容積率增加，商場體量加大，這樣能有效地解決本區(qū)域商業(yè)檔次偏低，規(guī)模偏小的局面，達到大體量的商場與其它商業(yè)業(yè)態(tài)合理配置的效果，促進本地商業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，有利于區(qū)域商業(yè)的健康控規(guī)調(diào)整，用地性質(zhì)增加了酒店及酒店式公寓，形成了區(qū)域商業(yè)的配本項目的控規(guī)調(diào)整，依據(jù)原控規(guī)的指標體系和編制基本原則，結(jié)合用地的實際狀況和發(fā)展要求，綜合考慮城市設(shè)計及景觀、交通、配套設(shè)施及市政設(shè)施的承載能力以及對周邊業(yè)主及已實施項目的影響，提出合理的控紡織品、醫(yī)藥、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術(shù)等專業(yè)零售批的商業(yè)、辦公體量均較大，所以，為完善項目的自身配套，更好地適應(yīng)市場的需求，建議在項目用地性質(zhì)中加入與商業(yè)、辦公兼容性非常好的酒店及酒店式公寓。項目建成后，將成為集商業(yè)、辦公、酒店或酒店式公寓于一體的建筑綜合體，各功能之間互為補充、互為受益，并進而成為建寧路萬平米，金橋、玉橋、金橋裝飾城、金海市場、鑫橋、大方國際家居等六租用周邊辦公、住宅展示其產(chǎn)品的中小批發(fā)商。根據(jù)建寧路的市場發(fā)展規(guī)有形象的公寓進行臨時居住，或展示產(chǎn)品。酒店或酒店式公寓是最適合他政府對建寧路沿線新建項目的用地性質(zhì)，大多進行了調(diào)整，最典型的金盛國際家居地塊原控規(guī)用地性質(zhì)掛牌用地性質(zhì)原控規(guī)用地性質(zhì)掛牌用地性質(zhì)市場（商業(yè)、辦公）交通設(shè)施用地等市場、倉儲、商務(wù)辦公及酒店式公寓用地。其中酒店式公寓總量不得超過地上總建筑面積25%綜上所述，根據(jù)項目特點及周邊項目用地性質(zhì)的調(diào)整情況，我們認為建筑控制高度容積率建筑密度用地面積建筑控制高度容積率建筑密度/40%/作為已建項目未作為已建項目未確定有關(guān)指標用地面積（公頃）用地面積（公頃）建筑密度我們認為，以上土地開發(fā)強度指標過低，這樣會導(dǎo)出讓時，市場條件還不夠成熟，所以給出的指標雖比原控規(guī)有所提高，但土地區(qū)位效益（位置級差地租）理論在很大程度上支配城市各項用地的空間安排、土地利用效率及開發(fā)強度。建寧路作為市第三商圈，商業(yè)發(fā)展必然帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，引起地價上升。這就需要通過提高土地開發(fā)強建筑密度原控規(guī)指標實際開發(fā)的指標信息大廈地塊位置圖該項目的土地開發(fā)強度指標調(diào)整情況如下:4.0建筑密度40%原控規(guī)指標調(diào)整后的指標原控規(guī)指標調(diào)整后的指標原控規(guī)指標調(diào)整后的指標D1-02D1-03金盛國際家居地塊位置圖該地塊位于一建公司以西，金橋市場以東，玉橋市場以北，滬寧鐵路用地面積為9772.7平米，河道用地面積5924.6平米，實際出讓面積為該項目的土地開發(fā)強度指標調(diào)整情況如下:建筑密度建筑控制高度（米）建筑密度建筑控制高度（米）原控規(guī)指標4.545%調(diào)整后的指標4.545%原控規(guī)指標45%調(diào)整后的指標45%...玉橋三期地塊位置圖另外，本項目東北方斜對面，是位于規(guī)劃管理單元編碼為MCb030-33，我們將以上各項目調(diào)整后的開發(fā)強度指標及蘇浙公項目名稱信息大廈地塊金盛國際家居地塊玉橋三期地塊蘇浙公司地塊地塊名稱D1-02D1-034.04.54.5建筑密度40%45%45%建筑控制高度（米）///可根據(jù)《市城市規(guī)劃條例實施細則》的規(guī)定，進行合理退讓后，并根據(jù)項55%的標準進行形體布局模擬，結(jié)果證明，地塊完全能夠滿足政府在建筑建《市建筑物配建停車設(shè)施標準與準則》20《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)》依據(jù)以上指標所作的意向性方案與原控規(guī)條件下的意向性方案相比總用地面總用地面總建筑面總建筑面0建筑密度2000后，政府即可將土地使用權(quán)收回，重新掛牌出讓。同時該公司認為將A、BB地塊的土地使用權(quán)人為鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院。上文已述，該院同意將B價值得到極大地提升，該院遷移資金更能得到保證，因此，控規(guī)調(diào)整對該該項目對路北地塊采光的影響與信息大廈類似。由于建寧路道路寬度達60米，項目沿建寧路進行退讓后，不會對路北采光產(chǎn)生較大影響。參見項目控規(guī)調(diào)整后，建筑物高度增加，建筑面積增多，必將導(dǎo)致人、車流量加大，使周邊交通受影響。可以通過合理組織交通，提高周邊道路的項目控規(guī)調(diào)整后，將增大噪聲對小區(qū)居民的影響。應(yīng)做好本項目對東項目控規(guī)調(diào)整后，由于項目商業(yè)用房的體量增大，必將形成強大的集項目控規(guī)調(diào)整，項目體量增大，使周邊的商業(yè)配套等增多，因而周邊總之，該項目控規(guī)指標調(diào)整后，只要采取合控規(guī)調(diào)整后，該地塊將形成現(xiàn)代化的，集商業(yè)、辦公、酒店式公寓于一體的建筑綜合體，將成為建寧路上，與第三商圈現(xiàn)代、繁華的整體形象相符的標志性建筑。只要在修建性詳細規(guī)劃及建筑單體設(shè)計階段做好引導(dǎo)和控制，沿建寧路將形成現(xiàn)代化的街道景觀和視線通廊，沿西面新規(guī)劃道在項目的西北與東南角，將形成兩個大面積的廣場，它們以及項目沿道路而形成的退讓，不僅為商業(yè)活動和居民休閑提供了大面積的、開敞的項目北立面景觀模擬圖項目西立面景觀模擬圖車流的出入口，因而只能通過降低項目的容積率來減少人流、車流量，所區(qū)域環(huán)形交通網(wǎng)，使通行能力得到極大地提升?，F(xiàn)將控規(guī)調(diào)整后，項目對項目大城市人行道的最小寬度/m商業(yè)及大型商店5隨著項目的開發(fā)建設(shè)，項目周邊除了北面寬度為60米的建寧路外，西項目周邊交通流線圖城市規(guī)劃條例實施細則》的要求進行合理布置，合理組織人流、貨流、車根據(jù)《市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標準與準則》，本項目應(yīng)配備的機