開封某項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

開封市xxxx工程市場(chǎng)研究報(bào)告目錄1開封市概況地理位置開封在河南省的位置開封界于東經(jīng)113°51′51″—115°15′42″，北緯34°11′43″—35°11′43″。位于河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。東臨商丘地區(qū)，西連省會(huì)鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望。開封，簡(jiǎn)稱汴，現(xiàn)為河南省直轄市，是我國(guó)七大古都之一，地處黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。在中國(guó)歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等，自建城至今已有2700多年的歷史。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的魏國(guó)、五代時(shí)期的后梁、后晉、后周及北宋和金七個(gè)王朝曾先后建國(guó)于開封。特別是北宋，開封歷經(jīng)九帝168年，繁榮與興旺到達(dá)鼎盛，是當(dāng)時(shí)世界上最繁華的大都市之一，史書以“八荒爭(zhēng)湊，萬(wàn)國(guó)咸通〞來描述當(dāng)時(shí)北宋東京盛況。自元之后，開封為中原省治。民國(guó)時(shí)期為河南省會(huì)。開封是中原地區(qū)的重要旅游城市和對(duì)外開放城市。歷史沿革地域面積轄5區(qū)及杞縣、蘭考、通許、尉氏、開封5縣,全市總面積6444平方公里，其中耕地面積363.4千公頃，市區(qū)面積359平方公里。人口2006年，開封市人口數(shù)量為到達(dá)479.5萬(wàn)人，在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：開封市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)地庫(kù)網(wǎng)鼓樓區(qū)

面積58.68平方公里，人口16.13萬(wàn)人。龍亭區(qū)

面積91.51平方公里，人口11.6萬(wàn)人。順河回族區(qū)

面積86.73平方公里，人口24.11萬(wàn)人。禹王臺(tái)區(qū)

面積57.05平方公里，人口14.83萬(wàn)人。金明區(qū)

面積252.38平方公里，人口18.2萬(wàn)人?？傆?jì)：面積

546.35平方公里，人口84.87萬(wàn)人。開封市區(qū)人口80余萬(wàn)人。開封至鄭州新鄭薛店國(guó)際機(jī)場(chǎng)近距里程70公里，經(jīng)開封至鄭州薛店高速公路里程85公理，車程約55—75分鐘。鄭州新鄭機(jī)場(chǎng)開辟有國(guó)內(nèi)主要城市的航線，并與香港、曼谷有定期包機(jī)。

開封市新鄭機(jī)場(chǎng)交通之航空交通之鐵路開封至鄭州、洛陽(yáng)、三門峽、商丘有高速公路相連，經(jīng)鄭州向北可通達(dá)新鄉(xiāng)、安陽(yáng)直至北京；向南可通達(dá)許昌、漯河、駐馬店直至深圳。開封高速公路出入口距市區(qū)車程為10分種.國(guó)道106線〔北京至廣州〕在境內(nèi)南北貫穿，國(guó)道310線〔天水至連云港〕與220線〔開封蘭考至濱州〕相通。交通之公路旅游開封是著名的旅游城市。作為七朝古都，有著眾多的旅游景點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2003——2006年，年旅游接待人次大幅攀升。數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報(bào)告開封市旅游收入成為城市經(jīng)濟(jì)開展的作出重要奉獻(xiàn)。2006年，旅游收入已經(jīng)突破60.5億元。?開封市城市總體規(guī)劃〔1995—2021〕?確定開封的城市定位是：河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城、旅游勝地。開封市城市開展規(guī)劃進(jìn)一步明確為：中國(guó)歷史文化名城；中原城市群紡織、食品、專用設(shè)備制造和化工、醫(yī)藥基地；文化、旅游、教育中心；中原最適宜居住的城市。在鄭汴一體化的進(jìn)程中，開封市城市開展方向沿鄭開大道向西偏移。城市規(guī)劃第一局部小結(jié)□開封市位于河南省中部。□開封——鄭州，中心城區(qū)距離70公里。□交通便利?！踺爡^(qū)480萬(wàn)人口，市區(qū)內(nèi)80萬(wàn)人口?！趼糜纬鞘?，近年旅游接待人次及旅游收入增長(zhǎng)較快。□城市開展向西偏移，接軌鄭州。2經(jīng)濟(jì)運(yùn)行國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值注：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕是指在一定時(shí)期內(nèi)(一個(gè)季度或一年)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的最正確指標(biāo)。數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2006年開封市GDP到達(dá)472.36億元，2003年至2006年，GDP均有大幅增長(zhǎng)。人均GDP數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)從兩幅圖標(biāo)中可以看出，雖然開封市人均GDP有明顯增長(zhǎng)，但人均GDP在河南各地市中排名靠后，人民生活水平相對(duì)較低。三次產(chǎn)業(yè)比照由上圖可以看出，開封市2006年三次產(chǎn)業(yè)分別為131.17億元，197.87億元，143.32億元，近三年來，三次產(chǎn)業(yè)均有明顯增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報(bào)告人均收入數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報(bào)告2006年，開封市在崗職工年平均工資為11397元，城市居民人均可支配收入8831元。平均工資和城市軍民可支配收入逐年上漲，居民消費(fèi)能力逐步提高。備注：可支配收入，人均可支配收入指?jìng)€(gè)人收入扣除向政府繳納的個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費(fèi)用等以后的余額。個(gè)人可支配收入被認(rèn)為是消費(fèi)開支的最重要的決定性因素。因而，常被用來衡量一國(guó)生活水平的變化情況。城鄉(xiāng)居民存款數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報(bào)告第二局部小結(jié)□開封市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快。□人均收入顯著提高?！跞司鵊DP及人均收入相對(duì)落后于其他興旺地市?！跎钏降奶岣叽偈棺》抠|(zhì)量改善，帶來更多客戶。3鄭汴一體化2003年，為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會(huì)和中原崛起的宏偉目標(biāo)，河南省委、省政府制定了?河南省全面建設(shè)小康社會(huì)規(guī)劃綱要?，作出了實(shí)施區(qū)域性中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略、加快中原城市群開展、實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的開封、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源9個(gè)省轄市組成中原城市群。

鄭汴一體化由來

2005年4月17日河南省發(fā)改委受省委、省政府委托，在鄭州新世紀(jì)大廈召開了中原城市群規(guī)劃開封專題座談會(huì)。在這次座談會(huì)上，中原城市群規(guī)劃中先后兩次提到“一體化〞這個(gè)概念?！班嶃暌惑w化〞由官方正式提出。2006年10月，鄭州開封兩地電信同價(jià)，取消或降低長(zhǎng)途費(fèi)用。2006年11月19日，鄭汴城市快速通道——鄭開大道通車。鄭開大道，原名鄭汴快速城市通道，是一條連接中國(guó)河南省鄭州市和開封市的高速公路，2006年11月19日正式通車。

鄭開大道總長(zhǎng)為39.2公里，起始于鄭州市金水東路和東四環(huán)的相交處，向東穿越京珠高速公路，連接到開封市大梁路西端。設(shè)計(jì)時(shí)速80公里/小時(shí)，從鄭州市區(qū)到開封僅需30分鐘〔開封汴西新區(qū)位置到鄭州鄭東新區(qū)位置〕。

鄭開大道鄭汴規(guī)劃在鄭開大道南側(cè)，預(yù)留有30米的軌道線位，用于建設(shè)鄭汴城際輕軌交通線，線路西起鄭州城市地鐵1號(hào)線，東至開封城區(qū)，連接鄭州中心城區(qū)、白沙組團(tuán)、官渡組團(tuán)、汴西組團(tuán)、開封市區(qū)。在鄭開大道沿線設(shè)置12座車站，其中，白沙組團(tuán)、官渡組團(tuán)、汴西組團(tuán)各4座。鄭開輕軌第三局部小結(jié)□開封市位于河南省中部?！蹰_封——鄭州，中心城區(qū)距離70公里?！踅煌ū憷??！踺爡^(qū)480萬(wàn)人口，市區(qū)內(nèi)80萬(wàn)人口?！趼糜纬鞘?，近年旅游接待人次及旅游收入增長(zhǎng)較快?！醭鞘虚_展向西偏移，接軌鄭州。4■關(guān)鍵詞：加息概述：2007年，中央銀行六次調(diào)整銀行利率。目前，一年期存款基準(zhǔn)利率提高到4.14％；一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到7.47％；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。影響：五次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來說，累計(jì)增加本錢開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。而受加息影響的不只是購(gòu)房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨越來越大的還貸壓力以及信貸收緊環(huán)境下的資金緊缺。物權(quán)法二套房標(biāo)準(zhǔn)■關(guān)鍵詞：土地增值稅概述：2007年2月1日，國(guó)稅總局?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?執(zhí)行的第一天。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)工程結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。影響：有效打擊開發(fā)商屯地行為，壓縮房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，更有利于政府部門控制樓盤入市時(shí)間。

對(duì)本工程影響第四局部小結(jié)5開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況各地市銷售比照據(jù)政府部門統(tǒng)計(jì)顯示，開封市2006年商品房總體成交量較低，僅有54萬(wàn)平米，低于鄭州、洛陽(yáng)、平頂山、安陽(yáng)、新鄉(xiāng)等地市，排名靠后。而成交均價(jià)上，1829元/㎡僅次于鄭州市和洛陽(yáng)市。數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)房屋建筑面積據(jù)開封市2003——2006年統(tǒng)計(jì)信息公報(bào)顯示，2006年房屋施工面積453.1萬(wàn)㎡，竣工面積223.13㎡。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐年加大?！泊藬?shù)據(jù)包含農(nóng)村居民集體所有制土地自建房屋面積〕數(shù)據(jù)來源：開封市統(tǒng)計(jì)信息公報(bào)每個(gè)城市房地產(chǎn)的開展都是與其城市開展緊密結(jié)合的。依據(jù)開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，將開封市市場(chǎng)劃分為6個(gè)版塊：東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、中心區(qū)、汴西新區(qū)、河西區(qū)。版塊劃分東區(qū)☆區(qū)域界定開封市東環(huán)城路—公園路以東區(qū)域☆市場(chǎng)特點(diǎn)東區(qū)市場(chǎng)不是開封房地產(chǎn)開發(fā)的主流區(qū)域，市場(chǎng)工程較少。東區(qū)分布著國(guó)有企事業(yè)單位，如十一化建、化肥廠等，這些企業(yè)大多建有自己的家屬院，對(duì)商品房需求量較小☆工程例如宏達(dá)·東方花園江南人家祥和苑☆工程品質(zhì)樓盤規(guī)模普遍較小，品質(zhì)檔次不高?！钯?gòu)房客層該區(qū)域購(gòu)房客層以東區(qū)國(guó)有企事業(yè)單位職工二次置業(yè)和家庭裂變購(gòu)置新居為主，有局部中心城區(qū)的置業(yè)客群。南區(qū)☆區(qū)域界定濱河路以南區(qū)域☆市場(chǎng)特點(diǎn)同東區(qū)屬性一樣，南區(qū)市場(chǎng)不是房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的主流方向。一方面南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)受到鐵路限制，另一方面，南區(qū)是老國(guó)有企業(yè)的分布區(qū)域?！罟こ汤缗d和玫瑰苑佳景天城☆工程品質(zhì)樓盤規(guī)模普遍一般，品質(zhì)檔次不高?！钯?gòu)房客層南區(qū)購(gòu)房客層主要是周邊區(qū)域的購(gòu)房者，其他區(qū)域的購(gòu)房者很少來南區(qū)置業(yè)。北區(qū)☆區(qū)域界定龍庭北路以北區(qū)域☆市場(chǎng)特點(diǎn)北區(qū)住宅工程檔次較高。占有豐富的公共配套資源，例如楊家湖、清明上河園、森林公園等，生態(tài)條件好，人文氣息濃厚，適合居住。但是可以開發(fā)的土地資源非常有限?！罟こ汤缇哦瀳@天下城宋韻雅庭☆工程品質(zhì)大盤較多，品質(zhì)檔次中等靠上?！钯?gòu)房客層購(gòu)房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體老板及局部鄭州客戶。中心區(qū)區(qū)☆區(qū)域界定龍庭北路以南，西環(huán)路以東，濱河路以北，東環(huán)路以西區(qū)域?！钍袌?chǎng)特點(diǎn)中心城區(qū)內(nèi)建筑多為80年代以前甚至更早期建筑，地塊較少，以舊城改造工程為主，工程延續(xù)開封市宋城景觀，建筑中式仿宋?！罟こ汤缢味蓟食清\繡皇城財(cái)富公館聚福園☆工程品質(zhì)品質(zhì)檔次中等靠上，宋韻風(fēng)味濃厚?！钯?gòu)房客層開封市區(qū)內(nèi)購(gòu)房者為主，購(gòu)房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體老板。汴西新區(qū)河西區(qū)第五局部小結(jié)□房地產(chǎn)成交量相對(duì)較低?！跎唐贩砍山痪鶅r(jià)列河南第三位。□房地產(chǎn)施工、竣工面積逐年增加?！踵嶃暌惑w化促使汴西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮?！鹾游鲄^(qū)域成為未來房地產(chǎn)開發(fā)熱土。6重點(diǎn)工程研究隨著開封市城市的開展及鄭汴一體化進(jìn)程的加快，開封市涌現(xiàn)了大量的樓盤。這里將搜集到的樓盤信息做一個(gè)縱向的比照，以整體把控開封市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。樓盤比照項(xiàng)目名稱地址位置規(guī)模均價(jià)主力戶型銷售率建筑類型東京銀座金明廣場(chǎng)北150米280套公寓未定30—60㎡，一房排號(hào)100組小高層宏亞?美墅館金明廣場(chǎng)北150米1．4萬(wàn)平米3050元/平米三房110—140㎡疊加200—300㎡多層80%，疊加50%多層、疊加九鼎頌園龍亭北路天波楊府對(duì)面28萬(wàn)平方米3200元/㎡兩房90—100㎡三房125—140㎡90%多層、聯(lián)排浪漫之都大梁路與金明大街4萬(wàn)平米3200元/平米2-2/90平米3-2/120平米復(fù)式200平米左右95%多層、小高層榮勛?花園金明大街與晉安路22萬(wàn)平米3000元/㎡3-2/138-158平米4-2/161-174平米80%多層、小高層開元名都鄭開大道與金明大道金池名郡：13萬(wàn)平米4000元/㎡三房140㎡以上多層90%多層、聯(lián)排莊園?碧麗國(guó)都漢興路、金明西街18萬(wàn)㎡3200元/㎡兩房115㎡三房126—155㎡排號(hào)100多小高層、高層龍城?香榭里金明池南24萬(wàn)㎡2800元/㎡兩房90㎡三房115—130㎡三期90%多層項(xiàng)目名稱地址位置規(guī)模均價(jià)主力戶型銷售率建筑類型宋城雅居?尚郡金明大道與宋城路9萬(wàn)㎡3200元/平方米兩房85—95㎡三房126—142㎡60%高層金馬雅苑黃河路與晉安路1.8萬(wàn)㎡3000元/㎡兩房90、111㎡三房124、140㎡10%高層希爾斯?天翼漢興路46號(hào)13萬(wàn)平方米3200元/㎡一室一廳47.66㎡兩室兩廳94.80㎡三室兩廳125.39㎡137.75㎡143.86㎡60%高層長(zhǎng)城雅苑宋城路80號(hào)1．8萬(wàn)平米2700元/㎡2-2/90㎡/18戶占比30%，2-1/68㎡/18戶占比30%，3-2/120-130㎡24戶占比40%95%多層未來美好家園西關(guān)北街與梁苑路10萬(wàn)平米2500元/㎡80－90平方米為兩室；110平米為三室排號(hào)500組多層星城國(guó)際（中牟）中牟總100萬(wàn)㎡規(guī)劃小高層2300元/㎡65－107為兩室；130－140為三室7、8號(hào)樓50%多層、小高層、高層宏田?水岸鑫城三期中牟84萬(wàn)㎡未定，預(yù)計(jì)2800元/㎡80－90㎡兩房，136－140㎡三房排號(hào)500組小高層、高層從樓盤比照表中可以了解到：多層均價(jià)集中在2500——2800元/㎡；高層均價(jià)集中在3000——3200元/㎡戶型兩房90㎡左右，三房120—130㎡左右高層建筑已經(jīng)成為主流住宅產(chǎn)品鑒于本工程的特殊地理位置及開發(fā)商的品牌知名度等，從眾多樓盤中挑選出重點(diǎn)樓盤加以研究比照，以期為本工程的整體規(guī)劃及營(yíng)銷戰(zhàn)略找到啟發(fā)點(diǎn)。重點(diǎn)樓盤研究開發(fā)商開封市九鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開封市大宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（合作企業(yè)）地理位置開封市龍庭北路，天波楊府對(duì)面規(guī)模占地345畝，28萬(wàn)平方米。一期雅園總建筑面積8.9萬(wàn)平方米,41棟樓；二期頌園與風(fēng)園，總建筑面積19.1萬(wàn)平方米。合計(jì)總棟數(shù)為96棟，其中別墅31棟。廣告語(yǔ)傳襲一個(gè)時(shí)代的尊耀，包容一個(gè)時(shí)代的名宅。一宅山水百年情，一座山、三面湖水、五片風(fēng)景區(qū)環(huán)抱。建筑類別多層住宅，別墅建筑風(fēng)格中式建筑戶型兩房約10%、三房70—80%，94-142平方米為主。銷售均價(jià)3200元/平米。推出時(shí)間一期開盤時(shí)間：2002年；二期開盤時(shí)間：2007年2月。交房時(shí)間二期年底交房。銷售進(jìn)度90%基礎(chǔ)配套建筑節(jié)能措施、雙水、單氣5000平方米大型商務(wù)中心，內(nèi)設(shè)咖啡屋、健身房、游泳池、老年活動(dòng)中心等?？蛻舴治隹蛻魠^(qū)域：開封、開封五縣客戶類型：企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、開封籍外地生意人士、公務(wù)員、市里、五縣生意人士宣傳途徑開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)，樓書，圍墻廣告，網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告。綜合評(píng)價(jià)實(shí)力開發(fā)商的大手筆產(chǎn)品，獨(dú)有的風(fēng)景區(qū)成為項(xiàng)目的后花園，從外觀到內(nèi)部細(xì)節(jié)，使其成為開封市首屈一指的樓盤。九鼎頌園九鼎頌園坐落于國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)內(nèi)，南臨龍亭、天波楊府；西擁清明上河園；北靠萬(wàn)歲山森林公園。全區(qū)占地345畝，總建筑面積28萬(wàn)平米，分風(fēng)園、雅園、頌園三期開發(fā)。一期九鼎雅園已售罄，為純多層社區(qū)；二期九鼎頌園尾盤階段；三期九鼎風(fēng)園為高檔別墅區(qū)。建筑風(fēng)格采用超低密度、五層半情景花園洋房，地上配以車庫(kù)和儲(chǔ)藏間，樓頂采用坡屋頂，頂層閣樓退臺(tái)。頌園主力戶型大三房，大三房122/135/145平米，130-140平米面積居多；小三房122平米；三房所占比例約50％。兩房面積95/102平米，比例約30％；四房面積158平米；頂層復(fù)式面積220平米。產(chǎn)品多為傳統(tǒng)、中規(guī)中矩的功能性戶型，無論兩房還是三房，均配有南北兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。工程定位高端，，工程銷售初期并不理想，給銷售帶來壓力；隨著工程在省內(nèi)宣傳力度加大，工程知名度的傳播，逐漸吸引了開封市市區(qū)和外地的客戶，工程價(jià)格提升較快。工程以開發(fā)商的實(shí)力為后盾，通過大規(guī)模的推廣宣傳，使工程的知名度和名譽(yù)度不斷提升，成為開封市房地產(chǎn)的典范之作。開元名都開發(fā)商河南開元房地產(chǎn)有限公司地理位置鄭開大道與金明大道交叉口規(guī)模總占地1008畝，400畝小高層，湖300畝，金池名郡：300畝（13萬(wàn)平米）廣告語(yǔ)中國(guó)皇家園林別墅區(qū)建筑類別獨(dú)棟、連排、雙拼、疊加、多層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義戶型疊加別墅：194－206平米，陽(yáng)光美墅：140.88平米連排別墅：227.82－228.44平米、235.41－237.60平米銷售均價(jià)4000元/㎡，聯(lián)排6500元/㎡推出時(shí)間金池名郡07年3月開盤交房時(shí)間08年5月銷售進(jìn)度多層住宅銷售80%以上?；A(chǔ)配套五星級(jí)酒店、金明湖景公園、圖書館、建設(shè)館、棋牌室、娛樂室客戶分析客戶區(qū)域：開封、鄭州、開封五縣購(gòu)買用途：自住、很少投資者客戶類型：河大教授、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、開封籍外地生意人士、公務(wù)員、市里、五縣生意人士宣傳途徑網(wǎng)絡(luò)、電視、郵寄印刷品、開封網(wǎng)、開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)、戶外廣告綜合評(píng)價(jià)緊臨鄭汴路、交通方便，區(qū)域的發(fā)展帶動(dòng)的升值潛力很大，有300畝的自然景觀、大型商業(yè)配套齊全；開發(fā)公司實(shí)力雄厚，建筑質(zhì)量較好。工程位于汴西區(qū)高尚生活圈腹地，金明池舊址，金明廣場(chǎng)西南側(cè)。工程占地1400畝，前期1008畝，如以下圖：工程整體分為四局部，8萬(wàn)平米商業(yè)廣場(chǎng)，5萬(wàn)平米的五星級(jí)酒店〔黑色方框內(nèi)〕，280畝別墅群住宅〔紅色方框內(nèi)〕，在西面一路之隔為未規(guī)劃用地380畝。別墅區(qū)產(chǎn)品地塊一：位于地塊北部，沿街主要布置了疊加別墅及陽(yáng)光美墅，而沿區(qū)內(nèi)河面那么設(shè)有聯(lián)排別墅及雙聯(lián)別墅，以取得更好的視覺景觀效果。陽(yáng)光美墅為三房133-138平方米，聯(lián)排別墅200-220平方米，疊加別墅190平方米。地塊二：為小區(qū)內(nèi)主要區(qū)塊，呈“L〞型布置，小區(qū)主要公建均集中布置于該地塊中。該地塊中西南角布置了陽(yáng)光美墅，南面沿街處那么布置了疊加別墅，中區(qū)那么布置了聯(lián)排別墅。地塊三：位于小區(qū)中部，其中均為聯(lián)排別墅，四面環(huán)水。地塊四：為一獨(dú)立島嶼，位于地塊東部，東接金明池開闊的湖面，西為小區(qū)內(nèi)開闊的河面，故設(shè)計(jì)了30套獨(dú)棟別墅，面積在250-280平方米之間。

工程定位較高端，圍繞開封市的總體開展目標(biāo)，結(jié)合城市復(fù)興、鄭汴融城的開展機(jī)遇，以市場(chǎng)化的方式，以新城市運(yùn)營(yíng)的高度進(jìn)行工程開發(fā)。

開發(fā)商整合資源的能力相當(dāng)強(qiáng)，把鄭開大道、金明池、金明廣場(chǎng)及政府關(guān)系統(tǒng)統(tǒng)收入囊中，打造工程賣點(diǎn)。

工程采用實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房銷售模式，提高銷售價(jià)格。最先進(jìn)的路網(wǎng)交通，比鄰大梁路、金明大道，國(guó)道高速路、四通八達(dá)；中原第一條私家專屬車道－鄭汴快速道，專屬出入口獨(dú)一無二，重塑中原別墅翹楚地位。開發(fā)商鄭州一建置業(yè)有限公司地理位置開封市金明大道與宋城路交匯處規(guī)模占地面積50畝，建筑面積9萬(wàn)㎡，廣告語(yǔ)魅力西城榜樣生活建筑類別高層建筑建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約戶型兩室兩廳：95㎡三室兩廳：126㎡、142㎡銷售均價(jià)3250元/㎡推出時(shí)間2007年10月28日選房。交房時(shí)間08年底銷售進(jìn)度一期銷售率80%左右?；A(chǔ)配套雙水雙氣，會(huì)所，羽毛球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，噴泉，廣場(chǎng)，兩個(gè)地下停車場(chǎng)?？蛻舴治鲩_封市區(qū)，鄭州投資客戶宣傳途徑戶外、宣傳頁(yè)、報(bào)紙綜合評(píng)價(jià)汴西新區(qū)的代表性樓盤，純高層住宅社區(qū)?，F(xiàn)場(chǎng)無售樓部，展示中心位于鼓樓街與解放路交匯處的玉祥大酒店，為其前期積累了大量客戶。宋城雅居?尚郡1期五棟高層2期六棟高層純高層住宅小區(qū)，會(huì)所，中央噴泉，較為完善的社區(qū)配套。95㎡兩房，125——145㎡三房。開發(fā)商金石地產(chǎn)（上海豫棉旗下）地理位置開封市漢興路與夷山大道交匯處規(guī)模占地40畝，總建筑面積13萬(wàn)㎡。廣告語(yǔ)珍藏品質(zhì)仰望生活；13萬(wàn)平米超高百年傳世名盤建筑類別純高層建筑建筑風(fēng)格經(jīng)典現(xiàn)代風(fēng)格戶型一室一廳47.66㎡10%左右兩室兩廳94.80㎡30%左右三室兩廳125.39㎡；137.75㎡；143.86㎡60%左右銷售均價(jià)3200元/㎡推出時(shí)間2007年10月27日公開選房交房時(shí)間2009年5月銷售進(jìn)度50%左右基礎(chǔ)配套雙水雙氣，VIP會(huì)員專屬會(huì)所、超大網(wǎng)球場(chǎng)、電子安全防范系統(tǒng)、游泳館?？蛻舴治隹蛻魠^(qū)域：開封市居民，周邊縣城，鄭州投資客購(gòu)買用途：自住居多，投資也有宣傳途徑單頁(yè)、畫冊(cè)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)綜合評(píng)價(jià)希爾斯?天翼,以其100米的建筑高度，成為開封市的地表性建筑，借此，通過一系列推廣手段，將其形象高度提升，成為開封市07年下半年的高端樓盤之一。希爾斯?天翼一室一廳47.66㎡10%左右兩室兩廳94.80㎡30%左右三室兩廳123㎡——145㎡；60%左右開發(fā)商龍成置業(yè)有限公司地理位置開封市政府南二公里、金明池公園南，漢興路西段規(guī)模占地253畝，24萬(wàn)平米，共有55棟。分為A、B、C三區(qū)，A區(qū)共開發(fā)18棟B區(qū)共32棟C區(qū)共5棟。廣告語(yǔ)開封新中心區(qū)人居形象大使建筑類別多層住宅戶型兩房?jī)蓮d：89.26、92.24三房?jī)蓮d：88.23、90.76、109.58、115.10、112.14、118.10122.40、123.32、139.52141.31平米四房?jī)蓮d：156.88＋171.26平米銷售均價(jià)均價(jià)約2800元/平米(地下室1500元/平方米)交房時(shí)間現(xiàn)房。銷售進(jìn)度90%以上?；A(chǔ)配套雙水雙氣，會(huì)所，幼兒園，豪華會(huì)所，老年活動(dòng)中心，健身房，閱覽室，乒乓球室，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)客戶分析開封市自住人群為主，其次是周邊縣城客戶。宣傳途徑宣傳頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)、電視、汴梁晚報(bào)、戶外廣告綜合評(píng)價(jià)新城區(qū)的大型住宅小區(qū)，檔次一般，以其規(guī)模取勝。龍城?香榭里龍城?香榭里，是汴西新區(qū)開發(fā)較早的大型住宅小區(qū)，雙水雙氣，會(huì)所，幼兒園，豪華會(huì)所，老年活動(dòng)中心，健身房，閱覽室，乒乓球室，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)等還是比較完善。由于開發(fā)理念的局限性，工程的整體形象無法進(jìn)一步展示，營(yíng)銷水平一般，不能成為高端樓盤。89.26㎡兩房123.32㎡三房開發(fā)商河南宏田置業(yè)有限公司地理位置中牟鄭汴路與萬(wàn)三路交匯處規(guī)模占地面積:666000平方米，總建筑面積:840000平方米廣告語(yǔ)國(guó)際灣畔心情社區(qū)建筑類別多層小高層高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義。戶型面積范圍30－180平方米；主推80－90多的兩房，136－140多的三房。銷售均價(jià)二期2400元/㎡，三期高層預(yù)計(jì)3000元/㎡。推出時(shí)間三期天鵝灣第一組團(tuán)瀾灣，2007年12月8日排號(hào)。預(yù)計(jì)2008年3、4月份開盤銷售。交房時(shí)間2008年年底。銷售進(jìn)度自12月8日排號(hào)以來，目前排至500余號(hào)。基礎(chǔ)配套9000米會(huì)所，含溫泉游泳浴池；幼兒園；地上、下停車庫(kù)，鑫苑物業(yè)顧問。客戶分析一期以中牟購(gòu)房者為主，二期、三期，由于鄭汴一體化進(jìn)程的加快，鄭州購(gòu)房者占據(jù)絕對(duì)比重。宣傳途徑網(wǎng)絡(luò)、單頁(yè)派發(fā)、大河報(bào)、鄭州晚報(bào)、商都房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)。綜合評(píng)價(jià)鄭開大道利用“鄭汴一體化”作為推廣途徑最好的樓盤。千畝大盤，完善的配套，環(huán)西湖公園而建，使其成為小區(qū)的內(nèi)湖。每天三次樓巴通往鄭州，為鄭州購(gòu)房客戶提供了極大便利，同時(shí)也提升了項(xiàng)目的形象及客戶忠誠(chéng)度。宏田?水岸鑫城〔中牟〕工程總占地1000畝，位于鄭州高尚生活圈——鄭東新區(qū)以CBD為中心的一級(jí)輻射帶內(nèi)，中牟縣老城新城交匯處，小區(qū)南臨鄭汴路，東臨310國(guó)道，西臨濱河大道，北臨鄭汴快速路。1期多層2期多層3期小高層、高層400畝湖景水岸鑫城工程對(duì)于本工程的借鑒作用在于，針對(duì)鄭州客戶，在鄭州市中心設(shè)立接待中心，并每天固定班次樓巴往來工程及鄭州市中心，以方便看房客戶及鄭州工作的小區(qū)業(yè)主。第六局部小結(jié)7工程地塊分析鄭開大道宋城路馬家河水系地塊概況工程地塊位于開封市區(qū)，北臨鄭開大道，南臨宋城路，東臨馬家河水系，西臨三號(hào)線。占地827.4畝，地塊方正。地塊現(xiàn)狀規(guī)劃輕軌本工程地塊距離鄭州金水東路與中州大道距離約為56公里〔百度地圖測(cè)量〕，按照鄭開大道設(shè)計(jì)時(shí)速80公里/時(shí)計(jì)算，自駕車需時(shí)約為：40分鐘。實(shí)際測(cè)算，鄭開大道城際公交1小時(shí)左右可以到達(dá)。規(guī)劃輕軌