名城港灣物業(yè)服務(wù)方案135p

第一章物業(yè)效勞籌劃一、管理及效勞需求分析1、工程根底信息——附表1工程概況一覽表工程名稱名城港灣C區(qū)座落位置福州市江濱大道東段88號(hào)〔馬尾區(qū)儒江村〕工程四至東：馬尾，南：閩江，西：臺(tái)江，北：鼓山。建設(shè)相關(guān)方設(shè)計(jì)單位：福建建科建筑設(shè)計(jì)院建設(shè)單位：名城地產(chǎn)〔福建〕監(jiān)理單位：福州弘信工程監(jiān)理施工單位：福建匯海建工集團(tuán)公司占地面積〔192096〕㎡容積率1.2綠化率〔35〕%綠化面積〔67233.6〕㎡總建筑面積〔232358.6〕㎡可收費(fèi)面積〔154497〕㎡竣工時(shí)間2006年11月30日〔單體竣工〕入住時(shí)間2006年12月住宅面積多層：〔/〕棟〔/〕㎡，小高層：〔/〕棟〔/〕㎡，高層：〔/〕棟〔/〕㎡，〔412〕棟〔139314〕㎡寫字樓面積〔/〕棟〔/〕層〔/〕㎡商業(yè)面積〔266〕間〔單〕層〔17000〕㎡，公建〔幼兒園/小學(xué)〕：〔〕㎡，其他：〔〕㎡。會(huì)所面積商店公用功能配置酒店康樂配套停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車停車位共〔690〕個(gè)，其中：地下停車位：〔407〕個(gè)；地面停車位：〔283〕個(gè)；摩托車停車位〔/〕個(gè)，自行車/電瓶車停車位〔/〕個(gè)；停車場(chǎng)入口〔/〕個(gè)，出口〔/〕個(gè)；小區(qū)出入口〔3〕個(gè)。垃圾中轉(zhuǎn)站〔/〕個(gè)〔/〕㎡分布位置無化糞池〔23〕個(gè)〔1127〕㎡分布位置東門崗、西門崗、北門崗、1#、3#、7#、9#、11#、13#、17#、23#、27#、29#、33#、38#、50#、52#、59#、62#、65#、68#、71#、76#水池〔箱〕〔/〕個(gè)〔/〕㎡分布位置/燃?xì)狻跏姓細(xì)?；■專用燃?xì)庹荆弧跗渌┡跏姓┡?；□專用供暖站；□自有供暖站；□其?、顧客群體分析——附表2顧客效勞需求分析表分析工程分析內(nèi)容統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論潛在的效勞需求業(yè)主年齡段區(qū)間學(xué)齡前兒童〔7歲以下〕、學(xué)生〔7-18歲〕、18-30歲、30-50歲、50歲以上等不同年齡段的比例；兒童〔7歲以下〕占5%，學(xué)生〔7-18歲〕占10%，18-30歲占25%，30-50歲占50%，50歲以上占10%。業(yè)主年齡段以18-30歲、30-50歲為主，50歲以上和18歲以下極少。效勞要求快捷，講究效率，就是對(duì)業(yè)主的需求要有快速反響并加以解決。業(yè)主的學(xué)歷層次小區(qū)業(yè)主初中及以下、高中〔中?！场⒋髮?、本科、碩士、博士等不同學(xué)歷的比例；初中及以下占5%，高中〔中?！痴?0%，大專占30%，本科占30%，碩士占10%，博士占5%。業(yè)主學(xué)歷層次以大專、本科為主。管理與效勞的過程要求非常透明。業(yè)主的籍貫分布是否有明顯的群居傾向？所占比例？業(yè)主籍貫主要分布在福清、長樂、平潭有局部外籍人士與外省人士。福州地區(qū)初一、十五有燒香、放鞭炮的習(xí)慣。業(yè)主職業(yè)及收入業(yè)主從事不同職業(yè)的比例？是否有明顯的同業(yè)傾向？是否屬同一系統(tǒng)？業(yè)主不同收入的比例？業(yè)主以私營老板、企業(yè)高管、政府官員、海外僑胞、企業(yè)家為主。與業(yè)主的關(guān)系維護(hù)非常重要；同時(shí)要求小區(qū)信息在其內(nèi)部流轉(zhuǎn)較快。業(yè)主置業(yè)性質(zhì)住宅/商業(yè)/辦公等面積及戶數(shù)的比例？首次/二次/屢次置業(yè)業(yè)主的比例？房屋自用/投資比例？出租戶數(shù)的統(tǒng)計(jì)？無首次置業(yè)，名城港灣二次置業(yè)為100%、屢次置業(yè)為60%，投資占20%，贈(zèng)送子女當(dāng)嫁妝。業(yè)主是具有一定身份的成功人士，更加關(guān)注的是健康、生活享受、投資理財(cái)，子女教育。與業(yè)主進(jìn)行交流溝通，增加思想感情聯(lián)絡(luò)，以知道業(yè)主的想法。家庭人口數(shù)比例分別分析2人/戶、3人/戶、5人/戶、7人/戶及以上、三代同堂等的家庭人口比例小區(qū)無單一的2人/戶、3人/戶，家庭人口以3-7人/戶為主。平時(shí)居住較少，主要是在節(jié)假日時(shí)團(tuán)聚，朋友聚會(huì)。在重要節(jié)假日對(duì)小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)布置，播放柔和與輕松的音樂。車輛擁有量戶均車輛數(shù)量與停車位的比例？1-3輛，獨(dú)島和雙拼每家至少有兩個(gè)車位根本能滿足客戶需求，聯(lián)排是每戶一個(gè)車位尚存在一定的需求。停車位分配方案、停車場(chǎng)管理小區(qū)內(nèi)的車位根本無法滿足全部入住后的要求，要進(jìn)行協(xié)調(diào)。將外來車輛引導(dǎo)致小區(qū)北門的輔道。風(fēng)土人情當(dāng)?shù)靥厥獾娘L(fēng)土人情/習(xí)俗？婚喪嫁娶比擬隆重，攀比心較重，對(duì)外來人員融洽程度良好，外鄉(xiāng)長成的人有一定的冒險(xiǎn)精神，在國外拼搏的人非常多，對(duì)在國內(nèi)打工興趣一般，游神節(jié)非常重視，是建立關(guān)系的良好時(shí)機(jī)。適當(dāng)?shù)奶峁┓奖?，尊重?dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情的習(xí)俗。特殊客戶群體例如高齡孤寡老人、殘障或疾病、家庭困難、銀行系統(tǒng)、政府機(jī)關(guān)等因名城港灣是較新入住的別墅區(qū)，業(yè)主入住的人員較少，尚無特殊顧客個(gè)體。特殊客戶效勞需求的滿足，列入重點(diǎn)客戶名單。寵物飼養(yǎng)飼養(yǎng)寵物的業(yè)主戶數(shù)和寵物數(shù)量，是否有特殊的寵物飼養(yǎng)〔如藏獒、變色龍、蜥蜴等〕？正常入住后會(huì)有35%的人會(huì)養(yǎng)寵物,以寵物狗為主?？头砼c業(yè)主建立良好關(guān)系，對(duì)少局部敏感度高的業(yè)主給以小恩小惠，例如多一些無償效勞以建立良好的關(guān)系。業(yè)主興趣愛好業(yè)主的個(gè)人喜好是否有統(tǒng)一性？主要興趣愛好是享受清靜環(huán)境，興趣博弈或出游等?？墒占嚓P(guān)信息予以公示或通知業(yè)主。

3、工程特點(diǎn)分析——附表3工程管理需求分析表分析工程分析內(nèi)容統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論潛在的管理需求規(guī)劃設(shè)計(jì)1〕工程選址工程所處地理位置〔郊區(qū)、城鄉(xiāng)接合處、市中心等〕？周邊有無商業(yè)圈？小區(qū)地處位置？周邊治安狀況？工程是否封閉？周邊根底生活配套設(shè)施不完善，無大型購采物場(chǎng)所，無便利銀行，無知名幼稚園或中學(xué)。交通根本上能保障業(yè)主的出行。針對(duì)小區(qū)周圍設(shè)施不完善的現(xiàn)狀可制定并發(fā)放名城港灣業(yè)主效勞管家卡。能使業(yè)主足不出戶即可獲取相關(guān)信息。2〕外觀設(shè)計(jì)色彩及材料：墻體顏色、材料是否耐臟及耐用？是否使用保溫材料等？墻體顏色、材料是可用水清洗。新砌墻體必須采用輕質(zhì)材料，不準(zhǔn)使用紅磚等重質(zhì)材料，如有特殊需要，其使用范圍需經(jīng)過管理處的審批。外觀：凸窗、陽臺(tái)、露臺(tái)等處業(yè)主是否希望改動(dòng)？是有想改動(dòng)，但不準(zhǔn)改動(dòng)。凡涉及到樓宇外觀的墻體、裝飾構(gòu)筑物均不能改動(dòng)，不能改動(dòng)外墻門窗的位置、大小、材料及樣式。3〕景觀設(shè)計(jì)小區(qū)環(huán)境布局？小區(qū)綠化面積？水系的面積？園林植物的品種及數(shù)量？房屋間距等分析？小區(qū)綠化面積84000㎡，水系的面積28000㎡，園林植物的品種為90，房屋間距為10米。由相關(guān)主管進(jìn)行管理。4〕交通設(shè)計(jì)停車場(chǎng)車位的位置、數(shù)量、進(jìn)出口管理等的分析？小區(qū)進(jìn)出口道路是否市政主干道？小區(qū)外的車流量大?。啃^(qū)進(jìn)出口道路是市政主干道，小區(qū)內(nèi)的車流量為70-80輛/每天。停車位分配方案、停車場(chǎng)管理小區(qū)內(nèi)的車位根本無法滿足全部入住后的要求，要進(jìn)行協(xié)調(diào)。將外來車輛引導(dǎo)致小區(qū)北門的輔道。5〕配套設(shè)施1〕配套用房：社區(qū)活動(dòng)用房、物業(yè)管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、會(huì)所等用房的位置、面積、使用功能的分析？無1〕工程自身配套設(shè)施的種類、數(shù)量？是否存在遺留問題？自身無配套設(shè)施。2〕是否設(shè)置會(huì)所？會(huì)所的功能是否齊全？是否能滿足業(yè)主的需求？無3〕工程周邊配套設(shè)施完善程度分析〔是否有足夠的購物、醫(yī)療、體育、娛樂、教育等根本配套設(shè)施？〕無施工質(zhì)量設(shè)備設(shè)施安裝1〕共用設(shè)備設(shè)施的配置是否齊全？功能、位置是否合理？地庫污水泵感應(yīng)系統(tǒng)故障。相關(guān)設(shè)備設(shè)施配件需申購。2〕大型、復(fù)雜〔或不常見〕的設(shè)備數(shù)量、型號(hào)等的統(tǒng)計(jì)？監(jiān)控室設(shè)備，發(fā)電機(jī)房設(shè)備。按照作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行管理。3〕是否存在明顯的遺留問題？無工程存在的主要工程質(zhì)量問題的統(tǒng)計(jì)和分析滲漏水嚴(yán)重，公共車位只有兩個(gè)，無垃圾中轉(zhuǎn)站。綠化回填土沉降嚴(yán)重，導(dǎo)致給排水存在平安引患。消防系統(tǒng)無法保壓。公司與開發(fā)建立單位的溝通，制定處理方案。銷售情況1〕銷售進(jìn)度房屋銷售率、銷售進(jìn)度的統(tǒng)計(jì)與分析；銷售90%2〕銷售價(jià)格銷售價(jià)格與周邊同質(zhì)物業(yè)、同類型物業(yè)的比擬；周邊無同質(zhì)物業(yè)3〕分期建設(shè)與入住工程分期建設(shè)與入住的情況入住率低約為10%4〕銷售承諾物業(yè)權(quán)屬：小區(qū)的地下停車位、會(huì)所、外墻廣告、樓頂廣告、架空層等部位的產(chǎn)權(quán)歸屬是否清晰？是否存在分歧或爭(zhēng)議？歸屬清晰房屋交付標(biāo)準(zhǔn)：是毛坯房/簡(jiǎn)裝房/精裝房？標(biāo)準(zhǔn)是否明確？是否贈(zèng)送家具〔或家電〕？交付標(biāo)準(zhǔn)明確贈(zèng)送：建設(shè)單位有無贈(zèng)送私家花園〔首層〕、私人露臺(tái)〔頂樓〕等？有無爭(zhēng)議？私家花園供業(yè)主使用改建或擴(kuò)建：建設(shè)單位在房屋裝修及使用方面的承諾如何〔如允許兩套房打通，加層加建、地下室深挖、陽臺(tái)封閉、加建空中樓閣、陽光房等〕？無

4.工程的關(guān)鍵成功因素及關(guān)鍵挑戰(zhàn)——附表4關(guān)鍵成功因素分析表項(xiàng)目關(guān)鍵挑戰(zhàn)及成功因素描述對(duì)策客戶效勞關(guān)鍵挑戰(zhàn)管家式效勞設(shè)立“假日溝通祝福〞、“生日驚喜祝福〞等通過不同的溝通方式來增加業(yè)主的歸宿感。成功因素名城港灣業(yè)主大局部平時(shí)并不住在小區(qū)，主要通過和短信溝通渠道與業(yè)主聯(lián)系。并以自身的快速響應(yīng)來應(yīng)對(duì)業(yè)主的需求。工程效勞關(guān)鍵挑戰(zhàn)建設(shè)單位施工管理經(jīng)驗(yàn)缺乏，施工質(zhì)量缺陷較多，施工單位因?yàn)楫?dāng)初投標(biāo)造價(jià)過低、施工進(jìn)度款被拖延支付導(dǎo)致維修意愿不強(qiáng)與建設(shè)單位、施工總包方簽定三方維保協(xié)議；每周參加一次工程例會(huì)，每月組織一次工程遺留問題整改通氣會(huì)議，并形成會(huì)議紀(jì)要；承接查驗(yàn)階段，分公司派出1名經(jīng)驗(yàn)豐富的工程管理人員現(xiàn)場(chǎng)支援管理處；成功因素建立良好的維修保養(yǎng)協(xié)調(diào)機(jī)制秩序效勞關(guān)鍵挑戰(zhàn)周邊工地開工，外來流動(dòng)人員激增在與工地交界處和沿江護(hù)欄處設(shè)置一個(gè)固定崗成功因素合理安排崗位，在安防薄弱點(diǎn)〔與酒店交界處和沿江護(hù)欄處各設(shè)置一個(gè)固定崗位能在最短時(shí)間內(nèi)趕到報(bào)警地點(diǎn)，〕小區(qū)大門崗嚴(yán)格把控，秩序維護(hù)員效勞禮儀持續(xù)跟進(jìn)對(duì)秩序員的效勞禮儀和崗位職責(zé)進(jìn)行培訓(xùn)保潔效勞關(guān)鍵挑戰(zhàn)地庫裝修垃圾的把控小區(qū)水系的清洗1.監(jiān)督裝修戶裝修垃圾袋裝堆放指定位置2.裝修垃圾較多時(shí)，立即清運(yùn)，然后對(duì)地庫進(jìn)行沖洗3.每日打撈水系，定期進(jìn)行清洗4.對(duì)有裝修戶的島上入住業(yè)主定期回訪，防止投訴成功因素地庫堆積裝修垃圾，導(dǎo)致地庫灰塵較大，業(yè)主車輛灰塵較多導(dǎo)致投訴由于小區(qū)水系是死水，水容易渾濁，影響小區(qū)環(huán)境園藝效勞關(guān)鍵挑戰(zhàn)保持小區(qū)苗木完好，無枯株、死株、病蟲株等，整體環(huán)境優(yōu)雅；無重大事項(xiàng)投訴制定完整的年度效勞養(yǎng)護(hù)方案對(duì)園藝工進(jìn)行園藝知識(shí)的培訓(xùn)及現(xiàn)場(chǎng)的操練〔修剪〕入住私家花園、主干道和各門崗入口苗木每天巡查節(jié)假日西門入口及塔樓前花壇擺花布置，美化環(huán)境成功因素小區(qū)草坪和喬灌木修剪、施肥、補(bǔ)種、澆灌、切邊除雜草和病蟲害防治特殊氣候養(yǎng)護(hù)〔臺(tái)風(fēng)天氣及時(shí)修剪加固〕園藝工效勞禮儀二、物業(yè)效勞定位及愿景效勞定位：管理處通過員工的禮儀言行舉止密切與顧客的關(guān)系、通過社區(qū)活動(dòng)加強(qiáng)顧客與顧客之間的關(guān)系，保證小區(qū)環(huán)境整齊有序、清潔干凈。在日常加強(qiáng)對(duì)設(shè)備設(shè)施維護(hù)，保持設(shè)備交付時(shí)的狀態(tài)無缺損、隨時(shí)處于設(shè)計(jì)時(shí)原有的功能。通過有效的監(jiān)管，保持園林交付時(shí)的種類和數(shù)量不變及園林景觀設(shè)計(jì)效果。通過所有秩序員的努力保證小區(qū)顧客財(cái)產(chǎn)及人身不受到侵害，帶給顧客平安的感受。愿景：提供優(yōu)質(zhì)的管家式的效勞，成為社區(qū)生活方式引領(lǐng)者。三、物業(yè)效勞內(nèi)容設(shè)計(jì)1.物業(yè)效勞工程——附表5物業(yè)管理及顧客效勞工程一覽表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容效勞標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理工程效勞供配電系統(tǒng)的運(yùn)行及維修保養(yǎng)1、24小時(shí)保障配電運(yùn)行；2、因市政原因停電的，提前24小時(shí)發(fā)布通知告知業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)備；非提前通知突然停電的，30分鐘以內(nèi)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，保證公共照明系統(tǒng)的正常運(yùn)行；給排水系統(tǒng)的運(yùn)行及維修保養(yǎng)1、24小時(shí)保障給水運(yùn)行；2、因市政原因停水的，提前24小時(shí)發(fā)布通知告知業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)備；消防系統(tǒng)的運(yùn)行及維修保養(yǎng)1、每月對(duì)消防設(shè)備定期檢查；2.每季度進(jìn)行消防系統(tǒng)測(cè)試確保運(yùn)行正常智能化系統(tǒng)的運(yùn)行及維修保養(yǎng)1、每月對(duì)智能化系統(tǒng)定期檢查；2.每季度進(jìn)行設(shè)備測(cè)試確保運(yùn)行正常秩序效勞平安秩序按照秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔平安秩序〕總體要求和具體要求執(zhí)行停車秩序按照秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔停車秩序〕總體要求和具體要求執(zhí)行災(zāi)害預(yù)防按照秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔災(zāi)害預(yù)防〕總體要求和具體要求執(zhí)行消防管理按照消防管理要求執(zhí)行保潔效勞日常保潔地面無雜物，無垃圾，無雜草，無明顯積水；地面、墻面瓷貼片干凈無明顯污漬水垢。草坪上目視干凈，無明顯廢紙，塑料袋，瓶罐等垃圾，無磚頭，大石子。井、溝內(nèi)無明顯垃圾，雜物和泥沙。保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對(duì)水體投放藥劑進(jìn)行水質(zhì)處理，保持水體無異味。標(biāo)識(shí)、燈具、宣傳欄、設(shè)施設(shè)備目視上無明顯積塵、污漬、水跡，假設(shè)為不銹鋼面應(yīng)保持光亮。垃圾桶擺放在指定位置，桶壁干凈無垃圾粘附物；垃圾桶周圍地面無垃圾、無積水、無污漬、無臭味；應(yīng)使用專用垃圾車進(jìn)行垃圾收集；收集過程中無垃圾傾倒、無滴水、無散落。地庫地面干凈無垃圾、無雜物、無積水；各類標(biāo)識(shí)牌、管線、閥門等公共設(shè)施無明顯污漬、無積塵、無蛛網(wǎng)；反光鏡明亮，無污漬、積塵。專項(xiàng)清潔每季度進(jìn)行水系清洗，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對(duì)水體投放藥劑進(jìn)行水質(zhì)處理，保持水體無異味。每半年對(duì)臺(tái)階白樺清洗，保持臺(tái)階無明顯污漬。有害生物防治每月進(jìn)行2-4次四害消殺，消殺提前2天張貼溫馨提示，消殺后保存3天。社區(qū)內(nèi)沒有四害出沒，未引起業(yè)主投訴。園藝養(yǎng)護(hù)園林植物養(yǎng)護(hù)1、維持交付時(shí)品種、數(shù)量不變2、沒有明顯的枯萎、死株、缺株現(xiàn)象；沒有明顯的缺肥現(xiàn)象苗木應(yīng)保持其原有的特色〔適宜的苗木在適宜的時(shí)間開花結(jié)果等〕病蟲害防治草坪、喬灌木沒有明顯的蟲害咬口、排泄物及依附在植物上的蟲繭、蟲卵等無明顯的病死現(xiàn)象藥品出入庫的管理花木租擺租擺植物應(yīng)鮮活且與周圍環(huán)境相符〔具體參照花木租擺管理要求〕節(jié)前一周完成擺放，養(yǎng)護(hù)期25天顧客效勞根底性效勞入住/搬遷手續(xù)的辦理入?。?.業(yè)主登記確認(rèn)；2.驗(yàn)房；3.簽約；4.收費(fèi)；5.業(yè)主領(lǐng)取相關(guān)資料；6.領(lǐng)取物業(yè)鑰匙，記錄并請(qǐng)業(yè)主簽字；7.返修處理；8.資料歸檔。搬遷：1.大宗物品搬出2.租戶入住。二次裝修登記手續(xù)的辦理1.裝修申報(bào)資料；2.物業(yè)裝修登記；3.裝修手續(xù)辦理。社區(qū)活動(dòng)/節(jié)日裝飾1.社區(qū)活動(dòng)〔節(jié)日〕籌劃；2.節(jié)日布置裝飾；3.管理處人員與業(yè)主互動(dòng)；4回訪；5.存檔。顧客投訴/建議/咨詢執(zhí)行公司“善待投訴〞的承諾，執(zhí)行“樂意受理、快速響應(yīng)、一定回復(fù)〞的投訴處理方針。受理咨詢、建議應(yīng)符合?顧客效勞標(biāo)準(zhǔn)??效勞禮儀標(biāo)準(zhǔn)?要求。顧客溝通及關(guān)系維護(hù)客戶關(guān)系維護(hù)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定頻次、方式、內(nèi)容實(shí)施；應(yīng)有書面記錄水、電費(fèi)代收代繳水費(fèi)：園區(qū)2.46元/m3，店面3元/m3；電費(fèi)：園區(qū)0.46元/千瓦時(shí)，店面0.87元/千瓦時(shí)。管理報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告每月初公布上個(gè)月停車位租賃無支持性效勞〔針對(duì)建設(shè)單位及業(yè)主委員會(huì)等〕協(xié)助處理工程遺留問題的保修聯(lián)系地產(chǎn)維保。銷售中心管理無協(xié)助建設(shè)單位預(yù)驗(yàn)房交房時(shí)進(jìn)行驗(yàn)房。個(gè)性化效勞〔針對(duì)業(yè)主〕家居維修根據(jù)公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)。家居清潔/蚊蟲滅殺每月進(jìn)行“四害消殺〞。房屋租賃代理無私家花園打理收取私家花園0.5元/㎡管理費(fèi)進(jìn)行打理2、物業(yè)效勞承諾——附表6物業(yè)效勞承諾表承諾工程承諾內(nèi)容承諾目標(biāo)物業(yè)效勞中心運(yùn)作時(shí)間客戶效勞中心每天08：30－17：00投訴處理重大投訴受理后應(yīng)隨即呈送管理處經(jīng)理進(jìn)入處理程序，并在二天內(nèi)給投訴者明確的答復(fù)，解決時(shí)間不宜超過十天；一般投訴受理后應(yīng)在一小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)送專業(yè)主管進(jìn)入處理程序，并在三天內(nèi)處理完畢，超時(shí)應(yīng)報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；輕微投訴受理后應(yīng)在一小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)送專業(yè)主管進(jìn)入處理程序，并在二天內(nèi)或在投訴者要求的時(shí)限內(nèi)處理完畢，超時(shí)應(yīng)報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；任何投訴在處理完畢后的當(dāng)天或最遲不能超過二天將結(jié)果回復(fù)投訴者。供水中斷恢復(fù)一般情況30分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理供電中斷恢復(fù)非辦公時(shí)間30分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理供電系統(tǒng)運(yùn)行發(fā)電機(jī)檢查每半月空載運(yùn)行一次，每半年保養(yǎng)并試機(jī)一次配電房檢查半年保養(yǎng)、年保養(yǎng)全面檢查每年全面檢查一次供水系統(tǒng)運(yùn)行保養(yǎng)檢查每月保養(yǎng)，每年全面檢查一次消防系統(tǒng)運(yùn)行一般檢查每月一次全面檢查每年全面檢查一次防火演習(xí)組織有小區(qū)業(yè)主參加每年必須至少進(jìn)行2次全管理處的滅火應(yīng)急方案的演練，其中應(yīng)當(dāng)至少1次需要組織小區(qū)內(nèi)客戶參與?？蛻魸M意度測(cè)評(píng)測(cè)評(píng)每年1次〔10月份進(jìn)行〕工程管理報(bào)告月度工作管理報(bào)告每月10日前公示管理費(fèi)收支報(bào)表本體維修基金收支報(bào)表每季度第一個(gè)月20日前公示年度管理工作報(bào)告每年1月底前公示第二章人力資源管理一、組織架構(gòu)管理處經(jīng)理附圖1：組織架構(gòu)圖管理處經(jīng)理管理處副經(jīng)理管理處副經(jīng)理行政兼財(cái)務(wù)助理行政兼財(cái)務(wù)助理職能管理系列人力資源、行政、財(cái)務(wù)管理與保障綜合事務(wù)管理綜合事務(wù)管理員安保主管工程管理員客服主管園藝管理員保潔管理員物業(yè)效勞系列物業(yè)效勞系列效勞實(shí)踐與效勞創(chuàng)新勤務(wù)助理勤務(wù)助理二、職位管理1、人力資源定編——附表7人力資源定編方案職位類型職位編制人員編制兼職情況管理類〔專業(yè)類〕管理團(tuán)隊(duì)1、經(jīng)理■12、副經(jīng)理■1品質(zhì)主管3、品質(zhì)主管□4、訓(xùn)練主管□客服5、客服主管■16、客服專員□7、客服管理員□工程8、工程主管□9、工程專員□10、工程管理員■1秩序11、秩序主管■112、秩序?qū)T□13、秩序管理員□保潔14、保潔主管□15、保潔管理員■1園藝16、園藝主管□17、園藝管理員■1綜合18、綜合事務(wù)主管□19、綜合事務(wù)管理員■1操作類20、行政助理■121、財(cái)務(wù)助理□22、勤務(wù)助理■223、客服助理■524、秩序維護(hù)員■3625、技工■526、園藝工■827、保潔員■23合計(jì)職位數(shù)合計(jì)：人員合計(jì)：88人

2、管理人員分工——附表8：管理人員分工表姓名職位主要職責(zé)外部公共關(guān)系對(duì)口人主要績(jī)效指標(biāo)謝焱經(jīng)理全面負(fù)責(zé)完成年度績(jī)效目標(biāo)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任社區(qū)工作站站長、物業(yè)管理科科長派出所所長副經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處品質(zhì)檢驗(yàn)完成年度品質(zhì)方案派出所所長、副所長城管辦大隊(duì)長、消防隊(duì)大隊(duì)長社區(qū)工作站站長、辦事員業(yè)主委員會(huì)委員劉潤新客服主管客戶投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)，檔案、合同整理社區(qū)活動(dòng)不少于6次社區(qū)工作站站長、辦事員物業(yè)管理科科長吳新標(biāo)工程管理員工程、設(shè)備設(shè)施分包監(jiān)管、二次裝修管理、物料管理、業(yè)主請(qǐng)修設(shè)備設(shè)施運(yùn)行事故0次，裝修違章糾正及時(shí)率100%，物料采購費(fèi)用控制在預(yù)算內(nèi)供電所、供水所班組長李波秩序主管平安防范、交通秩序維護(hù)、消防平安盜竊發(fā)案率為0，交通秩序投訴每月不超過1次轄區(qū)民警、派出所所長、副所長消防隊(duì)大隊(duì)長、城管辦大隊(duì)長分包方負(fù)責(zé)人楊孝仕保潔管理員清潔分包監(jiān)管保潔分包方負(fù)責(zé)人周流輝園藝管理員綠化分包監(jiān)管園藝分包方負(fù)責(zé)人王文輝綜合事務(wù)管理員外聯(lián)及交辦日常事務(wù)業(yè)主委員會(huì)委員陶燕秋行政兼財(cái)務(wù)助理工程檔案管理、食堂管理、外聯(lián)及交辦日常事務(wù)、負(fù)責(zé)日常收費(fèi)、財(cái)務(wù)報(bào)表等周流輝客服助理1客戶投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)，檔案、合同整理，1-17#周巡物業(yè)費(fèi)催繳胡柳尉客服助理2客戶投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)，檔案、合同整理，19-33#周巡物業(yè)費(fèi)催繳闕夏艷客服助理3客戶投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)，檔案、合同整理，35-58#周巡物業(yè)費(fèi)催繳岳之琴客服助理4客戶投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)，檔案、合同整理，59-76#周巡物業(yè)費(fèi)催繳楊孝仕客服助理5客戶投訴、建議、請(qǐng)修受理、信息維護(hù)，收費(fèi)，檔案、合同整理,35-76#店面周巡物業(yè)費(fèi)催繳

3.管理人員排班——附表9管理人員排班表姓名〔職位〕123456789101112131415161718192021222324252627282930經(jīng)理√√√√√√√休休√√√√√休休√√√√√休休√√√√√休休副經(jīng)理√√√√√√√休√√√√√√休休√√√√√√休√√√√√休休工程管理員√√√√√√√休休√√√√√√休√√√√√休休√√√√√休√護(hù)衛(wèi)管理員√√√休√√√√√√休√休√√√√√√休√√√√休√休√√√綜合事務(wù)管理員√√√√√√√休√√√√√√休休√√√√√√休√√√√√休休財(cái)務(wù)兼行政助理√√√休√√√√√休√√休√√√√√√休√√√休√√休√√√園藝管理員兼客服助理1√√√√√√休√√休√√休√√√√√√休√√√休√√√休√√保潔管理員兼客服助理2√√√√√√√√休√√√√休√√√√休√√√休√√√休√√√客服助理3√休√√√休√√√√√休√√√√√休√√√休√√√√√√休√客服助理4√√√休√√√休√√休√√√√休√√√√休√√√休√√√√√客服助理5√√休√休√√√√休√√√√休√√√√√休√√√√休√√√休……備注〔1〕物業(yè)效勞中心值班時(shí)間：08:30-17:00?！?〕〞√〞代表正常班,〞休〞代表休息，〞*〞代表休假，〞%〞代表請(qǐng)假。〔3〕每月經(jīng)理休息8天，其他管理層員工大月休息7天、小月休息6天。

4．操作員工崗位描述——附表10操作類員工崗位描述表專業(yè)組崗位名稱崗位編號(hào)工作區(qū)域主要職責(zé)范圍崗位作息時(shí)間人數(shù)配置秩序組班長102整個(gè)小區(qū)熟悉本崗位秩序維護(hù)員所有職責(zé)，處理一般性時(shí)件12：00-20：0020：00-04：0004：00-12：001大門崗103104105小區(qū)東、西、北三個(gè)大門維護(hù)小區(qū)的秩序與平安防范工作12：00-20：0020：00-04：0004：00-12：004中控崗消控中心對(duì)小區(qū)可監(jiān)視區(qū)域進(jìn)行監(jiān)視12：00-20：0020：00-04：0004：00-12：003巡邏崗106、107、108、109、110、112、外圍巡邏崗整個(gè)小區(qū)維護(hù)小區(qū)的停車秩序與平安防范工作12：00-20：0020：00-04：0004：00-12：008工程組運(yùn)行技工201公共設(shè)備設(shè)施采用運(yùn)行巡檢〔點(diǎn)檢〕運(yùn)行巡檢是確保設(shè)施設(shè)備完好狀態(tài)8：00-12：0013：00-17：0018：00-23：002維修技工202對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)原有技術(shù)狀態(tài)保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行8：00-12：0013：00-17：0018：00-23：002……保潔組島上保潔3011#-76#島保持島上清潔，草坪燈、地庫設(shè)施設(shè)備抹塵7：30-11：3013：00-17：0014主干道保潔302小區(qū)主干道保持主干道清潔，路燈、路邊垃圾桶抹塵7：30-11：3013：00-17：002垃圾清運(yùn)303整個(gè)小區(qū)1#-76#島垃圾箱及主干道垃圾桶收集清運(yùn)7：30-9：00〔其余時(shí)間機(jī)動(dòng)〕1機(jī)動(dòng)清潔304整個(gè)小區(qū)監(jiān)控室、崗?fù)で鍧?，?lián)排護(hù)欄、鐵藝門抹塵7：30-11：3013：00-17：001洗手間保潔305客服中心及管理處客服中心及管理處地面清潔、辦公桌抹塵、洗手間衛(wèi)生7：30-11：3013：00-17：001水系打撈306整個(gè)小區(qū)1#-33#水系、35#-76#小水景、西北門水景打撈及清洗7：30-11：3013：00-17：004園藝組園藝工401主干道、各門崗及1-76#島園林植物施肥、修剪、灌排水、切邊除雜草、補(bǔ)種、特殊氣候養(yǎng)護(hù)和病蟲害防治等10月1日-4月30日7：30-11：3013：00-17：005月1日-9月30日7：00-11：0013：30-17：309人園藝班長402整個(gè)小區(qū)帶班工作，與管理處負(fù)責(zé)人一起檢查，制定月度工作方案1人

三、培訓(xùn)管理——附表11名城港灣管理處年度培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)課程培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)地點(diǎn)課時(shí)數(shù)學(xué)分培訓(xùn)師培訓(xùn)方式培訓(xùn)對(duì)象考核方式1技工操作平安手冊(cè)1月3日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理要求1月4日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核3秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔災(zāi)害預(yù)防〕1月5日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?公共部位/設(shè)施設(shè)備檢查管理要求1月6日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日常考核5電腦收費(fèi)管理要求1月11日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔停車秩序〕1月15日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?公司理念2月1日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核8技工操作平安手冊(cè)2月3日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?品牌特性定位、品質(zhì)管理文化2月8日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?0秩序管理要求〔巡邏崗〕2月10日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日常考核11工程效勞標(biāo)準(zhǔn)〔公用局部〕2月16日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?2消防管理要求2月23日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?3物業(yè)管理效勞特性、核心能力3月1日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核14技工操作平安手冊(cè)3月3日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?5工程效勞標(biāo)準(zhǔn)〔家居局部〕3月9日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?6車輛管理要求3月12日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日常考核17長城物業(yè)理念及物業(yè)根底知識(shí)3月15日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?8緊急事件管理要求3月22日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日常考核19技工操作平安手冊(cè)4月3日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?0顧客禮儀標(biāo)準(zhǔn)4月5日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核21平安布防管理要求4月11日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?2設(shè)備定期維護(hù)管理要求4月12日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?3顧客問詢管理要求4月19日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?4秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔平安秩序〕4月26日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?5業(yè)務(wù)辦理管理要求5月3日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核26技工操作平安手冊(cè)5月3日15：30-16：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?7裝修登記管理要求5月10日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?8秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔災(zāi)害預(yù)防〕5月13日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日常考核29設(shè)施設(shè)備運(yùn)行巡檢管理要求5月15日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?0車輛管理要求5月22日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?1技工操作平安手冊(cè)6月2日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日常考核32電腦收費(fèi)管理要求6月7日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?3秩序效勞關(guān)鍵過程6月9日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日常考核34長城效勞理念簡(jiǎn)介6月15日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?5顧客效勞標(biāo)準(zhǔn)6月21日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核36秩序維護(hù)員職位說明6月28日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?7技工操作平安手冊(cè)7月3日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?8顧客投訴處理管理要求7月5日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核39工程效勞標(biāo)準(zhǔn)〔公用局部〕7月15日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?0災(zāi)害預(yù)防〔防臺(tái)風(fēng)〕7月16日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?1答客問管理要求7月19日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?2秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔平安秩序〕7月27日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日常考核43技工操作平安手冊(cè)8月3日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?4消防器材的運(yùn)用8月8日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?5業(yè)主信息管理要求8月15日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核46設(shè)備定期維護(hù)管理要求8月15日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?7臺(tái)風(fēng)期間的崗位安排8月19日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?8收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理要求8月22日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?9技工操作平安手冊(cè)9月1日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日常考核50平安布防管理要求9月6日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?1手工收費(fèi)管理要求9月13日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核52工程效勞標(biāo)準(zhǔn)〔家居局部〕9月15日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?3公司理念9月20日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?4秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔停車秩序〕9月25日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日常考核55技工操作平安手冊(cè)10月6日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?6物業(yè)管理效勞特性、核心能力10月8日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日常考核57防臺(tái)風(fēng)培訓(xùn)10月14日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?8投訴處理方針、卓越績(jī)效七大模塊10月15日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?9公共部位/設(shè)施設(shè)備定期管理要求10月15日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日常考核60秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔災(zāi)害預(yù)防〕10月20日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?1技工操作平安手冊(cè)11月3日13：30-14：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?2顧客禮儀標(biāo)準(zhǔn)11月8日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?3秩序效勞關(guān)鍵過程11月10日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?4長城效勞理念簡(jiǎn)介11月15日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日常考核65車輛管理要求11月19日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?6顧客問詢管理要求11月22日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?7報(bào)事受理管理要求12月6日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?8技工操作平安手冊(cè)12月6日15：00-16：30培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日?？己?9秩序管理要求〔巡邏崗〕12月8日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?0長城效勞理念簡(jiǎn)介12月10日16：00-17：00培訓(xùn)室12吳新標(biāo)面授技工日常考核71業(yè)務(wù)辦理管理要求12月13日13：30-14：30培訓(xùn)室12劉潤新面授客服助理日?？己?2秩序效勞標(biāo)準(zhǔn)〔平安秩序〕12月15日16：00-14：30培訓(xùn)室12李波面授秩序維護(hù)員日?？己?/p>

四、績(jī)效管理——附表12操作類員工績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)方案獎(jiǎng)勵(lì)級(jí)別績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)菜單擬獎(jiǎng)勵(lì)人數(shù)預(yù)計(jì)金額一級(jí)平安在每月各方面表現(xiàn)優(yōu)異者，或受到業(yè)主口頭表揚(yáng)月效勞之星1人獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金50元完好工程人員公共能耗〔水〕每月及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水者，以發(fā)現(xiàn)漏水點(diǎn)為準(zhǔn)月效勞之星1人獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金50元整潔保潔員在每月各方面表現(xiàn)優(yōu)異者，或受到業(yè)主口頭表揚(yáng)，月效勞之星3人獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金50元溫馨本月裝修管控中未發(fā)現(xiàn)違章現(xiàn)象且C版表單填寫符合要求在例會(huì)上公開表揚(yáng)1人無二級(jí)平安本月在效勞過程中收到業(yè)主贈(zèng)送錦旗一面以上者獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金1人60元完好工程人員公共能耗〔水〕每月及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水者，漏水控制在500噸獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金3人180元整潔保潔員儀容儀表整潔，在每月各方面表現(xiàn)優(yōu)異者，或受到業(yè)主口頭表揚(yáng)，在早會(huì)上公開表揚(yáng)并獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金2人120元溫馨本月在效勞過程中未收到住戶投訴且收到業(yè)主贈(zèng)送錦旗一面者在例會(huì)上公開表揚(yáng)并獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金1人60元三級(jí)平安在每月各方面表現(xiàn)優(yōu)異者，且在工作中起模范帶頭作用者在早會(huì)上公開表揚(yáng)并獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金4人240元完好工程人員公共能耗〔水〕每月及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水者，漏水控制在300噸在早會(huì)上公開表揚(yáng)并獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金4人240元整潔保潔員儀容儀表整潔，在每月各方面表現(xiàn)優(yōu)異者，或受到業(yè)主口頭表揚(yáng)，在早會(huì)上公開表揚(yáng)并獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金2人120元溫馨本月裝修管控中發(fā)現(xiàn)違章現(xiàn)象，但經(jīng)過有效的溝通，予以整改在早會(huì)上公開表揚(yáng)并獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金2人120元

第三章內(nèi)部運(yùn)作流程一、秩序維護(hù)1、秩序根底信息——附表13秩序信息采集表對(duì)象代碼對(duì)象描述所屬類別科屬位置技術(shù)參數(shù)工作指導(dǎo)工作名稱工作步驟FZ15-ZX-AOFF-GD小區(qū)西門崗平安防范固定崗小區(qū)西門1熟悉小區(qū)已入住業(yè)主，并熟悉全部關(guān)鍵客戶。2對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來人員進(jìn)行控制。3能對(duì)崗位和周邊出現(xiàn)的異常情況進(jìn)行處理。西門崗日常平安維護(hù)1.見到住戶或訪客要主動(dòng)敬禮并問候；2.詢問來意并進(jìn)行打?qū)χv確認(rèn)；3.對(duì)有效證件登記并放行。FZ15-ZX-AOFF-GD小區(qū)北門崗平安防范固定崗小區(qū)北門1熟悉小區(qū)已入住業(yè)主，并熟悉全部關(guān)鍵客戶。2對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來人員進(jìn)行控制。3能對(duì)崗位和周邊出現(xiàn)的異常情況進(jìn)行處理。北門崗日常平安維護(hù)1.見到住戶或訪客要主動(dòng)敬禮并問候；2.詢問來意并進(jìn)行打?qū)χv確認(rèn)；3.對(duì)有效證件登記并放行。FZ15-ZX-AOFF-GD小區(qū)東門崗平安防范固定崗小區(qū)東門1熟悉小區(qū)已入住業(yè)主，并熟悉全部關(guān)鍵客戶。2對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來人員進(jìn)行控制。3能對(duì)崗位和周邊出現(xiàn)的異常情況進(jìn)行處理。東門崗日常平安維護(hù)1.見到住戶或訪客要主動(dòng)敬禮并問候；2.詢問來意并進(jìn)行打?qū)χv確認(rèn)；3.對(duì)有效證件登記并放行。FZ15-ZX-AOFF-GD監(jiān)控中心平安防范固定崗監(jiān)控中心1熟悉中控室的設(shè)備功能、操作方法、輸出結(jié)果的應(yīng)用。2對(duì)異常情況進(jìn)行快速響應(yīng)。3對(duì)監(jiān)視結(jié)果負(fù)有保密責(zé)任。平安監(jiān)控處理紅外報(bào)警；對(duì)陌生人員和車輛跟蹤監(jiān)視代理消控中心職責(zé)FZ15-ZX-AQFF-XL巡邏崗平安防范平安防范1#-10#1維護(hù)社區(qū)的公共秩序，對(duì)公用設(shè)施設(shè)備完好性進(jìn)行監(jiān)視。2準(zhǔn)確識(shí)別外來人員、對(duì)平安隱患及時(shí)發(fā)現(xiàn)并按要求處理平安維護(hù)見到住戶或訪客要主動(dòng)敬禮并問候；2.對(duì)陌生人員進(jìn)行詢問，跟蹤監(jiān)視；3.配合門崗做好平安防范工作；4.協(xié)助裝修巡查對(duì)小區(qū)裝修戶進(jìn)行監(jiān)管；5.對(duì)小區(qū)主干道違規(guī)停車進(jìn)行清理。FZ15-ZX-AQFF-XL巡邏崗平安防范平安防范11#—20#1維護(hù)社區(qū)的公共秩序，對(duì)公用設(shè)施設(shè)備完好性進(jìn)行監(jiān)視。2準(zhǔn)確識(shí)別外來人員、對(duì)平安隱患及時(shí)發(fā)現(xiàn)并按要求處理平安維護(hù)見到住戶或訪客要主動(dòng)敬禮并問候；2.對(duì)陌生人員進(jìn)行詢問，跟蹤監(jiān)視；3.配合門崗做好平安防范工作；4.協(xié)助裝修巡查對(duì)小區(qū)裝修戶進(jìn)行監(jiān)管；5.對(duì)小區(qū)主干道違規(guī)停車進(jìn)行清理。FZ15-ZX-AQFF-XL巡邏崗平安防范平安防范21#—32#1維護(hù)社區(qū)的公共秩序，對(duì)公用設(shè)施設(shè)備完好性進(jìn)行監(jiān)視。2準(zhǔn)確識(shí)別外來人員、對(duì)平安隱患及時(shí)發(fā)現(xiàn)并按要求處理平安維護(hù)見到住戶或訪客要主動(dòng)敬禮并問候；2.對(duì)陌生人員進(jìn)行詢問，跟蹤監(jiān)視；3.配合門崗做好平安防范工作；4.協(xié)助裝修巡查對(duì)小區(qū)裝修戶進(jìn)行監(jiān)管；5.對(duì)小區(qū)主干道違規(guī)停車進(jìn)行清理。FZ15-ZX-AQFF-XL巡邏崗平安防范平安防范35#—76#1維護(hù)社區(qū)的公共秩序，對(duì)公用設(shè)施設(shè)備完好性進(jìn)行監(jiān)視。2準(zhǔn)確識(shí)別外來人員、對(duì)平安隱患及時(shí)發(fā)現(xiàn)并按要求處理平安維護(hù)見到住戶或訪客要主動(dòng)敬禮并問候；2.對(duì)陌生人員進(jìn)行詢問，跟蹤監(jiān)視；3.配合門崗做好平安防范工作；4.協(xié)助裝修巡查對(duì)小區(qū)裝修戶進(jìn)行監(jiān)管；5.對(duì)小區(qū)主干道違規(guī)停車進(jìn)行清理。2、公共秩序管理附圖2：安防設(shè)施平面布置圖附圖3：安防設(shè)備平面布置圖附圖4：安防崗位平面布置圖附流程1：人員進(jìn)出控制流程名城港灣外來人員進(jìn)出控制流流程控制要求：〔1〕大門崗秩序維護(hù)對(duì)社區(qū)已入住顧客識(shí)別率應(yīng)到達(dá)100％，并認(rèn)識(shí)全部關(guān)鍵顧客；〔2〕外來人員來訪時(shí)，進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)員應(yīng)使用禮貌用語詢問其事由，得到核實(shí)確認(rèn)并進(jìn)行備案登記前方可放行；〔3〕對(duì)于一些特殊情況，如：無法聯(lián)系到業(yè)主確認(rèn)的情況下，可以聯(lián)系巡邏崗陪同前往。附流程2：物品進(jìn)出控制流程物品搬出控制流程流程控制要求：〔1〕大堂/車場(chǎng)出口崗必須憑物品放行條才可放行物品；〔2〕在確定顧客沒有物品放行條時(shí)，應(yīng)使用禮貌用語告知并指引顧客到達(dá)物業(yè)效勞中心開具物品放行條；〔3〕應(yīng)核實(shí)物品放行條上的物品清單與實(shí)際搬運(yùn)的物品是否一致，不一致時(shí)應(yīng)使用禮貌用語告知顧客到物業(yè)效勞中心補(bǔ)充其內(nèi)容。附流程3：監(jiān)控調(diào)度流程監(jiān)控調(diào)度流程監(jiān)控中心管理處救援組秩序組工程組環(huán)境組后勤組秩序員現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)接到報(bào)警秩序員現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)接到報(bào)警誤報(bào)作好記錄作好記錄作好記錄作好記錄指揮處理作好記錄確認(rèn)指揮處理現(xiàn)場(chǎng)救援現(xiàn)場(chǎng)救援人員調(diào)度人員調(diào)度設(shè)備調(diào)配設(shè)備調(diào)配人員調(diào)度人員調(diào)度物資調(diào)度物資調(diào)度附流程4：備用鑰匙管理流程備用鑰匙管理流程流程控制要求：1、消防監(jiān)控中心秩序維護(hù)員應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)管理處制定的備用鑰匙領(lǐng)用流程執(zhí)行；2、對(duì)于超出領(lǐng)用權(quán)限的情況，應(yīng)通知秩序主管進(jìn)行審核，審核通過前方可領(lǐng)取；3、崗位交接時(shí)，應(yīng)交接清楚領(lǐng)用鑰匙數(shù)、剩余鑰匙數(shù)、對(duì)應(yīng)領(lǐng)用鑰匙的人、領(lǐng)用時(shí)間有無逾期。3.消防管理附圖5：消防設(shè)備分布圖停車場(chǎng)管理附表14：停車位分配方案停車位分配方案車位類型產(chǎn)權(quán)歸屬區(qū)域〔位置〕車位號(hào)數(shù)量車位預(yù)留數(shù)量車輛停放需求數(shù)車位分配原那么固定臨停/訪客機(jī)動(dòng)地面車位業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)無/////求大于供///////首層〔架空層〕車位業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)35#-76#23648每家至少1個(gè)車位地下車位業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)1#-32#地下車庫37438每家至少兩個(gè)車位業(yè)主購置產(chǎn)權(quán)地下車庫610//建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)……86立體機(jī)械停車位建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)無業(yè)主購置產(chǎn)權(quán)///總車位數(shù)696實(shí)際可供分配數(shù)86注：1、固定車位是指按月、季、年等周期一次性繳納車位租賃費(fèi)，位置相對(duì)固定的車位；臨停車位是指訪客臨時(shí)性停車或辦理了出入證但位置不固定的車位；機(jī)動(dòng)車位是指提前預(yù)留以備搬家、施工車輛停放的車位，原那么上機(jī)動(dòng)車位不對(duì)外租賃；2、車輛停放需求數(shù)包括社區(qū)業(yè)主自有車輛及外來泊車數(shù)量；3、車位緊張或缺乏時(shí)〔即車位數(shù)少于車輛停放數(shù)〕，應(yīng)明確相應(yīng)的分配原那么，包括：A、車位獲得方法〔如按順序分配先到先得、抽簽決定等〕；B、商業(yè)、住宅、辦公等不同類型物業(yè)各自應(yīng)當(dāng)擁有的停車位比例；C、是否允許外來車輛進(jìn)入停放附圖6：停車場(chǎng)設(shè)備分布圖附流程5：車輛進(jìn)出控制流程車輛進(jìn)出控制流程圖車輛接待流程大門崗客服中心巡邏崗記錄車牌不予放記錄車牌不予放行車輛接待致電業(yè)主確認(rèn)致電業(yè)主確認(rèn)否是通知巡邏崗指揮車輛停放指揮車輛停放5.應(yīng)急響應(yīng)〔風(fēng)險(xiǎn)管理〕預(yù)案附流程6：突發(fā)性停水處理流程突發(fā)性停水處理流程突發(fā)停水處理流程消控中心客服中心秩序組工程組綜合事務(wù)組管理處經(jīng)理獲取停水信息獲取停水信息張貼通知張貼通知像停水客戶提供必要生活用水像停水客戶提供必要生活用水故障維修。排除工程部故障維修。排除工程部指揮處理指揮處理附流程7：突發(fā)性停電處理流程突發(fā)性停電處理流程附流程8：突發(fā)性停氣〔熱〕處理流程突發(fā)性停氣〔熱〕處理流程附流程9：關(guān)鍵設(shè)備故障停運(yùn)處理流程關(guān)鍵設(shè)備故障停運(yùn)處理流程附流程10：突發(fā)性水浸處理流程突發(fā)性水浸處理流程附流程11：人身傷亡事故處理流程人身傷亡事故處理流程附流程12：公共衛(wèi)生事件處理流程公共衛(wèi)生事件處理流程附流程13：治安事件處理流程治安事件處理流程附流程14：緊急疏散流程緊急疏散流程附流程15：火災(zāi)〔火警〕處理流程附流程16：交通疏散處理流程交通疏散處理流程附流程17：惡劣天氣應(yīng)對(duì)流程惡劣天氣應(yīng)對(duì)流程附圖7：應(yīng)急響應(yīng)組織架構(gòu)圖附表15：應(yīng)急響應(yīng)演習(xí)〔訓(xùn)練〕方案應(yīng)急響應(yīng)訓(xùn)練工程方案實(shí)施時(shí)間管理處參加人員外部邀請(qǐng)人員物資準(zhǔn)備實(shí)施地點(diǎn)組織責(zé)任人預(yù)計(jì)費(fèi)用突發(fā)性停水應(yīng)急預(yù)案演練吳新標(biāo)、王鑫、唐寧、曽晶、5名秩序維護(hù)員、3名技工、/水電修理工具齊全、應(yīng)急照明燈2盞3號(hào)島吳新標(biāo)突發(fā)性停電應(yīng)急預(yù)案演練2021.222突發(fā)性停氣應(yīng)急預(yù)案演練關(guān)鍵設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案演練2021.226吳新標(biāo)、王鑫、唐寧、曽晶、5名秩序維護(hù)員、3名技工、/隔水沙袋5袋、抽水水泵1臺(tái)、十米長膠管、電梯三角鑰匙1把、清掃排水工具、防滑告示牌2個(gè)設(shè)備房吳新標(biāo)突發(fā)性水浸應(yīng)急預(yù)案演練人身傷亡事故應(yīng)急預(yù)案演練劉潤新、李波、王鑫、唐寧、曽晶、5名秩序維護(hù)員、3客服人員/1副擔(dān)架、藥品管理處劉潤新公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案演練治安事件應(yīng)急預(yù)案演練火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案演練李波、吳新標(biāo)、王鑫、唐寧、曽晶、5名秩序維護(hù)員、3名技工、業(yè)主消防水帶兩條、滅火器4個(gè)、消防服5件、模擬火源燃具、防毒面具2個(gè)、消防斧1把88號(hào)島李波緊急疏散應(yīng)急預(yù)案演練劉潤新、李波、5名秩序員、3名客服人員、2名技工/西門崗李波、劉潤新、吳新標(biāo)交通疏散應(yīng)急預(yù)案演練惡劣天氣應(yīng)急預(yù)案演練/附表16：主要危險(xiǎn)源年度管理方案序號(hào)活動(dòng)/工作場(chǎng)所/設(shè)備危險(xiǎn)源/危害因素〔行為+主體〕評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)控制措施〔對(duì)策〕責(zé)任人實(shí)施時(shí)間及進(jìn)度要求預(yù)計(jì)費(fèi)用1小區(qū)島嶼斜坡草皮滑盡可能防止人員摔傷事故立提示牌，提醒人員注意草皮較滑，注意平安。秩序主管環(huán)境主管每月組織培訓(xùn)2次2公共水系水系淹人、寵物全年不發(fā)生一起類似事故立提示排做好提示、督導(dǎo)工作客服主管環(huán)境主管每天跟進(jìn)3商鋪消防隱患消除商鋪的消防隱患，預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生全年檢查小區(qū)商鋪內(nèi)消防事故無一起1.與小區(qū)商鋪簽訂?消防責(zé)任書?2.對(duì)商鋪的消防管理情況進(jìn)行檢查，對(duì)不合格的發(fā)整改通知書，并跟蹤檢查。3.對(duì)有嚴(yán)重消防隱患，又不整改的，通知消防局進(jìn)行檢查、整改秩序主管環(huán)境主管每天檢查4安防嚴(yán)厲打擊小偷歹徒進(jìn)路小區(qū)進(jìn)行犯罪活動(dòng)杜絕因安防漏洞而發(fā)生事故1、加強(qiáng)巡邏2、分析罪犯作案規(guī)律，修改防范措施及布防方案3、外來人員、車輛進(jìn)行登記4、布防方案交叉使用5、陌生人測(cè)試或夜間查崗秩序主管每天檢查……

二、工程管理1.工程根底信息——附表17工程信息采集表部門/管理處名城港灣工程系統(tǒng)類別供配電系統(tǒng)編碼GC-PD工程設(shè)備設(shè)施類別代碼設(shè)備設(shè)施名稱安裝位置技術(shù)參數(shù)資料文檔定期工作名稱低壓配電柜DYGFZ15-GC-PD-DYG-001FZ15-GC-PD-DYG-002低壓抽出式開關(guān)柜標(biāo)志塔下66#通道內(nèi)設(shè)備等級(jí)：1級(jí)安裝時(shí)間：2006.12規(guī)格型號(hào)：YX-MLS-11廠家/品牌：福州亞興電力開關(guān)額定電壓〔V〕：380頻率〔HZ〕：50防護(hù)等級(jí)：IP40額定電流〔A)：400說明書：系統(tǒng)圖：低壓配電柜半年度維護(hù)低壓線路DYXFZ15-GC-PD-DYX-001FZ15-GC-PD-DYX-002電纜線標(biāo)志塔下66#通道內(nèi)設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.10規(guī)格型號(hào)：4X70+1X35廠家/品牌：上海中江電纜電壓等級(jí)：2R-UU編號(hào)：說明書：系統(tǒng)圖：低壓配電柜半年度維護(hù)發(fā)電機(jī)FDJFZ15-GC-PD-FDJ-001FZ15-GC-PD-FDJ-002柴油發(fā)電機(jī)標(biāo)志塔下66#通道內(nèi)設(shè)備等級(jí)：1級(jí)安裝時(shí)間：2006.12規(guī)格型號(hào)：225M-80N廠家/品牌：福建明輝機(jī)電轉(zhuǎn)速〔r/min〕：1500頻率〔HZ〕：50功率因數(shù)：0.8額定容量〔KVA〕：800-1200額定電流〔A)：150額定電壓〔V〕：400絕緣等級(jí)：A防護(hù)等級(jí)：A噪聲〔dB〕：A說明書：?柴油發(fā)電機(jī)使用說明書?系統(tǒng)圖：柴油發(fā)電機(jī)月度維護(hù)低壓配電箱PDXFZ15-GC-PD-PDX-001FZ15-GC-PD-PDX-002低壓成套設(shè)備開關(guān)標(biāo)志塔下66#通道內(nèi)設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.10規(guī)格型號(hào)：CT-XL21廠家/品牌：福州暢通電器說明書：系統(tǒng)圖：?開關(guān)設(shè)備系統(tǒng)圖?低壓配電柜半年度維護(hù)室內(nèi)公共照明NZMFZ15-GC-PD-NZM-001日光燈1~76島地庫設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.10規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：功率〔W〕：40說明書：系統(tǒng)圖：公共照明系統(tǒng)周維護(hù)室外照明WZMFZ15-GC-PD-WZM-001路燈庭院燈草坪燈主干道1~76島上設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.10規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：功率〔W〕：13~65說明書：系統(tǒng)圖：公共照明系統(tǒng)周維護(hù)控制箱KZXFZ15-GC-PD-KZX-001控制箱1~33島地庫35~76島上設(shè)備等級(jí)：1級(jí)安裝時(shí)間：2006.12規(guī)格型號(hào)：CT-XRM廠家/品牌：福州暢通電器回路數(shù)〔〕：電壓〔V〕：電流〔A〕：說明書：系統(tǒng)圖：設(shè)備控制柜箱月度維護(hù)部門/管理處名城港灣工程系統(tǒng)類別給排水系統(tǒng)編碼GC-PS工程設(shè)備設(shè)施類別代碼設(shè)備設(shè)施名稱安裝位置技術(shù)參數(shù)資料文檔定期工作名稱水泵控制柜SKZFZ15-GC-PS-SKZ-001污水泵控制柜1~33島地庫設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：額定電壓：〔V〕頻率：〔HZ〕控制回路電壓：〔V〕變頻器功率：〔KW〕啟動(dòng)方式：說明書：■系統(tǒng)圖：?污水泵控制系統(tǒng)圖?污水泵月度定期維護(hù)給水管網(wǎng)GSGFZ15-GC-PS-GSG-001給水管1-76島地下設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.6規(guī)格型號(hào)：PPR25廠家/品牌：材質(zhì)：說明書：■系統(tǒng)圖：?給水系統(tǒng)圖?管網(wǎng)水井年度定期維護(hù)雨水管網(wǎng)YSGFZ15-GC-PS-YSG-001雨水管1-76島地下設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.6規(guī)格型號(hào)：波紋管200廠家/品牌：材質(zhì)：說明書：系統(tǒng)圖：?雨污系統(tǒng)圖?管網(wǎng)水井年度定期維護(hù)污水管網(wǎng)WSGFZ15-GC-PS-WSG-001污水管1-76島地下設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.6規(guī)格型號(hào)：波紋管直接200廠家/品牌：材質(zhì)：說明書：系統(tǒng)圖：?雨污系統(tǒng)圖?管網(wǎng)水井年度定期維護(hù)排污泵PWBFZ15-GC-PS-PWB-001污水泵1-33島地庫設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：額定電壓：〔V〕額定電流：〔A〕流量：〔m3/h〕說明書：■系統(tǒng)圖：?污水泵系統(tǒng)圖?污水泵月度定期維護(hù)管道井GDJFZ15-GC-PS-GDJ-001管道井1-76島設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：說明書：系統(tǒng)圖：?雨污系統(tǒng)圖?管網(wǎng)水井年度定期維護(hù)

部門/管理處名城港灣工程系統(tǒng)類別消防系統(tǒng)編碼GC-XF工程設(shè)備設(shè)施類別代碼設(shè)備設(shè)施名稱安裝位置技術(shù)參數(shù)資料文檔定期工作名稱疏散指示燈SSDFZ15-GC-XF-SSD-001疏散指示燈1-33島設(shè)備等級(jí)：1級(jí)安裝時(shí)間：2006.6規(guī)格型號(hào)：40X20MM廠家/品牌：福州萬友額定電壓：220〔V〕照度：〔cd/m2〕功率：〔〕說明書：系統(tǒng)圖：公共照明及疏散系統(tǒng)周維護(hù)應(yīng)急照明燈YJDFZ15-GC-XF-YJD應(yīng)急照明燈標(biāo)志塔電房?jī)?nèi)66島電房?jī)?nèi)設(shè)備等級(jí)：2級(jí)安裝時(shí)間：2006.12規(guī)格型號(hào)：XYDII-115/BL廠家/品牌：集保控制設(shè)備應(yīng)急時(shí)間：30〔min〕輸入電壓：220〔V〕額定頻率：50〔HZ〕功率：〔w〕2X0.5照度：說明書：系統(tǒng)圖：公共照明及疏散系統(tǒng)周維護(hù)消防栓XFSFZ15-GC-XF-XFS-001地面消防栓13島17島22島27島29島33島設(shè)備等級(jí)：1級(jí)安裝時(shí)間：2006.12規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：公稱直徑：公稱壓力：說明書：系統(tǒng)圖：消防系統(tǒng)運(yùn)行巡檢背景音樂主機(jī)YYJFZ-GC-XF-YYJ-001背景音樂主機(jī)監(jiān)控中心設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.12規(guī)格型號(hào)：AP-CD12廠家/品牌：?？嫡f明書：系統(tǒng)圖：?背景音樂分布圖?消防系統(tǒng)運(yùn)行巡檢消防管網(wǎng)XFGFZ15-GC-XF-XFG-001消防管1-76島地下設(shè)備等級(jí)：1級(jí)安裝時(shí)間：2006.6規(guī)格型號(hào)：管徑70廠家/品牌：材質(zhì)：說明書：系統(tǒng)圖：?給水系統(tǒng)圖?消防系統(tǒng)運(yùn)行巡檢消防管道閥門XFFFZ15-GC-XF-XFF-001消防管道閥門1-76島地下設(shè)備等級(jí)：1級(jí)安裝時(shí)間：2006.6規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：材質(zhì)：說明書：系統(tǒng)圖：?給水系統(tǒng)圖?消防系統(tǒng)運(yùn)行巡檢滅火器MHQFZ15-GC-XF-MHQ-001手提滅火器設(shè)備房門崗儲(chǔ)藏間設(shè)備等級(jí)：1級(jí)安裝時(shí)間：2006.12規(guī)格型號(hào)：MFZ/ABC4廠家/品牌：福州消防監(jiān)督局使用期限：1年重量：〔kg〕滅火介質(zhì)：說明書：系統(tǒng)圖：消防系統(tǒng)運(yùn)行巡檢消防水泵XSBFZ15-GC-XF-XSB-001消防泵17島水系邊設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.12規(guī)格型號(hào)：Y160M2-2廠家/品牌：瀘能電機(jī)制造流量：〔m3/h〕揚(yáng)程：〔m〕汽蝕余量〔m〕軸功率：〔kw〕15轉(zhuǎn)速：〔r/min〕2930配用電機(jī)功率：〔Kw〕15重量：〔Kg〕說明書：系統(tǒng)圖：消防系統(tǒng)運(yùn)行巡檢消防水泵電動(dòng)機(jī)XFDFZ15-GC-XF-XFD-001電動(dòng)機(jī)17島水系邊設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.12規(guī)格型號(hào)：Y160M2-2廠家/品牌：瀘能電機(jī)制造功率：〔Kw〕15電流：〔A〕29.4電壓：〔V〕380轉(zhuǎn)速：〔r/min〕2930噪聲：〔dB〕A接法：〔〕三角形防護(hù)等級(jí)：〔〕A絕緣等級(jí)：〔〕B頻率：〔HZ〕50重量：〔Kg〕139說明書：系統(tǒng)圖：消防系統(tǒng)運(yùn)行巡檢消防水泵控制柜XFKFZ15-GC-XF-XFK-001成套設(shè)備開關(guān)監(jiān)控中心設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：規(guī)格型號(hào)：XL-21廠家/品牌：福州暢通電器額定電壓：〔V〕380額定電流：〔A〕30開關(guān)容量：〔〕說明書：系統(tǒng)圖：?開關(guān)柜系統(tǒng)圖?消防系統(tǒng)運(yùn)行巡檢部門/管理處名城港灣工程系統(tǒng)類別安防系統(tǒng)編碼GC-AF工程設(shè)備設(shè)施類別代碼設(shè)備設(shè)施名稱安裝位置技術(shù)參數(shù)資料文檔定期工作名稱周界報(bào)警系統(tǒng)ZJFZ15-GC-AF-ZJ-001周界報(bào)警系統(tǒng)1-10島設(shè)備等級(jí)：3級(jí)安裝時(shí)間：2006.6規(guī)格型號(hào)：ABT廠家/品牌：說明書：系統(tǒng)圖：門禁系統(tǒng)MJFZ15-GC-AF-MJ001門禁系統(tǒng)東、北、西大門設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.6規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：福建韓昌電子說明書：系統(tǒng)圖：停車場(chǎng)管理系統(tǒng)CCGFZ15-GC-AF-CCG-001停車場(chǎng)管理系統(tǒng)東、北、西大門設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：通訊方式：說明書：?系統(tǒng)圖：閉路監(jiān)控BLFZ15-GC-AF-BL-001閉路監(jiān)控1-76島設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：2006.6規(guī)格型號(hào)：NCC-BP390廠家/品牌：耐康姆說明書：?耐康姆使用說明書?系統(tǒng)圖：防雷系統(tǒng)FLFZ15-GC-AF-FL-001防雷系統(tǒng)標(biāo)志塔設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：說明書：系統(tǒng)圖：對(duì)講主機(jī)DJFZ15-GC-AF-DJ-001對(duì)講主機(jī)監(jiān)控中心設(shè)備等級(jí)：安裝時(shí)間：規(guī)格型號(hào)：廠家/品牌：福建韓昌電子電源電壓：18V說明書：?對(duì)講使用說明書?系統(tǒng)圖：部門/管理處名城港灣工程系統(tǒng)類別共用部位及共用設(shè)施編碼GC-SS工程設(shè)備設(shè)施類別代碼設(shè)備設(shè)施名稱安裝位置技術(shù)參數(shù)資料文檔定期工作名稱設(shè)備機(jī)房SBFFZ15-GC-SS-SBF-001設(shè)備房標(biāo)志塔66#通道面積：100設(shè)備房及控制系統(tǒng)周巡檢道路DLFZ15-GC-SS-DL-001主干道名城港灣面積：5000日常巡檢雨水井YSJFZ15-GC-SS-YSJ-001雨水井1-76島管網(wǎng)水井年度定期維護(hù)給水井GSJFZ15-GC-SS-GSJ-001給水井1-76島管網(wǎng)水井年度定期維護(hù)污水井WSJFZ15-GC-SS-WSJ-001污水井1-76島管網(wǎng)水井年度定期維護(hù)沙井SJFZ15-GC-SS-SJ-001沙井1-76島管網(wǎng)水井年度定期維護(hù)圍欄WLFZ15-GC-SS-WL-001圍欄1-10島面積：6000年度定期維護(hù)木制品MZPFZ15-GC-SS-MZP-001垃圾桶1-76島安裝時(shí)間：2007.6規(guī)格型號(hào)：1X1M廠家/品牌：福州華噢機(jī)構(gòu)季度維護(hù)2.共用設(shè)施設(shè)備管理——附表18共用設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)方案1〕共用部位及共用設(shè)施〔月度〕維護(hù)保養(yǎng)方案序號(hào)保養(yǎng)工程數(shù)量工作內(nèi)容保養(yǎng)周期〔責(zé)任人〕保養(yǎng)單位時(shí)間表〔單位：天〕123456789101112131415161樓梯扶手60檢查和修復(fù)油漆脫落局部月DS3MC14104DS3MC140671718192021222324252627282930312垃圾桶60檢查和修復(fù)垃圾桶損壞生銹局部月DS3MC14104DS3MC14067123456789101112131415161718192021222324252627282930313地庫鐵藝門29檢查和修復(fù)損壞生銹局部月DS3MC14104DS3MC14067123456789101112131415161718192021222324252627282930314標(biāo)識(shí)系統(tǒng)66檢查和修復(fù)損壞生銹脫漆局部月DS3MC14104DS3MC14067123456789101112131415161718192021222324252627282930312〕共用部位及共用設(shè)施〔年度〕維護(hù)保養(yǎng)方案序號(hào)工程數(shù)量工作內(nèi)容保養(yǎng)周期〔責(zé)任人〕保養(yǎng)單位保養(yǎng)時(shí)間表〔單位：月〕1234567891011121外墻面檢查和裂縫修補(bǔ)、空鼓面磚更換、滲水補(bǔ)漏每?jī)赡?次DS3MC14104DS3MC140672內(nèi)墻面檢查和涂料飾面破損應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)、粉刷每年/次DS3MC14104DS3MC140673樓梯臺(tái)階檢查和瓷磚縫用相應(yīng)材料勾縫，更換空鼓、破損瓷磚.每年/次DS3MC14104DS3MC140674地面檢查和地面破損空鼓處及時(shí)修復(fù)每年/次DS3MC14104DS3MC140675樓梯扶手檢查和及時(shí)更換，維修受損局部修復(fù)每年/次DS3MC14104DS3MC140676管道檢查和管道功能顏色粉刷一遍、地上管道油漆一遍每年/次DS3MC14104DS3MC140677閥門檢查和清潔對(duì)閥桿螺紋及轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤滑油，填料失效更換并除銹刷漆每季度/次DS3MC14104DS3MC140678管渠雨季前檢查排水管道、明渠、是否有石塊等阻礙物并及時(shí)清理，每季度/次DS3MC14104DS3MC140679各類井檢查井蓋是否標(biāo)識(shí)清晰，雨污不得混排。每季度/次DS3MC14104DS3MC1406710道路檢查和瓷磚縫用相應(yīng)材料勾縫，更換空鼓、破損瓷磚.每季度/次DS3MC14104DS3MC1406711圍欄檢查和找出生銹掉漆處修復(fù)每季度/次DS3MC14104DS3MC14067

3〕共用設(shè)備〔月度〕保養(yǎng)方案序號(hào)設(shè)備編碼設(shè)備名稱周期保養(yǎng)內(nèi)容〔責(zé)任人〕保養(yǎng)單位數(shù)量時(shí)間表〔單位：天〕123456789101112131415161FZ15-GC-PD-FDJ柴油發(fā)電機(jī)月/次詳見?發(fā)電機(jī)組〔月度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC1410421718192021222324252627282930312FZ15-GC-PD-KZX設(shè)備控制柜箱月/次詳見?設(shè)備控制柜箱〔月度〕檢查維護(hù)記錄表?DS3MC14104DS3MC1406782123456789101112131415161718192021222324252627282930313FZ15-GC-PS-WSB污水泵、景觀水泵月/次詳見?污水泵〔月度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC14104DS3MC140676245123456789101112131415161718192021222324252627282930314FZ15-GC-XF-XFS消防管理系統(tǒng)月/次詳見?消防報(bào)警系統(tǒng)〔月度〕定期維護(hù)記錄?DS3MC141161123456789101112131415161718192021222324252627282930315FZ15-GC-AF-DC車輛管理系統(tǒng)月/次詳見?車場(chǎng)管理系統(tǒng)〔月度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC140656123456789101112131415161718192021222324252627282930316FZ15-GC-AF-ZJ周界防范系統(tǒng)月/次詳見?周界防范系統(tǒng)〔月度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC1406525123456789101112131415161718192021222324252627282930317FZ15-GC-AF-SB視頻監(jiān)控系統(tǒng)月/次詳見?視頻監(jiān)控系統(tǒng)〔月度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC14065120123456789101112131415161718192021222324252627282930318FZ15-GC-AF-MJ門禁管理系統(tǒng)月/次詳見?門禁管理系統(tǒng)〔月度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC140651123456789101112131415161718192021222324252627282930314〕共用設(shè)備〔年度〕保養(yǎng)方案序號(hào)設(shè)備編碼設(shè)備名稱周期保養(yǎng)內(nèi)容〔責(zé)任人〕保養(yǎng)單位數(shù)量保養(yǎng)時(shí)間表〔單位：月〕1234567891011121FZ15-GC-PS-GD閥門、管道季度/次詳見?閥門、管道〔季度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC14104DS3MC140676010號(hào)10號(hào)10號(hào)10號(hào)2FZ15-GC-XF-XFS消防栓箱季度/次詳見?消防栓箱〔季度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC1411627420號(hào)20號(hào)20號(hào)20號(hào)3FZ15-GC-GD-DYG低壓配電柜半年/次詳見?低壓配電柜〔半年度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC14067215號(hào)15號(hào)4FZ15-GC-GD-FDJ發(fā)電機(jī)半年/次詳見?發(fā)電機(jī)組〔半年度〕定期維護(hù)記錄表?DS3M15號(hào)5FZ15-GC-GD-SBX設(shè)備控制柜箱半年/次詳見?設(shè)備控制柜箱〔半年度〕檢查維護(hù)記錄表?DS3MC14104DS3MC140678210號(hào)10號(hào)6FZ15-GC-PS-DDJ電動(dòng)機(jī)半年/次詳見?電動(dòng)機(jī)〔半年度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC14104DS3M15號(hào)7FZ15-GC-AF-FL防雷系統(tǒng)半年/次詳見?防雷設(shè)施〔半年度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC14116115號(hào)15號(hào)8FZ15-GC-GD-SBX設(shè)備控制柜箱年度/次詳見?設(shè)備控制柜箱〔年度〕檢查維護(hù)記錄表?DS3MC14104DS3MC140678210號(hào)9FZ15-GC-GD-DL電纜、橋架、電線年度/次詳見?電纜、橋架、電線〔年度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC14116115號(hào)10FZ15-GC-PS-SJ管網(wǎng)、水井年度/次詳見?管網(wǎng)、水井〔年度〕定期維護(hù)記錄表?DS3MC14104DS3MC14067120號(hào)共用設(shè)備設(shè)施更新改造方案序號(hào)工程名稱工程實(shí)施原因工程實(shí)施概要〔責(zé)任人〕安裝施工單位預(yù)算費(fèi)用〔元〕方案施工時(shí)間及進(jìn)度要求方案附件1發(fā)電機(jī)電瓶電瓶老化漏液，接頭打火花存在平安隱患，亟須進(jìn)行大修以保證平安運(yùn)行更換發(fā)電機(jī)電瓶DS3MC140061800元六月?發(fā)電機(jī)組電瓶更換工程施工方案?2坡道口地庫〔污水泵〕及景觀水泵水泵過保修期,存在平安隱患，亟須進(jìn)行大修以保證平安運(yùn)行換泵軸承、葉輪、電機(jī)、密封環(huán)等。DS3MC140066000元九月?污水泵維修更換工程施工方案?3云臺(tái)、紅外及槍式探頭探頭過保修期,存在平安隱患，亟須進(jìn)行大修以保證平安運(yùn)行更換老化設(shè)備DS3MC140065000元八月?紅外及槍式探頭維修更換工程施工方案?4鐵藝門鐵藝門過保修期,存在平安隱患，亟須進(jìn)行大修以保證平安運(yùn)行更換電機(jī)、芯片、線路板等DS3MC140063000元七月?鐵藝門維修更換工程施工方案?5地感地感過保修期,存在平安隱患，亟須進(jìn)行大修以保證平安運(yùn)行更換感應(yīng)配件DS3MC140065000元十月?地感維修更換工程施工方案?6周界報(bào)警周界報(bào)警過保修期,存在平安隱患，亟須進(jìn)行大修以保證平安運(yùn)行更換模塊等DS3MC140061500元四月?周界報(bào)警維修更換工程施工方案?7管道維修管道過保修期,存在平安隱患，亟須進(jìn)行大修以保證平安運(yùn)行更換所需配件DS3MC140063000元十一月?管道維修工程施工方案?8智能化停車系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)過保修期,存在平安隱患，亟須進(jìn)行大修以保證平安運(yùn)行更換所需配件DS3MC140063000元五月?智能化停車系統(tǒng)維修更換工程施工方案?

3.業(yè)主請(qǐng)修處理——附流程19業(yè)主請(qǐng)修流程

三、保潔管理1.保潔根底信息——附表20保潔信息采集表部位所屬區(qū)域?qū)ο竺枋鰧?duì)象代碼清潔內(nèi)容技術(shù)參數(shù)〔材質(zhì)、數(shù)量〕工作名稱室內(nèi)公共區(qū)域大堂客服中心FZ15-BJ01地面瓷磚20m每周單擦機(jī)清洗一次，拋光一次每季晶面處理一次或每月打蠟一次墻面水泥墻20m每月全面清掃一次天花水泥墻40m燈具4盞每月全面清掃一次每周全面除塵一次，每月全面清潔一次設(shè)施及擺設(shè)物客服中心臺(tái)面、沙發(fā)2張、休閑桌一張、休閑椅4把、電腦一臺(tái)每周全面清潔一次管理處FZ15-BJ02地面瓷磚80m每周單擦機(jī)清洗一次，拋光一次每季晶面處理一次或每月打蠟一次墻面水泥墻150m每月全面清掃一次天花水泥墻80m每月全面清掃一次設(shè)施及擺設(shè)物辦公桌11張、會(huì)議桌一張每周全面清潔一次洗手間管理處洗手間FZ15-BJ03地面瓷磚6m每周全面清潔一次每月用機(jī)器全面清洗一次墻面水泥墻12m每周全面清潔一次天花水泥墻6m燈具2盞每月全面清潔一次每周全面除塵一次，每月全面清潔一次設(shè)施及擺設(shè)物洗手盆一個(gè)、鏡子一面每周全面清潔一次……樓層公區(qū)A棟1層無地面墻面天花設(shè)施及擺設(shè)物……天面A棟天面無地面設(shè)施及擺設(shè)物………………地下車庫1#-76#區(qū)域FZ15-BJ04-1#……地面水泥地20717m每日清掃、每月沖洗一次墻面水泥墻50000m每周全面清潔一次天花水泥墻60000m每月全面清潔一次每周全面除塵一次，每月全面清潔……綠地1#-76#綠地FZ15-BJ05-1#……地面草地84000m每日清掃設(shè)施及擺設(shè)物草坪燈80盞每日擦拭……室外公共區(qū)域景觀水系1#-76#景觀水系FZ15-BJ06-1#……景觀無水系水泥28000m每日打撈，每季度清洗一次……園林小品1#園林小品無地面……室外廣場(chǎng)北、西、東、門崗崗?fù)Z15-BJ07-03FZ15-BJ07-04FZ15-BJ07-05地面木質(zhì)16m隔日清掃設(shè)施道閘4個(gè)每日擦拭……室外道路1#-76#主干道FZ15-BJ08-1#……地面石板5000m每日清掃，每月沖洗一次設(shè)施路燈80盞、垃圾桶28個(gè)每日擦拭，每周全面清潔一次……公共洗手間1#公共洗手間無墻面地面天花設(shè)施及擺設(shè)物……設(shè)備房監(jiān)控室FZ15-BJ09地面水泥地25m隔日清掃，每周全面清潔一次設(shè)施及擺設(shè)物操作臺(tái)面隔日擦拭一次，每周全面清潔一次……外墻無墻面天臺(tái)1#天臺(tái)無地面……雨篷1#雨篷無……業(yè)主專屬區(qū)域備注：保潔區(qū)域一般包括：大堂；樓層公區(qū)；地下室；公共洗手間；外圍；室外園林；景觀水系；辦公區(qū)域；天面雨臺(tái)；外立面；公共設(shè)施；消防通道。2．日常保潔——附表21：日常保潔效勞關(guān)鍵因素分析表保潔關(guān)鍵部位名稱關(guān)鍵時(shí)段〔節(jié)點(diǎn)〕特點(diǎn)分析應(yīng)對(duì)預(yù)案室內(nèi)公區(qū)1、客服中心臺(tái)面每日8：30-10：3014：00-16：00業(yè)主主要來訪時(shí)段保潔員來回巡視，客服中心值班人員隨時(shí)關(guān)注衛(wèi)生，一有問題馬上通知保潔員清潔2、地庫周末隨時(shí)業(yè)主回來，車輛?？康貛?，關(guān)注自家車庫環(huán)境每月進(jìn)行地庫清洗，有特別要求業(yè)主隨時(shí)清洗3、地庫節(jié)假日隨時(shí)業(yè)主回來，車輛?？康貛?，關(guān)注自家車庫環(huán)境每月進(jìn)行地庫清洗，有特別要求業(yè)主隨時(shí)清洗……其他室外公區(qū)1、主干道每日8：30-9：0016：30-17：30業(yè)主上下班時(shí)段保潔在業(yè)主上下班前，將主干道及西門崗清掃完成2、西門崗3、周末4、5、水系節(jié)假日8：30-21：00業(yè)主活動(dòng)時(shí)段，主要在于自家花園、主干道，會(huì)關(guān)注周邊水系花園主干道每日保潔，水系每日打撈，每季度進(jìn)行水系清洗6