赤峰商貿(mào)城策劃運營指導(dǎo)手冊VIP

赤峰商貿(mào)城運行指導(dǎo)手冊赤峰商貿(mào)城招商運營中心赤峰商貿(mào)城運行指導(dǎo)手冊目錄前言…………………03第一章專業(yè)批發(fā)市場在社會經(jīng)濟(jì)開展中的作用……………03第二章批發(fā)市場的定義及面臨的問題………04第三章建立專業(yè)批發(fā)市場的主要對策………06第四章赤峰商貿(mào)流通行業(yè)的現(xiàn)狀……………09第五章赤峰商貿(mào)城工程規(guī)劃…………………10第六章赤峰商貿(mào)城的戰(zhàn)略理念………………11第七章赤峰商貿(mào)城開展策略的思考…………14第八章城市區(qū)位分析…………16第九章商貿(mào)城工程區(qū)位分析…………………18第十章商貿(mào)城工程營銷籌劃…………………19第十一章招商策略……………25第十二章運營管理重點及流程………………39第十三章物業(yè)管理中心職能及物業(yè)接管流程………………52第十四章倉儲配送中心功能及運行流程……57第十五章結(jié)束語………………64赤峰商貿(mào)城運行指導(dǎo)手冊前言：赤峰商貿(mào)城是由赤峰紅山區(qū)副食品行業(yè)商會自籌資金開發(fā)的大型商業(yè)工程，是一個無論在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)規(guī)劃、配套效勞等方面都具有超前思想、多業(yè)態(tài)集中、專業(yè)性較高、效勞規(guī)劃全面的商業(yè)綜合體。赤峰商貿(mào)城的戰(zhàn)略思路應(yīng)確定為“把赤峰商貿(mào)城建成一個蒙東、冀北、遼西最大的以批發(fā)市場為主的超大型、綜合性的集商品批發(fā)交易、倉儲配送、電子信息、餐飲住宿、休閑娛樂、配套辦公于一體的區(qū)域性現(xiàn)代化商品交易批發(fā)市場〞。并在此根底上進(jìn)一步以“復(fù)合型市場交易中心〞開展理論為指導(dǎo)，將“批發(fā)市場〞的概念提升為“新型的、有完善配套效勞功能、以展示和推介為主題、經(jīng)營多種業(yè)態(tài)、引入信息系統(tǒng)、集中倉儲配送、大型標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化交易批發(fā)市場〞的概念，并通過開展赤峰商貿(mào)城工程，依托紅山物流園區(qū)的物流輻射根底，構(gòu)建國內(nèi)有影響、具有現(xiàn)代化水平、集多種業(yè)態(tài)、多種商品的交易市場，并向著成為多種業(yè)態(tài)商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等遠(yuǎn)景目標(biāo)邁進(jìn)。赤峰商貿(mào)城周邊專業(yè)類市場工程較多，極容易形成同構(gòu)的競爭。因此，必須挖掘赤峰商貿(mào)城工程的獨特優(yōu)勢，使工程做到唯一性、排它性和權(quán)威性，以便在商業(yè)地產(chǎn)市場上脫穎而出，搶占市場制高點，提高工程開發(fā)的商業(yè)附加值。赤峰商貿(mào)城運行指導(dǎo)手冊對國內(nèi)批發(fā)市場的形成、開展及存在的問題進(jìn)行了全面的分析，并結(jié)合赤峰商貿(mào)城自身的規(guī)劃、定位，提出了赤峰商貿(mào)城系統(tǒng)的、前瞻性的戰(zhàn)略思想，闡述了赤峰商貿(mào)城的開展方向、開展目標(biāo)、運行策略，以指導(dǎo)赤峰商貿(mào)城良性運行和可持續(xù)開展。第一章專業(yè)批發(fā)市場在經(jīng)濟(jì)開展中的作用中國商品批發(fā)市場伴隨著改革開放的春潮涌現(xiàn)，并逐漸興旺活潑，成為中國市場體系中一個重要的組成局部，成為人們社會經(jīng)濟(jì)生活中一個不可或缺的商品流通渠道。中國商品批發(fā)市場經(jīng)過近30多年的開展，在配置資源、擴(kuò)大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價格、推動社會經(jīng)濟(jì)開展等方面發(fā)揮了重要作用。第一個作用是批發(fā)業(yè)實實在在地扮演著中介的角色。按傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)和產(chǎn)業(yè)鏈的根本要求，批發(fā)在我國經(jīng)濟(jì)鏈條中連接了生產(chǎn)與零售，起到了中介、橋梁、紐帶的作用。第二個作用是對生產(chǎn)的促進(jìn)作用。如果說中介作用還僅僅是批發(fā)業(yè)根本的作用，那更高一級的作用是對我國經(jīng)濟(jì)開展有更大奉獻(xiàn)的，那么是批發(fā)業(yè)的促進(jìn)作用。以批發(fā)為媒介，經(jīng)由與零售商和生產(chǎn)商的交易，把從市場了解到的信息，反向傳遞給生產(chǎn)者，使得批發(fā)對生產(chǎn)起到了促進(jìn)作用。第三個作用是市場的組織作用。以批發(fā)為紐帶，批發(fā)市場、批發(fā)流通企業(yè)，組合形成以批發(fā)為中心的產(chǎn)業(yè)聚集群，以批發(fā)為中心的零售聚集群和以批發(fā)為中心的消費聚集群，在各個區(qū)域?qū)?jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極作用。并將產(chǎn)品流、信息流、人才流、商流、資金流全面組織在一起形成產(chǎn)業(yè)群、產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)區(qū)域。隨著物流技術(shù)的廣泛使用與開展，以批發(fā)市場為載體的產(chǎn)業(yè)聚集群將為經(jīng)濟(jì)帶來巨大的推動作用。第四個作用是市場的開拓作用。批發(fā)業(yè)以其自身的經(jīng)營方式感應(yīng)市場、了解市場，將生產(chǎn)者、消費者和經(jīng)營者的全部信息集中在一起，形成新的生產(chǎn)熱點和產(chǎn)品的努力方向。這些產(chǎn)品再經(jīng)由批發(fā)業(yè)繼續(xù)在市場內(nèi)進(jìn)行開拓、推動、推進(jìn)，成為新的市場增長點。隨著批發(fā)市場在經(jīng)濟(jì)開展中的作用逐漸增加，批發(fā)市場的開展也步入了新的開展軌道，那就是批發(fā)市場與物流的結(jié)合所形成的一體化運作方式，促進(jìn)了現(xiàn)代專業(yè)批發(fā)市場的交易手段多樣化。批發(fā)介入生產(chǎn)以及批發(fā)與零售相結(jié)合，這些交易方式與傭金代理、總經(jīng)銷、地區(qū)總代理等現(xiàn)代批發(fā)方式形成批發(fā)市場的經(jīng)營主流。除了這些生產(chǎn)商和分銷商之間的直接交易，還有著種種場外的交易，如展銷會、推介會等。除上述交易形式之外，很多專業(yè)批發(fā)市場還采用了以電子商務(wù)為媒介的電子交易平臺，開展勢頭與增長幅度非常快。專業(yè)批發(fā)市場已經(jīng)成為社會經(jīng)濟(jì)開展中不可或缺的組成局部，成為推動地區(qū)開展、推動行業(yè)開展、推動產(chǎn)業(yè)開展的非常重要的平臺和組織形式。第二章批發(fā)市場的定義及面臨的問題1：批發(fā)市場的定義批發(fā)市場是指為買賣雙方提供經(jīng)常性地、公開地、標(biāo)準(zhǔn)地進(jìn)行商品批發(fā)交易，發(fā)揮著集散商品、傳遞商品、分散商品的巨大作用，并具有信息、結(jié)算、運輸?shù)扰涮仔诠δ艿膱鏊?：批發(fā)市場的特征有固定的場所和商品展示、分裝、倉儲、配送配套設(shè)施；陳列大量商品以供看樣訂貨；為吸引客戶進(jìn)場交易提供便利；“市場〞經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)不參與商品經(jīng)營；進(jìn)場客戶有相當(dāng)經(jīng)營實力，長期駐場;3：批發(fā)市場的主要功能集散〔商流〕功能；結(jié)算功能；信息中心功能；價格形成功能；倉儲、分裝、配送功能；效勞功能；交易功能；管理功能；展銷功能；代理功能。4：批發(fā)市場的作用銜接產(chǎn)需，指導(dǎo)生產(chǎn)，引導(dǎo)消費；發(fā)揮價值規(guī)律的作用，發(fā)現(xiàn)商品價格；維護(hù)交易秩序，標(biāo)準(zhǔn)交易行為；有利創(chuàng)造品牌，促進(jìn)新產(chǎn)品開發(fā)，保證成交質(zhì)量；提供標(biāo)準(zhǔn)交易場所；有利加速資金流轉(zhuǎn)〔保證金制度，為購銷雙方合同擔(dān)保，防止經(jīng)濟(jì)詐騙行為〕。5：國內(nèi)一些專業(yè)批發(fā)市場存在的問題攤位制為主，檔次較低，設(shè)施簡陋；交易方式簡單、原始，交易行為不標(biāo)準(zhǔn)；交易功能單一，配套功能差；以管理為主，管理人員素質(zhì)低，市場的創(chuàng)新能力極差；個體戶為主、企業(yè)和有品牌的產(chǎn)品參與的極?。毁Y金能力有限；不注重經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)商只是租賃攤位，經(jīng)營能力較差甚至沒有經(jīng)營；投資能力缺乏，注重硬件投入，不注重軟件的投入，更不注重配套效勞的功能；缺少批發(fā)市場必備的物流、配送、結(jié)算等效勞；管理技術(shù)落后。第三章建立專業(yè)批發(fā)市場的主要策略1：對策一整合資源與“物流〞及電子商務(wù)整合，速度制勝現(xiàn)代物流，被稱為是企業(yè)的第三利潤源泉。除大型百貨商店、街頭各種類型的便民店需要物流配送外，即便是沃爾瑪這樣的國際連鎖店也需要社會物流配送效勞。因此，批發(fā)業(yè)與物流業(yè)整合勢在必行。在我國，物流運作的真正主體生產(chǎn)商、批發(fā)商和零售商物流意識的覺醒是近幾年的事情。絕大多數(shù)傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)仍然停留在低水平的效勞層面上。將來批發(fā)市場要做到一切以滿足客戶需求、開發(fā)客戶需求和創(chuàng)造客戶價值為根本出發(fā)點和終極目標(biāo)。[結(jié)論]批發(fā)市場不僅僅是為批發(fā)商業(yè)企業(yè)提供一個簡單的“賣場〞。所以，赤峰商貿(mào)城一定要增加“賣場〞之外的功能規(guī)劃，這也是高起點、高規(guī)化、增加批發(fā)市場競爭力的關(guān)鍵所在。批發(fā)市場自身整合，做強(qiáng)做大這里的整合既指與國內(nèi)其他專業(yè)批發(fā)市場的整合，也指與業(yè)態(tài)行業(yè)龍頭企業(yè)的整合，如何整合？絕不是“1+1=2〞的機(jī)械疊加，整合后的綜合實力應(yīng)該是“>2〞的。應(yīng)該采取與外埠專業(yè)市場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，走聯(lián)合開發(fā)市場之路；或通過局部弱勢業(yè)態(tài)工程整體招商、資本運營等方式，擴(kuò)大規(guī)模，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，構(gòu)建大型批發(fā)集團(tuán)。這樣的整合應(yīng)該充分表達(dá)各個批發(fā)企業(yè)資源的優(yōu)化組合和重新分配的特點，旨在壯大自身實力，從而增強(qiáng)市場競爭能力。[結(jié)論]赤峰商貿(mào)城要不斷的尋求企業(yè)間、專業(yè)市場間、經(jīng)營戶間的整合，包括把工程分拆尋求國內(nèi)其他專業(yè)市場的介入,團(tuán)體引進(jìn)經(jīng)營者，吸納有影響力的產(chǎn)品組和先進(jìn)的市場管理經(jīng)驗。2：對策二打造品牌專業(yè)批發(fā)市場要想方設(shè)法打造自己的“金〞字招牌，就是打造“金品〞，走品牌化經(jīng)營之路。注重提升運營管理內(nèi)涵、物業(yè)管理品質(zhì)和效勞創(chuàng)新，不斷營造良好的交易環(huán)境，聚集旺盛的人氣，從而塑造卓越的品牌形象。做到以效勞樹形象，以形象造品牌，再通過品牌延伸和滲透使其品牌深入人心，最終打造出批發(fā)市場的“金〞字招牌?！?〕招租和培育專業(yè)型的批發(fā)企業(yè)，打造批發(fā)市場“航母〞批發(fā)市場的經(jīng)營水平提高了，必然會獲得大批客戶的認(rèn)同，對打造批發(fā)市場的品牌作用極大。但同時對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)提出較高的要求，不能局限于銷售商業(yè)物業(yè)，而要把更多的精力投入到如何進(jìn)行工程調(diào)研、籌劃、開發(fā)、經(jīng)營效勞中去，如何細(xì)分市場，如何精確地找到客戶群，選擇何種媒體進(jìn)行廣告投放，如何滿足消費者需要，甚至進(jìn)行市場創(chuàng)新，引導(dǎo)一種消費潮流等等。[結(jié)論]赤峰商貿(mào)城一定要引進(jìn)在本地有影響力的專業(yè)批發(fā)商、引進(jìn)有輻射能力的知名品牌〔特色商品〕、引進(jìn)有經(jīng)營共識的廠家入駐，這對于工程的成功是至關(guān)重要的，其極類似零售賣場要引入主力店一樣，十分關(guān)鍵?！?〕卓越的運營管理，良好的經(jīng)營水平，是打造品牌的關(guān)鍵打造品牌的方法固然很多，擁有卓越的運營管理、物業(yè)管理和較高的經(jīng)營水平是打造優(yōu)良品牌的關(guān)鍵。批發(fā)市場開業(yè)之后，要重視市場需求效勞，圍繞著如何興市旺市開展各種經(jīng)營效勞。只有在不斷創(chuàng)新前提下，才會給入駐商戶帶來意想不到的方便和利益，而這樣的批發(fā)市場才有好的口碑，才會征服客戶。應(yīng)該說，以批發(fā)市場建設(shè)為依托的是房地產(chǎn)業(yè)，但要想獲得成功，迫切需要卓越的經(jīng)營水平和物業(yè)管理，更需要通過一切手段來打造一種過硬的品牌。提升經(jīng)營水平就要求經(jīng)營管理公司要有新的理念和管理方法。這種經(jīng)營管理不僅僅局限于提高專業(yè)批發(fā)市場質(zhì)量，加大打假防假力度，理順內(nèi)部管理機(jī)制，批發(fā)市場內(nèi)規(guī)行劃市，培養(yǎng)有影響力的大商戶等等較一般的經(jīng)營管理水平，而是考慮如何管理能夠促使批發(fā)市場進(jìn)一步做大做強(qiáng)，如何使批發(fā)市場中的產(chǎn)品都是過硬的拳頭，如何使“市場商品專而精，市場功能多而優(yōu)〞，如何提前介入市場開發(fā)，如何培養(yǎng)把眾多產(chǎn)權(quán)分散的同類經(jīng)營商戶通過一種網(wǎng)絡(luò)紐帶集中起來，采用物流技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)信息，統(tǒng)一采購、配送，集中管理等具有深刻效勞內(nèi)涵的舉措。[結(jié)論]赤峰商貿(mào)城的經(jīng)營管理應(yīng)包括完善的效勞功能〔信息、配送、結(jié)算、倉儲等〕；高效、統(tǒng)一的管理體系；具有展示、推介、培訓(xùn)、洽談、電子商務(wù)等多種交易方式〔訂購、互聯(lián)網(wǎng)訂購等〕的現(xiàn)代交易集散中心；具備了外在的和內(nèi)在的運營條件之后，還要打造具有內(nèi)涵的效勞，這樣才能成就赤峰商貿(mào)城的品牌形象。〔3〕“集群化〞開展，品牌打造的重拳批發(fā)市場“集群化〞包括兩個概念，一個是全國性的連鎖，通過同類專業(yè)批發(fā)市場的連鎖，形成輻射式的批發(fā)市場的“集群化〞開展的概念；另一個是在一個批發(fā)市場里，有多個專業(yè)批發(fā)市場的集聚，形成集聚式的批發(fā)市場“集群化〞開展的概念。這里強(qiáng)調(diào)的是實現(xiàn)批發(fā)市場的“集群化〞，其目的就是通過規(guī)模效應(yīng)向周邊地區(qū)輻射、滲透。輻射式的批發(fā)市場，極類似零售業(yè)的連鎖經(jīng)營模式，但需要考慮到不同區(qū)域的環(huán)境、文化、歷史背景等，因地制宜；創(chuàng)新性地適時建立“集群市場〞，并通過批發(fā)市場中構(gòu)建的網(wǎng)絡(luò)、倉儲配送體系，使之相互連接，相互關(guān)聯(lián)、相互促進(jìn)，形成規(guī)模經(jīng)營。[結(jié)論]赤峰商貿(mào)城就是由多個行業(yè)批發(fā)市場集聚的批發(fā)市場集群，應(yīng)該以赤峰為中心，同一些國內(nèi)專業(yè)批發(fā)市場建立聯(lián)盟，形成批發(fā)市場的輻射式產(chǎn)業(yè)集群〔即以某一類產(chǎn)品為核心，如文化用品、酒店用品等〕，樹立區(qū)域性批發(fā)市場的品牌。3：對策三功能創(chuàng)新從全國范圍看，批發(fā)市場處于轉(zhuǎn)折時期，需要調(diào)整、標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新。批發(fā)市場能夠長期存在與開展的前提是“功能創(chuàng)新〞，國內(nèi)的批發(fā)市場在做好與網(wǎng)絡(luò)、物流融合，與各大批發(fā)市場進(jìn)行整合，打造“金〞字招牌的同時，還需加強(qiáng)在觀念上、管理上、組織上、功能上、機(jī)制上、經(jīng)營方式上等進(jìn)行方方面面的創(chuàng)新。多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將獲得更多的利潤批發(fā)市場自身在不斷創(chuàng)新的前提下，會把生存空間拓得更寬，并長時期保持良好的開展態(tài)勢。從本質(zhì)上說，批發(fā)市場功能創(chuàng)新或“市場再造〞是一個利潤再分配的過程，多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場將搶占更多的利潤，而原始方式、低水平模式的批發(fā)的利潤將逐漸減少。批發(fā)市場將向縱向一體化延伸批發(fā)市場的功能上進(jìn)行創(chuàng)新，例如，從原來的流通領(lǐng)域伸向生產(chǎn)領(lǐng)域，走“銷-產(chǎn)一體化〞、“以銷帶產(chǎn)〞的經(jīng)營之路；從“一買一賣〞模式向現(xiàn)代物流模式過度創(chuàng)新；從交易中心向倉儲、加工、包裝、配送中心和信息中心轉(zhuǎn)變創(chuàng)新；把批發(fā)市場建設(shè)為廠家倉儲區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)和營銷中心。[結(jié)論]赤峰商貿(mào)城的功能規(guī)劃已經(jīng)考慮到了現(xiàn)代化大型專業(yè)市場的根底建設(shè)，超前的規(guī)劃再結(jié)合超前的經(jīng)營理念，根據(jù)企業(yè)開展的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行創(chuàng)新和管理，包括市場的功能創(chuàng)新和企業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)的創(chuàng)新，只要堅持創(chuàng)新、加強(qiáng)管理、超前運營一定能縮短市場培育期，早日打造出商貿(mào)城的金字招牌。第四章赤峰商貿(mào)流通行業(yè)現(xiàn)狀相對于國內(nèi)現(xiàn)代化專業(yè)批發(fā)市場對社會經(jīng)濟(jì)及行業(yè)的推動作用，赤峰地區(qū)由于缺乏大的現(xiàn)代化專業(yè)批發(fā)市場，使得目前赤峰批發(fā)行業(yè)的開展受到制約，制約開展的問題主要有以下幾個方面：1、批發(fā)業(yè)組織化程度很難提高：赤峰地區(qū)與國內(nèi)其他較興旺地區(qū)相比，存在著組織化程度較低的現(xiàn)狀。批發(fā)業(yè)客觀上要求要對市場、生產(chǎn)、消費都產(chǎn)生影響，而它的根本條件是要具備一定規(guī)模和能力才能形成市場力量，才能在交易的近期和交易的遠(yuǎn)期產(chǎn)生影響，使批發(fā)與生產(chǎn)、批發(fā)與消費之間形成有效的聯(lián)系。由于經(jīng)營場地、經(jīng)營本錢、經(jīng)營信息等條件的制約，目前赤峰的批發(fā)流通業(yè)還不具備這樣的影響能力。2、現(xiàn)有經(jīng)營方式很難造就大流通：赤峰批發(fā)行業(yè)現(xiàn)有的吞吐功能、集散功能不具備大批發(fā)大流通的能力，因為缺乏統(tǒng)一經(jīng)營的大型專業(yè)批發(fā)市場的支持。赤峰的批發(fā)行業(yè)還延續(xù)著30年前的單店單體經(jīng)營模式，這種分散式的經(jīng)營，不能形成產(chǎn)品集群規(guī)模，即增加了終端店采購本錢也束縛了行業(yè)自身的開展空間，與現(xiàn)代化流通方式有著較大的差距。3、批發(fā)經(jīng)營戶不能完全保護(hù)自己的權(quán)益：赤峰地區(qū)的批發(fā)行業(yè)經(jīng)營戶也都在延續(xù)傭金代理、總經(jīng)銷、地區(qū)總代理等現(xiàn)代經(jīng)營方式，但由于不能依托大型專業(yè)綜合商品批發(fā)市場的支持，無法滿足終端〔商超〕商品一站式采購，外流的商品采購給地區(qū)竄貨制造了時機(jī)，商品經(jīng)營戶的權(quán)益受到了損害。由此可以看出，赤峰批發(fā)流通商業(yè)企業(yè)要改變現(xiàn)狀，提升經(jīng)營檔次，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，在練好自身內(nèi)功的同時，必須建立大型專業(yè)批發(fā)市場，并依托現(xiàn)代化專業(yè)批發(fā)市場，憑借著自身掌握的終端資源，與國際、國內(nèi)大型生產(chǎn)企業(yè)、大型專業(yè)市場龍頭企業(yè)接軌以取得跨越式開展。赤峰商貿(mào)城就是在流通行業(yè)快速開展的大背景下建設(shè)的，商貿(mào)城將組織一大批優(yōu)質(zhì)批發(fā)商來到這個平臺上共同經(jīng)營、共同開展。并依托商貿(mào)城擴(kuò)大市場輻射規(guī)模，降低經(jīng)營本錢，形成產(chǎn)業(yè)集群。第五章赤峰商貿(mào)城的規(guī)劃1、商貿(mào)城規(guī)劃工程總占地340畝，建筑面積60萬平方米，分三期建設(shè)〔2021—2021年〕，其中一期占地90畝，建筑面積16萬平方米；二期占地150畝，建筑面積30萬平方米；三期占地100畝，建筑面積14萬平方米。2、建筑布局商貿(mào)城一期由八棟外三層內(nèi)二層棚式連體建筑和兩棟高層〔17層〕商務(wù)公寓樓組成，總建筑面積16萬平米，內(nèi)設(shè)商品展示洽談區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流倉儲區(qū)。室內(nèi)公共通道126Ｍ*9M〔1134㎡〕，高10米共享采光天井，可用于展會或訂貨會使用。3、業(yè)態(tài)布局商品展示洽談區(qū)按八棟建筑形式分為八個業(yè)態(tài)區(qū)域，分別為酒類區(qū)、休閑食品區(qū)、日化洗滌區(qū)、文體辦公日用百貨區(qū)、調(diào)料調(diào)味區(qū)、沖調(diào)飲品區(qū)、酒店用品區(qū)、廚房設(shè)備區(qū)，每個業(yè)態(tài)區(qū)域一萬平方米，格局為面對面雙排展廳，總計為480個展廳。4、倉儲物流商品周轉(zhuǎn)倉儲面積4.5萬平方米，層高6米，由第三方倉儲物流公司實施標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理，建立“倉庫裝卸自動化；收貨、發(fā)貨、倉存管理智能化〞體系，統(tǒng)一倉存、統(tǒng)一配送，以適應(yīng)少批量、多品種、周轉(zhuǎn)快的商品流通特點，減少商貿(mào)城業(yè)戶的倉儲物流費用，降低經(jīng)營本錢。5、商務(wù)公寓屬于商貿(mào)城配套設(shè)施，設(shè)立大型業(yè)務(wù)洽談室、會議室、網(wǎng)絡(luò)信息平臺、快捷酒店、金融辦公，并有公共大餐廳、理發(fā)、洗衣、生活品供給、茶樓接待等專營工程。為經(jīng)營業(yè)戶提供商務(wù)休閑效勞。6、運營管理成立商貿(mào)城管理公司對商貿(mào)城進(jìn)行統(tǒng)一運營管理，商貿(mào)城實行產(chǎn)權(quán)別離體制，統(tǒng)一招商管理〔立足長遠(yuǎn)〕、統(tǒng)一營銷〔廣告宣傳等〕、統(tǒng)一效勞監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理，把投資者，經(jīng)營者，管理者三者利益統(tǒng)一起來，以確保商貿(mào)城可持續(xù)開展，為經(jīng)營者、投資者們打造一個優(yōu)質(zhì)的財富平臺。7、電子商務(wù)建立電子商務(wù)平臺——網(wǎng)上赤峰商貿(mào)城，通過這個平臺展示商貿(mào)城業(yè)戶的商品信息，業(yè)戶自主管理并可以完成訂單、支付、采購、庫存等一系列銷售工作。提供各地業(yè)態(tài)生產(chǎn)企業(yè)的招商信息，實現(xiàn)上游與經(jīng)銷商的信息對接，通過網(wǎng)上展銷會、網(wǎng)上訂貨會等一系列活動，豐富商貿(mào)城業(yè)戶的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和信息。8、商貿(mào)城定位商貿(mào)城是以副食品為主并涵蓋相關(guān)聯(lián)的綜合性商品流通交易基地，首批業(yè)戶集中來自享有“赤峰批發(fā)一條街〞盛譽的火花路各業(yè)態(tài)的龍頭商戶。并預(yù)備引進(jìn)一批具有輻射能力的商品和品牌，以充分發(fā)揮商貿(mào)城的輻射能力，奠定商貿(mào)城商品流通交易基地的地位。9、未來規(guī)劃商貿(mào)城一期工程建成后，預(yù)計可實現(xiàn)年營業(yè)額20億元以上，可提供就業(yè)崗位5000個，輻射周邊區(qū)域300多公里。赤峰商貿(mào)城全部三期建成后，將成為業(yè)態(tài)多元化、物流智能化、信息共享化、管理科學(xué)化的商貿(mào)信息綜合體，憑借著其強(qiáng)大的輻射能力來，成為輻射華北、東北和蒙東地區(qū)的商品流通基地，并向著“南有義烏、中有臨沂、北有赤峰〞的目標(biāo)邁進(jìn)。第六章赤峰商貿(mào)城工程的戰(zhàn)略理念㈠工程整體理念1：理念一以赤峰為中心做區(qū)域性流通商業(yè)的門戶概念赤峰正向著百萬人口城市的目標(biāo)邁進(jìn)，區(qū)域影響力得到了空前的提升，縱觀以赤峰為中心400公里區(qū)域內(nèi)還沒有一個城市具有大型綜合商品流通基地。赤峰商貿(mào)城正是立足這樣一個市場背景和根底，提出商品進(jìn)入赤峰通過滿足本地巨大的消費潛力后再輻射周邊的商業(yè)流通門戶概念，從而提升赤峰商貿(mào)城的形象和地位。2：理念二：以赤峰為中心做區(qū)域性流通商業(yè)的制高點概念由于缺乏政府的平臺支持和交通不興旺的現(xiàn)狀，極大的制約著物流和信息流的開展。隨著紅山物流園區(qū)這個大平臺的建設(shè)和輻射能力的逐漸增強(qiáng)，隨著公路、鐵路交通網(wǎng)絡(luò)的逐漸完善，隨著赤峰這幾年的跳躍式開展，赤峰在區(qū)域性的影響力正在加強(qiáng)，隨著城市競爭力的大幅提升，以赤峰為中心做區(qū)域性流通商業(yè)制高點的概念已經(jīng)不是一種想象，他具備了內(nèi)在條件和外部環(huán)境。赤峰商貿(mào)城要借助區(qū)域性中心城市的優(yōu)勢，成為區(qū)域性商業(yè)流通、信息和行業(yè)開展趨勢的發(fā)布中心，也是區(qū)域性商品輻射的制高點。3：理念三：赤峰商貿(mào)城做物流園區(qū)板塊龍頭概念赤峰商貿(mào)城是物流園區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)。作為商業(yè)地產(chǎn)，一方面與赤峰市的商業(yè)物業(yè)的供給有著直接的關(guān)系，另一方面與商業(yè)物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)有著極大的關(guān)系。因為商業(yè)房地產(chǎn)的成功不僅包括前期的規(guī)劃、設(shè)計、定位，中期的宣傳、包裝、推廣，還包括后期的經(jīng)營、管理，保證商家有錢賺，每個環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，密不可分。目前，隨著新城區(qū)和美園區(qū)板塊、松山區(qū)五金機(jī)電城板塊、松山區(qū)松北板塊、紅山物流園區(qū)板塊的陸續(xù)開發(fā)和建成，赤峰市商業(yè)房地產(chǎn)總的市場是供大于求，競爭日趨劇烈，市場競爭態(tài)勢十分嚴(yán)峻，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入?yún)^(qū)域板塊階段，進(jìn)入品牌時代。赤峰商貿(mào)城必須做好“紅山物流園區(qū)板塊龍頭〞的概念，因為紅山物流園區(qū)就是市場概念，做成紅山物流園區(qū)的新城標(biāo)，這樣才能與赤峰市的其他商業(yè)房地產(chǎn)形成差異，增強(qiáng)赤峰商貿(mào)城的競爭能力。4：理念四：復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念房地產(chǎn)不是建造單純的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，而是人類的活動，包括生活、工作、學(xué)習(xí)、休閑、運動、保健、會展、網(wǎng)絡(luò)的場所，因此在赤峰商貿(mào)城的功能規(guī)劃中，一方面要復(fù)合多個批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)品種的交易市場；另一方面，要復(fù)合多個與人相關(guān)的行業(yè)，包括休閑、娛樂、會議、會展等。5：理念五：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念從建筑規(guī)模上，赤峰商貿(mào)城是蒙東、遼西、冀北迄今為止最大的單體商業(yè)建筑；從商業(yè)的形態(tài)上，赤峰商貿(mào)城是一個全新的、復(fù)合型的市場交易中心，也是上述地區(qū)批發(fā)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。赤峰商貿(mào)城要做區(qū)域性商業(yè)流通航空母艦概念，做區(qū)域性現(xiàn)代化批發(fā)市場的第一品牌，具有極大的品牌效應(yīng)。6：理念六：“共繁榮〞的經(jīng)營理念概念確立同經(jīng)營主體的良好關(guān)系，主動承當(dāng)起幫助解決經(jīng)營戶問題的責(zé)任。成立公關(guān)部門，協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)與政府之間的關(guān)系，爭取優(yōu)惠政策的延續(xù)，協(xié)調(diào)同銀行的關(guān)系，幫助經(jīng)營戶融資等等，做到市場與經(jīng)營戶共繁榮。㈡工程經(jīng)營理念1、導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型〞的商業(yè)理念很多出租攤位模式的大型批發(fā)市場，物業(yè)的業(yè)主不負(fù)責(zé)經(jīng)營，而經(jīng)營者只能被動接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計與商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)的銜接不配套，更談不上量身定做，批發(fā)市場的經(jīng)營模式處于粗放狀態(tài)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后市場對商業(yè)形態(tài)的要求。所以，赤峰商貿(mào)城商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營定位，從一開始就要將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營結(jié)合起來，追求的不僅僅是銷售物業(yè)的利潤，而是開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者的“多贏〞結(jié)構(gòu)。2、選擇適宜的主題，聚集商氣，提升物業(yè)形象相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個突出的主題，不僅能夠建立工程的個性與特色，而且能夠使整個工程的靈魂得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實處，整體效應(yīng)才能更好的發(fā)揮。成行成市的專業(yè)市場隨著市場的開展會越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報相當(dāng)可觀，對于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。3、長短相濟(jì)、動靜結(jié)合所謂長短相濟(jì)，是指既要考慮到短期的利潤、資金的回籠，也要考慮到長遠(yuǎn)的可持續(xù)經(jīng)營，打造品牌，降低市場的風(fēng)險。動靜結(jié)合，是指既要重視物業(yè)銷售的同時，也要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡、或者檔次太低、旺丁不旺財?shù)臑殡y局面。4、既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜〞借“赤峰商貿(mào)城〞的規(guī)模優(yōu)勢，強(qiáng)化本工程商業(yè)價值的獨特性；借“赤峰商貿(mào)城〞的休閑配套全面之勢，強(qiáng)化我們的休閑氣氛；借“赤峰商貿(mào)城〞的商圈優(yōu)勢，強(qiáng)化我們的商業(yè)地位無可替代。樹立赤峰商貿(mào)城的龍頭地位，將周邊其他工程成為配套和襯托。第七章赤峰商貿(mào)城工程開展策略的思考1：關(guān)于策略的思考轉(zhuǎn)移性經(jīng)營如何改變赤峰地區(qū)多年來形成的終端采購模式，并把這些采購能量整合到赤峰商貿(mào)城來。如何增強(qiáng)輻射能力強(qiáng)的商品，擴(kuò)大商貿(mào)城輻射區(qū)域。營銷性觀念對于批發(fā)市場的營銷，大多采取的招商方式都是環(huán)繞著如何把目標(biāo)客戶招進(jìn)來，而赤峰商貿(mào)城要增加營銷觀念，就是如何為經(jīng)營戶創(chuàng)造一個吸引最終客戶到來的商業(yè)平臺。消費便捷化如何讓終端實現(xiàn)選擇新穎、獨特的商品，實現(xiàn)采購的小批量，多品種而不增加過高的本錢是很重要的環(huán)節(jié)。品牌的認(rèn)知化消費者的消費心態(tài)和消費行為日趨成熟，在消費成熟的時代，消費者已把品牌和商品質(zhì)量作為選購商品的首要因素。引入具有龍頭效應(yīng)和知名品牌的企業(yè)進(jìn)場是商貿(mào)城成功的關(guān)鍵點。便利的購物途徑創(chuàng)造出客戶〔包括零售商、專賣店和大宗直接客戶〕購置商品的方便交易形式，包括訂購、互聯(lián)網(wǎng)訂購的效勞體系。便利多樣的購物方式是吸引消費者來購物的有效手段。增加相互溝通投資人、目標(biāo)客戶和消費者將是一個共同的利益集團(tuán)，利益的切合點就是市場的興旺與否。管理者要通過注重市場主體的培育，通過多種手段，使經(jīng)營戶在銷售出商品的同時，獲得利潤最大化和市場經(jīng)營的指導(dǎo)性信息；使消費者了解市場的趨勢，新產(chǎn)品的推出，更好地效勞最終消費者，是保證不造成“空場〞的最好，也是唯一途徑。2：工程策略的目標(biāo)一個集散面廣，容量大，商品多、功能全，交易標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域性綜合商品流通基地；建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的區(qū)域性市場的組織體系；建立合理、科學(xué)、興旺的市場網(wǎng)絡(luò)和配送體系，提高流通效率，減少流通環(huán)節(jié)；建立完善、高效、靈敏、現(xiàn)代化的商業(yè)信息系統(tǒng)；制定公平、完善的交易標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)體系；加強(qiáng)培訓(xùn)流通大軍，為市場的穩(wěn)定和開展奠定人才根底；建立倉儲管理和效勞體系；建立科學(xué)、合理的，在銀行指導(dǎo)和管理下的市場結(jié)算效勞體系和信貸體系，增加“市場〞運作的信譽；建立質(zhì)量監(jiān)控和管理體系，減少假冒、偽劣商品給市場造成的不良影響；建立專為“市場〞目標(biāo)客戶理財效勞的會計師事務(wù)機(jī)構(gòu)；建立“市場〞的行業(yè)協(xié)會性質(zhì)的社團(tuán)組織，保證行業(yè)自律和共同管理；建立“市場〞行情報告制度將相關(guān)數(shù)據(jù)經(jīng)統(tǒng)計整理后反響企業(yè)，指導(dǎo)企業(yè)對市場的把握，引導(dǎo)經(jīng)營；成立多方位的綜合效勞體系。3：具體的策略〔1)策略一：龍頭帶動赤峰商貿(mào)城的規(guī)模和規(guī)劃是赤峰商業(yè)房地產(chǎn)的龍頭，也是現(xiàn)代化綜合性商品批發(fā)市場龍頭，是紅山區(qū)物流園區(qū)商業(yè)工程的龍頭。赤峰商貿(mào)城的建設(shè)，必將改變赤峰地區(qū)批發(fā)行業(yè)傳統(tǒng)、無序的經(jīng)營局面。通過定位于復(fù)合型龍頭批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的概念，尋求同一般的批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生差異化，也同零售業(yè)用的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生差異，防止同質(zhì)化競爭。〔2〕策略二：做新城標(biāo)城標(biāo)的概念，它是一個城市的標(biāo)志，這種標(biāo)志可以是一個城市地理意義的標(biāo)志，也可以是有經(jīng)濟(jì)意義的城標(biāo)、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)意義的城標(biāo)。赤峰商貿(mào)城60萬平方米的巨型建筑，17層高層建筑，從城市地理位置上講，做紅山物流園區(qū)的城標(biāo)當(dāng)仁不讓；做赤峰現(xiàn)代化批發(fā)市場的領(lǐng)導(dǎo)者，必然是經(jīng)濟(jì)意義和行業(yè)領(lǐng)域的城標(biāo)性工程，其目的是樹立品牌形象，增加商貿(mào)城的知名度，有助于傳播和營銷?！?〕策略三：先聲奪人在工程的規(guī)劃與建設(shè)方面，最重要的策略就是形成差異化，只有形成差異化，才能創(chuàng)造市場，才能領(lǐng)導(dǎo)市場。赤峰商貿(mào)城第一個提出“復(fù)合型市場交易中心〞、“批發(fā)商業(yè)航母〞的概念，根據(jù)這一概念進(jìn)行功能的籌劃與規(guī)劃，并集中精力進(jìn)行現(xiàn)場的形象展示，做出較好的賣場包裝，展開市場推廣攻勢，從而在紅山物流園區(qū)區(qū)域引起震蕩，在赤峰批發(fā)領(lǐng)域引人注目，并涉及周邊城市?！?〕策略四：競合雙贏赤峰商貿(mào)城在功能定位、目標(biāo)市場定位、檔次水平等方面尋求的差異化，防止了同周邊的專業(yè)市場形成同構(gòu)性競爭，實現(xiàn)以競合〔競爭加合作，而非單純的競爭〕的策略取得雙贏。〔5〕策略五：做性價比在工程的開發(fā)上要嚴(yán)格控制本錢，保持價格上相對優(yōu)勢。同時，赤峰商貿(mào)城要突顯性價比的附加價值主要表達(dá)在：精益求精的工程質(zhì)量與卓越的工程品質(zhì)；營造完善的效勞功能，提供多種交易功能創(chuàng)新的交易空間設(shè)計與室內(nèi)景觀營造；時尚休閑商務(wù)會所的超級大配套；作為物流園區(qū)新城標(biāo)給客戶帶來的特殊心理感受〔自豪感、歸屬感、尊貴感〕；一流的物業(yè)管理與效勞〔強(qiáng)化物業(yè)管理效勞〕；舉辦多種促銷經(jīng)營活動，增加赤峰商貿(mào)城的特色與品位；第八章城市區(qū)位分析赤峰市位于內(nèi)蒙古東南部、東北地區(qū)西端、蒙晉遼三省區(qū)交匯處，與河北承德、遼寧朝陽接壤，與自治區(qū)內(nèi)快速開展中的通遼市、錫林郭勒相鄰。東南和西南分別靠近遼中南和京津唐兩個興旺經(jīng)濟(jì)區(qū)域，距北京、天津、沈陽等幾個中心城市均在500公里左右。隨著東北老工業(yè)基地的振興和環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)圈的崛起，赤峰市連結(jié)兩大經(jīng)濟(jì)帶的樞紐作用越來越突出，這種承東啟西、連接南北的地理區(qū)位優(yōu)勢為商品流通、信息、資金、人員等經(jīng)濟(jì)開展要素更大規(guī)模在赤峰市集聚和擴(kuò)散提供了地理上的可能性，地緣優(yōu)勢帶來的巨大的物流及市場容量，也為紅山物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開展帶來廣闊空間。1：赤峰有效輻射商圈：赤峰周邊五城市情況圖示赤赤峰峰人口460萬承德人口：318萬錫林郭勒人口：110萬朝陽人口：340萬通遼人口：309萬385km202km370km266kmM錦州人口：310萬180km以赤峰紅山區(qū)為中心分為兩個輻射商圈，赤峰市轄區(qū)內(nèi)為近商圈，輻射人口數(shù)量為460萬人，這個區(qū)域也是赤峰商貿(mào)城絕對輻射商圈；中商圈為400公里輻射圈，包含五個城市，輻射人口1870多萬人。以上五城市離沈陽、北京、天津等中心城市，最近均在200多公里以上，中商圈輻射區(qū)域為赤峰商貿(mào)城有效輻射區(qū)域，如果有有力的品牌和商品，商貿(mào)城招商業(yè)態(tài)商品完全可以交叉輻射這個區(qū)域。2：赤峰交通情況赤峰市是國家重點交通樞紐城市之一，是自治區(qū)級物流結(jié)點城市，公路方面：赤大、赤通、赤朝、赤錫〔丹錫高速〕四條高速公路以投入使用，赤承高速即將開工，這些高速公路網(wǎng)，北接省級大通道，南連京津和東北高速路網(wǎng)，從赤峰進(jìn)入錦州港僅需近3個小時。便捷興旺的公路交通網(wǎng)絡(luò)為赤峰的商業(yè)、工業(yè)和物流業(yè)的開展提供了強(qiáng)有力的支撐。鐵路方面：赤峰市12個旗縣區(qū)境內(nèi)實現(xiàn)縣縣通鐵路。并形成集通鐵路對接自治區(qū)各盟市鐵路；東北對接黑、吉、遼鐵路；西南對接京、津、唐鐵路的鐵路交通網(wǎng)，為赤峰市鋪就出一條四通八達(dá)的“黃金大道〞。占地917畝的赤峰玉龍機(jī)場，能夠起降波音737、E190等大型飛機(jī)，航線也由已開辟的4條增至7條，為赤峰市對接華北、東北、華南一些大中城市開辟了空中通道。3：赤峰商貿(mào)流通開展情況根據(jù)赤峰市第二次經(jīng)濟(jì)普查工作〔2021年—2021年〕公布的數(shù)據(jù)顯示，赤峰市從事批發(fā)零售行業(yè)有證照的個體經(jīng)營戶較為集中的五個行業(yè)是：批發(fā)和零售業(yè)53688戶，占43.68%；交通運輸業(yè)36525戶，占29.72%；居民效勞和其他效勞業(yè)12686戶，占10.32%；住宿和餐飲業(yè)7317戶，占5.95%；工業(yè)7062戶，占有證照的個體經(jīng)營戶總數(shù)的5.75%。在法人單位中，從事批發(fā)和零售業(yè)的單位3014個，占19.74%；制造業(yè)2160個，占14.15%；衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)619個，占4.05%；教育778個，占5.10%；公共管理和社會組織4098個，占26.84%。赤峰商務(wù)局2021年公布的數(shù)據(jù)為：2021年赤峰商貿(mào)流通總額為108.3億元〔不含零售〕。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，批發(fā)零售業(yè)是赤峰市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的主力軍，開展空間巨大。第九章赤峰商貿(mào)城工程區(qū)位分析1：地塊解析赤峰商貿(mào)城工程位于紅山物流園區(qū)清河路北段與商貿(mào)城街交匯處，周邊被汽修汽配城、萬商家電城、公交樞紐站、生資市場、糧油市場等專業(yè)市場包圍，占據(jù)了得天獨厚的地理位置。物流園區(qū)主干道之一的清河北路經(jīng)過工程東側(cè)，西側(cè)緊鄰赤錫路，交通方便，道路通暢，停車位充足，具備建設(shè)大型商貿(mào)基地的根本條件。2：開發(fā)商背景赤峰商貿(mào)城工程由赤峰市紅山區(qū)副食品行業(yè)商會牽頭，經(jīng)營戶自籌資金開發(fā)的大型商貿(mào)綜合體，投資者都來自“火花路批發(fā)一條街〞，這些經(jīng)營戶占有赤峰副食品及相關(guān)聯(lián)行業(yè)商品批發(fā)市場90%以上的份額，他們有著多年從事批發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗和多年積累起來的終端客戶資源，這些經(jīng)營戶的入住將極大的推動商貿(mào)城的快速開展。3：政府規(guī)劃赤峰市紅山區(qū)政府根據(jù)中心城區(qū)商貿(mào)流通效勞業(yè)較為興旺的具體情況，集中了中心城區(qū)的人流、物流、信息流、資金流規(guī)劃建設(shè)了區(qū)域性大型物流園區(qū)—紅山物流園區(qū)，園區(qū)建設(shè)規(guī)模10000畝，方案總投資100億元，規(guī)劃了物流配送、物資倉儲、汽車貿(mào)易、專業(yè)市場和新興業(yè)態(tài)五大業(yè)態(tài)功能區(qū)。建成街路34條，總長度25公里，根底設(shè)施實現(xiàn)“七通一平一監(jiān)控〞共建設(shè)道路34條，總長度25公路，建設(shè)了鐵路專用線，實現(xiàn)了高速互通。預(yù)計紅山物流園區(qū)全部建成后，年交易額將到達(dá)150億元，實現(xiàn)利稅3億元，安置就業(yè)3萬人。紅山物流園區(qū)將成為國內(nèi)知名的現(xiàn)代化、綜合性物流園區(qū)，并成為輻射華北、東北和蒙東，構(gòu)建東北、環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)圈的重要商貿(mào)節(jié)點。園區(qū)的快速成長將帶動園區(qū)內(nèi)專業(yè)市場的開展速度。

第十章赤峰商貿(mào)城工程營銷籌劃1：商貿(mào)城工程營銷思路⑴營銷戰(zhàn)略目標(biāo)通過商貿(mào)城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，通過產(chǎn)權(quán)出售、租賃，培植市場經(jīng)營，以到達(dá)最大的開發(fā)利潤和延續(xù)資本積累、自有資本投資回報和投資利潤率的最大化，即：短線抓資金回籠，長線抓市場建設(shè)。⑵營銷戰(zhàn)略內(nèi)容①戰(zhàn)略內(nèi)容：地產(chǎn)，物業(yè)，效勞商貿(mào)城的地產(chǎn)工程屬于商業(yè)地產(chǎn)，其特征表現(xiàn)為創(chuàng)造財富的載體，它給人們帶來的不僅是財富，更重要的是樂業(yè)。商貿(mào)城的物業(yè)工程屬于商業(yè)流通物業(yè)，其特征表現(xiàn)為商品流通渠道，即商品流通的規(guī)模化、集約化。商貿(mào)城的效勞主要表達(dá)大營銷效勞，其特征是資源整合，強(qiáng)勢宣傳；表達(dá)效勞的程序化，流程的標(biāo)準(zhǔn)化。②籌劃內(nèi)容：資本運作籌劃，市場營銷籌劃資本運作籌劃：運用開發(fā)商對整個工程資本運作動力，幫助經(jīng)營者與投資者進(jìn)行資本運作謀化，以最合理的投資獲取最高回報。市場營銷籌劃：對商貿(mào)城整體營銷與經(jīng)營者各自營銷的資源進(jìn)行整合，形成大營銷環(huán)境，共同打造商貿(mào)城市場品牌，豐富、完善、優(yōu)化經(jīng)營者自我品牌，實現(xiàn)以品牌創(chuàng)市場，以市場養(yǎng)品牌的目標(biāo)。2:商貿(mào)城工程營銷策略⑴產(chǎn)品組合策略以商業(yè)地產(chǎn)為載體，通過現(xiàn)代信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的配套，建立商貿(mào)城物流電子商務(wù)信息中心，輔以物流、配送、倉儲和專業(yè)化大營銷的效勞體系，組成最具有競爭力的產(chǎn)品組合，建成功能現(xiàn)代化、配置時代化、效勞專業(yè)化的商貿(mào)城，到達(dá)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、建設(shè)專業(yè)化大市場、開展商貿(mào)物流為一體的經(jīng)營構(gòu)局。⑵價格組合策略戰(zhàn)略目標(biāo)的第二步——最具有核心競爭力的價格組合。商業(yè)地產(chǎn)的價格不同于住宅地產(chǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)在資本市場屬投資范疇，而住宅地產(chǎn)投入屬消費范疇，因此盡管住宅地產(chǎn)也具有投資功能，但有很大局限性，而商業(yè)地產(chǎn)的投資空間是可以塑造并無限放大的。所以在商業(yè)地產(chǎn)價值組合上要表達(dá)投入的進(jìn)度與放量的規(guī)模，在總量不變的情況下，價格應(yīng)分段實施。在分段實施過程中，發(fā)揮效益的是總量投放的效應(yīng)。⑶渠道組合策略商貿(mào)城作為專業(yè)化細(xì)分程度高的市場群，其特征是商業(yè)貿(mào)易流通。其渠道上主要分為經(jīng)營者主體渠道與流通渠道二大類。①經(jīng)營者主體渠道中以投資經(jīng)營為目的的投資者〔一是為廠家建立直銷點；二是專業(yè)經(jīng)營者建立主分銷點〕，是商貿(mào)城物業(yè)投資主要目標(biāo)，針對這一目標(biāo)的渠道是渠道組合中的重點。②經(jīng)營者主體渠道中以投資獲得固定回報為目的的投資者，是商貿(mào)城物業(yè)投資另一條目標(biāo)，必須建立相應(yīng)的渠道。③市場流通渠道是商貿(mào)城專業(yè)市場經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢與功能優(yōu)勢，主要表達(dá)在赤峰地區(qū)市場的占有率和對周邊城市的輻射力，是商貿(mào)城創(chuàng)造財富的主要手段，更是商貿(mào)城大營銷效勞的主要方向。因此市場流通渠道的建設(shè)是商貿(mào)城開展?fàn)畲蟮母荆彩巧藤Q(mào)城物業(yè)投資的根底。⑷促銷組合策略①廣告促銷的目的：根據(jù)商貿(mào)城物業(yè)的投資目標(biāo)市場，針對確立的目標(biāo)人群，通過具有針對性的訴求，迅速傳播商貿(mào)城核心賣點。②幾種常用廣告媒介的根本特點：〔1〕報紙：覆蓋面大，接受廣泛，可信度高，但保存時間短，傳閱率低?！?〕電視：綜合視覺，聽覺，傳播面廣，受眾面大，但本錢高，展露時間短，受眾選擇余地小。〔3〕播送：本錢低，受眾量一般，聲音效果單一，展露時間短，受眾選擇余地小?！?〕雜志：選擇性強(qiáng)，保存時間長，傳閱率高，但實效性差?！?〕戶外廣告：展露時間長，本錢低，競爭強(qiáng)度低，但展現(xiàn)內(nèi)容選擇性差，創(chuàng)意創(chuàng)造性受到限制?！?〕郵寄廣告：受眾選擇性，靈活性強(qiáng)，信息傳播個性強(qiáng)，但本錢高，過多容易引起受眾反感?！?〕互聯(lián)網(wǎng)：富于靈活性與實效性，受眾注意力集中，本錢低，但受眾選擇余地小，傳閱率低，閱讀門檻高。⑻營銷：實效性、針對性強(qiáng)，本錢相對較低。⑼墻體廣告：沿線輻射能力強(qiáng)，傳播效果持續(xù)性強(qiáng)，投資小。③公關(guān)促銷：良好的公共關(guān)系，是營銷外部環(huán)境的條件，是樹立商貿(mào)城市場品牌的根底局部。公關(guān)促銷的六大作用描述：〔1〕主題鮮明：一次成功的推廣活動，必須傳遞一個統(tǒng)一的信息，具有一個鮮明的主題：商貿(mào)城市場的核心競爭力?！?〕主動溝通：應(yīng)主動與消費者溝通，說明商貿(mào)城市場背景與目的，加強(qiáng)消費者對商貿(mào)城的理解。〔3〕品牌推廣：豐富商貿(mào)城市場品牌的內(nèi)涵，形成經(jīng)營者與消費者鮮明的品牌聯(lián)想并建立忠誠的依賴關(guān)系?！?〕促進(jìn)銷售招商：商貿(mào)城在建設(shè)期到開業(yè)前主要以產(chǎn)權(quán)銷售和市場招商為目的，所促銷的根本目的就是促進(jìn)銷售和招商，主要是加深消費者認(rèn)知、認(rèn)識、理解、贊同。〔5〕提升競爭：一個好的促銷方案不但提升銷售和招商，而且促進(jìn)商貿(mào)城市場品牌的傳播，讓更多的消費者認(rèn)知商貿(mào)城的市場品牌，自然提升商貿(mào)城市場品牌的競爭力?！?〕整合資源：商貿(mào)城作為紅山物流園區(qū)的重點工程，具有核心整合提升赤峰地區(qū)社會資源的能力。該整合能力，不但可以充分利用社會各種資源，同時也可以最小的投入，到達(dá)最正確的促銷目的。④人員推銷：建立一個具有戰(zhàn)斗力的銷售隊伍，是商貿(mào)城物業(yè)銷售招商目標(biāo)實現(xiàn)的根本手段。3:商貿(mào)城營銷籌劃賣點⑴政府大力支持，享受重點工程稅收的各項優(yōu)惠，經(jīng)營空間大。⑵商貿(mào)城工程大、新、全概念，在赤峰批發(fā)市場的霸主地位。⑶商貿(mào)城各工程商務(wù)、倉儲配套齊全。⑷商貿(mào)城交通條件便利，方便大貨車自由進(jìn)出，便于產(chǎn)生地區(qū)輻射能力。⑸提供銀行按揭貸款，降低置業(yè)投資者的門檻。⑹商貿(mào)城為經(jīng)營和投資提供雙重財富捷徑，輕輕松松經(jīng)商，自由自在做老板。⑺商場化管理，市場化經(jīng)營，實行封閉式管理。⑻長期廣告支持，培育赤峰百萬富翁創(chuàng)業(yè)方案。⑼委托代營效勞，為投資者開辟一條輕松平安的致富道路和理財方法，對委托代營投資者提供保障承諾。4：商貿(mào)城營銷對象特征分析⑴對于投資性的客戶，資金的回報期望值應(yīng)該高于銀行存款、債券、購置住宅、購置小區(qū)商鋪和其它批發(fā)市場商鋪；而投資的風(fēng)險性那么應(yīng)低于股票、債券等；投資心理是穩(wěn)健型的，有一定的風(fēng)險意識，但不愿冒太大的風(fēng)險；⑵對于經(jīng)營型的投資客戶，關(guān)鍵要表達(dá)未來的經(jīng)營價值，而不是資產(chǎn)增值的價值，對方更關(guān)心區(qū)位、經(jīng)營的模式、具體的商業(yè)規(guī)劃、可持續(xù)的經(jīng)營與開展。對物業(yè)的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購置沖動；⑶對于經(jīng)營型的租賃客戶，關(guān)鍵是在短期內(nèi)的經(jīng)營商業(yè)價值，而不是未來的、長期的、可持續(xù)的經(jīng)營與開展；⑷判斷投資或租賃主要依據(jù)：回報分析、區(qū)位、其它人士或工程成敗經(jīng)驗、企業(yè)承諾、企業(yè)實力和口碑、親友評價和專業(yè)人士意見等因素。5:商貿(mào)城工程營銷方案㈠營銷渠道：營銷方案安排〔1〕第一階段為市場提高知名度營銷期：赤峰商貿(mào)城市場形象的樹立，品牌市場的創(chuàng)立和營銷戰(zhàn)前準(zhǔn)備?！?〕第二階段為市場營銷實戰(zhàn)：全面進(jìn)入市場熱銷期，完成中期銷售目標(biāo)。〔3〕第三階段為市場總結(jié)營銷成果：市場培植開展期為商貿(mào)城開業(yè)經(jīng)營展開營銷活動，從銷售營銷向市場營銷開展。㈡主場地布置：場地布置包括售樓部現(xiàn)場和工地現(xiàn)場的布置⑴售樓部布置場內(nèi)布置主色調(diào)以VI統(tǒng)一顏色為主，擺放綠色植物，對售樓部按功能分：展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)，目的是維持現(xiàn)場秩序，更好地安排參觀人群與購置人群。場內(nèi)布置大型市場模型、市場介紹，大背投電視播放市場宣傳片，由熱情的售樓人員向客戶介紹。洽談區(qū)設(shè)有圓桌〔玻面〕配置四張座位，桌上還有精致的小擺件。洽談區(qū)與展示區(qū)之間要利用植物作天然分隔，既起到分隔作用，又不感到刻意分隔。⑵工地現(xiàn)場布置施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置批示牌,各種材料應(yīng)分門別類進(jìn)行堆放，易損耗材料要修筑臨時房進(jìn)行保管。施工現(xiàn)場保持道路通暢，環(huán)境整潔，施工有序。施工現(xiàn)場要有保工期、保質(zhì)量、保平安、創(chuàng)優(yōu)良等標(biāo)語牌，施工人員配戴平安帽，平安員、質(zhì)檢員、值班員要佩袖章，有明顯警示牌、警示語等。一個高質(zhì)有序的工地形象是給購置人群一個良好的、有實力企業(yè)的第一印象。6：營銷工作任務(wù)節(jié)點方案⑴第一階段時間節(jié)點：從商貿(mào)城開工到預(yù)售㈠這一階段的主要任務(wù)〔1〕樹立商貿(mào)城在赤峰直至蒙東、冀北、遼西的知名度；〔2〕組織一支有戰(zhàn)斗力營銷隊伍；〔3〕創(chuàng)立商貿(mào)城全新的營銷理念。㈡這一階段的主要手段〔1〕廣告宣傳創(chuàng)造盡可能多的廣告宣傳時機(jī)逐漸鋪開廣告宣傳工作；〔2〕營銷隊伍組織與培訓(xùn)。㈢這一階段的營銷主題〔1〕展示商貿(mào)城政策、運營模式、倉儲物流及經(jīng)濟(jì)技術(shù)實力；〔2〕實力是信心的保證。㈣這一階段的營銷目標(biāo)〔1〕商貿(mào)城市場品牌在赤峰十二個旗縣區(qū)內(nèi)家喻戶曉；〔2〕使商貿(mào)城“大、新、全〞概念以及合理規(guī)劃、全面的配套效勞深入人心；〔3〕建立商貿(mào)城市場品牌的權(quán)威形象。⑵第二階段時間節(jié)點：從預(yù)售到商貿(mào)城開業(yè)㈠這一階段的主要任務(wù)〔1〕發(fā)揮商貿(mào)城市場品牌效應(yīng)，到達(dá)以品牌創(chuàng)市場，最終形成品牌市場；〔2〕營銷隊伍目標(biāo)戰(zhàn)全面拉開，創(chuàng)造銷售招商業(yè)績，回籠資金，引入經(jīng)營戶；〔3〕管理公司介入市場運營，為市場經(jīng)營進(jìn)行準(zhǔn)備。㈡這一階段主要手段〔1〕廣告宣傳、投資宣傳，掀起“商貿(mào)城投資熱潮〞；〔2〕舉行各類“招商會、推介會、聯(lián)誼會、專家論談會〞不間斷的進(jìn)行銷售招商推廣；〔3〕發(fā)行精美樓書畫冊、宣傳折頁、DM單、宣傳片，進(jìn)行目標(biāo)隨訪；〔4〕做好銷售文件、后臺支持、銀行按揭效勞等。㈢這一階段的營銷主題〔1〕商貿(mào)城商鋪銷售招商；〔2〕投資、置業(yè)、經(jīng)商、開展，培育赤峰千萬富翁、抓住新一輪財富時機(jī)。㈣這一階段要到達(dá)的營銷目標(biāo)〔1〕商鋪銷售率到達(dá)預(yù)期銷售目標(biāo)的50%；〔2〕商鋪出租率到達(dá)開業(yè)臨界點；〔3〕管理公司前期物業(yè)管理介入。⑶第三階段時間節(jié)點：開業(yè)后六個月㈠這一階段的主要任務(wù)〔1〕開展穩(wěn)固營銷成果，營銷工作分為銷售與市場管理二條線；〔2〕成立“商貿(mào)城業(yè)主管理委員會〞，開展市場效勞工作；〔3〕邀請專業(yè)展會組織機(jī)構(gòu)在商貿(mào)城舉辦區(qū)域性招商會、訂貨會等大型活動。〔4〕商貿(mào)城組織舉辦名、優(yōu)、新產(chǎn)品展銷會、訂貨會，形成商貿(mào)城經(jīng)濟(jì)物流。㈡這一階段主要手段〔1〕廣告宣傳，開展市場經(jīng)濟(jì)論談，將一個即將走向成熟的市場推上經(jīng)濟(jì)舞臺；〔2〕利用行業(yè)商會優(yōu)勢，結(jié)成價格、質(zhì)量、效勞、流通同盟，發(fā)揮專業(yè)化市場效應(yīng)；〔3〕開展促銷周〔月〕、打假防偽周〔月〕等有文化品味的促銷活動，樹立商貿(mào)城外在形象。㈢這一階段的營銷主題〔1〕赤峰商貿(mào)之城、會聚財富之地。〔2〕商貿(mào)城的品質(zhì)、環(huán)境、財富。㈣這一階段要到達(dá)的營銷目標(biāo)〔1〕商貿(mào)城商鋪銷售到達(dá)預(yù)期目標(biāo)；〔2〕商貿(mào)城商鋪租賃到達(dá)100%；〔3〕商貿(mào)城商流旺盛，形成良好的美譽度；7：商貿(mào)城工程廣告籌劃⑴廣告目的①樹立商貿(mào)城良好的市場形象，提高商貿(mào)城知名度，豐富美譽度，培養(yǎng)忠誠度。②為商貿(mào)城商鋪出售、租賃造勢，培植商貿(mào)城市場效勞。③宣傳商貿(mào)城投資建設(shè)規(guī)模，建筑設(shè)計理念、運營模式、商貿(mào)城定位。介紹商貿(mào)城的經(jīng)營布局，提供各項優(yōu)惠政策，物業(yè)管理，市場效勞承諾，配套設(shè)施以及投資升值的巨大市場空間，使經(jīng)營者放心入市經(jīng)營，投資者安心置業(yè)，力創(chuàng)國內(nèi)知名品牌專業(yè)批發(fā)市場。⑵廣告目標(biāo)對象①赤峰本地區(qū)，招商業(yè)態(tài)國內(nèi)專業(yè)市場、行業(yè)協(xié)會〔商會〕、相關(guān)業(yè)態(tài)博覽會等。②赤峰本地類比市場和專業(yè)經(jīng)營客戶。③赤峰本地以投資商鋪獲得固定出租收入的投資者。④赤峰地區(qū)及目標(biāo)區(qū)域相鄰城市的消費者〔下游客商〕。⑶廣告目標(biāo)地區(qū)①重點赤峰地區(qū)，向旗縣輻射影響；②周邊城市；③國內(nèi)專業(yè)市場、重點招商城市；⑷廣告創(chuàng)意突出商貿(mào)城“大、新、全〞品牌策略，注意使用簡潔明了、通俗貼切的文字，以鮮明的階段營銷主題貫穿其中。從“一間好商鋪，百年搖錢樹〞的訴求入手，突出宣傳商貿(mào)城永恒增值的投資前景，給人們一個永久期盼的驚奇和對未來向往的激情。樹立“經(jīng)商寶地，黃金旺鋪〞的創(chuàng)富形象，將購置物業(yè)與入市經(jīng)營兩者結(jié)合起來，增加商貿(mào)城廣告的親和力，溶入商貿(mào)城的博大氣度及人文色彩。第十一章招商策略籌劃立足赤峰、面向?qū)I(yè)市場、走向重點城市以赤峰為重點，在確保赤峰地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出相應(yīng)的招商力量，對外地招商〔包括外地相關(guān)聯(lián)專業(yè)市場、行業(yè)協(xié)會〔商會〕、行業(yè)展會組織機(jī)構(gòu)、省級知名品牌產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理等〕運用、、網(wǎng)絡(luò)、郵件、DM投遞等手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，在保證赤峰地區(qū)招商指標(biāo)的同時，隨時進(jìn)行調(diào)整加大外埠招商力度。1:招商策略商貿(mào)城管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商貿(mào)城，會逐漸從商業(yè)管理蛻變成物業(yè)管理，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這其中“統(tǒng)一招商管理又是后面三個統(tǒng)一工作的根底和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商貿(mào)城商業(yè)運營的管理能否成功，是開業(yè)前最重要的工作，為此結(jié)合本商貿(mào)城的實際情況，特提出以下招商策略：⑴、招商先行、銷售跟進(jìn)招商的目的在于實現(xiàn)銷售。招商成功是實現(xiàn)順利銷售的先決條件，特別是品牌商品、龍頭商家的引入更能為工程的銷售提供強(qiáng)大的驅(qū)動力，成為工程的重大賣點，從而促進(jìn)工程銷售的順利進(jìn)行；注意在招商過程中的控制，吸引局部經(jīng)營商戶購鋪經(jīng)營，從而為工程的銷售加力。⑵、大戶先行、散戶跟進(jìn)招商業(yè)態(tài)中的大戶的招商是招商工作的重點，是招商工作的重中之重，特別是行業(yè)龍頭商戶的招商成功，就會帶動其他散戶群起跟進(jìn)，最終實現(xiàn)工程的招商圓滿完成；大戶優(yōu)惠政策：優(yōu)先選鋪：大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪；優(yōu)惠套餐：給予大戶一整套優(yōu)惠政策〔如租金、免租期〕；優(yōu)化組合：方案性合理分布大戶的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場影響力，以有利于帶旺其他中小品牌，利于整個市場的長遠(yuǎn)經(jīng)營。小戶扶持政策：引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有開展?jié)摿Φ闹行∩?；給予局部散戶優(yōu)惠的付款條件，減輕其經(jīng)營壓力；⑶、同業(yè)差異、異業(yè)互補商貿(mào)城是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，它必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象，到達(dá)主題統(tǒng)一、業(yè)態(tài)復(fù)合、同業(yè)差異、異業(yè)互補的目的；⑷、立足長遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚任何新興商業(yè)市場從開業(yè)到興旺成熟，均需要一定的時間來進(jìn)行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、工程自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境等的不同而有所差異。商貿(mào)城的經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)效勞做法，將整個商貿(mào)城作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，開展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原那么可以理解為：先做人氣，再做生意的原那么。⑸、形象先行，造勢優(yōu)先形象先行，造市先造勢。作為赤峰首家一站式采購批發(fā)市場，是赤峰從小商進(jìn)入大商的標(biāo)志，是赤峰流通商業(yè)升級換代的典范，必須先塑造商貿(mào)城現(xiàn)代化批發(fā)市場形象，以引起市場關(guān)注，樹立市場形象標(biāo)桿，降低招商難度；⑹、主動出擊，重點突破這是招商比擬常用的策略之一。在立足赤峰本地市場的同時，將同步拓展外埠的商家資源，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進(jìn)行邀請并進(jìn)行一對一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實質(zhì)性合作奠定根底。⑺、因時利導(dǎo)、控制有序前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點目標(biāo)客戶信息加以資料整理，在后期根據(jù)實際情況再做階段性調(diào)整。2：招商原那么⑴引進(jìn)品牌以提升經(jīng)營檔次延伸輻射能力：優(yōu)秀的品牌和特色產(chǎn)品都具有很高的輻射能力，這些商品的引進(jìn)會有效擴(kuò)大商貿(mào)城的輻射區(qū)域，帶動商貿(mào)城的開展。⑵引進(jìn)廠家穩(wěn)定貨源和客源：廠家的銷售策略靈活，銷售能力遠(yuǎn)大于經(jīng)銷商，如果集中引進(jìn)多個廠家，將帶來大批客流，對商貿(mào)城的開展會起到極大的推動作用。⑶引進(jìn)大商戶：大商戶的帶動作用不可小視，尤其是赤峰本地的大商戶入住會起到非常好的示范作用，為其他商戶的跟進(jìn)帶來信心。同時這些大商戶有很強(qiáng)的輻射能力。⑷確保進(jìn)場率：進(jìn)場率決定著開業(yè)時間，只有在一定時間內(nèi)保證足夠的入場率才能使商貿(mào)城順利開業(yè)。3：招商方法⑴直接引進(jìn)：通過與商家、廠家談判，達(dá)成進(jìn)駐意向，由商家、廠家直接經(jīng)營、自負(fù)盈虧，同商貿(mào)城是簡單的租賃關(guān)系。⑵品牌嫁接：通過對赤峰地區(qū)有意向的投資商家進(jìn)行了解，將外地品牌商家進(jìn)行引進(jìn)牽線搭橋促成其雙方的合作并進(jìn)駐商貿(mào)城經(jīng)營。⑶廠家辦事處：搜集招商行業(yè)中省、市級知名品牌〔不要國家知名品牌〕，用設(shè)立辦事處的方式實現(xiàn)招商，由商貿(mào)城制定投資組合套餐，以、、郵件等方式向這些目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行推廣實施。⑷聯(lián)營合作：通過資產(chǎn)評估，確認(rèn)商家同商貿(mào)城的責(zé)權(quán)利關(guān)系、投資收益比例、經(jīng)營管理方式等多種形式進(jìn)行合作經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的經(jīng)營方式進(jìn)行合作〔這個方式可以在商貿(mào)城招商后期根據(jù)招租情況決定是否實施，主要用于填補空位〕。⑸整體招商：在赤峰地區(qū)不能滿足單館要求的招商業(yè)態(tài)，應(yīng)考慮面向全國專業(yè)市場進(jìn)行單館整體招商。4：招商推廣⑴直接拜訪：招商人員主動上門拜訪、登記、收錄商戶資料，這種推廣方式面大、資料有效率高、針對性強(qiáng)；⑵派發(fā)廣告：采用派發(fā)DM宣傳單、招商手冊的方法擴(kuò)大宣傳面，在宣傳商貿(mào)城的同時，網(wǎng)羅到適合的商家；⑶會議推廣：通過新聞發(fā)布會、商業(yè)論壇、推介會、行業(yè)協(xié)會〔商會〕會議、贊助公益活動等會議方式進(jìn)行推廣，在提高商貿(mào)城商業(yè)形象的同時，起到了良好的招商作用，這種推廣方式對高端商戶或投資者有著較高的號召力。⑷軟文推廣：利用紙媒媒體資源進(jìn)行軟文推廣，組織專業(yè)、連續(xù)性的新聞報道，充分做好新聞稿的準(zhǔn)備工作，力求“主題統(tǒng)一、訴求豐富〞，保證軟文的可信度、說服力和感染力。軟文推廣的特點是可信性、媒體集中影響性及本錢的低廉性。讓人們在潛移默化中接受投資理念，可以到達(dá)事半功倍的作用。⑸廣告宣傳：利用DM報紙、戶外廣告牌、墻體廣告、車體廣告、夾報廣告、郵寄廣告、網(wǎng)絡(luò)傳播〔不建議使用電視、播送等媒體〕這些群眾經(jīng)常接觸的廣告方式進(jìn)行宣傳，在起到招商推廣的同時，對未來商貿(mào)城的開展也有較大的促進(jìn)作用。⑹輔助推廣：采取、直郵、等方式進(jìn)行遠(yuǎn)程招商。4：招商時間及宣傳推廣規(guī)劃⑴招商預(yù)熱期：①預(yù)熱時間：2011年1月1日——2011年2月28日②預(yù)熱宣傳目的：告知赤峰商貿(mào)城功能、業(yè)態(tài)定位，讓更多的經(jīng)營戶了解商貿(mào)城的名稱、地理位置等根本問題；提升商貿(mào)城的認(rèn)知度和傳播度。③宣傳內(nèi)容：定位宣傳、招商宣傳、招聘宣傳④宣傳形式：類別時間主要內(nèi)容單位價格對聯(lián)、福字發(fā)放1月2日—2月2日認(rèn)知度2000張DM單張發(fā)放1月2日-2月28日定位、招商、業(yè)態(tài)、優(yōu)勢招商手冊印制定位、優(yōu)勢、業(yè)態(tài)DM報紙宣傳定位、招商、招聘階段性工作媒體宣傳組合初步方案媒體宣傳定位統(tǒng)一軟文準(zhǔn)備統(tǒng)一宣傳圖案準(zhǔn)備⑵招商實施期：①招商時間：2011年3月1日——2011年6月30日②招商宣傳目的：提高知名度：宣傳商貿(mào)城品牌定位，經(jīng)營理念，經(jīng)營策略培育美譽度：開始軟文宣傳、會議營銷、參與公益活動。推進(jìn)招商工作：傳播招商信息、商戶拜訪、商戶簽約等。③宣傳內(nèi)容：品牌宣傳、定位宣傳、招商宣傳、入住商戶宣傳、招商政策宣傳、招商動向宣傳等。④宣傳形式〔按照組合方案投放〕類別時間主要內(nèi)容單位價格DM報紙廣告持續(xù)認(rèn)知度DM單發(fā)放定位、招商、業(yè)態(tài)、優(yōu)勢招商手冊發(fā)放定位、優(yōu)勢、業(yè)態(tài)夾報招商、優(yōu)勢晚報、日報軟文思維影響專題活動短信群發(fā)公交車車體補充戶外廣告報紙軟文、郵件、⑶招商收尾期：收尾時間：2021年7月1日—2021年8月31日5：招商鋪位控制⑴主力商家預(yù)留對于整體業(yè)態(tài)定位不可或缺的主力商家，應(yīng)預(yù)留相應(yīng)鋪位，不能夠出租給其他業(yè)態(tài)或商家，寧可在開業(yè)前降低談判條件吸引這些商家入場。⑵好位置預(yù)留在合理安排完應(yīng)有業(yè)態(tài)的情況下，盡可能在較好的位置預(yù)留適當(dāng)?shù)匿伱?，放在開業(yè)之前另行出租，不僅預(yù)防了實力商家臨時決定進(jìn)場卻沒有好的鋪面安排的為難局面。⑶鋪位安排在對各個業(yè)態(tài)的商家進(jìn)行鋪面安排時，不能夠按照“先來先選〞的原那么由商家自由挑選鋪面。要充分考慮整體各個業(yè)態(tài)的實際情況和特點，首先進(jìn)行行業(yè)規(guī)劃和區(qū)域安排，各個商家只能在指定的區(qū)域進(jìn)行有限的選擇。以免發(fā)生業(yè)態(tài)混亂，布局不合理、邊界位空置等情況。⑷鋪位調(diào)整根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃和實際招商的情況對鋪位進(jìn)行合理的調(diào)整，以形成商業(yè)的最優(yōu)化配置。⑸業(yè)態(tài)優(yōu)化在各個業(yè)態(tài)的鋪面安排時，盡可能的讓各個鋪面相互關(guān)聯(lián)、相互補充，根據(jù)業(yè)態(tài)的性質(zhì)及風(fēng)格整合起來。但不能距離太遠(yuǎn)無法照應(yīng)，也不要離得太近以免形成直接的競爭格局。6：招商優(yōu)惠策略⑴減免租金優(yōu)惠為了促進(jìn)商家盡快簽約，早日到達(dá)商貿(mào)城的招商目標(biāo)，短期內(nèi)形成熱租的場面，在保證利潤的前提下，作減免局部租金的優(yōu)惠。為吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議：建議實施越早租賃，租金優(yōu)惠越高的策略，對外公布的租金水平提高一定幅度，按照達(dá)成協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠比例。⑵增加商戶裝修期優(yōu)惠一些大型商業(yè)綜合體通常都會給進(jìn)場商戶裝修期免租。商貿(mào)城在具體操作中也應(yīng)該考慮給予進(jìn)場商戶裝修期免租的優(yōu)惠政策，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，不同的商戶裝修期也不一樣，裝修期將視裝修程度而定，在招商前根據(jù)大小商戶，制定標(biāo)準(zhǔn)的免租裝修期限。為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐，建議招商的中、后期，在給予商戶裝修期免租標(biāo)準(zhǔn)的根底上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個月的免租期，以刺激商戶的承租。⑶送廣告宣傳牌使用權(quán)除外立面的大型廣告牌外，商貿(mào)城內(nèi)也須設(shè)置一定面積的小型廣告牌，即能裝飾商貿(mào)城內(nèi)的商業(yè)氣氛，也可增加收入。戶外大型廣告牌只送給主力商戶，其他商戶有需要時，需另行租用或優(yōu)惠租用；次主力品牌商戶可贈送場內(nèi)小型廣告牌。廣告牌的贈送只是一定時期的使用權(quán)，通常為一年，制作費用由商戶負(fù)責(zé)，商貿(mào)城只提供廣告位置。⑷試營業(yè)期間減免管理費很多的商戶對開業(yè)前期能否做旺都存有疑問，事實上，開業(yè)后一段時間的經(jīng)營處于開展期，營業(yè)狀況有待市場培育。為了消除商戶的疑慮，建議在試營業(yè)階段〔需根據(jù)具體情況確定，可將試營業(yè)期設(shè)為三個月或半年〕實施減少或免交管理費的優(yōu)惠，以降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險，幫助商戶度過經(jīng)營難關(guān)。⑸免費的廣告宣傳在商貿(mào)城整體對外廣告宣傳推廣時，對于先簽約或早裝修的商家可以承諾進(jìn)行免費的同步宣傳。⑹稅費優(yōu)惠通過利用政府政策減免稅費、工商管理費、物業(yè)管理費等策略進(jìn)行招商。減免額度需要根據(jù)相應(yīng)的政府政策制定。⑺協(xié)助商家辦理營業(yè)執(zhí)照；⑻商貿(mào)城正常開業(yè)后均統(tǒng)一進(jìn)行對外促銷推廣；⑼租金優(yōu)惠〔免收一定時間的租費〕；⑽租鋪送倉儲等；7：招商步驟⑴組建招商團(tuán)隊招商過程實際是一個同類商業(yè)資源整合的過程，商家對于開店或者搬遷都有自己的專業(yè)判斷，以保證店鋪實現(xiàn)盈利，因此，招商過程中要構(gòu)思一個讓目標(biāo)商家可以相信的盈利方案和模式，并需要招商人員系統(tǒng)、清晰的傳遞給商家，給商家更多的投資信心。招商專員在招商過程中是代表公司形象的，招商專員的形象、專業(yè)水平是商家了解公司標(biāo)準(zhǔn)程度、實力狀況的直觀參照。①團(tuán)隊組織結(jié)構(gòu)：招商經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)招商工作，制定招商方案，決策統(tǒng)籌安排招商工作。招商專員：負(fù)責(zé)實施招商方案和具體招商工作。文員：負(fù)責(zé)招商接待工作，負(fù)責(zé)管理招商工作中的各種文件檔案。②團(tuán)隊培訓(xùn)：工程內(nèi)容培訓(xùn)：商貿(mào)城工程投資策略、工程優(yōu)勢及其他的工程根本情況市場內(nèi)容培訓(xùn)：商圈位置情況、同業(yè)競爭情況、商鋪銷售租賃情況，談判技巧培訓(xùn)等。招商條件培訓(xùn)：招商價格、折扣比率、裝修條件、結(jié)算方式、物業(yè)管理等。商業(yè)知識培訓(xùn)：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品類、布局、經(jīng)營、管理、效勞、倉儲等。⑵商戶信息普查對本地市場和外埠目標(biāo)城市市場進(jìn)行普查，并把普查結(jié)果按照招商業(yè)態(tài)劃分等級，進(jìn)行篩選，按A、B、C分類，確定重點招商商戶和品牌，以便后續(xù)的招商工作按序有重點的進(jìn)行。確保招商商戶的合理組合，并發(fā)揮最大的輻射能力。⑶招商條件設(shè)定招商對象由商家、品牌商、商戶組成，針對源頭廠家、針對支柱品牌、針對行業(yè)大戶以及散戶設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，在租金、扣率標(biāo)準(zhǔn)、選鋪等方面制定不同的優(yōu)惠措施，以盡最大可能吸引到優(yōu)質(zhì)商戶。⑷拜訪商戶、簽約通過多種推廣宣傳方式，搜羅到足夠多的招商目標(biāo)商戶信息，然后通過拜訪、上門拜訪、邀請考察等方式，邀約客戶促成面談時機(jī)，然后對客戶進(jìn)行有效培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：市場前景、工程優(yōu)勢、運營模式、建立信心等。給商家制定個性化投資方案、經(jīng)商技巧等，前期專業(yè)化的講解會有效增強(qiáng)商家的投資經(jīng)營信心，通過良好的口碑推動簽約的進(jìn)展。⑸招商控制①招商人員素質(zhì)管理：針對招商人員進(jìn)行崗前崗位培訓(xùn)和模擬考核上崗的方法，保證招商人員的根本素質(zhì)；②招商的質(zhì)量控制：招商并不是越多越好，而是要有符合商貿(mào)城業(yè)態(tài)布局，能帶動人流商流的合作商。③招商的風(fēng)險控制：對有意向進(jìn)駐的商戶經(jīng)營穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)信譽好的經(jīng)營商作為合作伙伴，防止盲目招商帶來的隱形風(fēng)險；④招商的進(jìn)度控制：商貿(mào)城籌備階段的招商工作，有別于營業(yè)后的調(diào)整型招商，要求在有限的時間內(nèi)完成絕對局部招商，工程才能順利開張營業(yè)。⑹組織商裝招商合同簽訂完畢后要進(jìn)行二次商裝，商裝局部包括：提供多套商裝模式圖；提供商裝團(tuán)購支持；出臺商裝管理方法；制定商裝時間方案；組織商裝檢查驗收等工作。⑺開業(yè)準(zhǔn)備商戶商品入場擺放、陳列、價簽、促銷落實、效勞、入場管理制度等。8：招商銷售的常規(guī)性準(zhǔn)備工作〔進(jìn)度監(jiān)控表〕工作工程序號工作內(nèi)容方案設(shè)計申報時間批準(zhǔn)時間執(zhí)行部門配合部門實施開始時間完成時間2021年月日—月日周日一二三…日1234…規(guī)劃、設(shè)計1總體規(guī)劃工程招商銷售部方案實際2建筑設(shè)計工程招商銷售部方案實際3攤位形式確定工程招商銷售部方案實際4面積確定工程招商銷售部方案實際5風(fēng)格確定工程招商銷售部方案實際6風(fēng)格設(shè)計工程招商銷售部方案實際7其他輔助工作工程招商銷售部方案實際VI8LOGO確實定公司招商銷售部方案實際9標(biāo)準(zhǔn)顏色確實認(rèn)公司招商銷售部方案實際10VI根底細(xì)項確認(rèn)公司招商銷售部方案實際11VI根底系統(tǒng)公司各部門方案實際12VI辦公應(yīng)用系統(tǒng)公司各部門方案實際13VI中銷售系統(tǒng)公司各部門方案實際招商銷售中心15招商銷售中心建立公司各部門方案實際16招商銷售中心風(fēng)格設(shè)計工程各部門方案實際17招商銷售中心至工地沿線美化工程各部門方案實際18招商銷售中心室外空間設(shè)計工程各部門方案實際19招商銷售中心布置工程各部門方案實際20招商售樓中心音響器材公司財務(wù)方案實際21臺/椅選購公司財務(wù)方案實際22臺/椅布置公司各部門方案實際戶外廣告23路牌選點公司工程方案實際24路牌籌劃及實施公司工程方案實際25展示板籌劃及實施公司招方案實際26戶外廣告選點/設(shè)計公司招商工程方案實際27戶外廣告施工公司工程方案實際現(xiàn)場布置、宣傳準(zhǔn)備28交通位置圖公司招商銷售部方案實際29區(qū)域環(huán)境圖公司招商銷售部方案實際30展板公司招商銷售部方案實際31鳥瞰圖/透視圖的繪制公司招商銷售部方案實際32家具配置圖的繪制公司招商銷售部方案實際33建筑模型的選擇/制作公司招商銷售部方案實際34室內(nèi)室外燈片選擇/制作公司招商銷售部方案實際35噴圖選擇制作公司招商銷售部方案實際36各功能標(biāo)牌〔接待處/簽約處/收款處/公證處等〕公司招商銷售部方案實際37禮品〔手袋等〕公司招商銷售部方案實際38各類掛旗/彩旗/汽球公司招商銷售部方案實際39招商銷售中心道具布置與安排公司招商銷售部方案實際40樣板店鋪效果圖公司各部門方案實際41樣板環(huán)境選擇公司各部門方案實際42店鋪裝潢設(shè)計工程各部門方案實際43道具配置設(shè)計選擇和實施工程各部門方案實際44不同業(yè)態(tài)店鋪圖工程工程方案實際45店鋪布局圖公司招商銷售部方案實際46示范單位說明牌/銘旗的制作公司各部門方案實際47清潔衛(wèi)生監(jiān)護(hù)物業(yè)方案實際銷售資料準(zhǔn)備48樓書編制印刷公司招方案實際49宣傳資料公司招方案實際50價格表公司招方案實際51認(rèn)購登記表公司招方案實際52銷售合同書公司招方案實際53各種銷售單張/表格公司招方案實際54VCD公司招方案實際55小禮品的定制公司招方案實際廣告制作56新聞報道/撰寫招商籌劃方案實際57軟性文章撰寫招商籌劃方案實際58報紙/雜志廣告企劃招籌劃方案實際59設(shè)計文案完稿發(fā)布招籌劃方案實際60宣傳片的企劃撰寫/設(shè)計/制作招籌劃方案實際廣告媒體65報刊〔媒介〕的選定招籌劃方案實際66版面、篇幅的選定招籌劃方案實際67發(fā)布形式/時間確定招籌劃方案實際68不同媒體的發(fā)布組合安排招籌劃方案實際69發(fā)布數(shù)量/發(fā)布節(jié)奏的安排和控制招籌劃方案實際70媒介方案執(zhí)行表的制定招籌劃方案實際71廣告效果監(jiān)控表招籌劃方案實際銷售電腦系統(tǒng)72電腦銷售系統(tǒng)的比擬/選擇招部門方案實際73銷售系統(tǒng)建立/調(diào)試公司招商銷售部方案實際74電腦銷售系統(tǒng)使用培訓(xùn)公司方案實際75電腦物業(yè)管理系統(tǒng)建立/調(diào)試公司方案實際76電腦物業(yè)管理系統(tǒng)使用培訓(xùn)公司方案實際77財務(wù)管理系統(tǒng)建立/調(diào)試財方案實際78電腦財務(wù)管理系統(tǒng)使用培訓(xùn)財方案實際售價制定79總體均價確定公司工程方案實際80基價和差價系數(shù)確實定公司工程方案實際81價目表的擬訂公司方案實際82付款方式確定公司方案實際83優(yōu)惠折扣的條件和方式公司方案實際84銷售人員經(jīng)理及各級人員讓價范圍公司方案實際85車位的租售價公司方案實際86商鋪的售價、租價公司方案實際開盤87開盤時間公司各部門方案實際人力資源88招商銷售人員招聘公司方案實際89客戶助理方案實際90公司各部門人員招聘各部門方案實際91招商銷售人員/客戶主力培訓(xùn)部門方案實際92人員招聘各部門方案實際93人員培訓(xùn)各部門方案實際94招商銷售人員客戶助理演練時間方案實際95各部門人員演練部門各部門方案實際辦公用品97復(fù)印機(jī)公司招方案實際98碎紙機(jī)公司招方案實際99機(jī)公司招方案實際100飲水機(jī)公司招方案實際101文件檔案柜公司招方案實際102售樓熱線配備公司招方案實際103服裝設(shè)計/確認(rèn)/制作公司辦/各部方案實際104儲物柜方案實際付款手續(xù)105各種收款結(jié)算方式財務(wù)招方案實際106簽約交首期手續(xù)財務(wù)財務(wù)方案實際107銀行按揭手續(xù)財務(wù)招方案實際108公證〔代辦〕招部門方案實際109律師招部門方案實際開盤籌劃110開盤促銷活動招各部門方案實際111開盤活動組織招各部門方案實際112開盤活動實施招各部門方案實際113開盤設(shè)計制作招各部門方案實際114銷售流程招各部門方案實際開發(fā)手續(xù)115國有土地使用證工程部門開發(fā)手續(xù)實際116建設(shè)用地許可證工程部門方案實際117建設(shè)規(guī)劃工程許可證工程物業(yè)方案實際118施工許可證公司物業(yè)方案實際119預(yù)售許可證公司物業(yè)方案實際120定金收據(jù)〔發(fā)票〕財務(wù)物業(yè)方案實際121房地產(chǎn)買賣契約招招方案實際122補充協(xié)議招招方案實際