DB2302∕T 001-2019 齊齊哈爾市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

齊齊哈爾市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)同號(hào)03230200/-2019齊齊哈爾市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布I 1范圍 1 13術(shù)語和定義 1 1 1 1 1 1物業(yè)使用人 1 1 1 2 2 2 2 2 24服務(wù)質(zhì)量等級(jí) 2 25.1基礎(chǔ)管理 25.1.1服務(wù)中心 2 25.1.3客戶接待 25.1.4客戶訴求反應(yīng)時(shí)限 35.1.5物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示 35.1.5.1公示欄(板)要求 35.1.5.2公示內(nèi)容 35.1.6物業(yè)服務(wù)制度 35.1.7標(biāo)志和標(biāo)識(shí) 35.1.8監(jiān)管與配合 3 45.1.10環(huán)保制度 4 45.2.1綜合管理 45.2.2共用部位管理 45.2.3違規(guī)違章管理 45.3公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物的管理 55.3.1綜合管理 55.3.2日常管理 55.3.3違規(guī)違章管理 55.4共用設(shè)施設(shè)備的管理 5 55.4.2二次供水設(shè)施 65.4.3排水系統(tǒng) 65.4.4照明設(shè)施 65.4.5消防管理及設(shè)施設(shè)備 65.5綠化養(yǎng)護(hù) 65.5.1養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 65.5.2檢查和記錄 6 75.6.1樓內(nèi)保潔 7 75.6.3清冰雪 75.6.4垃圾收集與處理 75.6.5檢查和記錄 75.7公共秩序維護(hù) 75.7.2檢查和記錄 75.8裝飾裝修 7 75.8.2管理內(nèi)容 85.8.3垃圾清運(yùn) 8 8 85.9.2專項(xiàng)維修資金 2………………86二級(jí) 86.1基礎(chǔ)管理 8 8 8 86.1.5物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示 86.1.5.1公示欄(板)要求 86.1.5.2公示內(nèi)容 96.1.6物業(yè)服務(wù)制度 96.1.7標(biāo)志和標(biāo)識(shí) 96.1.8監(jiān)管與配合 96.1.9從業(yè)人員管理 96.1.10環(huán)保制度 96.2房屋管理 6.2.1綜合管理 6.2.2共用部位管理 6.2.3違規(guī)違章管理 6.3公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物的管理 6.3.1綜合管理 6.3.3違規(guī)違章管理 6.4共用設(shè)施設(shè)備的管理 6.4.1綜合管理 6.4.2二次供水設(shè)施 6.4.3排水系統(tǒng) 6.4.4照明設(shè)施 6.4.5消防管理及設(shè)施設(shè)備 6.5綠化養(yǎng)護(hù) 6.5.1養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 6.5.2檢查和記錄 6.6保潔服務(wù) 6.6.1樓內(nèi)保潔 6.6.2外圍保潔 6.6.3清冰雪 6.6.4垃圾收集與處理 6.6.5檢查和記錄 6.7公共秩序維護(hù) 6.7.1工作內(nèi)容 6.7.2檢查和記錄 6.8裝飾裝修 6.8.1登記管理 6.8.2管理內(nèi)容 6.8.3垃圾清運(yùn) 6.9日常維修 6.9.1維修時(shí)限 6.9.2專項(xiàng)維修資金 7三級(jí) 7.1基礎(chǔ)管理 7.1.1服務(wù)中心 7.1.2檔案管理及工作記錄 7.1.3客戶接待 7.1.4客戶訴求反應(yīng)時(shí)限 7.1.5物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示 7.1.5.2公示內(nèi)容 7.1.6物業(yè)服務(wù)制度 7.1.7標(biāo)志和標(biāo)識(shí) 7.1.8監(jiān)管與配合 7.1.9從業(yè)人員管理 7.1.10環(huán)保制度 7.2房屋管理 7.2.1綜合管理 7.2.2共用部位管理 7.2.3違規(guī)違章管理 7.3公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物的管理 7.3.1綜合管理 7.3.2日常管理 7.3.3違規(guī)違章管理 7.4共用設(shè)施設(shè)備的管理 7.4.1綜合管理 7.4.2二次供水設(shè)施 7.4.3排水系統(tǒng) 7.4.4照明設(shè)施及電氣設(shè)備 7.4.5監(jiān)控及技防設(shè)施 7.4.7設(shè)備機(jī)房 7.5消防安全防范 7.5.1綜合管理 7.5.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 7.6綠化養(yǎng)護(hù) 20 7.6.2綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 7.6.3工作檢查 207.7保潔服務(wù) 7.7.1樓內(nèi)保潔 7.7.2外圍保潔 7.7.3清冰雪 7.7.4垃圾收集與處理 217.7.5檢查和記錄 217.8公共秩序維護(hù) 217.8.1工作內(nèi)容 217.8.2記錄與檔案 217.9裝飾裝修 7.9.1登記管理 217.9.2管理內(nèi)容 7.9.3垃圾清運(yùn) V7.10日常維修 227.10.1維修時(shí)限 227.10.2專項(xiàng)維修資金 227.11地下停車場(chǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 22 8.1基礎(chǔ)管理 8.1.1服務(wù)中心 8.1.2檔案管理及工作記錄 228.1.3客戶接待 228.1.4客戶訴求反應(yīng)時(shí)限 8.1.5物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示 238.1.5.1公示欄(板)要求 238.1.5.2公示內(nèi)容 238.1.6物業(yè)服務(wù)制度 238.1.7標(biāo)志和標(biāo)識(shí) 238.1.8監(jiān)管與配合 8.1.9從業(yè)人員管理 238.1.10環(huán)保制度 24 248.2.1綜合管理 8.2.2共用部位管理 8.2.3違規(guī)違章管理 8.3公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物的管理 258.3.1綜合管理 8.3.2日常管理 8.3.3違規(guī)違章管理 8.4共用設(shè)施設(shè)備的管理 8.4.1綜合管理 8.4.2二次供水設(shè)施 258.4.3排水系統(tǒng) 8.4.4照明設(shè)施及電氣設(shè)備 8.4.5監(jiān)控及技防設(shè)施 8.4.7設(shè)備機(jī)房 8.5消防安全防范 278.5.1綜合管理 8.5.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 288.6綠化養(yǎng)護(hù) 8.6.1基本要求 8.6.2綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 288.6.3工作檢查 298.7保潔服務(wù) 298.7.1樓內(nèi)保潔 8.7.2外圍保潔 298.7.3清冰雪 298.7.4垃圾收集與處理 298.7.5檢查和記錄 8.8公共秩序維護(hù) 8.8.1工作內(nèi)容 8.8.2記錄與檔案 8.9裝飾裝修 308.9.1登記管理 308.9.2管理內(nèi)容 308.9.3垃圾清運(yùn) 8.10日常維修 8.10.1維修時(shí)限 8.10.2專項(xiàng)維修資金 8.11地下停車場(chǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 8.12會(huì)所服務(wù) 309.1基礎(chǔ)管理 39.1.1服務(wù)中心 319.1.2檔案管理及工作記錄 9.1.3客戶接待 9.1.4客戶訴求反應(yīng)時(shí)限 9.1.5物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示 9.1.5.1公示欄(板)要求 9.1.5.2公示內(nèi)容 9.1.6物業(yè)服務(wù)制度 9.1.7標(biāo)志和標(biāo)識(shí) 9.1.8監(jiān)管與配合 9.1.9從業(yè)人員管理 9.1.10環(huán)保制度 9.2房屋管理 329.2.1綜合管理 9.2.2共用部位管理 9.2.3違規(guī)違章管理 9.3公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物的管理 9.3.1綜合管理 339.3.2日常管理 339.3.3違規(guī)違章管理 9.4共用設(shè)施設(shè)備的管理 9.4.1綜合管理 9.4.3排水系統(tǒng) 9.4.4照明設(shè)施及電氣設(shè)備 9.4.5監(jiān)控及技防設(shè)施 9.4.8水景 9.5.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 9.6綠化養(yǎng)護(hù) 9.6.2綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 9.6.3工作檢查 9.7.1樓內(nèi)保潔 9.7.3清冰雪 9.7.4垃圾收集與處理 9.7.5檢查和記錄 9.8公共秩序維護(hù) 9.8.2記錄與檔案 9.9.2管理內(nèi)容 9.9.3垃圾清運(yùn) 9.10日常維修 9.10.1維修時(shí)限 399.11地下停車場(chǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 9.12會(huì)所服務(wù) 6………………39本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)GB/T1.1-2009的編寫規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)由齊齊哈爾市城市管理綜合執(zhí)法局提出。本標(biāo)準(zhǔn)由齊齊哈爾市城市管理綜合執(zhí)法局、齊齊哈爾市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)起草。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：劉慶剛、李燕民、董玉琨。1齊齊哈爾市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了齊齊哈爾市住宅物業(yè)服務(wù)的術(shù)語和定義、基本要求、服務(wù)質(zhì)量分級(jí)和各級(jí)服務(wù)要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于齊齊哈爾市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的服務(wù)和管理。在物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主(或物業(yè)使用人)可根據(jù)實(shí)際情況，參照本標(biāo)準(zhǔn)選擇服務(wù)內(nèi)容，增減服務(wù)項(xiàng)目。2規(guī)范性引用文件下列文件對(duì)于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)《齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例》《齊齊哈爾市城市房屋安全管理?xiàng)l例》《齊齊哈爾市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《齊齊哈爾市民用二次加壓供水衛(wèi)生管理辦法》3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。住宅物業(yè)具備居住功能、供人們生活居住的建筑(包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、與住宅毗鄰的非住宅物業(yè)等)以及與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地。業(yè)主房屋所有權(quán)人。物業(yè)使用人不具有物業(yè)的所有權(quán)，但對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)，并依照法律和合同規(guī)定能夠行使物業(yè)部分權(quán)利的人。包括承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。物業(yè)服務(wù)2業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等形式，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法取得法人資格，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。老舊住宅小區(qū)建設(shè)年代在2000年以前，房屋年久失修、配套設(shè)施缺損、環(huán)境臟亂差且沒有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的住專職客服人員在住宅小區(qū)內(nèi)承擔(dān)接待、溝通、協(xié)調(diào)、巡檢等工作職責(zé)的物業(yè)服務(wù)專職人員。4服務(wù)質(zhì)量等級(jí)4.1依據(jù)住宅物業(yè)服務(wù)需求的不同，普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和五級(jí)五個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)為最低等級(jí)，五級(jí)為最高等級(jí)，每一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。4.2本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造。建設(shè)年代較早，物業(yè)管理區(qū)域劃分不清晰、配套設(shè)施不全的小區(qū)、組團(tuán)及單散棟樓房。5.1基礎(chǔ)管理5.1.1服務(wù)中心5.1.1.1建筑面積2萬平方米以上、有明確的物業(yè)管理區(qū)域且配備物業(yè)服務(wù)用房的住宅小區(qū)內(nèi)，應(yīng)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心或站并配備接待人員。5.1.1.2不具備設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心條件的，應(yīng)公示公開辦公地點(diǎn)及報(bào)修服務(wù)電話。5.1.2檔案管理及工作記錄5.1.2.1業(yè)主檔案齊全。應(yīng)建立“一戶一檔”,設(shè)置產(chǎn)籍賬卡，登記房屋信息、業(yè)主信息及聯(lián)系方式等。5.1.2.2各項(xiàng)工作記錄齊全，包括維修及回訪記錄、來電來訪記錄、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)記錄、保潔工作記錄等。5.1.3客戶接待3服務(wù)中心或站接待時(shí)間每日不少于8小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員，并提供24小時(shí)客戶服務(wù)專線電5.1.4客戶訴求反應(yīng)時(shí)限5.1.4.1急修1小時(shí)內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。5.1.4.2由其他專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。5.1.4.3客戶提出的意見、建議、投訴在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。5.1.5物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示a)小區(qū)及單散棟樓房應(yīng)設(shè)置物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開欄(板)、物業(yè)費(fèi)收支審計(jì)公開欄(板);b)小區(qū)應(yīng)在主要出入口、場(chǎng)地處設(shè)置公示欄，采用落地式封閉欄架結(jié)構(gòu)，公示板的格式、尺寸及內(nèi)容按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作，公式欄內(nèi)板尺寸為：長(zhǎng)2米、寬1.2米；單散棟樓房在樓體等處設(shè)置公示板，尺寸為：長(zhǎng)2米、寬1.2米。5.1.5.2公示內(nèi)容a)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人姓名及聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在社區(qū)、街道名稱及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)成員名單及聯(lián)系方式；b)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；c)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；d)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況及審計(jì)報(bào)告、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)使用情況等；e)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。5.1.6物業(yè)服務(wù)制度5.1.6.1內(nèi)部管理制度健全。服務(wù)中心(站)項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員、維修人員等信息、照片及工作職責(zé)應(yīng)公示。5.1.6.2建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范等管理制度。5.1.6.3建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。5.1.7標(biāo)志和標(biāo)識(shí)5.1.7.1各樓房墻體設(shè)置樓頭牌，標(biāo)明小區(qū)、樓房名稱，單元及業(yè)主屋室門口設(shè)置數(shù)字銘牌或噴涂標(biāo)識(shí)數(shù)字。5.1.7.2建筑面積2萬平方米以上的小區(qū)，在主要路口設(shè)置立式路標(biāo)指示牌。5.1.7.3設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。5.1.8監(jiān)管與配合5.1.8.1與業(yè)主委員會(huì)保持聯(lián)系，每半年至少聯(lián)系業(yè)主委員會(huì)(社區(qū))召開1次工作例會(huì)或書面報(bào)告物業(yè)服務(wù)工作完成情況。5.1.8.2服從配合街道、社區(qū)的監(jiān)管和指導(dǎo)，按照街道、社區(qū)要求，落實(shí)專項(xiàng)工作，配合公益性宣傳。45.1.8.3服從配合市、縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門監(jiān)管和指導(dǎo)，按要求定期向物業(yè)行政主管部門報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料。5.1.9從業(yè)人員管理5.1.9.1從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。5.1.9.2專業(yè)技術(shù)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。5.1.9.3項(xiàng)目經(jīng)理或負(fù)責(zé)人具有1年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷。5.1.9.4按要求進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)理呈報(bào)備案。5.1.10環(huán)保制度5.1.10.1禁止在小區(qū)內(nèi)焚燒落葉、垃圾、雜物等。5.1.10.2禁止在小區(qū)內(nèi)儲(chǔ)存、運(yùn)輸、轉(zhuǎn)運(yùn)危險(xiǎn)化學(xué)品，有毒有害物質(zhì)以及易燃易爆危險(xiǎn)品等。5.1.10.3采用噴灑農(nóng)藥等方式進(jìn)行小區(qū)綠化病蟲害防治時(shí)，要提前通知業(yè)主，在作業(yè)區(qū)周邊設(shè)置警示5.1.10.4危險(xiǎn)固體物處置按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。5.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪劑等化學(xué)藥品。5.2房屋管理5.2.1綜合管理5.2.1.1建立房屋安全管理檔案。5.2.1.2運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每季度歸檔。5.2.1.3每半年組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織實(shí)施修繕。5.2.1.4每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并向業(yè)主委員會(huì)(社區(qū))進(jìn)行報(bào)告。5.2.1.5雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)安全防范措施。5.2.2共用部位管理5.2.2.1樓房外觀整潔，無亂貼亂畫等現(xiàn)象。5.2.2.2監(jiān)督各種線路施工，杜絕樓體及單元內(nèi)“線亂拉”現(xiàn)象。5.2.2.3房屋結(jié)構(gòu)。每半年檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)采取必要的防護(hù)措施并立即通知責(zé)任人。5.2.2.4建筑部件。每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)等，對(duì)存在脫落隱患的及時(shí)消除并設(shè)置安全警示標(biāo)志。每季度巡查1次共用部位的門、窗、玻璃、單元內(nèi)地面、墻面、天棚、樓梯扶手、天井蓋板等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修處理。5.2.2.5每年冬春交際，視屋面積雪情況，組織進(jìn)行屋面積雪清理。5.2.2.6每年進(jìn)入雨季前，組織進(jìn)行屋面排查、進(jìn)行雜物清理確保排水暢通，同時(shí)對(duì)雨落管有無脫節(jié)、是否牢固、暢通進(jìn)行檢查，出現(xiàn)故障及時(shí)維修。5.2.2.7每季度檢查1次地溝，發(fā)現(xiàn)積水，及時(shí)查找故障管線，及時(shí)維修堵漏。5.2.2.8按照實(shí)際情況進(jìn)行滅鼠患處理。5.2.3違規(guī)違章管理55.2.3.1違反城市房屋安全條例行為的制止與報(bào)告。通過日常巡查或業(yè)主投訴對(duì)違反城市房屋安全條例的行為進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告，具體內(nèi)容：a)在承重墻體上拆扒洞口，擴(kuò)大房屋承重墻上原有的門、窗尺寸，在承重墻體上拆扒孔、槽，拆除連接陽臺(tái)的砌體、混凝土墻體；b)違反原始設(shè)計(jì)，在屋面、樓面、陽臺(tái)、雨篷上增加對(duì)房屋安全有影響的荷載；c)違反原始設(shè)計(jì)，在室內(nèi)、外增加房屋層數(shù)和降低室內(nèi)地面標(biāo)高，改變房屋高度，增建、擴(kuò)建地下室；d)變動(dòng)承重墻、梁、柱、樓板、基礎(chǔ)或者剪力墻等主體結(jié)構(gòu)或者結(jié)構(gòu)構(gòu)件；e)未經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審批，擅自改變建筑物內(nèi)原有消防設(shè)施和疏散條件；改造外立面時(shí)擅自使用易燃、可燃保溫材料、裝飾材料；f)違反原始設(shè)計(jì)，破壞非承重結(jié)構(gòu)影響消防、抗震功能；g)其他損害房屋結(jié)構(gòu)安全的行為。5.2.3.2業(yè)主違章行為的制止和報(bào)告。通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)侵占單元內(nèi)公共空間，堆放個(gè)人物品或頂層加裝封閉柵欄等不當(dāng)行為進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告。5.2.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)業(yè)主違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告相關(guān)行政主管部門。5.3公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物的管理5.3.1綜合管理5.3.1.1建立公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物登記檔案。5.3.1.2設(shè)立公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物巡查及維修維護(hù)保養(yǎng)記錄。5.3.2日常管理5.3.2.1每季度巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。5.3.2.2每季度檢查1次雨、污水管井等。5.3.2.3每季度巡查1次大門、圍墻、圍欄等。5.3.2.4每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施等。5.3.2.5每年檢測(cè)1次防雷裝置。5.3.3違規(guī)違章管理5.3.3.1通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)侵占公共場(chǎng)地的“僵尸車”、亂堆亂放等行為進(jìn)行勸阻、制止和向有關(guān)部門報(bào)告。5.3.3.2通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)私自圈占、破壞綠地種植蔬菜等進(jìn)行勸阻、制止。5.3.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物和放置棚亭等障礙物進(jìn)行勸阻、制止和向有關(guān)部門報(bào)告。5.3.3.4對(duì)其他按照業(yè)主規(guī)約應(yīng)當(dāng)制止的行為進(jìn)行勸阻和制止。5.4共用設(shè)施設(shè)備的管理5.4.1綜合管理5.4.1.1建立共用設(shè)施設(shè)備登記檔案。5.4.1.2健全共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修記錄。5.4.1.3建立機(jī)房管理制度，明確管理責(zé)任人。65.4.2二次供水設(shè)施5.4.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托負(fù)責(zé)維護(hù)二次供水設(shè)施的，要按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按照《齊齊哈爾市民用二次加壓供水衛(wèi)生管理辦法》清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。5.4.2.2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。5.4.2.3每季度切換1次備用水泵。5.4.2.4每年檢查2次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。5.4.2.5每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。5.4.2.6水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。5.4.3排水系統(tǒng)5.4.3.1排水設(shè)施。每年雨季前對(duì)雨、水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。5.4.3.2污水提升泵。每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每季度養(yǎng)護(hù)1次。5.4.3.3污水井及化糞池。每季度檢查1次污水井，對(duì)水位異常分析原因，及時(shí)疏浚。每半年檢查1次化糞池和窨井，并組織清掏。5.4.3.4污水井蓋。每周至少1次巡視檢查污水井蓋，是否缺失、損壞，及時(shí)更新維修。每季度全面檢查污水井蓋安全性，及時(shí)處理安全隱患。5.4.4照明設(shè)施5.4.4.1樓內(nèi)單元照明。業(yè)主即報(bào)即修，1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。5.4.4.2樓外照明。每2周巡視1次，一般故障3日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)；按照季節(jié)情況調(diào)整時(shí)間控制器。5.4.5消防管理及設(shè)施設(shè)備5.4.5.1建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人。每月防火巡查1次，每季度防火檢查1次。5.4.5.2按照規(guī)定每年檢測(cè)1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5.4.5.3發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除，無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。5.4.5.4發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。5.5綠化養(yǎng)護(hù)5.5.1養(yǎng)護(hù)內(nèi)容5.5.1.1及時(shí)掌控病蟲害的發(fā)生情況，發(fā)現(xiàn)病蟲害時(shí)應(yīng)及時(shí)采取有效措施防治。5.5.1.2每年至少對(duì)樹木涂白1次。5.5.1.3整形修剪。一般喬木每3年至少修剪1次。灌木、綠籬每年至少修剪2次，草坪五月至十月至少修剪2次。5.5.1.4補(bǔ)植。喬木、灌木出現(xiàn)死亡或缺株，每年集中補(bǔ)植1次。5.5.2檢查和記錄綠化工作每2月檢查1次，并做好檢查記錄。綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)應(yīng)及時(shí)做好記錄并存檔。75.6保潔服務(wù)5.6.1樓內(nèi)保潔5.6.1.1樓層過道、樓梯臺(tái)階每周清掃1次。5.6.1.2樓梯扶手每周清潔1次，欄桿、窗臺(tái)、消火栓門、指示牌等每月清潔1次。粘貼類廣告每2月清理1次，噴涂、印戳、手寫等廣告每年遮蓋粉刷2次。5.6.1.3樓梯間玻璃每年至少清潔1次。5.6.2外圍保潔5.6.2.1道路每日清掃1次。5.6.2.2綠化帶每月清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。5.6.2.3休閑娛樂、健身設(shè)施每2月清潔1次。5.6.3清冰雪5.6.3.1住宅小區(qū)內(nèi)所有道路、廣場(chǎng)及與主次干路相接的支路口屬于小雪、中雪量級(jí)的，應(yīng)當(dāng)在降雪停止后12小時(shí)內(nèi)清掃完。5.6.3.2屬于大雪量級(jí)的，應(yīng)當(dāng)在降雪停止后48小時(shí)內(nèi)清掃完。5.6.3.3清掃后的積雪在條件允許的情況下，可就近在小區(qū)指定綠地、空地內(nèi)集中堆放，堆放要規(guī)范、成型、有序。小區(qū)內(nèi)沒有堆放條件的，應(yīng)在清掃時(shí)限后24小內(nèi)運(yùn)到指定堆放地點(diǎn)，不得長(zhǎng)時(shí)間堆放在廣場(chǎng)、健身場(chǎng)地、市政道路等地點(diǎn)。5.6.3.4上述標(biāo)準(zhǔn)按照市政府關(guān)于冬季清冰雪工作方案變化調(diào)整。5.6.4垃圾收集與處理5.6.4.1設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾日產(chǎn)日清。5.6.4.2垃圾桶無外溢，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)周圍地面無散落垃圾。5.6.5檢查和記錄5.6.5.1保潔服務(wù)應(yīng)及時(shí)做好記錄并存檔。5.6.5.2保潔服務(wù)質(zhì)量每月檢查1次，并做好記錄。5.7公共秩序維護(hù)5.7.1.1巡查管理。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每周巡查1次。5.7.1.2車輛停放規(guī)范有序。5.7.1.3突發(fā)事件管理。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。5.7.2檢查和記錄公共秩序維護(hù)應(yīng)及時(shí)做好記錄并存檔。5.8裝飾裝修5.8.1登記管理受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請(qǐng)登記，告知裝修注意事項(xiàng)。85.8.2管理內(nèi)容5.8.2.1裝飾裝修期間每周至少巡查現(xiàn)場(chǎng)1次。5.8.2.2對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、圈占共用部位以及拆改共用管線、消防設(shè)施等違規(guī)違章行為，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，勸阻、制止無效應(yīng)及時(shí)向有部門報(bào)告。5.8.3垃圾清運(yùn)委托清運(yùn)、自行清運(yùn)裝修垃圾的，在指定地點(diǎn)臨時(shí)圍合覆蓋堆放，在1周內(nèi)清運(yùn)完。5.9日常維修5.9.1維修時(shí)限水電等急修應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般故障2日內(nèi)修復(fù)，復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。5.9.2專項(xiàng)維修資金需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的，按照《齊齊哈爾市市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定實(shí)施。6二級(jí)小區(qū)實(shí)現(xiàn)半封閉管理，有亭廊、小品、雕塑、造型等景觀，有路燈、庭院燈等照明設(shè)施。喬灌木、草坪、花卉等品種齊全。6.1基礎(chǔ)管理6.1.1服務(wù)中心有明確的物業(yè)管理區(qū)域且配備物業(yè)服務(wù)用房的住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心或站，并配備客服人員。不具備設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心條件的，公示公開辦公地點(diǎn)及報(bào)修服務(wù)電話。6.1.2檔案管理及工作記錄業(yè)主檔案齊全。應(yīng)建立“一戶一檔”,設(shè)置產(chǎn)籍賬卡，登記房屋信息、業(yè)主信息及聯(lián)系方式等。各項(xiàng)工作記錄齊全，包括維修及回訪記錄、來電來訪記錄、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)記錄、保潔工作記錄等。6.1.3客戶接待服務(wù)中心或站接待時(shí)間每日不少于8小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員，并提供24小時(shí)客戶服務(wù)專線電6.1.4客戶訴求反應(yīng)時(shí)限6.1.4.1急修1小時(shí)內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。6.1.4.2由其他專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。6.1.4.3客戶提出的意見、建議、投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。6.1.5物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示6.1.5.1公示欄(板)要求a)小區(qū)應(yīng)設(shè)置物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開欄(板)、物業(yè)費(fèi)收支審計(jì)公開欄(板);9b)住宅小區(qū)應(yīng)在主要出入口、場(chǎng)地處設(shè)置公示欄，采用落地式封閉欄架結(jié)構(gòu)，公示板的格式、尺寸及內(nèi)容按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作，公式欄內(nèi)板尺寸為：長(zhǎng)2米、寬1.2米。6.1.5.2公示內(nèi)容a)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人姓名及聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在社區(qū)、街道名稱及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)成員名單及聯(lián)系方式；b)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；c)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；d)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況及審計(jì)報(bào)告、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)使用情況等；e)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。6.1.6物業(yè)服務(wù)制度6.1.6.1內(nèi)部管理制度健全。服務(wù)中心(站)項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員、維修人員等信息、照片及工作職責(zé)應(yīng)上墻公示。6.1.6.2建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生等管理制度。6.1.6.3建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。6.1.7標(biāo)志和標(biāo)識(shí)。6.1.7.1各樓房墻體設(shè)置樓頭牌，標(biāo)明小區(qū)、樓房名稱，單元及業(yè)主屋室門口設(shè)置數(shù)字銘牌或噴涂標(biāo)識(shí)數(shù)字。6.1.7.2在小區(qū)主要路口設(shè)置立式路標(biāo)指示牌。6.1.7.3設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。6.1.8監(jiān)管與配合6.1.8.1與業(yè)主委員會(huì)保持聯(lián)系，每季度至少聯(lián)系業(yè)主委員會(huì)(社區(qū))召開1次工作例會(huì)或書面報(bào)告物業(yè)服務(wù)工作完成情況。,6.1.8.2服從配合街道、社區(qū)的監(jiān)管和指導(dǎo)，按照街道、社區(qū)要求，落實(shí)專項(xiàng)工作，配合公益性宣傳。6.1.8.3服從配合市、縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門監(jiān)管和指導(dǎo)，按要求定期向物業(yè)行政主管部門報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料。6.1.9從業(yè)人員管理6.1.9.1從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。6.1.9.2專業(yè)術(shù)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。6.1.9.3項(xiàng)目經(jīng)理或負(fù)責(zé)人具有1年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷。6.1.9.4按要求進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)理呈報(bào)備案。6.1.10環(huán)保制度6.1.10.1禁止在小區(qū)內(nèi)焚燒落葉、垃圾、雜物等。6.1.10.2禁止在小區(qū)內(nèi)儲(chǔ)存、運(yùn)輸、轉(zhuǎn)運(yùn)危險(xiǎn)化學(xué)品等有毒有害物質(zhì)，以及易燃易爆危險(xiǎn)品等。6.1.10.3采用噴灑農(nóng)藥等方式進(jìn)行小區(qū)綠化病蟲害防治時(shí)，要提前通知業(yè)主，在作業(yè)區(qū)周邊設(shè)置警示標(biāo)志。DB2302/T001—20196.1.10.4危險(xiǎn)固體物處置按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。6.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪劑等化學(xué)藥品。6.2房屋管理6.2.1綜合管理6.2.1.1建立房屋安全管理檔案。6.2.1.2運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每季度歸檔。6.2.1.3每半年組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織實(shí)施修繕。6.2.1.4每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并向業(yè)主委員會(huì)(社區(qū))進(jìn)行報(bào)告。6.2.1.5雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)安全防范措施。6.2.2共用部位管理6.2.2.1樓房外觀整潔，無亂貼亂畫等現(xiàn)象。6.2.2.2監(jiān)督各種線路施工，杜絕樓體及單元內(nèi)“線亂拉”現(xiàn)象。6.2.2.3房屋結(jié)構(gòu)。每半年檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)采取必要的防護(hù)措施并立即通知責(zé)任人。6.2.2.4建筑部件。每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)等，對(duì)存在脫落隱患的及時(shí)消除并設(shè)置安全警示標(biāo)志。每季度巡查1次共用部位的門、窗、玻璃、單元內(nèi)地面、墻面、天棚、樓梯扶手、天井蓋板等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修處理。6.2.2.5每年冬春交際，視屋面積雪情況，組織進(jìn)行屋面積雪清理。6.2.2.6每年進(jìn)入雨季前，組織進(jìn)行屋面排查、進(jìn)行雜物清理確保排水暢通，同時(shí)對(duì)雨落管有無脫節(jié)、是否牢固、暢通進(jìn)行檢查，出現(xiàn)故障及時(shí)維修。6.2.2.7每季度檢查1次地溝，發(fā)現(xiàn)積水，及時(shí)查找故障管線，及時(shí)維修堵漏。6.2.2.8按照實(shí)際情況進(jìn)行滅鼠患處理。6.2.3違規(guī)違章管理6.2.3.1違反城市房屋安全條例行為的制止與報(bào)告。通過日常巡查或業(yè)主投訴對(duì)違反城市房屋安全條例的行為進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告，具體內(nèi)容：a)在承重墻體上拆扒洞口，擴(kuò)大房屋承重墻上原有的門、窗尺寸，在承重墻體上拆扒孔、槽，拆除連接陽臺(tái)的砌體、混凝土墻體；b)違反原始設(shè)計(jì)，在屋面、樓面、陽臺(tái)、雨篷上增加對(duì)房屋安全有影響的荷載；c)違反原始設(shè)計(jì)，在室內(nèi)、外增加房屋層數(shù)和降低室內(nèi)地面標(biāo)高，改變房屋高度，增建、擴(kuò)建地d)變動(dòng)承重墻、梁、柱、樓板、基礎(chǔ)或者剪力墻等主體結(jié)構(gòu)或者結(jié)構(gòu)構(gòu)件e)未經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審批，擅自改變建筑物內(nèi)原有消防設(shè)施和疏散條件：改造外立面時(shí)擅自使用易燃、可燃保溫材料、裝飾材料；f)違反原始設(shè)計(jì)，破壞非承重結(jié)構(gòu)影響消防、抗震功能；g)其他損害房屋結(jié)構(gòu)安全的行為。6.2.3.2業(yè)主違章行為的制止和報(bào)告。通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)侵占單元內(nèi)公共空間，堆放個(gè)人物品或頂層加裝封閉柵欄等不當(dāng)行為進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告。6.2.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)業(yè)主違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告相關(guān)行政主管部門。6.3公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物的管理6.3.1綜合管理6.3.1.1建立公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物登記檔案。6.3.1.2設(shè)立公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物巡查及維修維護(hù)保養(yǎng)記錄。6.3.2日常管理6.3.2.1每季度巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。6.3.2.2每季度檢查1次雨、污水管井等。6.3.2.3每季度巡查1次大門、圍墻、圍欄等。6.3.2.4每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施等。6.3.2.5每年檢測(cè)1次防雷裝置。6.3.3違規(guī)違章管理6.3.3.1通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)侵占公共場(chǎng)地的“僵尸車”、亂堆亂放等行為進(jìn)行勸阻、制止和向有關(guān)部門報(bào)告。6.3.3.2通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)私自圈占、破壞綠地種植蔬菜等進(jìn)行勸阻、制止。6.3.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物和放置棚亭等障礙物進(jìn)行勸阻、制止和向有關(guān)部門報(bào)告。6.3.3.4對(duì)其他按照業(yè)主規(guī)約應(yīng)當(dāng)制止的行為進(jìn)行勸阻和制止。6.4共用設(shè)施設(shè)備的管理6.4.1綜合管理6.4.1.1建立共用設(shè)施設(shè)備登記檔案。6.4.1.2健全共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修記錄。6.4.1.3建立機(jī)房管理制度，明確管理責(zé)任人。6.4.2二次供水設(shè)施6.4.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托負(fù)責(zé)維護(hù)二次供水設(shè)施的，要按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按照《齊齊哈爾市民用二次加壓供水衛(wèi)生管理辦法》清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。6.4.2.2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。6.4.2.3每季度切換1次備用水泵。6.4.2.4每年檢查2次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。6.4.2.5每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。6.4.2.6水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。6.4.3排水系統(tǒng)6.4.3.1排水設(shè)施。每年雨季前對(duì)雨、水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。6.4.3.2污水提升泵。每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每季度養(yǎng)護(hù)1次。6.4.3.3污水井及化糞池。每季度檢查1次污水井，對(duì)水位異常分析原因，及時(shí)疏浚。每半年檢查1次化糞池和窨井，并組織清掏。6.4.3.4污水井蓋。每周至少1次巡視檢查污水井蓋，是否缺失、損壞，及時(shí)更新維修。每季度全面檢查污水井蓋安全性，及時(shí)處理安全隱患。6.4.4照明設(shè)施6.4.4.1樓內(nèi)單元照明。業(yè)主即報(bào)即修，1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。6.4.4.2樓外照明。每2周巡視1次，一般故障3日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)；按照季節(jié)情況調(diào)整時(shí)間控制器。6.4.5消防管理及設(shè)施設(shè)備6.4.5.1建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人。每月防火巡查1次，每季度防火檢查1次。6.4.5.2按照規(guī)定每年檢測(cè)1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。6.4.5.3發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除，無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。6.4.5.4發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。6.5綠化養(yǎng)護(hù)6.5.1養(yǎng)護(hù)內(nèi)容6.5.1.1及時(shí)掌控病蟲害的發(fā)生情況，發(fā)現(xiàn)病蟲害時(shí)應(yīng)及時(shí)采取有效措施防治。6.5.1.2每年至少對(duì)樹木涂白1次。6.5.1.3整形修剪。一般喬木每三年至少修剪1次。灌木、綠籬每年至少修剪2次，草坪五月至十月至少修剪2次。6.5.1.4補(bǔ)植。喬木、灌木出現(xiàn)死亡或缺株，每年集中補(bǔ)植1次。6.5.2檢查和記錄綠化工作每2月檢查1次，并做好檢查記錄。綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)應(yīng)及時(shí)做好記錄并存檔。6.6保潔服務(wù)6.6.1樓內(nèi)保潔6.6.1.1樓層過道、樓梯臺(tái)階每3天清掃1次。6.6.1.2樓梯扶手每3天清潔1次，欄桿、窗臺(tái)、消火栓門、指示牌等每月清潔1次。粘貼類廣告每2月清理1次，噴涂、印戳、手寫等廣告每年遮蓋粉刷2次。6.6.1.3樓梯間玻璃每年至少清潔2次。6.6.2外圍保潔6.6.2.1道路每日清掃1次。6.6.2.2綠化帶每月清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。6.6.2.3休閑娛樂、健身設(shè)施每2月清潔1次。6.6.3清冰雪6.6.3.1住宅小區(qū)內(nèi)所有道路、廣場(chǎng)及與主次干路相接的支路口屬于小雪、中雪量級(jí)的，應(yīng)當(dāng)在降雪停止后12小時(shí)內(nèi)清掃完。6.6.3.2屬于大雪量級(jí)的，應(yīng)當(dāng)在降雪停止后48小時(shí)內(nèi)清掃完。6.6.3.3清掃后的積雪在條件允許的情況下，可就近在小區(qū)指定綠地、空地內(nèi)集中堆放，堆放要規(guī)范、成型、有序。小區(qū)內(nèi)沒有堆放條件的，應(yīng)在清掃時(shí)限后24小內(nèi)運(yùn)到指定堆放地點(diǎn)，不得長(zhǎng)時(shí)間堆放在廣場(chǎng)、健身場(chǎng)地、市政道路等地點(diǎn)。6.6.3.4上述標(biāo)準(zhǔn)按照市政府關(guān)于冬季清冰雪工作方案變化調(diào)整。6.6.4垃圾收集與處理6.6.4.1設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾日產(chǎn)日清。6.6.4.2垃圾桶無外溢，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)周圍地面無散落垃圾。6.6.5檢查和記錄6.6.5.1保潔服務(wù)應(yīng)及時(shí)做好記錄并存檔。6.6.5.2保潔服務(wù)質(zhì)量每月檢查1次，并做好記錄。6.7公共秩序維護(hù)6.7.1工作內(nèi)容6.7.1.1巡查管理。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每周巡查1次。6.7.1.2車輛停放規(guī)范有序。6.7.1.3突發(fā)事件管理。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。6.7.2檢查和記錄公共秩序維護(hù)應(yīng)及時(shí)做好記錄并存檔。6.8.1登記管理受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請(qǐng)登記，告知裝修注意事項(xiàng)。6.8.2管理內(nèi)容6.8.2.1裝飾裝修期間每周至少巡查現(xiàn)場(chǎng)1次。6.8.2.2對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、圈占共用部位以及拆改共用管線、消防設(shè)施等違規(guī)違章行為，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止，勸阻、制止無效應(yīng)及時(shí)向有部門報(bào)告。6.8.3垃圾清運(yùn)委托清運(yùn)、自行清運(yùn)裝修垃圾的，在指定地點(diǎn)臨時(shí)圍合覆蓋堆放，在1周內(nèi)清運(yùn)。6.9.1維修時(shí)限水電等急修應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般故障1日內(nèi)修復(fù)，復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。6.9.2專項(xiàng)維修資金需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的，按照《齊齊哈爾市市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定實(shí)施。小區(qū)實(shí)行基本封閉或全封閉管理，有亭廊、小品、雕塑、造型、水景等景觀。路燈、庭院燈等照明設(shè)施齊全，喬灌木、草坪、花卉等品種齊全，公共設(shè)施設(shè)備基本齊全。7.1基礎(chǔ)管理7.1.1服務(wù)中心小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心，配置基本辦公設(shè)備并配備專職客服人員。7.1.2檔案管理及工作記錄7.1.2.1業(yè)主檔案齊全。應(yīng)建立“一戶一檔”,設(shè)置產(chǎn)籍賬卡，登記房屋信息、業(yè)主信息及聯(lián)系方式等，建立物業(yè)管理電子信息檔案。7.1.2.2各項(xiàng)工作記錄齊全，包括維修及回訪記錄、來電來訪記錄、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)記錄、保潔工作記錄等。7.1.3客戶接待服務(wù)中心接待時(shí)間每日不少于10小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員，并提供24小時(shí)客戶服務(wù)專線電話。7.1.4客戶訴求反應(yīng)時(shí)限7.1.4.1急修1小時(shí)內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。7.1.4.2由其他專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。7.1.4.3客戶提出的意見、建議、投訴在1個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。7.1.5物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示a)小區(qū)應(yīng)設(shè)置物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開欄(板)、物業(yè)費(fèi)收支審計(jì)公開欄(板);b)小區(qū)應(yīng)在主要出入口、場(chǎng)地處設(shè)置公示欄，采用落地式封閉欄架結(jié)構(gòu)，公示板的格式、尺寸及內(nèi)容按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作，公式欄內(nèi)板尺寸為：長(zhǎng)2米、寬1.2米。7.1.5.2公示內(nèi)容a)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人姓名及聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在社區(qū)、街道名稱及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會(huì)成員名單及聯(lián)系方式；b)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；c)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方d)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況及審計(jì)報(bào)告、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)使用情況等；e)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。7.1.6物業(yè)服務(wù)制度7.1.6.1內(nèi)部管理制度健全。服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員、維修人員等信息、照片及工作職責(zé)應(yīng)上墻公示。7.1.6.2建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。7.1.6.3建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。7.1.7標(biāo)志和標(biāo)識(shí)7.1.7.1各樓房墻體設(shè)置樓頭牌，標(biāo)明小區(qū)、樓房名稱，單元及業(yè)主屋室門口設(shè)置數(shù)字銘牌或噴涂標(biāo)識(shí)數(shù)字。7.1.7.2在小區(qū)主要路口設(shè)置立式路標(biāo)指示牌。7.1.7.3設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。7.1.8監(jiān)管與配合7.1.8.1與業(yè)主委員會(huì)保持聯(lián)系，每2月至少聯(lián)系業(yè)主委員會(huì)(社區(qū))召開1次工作例會(huì)或書面報(bào)告物業(yè)服務(wù)工作完成情況。7.1.8.2服從配合街道、社區(qū)的監(jiān)管和指導(dǎo)，按照街道、社區(qū)要求，落實(shí)專項(xiàng)工作，配合公益性宣傳。7.1.8.3服從配合市、縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門監(jiān)管和指導(dǎo)，按要求定期向物業(yè)行政主管部門報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料。7.1.9從業(yè)人員管理7.1.9.1從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。7.1.9.2專業(yè)技術(shù)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。7.1.9.3項(xiàng)目經(jīng)理或負(fù)責(zé)人具有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷。7.1.9.4按要求進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)理呈報(bào)備案。7.1.10環(huán)保制度7.1.10.1禁止在小區(qū)內(nèi)焚燒落葉、垃圾、雜物等。7.1.10.2禁止在小區(qū)內(nèi)儲(chǔ)存、運(yùn)輸、轉(zhuǎn)運(yùn)危險(xiǎn)化學(xué)品等有毒有害物質(zhì)，以及易燃易爆危險(xiǎn)品等。7.1.10.3采用噴灑農(nóng)藥等方式進(jìn)行小區(qū)綠化病蟲害防治時(shí)，要提前通知業(yè)主，在作業(yè)區(qū)周邊設(shè)置警示標(biāo)志。7.1.10.4危險(xiǎn)固體物處置按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。7.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪劑等化學(xué)藥品。7.1.10.6水池、噴泉等處要定時(shí)進(jìn)行清理，防止蚊蟲滋生。7.2房屋管理7.2.1綜合管理7.2.1.1建立房屋安全管理檔案。7.2.1.2運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。7.2.1.3每季度組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織實(shí)施修繕。7.2.1.4每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并向業(yè)主委員會(huì)(社區(qū))進(jìn)行報(bào)告。7.2.1.5雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)安全防范措施。7.2.2共用部位管理7.2.2.1樓房外觀整潔，無亂貼亂畫等現(xiàn)象。7.2.2.2監(jiān)督各種線路施工，杜絕樓體及單元內(nèi)“線亂拉”現(xiàn)象。7.2.2.3房屋結(jié)構(gòu)。每半年檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)采取必要的防護(hù)措施并立即通知責(zé)任人。7.2.2.4建筑部件。每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)等，對(duì)存在脫落隱患的及時(shí)消除并設(shè)置安全警示標(biāo)志。每2月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃、單元內(nèi)地面、墻面、天棚、樓梯扶手、天井蓋板等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修處理。7.2.2.5每年冬春交際，視屋面積雪情況，組織進(jìn)行屋面積雪清理。7.2.2.6每年進(jìn)入雨季前，組織進(jìn)行屋面排查、進(jìn)行雜物清理確保排水暢通，同時(shí)對(duì)雨落管有無脫節(jié)、是否牢固、暢通進(jìn)行檢查，出現(xiàn)故障及時(shí)維修。7.2.2.7每2月檢查1次地溝，發(fā)現(xiàn)積水，及時(shí)查找故障管線，及時(shí)維修堵漏。7.2.2.8按照實(shí)際情況進(jìn)行滅鼠患處理。7.2.3違規(guī)違章管理7.2.3.1違反城市房屋安全條例行為的制止與報(bào)告。通過日常巡查或業(yè)主投訴對(duì)違反城市房屋安全條例的行為進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告，具體內(nèi)容：a)在承重墻體上拆扒洞口，擴(kuò)大房屋承重墻上原有的門、窗尺寸，在承重墻體上拆扒孔、槽，拆除連接陽臺(tái)的砌體、混凝土墻體；b)違反原始設(shè)計(jì)，在屋面、樓面、陽臺(tái)、雨篷上增加對(duì)房屋安全有影響的荷載；c)違反原始設(shè)計(jì)，在室內(nèi)、外增加房屋層數(shù)和降低室內(nèi)地面標(biāo)高，改變房屋高度，增建、擴(kuò)建地d)變動(dòng)承重墻、梁、柱、樓板、基礎(chǔ)或者剪力墻等主體結(jié)構(gòu)或者結(jié)構(gòu)構(gòu)件；e)未經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)審批，擅自改變建筑物內(nèi)原有消防設(shè)施和疏散條件；改造外立面時(shí)擅自使用易燃、可燃保溫材料、裝飾材料；f)違反原始設(shè)計(jì)，破壞非承重結(jié)構(gòu)影響消防、抗震功能；g)其他損害房屋結(jié)構(gòu)安全的行為。7.2.3.2業(yè)主違章行為的制止和報(bào)告。通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)侵占單元內(nèi)公共空間，堆放個(gè)人物品或頂層加裝封閉柵欄等不當(dāng)行為進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告。7.2.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)業(yè)主違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，進(jìn)行勸阻、制止和報(bào)告相關(guān)行政主管部門。7.3公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物的管理7.3.1綜合管理7.3.1.1建立公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物登記檔案。7.3.1.2設(shè)立公共場(chǎng)地及附屬構(gòu)筑物巡查及維修維護(hù)保養(yǎng)記錄。7.3.2日常管理7.3.2.1每2月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。7.3.2.2每2月檢查1次雨、污水管井等。7.3.2.3每2月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。7.3.2.4每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)施等。7.3.2.5每年檢測(cè)1次防雷裝置。7.3.3違規(guī)違章管理7.3.3.1通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)侵占公共場(chǎng)地的“僵尸車”、亂堆亂放等行為進(jìn)行勸阻、制止和向有關(guān)部門報(bào)告。7.3.3.2通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)私自圈占、破壞綠地種植蔬菜等進(jìn)行勸阻、制止。7.3.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對(duì)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物和放置棚亭等障礙物進(jìn)行勸阻、制止和向有關(guān)部門報(bào)告。7.3.3.4按照相關(guān)規(guī)定對(duì)進(jìn)行清理。7.3.3.5對(duì)其他按照業(yè)主規(guī)約應(yīng)當(dāng)制止的行為進(jìn)行勸阻和制止。7.4共用設(shè)施設(shè)備的管理7.4.1綜合管理7.4.1.1建立共用設(shè)施設(shè)備登記檔案。7.4.1.2健全共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修記錄。7.4.1.3建立機(jī)房管理制度，明確管理責(zé)任人7.4.2二次供水設(shè)施7.4.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托負(fù)責(zé)維護(hù)二次供水設(shè)施的，要按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按照《齊齊哈爾市民用二次加壓供水衛(wèi)生管理辦法》清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。7.4.2.2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。7.4.2.3每季度切換1次備用水泵。7.4.2.4每年檢查2次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。7.4.2.5每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。7.4.2.6水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。7.4.3排水系統(tǒng)7.4.3.1排水設(shè)施。每年雨季前對(duì)雨、水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。7.4.3.2污水提升泵。每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每季度養(yǎng)護(hù)1次。7.4.3.3污水井及化糞池。每季度檢查1次污水井，對(duì)水位異常分析原因，及時(shí)疏浚。每半年檢查1次化糞池和窨井，并組織清掏。7.4.3.4污水井蓋。每周至少1次巡視檢查污水井蓋，是否缺失、損壞，及時(shí)更新維修。每2月全面檢查污水井蓋安全性，及時(shí)處理安全隱患。7.4.4照明設(shè)施及電氣設(shè)備7.4.4.1樓內(nèi)單元照明。業(yè)主即報(bào)即修，1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。7.4.4.2應(yīng)急照明。每2日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。7.4.4.3樓外照明。每1周巡視1次，一般故障2日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；按照季節(jié)情況調(diào)整時(shí)間控制器。7.4.4.4低壓柜。每日巡視3次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1次電氣安全。7.4.4.5低壓配電箱和低壓線路。每月巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。7.4.4.6控制柜每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7.4.4.7發(fā)電機(jī)。每2周試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機(jī)和蓄電池。7.4.4.8檢測(cè)。每5年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。7.4.4.9配電室、樓層配電間。防小動(dòng)物措施完備，穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密，鎖具完好，電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。7.4.5監(jiān)控及技防設(shè)施7.4.5.1小區(qū)內(nèi)監(jiān)控及技防設(shè)施完好率85%以上。7.4.5.2對(duì)講門口機(jī)。每月檢查1次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵1次。7.4.5.3圖像采集設(shè)備。每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1次，每半年內(nèi)部除塵7.4.5.4攝像機(jī)。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次7.4.5.5讀卡器。每月檢查1次外觀；每月表面清潔1次，查看防水狀況。7.4.5.6電磁鎖門鎖。每2月檢查1次吸力、外觀、接線7.4.5.7出門按鈕。每2月檢查1次開鎖功能、接線。7.4.5.8道閘系統(tǒng)。每2月檢修1次。7.4.6.1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記，登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。7.4.6.2在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。7.4.6.3日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除，電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。7.4.6.4應(yīng)與有資質(zhì)的電梯維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。7.4.6.5備用發(fā)電機(jī)每月啟動(dòng)1次，確保應(yīng)急使用。7.4.6.6配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。7.4.6.7制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。保持應(yīng)急求救電話暢通，保證第一時(shí)間接聽。接到求救電話后，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，安撫被困乘客、防止再生事故，并立即聯(lián)系專業(yè)維修單位。7.4.7設(shè)備機(jī)房7.4.7.1每月清潔1次，室內(nèi)無雜物，設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。7.4.7.2在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。7.4.7.3設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。7.4.7.4在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。7.4.7.5交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.4.8水景7.4.8.1啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。7.4.8.2使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1次防漏電設(shè)施。7.4.8.3設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。7.4.8.4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。7.5消防安全防范7.5.1綜合管理7.5.1.1建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。7.5.1.2成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。7.5.1.3設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行2次消防安7.5.1.4每3日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。7.5.1.5發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。7.5.1.6消防控制室設(shè)專人24小時(shí)值班，每班2人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。值班人員必須經(jīng)消防部門培訓(xùn)并取得資格證書。7.5.1.7發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。7.5.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)7.5.2.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備每日巡查1次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次。7.5.2.2火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試1次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。7.5.2.3備用電源。每月檢測(cè)切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1次。7.5.2.4消防廣播系統(tǒng)。每月檢查測(cè)試1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。7.5.2.5防排煙系統(tǒng)。每月檢查測(cè)試1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。7.5.2.6防火分隔設(shè)施。每月抽查測(cè)試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1次；每年維修養(yǎng)護(hù)2次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤(rùn)滑油。7.5.2.7水滅火系統(tǒng)。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每半年檢查1次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)、外消火栓。7.5.2.8應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志。每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。7.5.2.9消防電梯每月檢查測(cè)試1次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。7.5.2.10滅火器。每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì)1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。7.6綠化養(yǎng)護(hù)7.6.1基本要求7.6.1.1喬木。植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于80%,年成活率高于80%,生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于70%。7.6.1.2灌木。植株生長(zhǎng)正常，主枝完整，保存率在80%以上，年成活率高于80%。7.6.1.3綠籬和色塊。植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于80%,年成活率高于80%。7.6.1.4地被和花壇植物。地被植物覆蓋率高于80%,花壇植物死亡率超過10%后能及時(shí)補(bǔ)栽或更換。7.6.1.5草坪。草坪基本整齊，覆蓋率高于80%。7.6.2綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容7.6.2.1灌溉。有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，草坪根據(jù)天氣、長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。7.6.2.2施肥。根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的依賴。7.6.2.3病蟲害防治。根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每2月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。7.6.2.4整形修剪。喬木每年冬春交際修剪1次；灌木、綠籬、色塊每年修剪修型至少4次；草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生長(zhǎng)季節(jié)全年至少修剪4次。7.6.2.5除草。每年全面除草3次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%,季節(jié)性雜草能得到有效控制。7.6.2.6垃圾處理。綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理1次。7.6.3工作檢查7.6.3.1生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查2次綠化工作。編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。7.6.3.2有綠化工作檔案。7.7保潔服務(wù)7.7.1樓內(nèi)保潔7.7.1.1樓層過道、樓梯臺(tái)階每2天清掃1次。7.7.1.2樓梯扶手每2天清潔1次，欄桿、窗臺(tái)、消火栓門、指示牌等每月清潔1次。粘貼類廣告每1月清理1次，噴涂、印戳、手寫等廣告每年遮蓋粉刷3次。7.7.1.3樓梯間玻璃每年至少清潔3次。7.7.1.4電梯轎箱。每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次。石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。7.7.2外圍保潔7.7.2.1道路每日清掃1次。7.7.2.2綠化帶每半個(gè)月清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。7.7.2.3休閑娛樂、健身設(shè)施每月清潔1次。7.7.3清冰雪7.7.3.1住宅小區(qū)內(nèi)所有道路、廣場(chǎng)及與主次干路相接的支路口屬于小雪、中雪量級(jí)的，應(yīng)當(dāng)在降雪停止后12小時(shí)內(nèi)清掃完。7.7.3.2屬于大雪量級(jí)的，應(yīng)當(dāng)在降雪停止后48小時(shí)內(nèi)清掃完。7.7.3.3清掃后的積雪在條件允許的情況下，可就近在小區(qū)指定綠地、空地內(nèi)集中堆放，堆放要規(guī)范、成型、有序。小區(qū)內(nèi)沒有堆放條件的，應(yīng)在清掃時(shí)限后24小內(nèi)運(yùn)到指定堆放地點(diǎn)，不得長(zhǎng)時(shí)間堆放在廣場(chǎng)、健身場(chǎng)地、市政道路等地點(diǎn)。7.7.3.4上述標(biāo)準(zhǔn)按照市政府關(guān)于冬季清冰雪工作方案變化調(diào)整。7.7.4垃圾收集與處理7.7.4.1設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾日產(chǎn)日清。7.7.4.2垃圾桶無外溢，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)周圍地面無散落垃圾。7.7.4.3每月至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每周噴灑1次殺蟲藥。7.7.5檢查和記錄7.7.5.1保潔服務(wù)應(yīng)及時(shí)做好記錄并存檔。7.7.5.2保潔服務(wù)質(zhì)量每2周檢查1次，并做好記錄。7.8公共秩序維護(hù)7.8.1工作內(nèi)容7.8.1.1主要出入口有專人24小時(shí)值守，立崗值守每日不少于2個(gè)小時(shí)，機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。7.8.1.2巡查管理。制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。8:00至20:00巡視3次、20:00至次日6:00巡視1次。7.8.1.3巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序，車輛停放規(guī)范有序，按線位停車。7.8.1.4突發(fā)事件管理。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。7.8.2記錄與檔案7.8.2.1監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30日備查，管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。7.8.2.2各項(xiàng)工作記錄完整有效，檔案齊全。7.9裝飾裝修7.9.1