2009上海周浦綜合住宅地塊營(yíng)銷策劃提報(bào)112p.ppt

1、周浦15號(hào)地塊初步定位探討，2009年7月，報(bào)告內(nèi)容，第1頁(yè)。塊分析，2。市場(chǎng)分析，3。產(chǎn)品規(guī)劃建議，4。商業(yè)部分建議，5?？蛻艚榻B預(yù)先判斷，1。區(qū)塊分析，項(xiàng)目分析區(qū)，1。一城九鎮(zhèn)規(guī)劃上?！笆濉币?guī)劃提出建設(shè)超大型國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市和城鎮(zhèn)體系，“一城九鎮(zhèn)”戰(zhàn)略構(gòu)想以建設(shè)“一城九鎮(zhèn)”為重點(diǎn)，在“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃的基礎(chǔ)上，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭瞧哝?zhèn)三鎮(zhèn)”規(guī)劃；這三個(gè)城市是松江、嘉定安亭和臨港新城。這七個(gè)鎮(zhèn)是周浦、朱家角楓涇、羅店、鳳城、高橋和陳嘉鎮(zhèn)。江南水鄉(xiāng)、北美特色、北歐現(xiàn)代生態(tài)新城、交通環(huán)境特色。安亭：德國(guó)風(fēng)情、汽車工業(yè)、房地產(chǎn)與旅游、江南水鄉(xiāng)與旅游定位，發(fā)揮生態(tài)平衡優(yōu)勢(shì)。上海最大的港口，周浦：居住環(huán)境

2、模式，生態(tài)景觀軸，現(xiàn)代荷蘭風(fēng)格，高端居住社區(qū)，住宅，休閑，度假和旅游，高科技產(chǎn)業(yè)。衛(wèi)星城、大學(xué)城、貴族英式住宅區(qū)、西班牙式住宅區(qū)、奉賢東部的經(jīng)濟(jì)文化中心、具有升級(jí)地域?qū)傩缘钠謻|行政區(qū)劃，1。浦東規(guī)劃的推進(jìn)主要是通過行政區(qū)劃的整合，集中陸家嘴金融中心和臨港新城航運(yùn)中心的優(yōu)勢(shì)；上海市政府此舉旨在理順管理體制，優(yōu)化兩個(gè)中央政策的效果。大浦東計(jì)劃的實(shí)施將為毗鄰浦東新區(qū)的周康板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。該項(xiàng)目，大浦東建設(shè)目標(biāo)對(duì)周邊地區(qū)的帶動(dòng)能力是值得期待的。具有升級(jí)區(qū)域?qū)傩缘拇笃謻|行政區(qū)劃，1 .調(diào)整一：將奉賢區(qū)司徒庵鎮(zhèn)和原紅廟鎮(zhèn)邵昌鄉(xiāng)、伍肆農(nóng)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到臨港新區(qū)，并增加臨港新區(qū)一街四鎮(zhèn)，形成臨港新區(qū)

3、。調(diào)整二：南匯區(qū)航頭、新場(chǎng)鎮(zhèn)(不含原潭柘橋區(qū))劃入奉賢區(qū)，大支河以北南匯區(qū)其余區(qū)域劃入周浦、惠南兩個(gè)功能區(qū)劃入浦東新區(qū)。提升區(qū)域形象，弱化外部顧客的心理阻力，為區(qū)域的實(shí)際發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。根據(jù)惠南鎮(zhèn)B5B7地塊項(xiàng)目報(bào)告，“一軸三圈”以人民路東西向?yàn)榱闶凵虡I(yè)發(fā)展主軸，將建設(shè)老城區(qū)和東城區(qū)兩大中心商圈和西城區(qū)輔助商圈?！耙粭l線三個(gè)街區(qū)”是沿南北走向遠(yuǎn)東大道的第一條線，開發(fā)世界貿(mào)易中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和海神港物流中轉(zhuǎn)基地的五個(gè)角落。“川南-鳳城商務(wù)走廊”將成為集聚現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的標(biāo)志性商業(yè)街，主要發(fā)展依托和服務(wù)兩個(gè)港口的港口經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。1.項(xiàng)目本身?yè)碛?萬(wàn)個(gè)商業(yè)設(shè)施和40-50畝商業(yè)用地，靠近周浦鎮(zhèn)成熟的

4、商業(yè)中心。距離項(xiàng)目約2公里的周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將于9月份正式開業(yè)，屆時(shí)周邊商業(yè)氛圍將更加成熟。自身的配套設(shè)施和周邊配套設(shè)施得到了逐步完善，極大地改善了社區(qū)的生活和便利，提升了區(qū)域交通的區(qū)域?qū)傩浴?.秀浦路的主要路段已經(jīng)建成通車，其余路段將于年底開工建設(shè)。建成后，秀浦路將作為連接外環(huán)路、浦江鎮(zhèn)和越江隧道的次干道。此外，秀浦路兩側(cè)住宅區(qū)正門附近的港灣站將于年內(nèi)開工，公交線路的引入指日可待。11號(hào)線周浦鎮(zhèn)距項(xiàng)目約3公里。16號(hào)線和18號(hào)線計(jì)劃在秀浦路設(shè)站。網(wǎng)站采用“點(diǎn)與環(huán)軸”的方法，將點(diǎn)、線與面、草坪、河流、人行道和建筑社區(qū)的綠蔭整合在一起，形成“三園”、“六群”等一系列四維空間。景觀規(guī)劃缺乏主題，六個(gè)和

5、諧的自然群體形成了一系列不同景觀的四維空間：煙山、惠晶花園、玫瑰園、廊橋花園、愛情花園和孟河。三段咖啡色立面由所有石材制成，流暢地勾勒出新古典主義的內(nèi)傾。建筑風(fēng)格上海東部綠地采用“新古典主義”風(fēng)格。所有的公寓都采用了三層咖啡色的立面，底部全部由石材制成。運(yùn)用適當(dāng)?shù)某叨群蛥f(xié)調(diào)的比例，造型的藝術(shù)美通過群體空間安排的起伏來(lái)體現(xiàn)。思明空間景觀視覺、舒適景觀、主要產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)：3R舒適戶型、主面積136-144、高容積率、大量準(zhǔn)一梯一戶設(shè)計(jì)增強(qiáng)私密性和特異性；其他三個(gè)朝南的功能室、空中花園、圓形餐廳、大面積廚房和主浴室，以及一個(gè)面積小但專用的270度弧形景觀空間的主臥室充分提高了舒適度，同時(shí)增加了生活情

6、趣。2R住宅型，分為緊湊型和舒適型，緊湊面積約88-90m2。房屋類型具有合理的動(dòng)態(tài)線條設(shè)計(jì)和高附加值。設(shè)計(jì)了面向南的弧形景觀陽(yáng)臺(tái)、面向北的景觀陽(yáng)臺(tái)和轉(zhuǎn)角浮窗。舒適區(qū)約100-118，客廳寬4-4.2米。一些公寓類型配有2R設(shè)計(jì)的主臥室。這兩個(gè)房間配有兩個(gè)浴室，以充分改善隱私和舒適。三室兩室，明天花城，公寓布局合理，主要是兩室，這種情況是該地區(qū)第一個(gè)社區(qū)采用ARTDECO建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為一個(gè)具有良好生態(tài)環(huán)境和完善社區(qū)支持的“同類”居住社區(qū)?；径ㄎ徊呗試@人、生活、生活和空間“以人為本、科學(xué)生活、健康生活、創(chuàng)新空間”倡導(dǎo)節(jié)能、環(huán)保、智能生活理念。創(chuàng)造一個(gè)自然、綠色、清澈的水和藍(lán)

7、天的生活環(huán)境；當(dāng)私人生活空間與開放的自然空間相遇。90平方米以下，78.5%的房屋有兩室兩廳一衛(wèi)：87-90平方米，三室兩廳一衛(wèi)：128-141平方米，房間類型控制合理，南北通透，功能清晰，南北陽(yáng)臺(tái)，景觀視野更好。第二個(gè)房間有兩個(gè)樓梯和三個(gè)住戶，第三個(gè)房間有兩個(gè)樓梯和兩個(gè)住戶。這是一個(gè)春城的印象。通過新古典主義建筑和法國(guó)印象派園林，它創(chuàng)造了一種帶有歐洲古典印象的社區(qū)風(fēng)格。社區(qū)的景觀軸是一條2000米長(zhǎng)的自然河流，香草河。景觀規(guī)劃以自然河流為依托，勾勒出水世界自然而靈活的生態(tài)景觀，將印象派藝術(shù)元素融入景觀設(shè)計(jì)，營(yíng)造出充滿藝術(shù)和人文氣息的園林環(huán)境。居住區(qū)分為五個(gè)街區(qū)，分別體現(xiàn)了印象派繪畫在景觀設(shè)計(jì)

8、中的藝術(shù)元素。將印象派繪畫藝術(shù)融入到景觀設(shè)計(jì)中，小公寓帶有懸掛式花園，空間功能更加完善，主臥室和客廳都面向南，主臥室和第二臥室?guī)в懈〈?，客廳與南陽(yáng)臺(tái)相連，餐廳與北陽(yáng)臺(tái)相連，南北雙陽(yáng)臺(tái)拓寬空間深度，南北通透；餐廳和衛(wèi)生間之間有一個(gè)約5平方米的“空中花園”，可以改造成一個(gè)小書房和一個(gè)“2 1”房間，以改善功能空間。綠州康城(二梯四戶)建筑立面穩(wěn)重大方，線條犀利不顯眼，色彩鮮明經(jīng)典，國(guó)際公眾風(fēng)范高貴自然。景觀特色：綠洲康城親水灣，汲取廣州星河灣花園的精華，將一切自然事物融入其中，融入湖、河、坡、林等元素，詮釋無(wú)表情的優(yōu)雅。同時(shí)，法國(guó)園藝的一些設(shè)計(jì)是國(guó)際的康城綠洲城親水灣二期延續(xù)了一期歐洲園林的風(fēng)格，

9、在景觀中營(yíng)造了一種藝術(shù)氛圍，是根據(jù)人體工程學(xué)設(shè)計(jì)的。它給居民帶來(lái)了親水灣二期緊湊的空間結(jié)構(gòu)。它不僅占用率高，而且效率高，空間浪費(fèi)少。綠洲康城親水灣二期，一梯兩戶，更好的展示了榮譽(yù)感和私密性。第二個(gè)房間占地93平方米，第三個(gè)房間占地117平方米。它體積大但不浪費(fèi)，華麗但不奢華。無(wú)論是溫馨的雙人世界還是溫馨的家庭世界，這里的空間總是比你想象的要大。64.47平方米一個(gè)房間，94.52平方米兩個(gè)房間，三個(gè)房間，面積大，采光率高，節(jié)能，整體透明的視覺效果，讓居民享受與陽(yáng)光的親密接觸，使室內(nèi)空氣流通順暢，別墅外，別墅外不同于別墅，公寓外不同，創(chuàng)造出一個(gè)獨(dú)特的“國(guó)際空氣學(xué)院”。建筑形象：采用最原始的幾何形

10、式方形和橢圓形，所有石材外墻的質(zhì)感，外墻的石材能很好的展現(xiàn)建筑的質(zhì)感和品質(zhì)，更重要的是，會(huì)更耐用。通過互鎖的復(fù)合結(jié)構(gòu)，形成每個(gè)單獨(dú)的電梯廳。別墅的感覺不是雙重進(jìn)入，而是由三個(gè)要素組成：室內(nèi)流動(dòng)空間、房間的雙向性和室內(nèi)外的共享性。房源為172-278平方米的大平面，雙層復(fù)式設(shè)計(jì)，全框架結(jié)構(gòu)，房型自由組合，一梯一戶。高品質(zhì)，實(shí)用，屬于業(yè)主的個(gè)性裝飾。12家主要國(guó)際品牌建材都進(jìn)行了精裝修，從而提高了項(xiàng)目的高性價(jià)比。由于小高層建筑之間的距離很大，規(guī)劃中別墅式的住宅建筑交錯(cuò)布置，使其中一些相隔80米，形成了良好的空間感，保證了住宅建筑的“私密性”，這比陽(yáng)光更重要。地塊的北面是一條500米的綠化帶，毗鄰?fù)?/p>

11、環(huán)公路。商業(yè)和住宅被水隔開。雙自然河流和自然林帶環(huán)繞，有效隔離灰塵和噪音。精心組織的綠色組團(tuán)設(shè)計(jì)，寶琳溪，一個(gè)集低密度住宅建筑與小高層住宅建筑于一體的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，新古典主義的立面，寬廣的生態(tài)視野，高貴的居住氛圍顯而易見。該社區(qū)利用自然河道在江南創(chuàng)造園林，從社區(qū)主題景觀到室內(nèi)景觀，形成了一個(gè)完整而豐富的景觀體系。家庭花園的新穎設(shè)計(jì)將室外空間的生態(tài)元素引入室內(nèi)設(shè)計(jì)。通過家庭花園的設(shè)計(jì)，綠色被引入室內(nèi)空間。這種設(shè)計(jì)也大大提高了產(chǎn)品的性價(jià)比。公寓類型為方形，面積規(guī)劃合理。每個(gè)家庭都有一個(gè)免費(fèi)區(qū)域。有90平方米的兩個(gè)房間和140平方米的三個(gè)房間，其中90平方米的兩個(gè)房間有三種類型的公寓類型A，B和c

12、。類型A是兩個(gè)房間，兩個(gè)大廳和一個(gè)浴室。B型和C型都是兩個(gè)房間，兩個(gè)大廳和兩個(gè)浴室。140平方米的三間房、兩個(gè)大廳和兩個(gè)浴室是D單元。2/2/2 90m2的丙類公寓捐贈(zèng)面積約為7m2，3/2/214m2的丁類公寓捐贈(zèng)面積約為10m2，2/2/2 90m2的乙類公寓捐贈(zèng)面積約為20m2，2/2/1 90m2的甲類公寓捐贈(zèng)面積約為13m2。該地區(qū)公寓市場(chǎng)的產(chǎn)品以小高層建筑為主，建筑多為新古典風(fēng)格。競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目中公寓產(chǎn)品的營(yíng)銷分析。促銷分析，銷售分析，零件。第三部分。1，零件。2、客戶分析、銷售價(jià)格、促銷/運(yùn)營(yíng)和去除率。2006年12月第一期開盤價(jià)格為6300元/平方米，2007年5月至9月集中銷售強(qiáng)

13、勁。價(jià)格也從6600元/平方米持續(xù)上漲到11000元/平方米。進(jìn)入后期銷售階段后，小房子的價(jià)格逐漸下降，約為10500元/平方米。隨著2007年在強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)的快速交貨，價(jià)格從6000多元飆升至11000多元/以上綠地東上海的價(jià)格背景，綠地東上海凈化住宅的供應(yīng)比例，2套住宅的供應(yīng)與凈化住宅相同，3套住宅的供應(yīng)略高于需求。在不同階段綠地東上海每種住宅類型的去污價(jià)格，綠地東上海每種住宅類型的價(jià)格趨勢(shì)最為明顯。從2008年1月到7月，表現(xiàn)更為明顯，最高達(dá)到11500元/平方米，配合成交的價(jià)格控制在11000元/平方米。2007年，每種房型的價(jià)格趨勢(shì)相對(duì)一致，沒有特別的差異。然而，從2008年初到2008

14、年7月，第二個(gè)房間的優(yōu)勢(shì)明顯高于第三個(gè)房間。兩個(gè)房間的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯優(yōu)于三個(gè)大房間。南匯公寓產(chǎn)品的主要銷售價(jià)格為12000-13000元/平方米(空白價(jià)格)。印象泉城、月亮灣花園和寶琳溪目前尚未出售，但將來(lái)仍有售。待售公寓的單價(jià)是每平方米12000-13000元。目前，市場(chǎng)周轉(zhuǎn)率參差不齊，平均每月100臺(tái)。根據(jù)價(jià)格分析，單價(jià)在12000-13000之間的房子賣得很好。銷售價(jià)格，銷售速度(單位/月)，格林蘭東滬128，保利林玉溪400，外別墅46，印象春城125，劉金灣新貴45，主要成交部分，該公寓目前正在銷售，在銷售中顯示出12000-13000元/平方米的強(qiáng)勁趨勢(shì)，公寓是現(xiàn)階段該公寓的主要成交

15、價(jià)格部分。當(dāng)南匯公寓的單價(jià)突破這個(gè)框框時(shí)，總價(jià)是決定拆遷速度的決定性因素。干流面積85-100平方米，總價(jià)格區(qū)間102-143萬(wàn)元。主要河流面積為130-140平方米，總價(jià)格范圍為165-200萬(wàn)英鎊。外國(guó)人(港、澳、臺(tái)華僑)占南匯居民的10%, 5%的浦西：黃埔、盧灣和盧灣附近的徐匯地區(qū)占浙江投資者的25 %, 10%的外國(guó)人(港、澳、韓華僑占南匯居民的10 %,占購(gòu)買原因的5%。購(gòu)買原因：一、二房客戶：以客戶為導(dǎo)向，三房客戶：行客戶：酒店公寓市場(chǎng)，豫州金橋國(guó)際，豫州金橋國(guó)際，浦東金鄉(xiāng)路201弄15號(hào)，酒店公寓，目前正在銷售第三期改善房型，仍為40-82平方米的小單元。開放空間已升級(jí)至4.2

16、米，樓層高度為5.2米。單個(gè)單元還提供約7平方米的獨(dú)立空間，總計(jì)63萬(wàn)個(gè)單元，單價(jià)起價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米。平均成交價(jià)格為13179元/平方米。禹州金橋國(guó)際三期推出1131套房源，總面積64404平方米。物業(yè)管理費(fèi)：6.8元/平方米/月，單層3.4元/平方米/月。精裝總價(jià)格在：052元至100萬(wàn)元之間，每月平均42個(gè)脫色單元。上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有6棟高層酒店和酒店公寓，一期有3棟27層公寓酒店，精裝修面積40-80平方米。5個(gè)梯子，19戶人家。4月25日，上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新開了一批40-60平方米的精裝小戶型公寓，平均價(jià)格為每平方米10500元。精裝、每月退化情況(平均每月200個(gè)退化單元)、上海青年城、每月退化情況、酒店式公寓、上海青年城二期、青年城時(shí)尚生活綜合體，總價(jià)格在3336.0420元至63萬(wàn)元之間。集商業(yè)、辦公、公寓、酒店和娛樂于一體的罕見地鐵上層建筑。第一批“成家立業(yè)升級(jí)版”，主建筑面積30-50平方米，層高4.8米，生活功能完善，交房難。精裝修總價(jià)格在43萬(wàn)至72萬(wàn)元之間，平均每月拆遷160套。銀座的印象是均價(jià)是14000元/平方米，裝修標(biāo)