武漢市商業(yè)地產(chǎn)基本情況

1、武漢市商業(yè)地產(chǎn)基本情況 2008/04一、 武漢市經(jīng)濟情況1、 武漢市歷年GDP及固定資產(chǎn)投資 從2000年至今GDP年均增幅達(dá)到14.6%;而近兩年發(fā)展迅速，平均增幅達(dá)到18%; 2007年武漢GDP超過3100億達(dá)到3141.5億元,武漢正式步入“富可敵省”的“3000億俱樂部”。 在固定資產(chǎn)投資方面兩年增幅達(dá)到28%，說明國家重視對武漢地區(qū)的投資建設(shè)，凸顯武漢處于中部省會中心城市領(lǐng)先地位; 武漢整體經(jīng)濟發(fā)展水平良好，并顯現(xiàn)出由投資增長型向消費增長型過渡特征。2、 武漢市一二三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu) 武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“三、二、一”型，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定; 第三產(chǎn)業(yè)已超過了第二產(chǎn)業(yè)并遠(yuǎn)大于第一產(chǎn)業(yè)，城市

2、商業(yè)化程度比較高; 第二產(chǎn)業(yè)的大幅提升是推動第三產(chǎn)業(yè)更大幅度提升的內(nèi)因。3、 武漢市居民年人均可支配收入及消費水平武漢市人均支配收入高速增長： 武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從2003年以來保持每年16%的兩位數(shù)增長水平，07年更是達(dá)到26%的增幅，居民的消費能力同樣持續(xù)高速增長; 2007年，武漢市城市居民消費平穩(wěn)增長，人均消費性支出9558.56元，同比增長4.1%，居民家庭八大類消費性支出方面，居住及食品方面的支出增長占了較大比例，這和07年全年食品價格及房價上漲較快有較大關(guān)系。二、 武漢市商業(yè)發(fā)展歷程1、 武漢市商業(yè)概述武漢歷來商業(yè)都很發(fā)達(dá)，唐宋時期就發(fā)展成為商業(yè)繁榮、水運發(fā)達(dá)的中部大都

3、會。清代時漢口興起，更是“十里帆檣依市立，萬家燈火徹夜明”，成為全國“四大名鎮(zhèn)”之首。近代武漢被辟為對外開放的商埠，英、俄、法、德等西方列強先后在漢設(shè)立租界，洋務(wù)運動后武漢興起近代工業(yè)和教育，航運直達(dá)海外，京漢鐵路全線貫通，武漢商業(yè)發(fā)展進(jìn)入了一個新時期。解放后，武漢商業(yè)發(fā)展進(jìn)入黃金時期，武廣、江漢路、中南路等商圈形成并不斷發(fā)展壯大。最新公布的福布斯2007中國大陸最佳商業(yè)城市榜中，武漢排名第22位，蟬聯(lián)中部城市第一，并較上年上升了三位。2、 武漢市的老商業(yè)的發(fā)展?jié)h正街和司門口商圈歷史悠久。早在明朝萬歷年間，漢正街就已形成市鎮(zhèn)。長江沿線的眾多碼頭是促使?jié)h正街及司門口繁榮的主要原因。但隨著城市的擴

4、張，水運的衰落以及老城區(qū)自身的諸多硬件限制，這兩個商圈逐步顯現(xiàn)衰退跡象。漢正街的復(fù)興正在謀劃之中，司門口歷史韻味猶在，仍是大學(xué)生的淘寶圣地。武廣和江漢路商圈是武漢市的老牌商圈，也是最為繁華的商業(yè)中心。近代，武漢被辟為對外開放口岸，西方列強紛紛在漢設(shè)立領(lǐng)事館，并開辦銀行、工廠，江漢路興起于此時，并一度成為武漢及華中地區(qū)的商業(yè)金融中心。武廣商圈更是云集武漢廣場、世貿(mào)廣場、新世界百貨、SOGO等大型購物中心，中百、國美，蘇寧等也先后扎推于此，熱鬧非凡。因此，武廣商圈得以繁榮40余年而經(jīng)久不衰，并成為吸金能力最強勁，影響力最大的中心商圈。3、 武漢市的新商業(yè)的發(fā)展?jié)h陽商圈由于產(chǎn)業(yè)的原因，漢陽的商業(yè)發(fā)展

5、長久落后于漢口和武昌，2002以前，漢陽的商業(yè)集中在鐘家村附近。該區(qū)域已經(jīng)有了漢商集團購物廣場、綠寶石影院等商業(yè)休閑場所，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，早期形成的規(guī)模和業(yè)態(tài)已經(jīng)不能適應(yīng)日益升級的市場，大量的漢陽人習(xí)慣到漢口購物娛樂。2003年初，漢陽區(qū)位遷址，原地上新建大型商業(yè)中心-閩東國際城。閩東國際城體量4萬多方，包括2.5萬方的易初蓮花超市及1萬余方的餐飲、娛樂一條街。加之業(yè)已形成的銅鑼灣購物廣場，翠微路商業(yè)步行街，鐘家村商圈正在逐步發(fā)展壯大。十一五規(guī)劃中，市政府已明確要將鐘家村打造成為市級商業(yè)中心，輻射范圍將面向整個武漢。伴隨著武漢新區(qū)的發(fā)展，在為工業(yè)企業(yè)服務(wù)和居住配套的基礎(chǔ)上衍生出的沌口商圈橫空

6、出世。2004年，可謂是沌口的商業(yè)地產(chǎn)元年，湘隆時代中心和金凱購物中心先后動工開建，并吸引了“中百倉儲”在內(nèi)的數(shù)十家國際、國內(nèi)知名連鎖商家入駐。沌口商圈的發(fā)展和壯大改變了漢陽商業(yè)單核的局面，但對于擁有1700多家大中型企業(yè)的沌口而言，沌口目前的商業(yè)配套無疑仍相對滯后。在不少市民眼中，王家灣似乎遠(yuǎn)離中心城區(qū)，在武廣商圈、鐘家村商圈的耀眼光芒下，王家灣似乎顯得默默無聞。但，其實一個全新的商圈正在形成，王家灣商圈潛力巨大。調(diào)查顯示，王家灣商圈附近有300多個小區(qū)，50多萬人口，消費潛力顯而易見。2006年開業(yè)的蘇寧電器王家灣店不到兩年就重新裝修、調(diào)整，漢商21世紀(jì)購物中心也是賺的盆缽體滿。2007年

7、，王家灣再添“新貴”，一座投資10億元的商業(yè)摩爾城動工新建，沃爾瑪?shù)戎碳覍⑦M(jìn)駐。王家灣商圈正在釋放驚人的消費能力，漢陽商業(yè)版圖正在重寫，三足鼎立之勢業(yè)已形成。武昌商圈武昌的商業(yè)重心多年來一直向東偏移。在司門口商圈衰落之際，中南路商圈扛起了武昌商業(yè)的大梁。該區(qū)域集合了中商廣場，家樂福，手機一條街等商業(yè)體，中南路還是江南總部經(jīng)濟區(qū)，區(qū)域內(nèi)寫字樓毗鄰而居，消費能力強大。當(dāng)前，制約中南路商圈發(fā)展的瓶頸在于交通。隨著地鐵2號線的興建，十一五規(guī)劃也提出將中南路商圈建設(shè)成為市級商業(yè)中心，中南路的未來非常樂觀。街道口，一個當(dāng)初連正式名字都沒有的小地方，現(xiàn)在已經(jīng)成為武昌商業(yè)版圖中一個重要據(jù)點。上世紀(jì)九十年代

8、初，全國興起電腦熱，許多經(jīng)營電腦、耗材和配件的小企業(yè)來到街道口扎推經(jīng)營，漸漸形成了科技一條街。在其人氣帶動下，亞貿(mào)，群光，新世界百貨等大型商業(yè)中心紛紛搶灘登陸。事實上，街道口商圈可以看做是中南路商圈的延伸，與中南路相同，交通是其發(fā)展的大瓶頸。此外，餐飲及休閑娛樂配套的缺乏也是其發(fā)展中的“短板”。徐東商圈的興旺，源于二橋。1999年，中商平價在二橋武昌橋頭落戶，為徐東商圈的形成奠下了基石。此后，麥德龍、歐亞達(dá)、百安居、好美家、國美、工貿(mào)接踵而至，徐東商圈盡顯青春勃勃生機。2005年8月，一個建筑面積達(dá)20萬平方米的超級航母“銷品茂”，攜手沃爾瑪、中商百貨現(xiàn)身徐東，一舉奠定了徐東在武漢商業(yè)版圖上重

9、要的地位。武漢火車站、地鐵4號線又為徐東商圈騰飛添加重要動力。光谷商圈和沌口商圈一樣，是一個新興的商圈。最初，光谷僅有魯巷購物廣場，區(qū)域內(nèi)居民購物多數(shù)要到街道口商圈。隨著“一條街，改變一座城”的光谷世界城的動工建設(shè)，大洋百貨，家樂福、天河環(huán)藝、帕菲克等大型主力品牌旗艦店聚首光谷，美美時尚廣場，流行旋風(fēng)購物城等主題元素店也集合于此，大型主力品牌旗艦店與時尚流行主題元素店相得益彰，一個全新的商圈正式誕生。光谷商圈的誕生不僅讓一直以“高科技”為基本定位的區(qū)域變身成為“宜居新城”，更完成了聯(lián)合司門口、中南路、街道口、徐東商圈，與漢口商圈劃江而立的“商圈再造工程”，對于武漢市商業(yè)發(fā)展意義重大。4、 武漢

10、市整體商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀描述經(jīng)過多年的發(fā)展，武漢市商業(yè)從原來的屈指可數(shù)到現(xiàn)在的遍地開花，變化可謂巨大。老的商業(yè)圈里除了司門口商圈略有沒落，其余各商圈均通過調(diào)整中短暫的陣痛煥發(fā)了新一輪的光彩。而新的商圈在城市擴張中找到了機會，從而讓城市商業(yè)圈從原來的重點區(qū)域點狀排列，發(fā)展到現(xiàn)在各個區(qū)域星狀分布，商圈數(shù)量、規(guī)模擴張一倍有余。傳統(tǒng)的漢口商圈在繼續(xù)保持強勁商業(yè)人氣及武漢商業(yè)領(lǐng)頭羊角色的同時，也迎來了新興商圈發(fā)展帶來的壓力，但這種良性競爭無疑會讓武漢商業(yè)發(fā)展以更快的速度前進(jìn)。三、 武漢市商業(yè)規(guī)劃(現(xiàn)階段及遠(yuǎn)景規(guī)劃)根據(jù)武漢商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃目標(biāo) 到2010年，全市社會消費品零售總額達(dá)到1989億元，年均增

11、長12%以上，其中餐飲業(yè)營業(yè)收入達(dá)到300億元，年均增長15.6%。商業(yè)增加值年均增長11%。 以連鎖經(jīng)營為主的新業(yè)態(tài)銷售額占全市社會消費品零售總額的比重達(dá)到35%以上。 到2010年,使武漢中心城區(qū)人均擁有零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到1-1.1平方米。 構(gòu)造繁榮繁華的漢口中心商業(yè)區(qū)，提升中南路、鐘家村兩個市級商業(yè)中心的綜合功能，完善、提升購物功能，增強貿(mào)易、娛樂、休閑、商務(wù)等功能，支持從事生產(chǎn)資料批發(fā)、電子商務(wù)和規(guī)范直銷經(jīng)營的企業(yè)入駐。 培養(yǎng)建成30個市級商業(yè)副中心(市級商業(yè)副中心指在居民稠密區(qū)、歷史商業(yè)集中路段、公共交通集散地、新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心)：徐東路、解放路、水果湖、

12、魯巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、紅鋼城、后湖、永清、二七、新華下路、常青花園、西北湖、寶豐、古田、十升路、四新、沌口、吳家山、前川、邾城、紙坊、蔡甸、紗帽、陽邏、金口、盤龍承擔(dān)此功能。 在居民集中區(qū)，規(guī)劃設(shè)置一批社區(qū)商業(yè)中心，大力發(fā)展城郊各區(qū)各城鎮(zhèn)的多種類型網(wǎng)點，減少商居混雜的低水平商業(yè)網(wǎng)點，建社區(qū)商業(yè)中心。 將著力提升和發(fā)揮漢正街、白沙洲等市場的品牌效應(yīng)，培育漢正街、白沙洲等約10個全國性市場，10個輻射范圍500公里左右的現(xiàn)代商貿(mào)物流配送中心。培育一批約20條專業(yè)和各具特色的商業(yè)街。 將至少建成4座10萬平方米以上現(xiàn)代大型購物中心;營業(yè)面積5000平方米以上的百貨店從28家增至約

13、35家;大、小超市擴充到120家和2000家以上。大型專業(yè)店、各種連鎖經(jīng)營店也將快速發(fā)展。培育2-3家年銷售額過百億元的商業(yè)企業(yè)集團。四、 武漢市老商業(yè)PK新商業(yè)1、 目前武漢市商圈分布情況目前武漢市商圈中，如圖中紅色圓圈所標(biāo)識的為傳統(tǒng)老商業(yè)圈，其余的為新興的商業(yè)圈，從新、老商圈的數(shù)量對比上可以看出，武漢市的商業(yè)在近十年得到了長足的發(fā)展，無論數(shù)量和成熟度與原來都不可同日而語。2、 武漢商業(yè)圈概況武廣商圈武廣商圈是武漢最繁華的商圈之一，距江漢路商圈及漢正街商圈極近。這一區(qū)域集中了漢口地區(qū)的中高檔寫字樓及商業(yè)街、商業(yè)廣場，經(jīng)過多年發(fā)展，規(guī)模日趨擴大。區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)運營項目包括武漢廣場、世貿(mào)廣場、

14、新世界百貨、SOGO及萬松園商業(yè)街等，商業(yè)項目的集中產(chǎn)生了極強的聚合效應(yīng)，且區(qū)域內(nèi)還有武漢國際會展中心作為展覽、貿(mào)易平臺為本區(qū)域提供了強大的人氣及商機。此商圈蘊涵的價值不可估量。江漢路商圈和武廣商圈、中南路商圈相比，江漢路商圈的商戶分布密度更高，商業(yè)競爭更為激烈，由于百年歷史的沉淀，江漢路成為購物和旅游的最佳結(jié)合地，有著其他商圈無與倫比的優(yōu)勢。隨著中部崛起戰(zhàn)略的實施，江漢路將吸附更多的投資，而江漢路商圈也將在這輪投資浪潮中不斷升級，成為江城的商業(yè)心臟。漢正街商圈漢正街在全國都有很高的知名度，緣于其500多年的商業(yè)歷史，“十里帆檣依市立，萬家燈火徹霄明”的繁榮景象依稀在眼前。在上世紀(jì)末，以“云集

15、天下商、廣納九州貨”的氣魄，倚仗“承東啟西、引南接北”的地理位置優(yōu)勢創(chuàng)造了輝煌。如今，漢正街雖然暫時受到浙江義烏小商品市場、柯橋輕紡市場等新興市場的沖擊，由于有古老的文化底蘊和成功的商業(yè)模式作支撐，其天下第一街的地位并未受到撼動。為了與時俱進(jìn)，適合現(xiàn)代化經(jīng)濟的發(fā)展，武漢市政府提出了“漢正街二次創(chuàng)業(yè)”，漢正街所處的橋口區(qū)政府也提出進(jìn)一步促進(jìn)漢正街市場的提檔升級規(guī)劃，興建“漢正街商貿(mào)旅游區(qū)”。漢正街也通過多種形式探尋復(fù)興之路，眼下的變化也正預(yù)示著一個全新的漢正街大市場正在逐漸恢復(fù)昔日的繁榮。司門口商圈解放后的司門口商業(yè)街仍是武昌區(qū)中南部最繁華熱鬧的老街。它以司門口商業(yè)大樓為中心，云集了各類專賣店、

16、精品店幾百家，是購物休閑的理想去處。20世紀(jì)90年代，這條街的繁榮鼎盛達(dá)到了高峰，年社會商品銷售總額一度達(dá)到10億元。和其他老商圈迥異的是，司門口作為繁華的老商圈并沒有繼續(xù)迸發(fā)新的能量，而是開始走向沒落，原來豐富的商業(yè)類型也漸顯單一，目前本商圈商品以運動品牌為主，隨著政府舊城改造的逐步施行，相信司門口商圈會煥發(fā)新一輪的光彩。中南路商圈中南商圈主要指中南路沿線地帶，這一地帶可以說是整個武昌的中心，向北連接新興的徐東商圈，往南直通城市主干道武珞路，又處在兩座長江大橋之間，從漢口過武昌的客流直接在這一帶交匯，所以中南商圈地理位置相當(dāng)重要，商業(yè)發(fā)展勢頭穩(wěn)步上升。街道口商圈街道口，現(xiàn)在成為武昌文化中心的

17、代名詞，街道口周邊分布著多所高校，如武漢大學(xué)、華中師范大學(xué)等。一些服務(wù)于學(xué)生的產(chǎn)品的企業(yè)在片區(qū)內(nèi)不斷涌現(xiàn)，如早一點的廣埠屯電腦城，已成全武漢市IT產(chǎn)品的重要銷售中心。21世紀(jì)初，一些商業(yè)配套設(shè)施也急速跟進(jìn)，尤其群光廣場，成為大學(xué)生們課余購物的理想場所。新世界百貨也在此處開了新店，相信本區(qū)域?qū)⒕奂絹碓蕉嗟娜藲?，也將迎來新一輪的商業(yè)熱潮。徐東商圈談起徐東商圈，武漢市民或者在武漢呆過10年以上的外地人都知道，且對其發(fā)展驚嘆不已。10多前年，武漢長江二橋還沒通車的時候，徐東片區(qū)還是一片農(nóng)田，也沒有一條像樣的大路，更談不上繁華的商業(yè)配套。自從武漢長江二橋建成通車后，徐東片區(qū)立刻被盤活，各種商場、寫字樓

18、、住宅小區(qū)如雨后春筍般拔地而起。徐東村成為武漢的城市新名片，被譽為武漢的徐匯區(qū)(上海知名商業(yè)區(qū))。近來在徐東大街沿線不斷崛起新的住宅小區(qū)，青山區(qū)和徐東片區(qū)也漸漸在合攏，未來徐東商圈將成為武昌商業(yè)地塊的中堅力量。光谷商圈光谷板塊，無疑是2007年武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最響亮的名詞。這一點可以從光谷板塊內(nèi)與日俱增的新樓盤、房價的不斷攀高及區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃日漸完善可以看出來。似乎又是房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)了光谷商圈的繁榮，而商圈的發(fā)展又反過來加塊區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展。光谷一詞，起源于2000年3月，至今已有9個年頭，時間雖短，發(fā)展卻迅速，現(xiàn)在以光谷中心廣場為圓點的商業(yè)圈正在迅速向四周蔓延。光谷區(qū)域面積很大，但居住區(qū)分布

19、較松散，不太利于商業(yè)向縱深發(fā)展。不過隨著光谷區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對商業(yè)的拉動力將會越來越大。鐘家村商圈漢陽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展過去一直較漢口和武昌落后，所以臨近漢口與武昌的鐘家村商圈便成了漢陽唯一的經(jīng)濟中心。近年來，隨著漢陽經(jīng)濟的興起，鐘家村商圈也得了長足發(fā)展，商圈范圍也逐漸擴大，影響力日盛。老商場煥發(fā)新生命力，新購物中心也陸續(xù)加盟。在商業(yè)設(shè)施的帶動下，片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，中心樓盤價位與漢口、武昌中心城區(qū)房價不相上下。在鐘家村商圈的帶動下，加上靠山臨江的優(yōu)勢，該片區(qū)樓盤備受顧客青睞，物業(yè)升值潛力很大。王家灣商圈在不少市民心目中，漢陽王家灣商圈似乎遠(yuǎn)離中心城區(qū)，在解放大道商圈、中南商圈等老牌商圈的耀眼

20、光芒下，顯得有些默默無聞。但事實上王家灣商圈附近擁有300多個小區(qū)，50多萬人口，而且毗鄰世界五百強企業(yè)林立的沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，聚集了大量消費能力強的白領(lǐng)。正因為此，2006年開業(yè)的蘇寧電器漢陽王家灣店，在開業(yè)不到兩年就重新裝修、調(diào)整。“據(jù)悉，該店重裝后，引進(jìn)了大量合資品牌的彩電、空調(diào)等中高端電器品牌。漢商21世紀(jì)購物中心、蘇寧電器、好美家等這些商家均已在王家灣商圈嘗到甜頭。業(yè)內(nèi)人士透露，在王家灣商圈，還將新開一個大型的以汽車為主題的摩爾。這是武漢商界近年來的新現(xiàn)象，像王家灣商圈新興商圈，正釋放著巨大的消費能量，對商家而言，誰先入主，誰就搶得了市場先機。沌口商圈沌口商業(yè)的興起源于4個方面：首先是市政府對“武漢新區(qū)”概念的提出，使?jié)h陽成為核心增長點;其次是東風(fēng)總部搬遷開發(fā)區(qū)，增加了投資商對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的信心;三是開發(fā)區(qū)內(nèi)前期開發(fā)部分比較火，無論是工作還是居住的人群積聚了長期需求點;最后是跟開發(fā)區(qū)管理環(huán)境建設(shè)有關(guān)系，通過軟硬環(huán)境的建設(shè)帶動沌口整