萬科金域華府項目市場調查報告

1、萬科金域華府項目市場調查報告班級：工程1081姓名：黃學號：1、金棫華府項目概況1.1 項目地段分析1.1.1 周邊配套設施分析教育：緊鄰余家頭小學、楊園學校，小區(qū)周邊有武漢市徐東路小學、武漢鋼新世紀幼兒園、武鋼三中、糧道街中學、武漢中學、武漢科技大學、武漢理工大學、湖北大學等眾多教育配套設施。商貿(mào)：新一佳購物廣場、沃爾瑪、徐東平價、中百超市、楊園集貿(mào)市場、萬噸冷庫、歐亞達家具、金馬凱旋家具、好美家家裝市場、和平大世界。其他：帕菲克健身中心、飛之宇羽毛球館、新動力羽毛球館、美林青城游泳館、金逸國際電影城、湯姆熊電玩城、歡樂空間KTV。1.1.2 區(qū)位分析緊鄰城市內(nèi)環(huán)徐東商圈，友誼大道與才茂街交

2、匯處，武鋼新總部大樓正對面 1.1.3 交通狀況公交215、316、515、540、542、554、610、725、811才茂街站下 。1.2 項目定位構成分析1.2.1 地位分析 繼“潤園”之后，萬科在武昌打造的又一品牌力作 1.2.2 項目定位 城市中心，綜合型生態(tài)、人文生活區(qū) 1.2.3 構成 文化園林品質住宅，根植歷史遺存之上，用世界建筑的手法與技術，演繹東方哲思創(chuàng)意文化園林 1.3 項目歷史文化底蘊1.3.1 歷史遺存地塊前身為“原武漢建筑構建二廠”，始建于1958年；武昌造船廠（原）、鼓風機廠、關山炭黑廠，到后來的“武漢長江二橋”的建造都用到了從這里生產(chǎn)“工”型構建，曾經(jīng)為武漢的建

3、設和發(fā)展作出貢獻。 初到這里，萬科就被這塊土地遺留下來的厚重的底蘊所感染，“保護”在萬科的設計理念中，是對歷史的尊重，更是企業(yè)責任。 經(jīng)過精細的勘察定位與多輪的設計研究，最終確定將項目中工業(yè)遺存相對集中的約9000平方米用地劃定為“保護特區(qū)”（約為項目用地面積的1/6），在最大限度保護該區(qū)域內(nèi)包括斜片墻、雙筒倉、攪拌工房在內(nèi)的各種工業(yè)遺存物的同時，更將非保護區(qū)范圍內(nèi)的舊廠房龍骨架整體搬遷移入，進一步增加了整個“保護特區(qū)”的歷史感與代表性。 在這塊土地上，萬科將用建筑領域最先進的設計理念與技術手段，演繹富含東方哲思的創(chuàng)意文化園林。1.3.2 世界新意對歷史的尊重，對環(huán)境的保護，是目前世界建筑學界

4、探索與強調的重點方向。 規(guī)劃上，借鑒了許多世界建筑學界通行的經(jīng)典原理與原則。 選材上，大量采用混凝土、玻璃、銹鋼板等明顯帶有世界建筑符號的材質。 手法上，致敬世界建筑大師路易斯康，尊重自然，尊重材質，用“上帝材質”創(chuàng)造不平凡的建筑奇觀。 多處室內(nèi)空間的改造與裝修，靈感來源于不同地域的世界建筑文化，如教堂、民居等。 1.3.3 凝韻東方3大東方文化根基：和風禪韻中式園林；3條設計線索：景觀材質情緒；12處（情景）節(jié)點：廊、門、涌、徑、拱、宇、池、院、閣、棧、榭、林 1.4 項目住宅品質1.4.1規(guī)劃 “園”隱“府”中，相“協(xié)”相“生” 1.4.2景觀歸家序列，高層建筑形態(tài)下的園林居住感受； 1.

5、4.3戶型為“改善型”客戶打造的品質居所，輕松實現(xiàn)宜居的優(yōu)質居住感受； 1.4.4裝修萬科自身的再次超越與突破，為“改善”客戶量身打造。2、房地產(chǎn)市場行情2.1市場供需狀況 房地產(chǎn)“二次調控”重壓下，武漢“十一”樓市銷售尚可。接下來的整個十月市場是否能實現(xiàn)“銀十”的豐收？ 房產(chǎn)稅“箭在弦上” ,樓市撲朔迷離。昨日，記者采訪多位房地產(chǎn)人士，呈現(xiàn)出來兩種觀點，一種是“金九出現(xiàn)，銀十”沒有”；另一種則是“樓市還會持續(xù)火爆”。 有報道稱，從黃金周看銀十，武漢樓市還未入秋，未來一段時間銷量不會很低?！斑@回新政對剛性需求和改善性需求影響不大，該買還是會買。”有關人士稱，需求很旺，一時半會很難降溫。 武漢高

6、盛智信地產(chǎn)總經(jīng)理梅林認為，以“十一”的商品房銷量無法判斷10月走勢，但慣性使然，10月銷量也不會太差，價格也不會出現(xiàn)大跌。 但是，10月樓市，政策和市場壓力不小。多家房產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示：60多個項目、2萬多套新房在本月上市，有些房源集中區(qū)域，樓盤之間競爭將很激烈，或會局部價格戰(zhàn)。 “國五條”中最新的當屬房產(chǎn)稅，大有呼之欲出勢頭。長源地產(chǎn)副總肖學峰說，將造成部分觀望，包括期待于房價下降的剛性需求暫時會等待，也有一部分投資者放棄購買，客觀上能抑制各類需求。2.2 銷售狀況2.2.1遠近城區(qū)比較 一周樓市走勢相關數(shù)據(jù)是以億房網(wǎng)市場研究中心調研和統(tǒng)計處理得出，由于周價格受該周成交的樓盤及樓盤成交的具體房

7、屋影響較大，故一周走勢只能反映短期的變化狀態(tài)，不能代表長期的走勢。十月第一周(9月30號-10月6號)，據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市新房共成交3121套，其中商品房成交2896套(商品住宅成交2614套、商鋪和寫字樓等非住宅成交372套);經(jīng)濟適用房成交135套。 在全市商品住宅成交的2614套中，主城區(qū)成交1985套，遠城區(qū)(黃陂、江夏)成交629套。 武漢主城區(qū)商品住宅成交情況 目前全市主城區(qū)在售樓盤349個，成交均價6682.64元/平方米，較前一周價格水平上漲39.23元/平方米，樓市價格漲幅0.59%，與去年同期相比增幅12.85%。本周主城區(qū)銷售套數(shù)1985套，較前一周增加7

8、54套，增幅61.25%，平均每天銷量為284套;與去年同期相比增加47.15%。 武漢遠城區(qū)商品住宅成交情況 目前武漢遠城區(qū)在售樓盤210個，成交均價3674.19元/平方米，較前一周價格水平下跌15.22元/平方米，樓市價格跌幅0.41%。本周遠城區(qū)銷售套數(shù)629套，較前一周增加256套，增幅68.63%，平均每天銷量為90套。遠城區(qū)與中心城區(qū)成交均價比較圖(注：中心區(qū)指武昌、漢口、漢陽中心區(qū);遠城區(qū)指武漢市二環(huán)線以外區(qū)域) 主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅均價比較圖主城區(qū)十大片區(qū)商品住宅銷售量比較圖2.2.2市場綜述 主城區(qū)商品住宅成交情況 本周主城區(qū)銷售套數(shù)1985套，較前一周增加754套，增幅

9、61.25%，平均每天銷量為284套。 主城區(qū)不同價格區(qū)間商品住宅銷售情況 本周主城區(qū)樓盤成交均價主要集中在6000-8000元/平方米，占到了整體成交量的49.82%，較上周增加10.59%;其次是8000元/平方米以上，占總成交量的28.06%，較上周減少2.57%;5000-6000元/平方米，占總成交量的14.21%，較上周減少2.53%;4000-5000元/平方米，占總成交量的6.40%，較上周減少5.87%;4000元/平方米以下，占總成交量1.31%，較上周增加0.37%。主城區(qū)不同面積商品住宅銷售情況 本周商品住宅成交的戶型面積主要集中在90平方米以下戶型，占到了整體成交量3

10、7.31%，較上周增加20.74%;90-120平方米戶型占到34.12%，較上周減少8.77%;120-140平方米中大戶型成交量占到總量的22.53%，較上周減少8.99%;140平方米以上的成交量占總量的6.05%，較上周減少2.97%。一周樓評本周武漢主城區(qū)樓市，成交均價方面，除漢口中心區(qū)高房價項目房價有所下調而引起區(qū)域房價下跌和東西湖片區(qū)房源較多部分項目房價下調而成交均價有所下跌外，其他片區(qū)的成交均價均有所上漲，部分新開盤加推項目房價較前期和片區(qū)均價上漲幅度較大而使得一些區(qū)域成交均價環(huán)比上周上漲幅度明顯增大;成交量方面，由于部分9月開盤項目較集中備案，本周整體成交量較上周亦大幅增加，

11、其中關山片、武昌中心區(qū)、東西湖片區(qū)和二七后湖片區(qū)成交量較大。本周武漢遠城區(qū)樓市，成交均價方面較上周有所下跌，不過下跌的主要原因在于區(qū)域內(nèi)部分新開盤加推項目銷售價格較低引起，而成交量方面，部分新開盤加推項目的銷售也使本周遠城區(qū)成交量較上周增加較多3、競爭樓盤狀況3.1 福星惠譽國際城3.1.1基本概況 規(guī)劃圖 效果圖1 效果圖2 福星惠譽國際城位于城市內(nèi)環(huán)線核心區(qū)、徐東中心，屬武漢東湖與沙湖中間的湖區(qū)地域，近享東湖和沙湖的優(yōu)美自然資源。項目總占地約15萬平米，總建筑面積59萬平米，綠地率30。分為南北6大獨立地塊，每個地塊均具備獨特城市功能，聯(lián)合起來又為一座大城。目前，此類造城模式還屬全國首創(chuàng)。

12、福星國際城總體定位于以高檔居住為主，集娛樂、休閑、商業(yè)、商務辦公、文化交流為一體的多功能復合型物業(yè)。 福星惠譽地產(chǎn)邀請國際著名規(guī)劃團隊ATKINS擔綱規(guī)劃設計，以“創(chuàng)造城市的另一種可能”的高度打造福星國際城，力圖提升武漢湖區(qū)城市形象！驚艷的“浮云”商業(yè)街將成為全武漢一大亮點，獨具IDEA的高檔公寓將填補徐東商圈的空白，空中花園的歸屬感社區(qū)將改變徐東以往冷漠的形象 城中村常常是城市化進程中的鎮(zhèn)痛，如何在相對凌亂和發(fā)展不均的城市背景中樹立自身的可識別性特征是福星國際城設計之初的目標。經(jīng)過多輪的比較和考察，福星國際城以一個較為理性和強邏輯的形象特征來區(qū)別于城市環(huán)境，對比的同時，積極與城市對話，以期為

13、武漢確立新的城市景觀和規(guī)劃肌理。福星國際城將規(guī)劃、建筑和景觀統(tǒng)一組織在一個強次序感的矩陣網(wǎng)格中，非單一建筑，而通過一個建筑群體使混亂回歸秩序、簡陋回歸優(yōu)美。 福星國際城造城一期，總建面 M，總戶數(shù)1460戶；東側緊鄰徐東大街，南依麥德龍、光明萬麗酒店，北接長江二橋，集商業(yè)街、公寓、住宅為一體，以“colorful”為設計主題，處處體現(xiàn)“精彩紛呈”生活秀！福星國際城一期以當今“矩陣城市”的先進理念規(guī)劃有特色商業(yè)街、主題商業(yè)中心、酒店公寓、高層住宅及休閑廣場等建筑。 特色浮云商業(yè)街建筑造型獨特，24層設計，局部頂層采用浮云設計，高層電梯直達，浮云底部通透，形成良好的第一界面，中部百葉穿插營造商業(yè)街

14、的購物氣氛。同時在細部設計上采用大面積玻璃窗，改善室內(nèi)采光、增加商業(yè)與外界的溝通。 酒店公寓，緊臨徐東大街，獨具特色的外部流線造型,打破了徐東以往商務樓的單調表情。流線簡潔設計，空間富有層次；每戶均有落地觀景窗，同時功能分區(qū)明確，動靜分離，內(nèi)有獨立工作分區(qū)，外部有景觀陽臺，擴展了室內(nèi)空間。為住戶提供了舒適、高品味的空間感受。公寓立面是小區(qū)與城市之間一個主要的溝通界面,向城市傳達著新世紀的商務自由。 高層住宅立面造型以體塊、色塊的相互穿插為主要特征，為整個社區(qū)奠定了現(xiàn)代、活潑、高尚的氛圍。戶型設計嚴格按照90/70的政策規(guī)定，以中小戶型為主，面積集中在80130平米。樓棟布局結合環(huán)境圍和成組團綠

15、地、宅前綠化，樓層設計的多用戶共享的花園，同時贈送的面積使室內(nèi)品味空間得以延伸。多戶共享的空中花園為住戶提供了額外的情趣空間和活動場所，同時也為鄰里交流提供了適宜的環(huán)境。 福星惠譽地產(chǎn)成立于2001年，自2004年連續(xù)四年蟬聯(lián)湖北省房地產(chǎn)行業(yè)綜合實力排名第一，連續(xù)三年位列全國房地產(chǎn)行業(yè)百強企業(yè)。2008年，第四次被評為“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”，居第45位，歷史性傲居湖北區(qū)域龍頭地位。從一開始福星惠譽就注重品牌發(fā)展戰(zhàn)略，建立了“先做人，后做事”為核心代表的優(yōu)秀企業(yè)文化。并先后成功開發(fā)了福星城市花園、金色華府、漢口春天和水岸星城等項目。 3.1.2 價格及銷售狀況 小區(qū)均價：10500元/平方米 銷

16、售狀況：2010年1月9日LIVE住區(qū)7號樓循眾加推，其中95兩房變?nèi)繎粜驮俅瘟料?。上?點，就將近有百余人來到了營銷中心，當天參與選房的置業(yè)者更多達200余人。當天推出房源銷售幾近售罄，再現(xiàn)LIVE住區(qū)火爆銷售局面。 火爆的銷售場面3.2漢宮銀座3.2.1 基本概況 漢宮銀座:濱江CBD核心/萬達商圈：位處積玉橋臨江高端住宅區(qū)，生活配套完善，交通路網(wǎng)發(fā)達，并且是規(guī)劃中的濱江商務區(qū)的核心區(qū)。積玉橋按城市規(guī)劃即將打造成為500強商貿(mào)區(qū)的拓展區(qū)，將形成以金融、商務辦公為主的現(xiàn)代服務業(yè)布局。目前已群集了國內(nèi)的一流開發(fā)商，這里成為武漢市少有大規(guī)模的高級住宅區(qū)。本項目毗鄰萬達商業(yè)廣場，這里即將聚集國際

17、六星級的萬達威斯汀酒店、超高層的甲級寫字樓群、國際五百強最具影響力的公司。在漢宮銀座，您可以享受全方位的商務配套資源。 地鐵二號線：漢宮銀座緊鄰由地鐵、長江隧道、和平大道、臨江大道等構筑的立體交通網(wǎng)，離地鐵站不到200米，素有“城市生命線”之稱的地鐵交通，將在通車之際使?jié)h宮銀座優(yōu)享便捷地鐵生活，價值一目了然。 星級配套：5層為空中庭院會客區(qū)，既是空中花園休閑區(qū)，可享受陽光SPA、開生日PARTY、喝茶聊天、看書上網(wǎng)；也是尊貴商務服務中心，提供商務接待區(qū)、商務洽談區(qū)、商務秘書等服務（代訂機票、代租車、打字復印、收發(fā)郵件等與星級酒店商務中心類似的服務）。 享受金都漢宮成熟配套資源：與高端人士為鄰，

18、享受金都漢宮成熟的社區(qū)資源，5萬平米現(xiàn)代江南園林、豪華會所、恒溫泳池、買房可入讀中華路金都小學，星級配套一應俱全。 綠色景觀資源：南面攬黃鶴樓、蛇山綠意美景，視野開闊無遮擋，北面享金都漢宮50000現(xiàn)代江南園林。落地飄窗設計不僅使室內(nèi)光線充足，更將美景一覽無余。 超越“拎包入住”：獨創(chuàng)精品裝修模式，品牌家電、全精裝廚衛(wèi)、藝術軟裝一應俱全。 炫酷格調：室內(nèi)設計由新銳設計師為時尚精英量身打造，根據(jù)您的個性愛好選擇炫色空間。 星級酒店服務：引入五星酒店服務理念，提供上門干洗、室內(nèi)清潔、商務中心、代租賃房屋等服務。 節(jié)能住宅/隔音隔噪：中國科技住宅先鋒、首家集團型人居環(huán)境金牌建設試點單位，堅持綠色節(jié)能

19、科技住宅創(chuàng)新道路。 3.2.2 價格及銷售狀況 漢宮銀座房價 均價13000元/平方米 銷售狀況：由金都集團開發(fā)的金都漢宮小戶型產(chǎn)品“漢宮銀座”2010年12月12日正式開盤銷售，記者在現(xiàn)場了解到，當天銷售率達到80%，銷售均價為11800元/。漢宮銀座打造的個性炫酷的裝修風格，開創(chuàng)的超越以往“拎包入住”模式，為武漢時尚人士熱烈追捧。 據(jù)了解，開盤當天上午6點多就有客戶陸續(xù)到場，一到現(xiàn)場就迫不及待的在置業(yè)顧問的帶領下去參觀樣板間。漢宮銀座的樣板間采用個性炫酷的裝修風格，內(nèi)部空間的合理分割與布局，充分利用，使個性化空間的特點發(fā)揮得淋漓盡致。更值得一提的是漢宮銀座開創(chuàng)了超越以往“拎包入住”模式，硬

20、裝、軟裝、包括家具家電等全部做為房屋交付標準，獲得到場的客戶一致推崇，現(xiàn)場銷售熱鬧紛呈，截止2010年12月13日下午，開盤銷售率達到80%，為年底武漢火熱的樓市再添一筆亮色。3.3統(tǒng)建錦繡江南四期3.3.1基本概況 錦繡江南四期期雄踞中北路核心地段，10分鐘生活圈，半徑內(nèi)繁華可及。坐擁東湖、沙湖兩大湖泊，與天然湖景相伴，空氣潔凈度提升；毗鄰中北路主干道，卻又以原生樹木隔離都市喧囂，上風上水，鬧中取靜。 中北路內(nèi)環(huán)線規(guī)劃的重要建設核心，擁有輻射全城的經(jīng)濟戰(zhàn)略地位。東沙大道、岳家嘴立交、地鐵4號線、過江隧道等全方位立體交通網(wǎng)絡，構筑三鎮(zhèn)交匯， 四通八達的中心領地。 錦繡江南四期是30萬方大社區(qū)收

21、官之作，由6棟小高層與獨棟高層組成。2.07的容積率演繹中心罕有的舒適尺度，21%的建筑密度讓家中迎來穿堂清風，還有一如繼往的江南園林景致。與2000多位高知人士為鄰，分享大社區(qū)數(shù)萬方成熟綠地，入主成數(shù)大社區(qū)的最后機遇，錯過再無取代。 錦繡江南四期延續(xù)一貫的景觀風格，35%的土地還給綠地和水，尊重地塊的原有屬性，重金移植屬于江南的原味小品和樹木，用水系、花架、亭子、廊、雕塑構筑立體化景觀，增添生活的豐富層次。 32年統(tǒng)建、成績斐然，600萬方數(shù)十個大型品質社區(qū)見證了本土大型國企的榮耀與輝煌；連續(xù)6年所有建成小區(qū)工程優(yōu)質率均達到100%，實踐了統(tǒng)建做放心房的承諾。三三四”工程管理模式，保障項目全

22、員全程的高標準管控。 錦繡江南四期以純兩房的主流戶型，拉近你與中心的距離。決不鋪張的戶型面積減輕了總價壓力，卻絲毫不顯封閉壓抑，統(tǒng)建堅持一如既往的舒適原則，拒絕異形房，所有戶型均方正實用，通透開闊。即使是兩房也決不吝于采用陽臺和飄窗，使居內(nèi)陽光充沛，絕無死角。 錦繡江南緊密貼合業(yè)主的每處生活需求，引入集中供暖和全年生活熱水，24小時熱源供應。分戶計量，獨立控制。特設1600雙層運動會所，包容籃球、羽毛球、乒乓球、斯洛克等多種運動項目，是為品味人士貼身打造專業(yè)級時尚運動場館。 武漢麗島物業(yè)管理有限公司成立于2000年，注冊資金500萬元，擁有一支高素質、精干高效的專業(yè)管理隊伍。曾獲得“全國物業(yè)管

23、理示范小區(qū)”，是國家一級物業(yè)管理機構。麗島物業(yè)以最優(yōu)質的品牌模式，最一流的服務人員，為小區(qū)居民提供貼心的別墅級服務。 3.3.2價格及銷售狀況 開盤均價為9000元/平米。 開盤當日，近八百位意向購房者參與搖號，爭搶267套房源。中午12點30分，離正式開盤還有一個小時，意向購房者就已陸續(xù)進場就坐，等待開盤。記者了解到，項目的意向客戶多為首次置業(yè)者，他們大部分屬于附近企業(yè)員工或在武昌工作的白領們。下午1點30分，搖號選房準時開始。不到2小時，就已銷售房源90%左右，本次搖號選房全程由公證人員和購房者共同參與，為保證整個搖號選房的公平、公正、公開，活動特邀請武漢黃鶴樓公證處的工作人員進行現(xiàn)場監(jiān)督。截止活動結束，統(tǒng)建公司以高達85%的銷售率讓錦繡江南的完美收官變得毫無懸念，也再一次彰顯出統(tǒng)建品牌的魅力。4、本樓盤與競爭樓盤的比較分析樓盤比較福星惠譽國際城萬科金域華府漢宮銀座統(tǒng)建錦繡江南四期項目位置武昌徐東大街28號（汪家墩站附近）武昌友誼大道與才茂街交匯處（武鋼新總部正對面）武昌和平大道與中山路交匯處（農(nóng)民運動講習所附近）武昌中北路126號(原湖北建筑機械廠)當前價格均價10500元/平方米均價12700元/平方米均價12500元/平方米均價9000元/平方米物業(yè)費1.