《大平層公寓梳理》PPT課件

1、大平層公寓梳理,大平層年度市場(chǎng)表現(xiàn),上海150平方米以上的大平層供應(yīng)29286套，占去年供應(yīng)量的17.8%，成交20929套占比13%；而今年截至12月13日，供應(yīng)14742套，成交12117套；今年供應(yīng)占全部商品房供應(yīng)比例為20%，成交則占比17.8%。,在今年嚴(yán)厲調(diào)控背景下，“大平層”能交出這樣一份成績(jī)單很不容易。相比去年來看供求數(shù)量都有不同程度下降，但是大平層公寓成交和供應(yīng)占比卻比去年有所提高 別墅用地現(xiàn)在已經(jīng)基本不批，加上土地資源越來越稀缺，所以大開發(fā)商越來越傾向于做大平層公寓,數(shù)據(jù)截止：2010年12月13日,上海住宅時(shí)代演變,隨著生活水平的提高，人們生活方式不斷改變對(duì)于住宅的功能要

2、求也越來越趣于完善；而現(xiàn)在高端人群對(duì)于住宅的要求不僅要求豪華，而且更要求體現(xiàn)居住的品質(zhì)和個(gè)性；于是創(chuàng)新的大平層產(chǎn)品越來越多的推向市場(chǎng)，并且取得了不俗的市場(chǎng)反饋,大平層當(dāng)前定義,對(duì)于大平層，目前沒有一個(gè)典型的定義；而大平層也不僅是簡(jiǎn)單的面積放大，還有其他的要素指標(biāo)應(yīng)予以參考，當(dāng)前可以以以下三個(gè)指標(biāo)劃分：,從以上三方面來看，大平層的開發(fā)走的是主流的豪宅線路，但是目前由于市區(qū)資源的匱乏，發(fā)展趨勢(shì)又有著中端親近實(shí)際生活的需要,相比較一般別墅的上上下下、條條道道，大平層大幅提升了空間的利用率，大面寬、全景觀、全套房的空間布局，層層遞進(jìn)下，使得空間上比較有尺度感 生活氣氛等方面，大平層也更具有優(yōu)勢(shì)節(jié)省了垂

3、直交通空間，例如別墅內(nèi)的樓梯，省卻了類似為了喝杯水也得爬兩層樓的煩惱；同時(shí)，也相應(yīng)多出了平面內(nèi)的公共過道，對(duì)于老人和小孩來說更加安全、方便 在私密性方面，大平層雖不如別墅的獨(dú)門獨(dú)戶，但也基本能做到一梯一戶，較普通的公寓更為獨(dú)立,優(yōu)勢(shì)：,劣勢(shì)：,大平層的實(shí)用率就會(huì)降低。由于一梯一戶，大平層將會(huì)分?jǐn)偟讲恍〉墓珨偯娣e，包括門廳、走廊、過道等，實(shí)際得房率會(huì)有所降低 比起別墅，大平層公寓層次少，而且無論是稀缺性還是私密性都不如別墅,1、大平層公寓總體優(yōu)勢(shì)較大，從目前的市場(chǎng)反應(yīng)來看，總體的接受度比較樂觀 2、目前超大平層公寓是豪華別墅的扁平化；所以購買大平層的客戶以高端多次以上的改善類和長(zhǎng)期投資類的購房者

4、為主,大平層優(yōu)劣分析,大平層細(xì)部分析,大平層戶型細(xì)部功能完善，并且客廳、主臥、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)豪華；屬于“扁平化”別墅,大平層戶型分布圖,1、上海市場(chǎng)的大平層分布，主要集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊；內(nèi)環(huán)內(nèi)的別墅用地審批受限和土地稀缺資源的雙重壓力下，催生了一大批超級(jí)大平層的高端豪華住宅；以湯臣一品、外灘九里等為代表案例 2、區(qū)域放大來看，中外環(huán)區(qū)域大平層的樓盤數(shù)量呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)；而且整體單套面積和單價(jià)都會(huì)有所降低；如金地灣流域；但其中也不乏以強(qiáng)大的產(chǎn)品力和占據(jù)城市稀缺資源的項(xiàng)目在單價(jià)和面積上可以媲美內(nèi)環(huán)高端豪宅；代表案例：占據(jù)新江灣城的九龍倉璽園、橡樹灣；強(qiáng)大的品牌和產(chǎn)品號(hào)召力的閔行星河灣,大平層戶型分布外郊環(huán),

5、美蘭湖嶺域：1.7萬,琥珀臻園：2萬,格林世界：2萬,朗詩綠色街區(qū)：2萬,萬科錦源：1.7萬,金地天御：2.7萬,萬源城朗郡：3.1萬,皇都花園：2.7萬,東鼎名人府邸：2.5萬,新虹橋首府：1.9萬,大平層戶型分布總結(jié),研究以上大平層的分布區(qū)域，我們明顯可以看出大平層高度集中于兩種類型：,類型一：占據(jù)市區(qū)核心資源的高端豪宅 此類戶型特點(diǎn)面積大，多為300平米以上，并且占據(jù)市 房產(chǎn)政策對(duì)這類大平層基本沒有影響；受到中心地段和土 地資源稀缺的影響；未來的供應(yīng)量持平甚至走低，會(huì)堅(jiān)持 走高端稀缺路線，打造頂級(jí)豪宅概念,類型二：性價(jià)比較高的部分中端產(chǎn)品 受70/90政策的影響，大平層公寓已經(jīng)從高端豪宅

6、慢慢的 走向中檔親民的區(qū)域；我們可以看到分布從內(nèi)環(huán)中環(huán)，中環(huán) 到外環(huán)，甚至外環(huán)外、郊環(huán)都可以看到大平層的身影；寶山 、嘉定、閔行等區(qū)域都有知名開發(fā)商的大平層力作；未來 上海郊區(qū)的大平層競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈發(fā)激烈,大平層戶型價(jià)格分析,目前市場(chǎng)大平層價(jià)格受到區(qū)域影響明顯，但也有跳脫區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格特例；如占據(jù)稀缺生態(tài)濕地資源新江灣城的仁恒、華潤(rùn)、九龍倉等項(xiàng)目；也有憑借其強(qiáng)大的品牌和產(chǎn)品號(hào)召力的閔行星河灣、金地天御等,從表中可以看出，位于外環(huán)的琥珀臻園和金地灣流域， 主打面積分別為150-180平米和175-178平米。主力總 價(jià)段集中在400-500萬的區(qū)間而黃浦濱江板塊的樓盤則 無一低于千萬 高端的平層產(chǎn)品越做

7、越大，更加昂貴；而中端產(chǎn)品則 努力控制總價(jià)，追求性價(jià)比,大平層中外環(huán)間典型案例,大平層,金地灣流域地處浦東三林核心板塊，坐享城市全方位高端配套。緊鄰軌道交通6號(hào)線站點(diǎn)，在建中環(huán)線 寬景大平層：約175平米，由于南面是別墅物業(yè)，前方約300米沒有視線阻礙，可以遠(yuǎn)眺約40米寬的三林港和三林公園；一梯一戶設(shè)計(jì)，媲美市中心高端豪宅產(chǎn)品；此外，在戶型上也留下了充分的調(diào)度空間，可改造為3+1房或4+1房。空間自主性強(qiáng)，隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化房屋也具有成長(zhǎng)性,金地灣流域,大平層中外環(huán)間典型案例,金地灣流域最近推出的大平層是“偽”大平層，原因受限于當(dāng)時(shí)70/900政策，原本是兩套88平米的小戶型，后來由于大平層的

8、市場(chǎng)利益更大，而將兩套小戶型拼接而成成為一梯一戶，擁有2套產(chǎn)證的最終產(chǎn)品。 金地灣流域2010年9月5日將推13套180平米的大平層 寬邸于2010年6月26日開盤推出177平方米的一梯一戶大平層 此平層房型均價(jià)2.8萬，目前已經(jīng)售罄 客戶群體主要以徐匯區(qū)、陸家嘴、張江高科的區(qū)域客群為主,一梯一戶，1:1比例，戶型方正 大面寬客廳，與陽臺(tái)相連 豪華套臥設(shè)計(jì)，盡顯奢華,大平層中外環(huán)間典型案例,金地灣流域，大平層戶型今年四月份以來線上推廣80%用在上海樓市， 以軟文為主，輔以硬廣；訴求重點(diǎn)以產(chǎn)品力、區(qū)位、交通等,大平層郊外環(huán)間典型案例,基本情況： 開發(fā)商： 上海美蘭華府置業(yè)有限公司 物業(yè)公司： 上

9、海萬科物業(yè)有限公司 物業(yè)類別：獨(dú)立疊加171、191平，大平層155平 占地面積：89400平 容積率：1.02 綠化率：35% 物業(yè)費(fèi)：3.3元/平米 交通： 軌交：七號(hào)線、1號(hào)線； 駕車：A30郊環(huán)線、A20外環(huán)線、滬太路、共和新路高架、江楊北路； 公交：寶山4路長(zhǎng)浜站、北華綠、北羅線、永羅線刁家浜站、彭羅線羅南站、上瀏線、963、552羅南二村站,萬科琥珀臻園,大平層郊外環(huán)間典型案例,7.5米大面寬客廳設(shè)計(jì)，超大陽臺(tái)相連 豪華主臥套房 客廳、餐廳、次臥、主臥全朝南,臻園此戶型面積155平米，雖然不大；但是7.5米的超大面框、主臥的豪華套間仍然體現(xiàn)大平層的核心標(biāo)志理念，加上萬科一貫擁有的強(qiáng)

10、大的收納系統(tǒng)等優(yōu)勢(shì)，熱銷已在情理之中,大平層郊外環(huán)間典型案例,萬科琥珀臻園目前在售的是5層洋房；其中3、4、5樓為150平米的大平層和1、2層為170-190平米的復(fù)式，全裝修！,截止目前，琥珀臻園推出150平米大平層151套，去化125套，去化率83%；復(fù)式推出96套，目前 去化37套，去化率39%； 可以看出大平層的銷售明顯優(yōu)于復(fù)式,大平層戶型分布總結(jié),琥珀臻園,皇都花園,宏觀政策解讀,市場(chǎng)情況解析,區(qū)域競(jìng)品跟蹤,截至10年11月，住宅土地市場(chǎng)供應(yīng)量為647萬方，今年下半年，尤其是8、9月份土地集中掛牌出讓。供應(yīng)量同比09年前11個(gè)月的供應(yīng)量增加30.7%。 住宅土地市場(chǎng)成交量為713萬方

11、，土地集中成交在2、9、10三個(gè)月份。 供應(yīng)量與成交量同比09年同期分別增長(zhǎng)30%與135%。,住宅土地市場(chǎng)供求狀況,住宅地塊成交溢價(jià)率走勢(shì),截至10年11月，住宅土地成交溢價(jià)率較去年有所降低，超過100%的有1、2.、5、6、10五個(gè)月份。,22,商品房市場(chǎng)供求及均價(jià),截至10年11月份，全市商品房供應(yīng)量?jī)H為1844萬平米，同比均大大低于近五年的2300-2400萬平米的水平。 成交量?jī)H為1804萬平米，與08年市場(chǎng)最差時(shí)水平相當(dāng)，同比均低于近五年其他年份。 截至10年11月，全市商品房均價(jià)達(dá)到13869元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)10%。,數(shù)據(jù)截止2010年11月,23,商品房市場(chǎng)新開工面積,截止到

12、10月份，全市商品房新開工面積達(dá)到2411.1萬平米，創(chuàng)近五年同期新高。 相比而言，10年銷售面積環(huán)比增速下降了40%，新開工面積環(huán)比增速則上升了38%，新開工面積大于銷售面積。,數(shù)據(jù)截止2010年10月,24,商品房市場(chǎng)新開工面積,從09年末開始，新開工面積環(huán)比增速一直處于正增長(zhǎng)，目前仍處高位。 商品房從開工到銷售一般至少需要12-18個(gè)月的時(shí)間，預(yù)計(jì)2011年下半年供給緊張的局面有所緩和。,數(shù)據(jù)截止2010年10月,商品房市場(chǎng)總銷金額排行榜,前三位分別是我司代理的保利葉上海，顓橋板塊的高檔住宅物業(yè)上海星河灣花園，花木板塊的別墅四季雅苑，銷售額均超過24億。,前三位分別是我司代理的保利葉上海

13、，南橋新城板塊的恒盛湖畔豪庭以及周康板塊板塊的印象春城，銷售面積都接近或超過14萬平米。,商品房市場(chǎng)總銷面積排行榜,前三位分別是陸家嘴濱江板塊的湯臣一品大廈，鵬利海景公寓，張江板塊的華洲君庭，均價(jià)均在12.5萬元/平米以上。,商品房市場(chǎng)銷售單價(jià)排行榜,截至10年11月份，全市公寓市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)H為907.81萬平米，同比低于近五年的水平。 成交量?jī)H為629.61萬平米，同比08年前11月的676.7萬平米下降了7%，為近五年的新低。 截至10年11月，全市公寓均價(jià)達(dá)到19755元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)34.9%.,公寓市場(chǎng)供求狀況,公寓市場(chǎng)總銷金額排行榜,前三位是我司代理的顧村板塊的保利葉上海、顓橋板塊

14、的上海星河灣花園和花木板塊的仁恒河濱城，銷售金額均超過23.5億。,公寓市場(chǎng)總銷面積排行榜,前三位分別是南橋新城板塊的恒盛湖畔豪庭，顧村板塊的保利葉上海以及周康板塊的印象春城，銷售面積均在13萬平米以上。,公寓市場(chǎng)銷售單價(jià)排行榜,前三位均位于陸家嘴濱江板塊的湯臣一品大廈和鵬利海景公寓，淮海中路板塊的翠湖天地。均價(jià)超過10萬元/平米。,截至10年11月份，全市別墅市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)H為141.12萬平米，同比低于近五年的水平。 成交量?jī)H為162.3萬平米，同比08年前11月的141.4萬平米上升了14.8%，但環(huán)比09年同期下降了49.7%。 截至10年11月，全市別墅成交均價(jià)達(dá)到27833元/平米，創(chuàng)

15、近五年新高，環(huán)比09年同期增長(zhǎng)37.8%。,別墅市場(chǎng)供求狀況,別墅市場(chǎng)總銷金額排行榜,前兩位分別是花木板塊的四季雅苑，新橋板塊的綠地新南路壹號(hào)，銷售金額均在11億以上。,別墅市場(chǎng)總銷面積排行榜,前三位分別是新橋板塊的綠地新南路壹號(hào)，惠南板塊的綠地富強(qiáng)新苑以及泗涇板塊的泗涇頤景園，銷售面積均在3.5萬平方米以上。,別墅市場(chǎng)銷售單價(jià)排行榜,前三位分別是張江板塊的華洲君庭，佘山板塊的佘山高爾夫別墅以及張江板塊的合生東郊御品園，銷售均價(jià)超過12萬元/平米。,36,整體市場(chǎng)分析小結(jié),全年呈現(xiàn)價(jià)漲量跌的局面，成交供應(yīng)皆有大幅下降, 均創(chuàng)近五年新低,但價(jià)格環(huán)比上升10% 從新開工面積來看，10年有所增加,但

16、相對(duì)于龐大的需求來說，缺口仍較大 分物業(yè)類型看，住宅類供求受影響程度遠(yuǎn)大于商辦類，其中別墅市場(chǎng)較公寓市場(chǎng)的供應(yīng)下降更為明顯。但由于商辦類市場(chǎng)需求較為理性，故價(jià)格沒有明顯增長(zhǎng)。,全年住宅土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的局面，供應(yīng)量與成交量同比09年同期分別增長(zhǎng)30%與135%。 從住宅土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率來看，10年延續(xù)了09年高溢價(jià)率的情況，說明開發(fā)商對(duì)后市還是抱有一種較樂觀的態(tài)度,宏觀政策解讀,市場(chǎng)情況解析,重點(diǎn)競(jìng)品跟蹤,上海市近十周成交價(jià)量表,2010年12月6日至12月12日嘉定區(qū)上周無新增供應(yīng)量； 2010年12月6日至12月12日嘉定區(qū)公寓成交面積39278平方米，347套，在全市排名第一，其中

17、新城金郡成交了23套，龍湖酈城成交了27套，金地格林也成交了20套。 2010年12月6日至12月12日嘉定區(qū)公寓成交均價(jià)12753元/。,2010年12月6日至12月12日上海公寓成交,嘉定區(qū)上周無新增供應(yīng)量，成交方面共成交347套,成交面積3.93萬方，均價(jià)12753元/ ,嘉定區(qū)2010年12月6日至12月12日各板塊市場(chǎng)總體情況,嘉定區(qū)2010年12月6日至12月12日 南翔板塊近十周供求價(jià)量圖,2010年12月6日至12月12日，共成交37套，主要來自金地格林世界，成交20套，均價(jià)19969元/平米；中冶祥騰，成交3套，均價(jià)17758元/平米。,宏觀政策解讀,市場(chǎng)情況解析,重點(diǎn)競(jìng)品跟

18、蹤,在售情況,金地格林公館，上周共成交20套，成交均價(jià)19969元/平方米,金地格林世界,金地格林公館，上周共成交20套，成交均價(jià)19969元/平方米 項(xiàng)目190平米產(chǎn)品上周簽約6套,簽約均價(jià)在20000元/平方米左右,格林公館近十周成交供應(yīng)表,金地格林公館：2010年10月29日推出大平層產(chǎn)品 至今成交38套，成交均價(jià)20421元/平方米 其中高區(qū)房源5套（20層以上），中區(qū)房源21套（1020層），低區(qū)房源12套（10層以下）,朗詩綠色街區(qū),1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,預(yù)計(jì)開盤戶型面積為80245平。兩房面積為84平、88平、116平，三房128平，139平，四房245

19、平，210平。全裝修。本期由18層高層建筑組成。開盤樓棟為1#、2#、3#、4#、11# 具銷售員介紹，預(yù)計(jì)在12月上旬開盤，房型如上，預(yù)計(jì)開盤272套。,現(xiàn)在正式在租售情報(bào)等雜志推出開盤信息，開盤時(shí)間推遲至12月下旬，對(duì)外報(bào)的均價(jià)22000元/平方米左右,西北區(qū)競(jìng)品公寓項(xiàng)目情況 （選取原則：西北區(qū)25000-35000公寓項(xiàng)目）,在售5層花園洋房，1、2樓為獨(dú)立疊加躍層，送庭院和地下室，面積有171平米，總價(jià)約為430-450萬元/套，以及191平米，總價(jià)約為470-540萬元/套；3、4、5樓為大平層，無庭院和地下室，面積為155平米，總價(jià)約為320-370萬元/套。,萬科琥珀臻園近十周成

20、交供求表,臻園現(xiàn)在在后續(xù)的簽約階段，上周共成交了4套，均價(jià)25483元/平方米,城區(qū)： 青浦 地址： 青浦區(qū)滬清平公路聯(lián)民路交匯處 裝修情況： 精裝 售樓地址：葉聯(lián)路333弄 板塊： 趙巷別墅區(qū) 容積率： 1.20 綠化率： 40% 物業(yè)公司： 金地物業(yè)管理公司 開發(fā)商： 上海金深房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型： 多層 城鐵沿線： 2號(hào)線 物業(yè)類別： 別墅 建筑面積： 100000平方米,【金地天御：項(xiàng)目概況】,2010年12月6日至12月12日，金地天御共成交22套，均價(jià)26317元/平方米，其中200平米的房源4套，均價(jià)在26000元/平方米左右 項(xiàng)目從11月21日開盤至今共成交223套房源，200平米：89套，90平米：134套,【金地藝鏡：項(xiàng)目概況】,城區(qū)： 寶山 地址： 北側(cè)沿錦秋路，東側(cè)沿真陳路，南臨市臺(tái)路 裝修情況： 精裝 售樓地址： 南翔芳林路798弄1號(hào) 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 板塊： 上大 付款方式： 銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款 容積率： 2.00 綠化率： 35% 物業(yè)公司： 上海金地物業(yè)服務(wù)有限公司 開發(fā)商： 上海金地寶山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 車位配比： 1:0.72 建筑類型： 多層,高層 城鐵沿線： 7號(hào)線,11號(hào)線,15號(hào)線,17號(hào)線 物業(yè)類別： 普通住宅,寫字樓 建筑