【蘇寧生活廣場――口袋手冊】

1、蘇寧生活廣場口袋手冊,建筑城市的世界影響力 BUILDING WORLDWIDE INFLUENCE OF CIYT,項目價值介紹,產(chǎn)品價值介紹,投資價值分析,石家莊商務發(fā)展歷程 商務發(fā)展趨勢,CONTENTS 目 錄,石家莊商務格局變化,入住率分析,商務格局蛻變歷程,目前石家莊寫字樓正處于快速發(fā)展階段，客戶開始注重辦公環(huán)境，追求物業(yè)形象，并逐步進入“頂級專業(yè)寫字樓”時代，市場客群更容易接受復合型商務辦公與物業(yè)周邊配套帶來的附加價值。,商務市場未來發(fā)展趨勢,趨勢一、核心商圈向外擴容，中心區(qū)域稀缺價值逐一呈現(xiàn)；,趨勢二、品牌商業(yè)及完善配套，構(gòu)成商圈價值必然條件，認可度偏高；,趨勢三、新型商圈業(yè)態(tài)

2、偏重家居建材、休閑娛樂、餐飲時尚等；,趨勢四、東南商業(yè)比重偏大，西北商業(yè)比重偏小；,趨勢五、立體交通完善，未來核心區(qū)域呈現(xiàn)跨越式變革；,一、市場整體放量大，但城市核心板塊仍呈現(xiàn)出稀缺狀態(tài)；,二、中心地帶配套價值凸顯、項目日益減少；,三、軟硬件設施逐漸標準化、專業(yè)化、智能化趨勢；,四、項目品牌拉動企業(yè)形象；,項目價值介紹,產(chǎn)品價值介紹,投資價值分析,CONTENTS 目 錄,石家莊商務格局介紹,入住率分析,品牌價值 項目定位 豐富配套 交通網(wǎng)絡,品牌價值,蘇寧集團1990年創(chuàng)立于中國南京，國家商務部重點培育的“全國15家大型商業(yè)企業(yè)集團”之一，中國最大的商業(yè)零售企業(yè)。 2004年7月，蘇寧集團在

3、深交所上市，成為國內(nèi)首家IPO上市的家電連鎖企業(yè)，連鎖網(wǎng)絡覆蓋海內(nèi)外600多個城市，中國香港和日本東京、大阪地區(qū)，擁有1600多家店面，海內(nèi)外銷售規(guī)模2300億元，員工總數(shù)18萬人，先后入選福布斯亞洲企業(yè)50 強、全球2000家企業(yè)中國零售業(yè)第一，中國民營企業(yè)第一，品牌價值956.86億元。,蘇寧置業(yè)是蘇寧集團旗下大型房地產(chǎn)開發(fā)集團，開發(fā)范圍涉及商業(yè)、住宅、科技、旅游及物流工業(yè)五大地產(chǎn)領域。 截至目前，蘇寧置業(yè)在南京、北京、上海、天津、重慶、廣州、成都、沈陽、武漢、杭州等全國60多個一二級城市開發(fā)建設，形成全國連鎖經(jīng)營的布局。,品牌推動發(fā)展全國戰(zhàn)略目標,品牌價值,石家莊蘇寧生活廣場是蘇寧置業(yè)在

4、華北地區(qū)的第一個商業(yè)綜合體項目，作為華北地區(qū)的首站，在項目的開發(fā)建設中，均采用高端產(chǎn)品的鍛造功力、整合全球資源，品牌匯聚、高端技術(shù)運用等融匯于項目中。,項目定位,配套的檔次決定了寫字樓將來的客戶群體，蘇寧生活廣場5分鐘商務圈內(nèi)擁有全市最為豐富、便捷的商務行政配設施，其中包括金融、購物、酒店、會展中心、行政中心等無疑奠定總部級領域價值。,f,5分鐘商務圈,商務辦公進入大配套時代，核心區(qū)位5分鐘商務圈，,豐富配套,立體交通分分鐘暢行城市商圈,石家莊蘇寧生活廣場位于城市核心地段中山路與公里街交匯處。周邊遍及60多條公交線路覆蓋全市。 規(guī)劃中的地鐵1、3號線建成后，蘇寧廣場100米處設立地鐵出入口并與

5、地下商業(yè)直通，不僅交通上更為便捷，更為自身帶來無限商機。 項目周邊圍繞3大商圈及行政中心，成熟區(qū)位、中心商圈成就未來發(fā)展?jié)撡|(zhì)。,地鐵1號線,地鐵3號線,北國商圈,行政中心,新客站商圈,解放廣場站,蘇寧商圈,交通網(wǎng)絡,項目價值介紹,產(chǎn)品價值介紹,投資價值分析,CONTENTS 目 錄,石家莊商務格局介紹,入住率分析,業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)品特色 產(chǎn)品配置,石家莊蘇寧生活廣場，由超5A甲級寫字樓及大型綜合商業(yè)兩大業(yè)態(tài)組成，融商業(yè)購物、休閑娛樂、蘇寧EXPO超級店、5A級辦公多種功能于一體。綜合具備智能化、立體化、數(shù)字化等現(xiàn)代化大都市的全部功能。 主樓建筑高度為188.2米，最高點高度為199.8米，共計45

6、層，分為地上和地下兩大部分，地上由1-8層裙樓商業(yè)及9-45層主塔寫字樓組成。,高度199.8米,蘇寧EXPO超級店,地上8層商業(yè),超5A寫字樓,業(yè)態(tài)分布,潮流購物中心與美食廣場引領時尚風向標,沿街商業(yè)部分規(guī)劃約5萬平米，其中包括地下1層地上8層，集零售、百貨、大型餐飲、特色美食、休閑娛樂、影院等多種商業(yè)業(yè)態(tài)融為一體，滿足時尚群體購物、休閑、娛樂、交際四大需求。 同時蘇寧EXPO超級店為商業(yè)布局的核心，充分融合本商圈年輕、時尚的基礎商業(yè)屬性，在業(yè)態(tài)上實現(xiàn)互動和互補，進一步提檔升級。,蘇寧EXPO超級店主要以高端時尚的家電產(chǎn)品進行出樣展示，對開門冰箱展示區(qū)、平板形象展示區(qū)、劇場式影音體驗區(qū)等等。

7、在引領未來全新標準之下，讓您盡情體驗數(shù)字生活帶來的無限創(chuàng)意。,業(yè)態(tài)分布,外立面采用玻璃幕墻在保證視野、采光外，還具有隔音、隔熱、防結(jié)霜、防潮、抗風壓強度大等優(yōu)點。中心承重平移，最大化將景觀與采光優(yōu)勢發(fā)揮極致。,產(chǎn)品特色,【時尚建筑立面】,大堂11.2米挑高殿堂級商務形象尊榮無限, 寫字樓入口：公里街和民族路交口； 大堂：挑高11.2米，面積300平方米豪華雙大堂； 地面：意大利比薩灰石工字型鋪貼； 墻面：法國木石鋪貼。,大堂11.2米挑高,【殿堂級商務形象】,產(chǎn)品特色,蘇寧生活廣場寫字樓 整層1424平米商務空間，框架結(jié)構(gòu)可根據(jù)空間的靈活性自由分隔辦公空間，尤其利于較大空間的建筑結(jié)構(gòu)。 11-

8、25層為低層區(qū)，層高3.6米，27-45層為高層區(qū)，層高4.2米，戶型面積由148308平米，其中75的戶型為全陽朝向，白天全天候采光無憂，滿足更多企業(yè)陽光辦公的環(huán)境需求。,E,D,D,C,C,C,B,A,高區(qū)4.2米層高,【精致空間、陽光辦公】,產(chǎn)品特色,整層空間1400靈活辦公，高區(qū)4.2米層高,電梯為企業(yè)爭分奪秒，高效辦公典范, 品牌保證：國際一線品牌OTIS頂級商務大廈首選（上海東方明珠電視塔 、上海環(huán)球金融中心、廣州國際會展心均使用該品牌 ）。 高效典范：14部高低區(qū)分開運行電梯（最快運行速度4m/s、最大載重1600KG/21人）。最長等候時間不超過40秒，大大提高上下班高峰期通行

9、 效率。,產(chǎn)品特色,【品牌保證、高效典范】,空調(diào)全球頂級約克中央空調(diào)系統(tǒng),世界知名的適用約克中央空調(diào)的代表性建筑： 世界最高的建筑：世界貿(mào)易中心、帝國大廈以及吉隆坡雙子塔，以及一些最有影響力的建筑，如美國白宮、英國國會大樓、巴黎艾菲爾鐵塔、香港會議展覽中心、香港中環(huán)廣場、北京東方廣場、國家大劇院等。,產(chǎn)品特色, 蘇寧生活廣場智能化系統(tǒng)配置包括安全自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、音視頻系統(tǒng)以及其它配套工程四大部分組成，以科技領智化提升商務辦公效率，將為商務辦公創(chuàng)造更多便利。,產(chǎn)品特色,【四維智能化標準】, 深圳開元國際物業(yè)，以“精確管理，精致服務，精細經(jīng)營”為核心，創(chuàng)造性推出了“東方管家”經(jīng)營服務模

10、式。開元物業(yè)目前已承接全國16個萬達廣場項目。品牌服務，品質(zhì)保證。,產(chǎn)品特色,【優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、貼身管家】, 項目東側(cè)和南側(cè)分別規(guī)劃為百年廣場、紀念廣場和解放廣場。屆時項目將成為名副其實的花園式商務辦公基地，讓您體驗石家莊稀有的花園式辦公。,產(chǎn)品特色,【三大廣場、生態(tài)辦公】,高端產(chǎn)品配置,核心價值,黃金區(qū)域,成熟商圈云集 立體交通覆蓋 城市核心地段 重點規(guī)劃商務區(qū) 三大主題廣場,稀缺產(chǎn)品,城央地標寫字樓 海拔200米超高建筑 高端裙商鼎立 11.2米精裝雙大堂 3.64.2米奢華層高,品牌名業(yè),中國500強之一 中國民企第一 全球零售業(yè)第一,項目價值介紹,產(chǎn)品價值介紹,投資價值分析,CONTENTS

11、 目 錄,石家莊商務格局介紹,入住率分析,寫字樓租金水平調(diào)查 地鐵對周邊物業(yè)影響 穩(wěn)定性高、抗風險強,中央核心板塊為寫字樓市場租金平均水平及入住率最高的板塊。,開元中心,濱江國際,西美 財智中心,萬達廣場,中鐵商務,財庫國際 商務港,西美五洲大廈,振頭大廈,恒輝商務,國際名邸,長江道壹號,東城國際,筑業(yè) 高新國際,潤都 盛和廣場,中央核心板塊,橋西板塊,裕華板塊,高新產(chǎn)業(yè)板塊,2.5-5元/天/,1.5-2元/天/,2-3.5元/天/,1-1.5元/天/,南京地鐵沿線對周邊物業(yè)價值影響,2004年至2008年南京地鐵周邊物業(yè)價格進行比對，可以發(fā)現(xiàn)地鐵對周邊經(jīng)濟的帶動，尤其是對周邊房地產(chǎn)價值的影

12、響具有明顯的輻射范圍，而新街口站位于兩條地鐵線交匯處，其周邊房地產(chǎn)價值受地鐵影響強度較大，極具代表性。 因此，可以斷定地鐵為房地產(chǎn)物業(yè)價值的影響是起到?jīng)Q定性作用的。,南京地鐵沿線物業(yè)價格比對,石家莊地鐵時代,石家莊即將迎來地鐵時代，地鐵一號線正在火熱施工,投資原則城市核心區(qū)域、租金穩(wěn)定的商用物業(yè),買租不買漲： 投資物業(yè)，不要只關(guān)注物業(yè)自身價格的漲幅，更要注意租金和回報率； 買商不買?。?現(xiàn)階段應該購買抗風險能力強的商業(yè)物業(yè)，而不是波動較大的住宅物業(yè)； 買熟不買生： 對商業(yè)物業(yè)而言，成熟旺地的物業(yè)價值已被證明，風險明顯小于陌生區(qū)域的物業(yè)；,投資原則有前景、穩(wěn)定性強、風險較小的投資產(chǎn)品,寫字樓租金

13、回報率高，租約較長，價格波動相對較小，為抗風險能力較強的投資產(chǎn)品,項目價值介紹,產(chǎn)品價值介紹,投資價值分析,CONTENTS 目 錄,石家莊商務格局介紹,品牌導入,品牌預租 雷格斯集團,三星、索尼、飛利浦、LG、西門子等知名企業(yè)順利預租簽約成功， 助你成為世界500強的房東。,商業(yè)巨擎辦大鱷雷格斯入駐,雷格斯集團簡介：雷格斯(Regus)是全球最大的辦公場所解決方案供應商，公司業(yè)務涵蓋歐洲、非洲、拉丁美洲、北美洲、亞太地區(qū)。目前雷格斯在全球近100個國家、600個城市擁有1700個雷格斯服務中心，有超過一半的世界500強企業(yè)和成千上萬跨國公司是雷格斯的合作客戶。公司產(chǎn)品和服務包括辦公室、虛擬辦

14、公室、專業(yè)會議室、商務貴賓室和最大的視頻會議演播室網(wǎng)絡。,“提包入住辦公”顛覆傳統(tǒng)商務模式 ，實現(xiàn)“靈活、高效和優(yōu)質(zhì)服務”的特色,服務特色：租戶不需要花費人力、物力作前期的裝修，也不用花力氣鋪設網(wǎng)絡接入設備租戶提著一臺手提電腦就可以進入辦公室開展公司業(yè)務，REGUS會為租戶包辦一切。 創(chuàng)新節(jié)省租賃成本：據(jù)統(tǒng)計，在一家企業(yè)的常規(guī)開支中，與辦公設備、服務相關(guān)的費用約占到15%20%，在國際上，越來越多的企業(yè)在尋求把這方面的工作外包，在美國把辦公服務外包的企業(yè)已占到所有企業(yè)的2.3%，而亞洲市場，目前還只有約0.1%。盡管這個相對的比例并不是特別高，但由此產(chǎn)生的市場空間是十分巨大的。,雷格斯,雷格斯

15、主要客戶瞄準投資、金融咨詢公司、貸款擔保行等國際客戶 ，出租率達90%,雷格斯,目前位于北京、上海的服務式寫字樓運營商的租客大約50%是美國企業(yè)，30%至40%是歐洲企業(yè)，其余的基本為本地及亞太地區(qū)的企業(yè)。服務式寫字樓的出租率很高，特別是在一些知名的經(jīng)營商經(jīng)營的服務式寫字樓，出租率穩(wěn)定在90%-95%。,雷格斯的客戶：大部分都是投資、金融咨詢公司、貸款擔保，以及與金融公司關(guān)聯(lián)的證券、審計、會計師、律師行等其他管理咨詢公司在中國的辦事處和代表處等 原因：1、這些公司規(guī)模通常都不大，一般都在110個人之間，這些公司往往剛剛在中國起步，不希望承受太大的風險。2、有一些進入中國的外資公司，他們不知道未

16、來的前景，所以不愿意在寫字樓辦公設施等方面進行很大的投資，而REGUS這些專業(yè)的品牌服務式寫字樓運營商可以彌補租戶資源的不足，方便租戶專心于自己業(yè)務的拓展。,雷格斯,雷格斯的選址：雷格斯(Regus)對商務中心的選址要求有著自己的嚴格標準。他們選擇寫字樓的標準一定要選擇位于市中心的甲級寫字樓，最好是這個城市的標志性建筑。憑借高標準國際化服務要求為客戶選擇進入石家莊最好的辦公場所提供完善服務。,蘇寧生活廣場的雷格斯：全球領先的辦公服務式運營商REGUS集團2013年底與代表著石家莊商務地標寫字樓蘇寧生活廣場項目正式達成租賃意向，租賃該物業(yè)寫字樓12樓整層1400余平方米，此次入駐，印證了蘇寧生活廣場在區(qū)位、產(chǎn)品、軟硬件配置、服務品質(zhì)等綜合層面，都達到了國際一線城市高端物業(yè)的水準。,雷格