森林資源資產(chǎn)評(píng)估實(shí)例(用材林)

1、*森林資源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書一、概述森林資源資產(chǎn)評(píng)估是根據(jù)特定的目的、遵循社會(huì)客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公允的原則，按照國家法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)可行的方法，以統(tǒng)一的貨幣單位，對(duì)具有資產(chǎn)屬性的森林資源實(shí)體以至預(yù)期收益進(jìn)行的評(píng)定估算。它是評(píng)估者根據(jù)被評(píng)估森林資源資產(chǎn)的實(shí)際情況、所掌握的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)資料和對(duì)現(xiàn)在和未來進(jìn)行多因素分析的基礎(chǔ)上，對(duì)森林資源資產(chǎn)所具有的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算。1.1 森林資源資產(chǎn)評(píng)估政策依據(jù)森林資源資產(chǎn)評(píng)估主要依據(jù)國家林業(yè)局森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法林計(jì)發(fā)200489號(hào)和國家國有資產(chǎn)管理局、國家林業(yè)局森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（國資辦發(fā)號(hào)）的相關(guān)條款規(guī)定。1.1.1 森林資源資產(chǎn)評(píng)估的適用范圍

2、國家林業(yè)局森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（以下簡稱評(píng)估技術(shù)規(guī)范）第二條規(guī)定，森林資源資產(chǎn)評(píng)估適用于森林資源資產(chǎn)出讓、轉(zhuǎn)讓、合資、合作、股份經(jīng)營、聯(lián)營、租賃經(jīng)營、擔(dān)保、拍賣、企事業(yè)單位的評(píng)估，以及需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。1.1.2 森林資源資產(chǎn)評(píng)估的原則森林資源資產(chǎn)評(píng)估必須遵循以下原則：基本原則：森林資源資產(chǎn)評(píng)估必須遵循公平性原則、科學(xué)性原則、客觀性原則、獨(dú)立性原則、可行性原則等基本原則。前提性原則：森林資源資產(chǎn)評(píng)估要遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則，即以被評(píng)估森林資源資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提，確定被評(píng)估資產(chǎn)基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)行公允價(jià)值。產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)包括利益主體的全部改變和部分改變及假設(shè)改

3、變。操作性原則：森林資源資產(chǎn)評(píng)估要遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場(chǎng)原則等操作性原則。持續(xù)經(jīng)營原則是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估森林資源資產(chǎn)按目前的林業(yè)用途、規(guī)模繼續(xù)使用或有所改變的基礎(chǔ)上繼續(xù)使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。替代性原則是指評(píng)估作價(jià)時(shí)，如果同一森林資源資產(chǎn)或同種森林資源資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則應(yīng)選用最低的一種。公開市場(chǎng)原則（公允市價(jià)原則）是指森林資源資產(chǎn)評(píng)估選取的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論都可在公開市場(chǎng)存在或成立。森林資源資產(chǎn)交易條件公開并且不具有排它性。1.2 用于林權(quán)抵押的森林資源資產(chǎn)種類依據(jù)國家林業(yè)局森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法第八條規(guī)定，可作

4、為抵押物的森林資源資產(chǎn)為：(一)用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林；(二)用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的林地使用權(quán)；(三)用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林的采伐跡地、火燒跡地的林地使用權(quán)；(四)國務(wù)院規(guī)定的其他森林、林木和林地使用權(quán)；森林或林木資產(chǎn)抵押時(shí)，其林地使用權(quán)須同時(shí)抵押，但不得改變林地的屬性和用途。1.3 申請(qǐng)人經(jīng)濟(jì)狀況申請(qǐng)人*是*鎮(zhèn)*村*村民組的一位林農(nóng)，雖年僅34歲，但早已是當(dāng)?shù)匦∮忻麣獾囊晃荒苋恕?981年林業(yè)“三定”以后，本戶承包集體山林近300畝，發(fā)展松、杉、櫟等用材林和茶葉、板栗等經(jīng)濟(jì)林，每年收入2萬多元。1998年本人利用自己的客運(yùn)技術(shù)專長購買了一輛客運(yùn)車（車號(hào)*），經(jīng)營*至*客運(yùn)，年收入10萬元。

5、隨著業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)展，現(xiàn)在他不僅經(jīng)營*至*的客運(yùn)，還在*至*客運(yùn)車（車號(hào)*）和*至*客運(yùn)車（車號(hào)*）享有二分之一經(jīng)營股份，客運(yùn)資產(chǎn)總額近70萬元，年收入25萬元。自己不但在*擁有120平米的門面房一套，而且在*也擁有一套114平米的住房。1.4 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況申請(qǐng)人所在的*鎮(zhèn)*村是全縣有名的林業(yè)大村，全村林農(nóng)347戶,土地面積3.2萬畝 森林面積2.8萬多畝, 喬木林蓄積量5萬多立方米。森林覆蓋率88%，人均山場(chǎng)面積25畝。每年板栗和木材等林產(chǎn)品戶均收入近7500元。占全村全部經(jīng)濟(jì)收入38%。當(dāng)?shù)匾彩侨h茶葉主產(chǎn)區(qū)，每年茶葉收入戶均7000元。每到采茶季節(jié),茶農(nóng)們常常是白天摘茶一整天，晚上炒

6、茶到大半夜，一大早又要趕往集市上賣，非常辛勞。申請(qǐng)人居住的*村民組還是*名茶的原產(chǎn)地之一，出產(chǎn)的*以獨(dú)有的品質(zhì)被載入*縣志。1.5 當(dāng)?shù)赜貌牧譅I林措施、生產(chǎn)成本和林產(chǎn)品交易價(jià)格水平當(dāng)?shù)氐挠貌牧謽浞N主要以杉木、黃山松和櫟類為主。林農(nóng)在用實(shí)生苗人工造林后，通過每年的撫育和管護(hù)，直至林分成熟采伐。林分采伐結(jié)束后的第二年春季完成更新造林。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，用材林初次造林的平均投入成本每畝500元，以后每年的管護(hù)費(fèi)用每畝20元。由于受自然和交通條件制約，在林分成熟前很少進(jìn)行間伐，少數(shù)進(jìn)行間伐的林農(nóng)由于間伐投入成本較高，間伐獲得的收入也僅能抵消間伐成本。各樹種的齡組劃分和采伐年齡確定均依據(jù)*省統(tǒng)一規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)

7、行。由于當(dāng)?shù)厥悄静牡闹鳟a(chǎn)區(qū)，樹種齡組生長率高于全省規(guī)定的平均水平。當(dāng)林分達(dá)到成熟時(shí)，林農(nóng)將采伐權(quán)直接出讓給當(dāng)?shù)氐哪静慕?jīng)營企業(yè)，企業(yè)依據(jù)采伐后產(chǎn)出的原材材積依價(jià)補(bǔ)償給林農(nóng)。采伐、銷售和經(jīng)營等成本由木材企業(yè)承擔(dān)，林農(nóng)獲得的補(bǔ)償為純收入。從近期的交易價(jià)格調(diào)查結(jié)果來看，杉木原材的平均價(jià)格為每立方米1100元，黃山松和櫟類等原材的平均價(jià)格為每立方米600元。二、 評(píng)估目的和方法2.1 評(píng)估目的申請(qǐng)人利用當(dāng)?shù)夭枞~生產(chǎn)加工中隱藏的商機(jī)，準(zhǔn)備投資興辦一個(gè)年產(chǎn)茶葉5噸的加工廠，一方面解決當(dāng)?shù)乩习傩胀砩习疽钩床璧睦щy，另一方面自己每年可獲純收入18萬元。但由于現(xiàn)有資金不足，擬用自己目前承包經(jīng)營的部分杉木、黃山松和

8、櫟樹用材林林權(quán)作抵押向當(dāng)?shù)亟鹑诓块T申請(qǐng)進(jìn)行林權(quán)抵押貸款。為客觀反映抵押物的價(jià)值，特申請(qǐng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。2.2 評(píng)估方法森林資源資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)按規(guī)定采用適用的評(píng)估方法。2.2.1 林木資產(chǎn)評(píng)估方法依據(jù)評(píng)估技術(shù)規(guī)范第三十條規(guī)定，用材林林木資產(chǎn)評(píng)估一般按森林經(jīng)營類型分齡組進(jìn)行。2.2.1.1 市場(chǎng)價(jià)倒算法成熟林林木資產(chǎn)評(píng)估選用市場(chǎng)價(jià)倒算法。市場(chǎng)價(jià)倒算法是用被評(píng)估林木采伐后所得木材的市場(chǎng)銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含有關(guān)稅費(fèi)）及應(yīng)得的利潤后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式為：n n林木資產(chǎn)評(píng)估值銷售總收入木材經(jīng)營成本（包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)）木材

9、經(jīng)營合理利潤2.2.1.2 收獲現(xiàn)值法中齡林林木資產(chǎn)評(píng)估選用收獲現(xiàn)值法，收獲現(xiàn)值法是利用收獲表預(yù)測(cè)被評(píng)估林木資產(chǎn)在主伐時(shí)純收益的折現(xiàn)值，扣除評(píng)估后到主伐期間所支出的營林生產(chǎn)成本折現(xiàn)值的差額，作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：nn林木資產(chǎn)評(píng)估值林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)u標(biāo)準(zhǔn)林分年主伐時(shí)的純收入（指木材銷售收入扣除采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)、木材經(jīng)營的合理利潤后的部分）a、b標(biāo)準(zhǔn)林分第、年的間伐純收入i第年的營林生產(chǎn)成本經(jīng)營期林分年齡利率即利用收獲表預(yù)測(cè)被評(píng)估林木資產(chǎn)在主伐時(shí)純收益，扣除評(píng)估后到主伐期間所支出的營林生產(chǎn)成本的差額，作為林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。2.2.2 林地資產(chǎn)評(píng)估

10、方法2.2.2.1 林地期望價(jià)法依據(jù)評(píng)估技術(shù)規(guī)范第三十七條和第三十九條規(guī)定，結(jié)合*縣目前用材林實(shí)際的經(jīng)營水平，決定采用林地期望價(jià)法。林地期望價(jià)法以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，從無林地造林開始計(jì)算，將剩余承包期內(nèi)若干個(gè)輪伐期的純收益全部折為現(xiàn)值累加求和，作為林地的評(píng)估值。其計(jì)算公式為： EU=Eu林地評(píng)估值i第年投入的營林生產(chǎn)直接費(fèi)用（包括整地、栽植、撫育等費(fèi)用）u現(xiàn)實(shí)林分第年主伐時(shí)的純收入（指木材銷售收入扣除采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)、木材經(jīng)營的合理利潤后的部分）a、b現(xiàn)實(shí)林分第、年的間伐純收入經(jīng)營周期年均營林生產(chǎn)間接費(fèi)用（包括森林保護(hù)費(fèi)、營林設(shè)施費(fèi)、良種實(shí)驗(yàn)費(fèi)、調(diào)查設(shè)計(jì)費(fèi)、基層

11、生產(chǎn)單位管理費(fèi)、場(chǎng)部管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）利率三、 評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估有效期3.1 評(píng)估基準(zhǔn)日*年*月*日。3.2 評(píng)估有效期森林資源資產(chǎn)評(píng)估一年內(nèi)有效（*年*月*日至*年*月*日）。如在有效期內(nèi)，因人為或?yàn)?zāi)害等原因致使所列資源資產(chǎn)數(shù)量或質(zhì)量發(fā)生重大改變，應(yīng)該重新進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估有效期結(jié)束后，如果需要，申請(qǐng)人可重新申請(qǐng)?jiān)u估。四、森林資源資產(chǎn)調(diào)查4.1 調(diào)查目的查清森林資源的權(quán)屬和資產(chǎn)狀況，為評(píng)估提供依據(jù)。4.2 調(diào)查結(jié)果依據(jù)林權(quán)權(quán)利人*的申請(qǐng)， 2010年11月4日，*林業(yè)站的2位工程技術(shù)人員對(duì)申請(qǐng)人擬進(jìn)行林權(quán)抵押的山場(chǎng)資源現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。4.2.1 林權(quán)內(nèi)容根據(jù)申請(qǐng)人提供的*林證字（*）第*號(hào)

12、林權(quán)證，在有效期內(nèi)，權(quán)利人擁有對(duì)以下擬抵押宗地的林地使用權(quán)、森林或林木所有權(quán)、森林或林木使用權(quán)（表4.2.1）。表4.2.1 林權(quán)內(nèi)容單位：畝、年宗 地 號(hào)（*-）小 地 名面 積主 要樹 種林 種林 地使用期終止日期*三斗田下14杉用材林702051/12/31*三斗田后7杉用材林702051/12/31*葛家墳山101闊葉樹用材林702051/12/31*黃花沖黃栗 樹 包60闊葉樹用材林702051/12/31*葉家莊子35松用材林702051/12/31合 計(jì)2174.2.2 林木資產(chǎn)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，林木資源面積217畝，主要是杉木、黃山松和櫟類，活立木蓄積量2335立方米（表4.2

13、.2）。表4.2.2 林木資產(chǎn)匯總單位：畝、立方米小 地 名起 源優(yōu) 勢(shì)樹 種林 齡活立木蓄 積林 分 各 齡 組 面 積 蓄 積合 計(jì)中 齡 林成 熟 林面 積蓄 積面 積蓄 積面 積蓄 積三斗田下人工杉木 303281432814328三斗田后人工杉木3016771677167葛家墳山人工櫟26420101420101420黃 花 沖黃栗樹包人工櫟329316093160931葉家莊子人工黃山松324893548935489合 計(jì)2335217233510142011619154.2.3 林地資產(chǎn)根據(jù)資源現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,林地資源總面積217畝,全部為用材林地（表4.2.3）。表4.2.3 林地資

14、產(chǎn)匯總單位：畝、年小 地 名面 積地 類林 地類 型造 林樹 種承 包 終止 日 期剩 余 使用 年 限三斗田下14有林地用材林地杉 木2051/12/3141三斗田后7有林地用材林地杉 木2051/12/3141葛家墳山101有林地用材林地櫟2051/12/3141黃 花 沖黃栗樹包60有林地用材林地櫟2051/12/3141葉家莊子35有林地用材林地黃山松2051/12/3141合 計(jì)217五、森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)參數(shù)確定5.1 公用參數(shù)5.1.1 齡組、生長率、主伐年齡和出材率依據(jù)*省一般用材林主伐參數(shù)確定（表5.1.1）。表5.1.1 齡組、生長率、主伐年齡和出材率參數(shù)表單位：%、年樹

15、種生長率齡組劃分主伐年齡出材率幼齡林中齡林近熟林成熟林過熟林幼齡林中齡林近熟林成熟林杉木19.211.15.62.72.71-1011-2021-2526-352662.2黃山松17.18.94.62.62.21-1011-2021-3031-503162.2櫟6.56.24.52.62.11-1011-3031-5051-705162.25.1.2 林木銷售平均價(jià)格以調(diào)查的結(jié)果確定：杉木原材1100元/立方米；黃山松原材600元/立方米；櫟樹原材600元/立方米。5.1.3 營林生產(chǎn)成本造林成本每畝500元；管護(hù)成本每年每畝20元；采伐、銷售和經(jīng)營的合理利潤=0（直接出讓采伐權(quán)，不承擔(dān)費(fèi)用，

16、林農(nóng)獲得的補(bǔ)償為林木的直接價(jià)值）。5.2 其他參數(shù)由于評(píng)估時(shí)用全省規(guī)定的平均生長率水平來預(yù)測(cè)未來中齡林成長至主伐時(shí)收益方法來替代林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)林分的兩項(xiàng)因子，同時(shí)當(dāng)?shù)亓洲r(nóng)在用材林營林生產(chǎn)中，基本不間伐或間伐收入與成本抵消，因此林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)林分主伐收益KAu=樹種各齡組生長年限各齡組生長率的累計(jì)；標(biāo)準(zhǔn)林分第a、b年的間伐收純收入Da=0；Db=0利率P：依據(jù)評(píng)估規(guī)范附件二第二條規(guī)定，森林資源資產(chǎn)評(píng)估中經(jīng)濟(jì)利率大約為3.5%。六、森林資源資產(chǎn)評(píng)估過程分現(xiàn)有林木資產(chǎn)和現(xiàn)有林采伐后的林地資產(chǎn)兩部分6.1 林木資產(chǎn)評(píng)估表4.2.2所列的林木資產(chǎn)分兩個(gè)部分，一是成熟林部分：蓄積量1915

17、立方米，其中杉木林495立方米，櫟林931立方米，黃山松林489立方米。二是中齡林部分：櫟林蓄積量931立方米。6.1.1 成熟林林木的評(píng)估值依據(jù)市場(chǎng)價(jià)倒算法，評(píng)估值n ，C和F值為零，因此n =W=495110062.2%+931600*62.2%+48960062.2%=元。6.1.2 中齡林林木的評(píng)估值依據(jù)收獲現(xiàn)值法，評(píng)估值n由于Da=0，Db=0，故En=KAu/（1+P）(u-n)利用*省規(guī)定的平均生長率表推算林分至成熟期產(chǎn)出的原材補(bǔ)償收入替代KAu。現(xiàn)有櫟林生長至成熟林的蓄積量經(jīng)推算為1288立方米（表5.1.1.2）。因此KAu=蓄積量*出材率*林木銷售價(jià)=1288*62.2%*

18、600=元。表5.1.1.2-1 櫟林收獲表單位：畝、年、%、立方米林分現(xiàn)狀生長過程預(yù)測(cè)結(jié)果面積101齡組林齡生長年數(shù)年份時(shí)段生長率面積101蓄積420中27-3042011-20146.2蓄積1288林齡26近31-50202015-20344.5經(jīng)營期50注：預(yù)測(cè)蓄積=林分現(xiàn)狀蓄積*(1+中齡林生長率)生長年數(shù)*(1+近熟林生長率)生長年數(shù)。 利率P=3.5%；經(jīng)營期U=50年；林分林齡n=26年；第i年的營林生產(chǎn)成本Ci=常數(shù)=每年的撫育管護(hù)成本=面積*撫育管護(hù)成本單位投入=101*20=2020元。依據(jù)以上公式最后求得En=元。（表5.1.1.2-2）表5.1.1.2-1 櫟林評(píng)估值推

19、算表單位：元公式KAu(1+P)u-n值1.035241.0352433293結(jié) 果=/(1.035)24-33293=因此，林木資產(chǎn)評(píng)估值=+=元。6.2 林地資產(chǎn)評(píng)估6.2.1 現(xiàn)有林采伐后的林地資源狀況現(xiàn)有的林木資源被采伐后，剩余承包期內(nèi)的林地資源情況如表6.2.1。表6.2.1 現(xiàn)在林采伐后的林地資源狀況單位：畝、年小 地 名面 積采伐時(shí)間林 地類 型規(guī)劃造林樹種完成更新造林時(shí)間剩 余 使用 年 限三斗田下142012用材林地杉 木201339三斗田后72012用材林地杉 木201339葛家墳山1012035用材林地櫟203616黃 花 沖黃栗樹包602012用材林地櫟201339葉家莊子352012用材林地黃山松201339合 計(jì)2176.2.2 林地資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)林地期望價(jià)法En=同樣，Da，Db=0,單位面積各樹種蓄積量利用生長率表預(yù)測(cè),結(jié)果如表6.2.2-1。經(jīng)推算，En=元。推算過程如表6.2.2-2六、森林資源資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果故申請(qǐng)人*鎮(zhèn)*村*擬林權(quán)抵押山場(chǎng)的森林資源資產(chǎn)評(píng)估值=林木資源評(píng)估值+林地資源評(píng)估值=+=元。人民幣大寫：壹佰壹拾玖萬叁仟叁佰捌拾陸元整。表6.2