西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況調(diào)研報(bào)告

1、,西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 調(diào)研報(bào)告,市場(chǎng)部 2017.4.21,2,目錄 Contents,3,宏觀環(huán)境分析,1.城市概況 2.城市分區(qū) 3.經(jīng)濟(jì)水平 4.政策環(huán)境 5.小 結(jié),一,4,1.城市概況,5,6,城內(nèi)：保持歷史古城風(fēng)貌，行政功能弱化，人文旅游為主,城西：“西咸一體化”結(jié)合帶，工業(yè)區(qū)搬遷后區(qū)域形象提升,高新：經(jīng)濟(jì)活躍，代表西安經(jīng)濟(jì)未來，市民工作和居住的理想?yún)^(qū)域,長安：西安后花園，打造具國際競(jìng)爭(zhēng)力的生態(tài)文化科技新城,城南：曲江為核心文化示范旅游區(qū)和文教區(qū)。高端項(xiàng)目云集,城北：傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，政府北遷和地鐵二號(hào)線建設(shè)，發(fā)展提速,城東：傳統(tǒng)老城區(qū)消費(fèi)水平低，開發(fā)較為落后,7,GDP增速高于全國

2、水平 GDP增速同步放緩，追求經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,2016年GDP突破六千億 近五年GDP平均增速為10% GPD全國排名在27名左右，且逐年上升,西安市經(jīng)濟(jì)總體排名較低，但 經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，市場(chǎng)需求旺盛,8,西咸新區(qū)：陜西省兩會(huì)上決定將西咸新區(qū)劃歸西安管理，未來將共建大西安。在此發(fā)展格局下，未來西安市的版圖將進(jìn)一步擴(kuò)圍。,交通：兩會(huì)上決定2017年開工建設(shè)6條地鐵，力爭(zhēng)新開工3個(gè)項(xiàng)目；在“一帶一路”、國家級(jí)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國家中心城市定位、“大西安”規(guī)劃等一系列政策推動(dòng)下，西安市的交通、城建和規(guī)劃邁入了嶄新的快速發(fā)展通道。,限購：自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只

3、能新購一套住房。,戶籍：2017年3月1日西安落戶新政規(guī)定：買房落戶政策延期，只要2015年7月1日之后購買90平米以上住房，取得房產(chǎn)證，在西安繳納一年以上社保即可申請(qǐng)購房入戶。,限售：截至2017年4月14日，全國共有16個(gè)省市縣鎮(zhèn)在調(diào)控政策里要求限購又限售。限售是指新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿一定年限，方可上市交易或辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。限售僅兩三年最多不超過5年，并且還會(huì)隨房地產(chǎn)形勢(shì)變化產(chǎn)生變數(shù)，但在政策存續(xù)期，它打擊短期炒房客的效果比房地產(chǎn)稅明顯。,房地產(chǎn)稅法：房產(chǎn)稅立法已經(jīng)列入五年立法規(guī)劃，但2017年沒有關(guān)于房地產(chǎn)稅立法的安排。2017年1月中央印發(fā)文件提及支持各地在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新。

4、,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記：地方基層政府已經(jīng)基本設(shè)立了專門的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門。2017年底前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國所有市縣。,9,宏觀經(jīng)濟(jì),西安作為西北地區(qū)核心，城市規(guī)劃合理，宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，政策環(huán)境良好。,10,市場(chǎng)供求關(guān)系,1.供方市場(chǎng) 2.需方市場(chǎng) 3.小 結(jié),二,11,土地出讓量,2015年土地出讓總面積為1296.48萬 2016年土地出讓總面積為1449.98萬，同比增長9.94%,2015年土地出讓總宗數(shù)為395宗 2016年土地出讓總宗數(shù)為360宗，同比下降8.86%,12,土地掛牌量,供大于求,13,土地供應(yīng)量,14,商品房庫存,15,樓盤,城內(nèi)土地資源緊張，樓盤

5、向遠(yuǎn)郊延伸：高新、曲江、城北、長安等郊區(qū)板塊升溫。,16,商業(yè)存量,2015年下半年以來，西安共迎來5個(gè)優(yōu)質(zhì)購物中心集中入市，合計(jì)546,000。至此，西安全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目存量超過238萬。,預(yù)計(jì)截至2018年，西安還將迎來超過25個(gè)項(xiàng)目，接近300萬的優(yōu)質(zhì)購物中心集中入市。,2001年至2016年上半年西安商業(yè)供應(yīng)量與存量變化,從區(qū)域來看，未來新增供應(yīng)主要集中在非核心區(qū)域，占比87%。,17,寫字樓存量,截至2017年3月，西安甲級(jí)寫字樓總存量為154萬,西安寫字樓多集中于城市主軸線。城中、城北、高新區(qū)囊括了西安大部分寫字樓，僅高新區(qū)寫字樓存量就達(dá)到101萬。,西安寫字樓未來供應(yīng)量與存量變化

6、（2015-2018）,預(yù)計(jì)2017年西安寫字樓市場(chǎng)庫存壓力將會(huì)加大。高新區(qū)寫字樓空置率短期內(nèi)將繼續(xù)攀升，其他區(qū)域則多以消化現(xiàn)有庫存為主。2017年到2019年西安全市將有16個(gè)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)。,18,2016年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為35630元 西安市消費(fèi)總體屬于中西部二線城市中上游水平,西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于陜西省和全國平均水平 西安市消費(fèi)水平總體增長較快,西安市消費(fèi)動(dòng)力強(qiáng)、購買力高,19,西安市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)近年維持在32%左右，生活水平富裕。,滿足基本生活需求的低端產(chǎn)品基本飽和，住房消費(fèi)、通信及電子產(chǎn)品消費(fèi)、服務(wù)性消費(fèi)等發(fā)展型、享受型消費(fèi)日益成為居民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。,

7、恩格爾系數(shù)(Engels Coefficient)：指食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。恩格爾系數(shù)達(dá)59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。,西安市城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù),消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向發(fā)展型、享受型,20,購房意愿,21,購房目的,從計(jì)劃購房面積來看，選擇90到140平米的最多，占67.7%。 從購房類型看，選擇高層的居多，占37.4%。,剛需性住房和改善性住房仍是市場(chǎng)主導(dǎo) 購房目的呈多元化趨勢(shì),22,購房關(guān)注因素,其他,購房的兩大主力軍是2039歲的中青年和西安本地居民。計(jì)劃購房者更傾向于購買“新房”和“現(xiàn)房”。按揭貸款是大多數(shù)購

8、房者考慮選擇的付款方式。,23,24,市場(chǎng)價(jià)格分析,1.土地價(jià)格 2.住宅價(jià)格 3.商業(yè)價(jià)格 4.寫字樓價(jià)格 5.酒店價(jià)格 6.小 結(jié),三,25,2015年全年西安土地成交地面均價(jià)為2057元/，2016年全年西安土地成交地面均價(jià)為2244元/，同比上漲9.09%。,26,全國價(jià)格排名,西安市以7131元/m2的均價(jià)位列2016全國各城市住宅價(jià)格排名第34位，2016住宅成交面積為1528萬m2。 西安市房?jī)r(jià)在全國范圍處于中游水平。,27,中西部主要城市價(jià)格對(duì)比,2016年西安市新建住宅成交均價(jià)為7131元/m2 2016年西安市新建住宅成交面積為1528萬m2,2016年西安市新建住宅成交均

9、價(jià)同比增幅為0% 2016年西安市新建住宅成交面積同比增幅為10%,西安市房?jī)r(jià)和成交量在中西部城市 中屬于中下游水平，且增長緩慢,28,西安市住宅售價(jià),29,區(qū)域住宅價(jià)格,西安3月新房均價(jià)7935元/m，環(huán)比上月增長5.36%。 城內(nèi)房?jī)r(jià)最高，為12000元/m；其次是曲江，為10298元/m；涇渭的房?jī)r(jià)最低，為3687元/m。,30,31,32,33,在市政府北遷、北客站建成通車、大明宮國家遺址公園開園、地鐵二號(hào)線順利通車等諸多利好因素的帶動(dòng)下，城北板塊近年來開始快速發(fā)展，但基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善。,城北房?jī)r(jià)與西安市均價(jià)基本一致。,大明宮地段房?jī)r(jià)最高，未央大學(xué)城附近房?jī)r(jià)最低。,34,西安城內(nèi)是交通

10、最便利、發(fā)展最完善、設(shè)施配套最成熟的板塊。但城內(nèi)偏重發(fā)展商業(yè)和文化旅游產(chǎn)業(yè)，且土地和樓盤供應(yīng)量極少，價(jià)格位居西安之首，因此該區(qū)域住宅市場(chǎng)并不活躍。,城內(nèi)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西安市均價(jià)。,35,高新區(qū)是西安白領(lǐng)階層的聚集地，交通便利，配套設(shè)施完善，發(fā)展空間巨大，高新一小、高新一中等優(yōu)質(zhì)教育資源豐富。因此該區(qū)域房?jī)r(jià)一直居高不下，購房者關(guān)注度非常高?，F(xiàn)階段新建住宅多集中在錦業(yè)路、大寨路、西灃路、西部大道附近。,唐延路地段房?jī)r(jià)最高，太白南路附近房?jī)r(jià)最低。,36,曲江一期房地產(chǎn)開發(fā)的高端住宅項(xiàng)目使得該區(qū)域人口增加，生活配套改善，房地產(chǎn)不斷增值，房?jī)r(jià)首屈一指，曲江已經(jīng)成為追求高品質(zhì)生活置業(yè)者的目標(biāo)。如今曲江一期已

11、經(jīng)飽和，曲江二期應(yīng)運(yùn)而生。雖然曲江二期生活配套設(shè)施目前相對(duì)比較匱乏，但不可否認(rèn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?2017年3月曲江新房均價(jià)為10298元/m2。,曲江新區(qū)位于西安市東南部，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，區(qū)域面積51.5平方公里。,37,長安區(qū)由于大量高校的聚集而成為西安人居環(huán)境最好的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境和教育資源使其成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。此外，長安區(qū)緊鄰高新二次創(chuàng)業(yè)園區(qū)、曲江新區(qū)、航天新城，西部大道直接將以上各區(qū)域相連，地鐵二號(hào)線也為區(qū)域內(nèi)市民出行提供了便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)顯著。,38,浐灞板塊最大的優(yōu)勢(shì)無疑是良好的生態(tài)環(huán)境，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)的配套

12、設(shè)置也在不斷完善。豐富的教育資源、奧特萊斯的建設(shè)及西安地鐵三號(hào)線的通車運(yùn)營也帶動(dòng)了區(qū)域升值，吸引了眾多品牌開發(fā)商紛紛入駐，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，商品房和土地成交量逐年攀升，成為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域之一。,39,位于城北的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是西安市新的城市經(jīng)濟(jì)與行政中心，是在高新區(qū)之外的另一集中就業(yè)區(qū)域。該區(qū)域高端住宅、高層住宅、小型公寓、商務(wù)寫字樓較為集中。近年來，隨著大明宮萬達(dá)廣場(chǎng)、熙地港、未央印象城、盛龍廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營，該區(qū)域商業(yè)氛圍也日益濃厚，房?jī)r(jià)與西安均價(jià)一致。,40,西咸新區(qū)成為國家級(jí)新區(qū)后其國際化大都市的發(fā)展速度可見一斑。區(qū)域價(jià)值不斷提升，越來越多的品牌開發(fā)商拿地蓋房，帶

13、動(dòng)了西咸新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套日漸成熟，也帶來了一部分名校教育資源，地鐵一號(hào)線也讓區(qū)域交通更加便捷。自貿(mào)區(qū)落地陜西后，西咸新區(qū)發(fā)展將更上一層樓。,41,涇渭新區(qū)位于渭河以北，西咸北環(huán)線以南，規(guī)劃總面積305平方公里，全部為咸陽用地。,涇渭區(qū)3月新房均價(jià)3687元/m，遠(yuǎn)低于西安市均價(jià)。,42,二手住宅價(jià)格,2016年，全國十五個(gè)副省級(jí)城市二手住宅銷售價(jià)格累計(jì)同比14升1降，西安是唯一下降的城市。 西安市一年內(nèi)二手住宅平均價(jià)格為6437元/m。 西安市一年內(nèi)二手住宅價(jià)格總體呈先降后增趨勢(shì)，2016年底漲幅最高，2017年漲幅趨于平緩。,43,商業(yè)售價(jià),44,租金指數(shù),2016年

14、上半年西安市優(yōu)質(zhì)購物中心租金指數(shù)與空置率,45,租金分析,46,寫字樓售價(jià),47,租金水平,2016上半年全市寫字樓月租金繼續(xù)下滑，降至108.25元/，同比下降3%。 高新區(qū)寫字樓平均月租金下降幅度最大，同比下降5.4%。,受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑以及企業(yè)購買自用寫字樓影響，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量下滑，為負(fù)2萬平方米，全市空置率上升至27.1%，同比增長18.6個(gè)百分點(diǎn)。,2016年上半年西安市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金與空置率,48,五星級(jí)酒店,49,四星級(jí)酒店,50,三星級(jí)酒店,51,52,市場(chǎng)交易情況,1.土地交易情況 2.商品房交易情況 3.小結(jié),四,53,成交宗數(shù),54,成交面積,55,2016年西安土

15、地成交更傾向于新區(qū)。 長安區(qū)成交量最高，為59.97萬，其次是灃東新城的52.65萬。 長安、灃東等城市近郊區(qū)域?qū)?huì)是后期成交熱點(diǎn)區(qū)域。預(yù)計(jì)未來這些城市快速發(fā)展區(qū)和新興開發(fā)區(qū)域土地供應(yīng)仍會(huì)持續(xù)增加。,成交價(jià)款和區(qū)域,56,2016年新建商品房累計(jì)成交面積和套數(shù)分別為2176.96萬平方米和206607套，同比分別上漲31.32%和上漲32.22%。,各區(qū)域成交套數(shù)和占比,浐灞板塊以商品房成交21642套位列版塊第一。曲江二期板塊和高新新區(qū)板塊分列二三位。 從物業(yè)類型來看，住宅成交仍占主導(dǎo)地位，而高新商業(yè)成交表現(xiàn)也很搶眼，成為該帶動(dòng)板塊成交的主力。,57,新建商品住宅,58,榜單累計(jì)成交175.

16、4億元，入榜門檻14.4億元。月度常勝冠軍項(xiàng)目金地西灃公元以22.9億元摘得年度冠軍，金輝世界城、中海城依次位列榜單第二、第三名。,榜單累計(jì)成交438.8億元，市場(chǎng)占有率24.7%。上榜房企八成為品牌外埠企業(yè)。萬科地產(chǎn)為全市銷售金額唯一過百億的企業(yè)，金地集團(tuán)、中海地產(chǎn)依次緊跟其后，分別摘得冠、亞、季軍之位。,住宅銷售排行,2016年西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額排行榜TOP10,2016年西安房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售金額排行榜TOP10,備注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋西安城六區(qū)，未包含長安區(qū)（含曲江、高新、經(jīng)開、浐灞、航天城、國際港務(wù)區(qū)）；企業(yè)排行榜以商品房（含住宅、商辦及其他）銷售量為依據(jù)；項(xiàng)目排行榜以商品住宅銷售量為依據(jù)。,59,二手住宅,60,61,62,土地交易,趨勢(shì)：2016年土地成交量和成交金額同比走低，未成交量同比增加。,區(qū)域：郊區(qū)板塊升溫，浐灞板塊、曲江二期板塊、高新新區(qū)板塊商品房成交量位于前三位。長安、灃東新城、經(jīng)開區(qū)未來有較大發(fā)展空間。