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文檔簡介

1、房地產基礎理論第一章 房地產基礎常識一、 期房的利與弊購買期房有兩個好處,三種風險。兩個好處是:1、購買越早開售的房屋,其售價越低;2、越早購買,對樓內的戶型才有更大的選擇余地;如果有實力的發(fā)展商,這當然于買家有利;而對于市場潛力不大的項目,早期的買家就要承擔與發(fā)展商“共生共存”的風險。這種風險主要有以下三個方面:1、 房屋延期交付使用的風險;(這其中又包括兩個方面) 使用居住功能無法體現(xiàn); 屬于投資性購房者延遲收取投資回報時間;2、 房屋內在品質變換的風險;3、 房屋權屬證件無法按期得到的風險;二、 買現(xiàn)房有什么好處?買現(xiàn)房的理由就建立在現(xiàn)實的基礎之上:1、 工程質量可考察;(不能說現(xiàn)房質量

2、一定可信,但起碼它的毛病都在明顯處,能不能接受缺陷,買房人有主動權,不會象期房那樣有吃虧上當?shù)母杏X。)2、 環(huán)境、配套可檢驗;(在樓間距、綠地大小等方面做文章是期房的小伎倆,只有現(xiàn)房才能驗證樓書,沙盤是否“美麗不打折”)3、 減少法律糾紛;(面積、戶型、景觀,這些即使寫進合同也免不了扯皮的事,若是買現(xiàn)房就可以一筆勾銷。)4、 少政策風險;(買期房難免會遇上稅、費、基金的調整,比如“一定時期稅費優(yōu)惠”的政策,就曾令不少期房買家遭受損失。)5、 少投資風險;(從出租投資看,現(xiàn)房買后即可租賃,降低了還貸期因租金變化、不能如期開發(fā)帶來的風險。)6、 早買早用。(房子就70年使用權,一般從交錢,簽合同開

3、始算,總價格35萬元的房子粗略算來,晚住一年就損失5千元!)弊端:1、 價格高。2、 戶型不全、樓層不齊、可選余地小。3、 質量無法鑒定。三、 板式樓結構樓宇戶型的八大優(yōu)點:1、 入大門處有一過渡空間,裝修時可以設計一個玄關,對整套房的私密性有很好的保證。2、 客廳的空間十分獨立,除了一個入口和陽臺推拉門之外,無其他任何房門對著客廳,使客廳的活動空間幾乎不受任何干擾。并且廳的陽臺向南,有南北穿堂風,通風采光效果極佳。3、 戶型為三房兩廳兩衛(wèi),建筑面積為110130平方米,朝南的房間(含客廳,有3個)達到了朝南房間的最大數(shù),這3個房間是通風效果最好的空間,由于風向多以東南、西北風向為主,因此朝南

4、房的房間越多,通風采光也就越好。4、 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起,功能分區(qū)集中,并與其他功能區(qū)明確分開。其中,廚房與飯廳緊密相連,方便備餐與用餐,且應處于西北面,以油煙為主的污濁空氣被南風吹走,難以在室內停留,利于身心健康。5、 衛(wèi)生間與陽臺,兩個衛(wèi)生間均有明窗通風和采光,主臥房有獨立衛(wèi)生間,私密性強,陽臺為雙陽臺,一南一北,有利于觀景,通風和晾曬衣物等。6、 每個臥室的面積分配都十分合理,方正、平直、寬大,令人心情舒暢,其中主臥室十分寬大,主臥室建筑面積為20平方米左右,符合二次置業(yè)者提高生活質量的要求,并且主臥室置于最里面,充分保證了私密性;其余兩間小臥室面積次之,為1316平方

5、米,并且主臥室與北面臥室的門對開,十分有利于空氣對流。7、 公共活動區(qū)、客廳、飯廳、廚房、分隔過渡區(qū)、共用衛(wèi)生間,功能分區(qū)集中,動靜分區(qū),干濕分區(qū)明晰,過渡自然,互不干擾。8、 房中無狹窄的通道或難以利用的空間,公共分攤小,空間實用率極高,可達90%四、 消費者會如何選擇環(huán)境地段一個小區(qū)或一套房子的環(huán)境主要包括兩個方面:周邊地理環(huán)境(地段)和社區(qū)的環(huán)境,所以我們在此主要講如何從這兩個角度看環(huán)境。1、 傳統(tǒng)上的好地段傳統(tǒng)上人們認為越繁華,越接近市區(qū)地段越好,因為優(yōu)點顯而易見:社交方便、生活方便、用于出租也方便;同時也要看這種地段的缺點:污染大,不安靜。因為,價格較貴,短期內不會有太多的升值空間。

6、應該說在城里擁有一套公寓以便于平時上下班是合算的選擇,而且,城里的公寓出租市場更廣闊,即使自己不住,也可作為一項中長線投資。2、 生活意義上的好地段郊區(qū)住宅適合休閑。郊區(qū)風景不錯、空氣不錯、價格相對便宜;但平時生活、社交不方便,更適合中等收入人群購置、度假。建設的好的郊區(qū)別墅區(qū)很受市場歡迎,一些海外歸國人士、外籍在鄭人士習慣這樣的居住方式。3、 商業(yè)意義上的好地段城郊結合部升值潛力可觀。對于目前只有能力購買一套住宅的工薪階層來說,城郊結合部是折衷選擇。這類地段目前價位不太高,交通還算便利,令人心動的是,隨著城市的不斷外延,510年之內這里會日趨繁華,成為市區(qū)。五、 買現(xiàn)房客戶類型1、 無閑階層

7、這些人是沒有時間和精力處理期房在“長大成房”過程中層出不窮的問題和糾紛的人。2、 急茬兒急著結婚、生子、與父母同住。不用說,他也得尋覓現(xiàn)房。3、 投資戶這個樓盤的人氣如何?規(guī)劃怎樣?物業(yè)管理是哪家?就算不管這些問題,買房投資的您也得考慮一下:若首付款交了以后,房子一年以后才到手,如果炒房炒成了房東,到時候再后悔沒買現(xiàn)房已經晚了。4、 現(xiàn)實主義者1998年、1999年涌入房地產市場的買房人,多數(shù)會被期房吸引,對“私家房”的憧憬、對商品房“商品”特性的陌生以及成為首批個人購房族的一點得意心理,使他們多數(shù)成了浪漫主義者,但現(xiàn)在,越來越多的人成為現(xiàn)實主義者,他們的目標定位在現(xiàn)房上。六、 門戶朝向面面觀

8、朝向與日照固然是重要因素,但是關于室內的通風與通風度就目前而言很少聽到有人談及。住家都比較講究朝向,除了日照因素以外,通風是一個重要的因素,有沒有穿堂風似乎成了房型優(yōu)劣的重要指標,為了要有穿堂風,所以南北向的房間便是可取的。然而,略懂一點兒建筑史的便會發(fā)現(xiàn),中國傳統(tǒng)建筑,無論是達官貴人的府邸,還是尋常百姓的小院,南北向的必是廳堂,而人是住在東西廂房里的,而且無論是大門口,還是廳門口,用照壁擋一擋是必然的。室內通風對于人的健康是非常重要的。提高室內的通風度似乎在空調盛行的今天更為重要。根據(jù)一般的流體力學來看,直透的穿堂風往往在室內會留下許多空氣的死角,就如屋頂水箱的設計,其中有幾道交錯的擋板,目

9、的是阻擋水的直線流動和降低一些流速,而減少舊水的長期滯留,舊水滯留會產生對人體有害的微生物。這一點和室內空氣流動的原理是一樣的。所以在房型設計和選擇時應加以考慮。、正南正北向的房型,空氣流速有些過快。從科學的角度來看,西南、東南向的房型倒是兼顧了日照與通風,風緩緩吹入室內,更容易提高室內的空氣清新度。當然,窗型設計和室內擋墻設計,在今天也需要被更多地考慮。建筑風水學:風水,有人說是避風防水,在古代主要指:選擇建筑地點時,對氣候、地質地貌、生態(tài)、景觀等各種影響建筑的環(huán)境因素的綜合評判,以及建筑營建中的某些技術和種禁忌的總概括。風水學認為:東邊有水盤青龍,西邊有山踞白虎,南為朱雀旺火,北為玄武水來

10、財,乃中央“土”為北斗。中國風水講究“形”與“氣”負陰抱陽為形,芷生氣為本,氣從龍脈來,聚氣“土”中央,聚氣為要,和氣致祥?!皷|來紫氣西來福,南接祥光北來財”。中國古代風水學的科學成分,就是悟出了天文地理的生態(tài)規(guī)律。我國季風現(xiàn)象是夏吹東南風,冬刮西北風。此地正是:西山遮烈日、北山擋朔風。東南寬敞,夏迎南風。風水強調的是人、建筑、環(huán)境三者的關系。在這三者的相互作用過程中,地理因素、建筑功能因素、建筑語言所包涵的文化因素、以及人類的心理因素都在起著各自不同的作用。而對于這些作用規(guī)律的研究,正是現(xiàn)代風水學的范疇。在北半球的中緯度城市,有一個十分普遍的現(xiàn)象:位于商業(yè)街區(qū)南邊的鋪位沒有北邊的旺,街道東邊

11、的鋪面沒有西邊的旺。這與北半球中緯度地區(qū)的日照及風向有很大的關系。在進行中緯度地區(qū)的項目策劃時,應考慮位于街道南面的建筑,在設計上要多采用透視表現(xiàn)手法,并盡可能使用暖色調。位于街道東西的建筑,要多用全封閉格局,并在建筑布局上采用有叉道縱深,形成立體街面,而不是一堵墻的墻面。在小區(qū)住宅的設計上,最好開發(fā)“全部朝南”的東西向條式住宅。這種建筑布局在上海、無錫等江南地區(qū)較普遍。但要注意建筑語言的運用,不能搞成“兵營式小區(qū)”。七、高層如何選1、要注意房屋的戶型、格局和朝向由于高層住宅是現(xiàn)澆混凝土和框架剪力墻等特點,(受承重墻的影響)戶型格局不能隨意改變。所以在挑選時要注意。2、要注意整棟樓的總戶數(shù)和電

12、梯數(shù)量及電梯的質量層數(shù)越高、戶型越多、電梯也應略多幾部3、供水問題要注意“二次加壓”供應自來水方式水壓是否夠,尤其夏天用水高峰期是否會有斷水時間。4、要注意周邊地區(qū)的未來規(guī)劃前景高層住宅的一大優(yōu)點是視野廣、景觀好、空氣清新等。5、要注意樓內的物業(yè)管理對于安全防護措施上要特別注意。第二章 建筑基礎知識一、建筑結構類型建筑結構按所有材料來分有木結構、鋼結構、砌體(磚墻等)結構、鋼筋混凝土結構等。建筑結構按承重結構來分有:1、 磚混結構:是指由砌體結構和其他材料制成的構件所組成的結構。例如,豎直承重構件用用磚墻、磚柱,而水平承重構件用鋼筋混凝土梁、板所建造的結構,它多用于七層以下住宅。2、 框架結構

13、:是由縱梁、橫梁和柱組成的結構。目前,我國框架結構多采用鋼筋混凝土建造。它多用于十三層以下住宅。3、 剪力墻結構:是指由縱、橫向的鋼筋混凝土墻所組成的結構。因剪力墻結構的墻體較多,側向剛度大,所以它可以建得很高。4、 框架剪力墻結構:房屋在風荷載或地震作用下,靠近底層的承重構件的內力和房屋的側向位移隨房屋高度的增長率加而急劇增大。因此,當房屋高度超過一定限度后,再采用框架結構。框架梁、框尺寸就會很大,這樣不僅房屋造價增加,而且建筑使用面積也會減小。在這種情況下,通常采用框架剪力墻結構。5、 筒體結構:是用鋼筋混凝土墻圍成側向剛度很大的筒體,其受力特點與固定于基礎上的筒形懸臂結構件相似。為滿足采

14、光的要求,在筒壁上開有孔洞,這種叫做空腹筒。當建筑物高度更高,側向剛度要求更大時,可采用筒中筒結構。這種筒體由空腹外筒和空腹內筒組成,內外筒之間用自身平而內剛度很大的樓板相聯(lián)系,使之共同工作,形成一個空間結構。多用于高層或超高層建筑。二、建筑平面建筑平面是指房地產產品的空間原則,側重于建筑的功能要求,通俗地說就是房型。顧客在決定購房的諸多要求中,房型是他們繼價格、區(qū)位之后首先考慮的因素之一。房型通常由客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、餐廳等幾部分組成;把它們組合在一起可分為:一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳、復式、躍式等幾種。1、房型功能:內外分區(qū):指把住宅分成內區(qū)和外區(qū),主

15、要是根據(jù)空間使用功能和私密程度的層次來考慮的,即把家庭內的居家活動(對內)與接待客人的活動(對外)進行區(qū)域劃分。一般把起居室(兼接待客人功能)、門廳劃分為外區(qū);臥室、衛(wèi)生間、廚房等劃分為內區(qū)。內外有別,嚴格劃分,互不干擾。動靜分區(qū):指把安靜的空間和與其交往等活動的空間分區(qū),動靜分區(qū)也可以說是晝夜分區(qū),一般來說會客、起居、用餐和廚房是住宅中的動區(qū),臥室是靜區(qū),而工作和學習也屬于靜區(qū),但從住戶來說則可根據(jù)職業(yè)的不同,有的在白天,有的在晚上。居餐分區(qū):住宅不僅強調起居空間,而且也強調設置用餐空間,或設置專用的餐廳,在面積許可的情況下應優(yōu)先考慮設置專用的餐廳。干濕分區(qū):主要指住宅的廚房、衛(wèi)生間與起居室

16、、臥室之間的分區(qū),體現(xiàn)在用水與非用水之間的分區(qū)上。潔污分區(qū):住宅的廚房、衛(wèi)生間是有垃圾、污穢物的處所,各自需有適當?shù)奈恢?。廚房宜臨近住宅入口,與住宅內其他潔凈部分有分離。玄關設置:玄關(門廳)作為戶內外空間的過渡,具有屏風隔斷的功能。住戶要求玄關兼具有貯藏功能,放置鞋子、雨具、手袋和掛衣服等。玄關一般會使人在入室后產生第一印象,因此適當進行功能設計處理,即可收到極好效果。玄關是房型設計中應該設置的空間單元。2、墻體材料與屋頂墻體材料:普通粘土磚、粘土空心磚、加氣磚和砂漿房屋屋頂:是指樓房的頂部,它需具備一定的強度、防水性能、隔熱性能、保溫性能。3、門可分為:防盜門(鐵)、木門(實心木門與夾板門

17、)、塑鋼門、鋁合金門、折疊門、轉門、卷簾門、推拉門、彈簧門等。類別門洞口寬度()門洞口高度()共用外門1.202.00戶門0.902.00起居室門0.902.00臥室門0.902.002廚房門0.702.00衛(wèi)生間、廁所門0.701.80陽臺門0.702.00注:衛(wèi)生間、廁所采用鋼門框或推拉門時,門洞寬度可為0.60。4、窗戶按材料分為:木窗;鋼窗;鋁合金窗;塑鋼窗;鋼筋混凝土窗等。按開啟方式分為:固定窗;平開窗;推拉窗;百頁窗;懸窗。按鑲嵌材料分為:玻璃窗;百頁窗;紗窗;防火窗;隔音窗;保溫窗;防爆窗。三、建筑風格建筑風格指經得起時間考驗的可以被人模仿的某一時代獨特的建筑風格和格調。1、古羅

18、馬建筑風格古羅馬建筑風格體現(xiàn)在以下三個方面: 發(fā)展了券拱和穹窿結構的技術,求取高大寬廣的室內空間; 采納了古希臘立柱,并且逐漸發(fā)展、定型,成為影響深廣的“羅馬柱” 創(chuàng)造出券和柱的組合,既作結構又作構圖。2、巴洛克建筑風格巴洛克建筑風格,以追求新穎、奇特,極盡裝飾為美。主要有以下特征: 立面突出垂直劃分,強調垂直線條的作用,并用雙柱甚至三柱為一組,多層建筑作疊柱式,強調立面垂直感。 追求體積的凹凸和光影的變化,墻面壁龕做得很深,多用浮雕且外凸。 追求新異形式,故意使一些建筑局部不完整,如山花缺去頂部,嵌入紋章等雕飾。3、古典主義建筑風格狹義的古典主義建筑,主要是法國古典主義建筑,以及其他地區(qū)受它

19、影響的建筑。代表作有法國羅浮宮、凡爾賽宮。美產生于度量和比例,古典主義者在建筑設計中以古典柱式為構圖基礎,突出軸線,強調對稱,注重比例,講究主從關系。4、現(xiàn)代主義風格現(xiàn)代主義的代表人物主張建筑師擺脫傳統(tǒng)建筑的束縛,大膽創(chuàng)造適用于工業(yè)化社會的條件和要求的嶄新的建筑。形式特征有:平屋頂,不對稱的布局。光潔的白墻面,簡單的檐部處理,大小不一的玻璃窗,很少用或完全不用裝飾線腳等。5、中國古代建筑風格中國古代建筑風格的主要特點是: 使用木材作為主要建筑材料,創(chuàng)造出獨特的木結構形式,以此為骨架; 保持構架制原則,以立柱和縱橫梁枋組合成各種形式的梁架,有“墻倒層不塌之妙”。 實行單體建筑標準化。古代的宮殿,

20、其外觀輪廓均由階基、屋身、屋頂三部分組成。 重視建筑組群平面布局,它以單體建筑為出發(fā)點,先是構成一個具有組合功能的封閉的庭院空間,然后以庭院空間為基本單位,向縱橫兩個方面發(fā)展,形成一個更大的閉合空間,內向含蓄。 庭院詩意化。十分重視對庭院的美化。6、歐陸風格歐式建筑在厚重、典雅、雄厚、豐富的審美認知,給人帶來了高貴、神秘、莊嚴、氣派的審美聯(lián)想,采取完全抽象的幾何圖形作為設計要素,暗示古代的宇宙觀和隱形符號。備注:小區(qū)建筑設計要求 小區(qū)建筑規(guī)劃; 建筑風格要求; 綠化及街景要求; 采光、通風、色調要求; 裝飾要求; 安全系數(shù)要求; 結構和布局設計要求; 設備要求; 建筑材料要求; 管線設計要求;

21、 成本控制要求; 其他要求。四、二十一世紀時尚住宅十大特征 總體規(guī)劃:總體規(guī)劃注重利用大環(huán)境資源(自然的、地理的、文化的、交通的、社會的等)并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境良好的協(xié)調。 小區(qū)布局:小區(qū)布局方式與整體合成注重造就陽光普照、清新空氣、綠地靜美的生態(tài)環(huán)境。有賞心悅目的樓房空間,戶戶能均享的精致庭院,人車分流的安全通道,富有文化內涵的供人們交往、休閑、健身的活動環(huán)境。 住宅單元構成:住宅單元構成能隨整體合成,因地制宜的構筑戶型,力求戶戶有好朝向景觀及通風的環(huán)境,降低電梯的樓層服務數(shù),盡量減少戶間干擾。 戶型大?。簯粜痛笮蠂抑贫ǖ陌l(fā)展要求,并能以多元化的戶型適應消費者日益增長的個性化

22、住房需求,能以靈活的戶型適應消費者家庭階段性改變所引發(fā)的布局調整,保持住房較長的可持續(xù)使用期。 戶內生活環(huán)境:能深入安排住戶生活環(huán)境,廚房,衛(wèi)生間,起居室,臥室,陽臺等均能有效組織,電氣供方興未艾,油煙排放,空氣通風,垃圾收集或處理均能妥善安排。 系列性的綠色體系:有分層次的系列性的綠色體系。結合自然環(huán)境,既有大的綠色景觀,又有小區(qū)內的綠色庭院,以及綠色入戶的生態(tài)性陽臺與戶內庭院。 生活配套設施體系:有較完善的生活配套設施體系。小區(qū)應擁有超市、菜市場、美容等生活配套設施,有會所、托兒所、幼兒園、體育場所、書店、網吧等文化性配套設施,有醫(yī)療、生活健康保養(yǎng)設施所組成的生命保養(yǎng)設施體系。 節(jié)能環(huán)保的

23、設施體系:有節(jié)能環(huán)保的設施體系。盡可能利用現(xiàn)代化科技成果裝置節(jié)能設備,減少環(huán)境的噪聲、塵埃、污水等污染,凈化居住環(huán)境。 良好的智能化體系:有良好的智能化體系。有關安全、通訊、視聽、資訊、防盜、物業(yè)管理均可通過計算機系統(tǒng)與寬帶網絡構成現(xiàn)代化的生活環(huán)境。 居住建筑風貌:有與消費者生活方式相匹配的清新、明快,富有時代感的居住建筑風貌。第三章 物業(yè)管理基礎知識一、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指由專門的物業(yè)管理經營機構和人員受物業(yè)所有者的委托,根據(jù)國家有關法律,按照合同和契約,運用現(xiàn)代管理科技和先進的維修養(yǎng)護技術,以經濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施,場地,以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔

24、衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維修養(yǎng)護,為居民生活提供高效、優(yōu)質、便捷、經濟的綜合性服務。物業(yè)管理在房地產發(fā)展中的積極意義主要體現(xiàn)在以下幾個方面:1、 物業(yè)管理發(fā)展成為獨立的社會經濟部門,不僅是形成全國性或區(qū)域性物業(yè)管理競爭市場的前提;而且促進了房地產開發(fā)、經營、服務的有機結合,有利于城市房地產業(yè)運行體系的確立與完善。2、 物業(yè)管理是一種社會化管理模式,這是和房地產管理十幾年來推行的房地產綜合開發(fā)的改革相適應的,是和房地產綜合開發(fā)這種大生產的生產方式相適應的,有利于房地產業(yè)擺脫舊有的自建自管的小生產方式和分散管理方式,加快向規(guī)范化、標準化、現(xiàn)代化的科學管理方式轉換。

25、3、 從社會角度看,建立社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理體制,克服了長期存在的多頭管理、互相扯皮的弊端,有利于充分發(fā)揮住宅區(qū)及各類房屋設施的整體功能,實現(xiàn)房地產業(yè)的社會效益、環(huán)境效益和經濟效益三個效益的統(tǒng)一,推進社會綜合環(huán)境的改善。4、 物業(yè)管理推行“有償服務”和“一業(yè)為主、多種經營”相結合的經營方針,促進了“以小區(qū)養(yǎng)小區(qū),以物業(yè)養(yǎng)物業(yè)”這一新的自我發(fā)展機制的形成,利于物業(yè)管理拓寬資金來源渠道,培植良性發(fā)展的資金循環(huán)機制。5、 從財富積累的角度看,物業(yè)管理通過縝密的管理措施和優(yōu)質的修繕服務,提高了房屋住用安全程度,保障了房屋的完好程度與使用功能的正常發(fā)揮,延長了房屋的使用壽命。6、 物業(yè)管理為開發(fā)商樹

26、立了良好的企業(yè)形象,增強開發(fā)商在房地產市場中的競爭力,有利于實現(xiàn)開發(fā)商的投資預期目標,加快再開發(fā)速度,形成良性循環(huán)。二、物業(yè)管理發(fā)展方向根據(jù)建立社會主義市場體制的要求,中國物業(yè)管理應當選擇專業(yè)化、市場化、社會化、規(guī)范化的發(fā)展模式。1、所謂專業(yè)化就是: 有專業(yè)的人員配備。 有專門的組織機構。 有專業(yè)的工具配備。 有科學、規(guī)范的管理措施和工作程序。2、所謂市場化就是要使物業(yè)管理按照市場經濟的原則去動作: 物業(yè)管理執(zhí)行機構應是市場的主體,即是企業(yè)化的機構物業(yè)管理公司,而非行政性的組織。 允許市場主體獲取合理的利潤,防止人為地約束限制物業(yè)管理對經濟收益的追求。 物業(yè)管理實行有償服務,各項收費標準由市場

27、定價。這個市場望洋興嘆是物業(yè)業(yè)主或使用者對物業(yè)管理和服務的需求,而物業(yè)管理費取決于物業(yè)使用者的收入和消費水平,并非一成不變。 物業(yè)管理公司要根據(jù)實際需要,開展多元化、多層次的經營服務,向居民提供盡可能的方便。3、所謂社會化功能就是: 為適應社會化大生產專業(yè)分工的要求,政府應鼓勵開發(fā)商將其所開發(fā)的物業(yè)委托給專業(yè)管理公司去管理以獲得經營效率。 從法律與產權關系上講,物業(yè)在售出后,物業(yè)及其周圍設施的使用 、處分權歸屬于全體業(yè)主,所以實施物業(yè)管理必須要反映業(yè)主的意見和要求,切實維護其合法權益。4、所謂規(guī)范化就是: 物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)國家有關政策法規(guī),在工商行政管理部門正式登記注冊,接受審核,依法經營。

28、 物業(yè)管理公司應通過規(guī)范的程序接管物業(yè),這包括行業(yè)主管部門的資格審驗,獲得業(yè)主管理委員會或開發(fā)商的正式聘用等。 物業(yè)管理單位需用科學規(guī)范的手段,按照合法的程序實施管理,并履行接受業(yè)主管理委員會和政府主管部門監(jiān)督檢查的義務。三、物業(yè)管理的基本內容(一)物業(yè)管理的主要對象是住宅小區(qū)、高層與多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標準化工業(yè)廠房、倉庫等。盡管物業(yè)類型各有不同,使用性質差異很大,但一些基本的管理內容是一樣的。1、 各種建筑物和各種設施的管理。2、 搞好物業(yè)配套設施的維護和保養(yǎng),保證物業(yè)的正常運行,向用戶提供基本的使用保證。3、 加強保安和消防系統(tǒng)的管理,向用戶提供生活和辦公的安全保

29、障。4、 搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔,向用戶提供一個整潔舒適的居住、辦公環(huán)境。5、 做好綠化草地和花木的養(yǎng)護工作,為用戶營造一個優(yōu)美宜人的居住、辦公環(huán)境。6、 加強車輛管理。7、 搞好維修基金以及儲備金的核收與管理,為用戶的長遠利益作早期的籌劃。8、 及時辦理物業(yè)及附屬設備的財產保險,避免由于自然災害給用戶(業(yè)主)造成巨大的財產損失。9、 做好管理費用的核收和使用管理,保證物業(yè)管理工作的健康順利進行。10、 搞好多種配套服務經營,為用戶提供盡可能全面的方便服務。這是物業(yè)管理工作的又一重大任務,涉及的方面很多。11、 搞好社區(qū)管理,創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化,為建立友好融洽的新型人際關系而盡心盡力。1

30、2、 協(xié)助政府進行社會管理,推進全社會的文明和進步,如在所管理物業(yè)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。13、 建立物業(yè)檔案,隨時掌握產權變動情況,維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。不同用途的物業(yè)盡管基本管理內容相近,但在實施具體管理時,仍應針對不同物業(yè),有所側重。(二)服務項目具體地可分為三大類別:1、公共服務它是為全體用戶提供經常性服務。是所有用戶都可以享受到的。 衛(wèi)生服務,包括每天清掃公共樓梯、道路、綠化帶,上門為單位和用戶收集清運垃圾、清洗每天的垃圾桶。 定期清洗消毒樓宇公共食用蓄水池,保持池內的自來水衛(wèi)生;在每次清洗水池的同時,清洗樓梯走廊。 每月派員挨家挨戶上門登記計算,交繳

31、水電費;對所管理的樓宇公共水電設施的維護保養(yǎng),樓梯過道的公共照明維護,隨時更換壞了的燈泡。 維護小區(qū)環(huán)境,設衛(wèi)生監(jiān)督員每天流動檢查,制止各種有損市容、市貌的亂搭亂建、亂倒、亂放、亂涂等違章行為,保障全體用戶的利益不受侵害。 小區(qū)內的治安服務,設立治安崗亭和流動巡邏隊伍。2、專項服務是為某些用戶群體提供的服務,有: 為高層用戶24小時開啟、維修電梯; 定期翻新、粉刷樓宇; 檢修各種公用設施,如高層供水水泵、消防設備、發(fā)電房等動力設備;專項服務的收費,按各用戶的建筑面積合理負擔。3、特約服務是為滿足用戶特別需要而提供的個別服務,主要有: 代保管自行車、摩托車、汽車; 代管房屋; 預約定期上門清掃室內衛(wèi)生; 收洗衣物、被褥、縫制衣服; 代購商品、代送煤氣等; 代搬家業(yè)務; 代接送小孩上學、入托; 土木工程維修、裝飾; 園林綠化的設計、種植保養(yǎng)等; 維護室內水電設備、家用電器; 用戶委托的其他服務項目。(三)經營是物業(yè)管理適應市場要求而必須具備的功能。經

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