房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)專業(yè)知識

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)理論第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)常識一、 期房的利與弊購買期房有兩個好處，三種風(fēng)險。兩個好處是：1、購買越早開售的房屋，其售價越低；2、越早購買，對樓內(nèi)的戶型才有更大的選擇余地；如果有實力的發(fā)展商，這當(dāng)然于買家有利；而對于市場潛力不大的項目，早期的買家就要承擔(dān)與發(fā)展商“共生共存”的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要有以下三個方面：1、 房屋延期交付使用的風(fēng)險；（這其中又包括兩個方面） 使用居住功能無法體現(xiàn)； 屬于投資性購房者延遲收取投資回報時間；2、 房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險；3、 房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險；二、 買現(xiàn)房有什么好處？買現(xiàn)房的理由就建立在現(xiàn)實的基礎(chǔ)之上：1、 工程質(zhì)量可考察；（不能說現(xiàn)房質(zhì)量

2、一定可信，但起碼它的毛病都在明顯處，能不能接受缺陷，買房人有主動權(quán)，不會象期房那樣有吃虧上當(dāng)?shù)母杏X。）2、 環(huán)境、配套可檢驗；（在樓間距、綠地大小等方面做文章是期房的小伎倆，只有現(xiàn)房才能驗證樓書，沙盤是否“美麗不打折”）3、 減少法律糾紛；（面積、戶型、景觀，這些即使寫進合同也免不了扯皮的事，若是買現(xiàn)房就可以一筆勾銷。）4、 少政策風(fēng)險；（買期房難免會遇上稅、費、基金的調(diào)整，比如“一定時期稅費優(yōu)惠”的政策，就曾令不少期房買家遭受損失。）5、 少投資風(fēng)險；（從出租投資看，現(xiàn)房買后即可租賃，降低了還貸期因租金變化、不能如期開發(fā)帶來的風(fēng)險。）6、 早買早用。（房子就70年使用權(quán)，一般從交錢，簽合同開

3、始算，總價格35萬元的房子粗略算來，晚住一年就損失5千元?。┍锥耍?、 價格高。2、 戶型不全、樓層不齊、可選余地小。3、 質(zhì)量無法鑒定。三、 板式樓結(jié)構(gòu)樓宇戶型的八大優(yōu)點：1、 入大門處有一過渡空間，裝修時可以設(shè)計一個玄關(guān)，對整套房的私密性有很好的保證。2、 客廳的空間十分獨立，除了一個入口和陽臺推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，使客廳的活動空間幾乎不受任何干擾。并且廳的陽臺向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳。3、 戶型為三房兩廳兩衛(wèi)，建筑面積為110130平方米，朝南的房間（含客廳，有3個）達到了朝南房間的最大數(shù)，這3個房間是通風(fēng)效果最好的空間，由于風(fēng)向多以東南、西北風(fēng)向為主，因此朝南

4、房的房間越多，通風(fēng)采光也就越好。4、 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相連，方便備餐與用餐，且應(yīng)處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。5、 衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強，陽臺為雙陽臺，一南一北，有利于觀景，通風(fēng)和晾曬衣物等。6、 每個臥室的面積分配都十分合理，方正、平直、寬大，令人心情舒暢，其中主臥室十分寬大，主臥室建筑面積為20平方米左右，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證了私密性；其余兩間小臥室面積次之，為1316平方

5、米，并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于空氣對流。7、 公共活動區(qū)、客廳、飯廳、廚房、分隔過渡區(qū)、共用衛(wèi)生間，功能分區(qū)集中，動靜分區(qū)，干濕分區(qū)明晰，過渡自然，互不干擾。8、 房中無狹窄的通道或難以利用的空間，公共分攤小，空間實用率極高，可達90%四、 消費者會如何選擇環(huán)境地段一個小區(qū)或一套房子的環(huán)境主要包括兩個方面：周邊地理環(huán)境（地段）和社區(qū)的環(huán)境，所以我們在此主要講如何從這兩個角度看環(huán)境。1、 傳統(tǒng)上的好地段傳統(tǒng)上人們認為越繁華，越接近市區(qū)地段越好，因為優(yōu)點顯而易見：社交方便、生活方便、用于出租也方便；同時也要看這種地段的缺點：污染大，不安靜。因為，價格較貴，短期內(nèi)不會有太多的升值空間。

6、應(yīng)該說在城里擁有一套公寓以便于平時上下班是合算的選擇，而且，城里的公寓出租市場更廣闊，即使自己不住，也可作為一項中長線投資。2、 生活意義上的好地段郊區(qū)住宅適合休閑。郊區(qū)風(fēng)景不錯、空氣不錯、價格相對便宜；但平時生活、社交不方便，更適合中等收入人群購置、度假。建設(shè)的好的郊區(qū)別墅區(qū)很受市場歡迎，一些海外歸國人士、外籍在鄭人士習(xí)慣這樣的居住方式。3、 商業(yè)意義上的好地段城郊結(jié)合部升值潛力可觀。對于目前只有能力購買一套住宅的工薪階層來說，城郊結(jié)合部是折衷選擇。這類地段目前價位不太高，交通還算便利，令人心動的是，隨著城市的不斷外延，510年之內(nèi)這里會日趨繁華，成為市區(qū)。五、 買現(xiàn)房客戶類型1、 無閑階層

7、這些人是沒有時間和精力處理期房在“長大成房”過程中層出不窮的問題和糾紛的人。2、 急茬兒急著結(jié)婚、生子、與父母同住。不用說，他也得尋覓現(xiàn)房。3、 投資戶這個樓盤的人氣如何？規(guī)劃怎樣？物業(yè)管理是哪家？就算不管這些問題，買房投資的您也得考慮一下：若首付款交了以后，房子一年以后才到手，如果炒房炒成了房東，到時候再后悔沒買現(xiàn)房已經(jīng)晚了。4、 現(xiàn)實主義者1998年、1999年涌入房地產(chǎn)市場的買房人，多數(shù)會被期房吸引，對“私家房”的憧憬、對商品房“商品”特性的陌生以及成為首批個人購房族的一點得意心理，使他們多數(shù)成了浪漫主義者，但現(xiàn)在，越來越多的人成為現(xiàn)實主義者，他們的目標定位在現(xiàn)房上。六、 門戶朝向面面觀

8、朝向與日照固然是重要因素，但是關(guān)于室內(nèi)的通風(fēng)與通風(fēng)度就目前而言很少聽到有人談及。住家都比較講究朝向，除了日照因素以外，通風(fēng)是一個重要的因素，有沒有穿堂風(fēng)似乎成了房型優(yōu)劣的重要指標，為了要有穿堂風(fēng)，所以南北向的房間便是可取的。然而，略懂一點兒建筑史的便會發(fā)現(xiàn)，中國傳統(tǒng)建筑，無論是達官貴人的府邸，還是尋常百姓的小院，南北向的必是廳堂，而人是住在東西廂房里的，而且無論是大門口，還是廳門口，用照壁擋一擋是必然的。室內(nèi)通風(fēng)對于人的健康是非常重要的。提高室內(nèi)的通風(fēng)度似乎在空調(diào)盛行的今天更為重要。根據(jù)一般的流體力學(xué)來看，直透的穿堂風(fēng)往往在室內(nèi)會留下許多空氣的死角，就如屋頂水箱的設(shè)計，其中有幾道交錯的擋板，目

9、的是阻擋水的直線流動和降低一些流速，而減少舊水的長期滯留，舊水滯留會產(chǎn)生對人體有害的微生物。這一點和室內(nèi)空氣流動的原理是一樣的。所以在房型設(shè)計和選擇時應(yīng)加以考慮。、正南正北向的房型，空氣流速有些過快。從科學(xué)的角度來看，西南、東南向的房型倒是兼顧了日照與通風(fēng)，風(fēng)緩緩吹入室內(nèi)，更容易提高室內(nèi)的空氣清新度。當(dāng)然，窗型設(shè)計和室內(nèi)擋墻設(shè)計，在今天也需要被更多地考慮。建筑風(fēng)水學(xué)：風(fēng)水，有人說是避風(fēng)防水，在古代主要指：選擇建筑地點時，對氣候、地質(zhì)地貌、生態(tài)、景觀等各種影響建筑的環(huán)境因素的綜合評判，以及建筑營建中的某些技術(shù)和種禁忌的總概括。風(fēng)水學(xué)認為：東邊有水盤青龍，西邊有山踞白虎，南為朱雀旺火，北為玄武水來

10、財，乃中央“土”為北斗。中國風(fēng)水講究“形”與“氣”負陰抱陽為形，芷生氣為本，氣從龍脈來，聚氣“土”中央，聚氣為要，和氣致祥。“東來紫氣西來福，南接祥光北來財”。中國古代風(fēng)水學(xué)的科學(xué)成分，就是悟出了天文地理的生態(tài)規(guī)律。我國季風(fēng)現(xiàn)象是夏吹東南風(fēng)，冬刮西北風(fēng)。此地正是：西山遮烈日、北山擋朔風(fēng)。東南寬敞，夏迎南風(fēng)。風(fēng)水強調(diào)的是人、建筑、環(huán)境三者的關(guān)系。在這三者的相互作用過程中，地理因素、建筑功能因素、建筑語言所包涵的文化因素、以及人類的心理因素都在起著各自不同的作用。而對于這些作用規(guī)律的研究，正是現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)的范疇。在北半球的中緯度城市，有一個十分普遍的現(xiàn)象：位于商業(yè)街區(qū)南邊的鋪位沒有北邊的旺，街道東邊

11、的鋪面沒有西邊的旺。這與北半球中緯度地區(qū)的日照及風(fēng)向有很大的關(guān)系。在進行中緯度地區(qū)的項目策劃時，應(yīng)考慮位于街道南面的建筑，在設(shè)計上要多采用透視表現(xiàn)手法，并盡可能使用暖色調(diào)。位于街道東西的建筑，要多用全封閉格局，并在建筑布局上采用有叉道縱深，形成立體街面，而不是一堵墻的墻面。在小區(qū)住宅的設(shè)計上，最好開發(fā)“全部朝南”的東西向條式住宅。這種建筑布局在上海、無錫等江南地區(qū)較普遍。但要注意建筑語言的運用，不能搞成“兵營式小區(qū)”。七、高層如何選1、要注意房屋的戶型、格局和朝向由于高層住宅是現(xiàn)澆混凝土和框架剪力墻等特點，（受承重墻的影響）戶型格局不能隨意改變。所以在挑選時要注意。2、要注意整棟樓的總戶數(shù)和電

12、梯數(shù)量及電梯的質(zhì)量層數(shù)越高、戶型越多、電梯也應(yīng)略多幾部3、供水問題要注意“二次加壓”供應(yīng)自來水方式水壓是否夠，尤其夏天用水高峰期是否會有斷水時間。4、要注意周邊地區(qū)的未來規(guī)劃前景高層住宅的一大優(yōu)點是視野廣、景觀好、空氣清新等。5、要注意樓內(nèi)的物業(yè)管理對于安全防護措施上要特別注意。第二章 建筑基礎(chǔ)知識一、建筑結(jié)構(gòu)類型建筑結(jié)構(gòu)按所有材料來分有木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、砌體（磚墻等）結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等。建筑結(jié)構(gòu)按承重結(jié)構(gòu)來分有：1、 磚混結(jié)構(gòu)：是指由砌體結(jié)構(gòu)和其他材料制成的構(gòu)件所組成的結(jié)構(gòu)。例如，豎直承重構(gòu)件用用磚墻、磚柱，而水平承重構(gòu)件用鋼筋混凝土梁、板所建造的結(jié)構(gòu)，它多用于七層以下住宅。2、 框架結(jié)構(gòu)

13、：是由縱梁、橫梁和柱組成的結(jié)構(gòu)。目前，我國框架結(jié)構(gòu)多采用鋼筋混凝土建造。它多用于十三層以下住宅。3、 剪力墻結(jié)構(gòu)：是指由縱、橫向的鋼筋混凝土墻所組成的結(jié)構(gòu)。因剪力墻結(jié)構(gòu)的墻體較多，側(cè)向剛度大，所以它可以建得很高。4、 框架剪力墻結(jié)構(gòu)：房屋在風(fēng)荷載或地震作用下，靠近底層的承重構(gòu)件的內(nèi)力和房屋的側(cè)向位移隨房屋高度的增長率加而急劇增大。因此，當(dāng)房屋高度超過一定限度后，再采用框架結(jié)構(gòu)?？蚣芰?、框尺寸就會很大，這樣不僅房屋造價增加，而且建筑使用面積也會減小。在這種情況下，通常采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5、 筒體結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻圍成側(cè)向剛度很大的筒體，其受力特點與固定于基礎(chǔ)上的筒形懸臂結(jié)構(gòu)件相似。為滿足采

14、光的要求，在筒壁上開有孔洞，這種叫做空腹筒。當(dāng)建筑物高度更高，側(cè)向剛度要求更大時，可采用筒中筒結(jié)構(gòu)。這種筒體由空腹外筒和空腹內(nèi)筒組成，內(nèi)外筒之間用自身平而內(nèi)剛度很大的樓板相聯(lián)系，使之共同工作，形成一個空間結(jié)構(gòu)。多用于高層或超高層建筑。二、建筑平面建筑平面是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的空間原則，側(cè)重于建筑的功能要求，通俗地說就是房型。顧客在決定購房的諸多要求中，房型是他們繼價格、區(qū)位之后首先考慮的因素之一。房型通常由客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、餐廳等幾部分組成；把它們組合在一起可分為：一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳、復(fù)式、躍式等幾種。1、房型功能：內(nèi)外分區(qū)：指把住宅分成內(nèi)區(qū)和外區(qū)，主

15、要是根據(jù)空間使用功能和私密程度的層次來考慮的，即把家庭內(nèi)的居家活動（對內(nèi)）與接待客人的活動（對外）進行區(qū)域劃分。一般把起居室（兼接待客人功能）、門廳劃分為外區(qū)；臥室、衛(wèi)生間、廚房等劃分為內(nèi)區(qū)。內(nèi)外有別，嚴格劃分，互不干擾。動靜分區(qū)：指把安靜的空間和與其交往等活動的空間分區(qū)，動靜分區(qū)也可以說是晝夜分區(qū)，一般來說會客、起居、用餐和廚房是住宅中的動區(qū)，臥室是靜區(qū)，而工作和學(xué)習(xí)也屬于靜區(qū)，但從住戶來說則可根據(jù)職業(yè)的不同，有的在白天，有的在晚上。居餐分區(qū)：住宅不僅強調(diào)起居空間，而且也強調(diào)設(shè)置用餐空間，或設(shè)置專用的餐廳，在面積許可的情況下應(yīng)優(yōu)先考慮設(shè)置專用的餐廳。干濕分區(qū)：主要指住宅的廚房、衛(wèi)生間與起居室

16、、臥室之間的分區(qū)，體現(xiàn)在用水與非用水之間的分區(qū)上。潔污分區(qū)：住宅的廚房、衛(wèi)生間是有垃圾、污穢物的處所，各自需有適當(dāng)?shù)奈恢?。廚房宜臨近住宅入口，與住宅內(nèi)其他潔凈部分有分離。玄關(guān)設(shè)置：玄關(guān)（門廳）作為戶內(nèi)外空間的過渡，具有屏風(fēng)隔斷的功能。住戶要求玄關(guān)兼具有貯藏功能，放置鞋子、雨具、手袋和掛衣服等。玄關(guān)一般會使人在入室后產(chǎn)生第一印象，因此適當(dāng)進行功能設(shè)計處理，即可收到極好效果。玄關(guān)是房型設(shè)計中應(yīng)該設(shè)置的空間單元。2、墻體材料與屋頂墻體材料：普通粘土磚、粘土空心磚、加氣磚和砂漿房屋屋頂：是指樓房的頂部，它需具備一定的強度、防水性能、隔熱性能、保溫性能。3、門可分為：防盜門（鐵）、木門（實心木門與夾板門

17、）、塑鋼門、鋁合金門、折疊門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、推拉門、彈簧門等。類別門洞口寬度（）門洞口高度（）共用外門1.202.00戶門0.902.00起居室門0.902.00臥室門0.902.002廚房門0.702.00衛(wèi)生間、廁所門0.701.80陽臺門0.702.00注：衛(wèi)生間、廁所采用鋼門框或推拉門時，門洞寬度可為0.60。4、窗戶按材料分為：木窗；鋼窗；鋁合金窗；塑鋼窗；鋼筋混凝土窗等。按開啟方式分為：固定窗；平開窗；推拉窗；百頁窗；懸窗。按鑲嵌材料分為：玻璃窗；百頁窗；紗窗；防火窗；隔音窗；保溫窗；防爆窗。三、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格指經(jīng)得起時間考驗的可以被人模仿的某一時代獨特的建筑風(fēng)格和格調(diào)。1、古羅

18、馬建筑風(fēng)格古羅馬建筑風(fēng)格體現(xiàn)在以下三個方面： 發(fā)展了券拱和穹窿結(jié)構(gòu)的技術(shù)，求取高大寬廣的室內(nèi)空間； 采納了古希臘立柱，并且逐漸發(fā)展、定型，成為影響深廣的“羅馬柱” 創(chuàng)造出券和柱的組合，既作結(jié)構(gòu)又作構(gòu)圖。2、巴洛克建筑風(fēng)格巴洛克建筑風(fēng)格，以追求新穎、奇特，極盡裝飾為美。主要有以下特征： 立面突出垂直劃分，強調(diào)垂直線條的作用，并用雙柱甚至三柱為一組，多層建筑作疊柱式，強調(diào)立面垂直感。 追求體積的凹凸和光影的變化，墻面壁龕做得很深，多用浮雕且外凸。 追求新異形式，故意使一些建筑局部不完整，如山花缺去頂部，嵌入紋章等雕飾。3、古典主義建筑風(fēng)格狹義的古典主義建筑，主要是法國古典主義建筑，以及其他地區(qū)受它

19、影響的建筑。代表作有法國羅浮宮、凡爾賽宮。美產(chǎn)生于度量和比例，古典主義者在建筑設(shè)計中以古典柱式為構(gòu)圖基礎(chǔ)，突出軸線，強調(diào)對稱，注重比例，講究主從關(guān)系。4、現(xiàn)代主義風(fēng)格現(xiàn)代主義的代表人物主張建筑師擺脫傳統(tǒng)建筑的束縛，大膽創(chuàng)造適用于工業(yè)化社會的條件和要求的嶄新的建筑。形式特征有：平屋頂，不對稱的布局。光潔的白墻面，簡單的檐部處理，大小不一的玻璃窗，很少用或完全不用裝飾線腳等。5、中國古代建筑風(fēng)格中國古代建筑風(fēng)格的主要特點是： 使用木材作為主要建筑材料，創(chuàng)造出獨特的木結(jié)構(gòu)形式，以此為骨架； 保持構(gòu)架制原則，以立柱和縱橫梁枋組合成各種形式的梁架，有“墻倒層不塌之妙”。 實行單體建筑標準化。古代的宮殿，

20、其外觀輪廓均由階基、屋身、屋頂三部分組成。 重視建筑組群平面布局，它以單體建筑為出發(fā)點，先是構(gòu)成一個具有組合功能的封閉的庭院空間，然后以庭院空間為基本單位，向縱橫兩個方面發(fā)展，形成一個更大的閉合空間，內(nèi)向含蓄。 庭院詩意化。十分重視對庭院的美化。6、歐陸風(fēng)格歐式建筑在厚重、典雅、雄厚、豐富的審美認知，給人帶來了高貴、神秘、莊嚴、氣派的審美聯(lián)想，采取完全抽象的幾何圖形作為設(shè)計要素，暗示古代的宇宙觀和隱形符號。備注：小區(qū)建筑設(shè)計要求 小區(qū)建筑規(guī)劃； 建筑風(fēng)格要求； 綠化及街景要求； 采光、通風(fēng)、色調(diào)要求； 裝飾要求； 安全系數(shù)要求； 結(jié)構(gòu)和布局設(shè)計要求； 設(shè)備要求； 建筑材料要求； 管線設(shè)計要求；

21、 成本控制要求； 其他要求。四、二十一世紀時尚住宅十大特征 總體規(guī)劃：總體規(guī)劃注重利用大環(huán)境資源（自然的、地理的、文化的、交通的、社會的等）并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境良好的協(xié)調(diào)。 小區(qū)布局：小區(qū)布局方式與整體合成注重造就陽光普照、清新空氣、綠地靜美的生態(tài)環(huán)境。有賞心悅目的樓房空間，戶戶能均享的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內(nèi)涵的供人們交往、休閑、健身的活動環(huán)境。 住宅單元構(gòu)成：住宅單元構(gòu)成能隨整體合成，因地制宜的構(gòu)筑戶型，力求戶戶有好朝向景觀及通風(fēng)的環(huán)境，降低電梯的樓層服務(wù)數(shù)，盡量減少戶間干擾。 戶型大小：戶型大小應(yīng)符合國家制定的發(fā)展要求，并能以多元化的戶型適應(yīng)消費者日益增長的個性化

22、住房需求，能以靈活的戶型適應(yīng)消費者家庭階段性改變所引發(fā)的布局調(diào)整，保持住房較長的可持續(xù)使用期。 戶內(nèi)生活環(huán)境：能深入安排住戶生活環(huán)境，廚房，衛(wèi)生間，起居室，臥室，陽臺等均能有效組織，電氣供方興未艾，油煙排放，空氣通風(fēng)，垃圾收集或處理均能妥善安排。 系列性的綠色體系：有分層次的系列性的綠色體系。結(jié)合自然環(huán)境，既有大的綠色景觀，又有小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，以及綠色入戶的生態(tài)性陽臺與戶內(nèi)庭院。 生活配套設(shè)施體系：有較完善的生活配套設(shè)施體系。小區(qū)應(yīng)擁有超市、菜市場、美容等生活配套設(shè)施，有會所、托兒所、幼兒園、體育場所、書店、網(wǎng)吧等文化性配套設(shè)施，有醫(yī)療、生活健康保養(yǎng)設(shè)施所組成的生命保養(yǎng)設(shè)施體系。 節(jié)能環(huán)保的

23、設(shè)施體系：有節(jié)能環(huán)保的設(shè)施體系。盡可能利用現(xiàn)代化科技成果裝置節(jié)能設(shè)備，減少環(huán)境的噪聲、塵埃、污水等污染，凈化居住環(huán)境。 良好的智能化體系：有良好的智能化體系。有關(guān)安全、通訊、視聽、資訊、防盜、物業(yè)管理均可通過計算機系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成現(xiàn)代化的生活環(huán)境。 居住建筑風(fēng)貌：有與消費者生活方式相匹配的清新、明快，富有時代感的居住建筑風(fēng)貌。第三章 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識一、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機構(gòu)和人員受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國家有關(guān)法律，按照合同和契約，運用現(xiàn)代管理科技和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施，場地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔

24、衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維修養(yǎng)護，為居民生活提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理在房地產(chǎn)發(fā)展中的積極意義主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、 物業(yè)管理發(fā)展成為獨立的社會經(jīng)濟部門，不僅是形成全國性或區(qū)域性物業(yè)管理競爭市場的前提；而且促進了房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)的有機結(jié)合，有利于城市房地產(chǎn)業(yè)運行體系的確立與完善。2、 物業(yè)管理是一種社會化管理模式，這是和房地產(chǎn)管理十幾年來推行的房地產(chǎn)綜合開發(fā)的改革相適應(yīng)的，是和房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種大生產(chǎn)的生產(chǎn)方式相適應(yīng)的，有利于房地產(chǎn)業(yè)擺脫舊有的自建自管的小生產(chǎn)方式和分散管理方式，加快向規(guī)范化、標準化、現(xiàn)代化的科學(xué)管理方式轉(zhuǎn)換。

25、3、 從社會角度看，建立社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理體制，克服了長期存在的多頭管理、互相扯皮的弊端，有利于充分發(fā)揮住宅區(qū)及各類房屋設(shè)施的整體功能，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益三個效益的統(tǒng)一，推進社會綜合環(huán)境的改善。4、 物業(yè)管理推行“有償服務(wù)”和“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”相結(jié)合的經(jīng)營方針，促進了“以小區(qū)養(yǎng)小區(qū)，以物業(yè)養(yǎng)物業(yè)”這一新的自我發(fā)展機制的形成，利于物業(yè)管理拓寬資金來源渠道，培植良性發(fā)展的資金循環(huán)機制。5、 從財富積累的角度看，物業(yè)管理通過縝密的管理措施和優(yōu)質(zhì)的修繕服務(wù)，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度與使用功能的正常發(fā)揮，延長了房屋的使用壽命。6、 物業(yè)管理為開發(fā)商樹

26、立了良好的企業(yè)形象，增強開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中的競爭力，有利于實現(xiàn)開發(fā)商的投資預(yù)期目標，加快再開發(fā)速度，形成良性循環(huán)。二、物業(yè)管理發(fā)展方向根據(jù)建立社會主義市場體制的要求，中國物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)選擇專業(yè)化、市場化、社會化、規(guī)范化的發(fā)展模式。1、所謂專業(yè)化就是： 有專業(yè)的人員配備。 有專門的組織機構(gòu)。 有專業(yè)的工具配備。 有科學(xué)、規(guī)范的管理措施和工作程序。2、所謂市場化就是要使物業(yè)管理按照市場經(jīng)濟的原則去動作： 物業(yè)管理執(zhí)行機構(gòu)應(yīng)是市場的主體，即是企業(yè)化的機構(gòu)物業(yè)管理公司，而非行政性的組織。 允許市場主體獲取合理的利潤，防止人為地約束限制物業(yè)管理對經(jīng)濟收益的追求。 物業(yè)管理實行有償服務(wù)，各項收費標準由市場

27、定價。這個市場望洋興嘆是物業(yè)業(yè)主或使用者對物業(yè)管理和服務(wù)的需求，而物業(yè)管理費取決于物業(yè)使用者的收入和消費水平，并非一成不變。 物業(yè)管理公司要根據(jù)實際需要，開展多元化、多層次的經(jīng)營服務(wù)，向居民提供盡可能的方便。3、所謂社會化功能就是： 為適應(yīng)社會化大生產(chǎn)專業(yè)分工的要求，政府應(yīng)鼓勵開發(fā)商將其所開發(fā)的物業(yè)委托給專業(yè)管理公司去管理以獲得經(jīng)營效率。 從法律與產(chǎn)權(quán)關(guān)系上講，物業(yè)在售出后，物業(yè)及其周圍設(shè)施的使用 、處分權(quán)歸屬于全體業(yè)主，所以實施物業(yè)管理必須要反映業(yè)主的意見和要求，切實維護其合法權(quán)益。4、所謂規(guī)范化就是： 物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)，在工商行政管理部門正式登記注冊，接受審核，依法經(jīng)營。

28、 物業(yè)管理公司應(yīng)通過規(guī)范的程序接管物業(yè)，這包括行業(yè)主管部門的資格審驗，獲得業(yè)主管理委員會或開發(fā)商的正式聘用等。 物業(yè)管理單位需用科學(xué)規(guī)范的手段，按照合法的程序?qū)嵤┕芾恚⒙男薪邮軜I(yè)主管理委員會和政府主管部門監(jiān)督檢查的義務(wù)。三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）物業(yè)管理的主要對象是住宅小區(qū)、高層與多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標準化工業(yè)廠房、倉庫等。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但一些基本的管理內(nèi)容是一樣的。1、 各種建筑物和各種設(shè)施的管理。2、 搞好物業(yè)配套設(shè)施的維護和保養(yǎng)，保證物業(yè)的正常運行，向用戶提供基本的使用保證。3、 加強保安和消防系統(tǒng)的管理，向用戶提供生活和辦公的安全保

29、障。4、 搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔，向用戶提供一個整潔舒適的居住、辦公環(huán)境。5、 做好綠化草地和花木的養(yǎng)護工作，為用戶營造一個優(yōu)美宜人的居住、辦公環(huán)境。6、 加強車輛管理。7、 搞好維修基金以及儲備金的核收與管理，為用戶的長遠利益作早期的籌劃。8、 及時辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財產(chǎn)保險，避免由于自然災(zāi)害給用戶（業(yè)主）造成巨大的財產(chǎn)損失。9、 做好管理費用的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作的健康順利進行。10、 搞好多種配套服務(wù)經(jīng)營，為用戶提供盡可能全面的方便服務(wù)。這是物業(yè)管理工作的又一重大任務(wù)，涉及的方面很多。11、 搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力。1

30、2、 協(xié)助政府進行社會管理，推進全社會的文明和進步，如在所管理物業(yè)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。13、 建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動情況，維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。不同用途的物業(yè)盡管基本管理內(nèi)容相近，但在實施具體管理時，仍應(yīng)針對不同物業(yè)，有所側(cè)重。（二）服務(wù)項目具體地可分為三大類別：1、公共服務(wù)它是為全體用戶提供經(jīng)常性服務(wù)。是所有用戶都可以享受到的。 衛(wèi)生服務(wù)，包括每天清掃公共樓梯、道路、綠化帶，上門為單位和用戶收集清運垃圾、清洗每天的垃圾桶。 定期清洗消毒樓宇公共食用蓄水池，保持池內(nèi)的自來水衛(wèi)生；在每次清洗水池的同時，清洗樓梯走廊。 每月派員挨家挨戶上門登記計算，交繳

31、水電費；對所管理的樓宇公共水電設(shè)施的維護保養(yǎng)，樓梯過道的公共照明維護，隨時更換壞了的燈泡。 維護小區(qū)環(huán)境，設(shè)衛(wèi)生監(jiān)督員每天流動檢查，制止各種有損市容、市貌的亂搭亂建、亂倒、亂放、亂涂等違章行為，保障全體用戶的利益不受侵害。 小區(qū)內(nèi)的治安服務(wù)，設(shè)立治安崗?fù)ず土鲃友策夑犖椤?、專項服務(wù)是為某些用戶群體提供的服務(wù)，有： 為高層用戶24小時開啟、維修電梯； 定期翻新、粉刷樓宇； 檢修各種公用設(shè)施，如高層供水水泵、消防設(shè)備、發(fā)電房等動力設(shè)備；專項服務(wù)的收費，按各用戶的建筑面積合理負擔(dān)。3、特約服務(wù)是為滿足用戶特別需要而提供的個別服務(wù)，主要有： 代保管自行車、摩托車、汽車； 代管房屋； 預(yù)約定期上門清掃室內(nèi)衛(wèi)生； 收洗衣物、被褥、縫制衣服； 代購商品、代送煤氣等； 代搬家業(yè)務(wù)； 代接送小孩上學(xué)、入托； 土木工程維修、裝飾； 園林綠化的設(shè)計、種植保養(yǎng)等； 維護室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器； 用戶委托的其他服務(wù)項目。（三）經(jīng)營是物業(yè)管理適應(yīng)市場要求而必須具備的功能。經(jīng)