房地產(chǎn)策劃師(基礎(chǔ)知識)

1、房地產(chǎn)企劃公司(基礎(chǔ))，2010.4.15，目錄，CHAPTER1。職業(yè)道德房地產(chǎn)規(guī)劃知識，CHAPTER2。房地產(chǎn)規(guī)劃知識，CHAPTER3。相關(guān)法律和法規(guī)知識，第1章：房地產(chǎn)規(guī)劃公司職業(yè)道德與倫理準則，I .房地產(chǎn)規(guī)劃公司職業(yè)道德概念2。房地產(chǎn)企劃公司職業(yè)道德3。房地產(chǎn)企劃公司職業(yè)準則1。遵守守法，尊重知識產(chǎn)權(quán)2。忠誠獻身，獻身3。公平正直，杜絕欺詐，房地產(chǎn)企劃公司職業(yè)的基本知識結(jié)構(gòu)，1。企業(yè)規(guī)劃知識2。房地產(chǎn)經(jīng)濟知識3。營銷知識4。項目管理知識5。城市規(guī)劃和建筑設(shè)計知識6。人文基礎(chǔ)知識7。房地產(chǎn)政策法規(guī)知識8。房地產(chǎn)規(guī)劃基本知識和專業(yè)能力，房地產(chǎn)規(guī)劃公司的專業(yè)能力，充分具備全球能力的實戰(zhàn)

2、經(jīng)驗卓越的創(chuàng)新能力敏銳的洞察力強的合作能力，房地產(chǎn)規(guī)劃公司的專業(yè)素質(zhì)，1 .民族傳統(tǒng)文化和人文精神的普遍知識2。對現(xiàn)代國際精神大眾文化生活方式有較深的理解3。系統(tǒng)地深刻地認識到特定地區(qū)特定城市的歷史背景、城市精神、價值取向和民眾的生活習(xí)慣。4.對民族和世界的建筑史、建筑文化、建筑史動向有較全面的理解。5 .對各種營銷理論微觀經(jīng)濟理論有系統(tǒng)的深入了解6。熟悉各種廣告/品牌傳播理論的精髓。熟練地使用宣傳和稅收技術(shù)，同時具有強大的駕駛語言能力。7 .對藝術(shù)和美的想象力和理解力，以及執(zhí)行溝通能力8。設(shè)計技術(shù)處理和建設(shè)，第二章房地產(chǎn)計劃基本知識，房地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)的基本目標(biāo)：尋求經(jīng)

3、濟/人口/資源/環(huán)境之間的最佳組合。城市開發(fā)的基本目標(biāo)：是追求規(guī)模利益(“統(tǒng)一規(guī)劃”“統(tǒng)一開發(fā)”“統(tǒng)一建設(shè)”“統(tǒng)一經(jīng)營”)房地產(chǎn)綜合開發(fā)：是指城市土地和住宅計劃“設(shè)計”“開發(fā)”“建設(shè)和經(jīng)營”綜合具有生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域的經(jīng)濟活動，是指經(jīng)濟、社會、環(huán)境利益更好的統(tǒng)一，小知識點，7桶1坪：供水32;排水電源事業(yè)用土地意味著必須以這種方式轉(zhuǎn)讓土地。統(tǒng)稱為供述制度。招募、拍攝、絞刑制度最初起源于歐美，后來在我國香港被廣泛推廣使用。我國目前地業(yè)的經(jīng)營性土地征集、拍攝、懸掛形式，正是按照香港的土地拍賣規(guī)則確定的。事業(yè)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣是經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的首要任務(wù)，是理論上防止土地租賃領(lǐng)域腐敗

4、的重要措施，也是提高經(jīng)營市土地水平、改善投資環(huán)境的根本措施，比協(xié)議轉(zhuǎn)讓更具優(yōu)勢，以更公平合理的價格轉(zhuǎn)讓土地，減少人為干擾因素，杜絕腐敗。，外延開發(fā)和內(nèi)涵式開發(fā)，外延開發(fā)：單純增加土地面積的內(nèi)涵式開發(fā)：通過增加原始土地上土地的附加值(容積率、基礎(chǔ)設(shè)施更新、新建和再生、住宅擴張等)，提高房地產(chǎn)開發(fā)的特點，綜合長期時序地區(qū)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)計劃內(nèi)容； 開發(fā)位置和批次分析和選擇開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模分析和選擇開發(fā)時間和發(fā)展進度分析和選擇(如上海金融中心)開發(fā)合作方式分析和選擇項目融資方法分析和選擇開發(fā)完成后的產(chǎn)品宣傳方法分析和選擇、開發(fā)人員資金來源、自有資金、預(yù)租收益、抵押、合作公司融資、融資或發(fā)行債券、融資租

5、賃：適合中小企業(yè)對于電梯、中央空調(diào)等房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)程序、項目建立階段項目準備階段項目建設(shè)階段項目銷售和售后服務(wù)階段、項目建立階段、投資機會研究申請項目位置提交和項目批準文件申請地點申請土地收購申請、土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申請計劃紅線、計劃設(shè)計條件通知等文件準備計劃設(shè)計總圖提交總圖、建設(shè)用地答公司團隊和設(shè)計單位索賠建設(shè)項目規(guī)劃許可和建設(shè)許可索賠房屋拆遷許可桶1坪工作選擇合同單位選擇監(jiān)督單位、項目建設(shè)階段、承包人組成3354開發(fā)項目管理加強和管理索賠商品房銷售許可3354項目完成接受、項目銷售和售后服務(wù)階段； 完成后，房地產(chǎn)登記程序申請商品房銷售許可，以及房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)委托管理合同提交的相關(guān)信息

6、和用戶簽署的商品房銷售合同或租賃合同財產(chǎn)管理工作，第二節(jié)：城市規(guī)劃，城市規(guī)劃的概念，任務(wù)“合理、有效、公平地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境”，城市規(guī)劃的原則，第一節(jié)。 人工環(huán)境與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)原則2。歷史環(huán)境與未來環(huán)境的協(xié)調(diào)原則3。確定城市環(huán)境中不同社會群體之間的社會生活和諧原則、城市規(guī)劃的方面和主要內(nèi)容、城市發(fā)展戰(zhàn)略水平的規(guī)劃：城市發(fā)展目標(biāo)、原則、戰(zhàn)略布局等主要問題。基于公民參與和法律法規(guī)。我國的城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃屬于該類別的建設(shè)控制指導(dǎo)水平的規(guī)劃。有關(guān)具體各地塊未來開發(fā)利用的法律規(guī)定，要尊重和遵循城市發(fā)展戰(zhàn)略的空間布局?？刂圃敿氁?guī)劃和建設(shè)詳細規(guī)定，P43、調(diào)整、修改和批準城市總體規(guī)

7、劃，調(diào)整城市總體規(guī)劃由市人民政府執(zhí)行，修改總體規(guī)劃由市人民政府組織向同級人民代表大會常務(wù)委員會和原批準機關(guān)報告，經(jīng)同級人民代表大會或常務(wù)委員會審查同意，報原批準機關(guān)批準。，第三節(jié)：房地產(chǎn)規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃的概念：本章自行編輯教材、第四節(jié)：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計的基本內(nèi)容：1)土地使用、土地邊界和面積2)環(huán)境容量：建筑容積率、建筑密度、人口密度、綠地率3)建筑控制“一本書兩卡”系統(tǒng)：提交選址、實施建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)項目規(guī)劃許可系統(tǒng)1、位置提交系統(tǒng)：項目基本情況/位置標(biāo)準2、建設(shè)用地規(guī)劃許可系統(tǒng)：現(xiàn)場調(diào)查/征求意見/提供設(shè)計條件/總設(shè)計圖和土地面積審查/建設(shè)用地規(guī)劃許可3、 調(diào)查過程：數(shù)據(jù)

8、分析(1: 5000)/初步調(diào)查(1: 2000)/詳細調(diào)查(1: 1000)/建筑調(diào)查(不一定要做)調(diào)查工作內(nèi)容：地形調(diào)查/工程調(diào)查/地下水地表水勘探住宅用地、公共活動中心土地、工業(yè)土地、儲存土地、市政公用設(shè)施土地和綠地環(huán)境容量指標(biāo)：住宅區(qū)人口凈密度=住宅區(qū)總?cè)丝?住宅區(qū)建設(shè)總土地人均居住區(qū)=住宅區(qū)總土地/住宅區(qū)建筑密度=住宅區(qū)總建筑基礎(chǔ)面積/住宅區(qū)總土地面積住宅區(qū)容積率=住宅區(qū)總建筑面積，設(shè)施和布置，公共服務(wù)設(shè)施道路和停車設(shè)施教育設(shè)施綠地和戶外活動場所設(shè)施管理設(shè)施市政設(shè)施人文主義觀點：規(guī)劃這些設(shè)施需要注意什么？考慮道路交通組織、道路網(wǎng)絡(luò)布局系統(tǒng)占據(jù)點和人體車輛混合住宅區(qū)快速路/住宅區(qū)道路出

9、入口停車空間、建筑控制空間、建筑高度：航道、氣象觀測、通信火災(zāi)、城市景觀建筑后退：道路寬度與建筑高度的比較，不應(yīng)超過道路路面路面路面路面路面鋪路線寬度，應(yīng)將建設(shè)距離轉(zhuǎn)向1。5倍建筑間距：根據(jù)冬冷兩級日照標(biāo)準，多層和高層住宅間距、城市設(shè)計、整體“形狀、顏色、質(zhì)量”單一建筑“點、線、體”內(nèi)外環(huán)境的轉(zhuǎn)換關(guān)系、建筑空間、景觀和圖像；開放式討論：空間的創(chuàng)新突破性景觀和圖像千人指標(biāo)：住宅區(qū)三級公共建筑構(gòu)成的重要標(biāo)準千人指標(biāo)中規(guī)定外的原則：“誰投資，誰經(jīng)營，誰受益？” 政策差異因地區(qū)而異。在開發(fā)過程中，除了土地轉(zhuǎn)讓金外，還要支付大部隊費用、小部隊費用。大型部隊成本通常是指由自來水、煤氣、排水和道路等房地產(chǎn)項

10、目的政府提供地塊接口(路由)的市政項目，一般不包括電力、通信、加熱，小規(guī)模合并一般是指中小學(xué)、幼兒園、老人公寓、居民委員會、派出所、垃圾站、垃圾站一般來說，小宗部隊費用包含在房地產(chǎn)開發(fā)初期階段。，房地產(chǎn)投資和融資，房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的特點：大規(guī)模融資、長償還期、房地產(chǎn)資金不足流動性投資類型：住宅房地產(chǎn)/商業(yè)房地產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)/旅游房地產(chǎn)/旅游房地產(chǎn)/綜合房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)部門細分：辦公室/總公司經(jīng)濟辦公室/孵化器/生態(tài)公園辦公商家SHOPPING4.按照規(guī)定設(shè)立資本制5，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。在某些情況下，一家公司擁有100萬資本金，投資于當(dāng)前項目，投資回報率為12%。以10%的利率借入10

11、0萬元，與原資本一起投資，利潤水平保持在12%。那么，由于金融杠桿的作用，100萬韓元股的凈利潤是多少呢？貸款利率為10%，收益率下降到8%作為市場風(fēng)險，100萬韓元的凈收益只有6萬元，收益率是多少？房地產(chǎn)開發(fā)項目資金分配決策，1，資金幣種，金額2，資金分配流3，資金分配來源4，資金風(fēng)險分析和風(fēng)險管理措施5，資金成本預(yù)算6，資金分配方法7，資金分配三大責(zé)任關(guān)系，資金分配三大衡量，安全經(jīng)濟可行性，房地產(chǎn)項目開發(fā)資金分配來源，房地產(chǎn)項目開發(fā)資金分配來源速度資產(chǎn)：包括支票透支貸款、保證書或信用證的補償馀額的凍結(jié)資金。如果能努力盡早解除凍結(jié)，現(xiàn)金也是一樣。速度資產(chǎn)包括各種可收到的銀行票據(jù)、股票和債券(

12、抵押、可通過折扣獲得現(xiàn)金的證券)、其他可立即出售的建設(shè)建筑物的匯票以及最近可立即出售的各種房地產(chǎn)的應(yīng)收帳款等。銀行貸款，文章土地法參考文件銀行利率與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系中國的利率政策對房地產(chǎn)價格的影響。doc中國房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀分析報告。doc、證券化資金、房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)債券信托資金產(chǎn)業(yè)基金、外國單位投資、外資、資金、轉(zhuǎn)讓權(quán)、合作開發(fā)、外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)選擇方法？我們認為，具有成熟現(xiàn)金流的商業(yè)房地產(chǎn)或具有升值空間的項目、第VI部分房地產(chǎn)營銷、營銷概念是指通過引導(dǎo)企業(yè)向客戶提供滿足客戶需求的產(chǎn)品和服務(wù)，從而使客戶消費企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略管理活動。營銷與營銷的關(guān)系，營銷開發(fā)：早期：19世紀末到20年代，周期經(jīng)濟危機涵蓋期：20年代到第二次世界大戰(zhàn)物種的形成和發(fā)展期：戰(zhàn)略4p，產(chǎn)品price place promotion，power public relation 企業(yè)管理概念：生產(chǎn)概念產(chǎn)品概念營銷概念營銷概念市場營銷概念社會營銷概念，業(yè)務(wù)觀念的最新發(fā)展：客戶成本一致性通信，責(zé)任恢復(fù)，4 rrevncy reactivity relation return 最終結(jié)果是促進交換。成功把握顧客的需求是現(xiàn)代營銷的本質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)引進了側(cè)重于整體顧客滿意