房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理與通病防范

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理與通病防范,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,地產(chǎn)行業(yè)到底是一個(gè)什么性質(zhì)的行業(yè)？ 1、建筑行業(yè)？ 2、生產(chǎn)行業(yè)？ 3、金融行業(yè)？,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理常見(jiàn)的問(wèn)題： 1、設(shè)計(jì)工作被動(dòng)管理，基本靠外部資源 2、項(xiàng)目進(jìn)度與工程質(zhì)量、造價(jià)的相互沖突； 3、二次設(shè)計(jì)嚴(yán)重漏項(xiàng)，施工過(guò)程中各專業(yè)不交圈 4、總包單位盡不到總包的責(zé)任 5、上級(jí)指定了承包商，不但缺乏績(jī)效，還不聽(tīng)指揮 6、分包單位各自為陣 7、監(jiān)理形同虛設(shè) 8、項(xiàng)目經(jīng)理更換如走馬燈 9、過(guò)程洽商推擠成山 10、后期結(jié)算雙方嚴(yán)重扯皮 11、合作方基本成為黑名單 12、名副其實(shí)的“工地”

2、13、項(xiàng)目完工時(shí)，許多資料找不到，許多事不知是如何完成的,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,沒(méi)有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路 王石在萬(wàn)科2013年年會(huì)上的發(fā)言,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,道、術(shù) 因、果,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,第一講：項(xiàng)目管理體系的建立 第二講：產(chǎn)品、技術(shù)研究管理 第三講：防水節(jié)點(diǎn)匯編,第一講 項(xiàng)目管理體系的建立 第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀分析 1、合作模式分析 2、合同管理分析、承包模式管理 3、現(xiàn)場(chǎng)管理模式分析 第二部分：房地產(chǎn)行業(yè)要建立怎樣的項(xiàng)目管理模式 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目部配置人員的基本素質(zhì)要求 2、項(xiàng)目施工全過(guò)程管理控制要求 3、

3、項(xiàng)目施工全過(guò)程實(shí)體控制要求,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)與外部資源的合作關(guān)系 長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴（70%以上，總包一定含在內(nèi)的） 通過(guò)真招投標(biāo)定的 通過(guò)假招投標(biāo)定的 政府關(guān)系強(qiáng)壓的（土地關(guān)系、建委關(guān)系、壟斷行業(yè)的關(guān)系） （不可避免） 公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系（不可避免）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,對(duì)施工合作方考察時(shí)注意的幾點(diǎn)問(wèn)題： 1、杜絕掛靠 2、資質(zhì)等級(jí)、人員結(jié)構(gòu) 3、合同履約能力 4、流動(dòng)資金 5、洽商與變更比例,第一講 項(xiàng)目管理體系的建立 第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀分析 1

4、、合作模式分析 2、合同管理分析、承包模式管理 3、現(xiàn)場(chǎng)管理模式分析 第二部分：房地產(chǎn)行業(yè)要建立怎樣的項(xiàng)目管理模式 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目部配置人員的基本素質(zhì)要求 2、項(xiàng)目施工全過(guò)程管理控制要求 3、項(xiàng)目施工全過(guò)程實(shí)體控制要求,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,都在肢體分包 都在做總承包 都在違反建筑法 合理的合同應(yīng)該怎么簽訂？（不違法合同） 合理的合同數(shù)量應(yīng)該是多少？ 案例分析：某項(xiàng)目的合約管控表 附件：某項(xiàng)目合同明細(xì),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)公司為什么做不了總承包？ 1、與國(guó)家監(jiān)管機(jī)制不符合（沒(méi)有資質(zhì)） 2、地產(chǎn)行業(yè)的工程管理沒(méi)有

5、機(jī)制，屬于行業(yè)空白。 3、機(jī)構(gòu)和人力資源不健全 4、社會(huì)資源整合能力差 5、中國(guó)建筑市場(chǎng)的信任危機(jī) 6、開(kāi)發(fā)商把承包商做為融資手段 地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)是一個(gè)金融行業(yè)，其重要的職責(zé)是整合好社會(huì)各種資源，為國(guó)計(jì)民生做出更大的貢獻(xiàn),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,設(shè)計(jì)總包,建筑方案,外裝修施工圖,室內(nèi)裝修施工圖,市政,規(guī)劃方案,建筑施工圖,建筑,結(jié)構(gòu),水暖電,消防,園林,開(kāi)發(fā)商,精裝修設(shè)計(jì)提前介入,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,土建施工總包,外裝總包,精裝修總包,監(jiān)理,機(jī)電總包,空調(diào)、通風(fēng),電梯安裝,消防施工,市政總包,園林總包,強(qiáng)弱電施工,供貨戰(zhàn)略伙伴,開(kāi)發(fā)商,虛線表示僅有管理職能，非

6、合同關(guān)系,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,第一講 項(xiàng)目管理體系的建立 第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀分析 1、合作模式分析 2、合同管理分析、項(xiàng)目承包模式探討 3、現(xiàn)場(chǎng)管理分析 第二部分：房地產(chǎn)行業(yè)要建立怎樣的項(xiàng)目管理模式 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目部配置人員的基本素質(zhì)要求 2、 項(xiàng)目施工全過(guò)程管理控制要求 3、項(xiàng)目施工全過(guò)程實(shí)體控制要求,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、政府對(duì)開(kāi)發(fā)商無(wú)奈：出了問(wèn)題只有罰款或抓人，國(guó)家沒(méi)有相應(yīng)的管理機(jī)制 2、開(kāi)發(fā)商對(duì)總包無(wú)奈：總包只剩下骨頭了，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)等 3、總包對(duì)勞務(wù)分包無(wú)奈：總包管理能力下降，依賴勞務(wù)

7、分包，所謂的勞務(wù)擴(kuò)大分包，實(shí)質(zhì)就是轉(zhuǎn)包。 4、勞務(wù)分包商對(duì)民工無(wú)奈：人權(quán)意識(shí)提高了，農(nóng)民工有新勞動(dòng)法保護(hù)了 5、民工對(duì)政府無(wú)奈：黑心老板該欠工資的照樣欠，爬塔吊要被抓啊,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,第一講 項(xiàng)目管理體系的建立 第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀分析 1、合作模式分析 2、合同管理分析、承包模式管理 3、現(xiàn)場(chǎng)管理模式分析 第二部分：房地產(chǎn)行業(yè)要建立怎樣的項(xiàng)目管理模式 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目部配置人員的基本素質(zhì)要求 2、項(xiàng)目施工全過(guò)程管理控制要求 3、項(xiàng)目施工全過(guò)程實(shí)體控制要求,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,施工企業(yè)有 八大員標(biāo)配，地產(chǎn)行業(yè)各具特色 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量配置（

8、取決于管理形式） 小項(xiàng)目制（矩陣式管理） 大項(xiàng)目制（職能式管理） 項(xiàng)目公司制（異地項(xiàng)目） 人員素質(zhì)要求（專業(yè)人員的要求）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,“多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥” 多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰； 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核； 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響

9、較大，或者過(guò)于依賴公司，或者不愿服從公司管理； 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差； 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽； 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享； 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰 第二、資源配置不合理 第三，規(guī)章制度不健全,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,人員素質(zhì)要求（專業(yè)人員的要求） HR“同病相憐”： 1、老板希望你是千手觀音，渴望“綜合性人才” 2、你總覺(jué)得力不從心 3、能人用時(shí)方恨少 4、開(kāi)工資日就想減員,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施

10、,地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？ 1、具備一定的專業(yè)知識(shí) 2、協(xié)調(diào)能力一定要強(qiáng)，學(xué)會(huì)“彈鋼琴” 3、學(xué)習(xí)能力一定要強(qiáng) 4、學(xué)會(huì)“妥協(xié)”與“忘記”的能力 5、善于將隱性知識(shí)轉(zhuǎn)化為顯性知識(shí) 專業(yè)的人做專業(yè)的事,附件 某項(xiàng)目公司編制,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,討論： 1、我們公司采用的是什么的項(xiàng)目模式？ 2、這種模式是否適合公司的發(fā)展？ 3、我們公司的人員結(jié)構(gòu)是怎樣的？,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,第一講 項(xiàng)目管理體系的建立 第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀分析 1、合作模式分析 2、合同管理分析、承包模式管理 3、現(xiàn)場(chǎng)管理模式分析 第二部分：房地產(chǎn)行業(yè)要建立怎樣的項(xiàng)

11、目管理模式 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目部配置人員的基本素質(zhì)要求 2、項(xiàng)目施工全過(guò)程管理控制要求 3、項(xiàng)目施工全過(guò)程實(shí)體控制要求,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,內(nèi)部管理靠流程 附件：流程文件 不能為流程而流程，最短的流程最有效的流程是最好的流程。 流程的建立絕非一日之功，要循序漸進(jìn)，不斷完善 外部管理靠合同 臺(tái)上十分鐘，臺(tái)下十年功,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、開(kāi)工前準(zhǔn)備階段管理 2、 施工階段管理 3、竣工驗(yàn)收階段管理 4、物業(yè)接管驗(yàn)收階段管理 5、客戶入住及客戶服務(wù)管理 6、項(xiàng)目管理總結(jié)（項(xiàng)目后評(píng)估）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1 項(xiàng)目（進(jìn)度）總控制計(jì)劃的確定 (附

12、件1) (附件1A) 2 項(xiàng)目招投標(biāo)計(jì)劃管理(附件2) 附件2A 3 項(xiàng)目工程保證擔(dān)保的管理(附件3) 4 項(xiàng)目成本管理要求(附件4) 成本管理文件 5設(shè)計(jì)配合要求的確定(附件5) 6監(jiān)理管理要求的確定(附件6) 7總包管理要求的確定(附件7) 8 甲簽合同工程供方管理要求的確定(附件8),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,9設(shè)計(jì)交底(附件9) 10 施工組織設(shè)計(jì)審核(附件10) 11 重大施工方案（工序）的提出及要求(附件11) 案例附件11A 12變更洽商的管理 (附件12) 13 施工前現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作(附件13) 14 項(xiàng)目會(huì)議制度要求(附件14) 15工程檔案及文件管理要求(附件1

13、5) 16產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的管理要求(附件16) 17 項(xiàng)目合同管理要求（含合同付款管理要求）(附件17) 18 品牌在項(xiàng)目上的推廣應(yīng)用準(zhǔn)備(附件18),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、開(kāi)工前準(zhǔn)備階段管理 2、 施工階段管理 3、竣工驗(yàn)收階段管理 4、物業(yè)接管驗(yàn)收階段管理 5、客戶入住及客戶服務(wù)管理 6、項(xiàng)目管理總結(jié)（項(xiàng)目后評(píng)估）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1 施工樣板管理(附件19) 2 材料設(shè)備封樣、進(jìn)場(chǎng)及驗(yàn)收管理(附件20) 3 施工過(guò)程關(guān)鍵工序檢查管理(附件21) 4 工程質(zhì)量檢查管理(附件22) 附件22A 5 施工過(guò)程驗(yàn)收的管理 (附件23) 6 合作伙伴的管理

14、(附件24) (戰(zhàn)略合作伙伴) 7 重大安全和質(zhì)量事故處理的原則(附件25),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、開(kāi)工前準(zhǔn)備階段管理 2、 施工階段管理 3、竣工驗(yàn)收階段管理 4、物業(yè)接管驗(yàn)收階段管理 5、客戶入住及客戶服務(wù)管理 6、項(xiàng)目管理總結(jié)（項(xiàng)目后評(píng)估）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作(附件26) 2 專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收 (附件27) 3 城市公司內(nèi)部驗(yàn)收(附件28) 4 保修合同及保修擔(dān)保(附件29) 5 物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作(附件30),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、開(kāi)工前準(zhǔn)備階段管理 2、 施工階段管理 3、竣工驗(yàn)收階段管理 4

15、、物業(yè)接管驗(yàn)收階段管理 5、客戶入住及客戶服務(wù)管理 6、項(xiàng)目管理總結(jié)（項(xiàng)目后評(píng)估）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備會(huì)(附件31) 2 物業(yè)接管驗(yàn)收 (附件32) 3 保修工作的組織、原則及管理(附件33) 4 整改及收尾工作 (附件34),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、開(kāi)工前準(zhǔn)備階段管理 2、 施工階段管理 3、竣工驗(yàn)收階段管理 4、物業(yè)接管驗(yàn)收階段管理 5、客戶入住及客戶服務(wù)管理 6、項(xiàng)目管理總結(jié)（項(xiàng)目后評(píng)估）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1 入住前準(zhǔn)備工作(附件35、附件35B) 附件35C 2 客戶入住(附件36) 附件36A 3 客

16、戶服務(wù)及投訴處理(附件37) 客戶入住也是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 南昌麥當(dāng)勞案例,房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理核心理念剖析 房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)角度對(duì)“鐵三角”認(rèn)識(shí)的區(qū)別,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,國(guó)家驗(yàn)收機(jī)構(gòu),客戶,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,客戶滿意調(diào)查表（整體功能）,客戶滿意調(diào)查表（住宅功能）,客戶滿意調(diào)查表（寫字樓功能）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、開(kāi)工前準(zhǔn)備階段管理 2、 施工階段管理 3、竣工驗(yàn)收階段管理 4、物業(yè)接管驗(yàn)收階段管理 5、客戶入住及客戶服務(wù)管理 6、項(xiàng)目管理總結(jié)（項(xiàng)目后評(píng)估）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和

17、實(shí)施,1 項(xiàng)目整體施工組織管理總結(jié) 2 進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工總結(jié) 3 技術(shù)管理（包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)）總結(jié) 4 合同執(zhí)行情況總結(jié) 5 成本控制分析 6 物業(yè)移交及客戶保修服務(wù)總結(jié) 7 存在問(wèn)題及改進(jìn)建議 后評(píng)估案例（附件38）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,項(xiàng)目管理工具總結(jié) 1、流程 2、表格,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,經(jīng)驗(yàn)交流： 我們公司是怎么做的？ 小業(yè)主當(dāng)天驗(yàn)房的入伙率？ 每戶保修投訴數(shù)量多少？,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,第一講 項(xiàng)目管理體系的建立 第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀分析 1、合作模式分析 2、合同管理分析、承包模式管理 3、現(xiàn)

18、場(chǎng)管理模式分析 第二部分：房地產(chǎn)行業(yè)要建立怎樣的項(xiàng)目管理模式 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目部配置人員的基本素質(zhì)要求 2、項(xiàng)目施工全過(guò)程管理控制要求 3、項(xiàng)目施工全過(guò)程實(shí)體控制要求,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、設(shè)計(jì)及二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理（龍湖地產(chǎn)計(jì)劃管理） 5、現(xiàn)場(chǎng)成本管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、工程安全、文明施工檢查要點(diǎn) 10、對(duì)監(jiān)理的管控 11、材料檢驗(yàn)與實(shí)驗(yàn) 12、第三方質(zhì)量檢查（管理外包）,斜字體重點(diǎn)講解,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1結(jié)構(gòu)圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)(附件39)（美國(guó)

19、TT案例） 2給排水圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)(附件40) 3電氣圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)(附件41) 4采暖通風(fēng)圖設(shè)計(jì)檢查要點(diǎn)(附件42) 5、關(guān)于精裝修施工圖,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,圖紙問(wèn)題是怎么找出來(lái)的？附件一 圖紙問(wèn)題是怎么落地的？附件二 怎么才能避免圖紙問(wèn)題的多次重復(fù)出現(xiàn)？ 實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的問(wèn)題標(biāo)準(zhǔn)！,施工圖審模擬查與現(xiàn)場(chǎng)施工,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、設(shè)計(jì)及二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理 5、現(xiàn)場(chǎng)成本管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、工程安全、文明施工檢查要點(diǎn) 10、對(duì)監(jiān)理的管控

20、11、材料檢驗(yàn)與實(shí)驗(yàn) 12、第三方質(zhì)量檢查（管理外包）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)(附件43) 2砌體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)(附件44) 3鋼筋砼結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)(附件45) 4建筑裝飾工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)(附件46) 5 門窗工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)(附件47) 6 樓地面工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)(附件48) 7 屋面和防水工程質(zhì)量檢查要點(diǎn) (附件49) 8 幕墻工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)(附件50) 9 給排水工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)(附件51) 10 電氣工程質(zhì)量檢查要點(diǎn)(附件52) 11 通風(fēng)與空調(diào)公司質(zhì)量檢查要點(diǎn) (附件53) 12 電梯安裝工程質(zhì)量檢查要點(diǎn) (附件54) 質(zhì)量通

21、病與防治,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、設(shè)計(jì)及二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理 5、現(xiàn)場(chǎng)成本管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、工程安全、文明施工檢查要點(diǎn) 10、對(duì)監(jiān)理的管控 11、材料檢驗(yàn)與實(shí)驗(yàn) 12、第三方質(zhì)量檢查（管理外包）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)任務(wù)書 定位 方案 初設(shè) 施工圖（包含各專業(yè)） 設(shè)計(jì)限額與技術(shù)指標(biāo),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,上海萬(wàn)科設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上限,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,見(jiàn)附件55（二次設(shè)計(jì)目錄）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程

22、項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理 5、現(xiàn)場(chǎng)成本管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、工程安全、文明施工檢查要點(diǎn) 10、對(duì)監(jiān)理的管控 11、材料檢驗(yàn)與實(shí)驗(yàn) 12、第三方質(zhì)量檢查（管理外包）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,見(jiàn)附件56（計(jì)劃案例） 尊重客觀規(guī)律、保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 三級(jí)計(jì)劃管理體系 一級(jí)計(jì)劃管經(jīng)營(yíng) 二級(jí)計(jì)劃管成果 三級(jí)計(jì)劃管過(guò)程 案例：龍湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、項(xiàng)目（進(jìn)度）總控制計(jì)劃的確定,兼顧工藝進(jìn)度、客戶敏感時(shí)間點(diǎn)和財(cái)務(wù)資金，才是

23、房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇！,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,“向關(guān)鍵工作要時(shí)間，向非關(guān)鍵工作要資源” 惠普?qǐng)?zhí)行力：計(jì)劃是控制軍隊(duì)行進(jìn)步伐的“鼓點(diǎn)”。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)三級(jí)計(jì)劃管理體系案例分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理一般可以分解如下： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)展控制計(jì)劃， 工程實(shí)施控制計(jì)劃， 現(xiàn)金流分析與控制， 承建單位和甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃； 承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃， 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃， 售樓賣場(chǎng)工程計(jì)劃， 時(shí)間計(jì)劃案例。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃集成管理案例， 營(yíng)銷推廣計(jì)劃， 計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)案例 案例一 案例二,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控

24、制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是： 把公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。 這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！,疑問(wèn)? 1. 此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？ 2. 此計(jì)劃由誰(shuí)編制？什么時(shí)候編制？ 3. 此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃編制原則 1、計(jì)劃的本質(zhì)是工作開(kāi)始前，思考如何做好它。 2、避免過(guò)于樂(lè)觀，尤其是在項(xiàng)目的初期，留有余地。 3、計(jì)劃是所有人的承諾，制定前應(yīng)消除不同意見(jiàn)。 4、經(jīng)常召開(kāi)協(xié)調(diào)和溝通會(huì)議，是統(tǒng)一思想的法寶。 5、執(zhí)行中保持項(xiàng)目計(jì)劃的及時(shí)分發(fā)、一致、有效。 6、

25、計(jì)劃的執(zhí)行是需要有考核的，沒(méi)有考核計(jì)劃無(wú)法執(zhí)行。 7、計(jì)劃是確定少數(shù)關(guān)鍵性指標(biāo)，確保集團(tuán)與分公司之間、各專業(yè) 部門之間協(xié)調(diào)一致，不是越細(xì)越好，計(jì)劃考核指標(biāo)也不是越多越好。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系考核的原則 1、以激勵(lì)為前提，忌諱簡(jiǎn)單處罰。 2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)扎實(shí)，考核有據(jù)可依。 3、確定少數(shù)關(guān)鍵指標(biāo)，不是面面俱到。 4、短板原則，整體考慮，服務(wù)經(jīng)營(yíng)。 5、分段考核，指標(biāo)量化，結(jié)果導(dǎo)向。 6、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)考核，與人力資源績(jī)效有機(jī)結(jié)合。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是一個(gè)公司管理能力的集中體現(xiàn) 計(jì)劃不力的原因分析 1. 計(jì)劃與配套的矛

26、盾，外部不可控，拆遷時(shí)間不可控。 2. 計(jì)劃與營(yíng)銷定位、設(shè)計(jì)的矛盾，決策、定位前松后緊； 3. 計(jì)劃與成本的矛盾未達(dá)到預(yù)算目標(biāo)； 4. 計(jì)劃與工藝質(zhì)量的矛盾專業(yè)的把控度弱，比如：精裝、景觀； 5. 計(jì)劃的預(yù)留量少，未及時(shí)調(diào)整，尤其是突發(fā)事件時(shí)，如：審批、事故、市場(chǎng)變化； 6. 計(jì)劃在經(jīng)理層面自覺(jué)使用并向下布置使用少，跟進(jìn)性弱，三級(jí)四級(jí)計(jì)劃少； 7. 未與考核目標(biāo)掛鉤，只是作為跟進(jìn)工作的計(jì)劃，責(zé)任感不強(qiáng)； 8. 整體原則是前緊后松，但樣板段的時(shí)間計(jì)劃仍然過(guò)長(zhǎng)； 9. 后臺(tái)的流程與計(jì)劃節(jié)點(diǎn)不配套，協(xié)調(diào)點(diǎn)多，如何協(xié)調(diào)； 10. 沒(méi)有形成編制各類計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)，主要憑經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)將固化，培訓(xùn)推廣；

27、11. 外部供方與計(jì)劃的關(guān)系。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,設(shè)計(jì)管理對(duì)工程時(shí)間計(jì)劃的影響 具體體現(xiàn)在： 設(shè)計(jì)出圖時(shí)間滯后，影響工程合約以及現(xiàn)場(chǎng)施工組織； 設(shè)計(jì)深度不足、設(shè)計(jì)版本或變更過(guò)多、各專業(yè)矛盾較多； 材料部品選擇滯后，影響招標(biāo)； 設(shè)計(jì)一意孤行，與項(xiàng)目部配合太少，出來(lái)的結(jié)果在施工上行不通，或質(zhì)檢站報(bào)批不通過(guò)； 設(shè)計(jì)圖紙的造價(jià)嚴(yán)重超越目標(biāo)成本，導(dǎo)致臨時(shí)修改圖紙； 新出臺(tái)的規(guī)范、法規(guī)對(duì)設(shè)計(jì)的影響； 不同地區(qū)的設(shè)計(jì)習(xí)慣和審圖要求的影響，影響報(bào)建審核時(shí)間； 設(shè)計(jì)上存在模糊地帶。如上海，設(shè)計(jì)部對(duì)幕墻設(shè)計(jì)控制不嚴(yán)，而現(xiàn)在政府對(duì)幕墻的設(shè)計(jì)也要通過(guò)驗(yàn)收。 施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更處理的流轉(zhuǎn)效率低下

28、。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,合約管理對(duì)工程時(shí)間計(jì)劃的影響 具體體現(xiàn)在： 簽訂合同時(shí)，沒(méi)有解決好工程管理二個(gè)根本性問(wèn)題：供方選擇、資金配置。 合同風(fēng)險(xiǎn)。合同條款闡述籠統(tǒng)，不嚴(yán)謹(jǐn)，標(biāo)準(zhǔn)不具體，引起現(xiàn)場(chǎng)糾紛或增加了 現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)難度。具體表現(xiàn)在六點(diǎn)：工程范圍管理、清單招標(biāo)、技術(shù)措施與質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)、措施費(fèi)與規(guī)費(fèi)、節(jié)點(diǎn)付款合理性、合約交底深度。 不能及時(shí)簽訂合同，使得工地現(xiàn)場(chǎng)等合約。 解決方法： 合約策劃、節(jié)點(diǎn)付款。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力對(duì)工程時(shí)間計(jì)劃的影響： 工程管理部（特別是現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部）的項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)意識(shí)不夠，“等”的觀 念比較重，主動(dòng)突擊比較少。 對(duì)內(nèi)：在項(xiàng)

29、目實(shí)施過(guò)程中，沒(méi)有樹(shù)立以“項(xiàng)目為中心”理念；與營(yíng)銷、設(shè) 計(jì)、合約部門溝通不夠，特別是合約階段，項(xiàng)目部的工作前置不夠，沒(méi) 有利用好合約策劃手段，系統(tǒng)控制項(xiàng)目管理；與公司管理層溝通不夠， 現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的合理意見(jiàn)無(wú)法及時(shí)與管理層溝通。 對(duì)外：傳統(tǒng)的“甲方”觀念濃，不能與供方有效溝通，甲方的真正威信沒(méi) 有樹(shù)立起來(lái)；與供方高層溝通少，不能及時(shí)掌握供方資源狀態(tài)，不能準(zhǔn) 確把握供方的意圖；供方提出需要解決的問(wèn)題或甲乙方的分歧，甲方項(xiàng) 目部不能及時(shí)幫助解決或化解。與承建單位打交道，不要指望有了一套 管理文件就解決問(wèn)題，關(guān)鍵是做人的工作。 解決方法： 改變觀念。項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，項(xiàng)目部的聲音要大，項(xiàng)目推進(jìn)，當(dāng)仁不

30、 讓要以“項(xiàng)目為中心”。 改掉傳統(tǒng)的“甲方”觀念，做好服務(wù)工作。 加強(qiáng)溝通,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、設(shè)計(jì)及二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理 5、現(xiàn)場(chǎng)成本管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、工程安全、文明施工檢查要點(diǎn) 10、對(duì)監(jiān)理的管控 11、材料檢驗(yàn)與實(shí)驗(yàn) 12、第三方質(zhì)量檢查（管理外包）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,見(jiàn)附件57（某公司目標(biāo)成本表） 地產(chǎn)商的慣用口號(hào)：“全員成本、全員客服” 清單是個(gè)好東西，但清單報(bào)價(jià)的前提是什么？ 1）完善的圖紙 2）系統(tǒng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 3）合理的工

31、期要求 如何做到全員成本：案例附件,項(xiàng)目成本管理的四大核心過(guò)程,項(xiàng)目成本管理的四大核心過(guò)程,土地成本和建安成本在總開(kāi)發(fā)成本中所占比例超過(guò)75%，而在目前的土地市場(chǎng)上，土地成本較難控制，所以占總成本40%50%的建安成本就成為成本控制的重點(diǎn)。,而各項(xiàng)目建安成本的差異主要是由結(jié)構(gòu)形式、主要材料用量、主要材料單價(jià)、材料檔次、系統(tǒng)形式的選擇等方面影響。根據(jù)成本分析的結(jié)果，建議從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)成本控制及管理：,A 項(xiàng)目定位階段,B 設(shè)計(jì)階段,C 招投標(biāo)階段,D 施工及最終結(jié)算階段,項(xiàng)目成本管理的四大核心過(guò)程,A 項(xiàng)目定位階段,1、結(jié)構(gòu)形式的選擇,2、機(jī)電系統(tǒng)的選擇,3、幕墻系統(tǒng)的選擇,4、精裝修及園林

32、檔次的選擇,項(xiàng)目定位階段決定了后期項(xiàng)目的建安造價(jià)的高低，在這個(gè)階段要依據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位對(duì)影響成本較大的項(xiàng)目或重要設(shè)備（如結(jié)構(gòu)形式、機(jī)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、幕墻形式、精裝修等）進(jìn)行方案比選控制，進(jìn)行多方案成本測(cè)算，選擇性價(jià)比最優(yōu)的方案。,B 設(shè)計(jì)階段,1、加強(qiáng)設(shè)計(jì)限額及成本指標(biāo)的執(zhí)行。, 在設(shè)計(jì)的各階段依據(jù)圖紙進(jìn)行詳細(xì)估算（計(jì)算工程量和詢價(jià)），來(lái)檢查成本指標(biāo)的落實(shí)情況，如超指標(biāo)，及時(shí)要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)整，如設(shè)計(jì)合理，指標(biāo)偏低，及時(shí)調(diào)整指標(biāo)，并跟進(jìn)圖紙隨時(shí)調(diào)整估算，動(dòng)態(tài)監(jiān)控成本指標(biāo)的落實(shí)情況，進(jìn)行事前控制；避免施工結(jié)束后或過(guò)程中才清楚超指標(biāo)；, 在招投標(biāo)階段依據(jù)投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)加上估算的變更洽商來(lái)檢查成本

33、指標(biāo)的落實(shí)情況, 建議在設(shè)計(jì)前對(duì)設(shè)計(jì)的相關(guān)計(jì)算書、取值進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)不合理及時(shí)通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，完成修改并通過(guò)我司確認(rèn)后方可開(kāi)始繪圖。,2、加強(qiáng)圖紙的審核力度。 目前，公司已經(jīng)基本形成了由設(shè)計(jì)、工程、成本及外請(qǐng)專家各專業(yè)力量聯(lián)合審圖的工作流程，在這個(gè)審核過(guò)程中，應(yīng)該爭(zhēng)取利用更多的力量、并充分發(fā)揮各專業(yè)力量，從多角度審圖，減少因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)錯(cuò)漏、不完善或是不交圈而造成的后期工程拆改，將洽商費(fèi)用降到最低。,3、加強(qiáng)選材的管理。 對(duì)于不能切實(shí)提高項(xiàng)目售價(jià)或客戶不關(guān)注的材料，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下首先選用常規(guī)、國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品。,B 設(shè)計(jì)階段（續(xù)）,4、加強(qiáng)進(jìn)行詳細(xì)的、動(dòng)態(tài)的多方案比選工作。 進(jìn)入設(shè)計(jì)階段后

34、，應(yīng)加強(qiáng)從方案設(shè)計(jì)開(kāi)始與設(shè)計(jì)進(jìn)度同步，在設(shè)計(jì)各階段如發(fā)現(xiàn)造價(jià)較高時(shí)，應(yīng)要求設(shè)計(jì)院對(duì)此提出其他可替代方案（在簽訂設(shè)計(jì)合同也應(yīng)強(qiáng)調(diào)此點(diǎn)），相關(guān)部門對(duì)多方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等對(duì)比分析，選擇成本最優(yōu)的方案。,B 設(shè)計(jì)階段（續(xù)）,5、加強(qiáng)專業(yè)工程管理,目前，一般來(lái)說(shuō)，結(jié)構(gòu)工程和初裝在整個(gè)建安成本所占比例約40%，機(jī)電工程、幕墻工程、精裝修工程等專業(yè)工程所占比例越來(lái)越高，針對(duì)這些專業(yè)工程，設(shè)計(jì)圖紙的不完善、缺漏及方案調(diào)整，都會(huì)造成數(shù)額較大的變更。 例如： 項(xiàng)目在前期未約定幕墻分格的具體細(xì)節(jié)，在樣板間幕墻施工完畢后發(fā)現(xiàn)玻璃分隔處膠縫為寬縫，效果不好，為了保證幕墻的整體效果改為細(xì)縫，造成相應(yīng)的龍骨型材變化，玻璃

35、尺寸變化增加費(fèi)用200萬(wàn)元。有部分項(xiàng)目幕墻工程由施工單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)后施工，有些施工單位可能會(huì)故意留下設(shè)計(jì)缺漏或材料含量高造成成本增加。 建議在一些專業(yè)性很強(qiáng)的分包工程能夠聘請(qǐng)一些專業(yè)顧問(wèn)公司（如機(jī)電顧問(wèn)/幕墻顧問(wèn)）完成專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)，在完成設(shè)計(jì)工作的同時(shí)，也可以幫助公司完善相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)規(guī)范。,C 招投標(biāo)階段,我們建議采用以下方式加強(qiáng)控制：,1、采用競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià) 如時(shí)間和條件允許，以較為詳細(xì)的招標(biāo)圖招標(biāo)，盡量最低限度能夠單價(jià)包干，避免在施工過(guò)程中談價(jià)處于被動(dòng)局面；對(duì)于專業(yè)分包工程（幕墻、精裝修等）最好能確定方案和圖紙后，采用競(jìng)爭(zhēng)方式以總價(jià)包干的形式確定承包商，以避免在施工過(guò)程由于方案的反復(fù)和圖

36、紙的變動(dòng)導(dǎo)致費(fèi)用增加。 2、加強(qiáng)合同管理 總結(jié)分析以往項(xiàng)目由于合同條款的疏漏導(dǎo)致變更或索賠的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在以后項(xiàng)目合同管理過(guò)程中引以為戒。定期組織合同缺陷討論會(huì)議，來(lái)不斷完善合同條款內(nèi)容，在招投標(biāo)過(guò)程中將合同條款納入招標(biāo)文件，并要求投標(biāo)單位響應(yīng)，以此作為選擇承包商的依據(jù)之一,D 施工及最終結(jié)算階段,1、強(qiáng)化總包設(shè)計(jì)的職責(zé) 由于公司已完的項(xiàng)目大部分都是邊設(shè)計(jì)邊施工，所以后續(xù)設(shè)計(jì)的問(wèn)題很大，不但造成費(fèi)用無(wú)法預(yù)估控制，后續(xù)施工交圈也很難。建議對(duì)總包設(shè)計(jì)提出更高要求，不但要完成實(shí)際范圍內(nèi)的深化設(shè)計(jì)任務(wù)，對(duì)各專業(yè)分包深化設(shè)計(jì)，要進(jìn)行匯總協(xié)調(diào)，以避免設(shè)計(jì)不交圈，造成設(shè)計(jì)漏項(xiàng)及設(shè)計(jì)不合理 2、加強(qiáng)材料單價(jià)的控

37、制： 在確定施工單位前若無(wú)施工圖紙或方案時(shí)，按占工程造價(jià)比例較大的常規(guī)及常用材料，由相關(guān)部門明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，拉出材料清單，在招投標(biāo)時(shí)一次性進(jìn)行招投標(biāo)，若實(shí)際施工期的材料價(jià)格與投標(biāo)期的材料價(jià)格確有較大變化的，價(jià)格波動(dòng)超過(guò)10%的進(jìn)行調(diào)整（如銅及管材的漲價(jià)），否則不予調(diào)整 。 對(duì)于在招投標(biāo)時(shí)無(wú)法確定的材料，在完成施工圖時(shí)，由我方及施工方同時(shí)拉出需認(rèn)價(jià)的材料清單，排出認(rèn)價(jià)時(shí)間及計(jì)劃，在工程實(shí)施前完成認(rèn)價(jià)工作。對(duì)于大宗材料盡量采用招投標(biāo)的方式，或采用甲方與施工單位共同招標(biāo)的形式 。,D 施工及最終結(jié)算階段（續(xù)）,盡快完善建立材料供貨商的長(zhǎng)期合作伙伴，如現(xiàn)已有鋼筋供貨商的合作伙伴，建立電纜、管材、精裝材料

38、的長(zhǎng)期合作伙伴的建立工作，在總包招投標(biāo)時(shí)向投標(biāo)單位明確由我司長(zhǎng)期合作伙伴供應(yīng)材料，并讓施工單位可以取得一定的管理費(fèi)用，同時(shí)我司也可節(jié)約成本，降低管理環(huán)節(jié)及管理費(fèi)用 。 3、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理，對(duì)于一定額度以上的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)該交與成本中心進(jìn)行估算，然后決定是否更改。 4、加強(qiáng)最終結(jié)算階段的管理，平時(shí)應(yīng)注意收集整理結(jié)算相關(guān)資料，尤其是減帳證據(jù)，以避免最終結(jié)算時(shí)沒(méi)有依據(jù)。,項(xiàng)目成本管理的四大核心過(guò)程,綜上所述，影響建安造價(jià)的主要階段是在設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段，而進(jìn)行造價(jià)分析和成本控制的依據(jù)是圖紙，所以在招投標(biāo)前解決圖紙問(wèn)題，進(jìn)行事前控制，是成本控制的根本，而優(yōu)化設(shè)計(jì)和競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)是成本控制的主要手段。,房

39、地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理 5、現(xiàn)場(chǎng)成本管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、工程安全、文明施工檢查要點(diǎn) 10、對(duì)監(jiān)理的管控 11、材料檢驗(yàn)與實(shí)驗(yàn) 12、第三方質(zhì)量檢查（管理外包）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,樣板間要解決的問(wèn)題： 1、材料樣板展示1 ； 2、工序標(biāo)準(zhǔn)。見(jiàn)附件58（從樣板工序到樣板間） 3、產(chǎn)品定位的落地。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理 5、現(xiàn)場(chǎng)成本

40、管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、工程安全、文明施工檢查要點(diǎn) 10、對(duì)監(jiān)理的管控 11、材料檢驗(yàn)與實(shí)驗(yàn) 12、第三方質(zhì)量檢查（管理外包）,變更洽商是否可控？,可控：通過(guò)手段可以避免發(fā)生 不可控：一定會(huì)發(fā)生 部分可控：非人的主觀能動(dòng)性所能控制，有可能發(fā)生，可能不發(fā)生。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更/洽商類別及定義,設(shè)計(jì)不合理/錯(cuò)誤：設(shè)計(jì)單位本身的問(wèn)題，或?qū)I(yè)間、不同單位間配合不到位，出現(xiàn)錯(cuò)誤?？煽?設(shè)計(jì)漏項(xiàng)：設(shè)計(jì)深度不夠、未理解原設(shè)計(jì)意圖，造成設(shè)計(jì) 漏項(xiàng)。可控 設(shè)計(jì)優(yōu)化：不提高成本，或少量提高，優(yōu)化功能及做法；或既能降低成本又不降低效果

41、?？煽?精裝設(shè)計(jì)：因精裝設(shè)計(jì)引起主體相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)修改?？煽?方案調(diào)整：甲方提出的方案調(diào)整，可能是定位變化、決策變化、市場(chǎng)變化。部分可控,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更/洽商類別定義,二次設(shè)計(jì)：根據(jù)招標(biāo)圖（施工圖），需要廠家或施工方深化，出圖時(shí)尚不能確定做法，可能需要做樣后確定，或根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定做法或調(diào)整，包括供貨調(diào)整等；或完全是二次設(shè)計(jì)本身錯(cuò)漏缺陷問(wèn)題可控 成本節(jié)約：完全是為了降低成本需要。部分可控 施工分界： 分界漏項(xiàng)：招標(biāo)分界不清或漏項(xiàng)，有可能是圖紙本身的問(wèn)題，需要圖紙加文字答疑說(shuō)明盡量避免。部分可控 重新分界：甲方已經(jīng)花過(guò)錢，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況（進(jìn)度、工序要求）不得不重新分界的

42、，需要施工方之間增減帳?？煽?房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更/洽商類別定義,合同補(bǔ)充內(nèi)容：設(shè)計(jì)和招標(biāo)時(shí)均不在范圍內(nèi)，可能是：設(shè)計(jì)要求不周、設(shè)計(jì)圖紙不周、招標(biāo)范圍不周、甲方待定。 部分可控 現(xiàn)場(chǎng)條件根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件不得不調(diào)整做法和材料替換。大多與上道工序完成后，為滿足設(shè)計(jì)要求需要處理的情況。部分可控 施工誤差/錯(cuò)誤施工誤差超出允許范圍內(nèi)，或不同施工方之間，上道工序質(zhì)量問(wèn)題影響下道工序質(zhì)量造成下道工序修補(bǔ)、返工或拆改?？煽?施工困難：不可控 施工工藝要求： 可控 進(jìn)度要求： 部分可控 甲方要求： 部分可控 營(yíng)銷需要： 不可控 客戶要求： 不可控 政府要求： 不可控,可控8項(xiàng) 部分可控7項(xiàng)

43、 不可控4,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更洽商數(shù)量統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更洽商數(shù)量專業(yè)分布,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更數(shù)量專業(yè)分布,園林變更均以藍(lán)圖方式出，未在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。施工方據(jù)此均以洽商方式報(bào)的費(fèi)用。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更洽商數(shù)量專業(yè)分布,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更洽商費(fèi)用專業(yè)分布,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更洽商費(fèi)用類型分布,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,控制類型費(fèi)用分布,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,變更洽商控制環(huán)節(jié),通過(guò)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)以下應(yīng)重點(diǎn)

44、關(guān)注： 精裝設(shè)計(jì)：建筑主體施工圖完成之前精裝方案確定，電氣預(yù)留條件要明確并在主體施工圖中體現(xiàn)。 二次設(shè)計(jì)： 二次設(shè)計(jì)組織，圖紙深度，范圍要明確。 現(xiàn)場(chǎng)條件：過(guò)程控制的關(guān)鍵，提前控制避免返工拆改，但有時(shí)現(xiàn)場(chǎng)條件是不可避免。 合同補(bǔ)充內(nèi)容：關(guān)注招標(biāo)階段圖紙深度及范圍，避免非預(yù)期漏項(xiàng)，減少盲區(qū)。 需要關(guān)注的專業(yè)： 建筑、外裝、精裝、電氣、空調(diào)、市政、園林,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,控制目標(biāo),如果通過(guò)有效手段爭(zhēng)取控制： 可控部分的80%， 部分可控的50%， 總體控制60%左右，就是非常成功的控制。,變更洽商費(fèi)用一般為總預(yù)算的25%以內(nèi)。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)

45、目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,見(jiàn)附件59（洽商管理總結(jié)）,工程索賠原始依據(jù)（一）,1、工地（現(xiàn)場(chǎng)）會(huì)議記錄和有關(guān)工程的來(lái)往信件，都必須全部保存妥當(dāng)，至少保存到合同全部履行完畢以及所有索賠項(xiàng)目獲得解決時(shí)止。 2、及時(shí)保存各種施工進(jìn)度表，包括業(yè)主代表和分包商編制的進(jìn)度表。 3、施工備忘錄（日記），在施工中發(fā)生影響工期和索賠有關(guān)的事項(xiàng)都要及時(shí)做好記錄。按年月日順序號(hào)存檔，以便查找。 4、做好建筑師和工程師的口頭指示記錄，及時(shí)以書面形式及時(shí)報(bào)告建筑師或工程師予以確認(rèn)。將他們的書面指示按年月日順序編號(hào)存檔。 5、工程照片需有專人管理，照片都應(yīng)標(biāo)明拍攝的日期，最好購(gòu)買帶有日期的相機(jī)，而不采用人工加注。將

46、照片按工程進(jìn)度整理編排。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,工程索賠原始依據(jù)（二）,6、收集記錄每天的氣象報(bào)告和實(shí)際氣候情況。 7、整理保存工人和雇員的工資與薪金單據(jù)，材料物資購(gòu)買單據(jù)，按年月日及批號(hào)編號(hào)歸檔。 8、妥善保存完整的工程會(huì)計(jì)資料，包括工卡、人工分配表、注銷工資薪金支票、材料購(gòu)買訂貨單、收訖發(fā)票、收款收據(jù)、賬目及有關(guān)圖表、財(cái)務(wù)信件、經(jīng)會(huì)計(jì)師核證的財(cái)務(wù)決算表等。 9、所有的合同文件、工程圖紙、修改或增加的圖紙、計(jì)劃工程進(jìn)度表、人工日?qǐng)?bào)表、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)報(bào)表及賬單（工程付款單）等需歸類保存入檔。,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施

47、工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理 5、現(xiàn)場(chǎng)成本管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、工程安全、文明施工檢查要點(diǎn) 10、對(duì)監(jiān)理的管控 11、材料檢驗(yàn)與實(shí)驗(yàn),房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,成品保護(hù)案例附件60 買的起馬更要備的起鞍,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理 5、現(xiàn)場(chǎng)成本管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、工程安全、文明施工檢查要點(diǎn) 10、對(duì)監(jiān)理的管控 11、材料檢驗(yàn)與實(shí)驗(yàn) 12、第三方質(zhì)量檢查（管理外包）,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1工程文明施工檢查要點(diǎn) 2工地人員管理 3 場(chǎng)地布置要求 4 綠地保護(hù) 5場(chǎng)容管理 6 工地辦公室布置 7工程安全檢查要點(diǎn) 附件61 附件：樣板工地,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目管理體系的建立和實(shí)施,1、施工圖審查要點(diǎn) 2、工程質(zhì)量管控要點(diǎn) 3、二次深化設(shè)計(jì) 4、計(jì)劃與進(jìn)度管理 5、現(xiàn)場(chǎng)成本管理 6、樣板間先行 7、洽商與變更 8、成品保護(hù)管理(重點(diǎn)精裝修管理) 9、