成都城南商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)調(diào)查

1、,成都城南商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)調(diào)查,天府大道沿線寫(xiě)字樓概述 區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究 區(qū)域企業(yè)總部研究 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究,1.1 1.2 1.3 1.4 1.5,1 區(qū)域?qū)懽謽羌吧虡I(yè)市場(chǎng)情況,天府大道沿線,2,3,5,1,4,6,7,現(xiàn)有乙級(jí)寫(xiě)字樓,天府大道沿線,備注：天府新谷目前推出體量大約10萬(wàn),天府大道沿線,天府大道沿線甲級(jí)寫(xiě)字樓現(xiàn)有供應(yīng)占比,在2009年以前天府新城只有高新國(guó)際廣場(chǎng)的B座達(dá)到了甲級(jí)寫(xiě)字樓的大部分標(biāo)準(zhǔn)，隨著2009年中國(guó)水電大廈和拉德方斯的入市，天府新城有了真正意義上的甲級(jí)寫(xiě)字樓。 天府新城寫(xiě)字樓雖然起步較晚，但隨著城市向南發(fā)展、政府南遷以及產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)整，使得南部新

2、城寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展起點(diǎn)較高，加上政府對(duì)天府新城的著力打造，未來(lái)發(fā)展前景看好。,天府大道沿線甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)占比,隨著市中心土地資源稀缺，未來(lái)天府新城將是成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要供給區(qū)域。從2011年開(kāi)始增長(zhǎng)，而市區(qū)寫(xiě)字樓主要集中在東大街沿線。 天府新城寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在2012年-2014年。 未來(lái)天府新城將是成都除市區(qū)外的寫(xiě)字樓集中區(qū)。,天府大道沿線寫(xiě)字樓存量,隨著市中心土地資源稀缺，未來(lái)天府新城將是成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要供給區(qū)域。從2011年開(kāi)始穩(wěn)定增長(zhǎng)，而市區(qū)寫(xiě)字樓主要集中在東大街沿線。 天府新城寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在2012年-2014年。,備注：天府新谷目前推出體量大約10萬(wàn),天府大道

3、沿線寫(xiě)字樓產(chǎn)品特征,目前區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓租戶(hù)主要由一些高科技行業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的中小企業(yè)構(gòu)成，這部分企業(yè)需求面積較大，但付租能力較低。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫(xiě)字樓配套設(shè)施良好，性?xún)r(jià)比較高。,區(qū)域以入住企業(yè)分析,由于天府新城定位為以軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的科技商務(wù)新城，區(qū)域內(nèi)天府軟件園、 高新孵化園目前以形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，大量以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的企業(yè)聚集，區(qū)域內(nèi)目前入住企業(yè)以高科技及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)行業(yè)為主。 天府新城因其大量住宅項(xiàng)目的修建，引來(lái)了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐。,天府大道沿線寫(xiě)字樓概述 區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究 區(qū)域企業(yè)總部研究 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究,1.1 1.2 1.3 1.4 1.5,1、區(qū)

4、域?qū)懽謽羌吧虡I(yè)市場(chǎng)情況,區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū),科技新城天府新城是成都發(fā)展軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域，科技是它的首要功能。 隨著高新孵化園、天府軟件園的開(kāi)發(fā)，區(qū)域科技氛圍已經(jīng)逐漸成熟，軟件園等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及入駐，為未來(lái)區(qū)域的成熟奠定了重要的基礎(chǔ).,資料來(lái)源：高新區(qū)黨工委,規(guī)劃總用地面積100萬(wàn)(約1500畝)，一期建筑面積約23萬(wàn)，分為A、B兩地塊，共17棟小獨(dú)棟辦公樓。 入住企業(yè)類(lèi)型：IT類(lèi)研發(fā)企業(yè)為主，如中國(guó)移動(dòng)通信、華為技術(shù)、上海貝爾、NOKIA、臺(tái)塑集團(tuán)、邦儲(chǔ)存儲(chǔ)等企業(yè)。 租金：平均40元/月 入駐率：90%左右（按可租賃面積計(jì)算） 推出時(shí)間：2005.4 賣(mài)點(diǎn)：規(guī)模大、性?xún)r(jià)比高、政策優(yōu)、價(jià)格優(yōu)

5、惠。 市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)：項(xiàng)目體量大，一開(kāi)始銷(xiāo)售不暢，在售出三幢后轉(zhuǎn)為只租不售，2006年開(kāi)始出租率迅速上升。,天府軟件園,天府軟件園一期,成都高新孵化園是由政府注入巨資打造的現(xiàn)代高科技軟件、信息安全、數(shù)字娛樂(lè)等專(zhuān)業(yè)孵化平臺(tái)；是由國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)的全國(guó)十一個(gè)軟件企業(yè)基地之一；是西部軟件技術(shù)中心和人才聚集高地； 園區(qū)位于城南新區(qū)、占地500畝、總建筑面積31萬(wàn)；建有9個(gè)孵化單元和綜合服務(wù)樓、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所、專(zhuān)家公寓、學(xué)術(shù)報(bào)告廳、具有同聲翻譯功能的學(xué)術(shù)講演廳等配套設(shè)施； 配套“5A智能”系統(tǒng)，達(dá)到“千兆入園，百兆到桌面”的高速網(wǎng)絡(luò)； 政府扶持、政策優(yōu)惠 工商稅收關(guān)系在高新區(qū)經(jīng)營(yíng)十年以上，可享受稅收返還政策，

6、同時(shí)，由于地處高新孵化園區(qū)域更可享受園區(qū)的部分優(yōu)惠政策。,高新孵化園,目前已建成23萬(wàn)，其中起步區(qū)面積41,000，入駐企業(yè)338家。 租金：起步區(qū)2004年月租金約20-25元/起，目前已達(dá)到平均45-55元/月。 售價(jià)：起步區(qū)平均4,500元/。 銷(xiāo)售率：起步區(qū)孵化園基本銷(xiāo)售完畢，絕大部分為自用，投資客僅占10%左右。此后改為只租不售，月租金目前為45元/。 入住率：90%左右。 點(diǎn)評(píng)：入市較早（2003年），價(jià)格優(yōu)惠（租售價(jià)格均比較優(yōu)惠，帶有強(qiáng)烈的招商引資色彩），吸納了大部分市場(chǎng)需求（主要是高新技術(shù)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)和中小型成長(zhǎng)型企業(yè)），目前內(nèi)部已經(jīng)形成較好的商務(wù)氛圍。,主要入駐客戶(hù),高新孵化

7、園,其他產(chǎn)業(yè)園區(qū),賽門(mén)鐵克研發(fā)中心，規(guī)劃建筑面積9萬(wàn),已于08年3月開(kāi)工。,安捷倫研發(fā)中心，規(guī)劃建筑面積2.5萬(wàn)，已經(jīng)動(dòng)工,四川大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園，規(guī)劃總建筑面積31萬(wàn)，2008年動(dòng)工。,天府軟件園三期規(guī)劃面積20萬(wàn)，于2008年動(dòng)工。,天府軟件園二期一共56萬(wàn)，今年全部竣工，投入使用。 目前招租已經(jīng)完成越30-40%，已經(jīng)簽約的重要企業(yè)有：金山、華為、埃森哲、迪易通、IBM、SAP、騰訊、威普羅、用友、ASM、等。,天府VILLAGE一期（大源科技園）項(xiàng)目在2009年6月30日前開(kāi)工。 園區(qū)性質(zhì)類(lèi)似于天府軟件園。,天府大道沿線寫(xiě)字樓概述 區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究 區(qū)域企業(yè)總部研究 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究

8、 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究,1.1 1.2 1.3 1.4 1.5,1、區(qū)域?qū)懽謽羌吧虡I(yè)市場(chǎng)情況,目前，電力、通訊、石油等行業(yè)的區(qū)域總部及川投、新希望等企業(yè)總部已落戶(hù)新城,區(qū)域建設(shè)及規(guī)劃的總部項(xiàng)目,國(guó)電大渡河區(qū)域總部,三峽集團(tuán)區(qū)域總部,川投集團(tuán)區(qū)域總部,中國(guó)華電區(qū)域總部,中國(guó)水電區(qū)域總部,新希望區(qū)域總部,地鐵OCC,中國(guó)聯(lián)通區(qū)域總部,中國(guó)化工第八設(shè)計(jì)院,西南設(shè)計(jì)院,中國(guó)網(wǎng)通,中國(guó)移動(dòng),煙草.興業(yè),資料來(lái)源：高新區(qū)黨工委,區(qū)域建設(shè)及規(guī)劃的總部項(xiàng)目,國(guó)電大渡河區(qū)域總部,建筑面積7.4萬(wàn)。,三峽集團(tuán)區(qū)域總部,規(guī)劃建筑面積15.5萬(wàn)。,川投集團(tuán)區(qū)域總部,規(guī)劃建筑面積9.5萬(wàn)。,中國(guó)華電區(qū)域總部,規(guī)劃建筑面積8

9、.8萬(wàn)。,中國(guó)水電區(qū)域總部,規(guī)劃建筑面積8.8萬(wàn),新希望集團(tuán)總部,規(guī)劃建筑面積27萬(wàn),成都地鐵公司總部及OCC,規(guī)劃建筑面積11萬(wàn),中國(guó)聯(lián)通,區(qū)域建設(shè)及規(guī)劃的總部項(xiàng)目,中國(guó)化工第八設(shè)計(jì)院,規(guī)劃建筑面積7.5萬(wàn),已建成,中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)院,規(guī)劃建筑面積7.2萬(wàn),四川省廣電中心,規(guī)劃建筑面積15萬(wàn),中國(guó)移動(dòng)四川公司,規(guī)劃建筑面積3.9萬(wàn),中國(guó)網(wǎng)通,規(guī)劃建筑面積4.5萬(wàn),煙草興業(yè)大廈，規(guī)劃建筑面積8萬(wàn),目前天府新城已簽約11家金融企業(yè)，擬簽約項(xiàng)目包括交通銀行、民生銀行等6家。 總投資規(guī)模超過(guò)100億元，五年后從業(yè)人員達(dá)10萬(wàn)人。,金融后臺(tái)服務(wù)區(qū),資料來(lái)源：高新區(qū)黨工委,天府大道沿線寫(xiě)字樓概述 區(qū)域產(chǎn)

10、業(yè)園區(qū)研究 區(qū)域企業(yè)總部研究 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究,1.1 1.2 1.3 1.4 1.5,1、區(qū)域?qū)懽謽羌吧虡I(yè)市場(chǎng)情況,寫(xiě)字樓,研究說(shuō)明： 區(qū)域內(nèi)不大部分項(xiàng)目?jī)H為大致規(guī)劃指標(biāo)，具體零售指標(biāo)及寫(xiě)字樓指標(biāo)暫未對(duì)外正式發(fā)布，因此，在此部分，我們暫時(shí)無(wú)法分解零售指標(biāo)及寫(xiě)字樓指標(biāo)。,9,10,11,7,6,5,12,13,14,22,建成項(xiàng)目,在建項(xiàng)目,規(guī)劃項(xiàng)目,8,1,2,3,4,15,16,17,18,19,20,21,23,24,25,26,27,高新國(guó)際廣場(chǎng)B座,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,市 場(chǎng) 指 標(biāo),租金：80元/月 售價(jià)：10,000元/ 物管費(fèi)：4.6元/月 停車(chē)費(fèi): 300-5

11、00元/位月,主樓層高 : 4.2m 總建筑面積4.66萬(wàn) 得房率: 65% 吊頂凈高：3.2 m 電梯: 4部德國(guó)蒂森客梯， 2部天津OTIS貨梯 空調(diào):中央空調(diào),東方電氣、一汽奧迪、一汽大眾、青海奧凱煤業(yè)、德鑫礦業(yè)、寶信（西南）公司、四川石達(dá)油氣發(fā)展公司、卓能實(shí)業(yè)、歐美環(huán)境工程公司、力思特制藥股份公司、盛達(dá)能源、大信投資、賽極科技等。,區(qū)域內(nèi)最早入住的甲級(jí)寫(xiě)字樓，建成時(shí)間2004年7月，正式銷(xiāo)售時(shí)間2004年12月，入住2005年1月。目前推向市場(chǎng)的寫(xiě)字樓：高新國(guó)際廣場(chǎng)D、E座；D座建筑面積2.6萬(wàn)，硬件設(shè)施與B座接近，但體量較小，位置較差，整體品質(zhì)略低于B座，介于甲級(jí)與乙級(jí)之間。主要吸引

12、希望進(jìn)入高新國(guó)際廣場(chǎng)辦公區(qū)的客戶(hù)，但其品質(zhì)上的缺陷很難吸引甲級(jí)寫(xiě)字樓買(mǎi)家。,主 要 租 戶(hù),項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),高新國(guó)際廣場(chǎng)入住企業(yè)分析,該物業(yè)乃高新管委會(huì)政府辦公所在地，吸引了眾多國(guó)內(nèi)高科技行業(yè)、能源化工及專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)入住。 該物業(yè)客戶(hù)對(duì)中大面積的需求較旺，部分企業(yè)租用半層乃至整層物業(yè)作為辦公場(chǎng)所；如韓元置業(yè)、三佳集團(tuán)作用半層物業(yè)辦公；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、四川奧凱投資發(fā)展有限公司租用整層作為辦公場(chǎng)所。,天府新谷,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,市 場(chǎng) 指 標(biāo),租金：40元/月 售價(jià)：5900元/ 物管費(fèi)：5元/月,開(kāi)發(fā)商：成都市高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園有限責(zé)任公司 地理位置：高新區(qū)繁雄大道西段399號(hào) 建筑面積：434,

13、200 樓層數(shù)：14層 停車(chē)位：1,495個(gè)左右,中國(guó)平安、中國(guó)電信呼叫中心、新加坡星和移動(dòng)通訊、和記黃埔、亞連科技、順風(fēng)快遞、豐特網(wǎng)絡(luò)、上海征途網(wǎng)絡(luò),位于站南組團(tuán)核心位置，緊鄰府城大道和站華路。 帶有產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商性質(zhì)，政府在稅收等條件上對(duì)入住企業(yè)有一定的優(yōu)惠。產(chǎn)業(yè)定位于3g、數(shù)字娛樂(lè)、新能源等行業(yè)企業(yè)。 目前城南性?xún)r(jià)比比較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。,主 要 租 戶(hù),項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),天府新谷入住企業(yè)分析,該物業(yè)位于天府新城，未來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，眾多內(nèi)資高科技行業(yè)和房地產(chǎn)/建筑行業(yè)企業(yè)前來(lái)入駐。 該物業(yè)高科技行業(yè)企業(yè)眾多，對(duì)中大面積辦公場(chǎng)所的需求較旺，眾多客戶(hù)租賃半層/整層作為辦公區(qū)。如東軟集團(tuán)（成都）

14、有限公司、四川亞連科技有限公司租用整層作為辦公場(chǎng)所。,特拉克斯廣場(chǎng),項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,市 場(chǎng) 指 標(biāo),租金：N/A元/月 售價(jià)：9,000元/ 物管費(fèi)：5元/月,總占地面積：14,872.65 總建筑面積：79,712 總樓層：20層 車(chē)位：350個(gè) 單層面積：2,077.27 配套設(shè)施：商場(chǎng)，商務(wù)配套，休閑會(huì)所 層高： 3.7m 電梯：14部蒂森電梯,西門(mén)子，紅星國(guó)際等,特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)比鄰高新管委會(huì)，緊鄰天府大道，周邊知名企業(yè)總部眾多特有8,000城市廣場(chǎng)規(guī)劃，南、北樓各自規(guī)劃有A座6A甲級(jí)寫(xiě)字樓，B座甲級(jí)商業(yè)寫(xiě)字樓。 辦公空間3.8m層高，設(shè)計(jì)挑高兩層會(huì)客廳，選用的框架+筒體的強(qiáng)化結(jié)構(gòu)。

15、整個(gè)辦公區(qū)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋。 A座寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商將自己持有，除部分自用外將面向市場(chǎng)出租。 目前在售B座，售價(jià)約為8,50010,000元/。,主 要 租 戶(hù),項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),中國(guó)水電大廈,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,市 場(chǎng) 指 標(biāo),租金：N/A 售價(jià)：8900元/ 物管費(fèi)：15元/月,物業(yè)地址：高新區(qū)德賽一路 開(kāi)發(fā)商/投資商：中國(guó)水電集團(tuán) 總占地面積：15,082 總建筑面積:76,577 推出市場(chǎng)面積:21,989.49 總樓層:28（地下2層） 配套設(shè)施層：餐飲、會(huì)議、商務(wù)中心 停車(chē)位：地面250個(gè)，地下294個(gè),中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)四川電力開(kāi)發(fā)有限公司、中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)四川久隆水電開(kāi)發(fā)有限公司、中國(guó)水電建設(shè)集

16、團(tuán)四川成名高速公路發(fā)展有限公司、中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（成都）有限公司等。,此項(xiàng)目由中國(guó)水電集團(tuán)修建，主要服務(wù)于水電集團(tuán)下屬企業(yè)。這部分企業(yè)已目前認(rèn)購(gòu)70%，推出市場(chǎng)可售面積只有30%(低區(qū))，約20,000。 由于該項(xiàng)目大部分已內(nèi)部企業(yè)消化，可售面積有限，且區(qū)域附近商務(wù)氛圍未形成，因此開(kāi)發(fā)商并不急于快速銷(xiāo)售，并一直堅(jiān)持現(xiàn)有價(jià)格底線，與實(shí)際市場(chǎng)情況有些差異，因此目前銷(xiāo)售狀況不理想。 109m的建筑高度是該區(qū)域目前標(biāo)志性寫(xiě)字樓。,主 要 租 戶(hù),項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),拉德方斯大廈,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,市 場(chǎng) 指 標(biāo),租金：N/A 售價(jià)：12,000元/ 物管費(fèi)：15元/月,總占地面積:8,787 總建筑面

17、積:87,950 地上面積:67,820 地下建筑面積:20,130 總樓層 31層（含地下3層） 配套設(shè)施:銀行，餐廳，會(huì)所，地鐵商業(yè)等 停車(chē)位 428個(gè),中信銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中建八局,拉德方斯大廈是目前成都市唯一建在地鐵站上的站廈合一式頂級(jí)純寫(xiě)字樓。正在建設(shè)的地鐵一號(hào)線和通往雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)的六號(hào)線在此中轉(zhuǎn)。 項(xiàng)目擁有獨(dú)特的外形，未來(lái)將是高新南區(qū)的標(biāo)志性建筑物，具有很好的展示性。 位于孵化園內(nèi)部，很好的享受了孵化園的配套設(shè)施（酒店、餐廳、便利店等）。 自身地鐵商業(yè)將為項(xiàng)目提供很好的商業(yè)配套。,主 要 租 戶(hù),項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),未來(lái)商業(yè)綜合體項(xiàng)目,未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目,總結(jié),隨著天府新城城市發(fā)展定

18、位的清晰及多年的發(fā)展，天府新城產(chǎn)業(yè)園區(qū)將成為成都乃至整個(gè)中國(guó)西部知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)創(chuàng)新源頭。 目前，眾多知名大企業(yè)的區(qū)域性總部已在站南組團(tuán)、大源組團(tuán)的天府大道兩側(cè)入駐。這些總部的聚集將使得本片區(qū)成為成都中心城市決策資源、服務(wù)信息資源最為密集的區(qū)域，成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策源地和中樞。 隨著區(qū)域總部、軟件等科技研發(fā)企業(yè)的聚集，該片區(qū)對(duì)現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)的需求大大增加，從而刺激了該片區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，帶來(lái)大量商業(yè)商務(wù)需求。 隨著明年地鐵的開(kāi)通以及城市發(fā)展，天府新城將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。但天府新城最近三年僅有茂業(yè)中心、中航城市廣場(chǎng)、東方國(guó)際廣場(chǎng)三個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，將出現(xiàn)較大的市場(chǎng)空間。,天府大

19、道沿線寫(xiě)字樓概述 區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究 區(qū)域企業(yè)總部研究 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究,1.1 1.2 1.3 1.4 1.5,1、區(qū)域?qū)懽謽羌吧虡I(yè)市場(chǎng)情況,天府新城主要商業(yè)規(guī)劃,高新管委會(huì)區(qū)域 未來(lái)區(qū)域商業(yè)將以中航城市廣場(chǎng)、茂業(yè)中心形成滿足辦公人群及居民等中高端商圈。區(qū)域商圈預(yù)計(jì)將在2012年形成。,新益州城市廣場(chǎng)區(qū)域 該區(qū)域?qū)⒅饕獫M足區(qū)域內(nèi)高端住宅人群及金融總部區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)人士消費(fèi)需求，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目均處于規(guī)劃階段。,中海、華潤(rùn)等大型知名開(kāi)發(fā)商以及伊藤的進(jìn)駐，將成為商業(yè)服務(wù)、商業(yè)活動(dòng)集中區(qū)，但區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目大多處于規(guī)劃階段。,該區(qū)域主要依托會(huì)展，洲際酒店、發(fā)展高端餐飲、購(gòu)物以及會(huì)

20、展、商務(wù)產(chǎn)業(yè)。如奧特萊斯、西蜀廊橋。現(xiàn)已出具規(guī)模。,新南天地商業(yè)中心 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，新南天地商業(yè)中心已出具規(guī)模，以歐尚、宜家、富森美、迪卡儂等主力店集合，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，隨著凱丹廣場(chǎng)和蘇寧購(gòu)物中心的建成，區(qū)域?qū)⑸虡I(yè)配套將更加完善。,高新管委會(huì)區(qū)域 未來(lái)區(qū)域商業(yè)將以中航城市廣場(chǎng)、茂業(yè)中心形成滿足辦公人群及居民等中高端商圈。區(qū)域商圈預(yù)計(jì)將在2012年形成。,新益州城市廣場(chǎng)區(qū)域 該區(qū)域?qū)⒅饕獫M足區(qū)域內(nèi)高端住宅人群及金融總部區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)人士消費(fèi)需求，目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目均處于規(guī)劃階段。,該區(qū)域主要依托會(huì)展，洲際酒店、發(fā)展高端餐飲、購(gòu)物以及會(huì)展、商務(wù)產(chǎn)業(yè)。如奧特萊斯、西蜀廊橋?，F(xiàn)已出具規(guī)模。,區(qū)

21、域商圈形成時(shí)間推估,2009年,2012年,2015年,新南天地商業(yè)中心,高新管委會(huì)區(qū)域,新益州城市廣場(chǎng)區(qū)域,2010年地鐵1號(hào)線通車(chē),大源商業(yè)配套中心,會(huì)展區(qū)域,天府新城住宅樓盤(pán)集中交房期,天府新城住宅項(xiàng)目入住的高峰期,2010年,2011年,2013年,2014年,天府新城及華陽(yáng)板塊區(qū)域商業(yè)零售發(fā)展現(xiàn)狀,天府新城商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,目前天府新城區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施主要為為已入住住宅或?qū)懽謽琼?xiàng)目服務(wù)，暫無(wú)大型商業(yè)設(shè)施。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)豐富度較差，難以滿足區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，尤其是在餐飲部分，由于目前軟件園、高新國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目入住率較高，而區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)單一，且選擇面少。,項(xiàng)目商圈的界定,商圈界定的兩種方

22、式,雷利零售吸引力法則 ( Reillys law of retail gravitation ),哈夫模型 （Huffs model）,確定城市商業(yè)商圈要考慮人口和距離兩個(gè)變量，城市商圈的規(guī)模由臨近地區(qū)人口的多少，和距離城市的遠(yuǎn)近不同而不同，城市人口越多，則說(shuō)明該城市越發(fā)達(dá)，對(duì)周邊地區(qū)顧客的吸引力也就越大，如果某城市離周邊特定區(qū)域的距離越遠(yuǎn)，顧客前往該城所需時(shí)間就越長(zhǎng)，則其對(duì)此特定區(qū)域的吸引力也就越小。,哈夫模型不僅是從經(jīng)驗(yàn)推導(dǎo)出來(lái)的，而且表達(dá)了消費(fèi)者空間行為理論的抽象化。考慮了所有潛在購(gòu)物區(qū)域或期待的消費(fèi)者數(shù)，這個(gè)模型考慮了營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的面積，顧客的購(gòu)物時(shí)間，顧客對(duì)距離的敏感程度，經(jīng)統(tǒng)計(jì)可得出

23、消費(fèi)者對(duì)不同距離到目標(biāo)店購(gòu)物的概率。各零售店可根據(jù)自身的情況不同，設(shè)立不同的概率標(biāo)準(zhǔn)，選擇在一定概率下的距離來(lái)劃定商圈范圍,項(xiàng)目商圈的界定,商圈是商業(yè)吸引顧客的有效空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。 對(duì)于本項(xiàng)目，我們將利用雷利法則和哈夫模型結(jié)合人口的分布及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣需求、外圍商業(yè)的形態(tài)與競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目本身未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況，以及項(xiàng)目本身的立地條件等四項(xiàng)因素進(jìn)行商圈的界定。 這四個(gè)因素對(duì)于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目本身的影響與可控性皆不盡相同，且在決定經(jīng)營(yíng)因素時(shí)，所占的比重亦不同；據(jù)此，我們?yōu)楸卷?xiàng)目設(shè)定各不同影響程度商圈。,項(xiàng)目商圈的界定的關(guān)鍵因素,消費(fèi)者,外圍商業(yè) 形態(tài)及競(jìng)爭(zhēng),立地條

24、件,項(xiàng)目未來(lái) 經(jīng)營(yíng)狀況,項(xiàng)目商圈的界定,核心輻射區(qū)域 范圍：三環(huán)路以北，繞城高速以南，成昆鐵路以東、錦江以西區(qū)域。 主要消費(fèi)構(gòu)成：主要以商務(wù)辦公人群為主。,核心輻射區(qū)域,次級(jí)輻射區(qū)域 范圍：南站東路以南，成雅高速以東、錦華路以西， 美視國(guó)際學(xué)校以北區(qū)域。 包括：紫荊片區(qū)、桐梓林片區(qū)、神仙樹(shù)片區(qū)、科華路 南路、南站區(qū)域、會(huì)展區(qū)域、大源居住區(qū)區(qū)域。 主要消費(fèi)構(gòu)成：以居民為主，以中高端消費(fèi)為主。,次級(jí)輻射區(qū)域,衍生輻射區(qū)域 范圍：二環(huán)路以南，華陽(yáng)新城以北區(qū)域 包括玉林區(qū)域、外神仙樹(shù)區(qū)域、航空路區(qū)域、中和區(qū) 域、華陽(yáng)新城、遠(yuǎn)大區(qū)域。 主要消費(fèi)構(gòu)成：以居民為主，以中端消費(fèi)為主。,衍生輻射區(qū)域,*以上人口

25、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)的為戶(hù)籍人口,商圈主要以人民南路和天府大道為主軸。,區(qū)域商業(yè)供應(yīng),研究范圍界定：項(xiàng)目處于一個(gè)新區(qū)中，為找到區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，我們將重點(diǎn)研究核心商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展及特點(diǎn)。（由于三環(huán)路和繞城高速阻隔的影響。將主要研究站南組團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)。）,1,2,3,4,5,6,8,7,9,10,11,12,13,14,三 環(huán) 路,繞 城 高 速,建設(shè)中項(xiàng)目,規(guī)劃中項(xiàng)目,尚未正式對(duì)外公布資料項(xiàng)目,站南組團(tuán)是天府新城商業(yè)發(fā)展的下一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，依托金融總部、政府等商務(wù)客群，聚集了眾多有影響力的商業(yè)項(xiàng)目，輻射范圍廣，聚集程度高，商品種類(lèi)豐富、檔次較高。 從目前發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，區(qū)域商業(yè)聚集程度將比傳

26、統(tǒng)城區(qū)更高，更全面，在建項(xiàng)目均以購(gòu)物中心為主，均配有充足的停車(chē)位、多元的購(gòu)物消費(fèi)使得這里影響力逐漸擴(kuò)大。 到2012年，隨著區(qū)域內(nèi)茂業(yè)中心、中航城市廣場(chǎng)、東方希望等項(xiàng)目的相繼落成，區(qū)域商業(yè)影響力將逐漸擴(kuò)大。,茂業(yè)中心項(xiàng)目,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),處于天府大道西側(cè)，具有良好的展示面。 預(yù)計(jì)2012年年底入市。 茂業(yè)百貨帶來(lái)的品牌號(hào)召力，并有成熟的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。 綜合開(kāi)發(fā)具有協(xié)同效應(yīng)。,成都茂業(yè)中心位于成都市高新區(qū)管委會(huì)旁。 總建筑面積348,666，包括A、B棟塔樓，地上35層，C棟塔樓地上31層，高119.8米，商業(yè)裙樓5層，呈U形。 建成后將成為集辦公、商業(yè)、五星級(jí)酒店多功能為一體的

27、高檔建筑。項(xiàng)目商業(yè)部分以確定為茂業(yè)百貨。,茂業(yè)中心,本項(xiàng)目位于成都市南部新區(qū)科創(chuàng)中心片區(qū)核心區(qū)7號(hào)地塊。項(xiàng)目綜合商業(yè),辦公及停車(chē)等多功能的高層綜合樓.地面建筑平面呈S型布局。其中北面為L(zhǎng)型的22層高層寫(xiě)字樓，南面為6層綜合商場(chǎng)。 規(guī)劃總用地凈面積：19,769.6 規(guī)劃總建筑面積：198,457.65 其中商業(yè)面積：71,755.1辦公面積：78,949 地下機(jī)動(dòng)車(chē)位：800輛，非機(jī)動(dòng)車(chē)位：1,400輛 建筑高度99m（22層）,中航城市廣場(chǎng),項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),項(xiàng)目南北雙廣場(chǎng)設(shè)置便于更多的聚集人流。其中北面為一個(gè)下沉廣場(chǎng)。 設(shè)有6個(gè)廳的精品影院 大量停車(chē)位的設(shè)置，增加了項(xiàng)目達(dá)到的

28、便利度。 與周邊九龍倉(cāng)城南項(xiàng)目、茂業(yè)中心形成規(guī)模效應(yīng)。 綜合開(kāi)發(fā)具有協(xié)同效應(yīng)。 預(yù)計(jì)2012年建成。,中航城市廣場(chǎng),九龍倉(cāng)城南項(xiàng)目,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),九龍倉(cāng)的品牌優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目自身帶有大量高檔住宅； 與周邊中航城市廣場(chǎng)、茂業(yè)中心形成規(guī)模效應(yīng)。 綜合開(kāi)發(fā)具有協(xié)同效應(yīng)。,本項(xiàng)目位于成都市南部新區(qū)科創(chuàng)中心片高新管委會(huì)旁。 商業(yè)體量8萬(wàn)，包含甲級(jí)寫(xiě)字樓和中高檔商業(yè)，但各細(xì)化指標(biāo)尚未確定。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年推出。,九龍倉(cāng)城南項(xiàng)目,譽(yù)峰,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),“合景泰富”和“W酒店”帶來(lái)的品牌優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域譽(yù)峰、中海城南1號(hào)帶來(lái)大量高檔住宅人群。 綜合開(kāi)發(fā)具有協(xié)同效應(yīng)。,總共有5層的

29、頂級(jí)商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，擬打造各大奢侈品牌的旗艦店，商場(chǎng)內(nèi)部空間以流水和卵石的概念來(lái)設(shè)計(jì)打造舒適的購(gòu)物環(huán)境。 兩棟超甲寫(xiě)字樓會(huì)按照廣州國(guó)際金融廣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建造，規(guī)劃的兩座酒店,其中以確定一個(gè)為超五星級(jí)酒店-W酒店。 項(xiàng)目商業(yè)部分體量尚未確定。預(yù)計(jì)2014年推出。,譽(yù)峰,中海城南1號(hào),項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),“中?！?的品牌優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域中海城南1號(hào)，譽(yù)峰帶來(lái)大量高檔住宅人群。 綜合開(kāi)發(fā)具有協(xié)同效應(yīng)。,商業(yè)街,作為城南1號(hào)住宅的配套商業(yè)街。 擬建中高檔商業(yè)及寫(xiě)字樓，體量及推出時(shí)間尚未確定。,中海城南1號(hào),東方國(guó)際廣場(chǎng),項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,本項(xiàng)目位于成都市南部新區(qū)科創(chuàng)中心片區(qū)核心區(qū)9號(hào)地塊。 土地面積：4

30、4.481畝 規(guī)劃建設(shè)面積：254,407 建筑高度90m 商業(yè)面積：29,695 項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年入市,項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),擬建甲級(jí)寫(xiě)字樓、高級(jí)酒店式公寓及中高檔次商業(yè)。 綜合開(kāi)發(fā)具有協(xié)同效應(yīng)。,東方國(guó)際廣場(chǎng),中航國(guó)際廣場(chǎng),項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,本項(xiàng)目位于成都市南部新區(qū)科創(chuàng)中心片區(qū)核心區(qū)7號(hào)地塊。 占地面積：24,094 規(guī)劃建設(shè)面積為4.2萬(wàn) 建筑高度100m（21層）,項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),由一幢南北向21層片狀塔樓（寫(xiě)字樓）及一幢南北向20層（酒店）疊片狀塔樓組成，兩幢建筑間通過(guò)三層裙樓商業(yè)相連。 商業(yè)部分做成中高檔精品商業(yè)店。 綜合開(kāi)發(fā)具有協(xié)同效應(yīng)。,中航國(guó)際廣場(chǎng),旺旺項(xiàng)目,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,項(xiàng) 目

31、 評(píng) 價(jià),緊鄰天府大道和武侯大道，具有良好的展示面。 擬建甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店及中高檔次商業(yè)。 綜合開(kāi)發(fā)具有協(xié)同效應(yīng)。,凈用地面積：23,269.7 道路代征地面積：17,247.53 容積率：不小于2.7且不大于6.0 總建筑面積：18萬(wàn) 酒店、商業(yè)、寫(xiě)字樓指標(biāo)尚未確定。,旺旺項(xiàng)目,大鼎國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目（首座三期）,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),項(xiàng)目緊鄰天府大道，具有良好的展示面。 商業(yè)部分以引進(jìn)美美百貨旗艦店。 綜合開(kāi)發(fā)具有協(xié)同效應(yīng)。 項(xiàng)目推出時(shí)間尚未確定。,大鼎國(guó)際廣場(chǎng),新益州廣場(chǎng),項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià),項(xiàng)目是以“電影”為主題的超大型購(gòu)物中心。將修建至少30個(gè)電影廳的大型影城。

32、 打造電影文化經(jīng)濟(jì)圈。,建筑面積約30多萬(wàn) 建筑形態(tài)：大底盤(pán)+雙塔樓 集商業(yè)、娛樂(lè)、酒店公寓為一體的高層綜合樓。 推出時(shí)間尚未確定。,新益州廣場(chǎng),天府大魔方,“成都大魔方”是一個(gè)著力于體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚、科技、文化、綠色的新型娛樂(lè)項(xiàng)目，占地面積12公頃，位于成都高新區(qū)天府大道與繞城高速交叉口以北，斜置的大魔方內(nèi)豐富多彩，里面有城市舞臺(tái)、超級(jí)電影世界、DISCOVER中心和HAPPY場(chǎng)、LOHAS廣場(chǎng)、不夜商街、超星級(jí)酒店及寫(xiě)字樓、配套高檔公寓等。 魔方體：邊長(zhǎng)65m，高度75m。 商用混合地標(biāo)：寫(xiě)字樓1-25層，酒店25-50層，高度190m。 項(xiàng)目具體指標(biāo)及推出時(shí)間未定。,項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 介,天府大

33、魔方,區(qū)域商業(yè)小結(jié),由于站南組團(tuán)主要功能為金融總部區(qū)域和商業(yè)商務(wù)區(qū)。從已知項(xiàng)目來(lái)看，站南組團(tuán)未來(lái)供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目，以中高端商業(yè)物業(yè)為主，包括了經(jīng)營(yíng)奢侈品的美美百貨和仁和春天其旗艦店均選址于此區(qū)域。 該區(qū)域交通便利，道路條件優(yōu)越，明年地鐵1號(hào)線開(kāi)通后，還將成為最先享受到地鐵便利的區(qū)域。 站南組團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目大多處于前期規(guī)劃階段，目前開(kāi)工建設(shè)的只有中航城市廣場(chǎng)、茂業(yè)中心廣場(chǎng)、東方國(guó)際廣場(chǎng)。這三個(gè)項(xiàng)目均以精品購(gòu)物中心和甲級(jí)寫(xiě)字樓為主的復(fù)合型項(xiàng)目。大量中高端商業(yè)的聚集，使得站南組團(tuán)成為天府新城的高檔商業(yè)核心區(qū)。同時(shí)也為本項(xiàng)目墊定了良好的市場(chǎng)環(huán)境。 隨著站南居住、辦公人群的增加，和規(guī)劃商業(yè)的呈現(xiàn)，配套問(wèn)題將優(yōu)于其他新興居住板塊，成為最先成熟起來(lái)的居住區(qū)。 目前站南組團(tuán)除高