萬達項目前期工程管理心得匯報前期介入.ppt

1、a,1,北京石景山萬達廣場前期工程管理心得匯報 - 前期介入及過程管理,a,2,前期介入及過程管理,一、前 期 介 入 部 份,a,3,前期介入及過程管理 前期介入部分,與集團規(guī)劃院； 與項目公司設計部； 與建筑設計院； 與項目公司工程部； 與經(jīng)營商戶；,a,4,前期介入 與集團規(guī)劃院的溝通,與集團規(guī)劃院保持良好溝通，尤其是與各專業(yè)工程師積極對接，在規(guī)劃之初就今后的商業(yè)管理方面的需求提供給規(guī)劃院，以避免今后的調(diào)改，以及參與部分系統(tǒng)的評標、議標工作。例如： 外場預留大功率電源的容量、位置； 各商戶電量、冷量、水量的規(guī)劃設計、分配方式； 弱電系統(tǒng)的需求； 廣場園林景觀的設計； 步行街內(nèi)部精裝設計的

2、要求； 施工階段原設計性的調(diào)整；,a,5,與集團規(guī)劃院的溝通 實例,參與園林景觀的研討： 結(jié)合石景山萬達廣場實地的環(huán)境、特點，就廣場豎向設計、通道設計，以及燈光配置、植被選擇提出相關(guān)意見。 參與樓體LED照明的開標、議標； 通過與競標廠商的對話，對LED照明的材質(zhì)、安裝、效果、控制進行探討、了解，結(jié)合今后實際管理的要求提出自身的意見，以便在深化設計時被考慮、采納。,a,6,與集團規(guī)劃院的溝通 實例,參與精裝設計的開標、議標、深化； 參與精裝設計的全過程，對設計單位的設計風格、使用材料、功能設計等進行了解，以便在后期實際管理中對商戶的局部改造、備品備件、維修養(yǎng)護、實用要求等有所掌控。 步行街入口

3、LED屏幕設計尺寸的調(diào)整； 大屏原設計80余平米，區(qū)政府提出加大尺寸的建議，經(jīng)與規(guī)劃院商議，將尺寸加大到110余平米，給予了大力的支持及配合。,a,7,前期介入 與項目公司設計部的溝通,作為實質(zhì)工作的深化設計部門，將對商管公司結(jié)合管理的需求提出對局部的調(diào)整，起到非常重要的作用。例如： 末端設備設施的選擇； 商鋪預留工程條件的對接； 局部實用性、安全性的調(diào)整； 結(jié)合商管公司以往實際的管理經(jīng)驗，進行細化的調(diào)整； 部分設施安裝位置的確定；,a,8,與項目公司設計部的溝通 實例,排油煙管道、風機、油煙凈化器的設計： 原設計為相鄰商鋪共用一組排油煙管道，此種做法對今后的管理將帶來較大的弊病，為此建議改為

4、獨立的排油煙管道，經(jīng)與設計部多次接洽，最終被采納，調(diào)整了設計。 商戶燃氣系統(tǒng)的設計； 由于燃氣不同于其他系統(tǒng)，較為壟斷，設計及施工回旋余地不大，為此努力協(xié)調(diào)設計部、燃氣公司，以及餐飲商戶，采取分步完成。,a,9,與項目公司設計部的溝通 實例,公共區(qū)域照明回路的設計； 針對初步的照明回路設計圖紙，結(jié)合實際要求提出建議。即：按不同回路、用途、比例進行調(diào)整，同時考慮按今后增加的“樓宇自控”的控制點位進行建議。（本項目由于搶工期，未按此執(zhí)行，但相關(guān)建議已被采納） 精裝商鋪燈具選型及位置的設計； 原設計商鋪內(nèi)燈距較密，且周邊采用金鹵燈，考慮到空調(diào)及實用性，建議予以調(diào)整及取消金鹵燈設計，已被采納。,a,1

5、0,前期介入 與建筑設計院的溝通,建筑設計院作為所有系統(tǒng)圖紙的設計、繪制、變更的部門，各項技術(shù)參數(shù)較為齊全、準確，對商管公司各項數(shù)據(jù)的掌握、了解起到了重要的作用。例如： 圖紙的索?。?風、水、電、結(jié)構(gòu)等各項參數(shù)的來源； 裝修設計的標準； 改造變更各項參數(shù)的審核；,a,11,與建筑設計院的溝通 實例,圖紙的索?。?在設計院報圖給設計部的同時，給商管公司一套，或及時通知商管公司，作為索取圖紙的另一條渠道。 設計施工標準的依據(jù)： 商戶交房標準、相關(guān)參數(shù)的提供。 商戶工程條件的核定、變更： 就商戶提交的工程條件，與項目公司、設計院提前進行對接、預留，甚至變更。,a,12,前期介入 與項目公司工程部的溝

6、通,項目公司工程部作為最終的實施者，對整體效果、標準、管理、安全、運營起著至關(guān)重要的作用，一旦處理不好將會帶來致命的問題。例如： 設備設施的選型、安裝； 工期進度的掌控； 交叉施工的協(xié)調(diào)； 設計變更的配合； 商鋪工程條件,a,13,與項目公司工程部的溝通 實例,排油煙風機及油煙凈化器的選型及安裝位置的選擇； 中庭圓弧區(qū)空調(diào)出風口的選擇：原條形風口改為噴口設計； 由項目公司工程部牽頭，與總包方就臨時水電及施工垃圾清運進行磋商，確定相關(guān)費用； 保持良好溝通，就交叉施工可能對各方的影響進行提前通報； 各商鋪工程條件的確定及到位時間的跟蹤； 由于招商的原因，預留工程條件將會發(fā)生變化，及時協(xié)調(diào)工程部予以

7、變更；（隔墻、結(jié)構(gòu)開洞、甚至規(guī)劃業(yè)態(tài)發(fā)生變化）,a,14,前期介入 與經(jīng)營商戶的溝通,作為最終的使用方，在達成深度意向后隨即與各商戶進行溝通，就所需的工程條件進行對接、初審，及時報知項目公司相關(guān)部門審核、深化、實施。例如: 商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)與規(guī)劃業(yè)態(tài)的核對； 商戶風、水、電、氣、土建結(jié)構(gòu)的審核； 特殊要求的對接、溝通；,a,15,與經(jīng)營商戶的溝通 實例,洋快餐的對接： 肯德基、必勝客、麥當勞等洋快餐相對較為強勢，但條件并非不可變動，例如：供水的管徑、廚房、衛(wèi)生間的規(guī)劃位置，外立面的設計等。 餐飲商戶工程條件的對接： 商戶所提供的電量往往高出設計及實際需求很多，為此需對其進行初步的審核。例如：“呷哺

8、”電量要求提供200KW，通過索要設備清單，其實際需求僅有100KW；下水預留數(shù)量及位置的磋商，盡量減少對樓板的開洞數(shù)量。,a,16,與經(jīng)營商戶的溝通 實例,土建結(jié)構(gòu)變更的對接： 根據(jù)招商的需要，原有規(guī)劃設計的格局將有局部的調(diào)整，例如：鋪間隔墻的拆除、移位，甚至樓板結(jié)構(gòu)的開洞、加固，需及時與項目公司設計部、工程部進行對接，以避免影響到招商工作的進展。 廚房位置及燃氣資料的索?。?針對工期緊迫、交叉施工嚴重的廣場（如：本廣場），要求餐飲商戶務必先提供廚房位置圖，以便項目公司對水電安裝的位置進行設計、預留，待施工進展到一定程度后再行要求商戶提供燃氣設備詳細資料。,a,17,前期介入及過程管理,二、

9、過 程 管 理 部 份,a,18,前期介入及過程管理 過程管理部分（1）,人員到崗時間的計劃：（附件15） 裝修審批流程的確定：（附件8） 商鋪裝修進場時間表的制定：（附件20） 商戶裝修巡查制度的確定：（附加9） 商戶裝修進度表的提供：（附件18）,a,19,前期介入及過程管理 過程管理部分（2）,店招審核小組機制的建立： 審核小組的建立：（附件12） 店招設計導則的確定：（附件10） 店招審核意見的對接、反饋：（附件11） 針對嚴重滯后工期的處理機制的制定 略微滯后：聯(lián)系商戶，加強對施工單位的督促、跟進； 嚴重滯后：聯(lián)絡招商、商戶、施工負責人，對滯后原因進行現(xiàn)場分析，重新詳細制定“工程計劃

10、表”，必要時請集團領導予以支持,a,20,過程管理 開業(yè)條件的保障（1）,開業(yè)條件的保障 核心機電設備到位的時間 配電室發(fā)電； 核心機房的啟用； 空調(diào)系統(tǒng)的運行； 給排水系統(tǒng)的完工等；,a,21,過程管理 開業(yè)條件的保障（2）,開業(yè)條件的保障 商鋪內(nèi)部基礎條件到位的時間 商戶進戶電纜、配電箱的敷設； 商戶電源送電的時間； 空調(diào)系統(tǒng)的對接； 燃氣系統(tǒng)的完善；,a,22,過程管理 開業(yè)條件的保障（3）,實例： 商戶電力供應嚴重滯后，甚至托期（一根240主電纜故障，影響近半條街的商戶）； 隔油池滯后：開業(yè)時隔油池無法使用； 電梯故障頻發(fā)：無調(diào)試時間，致使開業(yè)2個月頻繁出現(xiàn)故障 空調(diào)：無調(diào)試、丟電機、掃膛等現(xiàn)