佛山房地產(chǎn)市場研究報告

1、佛山房地產(chǎn)市場研究報告上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司,目錄,一、綜述二、一級土地市場月度成交三、二級住宅市場月度供求情況四、重點個盤跟蹤分析五、禪桂順重點樓盤報紙廣告投放分析六、總體經(jīng)濟環(huán)境分析七、政策法規(guī)八、市政規(guī)劃建設(shè),一、綜述,一、土地市場本月，除了禪城區(qū)“0”成交之外，全市其余四區(qū)的成交面積均有不同程度的增長，土地市場回暖態(tài)勢明顯。本月共有8宗住宅土地成交，總成交面積為32.83萬，環(huán)比上升139%。而土地出讓方面，本月共出讓了12宗住宅用地，總出讓面積為36萬，環(huán)比下降29%。需要指出的是，繼順德區(qū)4月推出第一塊配建保障房用地后，禪城區(qū)本月也推出了一宗5.5萬的土地“試水”配建一定數(shù)

2、量的安置房和保障性住房。而為了完成全市本年2.1萬套保障房的建設(shè)任務(wù)，預(yù)計未來仍有出讓土地需要配建一定數(shù)量的保障房。二、預(yù)售市場本月，佛山新增住宅供應(yīng)明顯增加，全市新增套數(shù)為5564套，新增面積為60.18萬，環(huán)比上升41.3%，同比上升63.7%。新增貨量主要集中南海和順德兩區(qū)。由于目前開發(fā)商推售的產(chǎn)品以市場適銷的中小戶型為主，新品消化速度較快，因此不少樓盤在本月都有加推，通過“以量換價”的方式來應(yīng)對限購后艱難的市場環(huán)境。三、成交市場本月全市共成交住宅4336套，成交面積為39.89萬，環(huán)比下降2.9%，同比上升35.8%。由于擔心市場環(huán)境惡化，目前已有不少樓盤提前出貨，通過小量逐次加推的方

3、式聚攬人氣，實現(xiàn)快速銷售，回籠資金。由于禪城區(qū)本月在售樓盤以消化剩余貨量為主，新盤入市較少，因此成交套數(shù)環(huán)比下降66%，在全市五區(qū)中降幅最為明顯。而成交均價方面，本月的成交主要集中在各區(qū)的鎮(zhèn)街樓盤中，因此價格出現(xiàn)了小幅的下滑，環(huán)比下降5.4%，均價為8943元/。四、市場小結(jié)本月佛山樓市呈現(xiàn)出“量價齊跌”的態(tài)勢。由于限購后，佛山樓市成交量跌幅明顯，不少樓盤都放緩了推貨節(jié)奏，僅推出部分目前市場上適銷的中小戶型產(chǎn)品。但持續(xù)的延后推售無疑加重了開發(fā)商的資金鏈壓力。經(jīng)過了央行數(shù)次的”提儲“以后，目前開發(fā)貸款已經(jīng)越來越難，這就不得不迫使他們加緊出貨，積極爭取市場上有限的剛需購房客和改善型住戶。雖然“五一

4、”等幾個假期消化了不少樓盤相當一部分的存量，但預(yù)計下半年市場上仍將有大量新盤新貨上市，因此不少樓盤在定價方面都十分謹慎，未來樓盤的價格將面臨著較大下調(diào)壓力。,二、一級土地市場月度成交,2.1.本月佛山五區(qū)住宅土地供求概況,進入6月，全市的土地市場凸顯出持續(xù)回暖的態(tài)勢。從各區(qū)土地成交的情況來看，本月共有8宗住宅土地成交，總成交面積為32.83萬，環(huán)比上升139%。成交的土地中，有2宗面積較大的土地要求配建保障性住房。本月全市土地的成交均價為1945元/，環(huán)比下降17%。土地出讓方面，本月共出讓12宗住宅用地，總出讓面積為36萬，環(huán)比下降29%。,（由于南海區(qū)上月僅成交646平米，因此本月環(huán)比漲幅

5、較大）,2.2.本月佛山土地市場分析,本月全市土地成交面積為50.98萬，環(huán)比下降46%。成交主要集中在高明區(qū)和順德區(qū)，而禪城區(qū)本月“0”成交。而成交類型方面，本月商住用地成交大增，占總成交面積的64%。而工業(yè)用地本月成交明顯放緩，僅為16.8萬，成交占比由原來的61%下降至33%。進入6月，政府開始比較集中地推出土地，而開發(fā)商經(jīng)過降價促銷后，資金有所回籠，因此本月商住用地成交激增。,2.3.本月佛山五區(qū)重點出讓地塊匯總,進入6月，政府開始比較集中地推出土地，土地市場有顯明的回暖跡象。禪城區(qū)本月有多宗土地出讓，而且出讓的地塊區(qū)域位置比較優(yōu)越。其中，位于禪城區(qū)港口路西側(cè)、華新路南側(cè)、瀾石二路北側(cè)

6、的佛禪（掛）2011010號地塊，建筑面積為23.26萬，地塊要求提供不少于82956.78的安置房和保障性住房，是佛山第二塊試水配建保障住房的地塊。而高明區(qū)，在本月的15日同時出讓了位于荷城街道的三塊鄰近土地，若地塊由同一開發(fā)商競得，總出讓面積可達9.4萬。,2.4.本月佛山五區(qū)重點成交地塊匯總,本月，全市有多宗重點地塊成交。其中，位于南海區(qū)羅村街道北湖一路羅村實驗小學(xué)東面的佛南（拍）2011-006地塊，占地面積為21361.9，起拍價為14420萬元。該地塊雖然規(guī)模不大，但是距離桂丹路比較近，而且周邊有尚觀御園、時代傾城等已經(jīng)相對成熟的小區(qū)，因此地塊以1.92億成交，溢價33%，樓面地價

7、約為3959元/。,三、二級住宅市場月度供求情況,3.1.佛山市近一年月度供求走勢表現(xiàn),單位:萬,單位:元/,本月佛山樓市呈現(xiàn)出“量價齊跌”的態(tài)勢，成交面積為39.9萬，環(huán)比下降2.9%；成交均價為8943元/，環(huán)比下降5.4%。全市新增面積為60.2萬，環(huán)比上升41%。不少樓盤在經(jīng)過推售貨量的結(jié)構(gòu)調(diào)整后，主推的中小戶型受到了眾多剛需客的追捧，而熱鬧起來的樓盤人氣為開發(fā)商繼續(xù)加推和順勢推出部分別墅項目鼓足了勇氣，因此本月的新增供應(yīng)量漲幅明顯。,本月，佛山新增住宅供應(yīng)明顯增加，主要集中南海和順德區(qū)，全市新增套數(shù)為5564套，新增面積為60.18萬，環(huán)比上升41.3%，同比上升63.7%。其中，南

8、海區(qū)成為本月供應(yīng)榜首，占全市的53.7%，環(huán)比大幅度攀升至131%；高明區(qū)新增供應(yīng)也有明顯提升，環(huán)比上升66.6%；而禪城區(qū)本月僅有兩個項目領(lǐng)取新貨，供應(yīng)量下降明顯；而三水區(qū)由于政府數(shù)據(jù)系統(tǒng)仍在維護，新增貨量沒有顯示。,3.2佛山五區(qū)本月新增供應(yīng)情況,3.2.1.禪城區(qū)本月新增明細,本月，禪城新增住宅僅有保利香檳和星海岸兩大項目領(lǐng)取新貨，新增面積僅為2.04萬，環(huán)比下降69%，產(chǎn)品以二三房小戶型為主，面積集中為90-126單位。,3.2.2.南海區(qū)本月新增明細,本月南海新增住宅放量明顯，共32.34萬，成為五區(qū)之首，各鎮(zhèn)街均有項目領(lǐng)取新貨。產(chǎn)品戶型豐富。,3.2.3.順德區(qū)本月新增明細,本月順

9、德新增住宅共20.77萬，環(huán)比有輕微下降5%，各鎮(zhèn)街供應(yīng)產(chǎn)品均以二三房中小戶型為主。,3.2.4.高明區(qū)本月新增明細,本月高明新增住宅有較大放量，新增套數(shù)共523套，新增面積共5.03萬，環(huán)比上升66.6%，新增貨量主要集中在荷城街道。,本月，全市總成交面積為39.90萬，環(huán)比下降2.9%，同比上升35.8%。雖然受到佛山限購政策的影響，全市各區(qū)成交量出現(xiàn)了不同程度的下滑，但是與上年同期相比，仍有較大的增長。本月全市的成交價格為8943元/，環(huán)比下降5.4%，同比上升13.7%。,3.3.佛山五區(qū)月度供求走勢分析,3.3.1.五區(qū)本月供求概況,3.3.1.1.五區(qū)本月供求對比,單位:萬,本月，

10、南海區(qū)的新增供應(yīng)量漲幅明顯，達到32.34萬，為全市五區(qū)之首；禪城區(qū)本月成交面積為4.29萬，高于2.04萬的新增供應(yīng)量；順德區(qū)的成交量則與新增供應(yīng)量基本持平，供需相對平穩(wěn)；三水區(qū)由于政府信息網(wǎng)站維護的關(guān)系，為不完全統(tǒng)計；高明區(qū)的成交量與上月相比，基本上致，而供應(yīng)量則繼續(xù)攀升。,3.3.1.2.五區(qū)月度成交價格走勢,單位:元/,本月禪城區(qū)和南海區(qū)的成交均價變化幅度較少，而順德區(qū)由于成交主要集中在中小戶型，因此價格降至10895元/，環(huán)比下降11%。三水區(qū)本月成交持續(xù)低迷，均價為6695元/，環(huán)比上升26%；高明區(qū)本月成交均價為5608元/，環(huán)比下降13%。,禪城區(qū)本月新增供應(yīng)面積為2.04萬，

11、環(huán)比下降69%，新增供應(yīng)集中在保利香檳花園和星海岸花園二期兩個樓盤當中。成交面積為4.29萬，環(huán)比下降45%。由于本月推售新貨的樓盤較少，在售樓盤以消化積壓的貨盤為主，因此成交量下滑明顯。而成交均價方面，由于成交相對集中在幾個成熟大盤，因此本月禪城區(qū)的樓市成交價格變化不大，為8950元/，環(huán)比下降1.4%。,3.3.2.禪城區(qū)月度供求走勢分析,單位:元/,單位:萬,本月禪城區(qū)的成交樓盤明顯增多，但成交相對集中，主要分布在保利香檳花園、東海國際花園、喜居、碧桂園城市花園等樓盤中。從樓盤成交的業(yè)績來看，目前禪城區(qū)比較熱銷的樓盤主要分為以下兩類：一、以優(yōu)惠價格清售尾貨，以東海國際花園、萬科城為代表；

12、二、適銷新品低價入市，以喜居、保利香檳為代表。歸結(jié)起來，樓盤熱銷的背后是順應(yīng)市場需求，主動調(diào)整營銷和定價策略的結(jié)果。尤其是限購后，爭取合資格的客戶成為了各樓盤競爭的焦點。,單位:元/,南海區(qū)本月的新增供應(yīng)量再度上漲，達到32.24萬，環(huán)比上升131%，由于前一批次適銷的中小戶型產(chǎn)品已基本消化完畢，不少開發(fā)商受樓盤人氣和銷售業(yè)績的鼓舞，本月有繼續(xù)加推，當中不乏別墅高端產(chǎn)品。本月，南海區(qū)的成交面積為13.47萬，與上月基本持平。開發(fā)商持續(xù)的廣告宣傳和購房優(yōu)惠活動，吸引了不少剛需購房客進場選購，不少樓盤保持著較好的銷售業(yè)績。因里水鎮(zhèn)、松崗鎮(zhèn)有高端項目持續(xù)推售，因此成交均價仍維持在“萬”元以上的水平，

13、本月成交均價為10895元/。,3.3.3.南海區(qū)月度供求走勢分析,單位:元/,單位:萬,單位:元/,單位:萬,本月，桂城街鎮(zhèn)新增供應(yīng)面積為2.71萬，環(huán)比下降2%。新增供應(yīng)集中在季華金品和萬科金域藍灣兩大盤中，總供應(yīng)套數(shù)為266套。而成交量方面，由于富豐新城、萬科金域藍灣、創(chuàng)鴻水韻尚都等幾個樓盤成交大熱，因此本月的的成交量為年內(nèi)首次超過新增供應(yīng)量，成交均價也小幅攀升至10468元/。,重點鎮(zhèn)街供求分析,本月初，桂城街道的富豐新城“先聲奪人”，在經(jīng)過長達幾個月的開門蓄客后，順勢推出了全新二期的洋房產(chǎn)品，本月共售出86套，成交均價為11246元/。而屬于東平新城區(qū)域的萬科金域藍灣項目更是“一鳴驚

14、人”，6月17日開盤推出了142套全新單位，當天就已銷出近七成的單位，為限購后的佛山樓市注入一劑“興奮劑”。而創(chuàng)鴻水韻尚都因清尾貨的關(guān)系，打出“一口價”等購房優(yōu)惠，本月共成交57套，成交均價為11162元/。,單位:元/,順德區(qū)6月新增供應(yīng)量為20.8萬，環(huán)比下降5.5%，成交面積為19.2萬，環(huán)比上升15%。本月，順德區(qū)的樓市成交量繼續(xù)攀升，這與開發(fā)商主動調(diào)整定價和營銷策略有直接的關(guān)系。目前開發(fā)商紛紛采用以首批單位低價入市招攬人氣，然后根據(jù)項目的銷售情況決定是否加推和調(diào)整價格優(yōu)惠情況。從目前市場的反應(yīng)來看，不少樓盤的銷售業(yè)績都比較理想。而成交價格方面，本月順德區(qū)成交均價為8045元/，環(huán)比下

15、降11%。因鎮(zhèn)街樓盤大打“優(yōu)惠牌”，因此本月的成交均價有所回落。,3.3.4.順德區(qū)月度供求走勢分析,單位:萬,單位:元/,本月，杏壇鎮(zhèn)的新增供應(yīng)大增，供應(yīng)面積為8.25萬。而上月位居全區(qū)新增供應(yīng)量榜首的容桂街道，本月則為“0”供應(yīng)。主要原因是，目前鎮(zhèn)街樓市的成交主力以剛需購房客和改善型住戶為主，因此樓盤的去貨速度有限，以周期性推售為主。而成交量方面，雖然本月順德區(qū)的樓市成交仍主要集中在大良、容桂、樂從三鎮(zhèn)街，但成交量與上月相比，有所回落。而由于杏壇鎮(zhèn)的佳兆業(yè)可園、金海岸花園和陳村鎮(zhèn)的萬科繽紛四季幾個大盤的熱銷，推升了各自鎮(zhèn)街的樓市成交量。受東平新城內(nèi)高端項目的價格抬升，樂從鎮(zhèn)仍然是本月順德區(qū)

16、樓價的最高點。,單位:萬,單位:元/,重點鎮(zhèn)街供求分析,受三水區(qū)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站維護的影響，本月三水區(qū)的樓市新增和成交數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，但從相關(guān)記者走訪了解的情況來看，目前三水區(qū)的成交主要集中在荷城地區(qū)的一些中小戶型洋房產(chǎn)品中，別墅產(chǎn)品銷售受陰。,3.3.5.三水區(qū)月度供求走勢分析,單位:萬,單位:元/,本月高明區(qū)新增供應(yīng)回落至5.03萬，環(huán)比上升67%，成交面積為2.29萬，環(huán)比下降4.6；成交均價為5608元/，環(huán)比下降12.8%。本月，高明區(qū)的新增供應(yīng)量止跌回升，供應(yīng)主要集中在荷城和明城兩鎮(zhèn)街。因為高明區(qū)的購房人群相對固定，以本地剛需購房客為主，因此限購后幾個月的成交量相對穩(wěn)穩(wěn)定。,3.3

17、.6.高明區(qū)月度供求走勢分析,單位:萬,單位:元/,四、重點個盤跟蹤分析,禪城區(qū)：保利香檳花園,保利香檳花園現(xiàn)主推1、2座92、142的三至四房單位，均價7800-8500元/。近期還將推出24、25座40的一房和90-124的N+1升級洋房，目前新品正在優(yōu)惠登記中。保利香檳花園本月共成交住宅143套，成交均價為8253元/。,推售情況:,禪城區(qū)：東海國際花園,東海國際花園目前在售二期1-4、6-9棟剩余單位，戶型為80的三房，90的三房帶套房，112-120的四房，價格為8300元/起，帶精裝修發(fā)售。東海國際花園本月共成交82套，成交均價為8708元/。,推售情況：,禪城區(qū)：碧桂園城市花園,

18、推售情況:,碧桂園城市花園在售6-8座105-185的三至四房單位。近期推出了全新的公寓產(chǎn)品，面積約為57-123，均價為12000元/，一次性付款96折，貸款98折。碧桂園城市花園本月共售出38套單位，成交均價為9479元/。,禪城區(qū)：季華金品,推售情況：,季華金品尚院6月25日公開發(fā)售36-110的挑高5米Loft，購房可獲99折優(yōu)惠，同期在售75-90的二至三房單位，均價9000元/。季華金品本月共售出14套單位，成交均價為9306元/。,1月18日推售C1-C3座,禪城區(qū)：星海岸花園,推售情況：,星海岸花園目前在售12座的全新3+1四房產(chǎn)品，120-140，產(chǎn)品為望江園景高層洋房，售價

19、9500元/起。星海岸花園本月共售出8套單位，成交均價為10355元/。,南海區(qū)：萬科金域藍灣,萬科金域藍灣北區(qū)【萬科金域道】二期首批單位6月17日盛大開盤，推出1、3、4、9座約140套68-115的二至三房單位，均價9字頭起。萬科金域藍灣本月共售出131套單位，成交均價為9847元/。,推售情況：,推售情況：,南海區(qū)：怡翠世嘉花園,怡翠世嘉花園新推7座單位88-108的二房單位，均價10500元/，現(xiàn)購房有98折優(yōu)惠。怡翠世嘉本月共成交23套，成交均價為10707元/。,南海區(qū)：富豐新城,推售情況：,富豐新城目前在售19、20座127-172三至四房單位和195、235復(fù)式單位，整體折后均

20、價10500元/。富豐新城本月共售出86套單位，成交均價為11246元/。,南海區(qū)：創(chuàng)鴻水韻尚都,創(chuàng)鴻水韻尚都現(xiàn)清洋房尾貨，戶型涵蓋185-191的平層單位（兩梯兩戶）及286的復(fù)式單位（一梯一戶），售價11000-14000元/。在售的大宅單位均為合并戶型。此外，項目將推出77套聯(lián)排別墅新品，戶型面積涵蓋280-450。創(chuàng)鴻水韻尚都本月共成交57套，成交均價為11162元/。,推售情況：,中海萬錦東苑在售90-183的三四房平層單位，售價15000-16000元/。另外，復(fù)式單位主打385-408的五房，售價20000元/，毛坯交樓。中海萬錦東苑本月共售出2套單位，成交均價為14490元/。

21、,南海區(qū)：中海萬錦東苑,推售情況：,順德區(qū)：保利東灣,保利東灣現(xiàn)僅余少量100左右的南向三房和140-160左右的全景中心園景大宅，均價10000-14000元/，目前有兩個98折優(yōu)惠。而200-270的大戶型單位，均價20000元/。預(yù)計7、8月份推出新一批次單位。,推售情況：,順德區(qū)：依云水岸,依云水岸6月4日推出43座120套洋房單位，面積為90-135的3-4房，折后均價9000-11000元/。項目于6月23日再次加推46座88-398的3-4房和復(fù)式單位，均價15000元/。,推售情況：,46座,6月23日加推46座,4.2佛山重點樓盤開賣預(yù)測,六、禪桂順重點樓盤報紙廣告分析,5.

22、1本月禪桂重點項目媒體投放次數(shù)統(tǒng)計,（統(tǒng)計報紙包括：佛山日報、珠江時報、廣州日報及南方日報）,本月，禪桂地區(qū)共有10個樓盤在佛山日報等主流紙質(zhì)媒介中投放了廣告，總投放次數(shù)為24次。投放內(nèi)容以宣傳項目新一批次單位為主，而且都打出了較為誘人的優(yōu)惠活動。本月樓盤報紙廣告投放的另外一個特點就是，宣傳主要集中在依云水岸、依云上城、碧桂園城市花園和季華金品尚院幾個目前主要推售的樓盤當中，其他在售樓盤廣告宣傳相對冷淡。,5.2禪桂重點項目媒體版面投放統(tǒng)計,本月禪桂重點項目報紙廣告投放僅有全版與半版兩種類型。在經(jīng)過五月的一輪推售“高潮”后，目前主要在售樓盤以消化積壓余貨為主，本月進行廣告宣傳的樓盤并不多。從統(tǒng)計可知，禪桂地區(qū)樓盤的報紙廣告投放主要集中在佛山日報和南方都市報兩份主流報紙中。其中，南方都市報投放的廣告以全版居多。,（統(tǒng)計報紙包括：佛山日報、珠江時報、廣州日報及南方日報）,5.3禪桂重點項目報紙廣告投入費用統(tǒng)計,（統(tǒng)計報紙包括：佛山日報、廣州日報、南方日報、珠江時報）,6月禪桂順重點項目報紙