門(mén)店考察報(bào)告

1、門(mén)店考察與分析報(bào)告xxx的東服區(qū)是一個(gè)綜合服務(wù)區(qū)，共有4家店鋪銷(xiāo)售糕點(diǎn)食品，我們對(duì)蛋糕、點(diǎn)心很感興趣，就選擇其中專(zhuān)營(yíng)糕點(diǎn)的3家商店，調(diào)查他們的店面和經(jīng)營(yíng)情況，進(jìn)行對(duì)比分析。 1、門(mén)店的基本情況我們調(diào)查的三家店分別是：新語(yǔ)、麥心西餅、蛋糕童話。依次介紹。 a.新語(yǔ)西點(diǎn)坊 以下簡(jiǎn)稱新語(yǔ)地址：東服區(qū)a座19號(hào)，籃球場(chǎng)旁。 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品：生日蛋糕、糕點(diǎn)和點(diǎn)心。員工數(shù)量：共三人，其中糕點(diǎn)師傅兩人，三人都兼任營(yíng)業(yè)員工作。 店面大?。杭s40平方米經(jīng)營(yíng)歷史：2008年下半年在我校開(kāi)業(yè)至今，期間沒(méi)有搬遷情況。 營(yíng)業(yè)時(shí)間：07：0023：00b.麥心西餅 以下簡(jiǎn)稱麥心地址：東服a座16號(hào)，籃球場(chǎng)旁 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品：同新語(yǔ)員

2、工數(shù)量：共四人，都是糕點(diǎn)師傅，同時(shí)都兼任營(yíng)業(yè)員工作 店面大?。和抡Z(yǔ)經(jīng)營(yíng)歷史：2007年?yáng)|服區(qū)建立初在我校開(kāi)業(yè)至今，期間沒(méi)有搬遷情況，員工來(lái)自財(cái)大南校某糕點(diǎn)店。營(yíng)業(yè)時(shí)間：07：0023：00c.蛋糕童話地址：東服b座19號(hào) 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品：同新語(yǔ)員工數(shù)量：共四人，其中糕點(diǎn)師傅兩人，四人都兼任營(yíng)業(yè)工作 店面大?。和抡Z(yǔ)經(jīng)營(yíng)歷史：2010年8月末在我校開(kāi)業(yè)，員工來(lái)自太原某梅森凱瑟蛋糕店。 營(yíng)業(yè)時(shí)間：07：0023：002、門(mén)店地理位置和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析街道位置：三家蛋糕店都在東服區(qū)，位置差別不大。周邊環(huán)境：其中新語(yǔ)和麥心西餅同在a區(qū)，只有家店之隔（數(shù)米之隔）。蛋糕童話在b區(qū)，但對(duì)面不遠(yuǎn)處有皇冠餅屋（一家兼營(yíng)

3、蛋糕、米粉、油炸食物的商店）相對(duì)。新語(yǔ)和麥心西餅周?chē)际遣宛^，營(yíng)業(yè)時(shí)間為9：0023：00 。蛋糕童話周?chē)饕胁宛^、奶茶店、豆?jié){店、周店和各類(lèi)餅店，大部分都經(jīng)營(yíng)早餐。3、店名與形象對(duì)比分析3.1店名分析店鋪名稱對(duì)店鋪生意有著重大影響。店鋪名稱必須實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)，識(shí)別性和傳達(dá)性。識(shí)別性是指消費(fèi)者可以通過(guò)店鋪名稱進(jìn)行區(qū)別。傳達(dá)性是指店鋪名稱必須直接地表達(dá)特定的開(kāi)店構(gòu)想，使消費(fèi)者能夠通過(guò)店鋪名稱理解店鋪經(jīng)營(yíng)的商品以及相關(guān)的信息。店鋪名稱就是店鋪的“商號(hào)”，是店鋪?zhàn)R別的基本要素，也是店鋪無(wú)形資產(chǎn)的載體。現(xiàn)代市場(chǎng)環(huán)境中的店鋪名稱，不僅僅是特定的文字，還包括店鋪名稱的視覺(jué)表現(xiàn)形式，以及顏色等。店鋪名稱就是

4、店鋪的品牌。詢問(wèn)店名時(shí)發(fā)現(xiàn)，他們起名都沒(méi)有想過(guò)要有特別深刻的意義，一般都沿用以前工作過(guò)店面的起名風(fēng)格。同學(xué)們平日大都用簡(jiǎn)稱稱呼它們，新語(yǔ)聽(tīng)起來(lái)跟蛋糕的聯(lián)系不大，傳遞性有欠缺。店鋪名稱的視覺(jué)表現(xiàn)形式上，新語(yǔ)與麥心的招牌是噴繪制作，蛋糕童話是木質(zhì)雕刻，給人感覺(jué)比較高檔。3.2場(chǎng)地分析三家店鋪的大小基本一致，都是40多平方米。布局上，新語(yǔ)和麥心都是進(jìn)門(mén)后三面貨架，分別擺放蛋糕、干點(diǎn)、點(diǎn)心、面包；收銀臺(tái)在門(mén)口正對(duì)貨架臺(tái)上，感覺(jué)中間的空間有點(diǎn)浪費(fèi)，因?yàn)楦叻迤跁r(shí)顧客雖然都在店內(nèi)，可是大都選購(gòu)收銀貨架上的糕點(diǎn)，造成擁擠，服務(wù)數(shù)量受限；里面有隔開(kāi)的工作間，進(jìn)行蛋糕的制作。蛋糕童話進(jìn)門(mén)后左右兩邊分別貨架，門(mén)口正

5、對(duì)的平臺(tái)上放置部分制作材料，中間空地的平面桌子上擺放其飯點(diǎn)常買(mǎi)糕點(diǎn)，收銀臺(tái)設(shè)在門(mén)口，比較合理利用了空間，但是平面桌子有點(diǎn)低且只有一層，感覺(jué)放不了多少東西還顯得擁擠，浪費(fèi)了門(mén)口正對(duì)的空間。3.3形象分析新語(yǔ)的招牌不夠顯眼，粗略看去不會(huì)留下特別的印象，店內(nèi)明亮整潔，成品糕點(diǎn)數(shù)量較少，整體形象一般。衛(wèi)生情況稍差，柜臺(tái)貨架可見(jiàn)灰塵等淤積物，對(duì)店面的整體形象造成一定不良影響麥心的招牌讓人容易聯(lián)想到蛋糕店，但也不太顯眼，店內(nèi)成品以及品種最多，店員的親和力也最強(qiáng)，整體形象較好。蛋糕童話的招牌設(shè)計(jì)最好，看到后就會(huì)想進(jìn)去試試，比較醒目，店中光線柔和，給人檔次較高的感覺(jué)，但是貨架材質(zhì)和擺放形式有點(diǎn)影響效果，整體形

6、象較好。4經(jīng)營(yíng)的商品分析4.1商品種類(lèi)分析三家店鋪經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)列示如下：心四種。具體種類(lèi)麥心的最多，新語(yǔ)次之，蛋糕童話最少。但就創(chuàng)新程度來(lái)說(shuō)，蛋糕童話特色糕點(diǎn)最多，不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新程度最高，新語(yǔ)次之，麥心幾乎沒(méi)有新創(chuàng)產(chǎn)品出爐。4.2商品價(jià)格分析總體來(lái)看，同學(xué)們反應(yīng)跟校外的蛋糕店比，學(xué)校的蛋糕店價(jià)格比較低，定價(jià)較合理。就三家比較看：生日蛋糕：同樣尺寸的蛋糕童話最貴，新語(yǔ)和麥心基本相同。 蛋撻：新語(yǔ)1.5元/個(gè)，麥心和蛋糕童話1元/個(gè)其他面包：蛋糕童話基本都在2元/個(gè)以上，本學(xué)期調(diào)價(jià)前新語(yǔ)和麥心基本相同，調(diào)價(jià)后新語(yǔ)基本在1.5元/個(gè)以上，麥心在1元/個(gè)以上。根據(jù)我們的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)驗(yàn)，蛋糕童話價(jià)格偏高，糕點(diǎn)

7、樣式好看，但感覺(jué)性價(jià)比一般；新語(yǔ)價(jià)格第二，大部分糕點(diǎn)性價(jià)比居中；麥心大部分糕點(diǎn)性價(jià)比最好。5、客戶分析5.1客戶類(lèi)型分析東服區(qū)的這三家蛋糕店面向的客戶99%是科技大學(xué)的老師和學(xué)生。因?yàn)楦恻c(diǎn)的價(jià)格偏低，且數(shù)量可選，所以學(xué)生都買(mǎi)得起；這些店早上開(kāi)業(yè)時(shí)間早，購(gòu)買(mǎi)用時(shí)短，所以特別適合趕時(shí)間的師生。5.2客戶量分析客戶流量三家店高峰期相同，占全天比例相仿。 經(jīng)調(diào)查，早（7：008：00）、上午（8：0011：00）、中（11：0013：00）、下午（13：0018：00）、晚（18：0023：00）分析客戶量比例如下：早1小時(shí) 上午3小時(shí) 中2小時(shí) （7：00（8：00（11：008：00） 11：00

8、） 13：00） 15% 15% 20%下午5小時(shí) （13：0018：00）15%晚5小時(shí) （18：0023：00）35%從每個(gè)時(shí)段客戶比例看，早上和上午客戶購(gòu)買(mǎi)糕點(diǎn)基本作早餐，中午和下午定制蛋糕的客戶多，晚上購(gòu)買(mǎi)作晚餐或第二天的早餐。6、促銷(xiāo)分析促銷(xiāo)手段和效果列示：鋪，因?yàn)椴捎眠@種方式會(huì)提高店鋪在學(xué)生心中的形象，增加親和力。海報(bào)直接面向顧客，促銷(xiāo)折讓信息傳遞清楚，但是容易被覆蓋，不如加上人員促銷(xiāo)傳達(dá)到位。其他促銷(xiāo)形式多樣，也比較有吸引力。因?yàn)楦恻c(diǎn)是日常餐點(diǎn)，所以不需要激烈的促銷(xiāo)活動(dòng)，日常性地、均勻的促銷(xiāo)方法收到的效果比較好。在所有糕點(diǎn)中，蛋糕的價(jià)格最高，利潤(rùn)也最大，通過(guò)小甜點(diǎn)的促銷(xiāo)將顧客引人

9、店內(nèi)，蛋糕的制定量也會(huì)增多。7、營(yíng)銷(xiāo)效果估計(jì)與分析 7.1銷(xiāo)售額估計(jì)通過(guò)調(diào)查，三家店日營(yíng)業(yè)額平均每天營(yíng)業(yè)額都在800元以上。 具體詢問(wèn)銷(xiāo)售收入情況列示：7.2盈利指標(biāo)分析： 銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率（利潤(rùn)率）=凈利潤(rùn)銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 新語(yǔ)=1170025000=46.8% 麥心=1370028000=48.9%蛋糕童話=1270027000=47.0%分析說(shuō)明：“銷(xiāo)售收入” “凈利潤(rùn)”兩者相除可以概括店鋪的全部經(jīng)營(yíng)成果。 它表明1元銷(xiāo)售收入與其成本費(fèi)用之間可以“擠”出來(lái)的凈利潤(rùn)。該比率越大則商店的盈利能力越強(qiáng)。8、綜合分析與改進(jìn)這三家蛋糕店各有千秋，都獨(dú)具特色。整體現(xiàn)狀麥心西餅最好，蛋糕童話次

10、之，新語(yǔ)西點(diǎn)坊較差。但從創(chuàng)新及發(fā)展角度考慮，預(yù)測(cè)未來(lái)蛋糕童話受歡迎程度會(huì)更高，麥心西餅的銷(xiāo)量穩(wěn)中有降，新語(yǔ)面對(duì)的挑戰(zhàn)會(huì)多一點(diǎn)，只要措施得當(dāng)也有機(jī)會(huì)峰回路轉(zhuǎn)。蛋糕店是學(xué)校比不可少的商店，科技大學(xué)的市場(chǎng)并未飽和，所以預(yù)計(jì)每家店的市場(chǎng)份額短時(shí)間不會(huì)發(fā)生巨大改變，但一年或兩年后，新老學(xué)生交替，情況可能就會(huì)有所改變。具體的綜合分析與改進(jìn)意見(jiàn)如下： （1） 店面裝修布置新語(yǔ)可以考慮翻修，重做招牌。三家店面都要保持干凈。場(chǎng)地布置可維持現(xiàn)狀，也可在客戶增多后考慮更改布置。 （2）產(chǎn)品創(chuàng)新方面創(chuàng)新是商店長(zhǎng)期生存下去的源動(dòng)力，對(duì)糕點(diǎn)行業(yè)尤為重要。不僅要促銷(xiāo)手段創(chuàng)新，還要有商品類(lèi)型的創(chuàng)新。麥心的糕點(diǎn)口碑已經(jīng)傳播較廣

11、，但從來(lái)不搞促銷(xiāo)顯得有些古板，建議選擇較 篇二：店鋪考察報(bào)告店鋪選擇三步驟 尋店選址考察 店鋪選擇三步驟：尋店、選址、 店鋪選擇三步驟：尋店、選址、考察 尋店廣開(kāi)渠道 尋店廣開(kāi)渠道 有些投資者手中并沒(méi)有閑置店鋪， 往往是拿到一個(gè)加盟項(xiàng)目后才開(kāi)始找店， 如何在最短 的時(shí)間內(nèi)找到店鋪轉(zhuǎn)讓信息？主要有以下幾種方法： 1、 報(bào)紙廣告 在報(bào)紙上發(fā)布尋鋪信息與尋找店鋪轉(zhuǎn)讓信息。 此種方法最具時(shí)效性， 但是發(fā)布尋鋪信息 要支付廣告費(fèi)，效果無(wú)法預(yù)估，可做為后備之選。 2、互聯(lián)網(wǎng)信息 通過(guò)城市互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布和尋找店鋪轉(zhuǎn)讓信息。此為網(wǎng)絡(luò)時(shí)代優(yōu)選。 3、房屋中介 房屋中介信息資源豐富， 由于長(zhǎng)期與各類(lèi)店鋪合作手中掌握了

12、大批優(yōu)質(zhì)店鋪， 并可代為 和轉(zhuǎn)讓方談判。缺點(diǎn)是如果店鋪轉(zhuǎn)讓交易成功需要支付較高的中介費(fèi)用。 4、鋪面張貼信息 在目標(biāo)商業(yè)區(qū)張貼尋鋪啟示并發(fā)動(dòng)親友多逛逛商區(qū)，隨時(shí)了解店鋪轉(zhuǎn)讓動(dòng)態(tài)。 選址三要素區(qū)域、地段、 選址三要素區(qū)域、地段、位置 區(qū)域 對(duì)開(kāi)店的來(lái)講，地段的選擇是相當(dāng)重要的一個(gè)因素，套用李嘉誠(chéng)的一句話說(shuō)，地段，地 段，還是地段。 1、選擇最佳區(qū)域 體育用品專(zhuān)賣(mài)店選址標(biāo)準(zhǔn)依次為休閑步行街、 商業(yè)街區(qū)、 鬧市區(qū)、 目標(biāo)消費(fèi)群體聚集地。 專(zhuān)賣(mài)店所在的街區(qū)商業(yè)活動(dòng)頻繁，則營(yíng)業(yè)額必然較高，這樣的店址可謂“寸金之地”， 但也要核實(shí)該地段的人流量是不是你品牌的有效客流量。運(yùn)動(dòng)品牌的定位是有著一定區(qū)隔 的，從

13、顧客的年齡、職業(yè)、社會(huì)角色、經(jīng)濟(jì)收入、文化背景等要素區(qū)分目標(biāo)消費(fèi)群會(huì)去不同 的場(chǎng)所選購(gòu)。例如休閑風(fēng)格低價(jià)位的品牌一般適合于學(xué)生、 剛參加工作且收入不高的群體等， 而流行 風(fēng)格高價(jià)位的品牌一般適合于參加工作時(shí)間長(zhǎng)、 收入較高的群體， 這兩部分顧客的服飾選購(gòu) 場(chǎng)所自然形成了差異： 年輕而收入不高的群體喜歡逛人流量大、 整體價(jià)位比較低的鞋服店鋪 集中街區(qū);偏向于昂貴品牌的群體喜歡逛購(gòu)物環(huán)境好、 配套設(shè)施齊全、 人流量不太大的場(chǎng)所。 例如廣州北京路的客流量非常大，但假設(shè)定位較高的 u.s.polo 品牌選擇在此銷(xiāo)售，則不具 備理想的投資收益比。 特別是二線運(yùn)動(dòng)品牌選址的重要因素還需要考慮： 該商業(yè)街區(qū)

14、是否有同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)的一線品 牌?如在李寧、安踏等一線品牌旁邊開(kāi)店，通過(guò)“傍大款”帶動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群的順帶光顧，從 而本品牌的銷(xiāo)售得到惠顧，這是有利的一方面。 2、選擇最佳地段 選址中應(yīng)用專(zhuān)業(yè)的“人流活動(dòng)路線”測(cè)算工具。帶上秒表、誠(chéng)實(shí)的員工、筆、筆記本以 及具備洞察能力的“火眼金精”，站在你要選擇的店鋪前，如實(shí)地記錄過(guò)往的人流、車(chē)流、 通過(guò)的時(shí)間、目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)品牌的進(jìn)店率等數(shù)據(jù)，用科學(xué)的數(shù)據(jù)幫助你決定，從 而有效地避免在選址上的感性與沖動(dòng)。 “時(shí)間段” 是指按運(yùn)動(dòng)品牌店鋪需經(jīng)營(yíng)的一天時(shí)間來(lái)算，通常是 10：00-22：00，那么在此經(jīng)營(yíng)時(shí) 間段內(nèi)以一小時(shí)作為測(cè)評(píng)單位，來(lái)分析每個(gè)不同時(shí)間段中，過(guò)

15、往的人流、車(chē)流以及相關(guān)指標(biāo) 的變化。從而判斷出該地段客流的高峰期和目標(biāo)顧客的主要集中時(shí)間以及客流行走方向等。 “客流/車(chē)流數(shù)量” 是指在測(cè)評(píng)時(shí)間段內(nèi)，經(jīng)過(guò)目標(biāo)店鋪的人和車(chē)輛的總數(shù)量。該指標(biāo)反映的是：目標(biāo)店鋪 位置的商業(yè)氛圍以及聚客能力水平。 過(guò)去古語(yǔ)說(shuō)“一步差三市”。 開(kāi)店地址差一步就有可能 差三成的買(mǎi)賣(mài)。這跟人流動(dòng)線(人流活動(dòng)的線路)有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地 方就是客人到不了的地方， 差不了一個(gè)小胡同， 但生意差很多。 這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。 除了該位置所在人行道上的人流外， 還要測(cè)馬路中間的車(chē)流(包括騎自行車(chē)的)。 是否算馬路 對(duì)面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超

16、過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，顧客就不可能再過(guò)來(lái)消費(fèi)， 就不算對(duì)面的人流量。不過(guò)這只是一個(gè)總的數(shù)量指標(biāo)，如果要詳細(xì)深入分析，還要了解“目 標(biāo)消費(fèi)群數(shù)量”。從“目標(biāo)消費(fèi)群數(shù)量”指標(biāo)中可分析出該店鋪的針對(duì)性是否強(qiáng)?如果這個(gè) 指標(biāo)的占比數(shù)據(jù)越高，則反映該店鋪經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)品牌的成功機(jī)率也越高! “主客流方向”是指該店鋪門(mén)口的人行街道上，來(lái)往兩個(gè)方向中，哪個(gè)方向是人流行走的側(cè)重?這個(gè)指 標(biāo)對(duì)于該店鋪后續(xù)開(kāi)業(yè)后的陳列展示是有非常重要的作用。 “競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)店數(shù)量” 一定程度上可以比對(duì)反映出同類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的適應(yīng)性。 如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手門(mén)頭和櫥窗、 燈光都 沒(méi)有大問(wèn)題，進(jìn)店率卻很低，那么實(shí)際上無(wú)形中已經(jīng)給你敲了警鐘：這條街針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群

17、的適應(yīng)性是否存在問(wèn)題?當(dāng)然，也可幫助你在后續(xù)該店鋪的經(jīng)營(yíng)中，對(duì)比你自己的進(jìn)店率， 從而切實(shí)找到經(jīng)營(yíng)上的差距。 “聚客點(diǎn)” 是指聚集客流的地點(diǎn)，如：公交車(chē)站、地鐵站、出租車(chē)站、百貨商場(chǎng)、大型超市、停車(chē) 場(chǎng)、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)、帶橫道線的十字路口等。聚客點(diǎn)越多，說(shuō)明人流量就越大，“人氣”就 越旺?？系禄晒﹂_(kāi)店的原則是：“努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開(kāi)店”。 3、選擇最佳位置 研究發(fā)現(xiàn)， 要找出最佳的店鋪位置， 首先應(yīng)區(qū)分兩類(lèi)不同性質(zhì)的商業(yè)步行街， 一類(lèi)是“什 錦”步行街，即步行街上的店鋪經(jīng)營(yíng)范圍五花八門(mén)，各適其式；另一類(lèi)是專(zhuān)業(yè)步行街，即整 條步行街上的商鋪基本上都賣(mài)同一類(lèi)商品，如服飾一條街、電器一條

18、街之類(lèi)。 “什錦”步行街，最好選取靠近步行街兩端的店鋪。 這個(gè)位置的店鋪通常客流量大，成交活躍。 專(zhuān)業(yè)步行街，最佳位置在四分之三處。 專(zhuān)業(yè)步行街不宜選取靠近兩端的店鋪。以服飾一條街為例，購(gòu)物行為模式研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng) 一名顧客要到服飾一條街購(gòu)買(mǎi)鞋服的時(shí)候， 無(wú)論他從街的哪頭開(kāi)始逛， 基于貨比三家的原則， 他極少會(huì)在看了第一家店鋪之后就動(dòng)手購(gòu)買(mǎi)， 因?yàn)樗勒麠l街都是服飾店， 現(xiàn)在看中的難 保后面不會(huì)有更合心意的； 即便是真的對(duì)那件衣服情有獨(dú)鐘， 往往還會(huì)在后邊別的服飾店里 再看到同樣的款式，等比較了價(jià)格再?zèng)Q定在哪兒買(mǎi)也不遲。 但另一方面， 也極少有人非要等到走完了整條步行街之后， 挨到了最后一家店才

19、買(mǎi)不可 的。通常，消費(fèi)者都是等步行街走過(guò)了四分之三，想想該看的都看過(guò)了，該比價(jià)的也都比過(guò) 了，于是決定只要價(jià)錢(qián)合適便就地購(gòu)買(mǎi)。所以，對(duì)于專(zhuān)業(yè)步行街，最佳的鋪位是在步行街全 長(zhǎng)的四分之三的地方。 考察規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 考察規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 店鋪經(jīng)營(yíng)的成功往往離不開(kāi)天時(shí)、地利、人和。一旦決定開(kāi)店，必須對(duì)所選地點(diǎn)作全面 的考察，了解該區(qū)人口密度、商圈規(guī)劃等，以規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。一般需要從以下三個(gè)方面加以 考察。 1、考察商圈規(guī)劃 并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢(qián)， 有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)， 熱鬧的地段也有可能 變成冷僻之地。因此，創(chuàng)業(yè)者在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。重點(diǎn) 考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合

20、， 是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周?chē)丝趧?dòng)遷， 是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī) 劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的，堅(jiān)決不碰；老化的商圈，堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和 商圈是布點(diǎn)考慮的地區(qū)。除了市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來(lái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況。 2、考察租金的性價(jià)比 不同地理環(huán)境、交通條件、建筑物結(jié)構(gòu)的店面，租金會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾 倍。對(duì)創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，不能僅看表面的價(jià)格，而應(yīng)考慮租金的性價(jià)比問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)月銷(xiāo) 售收入在 3 萬(wàn)元左右的體育用品店，其月租金在 3000 元-5000 元比較合適，能保證一定的 毛利率。 3、考察周?chē)h(huán)境 考察周?chē)h(huán)境，要用兩種角度來(lái)觀察，一是商人的角度：什么跡象顯示該地點(diǎn)可以創(chuàng)造

21、業(yè)績(jī)？該地段的固定人群消費(fèi)率怎么樣？周?chē)袥](méi)有被低檔品牌包圍？其次，從顧客的角 度： 你會(huì)不會(huì)到這里逛街？到這里逛街的都是些什么人群？店鋪是否顯眼？開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)的人看 得到嗎? 行人能從人行道上就注意到嗎? 黃金地段有冷門(mén)的角落， 次級(jí)商圈也有熱門(mén)據(jù)點(diǎn)。 專(zhuān)賣(mài)店鋪的選址布局不僅僅只涉及店 鋪位置的確定，還涉及店鋪經(jīng)營(yíng)成本，品牌經(jīng)營(yíng)策略，以及鋪面風(fēng)水等多種因素，是一個(gè)復(fù) 雜的系統(tǒng)優(yōu)化問(wèn)題。本文章內(nèi)容屬部分觀點(diǎn)僅供投資者參考。 如何考察服裝店鋪地址 選址要求： 選址要求： 選址要求 1、渠道要求：人流密集的繁華街道、銷(xiāo)售較好的大型商場(chǎng)、步行街等商圈； 2、 區(qū)域要求：服飾、化妝品、流行飾品區(qū)、大型社區(qū)

22、、學(xué)校附近或人口密集區(qū)； 3、 位置要求：正面或者側(cè)面面對(duì)主通道，人流量大，消費(fèi)者能夠第一時(shí)間看到店鋪或 者專(zhuān)柜標(biāo)志，不可被競(jìng)爭(zhēng)品牌阻隔； 4、 裝修要求：統(tǒng)一形象、統(tǒng)一風(fēng)格；5、 面積要求：20 平米以上，理想面積在 50 平米以上； 6、 管理要點(diǎn)：加盟商獨(dú)立管理。 一般來(lái)說(shuō)，好的店址都有一些共同的特點(diǎn)，可以對(duì)下面幾個(gè)地區(qū)做重點(diǎn)考察和選擇： 1、商業(yè)活動(dòng)頻率高的地區(qū) 、 這種地區(qū)一般也是商業(yè)中心、鬧市區(qū)，商業(yè)活動(dòng)頻繁，營(yíng)業(yè)額必然較高。這樣的店址就 是所謂“寸金之地”。對(duì)于服飾業(yè)來(lái)說(shuō)，服飾的流行趨勢(shì)很快，商業(yè)活動(dòng)頻率高的地區(qū)對(duì)店址 的選擇來(lái)說(shuō)是絕佳的地點(diǎn)。 2、人口密度高的地區(qū) 、 在居民區(qū)

23、附近開(kāi)店，人口比較集中，人口密度較高，則人們光顧店鋪的頻率相對(duì)高，生 意好做。在這類(lèi)地區(qū)，各年齡層和社會(huì)階層的人都有，會(huì)有較多的顧客，對(duì)于選擇賣(mài)哪種款 式或類(lèi)型的服飾比較容易。而且，由于人口的流動(dòng)量都很大，容易掌握每天的銷(xiāo)售額，因此 銷(xiāo)售額不會(huì)驟起驟落，可以保證折扣店穩(wěn)定豐厚的收入。 3、客流量多的街道 、 折扣店處在這類(lèi)街道上，客流量大，光顧本店鋪的顧客就相對(duì)多。但要考慮街道哪邊客 流量大，還要考慮到一些地形或交通的影響，來(lái)選擇最優(yōu)地點(diǎn)。對(duì)于一些客流量多，但因?yàn)?是交通要道，客流都是上下班的地方，則不是折扣店址很好的選擇。 4、交通便利的地區(qū) 、 只有交通便利，顧客才愿意光顧。一般來(lái)說(shuō)，附近

24、有汽車(chē)站，或者顧客步行不到 20 分 鐘的路程可以到達(dá)的店鋪是最好的。 5、人們聚集或聚會(huì)的場(chǎng)所 、 如在劇院、電影院等娛樂(lè)場(chǎng)所附近，有時(shí)會(huì)吸引那些休閑娛樂(lè)的人到店里閑逛，就有更 多的成交機(jī)會(huì)。只要能購(gòu)進(jìn)款式獨(dú)特的流行服飾，人們就會(huì)因在別的地方買(mǎi)不到而買(mǎi)下它。 而且光顧這類(lèi)娛樂(lè)場(chǎng)所的大都是年輕人，他們追求時(shí)尚的心理很強(qiáng)，所以，在這些地方開(kāi)一 家時(shí)尚服飾店，會(huì)吸引大批追趕潮流的年輕顧客。另外，在學(xué)校附近以及人氣旺盛的旅游景 點(diǎn)開(kāi)店也是很好的選擇。 6、服裝店鋪聚集的街區(qū) 、 對(duì)于服飾這類(lèi)選購(gòu)性商品，若能集中在某一地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)同 類(lèi)服裝的店鋪很多，顧客可在這里有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)

25、行比較和選擇。一般來(lái)說(shuō)， 具有兩個(gè)以上條件的地區(qū)就是好的地點(diǎn)， 如果能全部具有， 則是最佳的店址。 但是具有這些條件的地點(diǎn)一般租金都會(huì)相當(dāng)高。 店主不要被較高的房租嚇倒， 而要認(rèn)真分析 投入這筆資金能帶來(lái)多大效益。一般只要開(kāi)店構(gòu)想對(duì)了，都是高投入高回報(bào)，所以要舍得在 店址上投資。 其實(shí)好店址的高租金并不是一天兩天形成的， 它是房東和租主在長(zhǎng)期利潤(rùn)分成較量中形 成的契約，租金高到商戶無(wú)錢(qián)可賺，那么再好的門(mén)面也租不出去?？梢?jiàn)，只要經(jīng)營(yíng)有方，好 店址雖然寸土寸金，但正常情況下賺的錢(qián)總會(huì)大大超過(guò)租金。 因此，與其開(kāi)個(gè)大店鋪，不如選個(gè)好店址。當(dāng)然，高租金增加了經(jīng)營(yíng)成本，也增加了經(jīng) 營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。俗話說(shuō)：

26、“沒(méi)有金剛鉆，就不要攬瓷器活”。如果實(shí)在是初期資金不足，且其 它地區(qū)也還有好店址，只要能經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也一樣有利可圖。 店鋪營(yíng)銷(xiāo)的魅力 從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)偏好和習(xí)慣來(lái)看， 越來(lái)越多的消費(fèi)者是在商場(chǎng)看到商品后才做出購(gòu)買(mǎi)決定 的。市場(chǎng)調(diào)查顯示，不少人進(jìn)商場(chǎng)是隨便逛逛：836的消費(fèi)者是非計(jì)劃性購(gòu)買(mǎi)，916 的消費(fèi)者是到了店鋪才決定購(gòu)買(mǎi)商品的。 店鋪營(yíng)銷(xiāo)并非新的發(fā)明，它只是以前人們?cè)诓邉潖V告活動(dòng)時(shí)，注重了電視、報(bào)紙等大媒 體的宣傳，僅將店鋪營(yíng)銷(xiāo)視為最末端的營(yíng)銷(xiāo)工具。然而，從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀看，某些特性的 商品（如服裝和日用消費(fèi)品），有時(shí)候反而需要以店鋪營(yíng)銷(xiāo)作為主要傳播活動(dòng)，更能刺激消 費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲。 店鋪營(yíng)銷(xiāo)首先

27、面對(duì)消費(fèi)者的是店面廣告，尤指門(mén)頭廣告和店堂內(nèi)燈箱廣告。以前店面廣 告只是占據(jù)零售點(diǎn)固定的位置，作為傳達(dá)的工具而已?？涩F(xiàn)在，店面廣告已不僅是傳達(dá)信息 的工具，還能擔(dān)負(fù)誘導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)的重任。 店鋪營(yíng)銷(xiāo)還包括商品陳列和音樂(lè)的配置。 所謂的商品陳列并不是把幾箱商品往商店的過(guò) 道或門(mén)口一放就萬(wàn)事大吉了，而是要使這堆商品活起來(lái)。品牌折扣服裝，應(yīng)該根據(jù)服裝特性 來(lái)設(shè)置特殊的廣告柜以吸引消費(fèi)者對(duì)服裝的購(gòu)買(mǎi)欲望。 拒調(diào)查研究顯示： 70的人喜歡在播放音樂(lè)的店鋪購(gòu)物。 但并非所有音樂(lè)均能達(dá)此效果， 柔和而節(jié)拍慢的音樂(lè)在店鋪播放時(shí)，使銷(xiāo)售額增加 40，但節(jié)奏快的音樂(lè)反而使顧客在店 里流連的時(shí)間縮短而購(gòu)買(mǎi)的物品減少。 包裝

28、廣告節(jié)省陳列廣告費(fèi)卻效果顯著。店鋪營(yíng)銷(xiāo)還包括 pop 陳列、店內(nèi)海報(bào)、折價(jià)券、 人員推薦展示、 柜臺(tái)上樣品展示， 甚至商品包裝本身的陳列與展示也能起到很好的店鋪傳播 作用。 有效的店鋪營(yíng)銷(xiāo)必須能夠引起消費(fèi)者注意，讓顧客的腳步停留在自篇三：店鋪考察報(bào)告店鋪考察報(bào)告一、 意向店鋪情況：四、商圈示意圖見(jiàn)拓展手冊(cè)二-3.12“3圖”、“4照”圖例；五、意向店投資測(cè)算 1、投資明細(xì)：（1）期初投資： 萬(wàn)元 租 金= 萬(wàn)裝修費(fèi)= 萬(wàn) (詳細(xì)說(shuō)明:裝潢費(fèi)= 萬(wàn),電器= 萬(wàn) ) 道具費(fèi)= 萬(wàn) (詳細(xì)說(shuō)明:貨架= 萬(wàn),電腦= 萬(wàn),門(mén)面招牌= 萬(wàn),燈具= 萬(wàn) ) 特許費(fèi)= 萬(wàn) (詳細(xì)說(shuō)明： ) 保證金= 萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)

29、= 萬(wàn) (詳細(xì)說(shuō)明： ) 開(kāi)業(yè)前人員培訓(xùn)費(fèi)= 萬(wàn)(詳細(xì)說(shuō)明： ) 首期貨品= 萬(wàn) (詳細(xì)說(shuō)明： ) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)= 萬(wàn) (詳細(xì)說(shuō)明： )（2）攤銷(xiāo)后預(yù)計(jì)每年固定費(fèi)用 ： 萬(wàn)元 租 金= 萬(wàn) (詳細(xì)說(shuō)明： ) 裝修費(fèi)= 萬(wàn) (詳細(xì)說(shuō)明:按3年攤銷(xiāo) ） 道具費(fèi)= 萬(wàn) (詳細(xì)說(shuō)明: 按2年攤銷(xiāo) ） 特許費(fèi)= 萬(wàn)（詳細(xì)說(shuō)明:按3年攤銷(xiāo) ） （3）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用： 萬(wàn)元水電費(fèi)= 萬(wàn)/年(詳細(xì)說(shuō)明: 月 ) 工商稅收= 萬(wàn)/年(詳細(xì)說(shuō)明: ) 低質(zhì)易耗品費(fèi)用= 萬(wàn)/年(詳細(xì)說(shuō)明: ) 員工工資= 萬(wàn)/年(詳細(xì)說(shuō)明： ) 倉(cāng)庫(kù)管理費(fèi)用= 萬(wàn)/年（含倉(cāng)庫(kù)租金、水電費(fèi)及裝修物料等） 辦公費(fèi)用= 萬(wàn)/年（指電話費(fèi)、差旅費(fèi)

30、等）制服費(fèi)= 萬(wàn)/年(詳細(xì)說(shuō)明: ) 運(yùn)輸費(fèi)= 萬(wàn)/年(詳細(xì)說(shuō)明: ) 廣告費(fèi)= 萬(wàn)/年(詳細(xì)說(shuō)明: ) 其他開(kāi)支= 萬(wàn)/年(詳細(xì)說(shuō)明： ) 2、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售平衡點(diǎn)（即保本點(diǎn)）：年保本銷(xiāo)售額=（攤銷(xiāo)后預(yù)計(jì)每年固定費(fèi)用+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）毛利率95%（年平均銷(xiāo)售折讓?zhuān)┤f(wàn)元/年日均保本點(diǎn) = 年保本銷(xiāo)售額365天= 元/天考察部門(mén)： 考察人 考察時(shí)間： 年 月 日=篇四：門(mén)店調(diào)研報(bào)告標(biāo)超門(mén)店調(diào)研報(bào)告超市數(shù)據(jù)分析決定門(mén)店經(jīng)營(yíng)管理的提升作為一個(gè)成熟的門(mén)店?duì)I運(yùn)管理人員，應(yīng)對(duì)門(mén)店的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)非常關(guān)注，每個(gè)周期對(duì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并針對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及達(dá)成率，對(duì)門(mén)店日常經(jīng)營(yíng)管理科學(xué)地制訂相應(yīng)措施。分析數(shù)據(jù)主要從以下幾個(gè)方面

31、入手：一、 銷(xiāo)售額分析首先可以從每日（或每周）的銷(xiāo)售額在本周（本月）總銷(xiāo)售額中所占的比率，看出一周中銷(xiāo)售最好的時(shí)間段在哪幾天，這樣有助于安排門(mén)店員工的工作與休息，但是也須在分析數(shù)據(jù)的同時(shí)，注意一些特殊的日子，如節(jié)假日、突發(fā)性的團(tuán)購(gòu)、學(xué)生返校等。大部分在周五、六、日三天的銷(xiāo)售要高于其他時(shí)間，故在繁忙時(shí)段到來(lái)前，應(yīng)該備足商品，并減少員工休假，以增加服務(wù)人員。二、 毛利率分析從毛利率可以看出門(mén)店各區(qū)域的毛利率和各品類(lèi)毛利率的高低。但綜合毛利率的高低也不是一成不變的，它會(huì)隨著節(jié)假日的到來(lái)而隨之提升。一般來(lái)說(shuō)，節(jié)假日時(shí)，高毛利的商品會(huì)有較大提高，從而對(duì)門(mén)店的毛利有一定的補(bǔ)充，這樣就有助于店長(zhǎng)對(duì)門(mén)店利潤(rùn)商

32、品進(jìn)行合理的補(bǔ)貨。三、 貢獻(xiàn)毛利率分析從各品類(lèi)的貢獻(xiàn)毛利率由高到低的排列可以看出，一般的排列為：文具、塑料五金、針織品、休閑食品、日化、生鮮、煙酒、肉食、副食品、糧油。門(mén)店由此可以針對(duì)普通商品與利潤(rùn)商品結(jié)合公司的促銷(xiāo)合理的陳列展示，促使其在綜合毛利貢獻(xiàn)率上減少差距。對(duì)于貢獻(xiàn)毛利率較高的品類(lèi)應(yīng)加大要貨的力度，對(duì)于貢獻(xiàn)毛利率較低且銷(xiāo)售不太好的商品根據(jù)目標(biāo)顧客群的消費(fèi)需求加大調(diào)整力度。例如：綜合區(qū)可能會(huì)因某一利潤(rùn)商品的斷貨，而使整個(gè)區(qū)域的貢獻(xiàn)毛利率下滑(有時(shí)即使是銷(xiāo)售額不變，但是利潤(rùn)率卻下滑很多)，這就要求門(mén)店根據(jù)自身的情況，合理申造要貨，確保利潤(rùn)商品的庫(kù)存。四、 提高毛利率根據(jù)數(shù)據(jù)分析可以有效地提

33、升毛利率。如果一周的毛利率低于預(yù)計(jì)指標(biāo)，就可以對(duì)各品類(lèi)的毛利率和銷(xiāo)售構(gòu)成比進(jìn)行人為調(diào)整。例如：一周的整體毛利率為13，低于預(yù)計(jì)毛利率15，而其中休閑食品的銷(xiāo)售構(gòu)成為13.71，但是毛利率為11，為了提高總體毛利率，就可以增加休閑食品的品種和數(shù)量及展示的排面，以促進(jìn)銷(xiāo)售，提高這一品類(lèi)的銷(xiāo)售構(gòu)成比，從而達(dá)到提高整體毛利率的目的。但是不能完全絕對(duì)為了提高綜合毛利率，而使銷(xiāo)售構(gòu)成比下降。要對(duì)不同個(gè)性、特征、用途的商品進(jìn)行有效的組合，以能夠滿足顧客的各種需求，使綜合毛利有所增長(zhǎng)。五、 經(jīng)營(yíng)指標(biāo)根據(jù)門(mén)店經(jīng)營(yíng)環(huán)境制定經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，按達(dá)成率以決定商品的庫(kù)存。各品類(lèi)商品的庫(kù)存是否適當(dāng)，庫(kù)存是否能有效發(fā)揮效率等，這種

34、商品成績(jī)判定的指標(biāo)我們謂之商品周轉(zhuǎn)率。商品的周轉(zhuǎn)比率越高，就表示越有效率；周轉(zhuǎn)比率最少也要確保在200。如果為100，是指得到與商品投入資本相同數(shù)額的毛利，如果將風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、滯銷(xiāo)商品及損耗計(jì)算在內(nèi)的話，就談不上效益了。通過(guò)數(shù)據(jù)分析，我們對(duì)門(mén)店目標(biāo)銷(xiāo)售達(dá)成率可以大膽而有預(yù)見(jiàn)性的預(yù)測(cè)，使門(mén)店的每一項(xiàng)計(jì)劃都腳踏實(shí)地，真正做到數(shù)據(jù)化、科學(xué)化，所以銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分析是提升門(mén)店經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)鍵。篇五：店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告店鋪選址前首要的準(zhǔn)備工作就是對(duì)店鋪地址進(jìn)行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報(bào)告，從而逐一分析店鋪的選址的利與弊，最后確定該地址是否適合店鋪的運(yùn)營(yíng)。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第一步 人

35、口狀況了解該地段家庭人口及收入水平 家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第二步 人口密度的普查一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第三步 客流量的統(tǒng)計(jì)一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車(chē)人數(shù)有較大關(guān)系。上下車(chē)客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：1. 各站上下車(chē)乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化。2. 上下車(chē)乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。3. 上下車(chē)乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。店鋪選

36、址調(diào)查報(bào)告第四步 分析消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周?chē)倘σ恢炼锇霃降木用癜凑辗秩弘S機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過(guò)匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50，5001000元的占 20，10001500元的占20，人均月收入500元以下的10；人均月收入2000元以上的約占10。由此說(shuō)明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。店鋪選址調(diào)查和評(píng)估方法(1)商圈的調(diào)查商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周?chē)欢ň嚯x為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類(lèi)型、規(guī)模、周?chē)袩o(wú)競(jìng)爭(zhēng)者，顧客往返時(shí)間和交通障礙等都會(huì)影響商圈調(diào)查的結(jié)果。商圈包含三個(gè)層次：中心商業(yè)田、次級(jí)商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55一70。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高