民法案例分析報(bào)告

1、.案例分析報(bào)告最高法指導(dǎo)民事案例案例分析報(bào)告一 案情簡(jiǎn)介案例來(lái)源：指導(dǎo)案例1號(hào)：上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案關(guān)鍵詞：民事 居間合同 二手房買(mǎi)賣(mài) 違約 裁判要點(diǎn)：房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。 相關(guān)法條：中華人民共和國(guó)合同法第四百二十四條 基本案情：原告上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司（

2、簡(jiǎn)稱(chēng)中原公司）訴稱(chēng)：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷(xiāo)售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣(mài)方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬(wàn)元。 被告陶德華辯稱(chēng)：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷(xiāo)售。陶德華并沒(méi)有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。 法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷(xiāo)售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

3、(簡(jiǎn)稱(chēng)某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)。該確認(rèn)書(shū)第2.4條約定，陶德華在驗(yàn)看過(guò)該房地產(chǎn)后六個(gè)月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)中原公司而與第三方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣(mài)方就該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時(shí)中原公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬(wàn)元，而某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)元，并積極與賣(mài)方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司居間下，陶德華與賣(mài)方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，成交價(jià)138萬(wàn)元。后買(mǎi)賣(mài)

4、雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問(wèn)公司支付傭金1.38萬(wàn)元。 裁判結(jié)果：上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬(wàn)元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級(jí)人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)民事判決：一、撤銷(xiāo)上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號(hào)民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。二對(duì)本案例的分析-參照法律關(guān)系分析方法 本案所涉及的法律關(guān)系的判定1本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：，買(mǎi)方

5、通過(guò)中介公司的居間服務(wù)選定房源后，卻故意繞開(kāi)該中介公司直接與房主達(dá)成交易或通過(guò)其他中介公司與房主達(dá)成交易的現(xiàn)象，民間俗稱(chēng)“跳單”。 當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中約定的禁止跳單條款法律效力如何，以及何種情況構(gòu)成跳單違約。2從上述案例來(lái)看，雙方主體產(chǎn)生了民事法律關(guān)系，即合同關(guān)系中的買(mǎi)賣(mài)居間合同關(guān)系。3本案中法律關(guān)系的各要素，主體：原告上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)中原公司）和被告陶德華。內(nèi)容：買(mǎi)賣(mài)居間合同主體的權(quán)利與義務(wù)（居間人的權(quán)利（）、居間合同成立后，居間人有向委托人收取報(bào)酬的權(quán)利，此為基本權(quán)利。（）、就業(yè)務(wù)范圍而言，居間人除法律規(guī)定不得為私人進(jìn)行居間者外，可以不受民事商事的限制，如介紹家庭教師

6、、介紹清潔工等。（）、居間人可以與主合同的雙方當(dāng)事人約定，分別收取報(bào)酬。（）、只要居間人在報(bào)告訂約信息時(shí)并無(wú)故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，即居間人無(wú)惡意時(shí)，不負(fù)擔(dān)合同責(zé)任，此為消極權(quán)利。居間人的義務(wù)（）、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介訂約的義務(wù)。在報(bào)告合同中，居間人應(yīng)忠實(shí)、盡力的完成此項(xiàng)義務(wù)。居間人就訂約事項(xiàng)應(yīng)就其所知，據(jù)實(shí)的報(bào)告給委托人。如，相對(duì)人的信用情況，相對(duì)人將用于交易的標(biāo)的物的存續(xù)狀態(tài)等。依照誠(chéng)實(shí)信用原則，居間人就一般對(duì)于訂約有影響的事項(xiàng)不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)。居間人對(duì)于相對(duì)人而言，并無(wú)負(fù)有報(bào)告委托人有關(guān)情況的義務(wù)。在媒介合同中，居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項(xiàng)據(jù)實(shí)報(bào)告給各方當(dāng)事人，對(duì)明顯無(wú)支付能力或無(wú)

7、訂約能力的當(dāng)事人，居間人不得為其媒介。（）、忠實(shí)和盡力的義務(wù)。忠實(shí)義務(wù)是指居間合同不管是單務(wù)的好是雙務(wù)的，居間人就自己所為的居間活動(dòng)，都有遵守誠(chéng)實(shí)信用原則的義務(wù)：其一，居間人應(yīng)將所知道的有關(guān)訂約的情況或商業(yè)信息如實(shí)告知給委托人。其二，不得對(duì)訂立合同實(shí)施不利影響，影響合同的訂立或者損害到委托人的利益，例如勸阻購(gòu)買(mǎi)者訂約。其三，居間人對(duì)于所提供的信息，成交機(jī)會(huì)以及后來(lái)的訂約情況，負(fù)有向其他人保密的義務(wù)。盡力義務(wù)是指居間人應(yīng)盡力促進(jìn)將來(lái)可能訂約的當(dāng)事人雙方，排除雙方所持的不同意見(jiàn)，并依照約定準(zhǔn)備合同，對(duì)于相對(duì)人與委托人之間所存障礙，加以說(shuō)合和克服，促進(jìn)當(dāng)事人達(dá)成合意。）客體：交付合同約定的傭金。本案

8、所涉及法律適用的判定1合同法第四百二十五條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?關(guān)于居間人如實(shí)報(bào)告義務(wù)問(wèn)題。合同法第四百二十五條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。2合同法第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。關(guān)于居間費(fèi)用問(wèn)題。合同法第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成

9、合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。 3 合同法第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。關(guān)于禁止跳單條款的可撤銷(xiāo)問(wèn)題。實(shí)踐中有的禁止跳單條款存在顯失公平的情況。如有的條款約定，中介公司帶買(mǎi)方看房后，買(mǎi)方不得私下或通過(guò)其他中介公司與該房房主交易，否則需支付相當(dāng)于居間報(bào)酬的違約金。該約定意味著中介公司帶領(lǐng)買(mǎi)方看房后就能旱澇保收，不論該中介公司報(bào)價(jià)是否偏高。法院認(rèn)為，中介公司獲得售房信息往往是賣(mài)家的主動(dòng)委托，帶領(lǐng)買(mǎi)方看房也只是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，付出是有限的；在多家中介公

10、司掌握同一房源信息的情況下，各家中介公司的報(bào)價(jià)和服務(wù)可能存在較大差異，如果某中介公司以有限的付出來(lái)永久限制買(mǎi)方的選擇權(quán)，雙方的利益是明顯失衡的。在這種情況下，買(mǎi)方如果認(rèn)為顯失公平，可以根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定申請(qǐng)變更或撤銷(xiāo)該條款。4 合同法第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。結(jié)合上述分析所得結(jié)論根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第四百二十四條，四百二十七條的規(guī)定，本案中，中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，得不到支持。因?yàn)椋褐性九c陶德華簽訂的房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買(mǎi)方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買(mǎi)方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買(mǎi)方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲