房地產價格PPT課件

1、.,1,第五章 房地產價格,.,2,第一節(jié) 房地產價格的特點和作用,一、房地產價格的特點 （一）房地產價格的基本特性 房地產作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統(tǒng)一體，從總體上看，房地產價格的基礎仍然是價值，基本上也是房地產價值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性 在這里之所以說是“基本上”，是因為房地產價格的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著不同的特點 房地產價格是一個復雜的經濟范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格 房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產價格是這個統(tǒng)一物的價格。房屋建筑物是人類勞動的結晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產品

2、,.,3,第一節(jié) 房地產價格的特點和作用,（二）房地產價格的具體特點 1、房地產價格具有明顯的權利價格特征 2、作為房地產價格基礎的價值具有特殊性 3、房地產價格具有特殊的形成機制 4、房地產價格具有顯著的個別性 5、房地產價格具有多種表現(xiàn)方式 6、房地產價格總水平具有上升趨勢,.,4,第一節(jié) 房地產價格的特點和作用,二、房地產價格的基本類型 房地產價格可以根據(jù)不同分類標準劃分為房地產所有權價格和房地產他項權利價格兩大類 房地產所有權價格，特指房地產市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，俗稱為“產權價格” 房地產他項權利價格可細分為租賃權價格（通常稱為租金）、

3、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格,.,5,第一節(jié) 房地產價格的特點和作用,（二）按物質實體形態(tài)劃分的房地產價格類型 土地價格 房屋建筑物價格 “連房帶地”的房地產價格 按房地產物質實體的種類或用途劃分為： 商品住宅價格 工業(yè)廠房價格 商鋪價格 辦公樓價格,.,6,第一節(jié) 房地產價格的特點和作用,（三）按形成方式劃分的房地產價格類型 根據(jù)價格形成的方式不同劃分為： 理論價格。理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現(xiàn) 評估價格。評估價格是指專業(yè)的房地產評估人員根據(jù)科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格 實際成交價格。實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關

4、系、競爭烈度等因素的深刻影響 房地產價格形成方式可從價格形式的角度進行劃分為： 自由市場價 政府指導價 政府定價,.,7,第一節(jié) 房地產價格的特點和作用,（四）按計價單位劃分的房地產價格類型 按計價單位的不同，房地產價格可以分為總價和單價兩種 總價是指一套房地產總價格，即每套價格 單價是指一套房地產總價分攤到該套房地產面積上所得到的單位面積價格,.,8,第一節(jié) 房地產價格的特點和作用,三、房地產價格的地位和作用 （一）房地產價格的基礎地位 房地產價格在整個價格體系中，處于基礎價格的重要地位，住房作為最基本的價值量最大的生活資料，必然納入勞動力再生產成本，因而住房價格作為勞動力要素價格之一，也就

5、影響到商品的生產成本，最終影響到一切商品的價格,.,9,第一節(jié) 房地產價格的特點和作用,（二）房地產價格的主要功能和作用 作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平 住房作為重要的消費資料，住房價格對調節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用 價格作為市場經濟最重要的調節(jié)機制，還發(fā)揮著調節(jié)房地產市場供求總量和結構的重要作用,.,10,第二節(jié) 房地產價格的形成和運動,一、房地產價格形成的基本原理 在市場經濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的 房地產的內在價值，仍然是房地產價格形成的基礎 商品的價格受供求關系影響而上下波動 商品的市場價格受到競爭規(guī)律的調節(jié) 預期原理對房地產價格形

6、成也有特殊作用,.,11,第二節(jié) 房地產價格的形成和運動,二、影響房地產價格的因素 （一）經濟因素 國家、地區(qū)或城市的經濟發(fā)展水平 經濟增長狀況 產業(yè)結構 就業(yè)情況 居民收入水平 投資水平 財政收支 金融狀況,.,12,第二節(jié) 房地產價格的形成和運動,（二）社會因素 人口、家庭 城市形成歷史 城市化狀況 社會治安 文化與時尚,.,13,第二節(jié) 房地產價格的形成和運動,（三）行政與政治因素 行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施,.,14,第二節(jié) 房地產價格的形成和運動,（四）房地產內在因素和周邊環(huán)境因

7、素 指房地產自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環(huán)境的地質、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等,.,15,第二節(jié) 房地產價格的形成和運動,三、房地產升值 （一）房地產升值的涵義和特點 房地產升值是指在社會經濟正常發(fā)展的條件下，從長遠的發(fā)展趨勢看，房地產的市場交換價格不斷上升的趨勢。 受經濟、社會、行政政治和環(huán)境因素的影響，房地產價格在時間上處于不斷的變動之中，尤其是受經濟景氣循環(huán)的影響，房地產價格也呈現(xiàn)出上升、下降、再上升的周期性循環(huán)特點。房地產價格上升的幅度往往大于一般物價漲幅，意味著房地產內在市場交換價值的增長,

8、.,16,第二節(jié) 房地產價格的形成和運動,（二）房地產升值的原因和前提 由其特定的供求關系所決定的 土地效率提高型升值 勞動積累型升值 土地用途轉換型升值,.,17,第二節(jié) 房地產價格的形成和運動,（三）房地產升值的作用和調控 房地產升值可以給房地產投資者帶來額外的收益，房地產升值可以刺激對房地產的投資，而房地產投資可以帶動建材、建筑、家電等一系列相關行業(yè)的發(fā)展，從而有利于經濟增長 由于均衡原理的作用，房地產升值可以促使人們對土地進行集約化使用，有利于使日益稀缺的土地資源得以充分利用 房地產升值也是導致房地產過度投機的誘因，如果投機過盛則會造成經濟過熱，容易產生經濟泡沫，引發(fā)經濟危機,.,18

9、,第二節(jié) 房地產價格的形成和運動,對房地產升值的調控主要是兩個方面： 控制房地產升值的速度，既要維持房地產升值，又要將其幅度控制在適度范圍內，抑制非正常升值 合理分配升值收益，抑制過度投機 具體措施： 1、控制土地供應量 2、控制房地產投資規(guī)模 3、實施房地產價格管理 4、通過稅收來合理分配房地產升值收益。 5、通過規(guī)范房地產交易行為，抑制投機行為,.,19,第三節(jié) 房地產價格的構成,一、土地價格和土地使用費 （一）土地價格的實質 土地價格是地租的資本化，在現(xiàn)實生活中通常表現(xiàn)為人們?yōu)槿〉猛恋氐恼加?、使用、收益和處分的權利而支付的費用,.,20,第三節(jié) 房地產價格的構成,（二）土地價格的形式 土

10、地使用權協(xié)議出讓方式產生的協(xié)議價格 土地使用權招投標方式產生的招標出讓價格 土地使用權拍賣方式產生的土地拍賣價格 土地使用權租賃方式產生的土地租賃價格,.,21,第三節(jié) 房地產價格的構成,（三）土地價格的差異性 世界各國的情況都表明，土地價格是房地產價格中一個最重要的構成要素，而且越是發(fā)達的城市，越是繁華地段，土地價格在房地產價格中的比例也越高。 由于土地的空間固定性和土地條件的不均衡性，土地價格在地域空間上具有顯著的差異，地價通常在市中心最高，隨著距市中心距離的增加而降低,.,22,第三節(jié) 房地產價格的構成,二、房地產開發(fā)經營成本 狹義的房地產開發(fā)成本指房地產開發(fā)商在取得土地以后，為開發(fā)所負

11、擔的一切經濟代價，即除了土地取得成本以外的一切開發(fā)費用,.,23,.,24,第三節(jié) 房地產價格的構成,三、房地產開發(fā)稅費 與房地產開發(fā)有關并可列入商品房成本進入房地產銷售價格的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅和其他相關稅種 與房地產開發(fā)有關的規(guī)費，是各類政府部門和公共事業(yè)部門向房地產開發(fā)企業(yè)征收的管理費 建設工程設計招標管理費 工程定額編制管理費 建筑工程執(zhí)照收費 建筑物命名收費 房地產登記勘丈收費 人防建設費 綠化建設費等,.,25,第三節(jié) 房地產價格的構成,四、房地產開發(fā)利潤 房地產開發(fā)利潤是指按房地產開發(fā)行業(yè)平均利潤率計算，為開發(fā)房地產而投入的全部資本（包括土地取得成本和狹義的房地產開發(fā)

12、經營成本）所應獲得的正常利潤 房地產開發(fā)利潤表現(xiàn)為房地產開發(fā)企業(yè)年銷售收入扣除開發(fā)經營成本（包括土地取得費用）以后的余額，由于房地產一定程度的壟斷性，有時還可以獲得壟斷利潤 房地產是高投資、高風險、高回報并存的產業(yè)，在房地產經濟周期波動的過程中，隨著房價的上下波動開發(fā)利潤也呈現(xiàn)出周期波動的特點，但總體上仍然是利潤率較高的行業(yè),.,26,第三節(jié) 房地產價格的構成,五、中國城市房地產價格的基本構成要素 城市房地產價格主要是由九項因素構成的： 土地取得費用 前期工程費 配套費 建筑安裝工程費 管理費 銷售費 稅費 利息 利潤,.,27,第四節(jié) 房地產價格評估,一、房地產價格評估的基本概念 房地產價格

13、評估，又稱房地產估價，是指專業(yè)的房地產估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循估價原則，按照規(guī)范的估價程序，采用科學的估價方法，并結合經驗，通過對影響房地產價格因素的分析，對特定房地產的真實、客觀、合理的價格所作的估計、推測和判斷 房地產估價專業(yè)人員，是指經過專業(yè)的資質認定并注冊登記的房地產估價執(zhí)業(yè)人員 房地產估價具有兩個鮮明的特性 科學性 藝術性,.,28,第四節(jié) 房地產價格評估,二、房地產價格評估的意義和作用 房地產價格評估的意義 專業(yè)化勞動 公正性,.,29,第四節(jié) 房地產價格評估,房地產價格評估的作用 1、為房地產交易、投資、開發(fā)等房地產經濟活動服務 2、為建立股份制企業(yè)、合資、合營、國有企

14、業(yè)轉制、企業(yè)兼并、破產等經濟活動服務 3、為信貸、保險等金融活動服務 4、為市政建設、城市規(guī)劃調整等城市建設和管理活動服務 5、為政府征稅服務 6、為處理房地產經濟糾紛的司法仲裁活動服務,.,30,第四節(jié) 房地產價格評估,三、房地產價格評估的基本思路和方法 1、市場比較思路 市場比較思路源于房地產價格形成的替代原理。替代原理使存在替代關系的房地產之間出現(xiàn)價格的相互牽引，并趨于一致。因此，一宗房地產的市場價格可以由近期出售的相似房地產的價格來決定。也就是說，可利用與評估房地產有替代關系的其他房地產的成交價格，來推測房地產最可能實現(xiàn)的市場價格 按市場比較思路評估房地產價格的過程中，要對成交實例和評估房地產進行比較，分析兩者之中的特性差異，進而定量估測由這些差異影響所可能產生的價格差異,.,31,第四節(jié) 房地產價格評估,2、成本積算思路 成本積算思路就是根據(jù)房地產開發(fā)所需的成本來評估房地產的價格。它是由市場上“經濟人”的替代規(guī)律所導致的。開發(fā)成本是供需雙方都能夠接受的價格。成本積算思路在理論上的反映就是“生產費用價值論” 成本積算思路是先搞清楚在當前的市場上購買一塊與該房地產土地類似的土地的價格，然后確定建筑物的重新開發(fā)成本，再扣除其累計折舊