住宅種類及趨勢房地產住宅業(yè)態(tài).ppt

1、，住房種類及發(fā)展趨勢、住房分類、住房種類、住房種類多種多樣，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。(1)按建筑高度分類，主要分為低層、多層、低層、高層、超高層等。(2)按建筑結構分類，主要分為磚結構、磚混凝土結構、鋼混合框架結構、鋼混合剪墻結構、鋼混合框架剪墻結構、鋼混合框架剪墻結構等。(3)按建筑建筑形式分類，主要包括低層住宅、多層住宅、二手房、高層住宅、其他形式的住宅等。(4)按住宅分類，主要分為一般單位式住宅、公寓式住宅、復式住宅、跳躍式住宅、花園式洋房式住宅、小戶型住宅(超小型)等。(5)按住房政策屬性分類，主要分為廉租住房、已購買的公債(住房改造)、經濟

2、適用住房、住房合作組合住房資金匯集和建屋等。住宅種類、低層住宅、低層住宅主要指(1戶)獨立住宅、(2戶)聯(lián)排別墅和(多戶)聯(lián)排別墅。與多層及高層住宅相比，低層住宅具有最自然的親和性(經常有家具專用花園)，適合兒童或老人的生活。房東之間的干擾少，有舒適的居住氛圍。這種住宅雖然受到居民的喜愛，但受到土地價格和利用效率、固定及輔助設施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，供給總量受到限制。住宅種類、多層住宅多樓層住宅主要是通過公共樓梯垂直交通最具代表性的城市住宅。與中層(底層)和高層住宅相比，有優(yōu)點。(1)在建設投資中，多層住宅不需要像中層和高層住宅一樣，增加對電梯、高壓泵、公共通道等的投資。(2)在弧形設

3、計中，多層住宅型設計空間比較大，生活舒適性高。(3)在結構工程中，多層住宅通常采用磚混結構，多層住宅的建筑成本一般較低。但是多層住宅也有不足之處，主要表現(xiàn)為(1)下層和頂層的居住條件不理想，下層家具的安全性和采光不好，衛(wèi)生間容易排泄。頂層家具沒有安裝電梯，上下不方便。此外，屋頂保溫，防水不良。(2)難以創(chuàng)新。由于設計和建筑工藝的定型，多層住宅在結構上、建筑材料選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成了“千層面、千千千千千千千千尋”的弊端。創(chuàng)新需要增加投資，失去價格成本方面的優(yōu)勢。多層住宅的平面類型較多，基本類型為樓梯間、走廊和獨立單元式。住宅種類，小高層住宅一般指小高層住宅，主要指7層10層住宅。雖然

4、高度上有多層住宅的氣氛，但又是低層住宅，所以被稱為小高層。對于市場推出的這種小高層，似乎走在多層和高層的中間道路上。比起這些小高層，多層住宅的特點是(1)建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產開發(fā)商的投資成本低于多層住宅。(2)這種小高層住宅的建筑結構大部分采用鋼筋混凝土結構，從建筑結構的布置角度來看，大部分采用板式結構，弧形方面有很大的設計空間。(3)電梯設計好了，所以地板不是很高，增加了居住的舒適性。但是由于容積率的限制，比高層小的高層的價格比同級高層住宅高，開發(fā)人員應該更加注意質量的提高。住宅種類、高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產物，可以根據(jù)外部形態(tài)分為塔和板樓。(1)高層住宅的優(yōu)點：

5、高層住宅土地利用率高，室外公共空間和設施大，眺望性好，城市地區(qū)建設生活便利性好，對購房者有很大吸引力。(2)高層住宅的缺點：高層住宅，特別是塔，給弧形設計增加了困難，每層內各弧形設計的方向、照明、通風都合理。此外，高層住宅投資較多，建筑物的鋼材和混凝土消費高于多層住宅，要增加電梯、高壓泵、公共通道、門窗，在房地產管理費中維修這些設備，必須支付經常費用。高層住宅內部空間的組合方式主要受住宅內部轉口貿易系統(tǒng)的影響。按住宅內轉口貿易系統(tǒng)分類，高層住宅分為單元式和走廊式兩類。其中，單元樣式可分為獨立單元和組合單元樣式，走廊可分為內部走廊、外部走廊和走廊樣式。住宅種類，超高層住宅超高層住宅大部分在30層

6、以上。超高層住宅的樓板價格最低，但房價不低。因為隨著建筑物高度的增加，設計方法理念和施工工藝可能會比一般高層住宅和中低層住宅有很大的不同，需要考慮的因素大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設施、通風排氣設備和人員安全疏散設施會變得更加復雜，結構本身的抗震和負荷也會大大加強。此外，超高層建筑高度優(yōu)秀，備受關注，因此外墻的裝修也等級高，費用高。如果建在市中心或景觀好的地區(qū)，房主可以欣賞美麗的景色，但不適合整個地區(qū)。因此，很多國家不提倡建設超高層住宅。住宅種類，單位式住宅單位式住宅，又稱階梯式住宅，是以一個樓梯為多個家庭服務的單位組合體，一般采用多層住宅。單元式住宅的基本特點是(1)以每層樓梯為中心，家

7、具數(shù)量少，一般為24戶，每大真心層可服務58戶。房東從樓梯平臺進入分家，各戶自己合為一體。(2)室內生活設施完善，可以減少家具之間的相互干擾，適應各種氣候條件。(3)建筑面積小，戶型比較簡單，生產標準化，建設價格合理。(4)保持樓梯、人行道、垃圾道路等公共使用面積。保持一定的鄰里交往有助于改善人際關系。住宅種類、公寓式住宅公寓式住宅是與獨院獨奏不同的西式別墅式住宅。公寓式住宅一般建在大城市，大部分是高層建筑，標準高。每層都有幾個獨立的套房，包括臥室、客廳、客廳、浴室、衛(wèi)生間、廚房、陽臺等。酒店酒店內附設，提供經常往來的中外客商及其家屬的中斷期租賃。住宅種類、花園式住宅花園式住宅一般稱為西式洋房

8、或小洋房，也稱為鄭源別墅。一般是有鄭源草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小建筑，建筑密度低，內部居住功能齊全，裝修豪華，變化豐富。住宅內的水、電、暖供應一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有很高的標準，一般由高收入者購買。住宅種類、跳躍式住宅藥樓式住宅是指住宅占上下兩層。臥室、客廳、客廳、衛(wèi)生間、廚房和其他輔助空間用戶可以分層放置。上下樓層之間不經過公共樓梯，用戶都是通過小樓梯連接的。優(yōu)點是(1)家家的采光面大，通風好。(2)室內居住面積和輔助面積大。(3)布局緊湊，功能明確，相互干擾少。住宅種類、復式住宅，一般指每棟住宅在高層多建一個中間層，兩層合計的高度遠低于跳躍式住宅(雙打為3.3米，一

9、般跳躍式為5.6米)，其下層用于生活，如餐飲、吃飯、洗澡等。上層用于休息、睡眠和儲存。優(yōu)點是(1)平面利用系數(shù)高，通過夾層復合，住宅使用面積提高50p%。(2)室內隔斷以木結構將隔板、家具、裝飾融為一體，降低了作為墻、地板、床、櫥柜的綜合費用。(3)上層采用推拉窗，通風良好，與一般樓層和面積相同的住宅相比，土地利用率可以提高40%。缺點是(1)復式住宅面寬，深度小。例如采用內廊式平面組合，部分弧形不好，自然通風和采光下降的情況不可避免。(2)高度過低。例如，廚房只有2米高，長期使用容易產生窒息的不適。儲藏室很大，但只有1.2米高，很難充分利用。(3)室內的隔斷、地板都是輕薄的木隔板，木材成本高

10、，隔音、防火功能差，房間的隱私、安全性差。住宅種類、智能住宅智能化住宅是指將各種家庭自動化設備、電氣設備、計算機和網絡系統(tǒng)與建筑技術和藝術有機地結合起來，獲得住宅安全、環(huán)境健康、經濟性、生活便利、服務周到的感覺。可以刺激溫暖舒適、有創(chuàng)意的住宅型建筑。一般認為具有以下四種功能的住宅是智能化住宅：(1)安全防衛(wèi)自動化(2)健康管理自動化；(3)家務勞動自動化；(4)文化、娛樂、信息自動化。住宅種類、智能住宅具有以下四個基本功能，可以自動化家庭活動。家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂、通信的自動化。歌詞是指家電、保安設施、能源管理等。管理是指家庭購買、經濟管理、家務和醫(yī)療保健等。文化娛樂是指利用

11、電腦進行學習、娛樂、文藝創(chuàng)作等活動。通信是指利用通信網絡與外界聯(lián)系并提供咨詢服務。要注意電腦化和智能化是不同的。內置計算機硬件和軟件的大量儀器、設備、系統(tǒng)都可以說是“計算機化”，但不一定是智能的。這個儀器、儀表、設備和系統(tǒng)必須具備智能功能，才能稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分的條件。智能化住宅小區(qū)是以先進可靠的網絡系統(tǒng)為基礎，建立居民和公共設施網絡，實現(xiàn)家具、社區(qū)生活設施、服務設施計算機化管理的居住場所。其重點在于提高家庭教育水平、科技水平和住房的安全性。為了進一步規(guī)范住宅種類、住宅小區(qū)智能化建設，建設部住宅產業(yè)化辦公室和調查設計制定了全國住宅區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設重點和技術

12、指導(以下指南)，將全國住宅區(qū)智能化系統(tǒng)建設分為一星、二星、三星三級。(1)方針規(guī)定，要有出入口管理和周邊防衛(wèi)警報、閉路電視監(jiān)視、對講機和防盜門控制、家具警報、巡邏管理等一星級示范園區(qū)。信息管理子系統(tǒng)(包括安全預防系統(tǒng)監(jiān)控、遠程復制和管理、IC卡、車輛出入和停車管理、電源、公共照明、電梯、供水等重要設備監(jiān)控管理、緊急廣播和背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng))信息網絡子系統(tǒng)(為科學合理布線上述功能，每個家庭至少有2條電話線和2個電纜插座)信息傳輸通道必須使用高速寬帶數(shù)據(jù)網絡作為主干網絡。物業(yè)管理計算機系統(tǒng)需要建立區(qū)域網絡，供房主使用。(3)三星級示范園區(qū)要具備二星級整體功能。其智能化系統(tǒng)的建設要在

13、可能的條件下實現(xiàn)現(xiàn)代綜合建設系統(tǒng)(HI-CIMS)技術，將物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的建設納入整個住宅小區(qū)，成為HI-CIMS工程的子系統(tǒng)。另一方面，HI-CIMS需要考慮房地產公司智能系統(tǒng)管理的運行方式，以實現(xiàn)高級、伸縮性和方便的管理。住宅種類，退居住宅，退居住宅也稱為“階梯式”住宅，其外形類似樓梯，因此得名。這種住宅的建筑特點是住宅的建筑面積從底層逐層減少，樓下更多的建筑面積成為上層的大平臺，遠遠超過普通住宅凸出或凹入的陽臺面積。優(yōu)點是房東都有很大的室外活動空間，采光和通風也很好。缺點是部分建筑空間轉換為平臺，建筑容積率減少，占地面積大，地價在總成本中所占的比重增加。目前，國內建設的寄存式住宅都屬

14、于價格高的中高檔住宅，一般地，低地價的城郊住宅或旅游度假區(qū)，部分低層獨立別墅式住宅也經常采用寄存式設計。住房種類，集團住房“集團”目前在大型社區(qū)中引用的概念比較多。它是融合了中式四合院建筑模式的住宅結構。庭院風格的布局，將四面建筑包圍的封閉空間進出單個出入口，可以給房東帶來面積感和安全感，鄰居有交往的氣氛、空間、空間尺度，很好地滿足了舒適、愉快、現(xiàn)代人交流的心理要求。住宅種類、走廊式住宅走廊式住宅分為外廊式住宅和內廊式住宅。(1)外屋。外廊式住宅是延行低層住宅，在多層、高層板式住宅和“Y”型、“公”型的點式住宅中普遍采用。這種住宅的特點是房間一側有公共走廊，走廊盡頭通向樓梯和電梯。外屋雙層可以

15、分為長外屋和短外屋。場外1樓可以封閉和開放。電子多用于多層、高層住宅，并利用柱子、籬笆、玻璃等。外屋的優(yōu)點是，每個住宅或每個住宅的公共走廊都有入口，家家都有好的方向，采光和通風都很好。這種住宅的缺點是外屋占轉口貿易通道的面積大，建設費高。各家的門面對公共走廊，徐璐干擾很大。(2)內廊式住宅。內廊式建筑設計與早期多層、高層住宅、?？拼髮W學生宿舍、工廠集體宿舍和酒店、酒店、醫(yī)院瓶兩側相鄰。內廊式住宅也分為內廊和短內廊兩種，內廊有多少房主，一至二層(電)樓梯可以安裝在內廊中部或兩端。短內廊只在一端安裝了建筑物(電)梯子。內廊式住宅的缺點是，建筑物(電)梯子服務更多，家家只有一個方向，兩排房子并排面對

16、，不能打開門窗通風，采光和通風都比外廊式住宅低得多。走廊里沒有自然光照明，太暗了。同時，各住戶之間共享傾斜走廊，戶間干涉大于外部走廊住宅。這種住宅建筑成本低，售價也比較便宜。住宅種類、獨院式住宅是獨院式住宅，有獨院，居住環(huán)境安靜，戶外生活方便。建筑物四面空，平面組合靈活，內部各房間采光通風好，居住方便。像各種別墅和鄭源洋房一樣，都屬于獨院式住宅。住宅種類、平行住宅一般由兩個住宅組成，由聯(lián)合組成。家家形成空蕩蕩的獨龍場，具有現(xiàn)有獨原式住宅的優(yōu)點，雙非獨原式住宅節(jié)約土地。二、三層平行住宅一般每單元樓上使用一戶，但樓上樓下的分戶也住著，前后小醫(yī)院可以專用分戶。住宅種類、聯(lián)排別墅一般由多個單獨住宅居住

17、的單元聯(lián)盟組成。家家戶戶在房子前面的房子后面有一個專用院子，用于戶外活動及料理家務。這種住宅的陽光及通風條件都比較好。二、三層聯(lián)排別墅一般每單元樓上用一戶。但是，樓上樓下也有分家住的地方，前后愿望是專門用于分戶的。聯(lián)排別墅的組合方式發(fā)生了很多變化，有并排排列的，也有聯(lián)合的。例如，現(xiàn)在比較流行的TOWNHOUSE住宅。住宅種類、樓梯型住宅等各單位以樓梯間為中心布置房客，直接從樓梯平臺進入分門。、住宅平面圖緊湊，住宅內轉口貿易面積小，家具間干擾不大，相對安靜，也適用于各種氣候條件。因此，這是更常見的類型。這種住宅現(xiàn)在采用了很多大廳小房間的設計方案，名廚師、暗邊衛(wèi)生間、南溝、多層磚混凝土結構現(xiàn)在已經很普遍了。優(yōu)點是平面布局緊湊，功能合理，交通路線簡單。