我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的博弈分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的博弈分析 摘要：房地產(chǎn)改革是個(gè)利益各方相互博弈的過(guò)程，本文通過(guò)建立模型并對(duì)其進(jìn)行分析得出目前房地產(chǎn)稅制改革要注意的一些問(wèn)題，如房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、征稅成本的控制等，并提出一些建議。 關(guān)健詞：房地產(chǎn)稅收改革建議 自國(guó)家實(shí)行土i地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，2000xx年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增速20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期GDP的增長(zhǎng)速度。xx年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資13158億元，占當(dāng)年GDP的9.64%，而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)較快，始終維持在4.4%左右，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成比例，說(shuō)明我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)

2、稅制存在許多不合理的方面。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)稅收日益受到重視，國(guó)內(nèi)目前對(duì)房地產(chǎn)稅討論激烈，然而改革房地產(chǎn)稅收制度，特別是建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的新型不動(dòng)產(chǎn)稅，是一項(xiàng)十分復(fù)雜艱巨的任務(wù)，牽涉到億萬(wàn)群眾，涉及各方面利益的調(diào)整，從博弈論的角度出發(fā)房地產(chǎn)稅制改革是參與各方利益的博弈過(guò)程，房地產(chǎn)改革能否達(dá)到預(yù)期效果，取決于雙方的力量對(duì)比和策略選擇。 一、模型分析 博弈論基本假定人是有理性的，從理性經(jīng)濟(jì)人前提出發(fā)，各博弈參與方都會(huì)考慮自身的目標(biāo)和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關(guān)度出發(fā)，房地產(chǎn)稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者。政府出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的，針對(duì)

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，積級(jí)推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)，對(duì)納稅人的利益進(jìn)行合理分配，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)物價(jià)，防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛存的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；改革整頓房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，減輕了居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調(diào)控的決策者；從短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅制改革以及各配套措施的實(shí)施抑制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱、炒作價(jià)格，壓縮了他們的利潤(rùn)空間，因此房地產(chǎn)納稅人是改革的利益受損者。政府處于強(qiáng)勢(shì)地位，他對(duì)納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進(jìn)行合作。消費(fèi)者作為房?jī)r(jià)的承受方?jīng)]有太大的發(fā)言權(quán)，但他們?nèi)藬?shù)眾多，當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)一定程度就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者逆向選擇，如個(gè)人集資買地合伙建房，或放棄購(gòu)

4、買意愿，使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)束之高閣，長(zhǎng)期閑置，造成資源浪費(fèi)。 （一）模型假設(shè) 政府出于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目的推行房地產(chǎn)稅制改革，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度攀升，緩解購(gòu)房負(fù)擔(dān)，為了簡(jiǎn)化分析，我們假設(shè)政府與消費(fèi)者為改革博弈中的推動(dòng)方，推動(dòng)方的策略是檢查或不檢查，而檢查會(huì)促使納稅人依法納稅，但也會(huì)產(chǎn)生檢查成本，博弈的接受方則根據(jù)時(shí)局相機(jī)選擇納稅或不納稅策略。 如果推動(dòng)方采取檢查策略。在改革初期，開(kāi)發(fā)商依法納稅，政府財(cái)政收入增加，同時(shí)房地產(chǎn)稅收作為一種良稅發(fā)揮其作用，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)消費(fèi)者走出購(gòu)房困境，有利于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。假設(shè)此時(shí)推動(dòng)方收益為R，檢查成本為C，且RC；政府對(duì)納稅人進(jìn)行征稅，使其利

5、潤(rùn)減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當(dāng)這種行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將對(duì)其進(jìn)行罰款，金額為F，則開(kāi)發(fā)商福利損失為T+F；通過(guò)對(duì)接受方進(jìn)行懲罰可以彌補(bǔ)推動(dòng)方部分損失，彌補(bǔ)的這部分損失為M，想當(dāng)然MT。 如果推動(dòng)方采取不檢查策略，當(dāng)接受方選擇納稅時(shí)，其福利損失為T，推動(dòng)方的收益為R，檢查成本為0；當(dāng)接受方選擇不納稅時(shí)，其福利損失為0。 （二）博弈分析 在完全信息條件下，博弈雙方知道對(duì)方面臨的選擇以及相應(yīng)的收益，并根據(jù)對(duì)方的策略作出最優(yōu)的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。 現(xiàn)設(shè)推動(dòng)

6、方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1-p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1-p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則： 二、結(jié)論及建議 如前分析，房地產(chǎn)稅制改革的過(guò)程是一個(gè)改革的推動(dòng)方和接受方競(jìng)合博弈的過(guò)程，要想使改革達(dá)到最佳效果，控制政府部門在檢查中所耗用的財(cái)力、物力、人力，同時(shí)對(duì)違反新稅制的行為處以嚴(yán)厲懲罰。近年來(lái)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)稅改革的爭(zhēng)論如火如荼，全體改革的實(shí)施還必須做好有關(guān)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，搞好各項(xiàng)配套改革措施，尤其要注意以下幾個(gè)問(wèn)題： 1、建立公告、公示制度 上述博弈分析的前提是市場(chǎng)信息透明，而事實(shí)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)、流通各環(huán)節(jié)都存在信息不對(duì)稱的問(wèn)題。比如，政府

7、部門對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門應(yīng)當(dāng)從消除信息不對(duì)稱的角度對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行制度性改革，減少房地產(chǎn)行業(yè)私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的信息透明度，建立一個(gè)集土地供應(yīng)信息、住宅開(kāi)發(fā)信息、市場(chǎng)交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺(tái)，并定期向社會(huì)公告、公示，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。 2、建立完善的價(jià)格評(píng)估制度 房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。如果采用單個(gè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費(fèi)時(shí)間，我們可以借鑒美國(guó)的整體評(píng)估（massappraisal）方法，這是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計(jì)算機(jī)數(shù)字化，而且要求有訓(xùn)練有素的專業(yè)人員，我國(guó)這方面的條件還不具備，這也是房地產(chǎn)稅制改革滯后的原因之一。 3、控制稅收征管成本 房地產(chǎn)的征稅包括評(píng)估與征管，針對(duì)征管工作，美國(guó)各級(jí)政府征稅不是由稅務(wù)人員上門征收，而是由納稅人通過(guò)銀行系統(tǒng)將支票直接寄到稅務(wù)部門。目前我國(guó)已經(jīng)廣泛實(shí)行銀行存款實(shí)名制，銀行也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，可以提供高效的個(gè)人支票服務(wù)，提高稅務(wù)部門征稅效率，降低稅收