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1、土地增值稅清算指南與納稅籌劃 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧土地增值稅納稅籌劃技巧一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧:(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn):例3-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā),2008年,出售一棟普通住宅樓,總面積12000平方米,平均單位售價(jià)2000元,銷售總額2400萬(wàn)元,該樓支付土地出讓金324萬(wàn)元,房屋開(kāi)發(fā)成本1200萬(wàn)元,其中:利息支出100萬(wàn)元,假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明,城建稅率7%,教育費(fèi)附加3%,印花稅率0.5,當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。1、收入總額:2400萬(wàn);2、扣除項(xiàng)目金額(扣除利息支出100萬(wàn)):(1)取得土地使用權(quán)金額:324萬(wàn)(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本:1
2、100萬(wàn)(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用:(324+1100)10% = 142.4萬(wàn) (4)加計(jì)20%扣除數(shù):(324+1100)20% =284.8萬(wàn)(5)扣除營(yíng)業(yè)稅及附加:24005%(1+7%+3%)= 132萬(wàn)扣除項(xiàng)目金額合計(jì):324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2萬(wàn)3、增值額:24001983. 2 = 416.8萬(wàn)4、增值率:416.81983. 2 = 21.02%建造成本5 、應(yīng)交土地增值稅:416.8 30% 0 = 125.04萬(wàn)6、獲利金額收入成本費(fèi)用利息稅金24003241100100132125 619萬(wàn)假設(shè):降價(jià)到1975/平方米增值
3、額23701981.6 388.4萬(wàn);增值率388.41981.619.6%小于20%,免繳土地增值稅。獲利金額23703241100100130.4 715.6萬(wàn) 多獲利715.661996.6萬(wàn)計(jì)算免稅臨界點(diǎn): 設(shè)銷售收入總額為x,設(shè)不含息建造成本為y。于是:按照建造成本10計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為0.1y;財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20扣除額為0.2y;允許扣除的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為:x5(173) 0.055x計(jì)算:當(dāng)增值率為20%時(shí),銷售總額x與建造成本y的關(guān)系:x(1.3y+0.055x)(1.3y+0.055x)0.934x 1.56yx 1.67024y即:增值率 20%時(shí),售價(jià)為
4、建造成本的1.67024倍;當(dāng)x1.67024y時(shí),增值率20%,根據(jù)稅法規(guī)定,免交土地增值稅。所以,我們把1.67024稱為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”。根據(jù)上述計(jì)算方法,我們得到高收益最低定價(jià)系數(shù)為1.82014。用圖表示如下: 1、1.67024 (免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)) 不交土地增值稅 相對(duì)稅負(fù)輕 利潤(rùn)少 2、1.82014 (高收益最低定價(jià)系數(shù)) 交土地增值稅 稅負(fù)重 利潤(rùn)高上例建造總成本1424萬(wàn)元,單位建造成本1186.66元/平方米免稅臨界點(diǎn)定價(jià)1186.661.670241982.00元/平方米高收益最低定價(jià)1186.671.820142159.91元/平方米計(jì)算驗(yàn)證:(1)當(dāng)定價(jià)為
5、每平方米1982.00元 ,銷售總額為2378.40萬(wàn)扣除項(xiàng)目金額14241.32378.405.5%1982.01萬(wàn)增值額2378.401982.01396.39萬(wàn)增值率396.391982.0119.9999%增值率20,不交土地增值稅。(2)當(dāng)定價(jià)為每平方米2160時(shí),銷售總額2592.00萬(wàn)元:扣除項(xiàng)目金額14241.325925.5%1993.76(萬(wàn)元)增值額25921993.76 598.24(萬(wàn)元)增值率598.241993.7630.01%交土地增值稅598.24 30%179.47(萬(wàn)元)銷售總額增加192.0萬(wàn)元,交土地增值稅179.47萬(wàn)元,多獲利192.0179.4712.53(萬(wàn)元)(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算計(jì)算:當(dāng)增值率為0時(shí),銷售總額x與建造成本y的關(guān)系:x(1.3y+0.055x)(1.3y+0.055x)x(1.3y+0.055x) 0x 1.37566y當(dāng)x1.37566y,增值率即0,免交土地增值稅。(三)經(jīng)濟(jì)適用房需要預(yù)征土地增值稅嗎?國(guó)辦發(fā)200516號(hào):經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在以內(nèi)。國(guó)稅發(fā)201053號(hào):除保障性住房外。河北省土地增值稅管理辦法(冀地稅發(fā)200637號(hào)) 第十二條:納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征土地增值稅,竣工決算后,按規(guī)定計(jì)算
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