房市的未來.ppt

1、去哪里，在20世紀(jì)90年代，股票投機(jī)者被派出，在2000年，購房者被派出，但你不相信.2010年上半年，北京房價(jià)走勢分別比2000年和2010年上漲了13.3倍、7.36倍、8.85倍和9.5倍。2010年，嶗山的平均房價(jià)在1萬到2萬之間，最高房價(jià)可能達(dá)到3萬到5萬；青島寬布靈有70層樓。我記得2001年的時(shí)候，總價(jià)是13萬元或者4萬元，不到2500元?，F(xiàn)在大約是10，000-12，000元。當(dāng)年以70萬英鎊購得的東部金海廣場，2010年的成交額超過300萬英鎊；大約在2000年，嶗山香港路的一座高端住宅建筑開業(yè)了，一面大橫幅上寫著價(jià)格從2700英鎊開始?，F(xiàn)在想想它有多高，面對山后的大海。高房

2、價(jià)會持續(xù)上漲嗎？還是說這是買家最不愿意看到的事情？北京市場低迷，可售量和交易量一直在下降；2010年上半年，交易總面積572.2萬平方米，同比下降39.28%，同比上升16.90%。上海貨源充足，交易量同比下降近50%；2010年上半年，總交易面積為532.64萬平方米，較2009年下降49.75%，較2008年下降29.97%。天津的交易量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下降，價(jià)格已經(jīng)被回調(diào)；2010年上半年，月交易總面積為263.88萬平方米，較2009年下降22.26%，較2008年上升64.56%。重慶交易量同比略有下降，價(jià)格處于高位；2010年上半年，總交易面積為984.4萬平方米，較2009年下降1

3、2.45%，較2008年上升66.91%。深圳的交易量同比萎縮了近70%，價(jià)格被調(diào)整回高位；2010年上半年，總交易面積為126.53萬平方米，較2009年下降67.11%，較2008年下降18.11%。杭州的交易量大幅縮水，價(jià)格相對市場上漲；2010年上半年，總交易面積為132.11萬平方米，較2009年下降63.16%，較2008年下降12.37%。武漢的成交量波動明顯，價(jià)格平穩(wěn)上漲；2010年上半年，全月交易面積704.12萬平方米，同比增長10.26%，同比增長142.85%。南京的交易量在低位波動，市場需要回暖；2010年上半年，月交易總面積為216.53萬平方米，較2009年下降5

4、1.32%，較2008年下降11.10%。成都交易量處于低位，波動幅度加大；2010年上半年，月交易總面積為435.26萬平方米，同比下降28.70%，同比上升26.00%。以上數(shù)據(jù)來自搜狐財(cái)經(jīng)和SouF :以及2010年上半年以來一線和二線城市的房地產(chǎn)銷售：讓我們回顧歷史！在改革開放之初的海南，1990年5月頒布的城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓提供了具體依據(jù)，為房地產(chǎn)市場奠定了基礎(chǔ)。1991年11月23日，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，明確規(guī)范了住房改革。1992年初，鄧小平在南巡講話。隨后，中央向全國傳達(dá)了學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知

5、，提出加快住房制度改革的步伐。來自全國各地的數(shù)千億資金涌向?？?、廣西北海和其他南方沿海城市。有一段時(shí)間，這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格飛漲。這是中國改革開放后第一次有記錄的房地產(chǎn)繁榮，也為海南的泡沫破裂鋪平了道路。1993年6月23日，時(shí)任國務(wù)院副總理的朱镕基宣布，他將終止房地產(chǎn)公司上市，并全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。1993年，海南出現(xiàn)了2萬多家房地產(chǎn)公司。1988年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元平方米，1991年為1400元，1992年為5000元。1993年上半年，房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到7500元每平方米的高峰。1992年，海南省房地產(chǎn)投資達(dá)到87億元，占固定資產(chǎn)投資總額的一半，土地價(jià)格飛漲這項(xiàng)規(guī)定的遺留

6、問題是，占全國總?cè)丝?.6%的海南省留下了占全國10%的商品房積壓。全省有600多棟爛尾樓，面積1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元。僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。自1993年以來，開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行突然成為最大的開發(fā)商。許多銀行的不良貸款率曾經(jīng)超過60%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅建行就處置了267個(gè)不良房地產(chǎn)項(xiàng)目，上報(bào)建筑面積760萬平方米，現(xiàn)金回收率不到20%。華夏證券、南方證券等一些老牌證券公司在海南進(jìn)行了大量的房地產(chǎn)直接投資，也遭受了嚴(yán)重的損失。因此，中國證監(jiān)會不得不在2001年4月停止對證券公司的直接投資。1994年，國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決

7、定頒布實(shí)施。此后，住房改革包括建立住房公積金和發(fā)展國家住房項(xiàng)目。住房公積金的建立是住房分配貨幣化的起點(diǎn)，是新住房制度的雛形。1995年，海南的房地產(chǎn)泡沫破裂。1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決該省許多信托投資公司因大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的財(cái)務(wù)困難。但是沒用。僅僅兩年零十個(gè)月，海南發(fā)展銀行就經(jīng)歷了一場持續(xù)的風(fēng)暴。1998年6月21日，中央銀行宣布關(guān)閉海南發(fā)展銀行，這是新中國第一家因支付危機(jī)而關(guān)閉的省級商業(yè)銀行。從泡沫開始到破裂，海南房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了五年。2001年4月，中國證監(jiān)會不得不全面停止證券公司的直接投資，這也導(dǎo)致中國第一家省級商業(yè)銀行海南發(fā)展銀行因支付危機(jī)而關(guān)閉。但同時(shí)

8、，住房公積金制度的建立是住房分配貨幣化的起點(diǎn)，是新住房制度的雛形。這是具有中國特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，還是所有國家都必須經(jīng)歷的過程？在中國香港，香港的房地產(chǎn)市場于1985年復(fù)蘇。從1991年到1997年，房價(jià)上漲了大約4倍。自1985年以來，房價(jià)已經(jīng)上漲了9到10倍(與今天的北京相似)。從1997年到2003年，當(dāng)泡沫破裂時(shí)，房價(jià)下跌了大約70%。直到2003年底，他們才顯示出緩慢復(fù)蘇的跡象，房價(jià)趨于穩(wěn)定。這也與香港本地人口負(fù)增長(出生率和死亡率)密切相關(guān)。從宏觀角度看，中國股市與日本股市驚人地相似，而樓市也不例外，股市的重要評價(jià)，以及樓市的價(jià)值回報(bào)。不要走老路，政治和經(jīng)濟(jì)是如此的深刻和簡單?，F(xiàn)在

9、，考慮到滬深股市和房市的走勢，我們應(yīng)該知道去哪里，尤其是那些準(zhǔn)備購買貸款的人。到時(shí)候，很難跳出安全網(wǎng)，所以從一條河跳到另一條河是可以的。美國，美國，2006年春天，美國次貸危機(jī)開始了。2007年8月，它席卷了歐盟和日本等全球主要金融市場。2007年4月2日，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀(jì)金融公司宣布申請破產(chǎn)保護(hù)，并解雇了54%的員工。2007年8月2日，美國第十大抵押貸款機(jī)構(gòu)申請破產(chǎn)保護(hù)，成為美國繼新世紀(jì)金融公司之后的又一家大型抵押貸款機(jī)構(gòu)。2007年8月8日，美國第五大投資銀行貝爾斯登宣布關(guān)閉其兩只基金。2007年8月9日，法國最大的銀行法國巴黎銀行宣布凍結(jié)其三項(xiàng)基金。2007年8月5日，

10、貝爾斯登總裁沃倫斯佩克特辭職。2007年8月3日，歐美股市全線暴跌。2007年8月9日，法國最大的銀行法國巴黎銀行宣布參與美國次級債。2008年4月18日，花旗集團(tuán)宣布第一季度凈虧損51.1億美元2008年10月8日，以色列銀行宣布將利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至3.75%。2008年10月10日，冰島因次貸危機(jī)基本凍結(jié)了外匯資產(chǎn)，并將三大銀行國有化。2009年1月16日，歐洲央行再次將利率下調(diào)至歷史低點(diǎn)。2009年2月5日，英格蘭銀行宣布再次降息，這是自2007年12月以來的第八次。美國，美國，次貸危機(jī)的原因很簡單：次級貸款人，注：次級貸款是指那些因信用記錄不佳或還款能力弱而被銀行拒絕發(fā)放優(yōu)質(zhì)抵押貸款

11、的人。次級貸款是專門為次級貸款人提供的，標(biāo)準(zhǔn)高，利率低。還款采用固定利率和浮動利率相結(jié)合的方式，不能以高價(jià)出售大規(guī)模損失。他們進(jìn)行次級抵押貸款，銀行收回他們的房子。隨著次貸危機(jī)的爆發(fā)，大量次貸借款人未能按時(shí)償還貸款，住房市場持續(xù)降溫。購房者很難賣掉他們的房子或?yàn)樗麄兊牡盅嘿J款房子再融資。購房者的還貸負(fù)擔(dān)大大增加。此后，房地產(chǎn)市場降溫，短期利率上升。在2006年之前的五年里，住房市場持續(xù)繁榮，次級抵押貸款迅速發(fā)展。原因很簡單：房地產(chǎn)泡沫破裂了。今天的中國類似于1995年的香港、日本、美國和海南：以日本為例：為什么房地產(chǎn)市場如此？國家政策：2010年12月23日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局正式發(fā)布關(guān)于調(diào)

12、整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知，明確從2010年起，普通住房轉(zhuǎn)讓不足5年的，按照銷售收入與購買價(jià)格的差額征收營業(yè)稅。2011年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于購買第二套住房家庭基準(zhǔn)利率的1.1倍。此外，對于購買首套90平方米以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：2010年建造了600萬套經(jīng)濟(jì)適用房；2011年，全國保障性安居工程住房建設(shè)達(dá)到1000萬套；2012年，全國計(jì)劃開工建設(shè)700萬套經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。國家法令若干細(xì)則：“國文”嚴(yán)格控制土地出讓：6月，國土資源部下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管的通知(國文)。根據(jù)通知，土地出

13、讓最低價(jià)格不得低于土地出讓地基準(zhǔn)地價(jià)，投標(biāo)保證金不得低于最低價(jià)格。該通知還規(guī)定，土地出讓合同必須在_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _年內(nèi)簽訂_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _如受讓人逾期未簽訂合同，土地供應(yīng)終止，保證金不予退還。 如果簽訂的合同未能支付轉(zhuǎn)讓價(jià)格，必須收回土地。2012年上半年，土地出讓金和財(cái)產(chǎn)稅是根據(jù)房屋的應(yīng)納稅殘

14、值或租金收入向業(yè)主征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務(wù)院正式頒布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例。2010年7月22日，在財(cái)政部舉辦的地方稅改革研討會上，有關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年在重慶和上海實(shí)施。2011年1月，重慶市首次個(gè)人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫，稅額為6154.83元。2012年8月12日，30余家地方稅務(wù)機(jī)關(guān)做好了對存量房屋征收房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。有兩種方法：(1)從價(jià)計(jì)征金額的計(jì)算公式：計(jì)稅金額=房地產(chǎn)原值(1-扣除比例)1.2% (2)從租計(jì)征金額的計(jì)算公式：計(jì)稅金額=房地產(chǎn)租金收入12，“限購令”在“十方實(shí)施細(xì)則”中有明確規(guī)定2010年9月29日，國家有關(guān)部委發(fā)

15、布了新中國五條。被稱為“最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施”的“限購令”在更多城市實(shí)施(截至2011年8月28日):北京、上海、天津、重慶、大連、寧波、廈門、青島、深圳、石家莊、太原、沈陽、長春、哈爾濱、南京、杭州、合肥、福州、南昌、濟(jì)南、烏魯木齊、三亞、蘇州、無錫、溫州、佛山、金華、紹興、臺州等地，北京：對于已擁有住房的戶籍家庭，對于持有有效暫住證且在本市無住房的家庭，以及連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅的非本地家庭僅限于一套住房；深圳：在本市登記的家庭，限于2套住房；在深圳能夠提供納稅證明或社會保險(xiǎn)繳費(fèi)證明一年以上的家庭，不在本市登記，只限購買一套住房。廈門：從2010年10月1日至2010年12月31

16、日，同一家庭只能在本市購買一套新的商品房。廈門：從2010年10月1日至2010年12月31日，同一家庭只能在本市購買一套新的商品房。上海：在本市登記的有一套住房的家庭或能提供一年以上個(gè)人所得稅完稅證明或社會保險(xiǎn)完稅證明的非居民家庭，限購買一套住房。上海發(fā)出限購令，房產(chǎn)稅與房價(jià)掛鉤，限購令被寫入上海新的購房合同。濟(jì)南：1 .外國人在濟(jì)南只能買一套房子，必須在濟(jì)南繳納一年以上的社會保險(xiǎn)或納稅證明；2.濟(jì)南本地戶籍的家庭只能購買2套房子。青島：在本市擁有一套住房的家庭，非本地居民可提供在本市居住一年以上的納稅證明或社會保險(xiǎn)繳費(fèi)證明，限購一套；本市擁有兩套住房的家庭和沒有一套住房的家庭將被暫停出售給

17、他們。限價(jià)訂單：深圳珠海是第一個(gè)實(shí)施限價(jià)訂單的城市，將新開一個(gè)樓盤，房價(jià)不得超過11285元/平方米。前期開盤最高價(jià)為4萬元/平方米，平均市場價(jià)為16978元/平方米。截至2012年7月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布了2012年6月中國房地產(chǎn)指數(shù)體系100個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)，其中珠海新建住宅每平方米平均售價(jià)為10357元/平方米，低于去年11285元/平方米的“限價(jià)訂單”。目前，珠海的房價(jià)已經(jīng)大幅下跌，限價(jià)訂單起到了不可磨滅的作用。相關(guān)人士表示：“關(guān)鍵是控制措施和執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策?！弊?010年以來，雙重限購令(限購令和限價(jià)令)的實(shí)施讓開發(fā)商汗流浹背。2012年10月20日，陜西省成為第一個(gè)實(shí)施“利潤限制令”的省份，這傳達(dá)了控制房價(jià)的決心。房地產(chǎn)市場監(jiān)管應(yīng)更多關(guān)注涉及諸多利益的長期房地產(chǎn)監(jiān)管政策。微小的變化可能會觸動既得利益集團(tuán)的神經(jīng)，甚至引發(fā)強(qiáng)勁反彈。最近