中新集團徐州某房地產(chǎn)項目定位市場研究報告頁資料.ppt

1、強力營銷鑄就泉山森林海,江蘇新動力策劃機構(gòu) 中新集團徐州項目研究報告 2007年4月,報告提要,第一部分 市場分析 第二部分 項目解析 第三部分 項目運作 第四部分 營銷團隊建設(shè) 第五部分 價格/銷售研究,第一部分 市場分析,一、放眼中國,未來中國的區(qū)域發(fā)展和競爭主要圍繞三個大的經(jīng)濟圈展開： 以上海為龍頭的長江三角洲城市帶，帶動浙江、江蘇7000萬人口，已被列入世界六大城市帶之一； 以北京、天津為雙核的大北京城市圈，包括了大約4000萬人口； 以粵港為中心的大珠三角地區(qū)，輻射4000萬人口；,【三個城市經(jīng)濟圈】,二、聚焦徐州,江蘇三大都市圈：南京、蘇錫常、徐州。 徐州都市圈是典型的省際邊緣型都

2、市圈，設(shè)定范圍：核心為徐州市，宿遷、宿州、淮北、棗莊、濟寧、商丘、連云港。,【 徐州都市圈】,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,徐州位于江蘇省西北部，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟區(qū)的中心。“東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運河傍城而過貫穿徐州南北，公路四通八達，北通京津，南達滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟聯(lián)系的重要“十字路口”。 徐州市現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、

3、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。全市總面積11258平方公里，人口925萬人，其中市區(qū)面積963平方公里，人口180萬。,【 徐州概況】,【徐州城市競爭力 】,全市GDP過1000億元財政收入過100億元人均GDP過1400美元 中國社科院2006中國城市競爭力報告：徐州城市群競爭力排名第8，居武漢、合肥都市圈之前； 中國城市金融生態(tài)報告全國50強 城市 “十大經(jīng)濟活力城市”， “臺商極力推薦投資城市” “中國大陸最佳商業(yè)城市” “中國品牌經(jīng)濟城市” “江蘇省文明城市” “國家園林城市” “中國特色魅力城市” ,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃

4、必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,【徐州城市規(guī)劃】,“雙心”指以淮海路和中山路地區(qū)為代表的城市旅游商業(yè)文化服務(wù)中心老城區(qū)；潘塘古黃河地區(qū)未來徐州市的新區(qū)徐州新區(qū)，也是城市的行政、商務(wù)中心。 “五區(qū)”即城東新區(qū)、銅山新區(qū)、金山橋片區(qū)、壩山片區(qū)、九里山片區(qū)。 根據(jù)城市發(fā)展布局總體框架，城市用地規(guī)模將由116平方公里擴展到220平方公里，城市區(qū)域擴展到21公里長、20公里寬的區(qū)域。未來城市人口規(guī)模將增加到300萬人。,徐州的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是“東進、南擴、北造、西延”。未來徐州城市空間發(fā)展布局框架為“雙心+五區(qū)”結(jié)構(gòu)，城市向

5、東及東南方向發(fā)展，形成以雙心為核心、以綠化帶相隔離、以快速交通相連接的組團式城市結(jié)構(gòu)。,銅山新區(qū)規(guī)劃布局,規(guī)劃范圍：包括銅山縣行政管轄范圍，總面積1856.6平方公里。規(guī)劃區(qū)范圍：包括現(xiàn)銅山新區(qū)行政管轄范圍及漢王、棠張、三堡三鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍，總面積為299平方公里。該范圍也是城鄉(xiāng)空間協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃的研究范圍。中心城區(qū)建設(shè)范圍：中心城區(qū)及遠(yuǎn)景發(fā)展控制區(qū)規(guī)劃范圍包括西至玉帶路、東至棠馬路，北至銅山城區(qū)與徐州邊界、南至省界，總面積約180平方公里，其中中心城區(qū)建設(shè)控制范圍約88平方公里。 功能定位： 徐州市南部綜合性主城區(qū)，工貿(mào)旅游綜合發(fā)展，具有山水園林風(fēng)貌的徐州城市特色副中心與縣城中心。將銅山建設(shè)成為有

6、較強輻射力、交通發(fā)達、經(jīng)濟繁榮、文明富庶、環(huán)境良好的徐州市南部綜合性城區(qū)與城市特色副中心；成為以高新技術(shù)與現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)、學(xué)、研一體化的徐州重要產(chǎn)業(yè)基地；成為具有文化底蘊和較高知名度的旅游服務(wù)與休閑度假基地；成為具有山水園林風(fēng)貌特色，環(huán)境效益突出的生態(tài)園林城區(qū)。使銅山城區(qū)達到社會、經(jīng)濟、人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。,【徐州社會經(jīng)濟】,2006年，徐州綜合實力不斷增強，地方財力再上臺階。2006年徐州市GDP1428.91億元，增長15.1，總量在全省第六位；財政總收入180.85億元，增長24.5；一般預(yù)算收入71.03億元，增長28.6；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資590.35億元，增長30；社會消

7、費品零售總額460.08億元，增長16.2；金融機構(gòu)存款余額1193.72億元，增長18.1；居民儲蓄存款余額722.89億元，增長11.1。 2006年徐州人均可支配收入平穩(wěn)向上。徐州市近年的人均可支配收入發(fā)展的相當(dāng)穩(wěn)定，同時與年人均GDP的漲幅基本保持一致。 消費需求不斷擴大，市場交易日趨活躍。2006年全年完成社會消費品零售總額460.08億元，城鄉(xiāng)消費品市場同步增長。分城鄉(xiāng)看，市縣協(xié)調(diào)發(fā)展，較為活躍。市區(qū)零售總額達到249.22億元，增長16.2%，占全市比重為54.2%，與去年同期持平；六縣零售總額210.86，增長16.1%，占全市比重45.8%。,三、徐州房地產(chǎn)市場分析,【徐房地

8、產(chǎn)市場分析】 徐州房地產(chǎn)市場主要按照區(qū)域被分為5大區(qū)域： 中心區(qū)：東至迎賓大道以西，南至和平路以北，西至西安路以東，北至黃河南路以南； 東區(qū)：東至市界，南至市界，西至復(fù)興北路、迎賓大道、徐淮公路以東，北至大慶路南； 西區(qū)：東至西安路、中山南路、湖東路以西，南至市界，西至市界，北至銅沛路以南； 北區(qū)：東至大慶路西，南至銅沛路、黃河南路、迎賓達到以北，西至市界，北至市界； 南區(qū)：東至迎賓大道、徐淮公路以西，南至市界，西至中山南路、湖東路以東，北至和平路以南。把銅山新區(qū)這一新興板塊也列入南區(qū)范圍。,徐州五大區(qū)域房地產(chǎn)市場基本特點：,中心區(qū)：住宅由于用地限制，以高層為主、項目規(guī)模不大，且上市新盤較少；

9、 東區(qū)：新城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，給東區(qū)的樓市帶來更大的空間，同時在大盤帶動下，價格也得以提升。 西區(qū)：傳統(tǒng)居住區(qū)，目前市場競爭最為激烈的區(qū)域，住宅產(chǎn)品的投放量占到了全市的近40%。 南區(qū)：居住環(huán)境好，購房有效需求較多，促使該區(qū)域的住房價格處于較高位置，但目前有待開發(fā)新的市場熱點。 北區(qū)：傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，住宅環(huán)境較差，目前該區(qū)域最大項目鼓樓生態(tài)園尚處于規(guī)劃中，區(qū)域發(fā)展需要時日，目前處于各區(qū)均價最低。,南區(qū)版塊市場分析,城南板塊營造最佳生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，建設(shè)以商業(yè)為核心、公共服務(wù)設(shè)施相配套，以城市住宅為主體，集科教文化、行政辦公、商貿(mào)居住等為一體的新型城區(qū)。 “東擴南進”這個城市發(fā)展規(guī)劃促進了南區(qū)房地產(chǎn)市

10、場的快速發(fā)展，目前徐州廣義上的城南地產(chǎn)正在形成兩大居住區(qū)版塊的對抗。一個是永嘉太陽城、泉山美墅、山水華美等最近兩年新興住宅項目扎堆的南三環(huán)居住區(qū)，而另一個就是以久隆鳳凰城、漢府雅園、漢泉山莊、御苑與本案等為主角的銅山新區(qū)新興居住區(qū)。 城南區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量巨大，目前在售樓盤約10家。在同一位置經(jīng)常會有多家樓盤在售，產(chǎn)品差異性不大，同質(zhì)化競爭激烈，如本區(qū)域的久隆鳳凰城、漢泉山莊、御苑與本案在物業(yè)類別及賣點方面幾乎沒有太大的差別，部分項目采用現(xiàn)房銷售。由于銅山新區(qū)屬縣城，在戶口、教育、醫(yī)療等各方面無任何優(yōu)勢，在板塊競爭中明顯落后于南三環(huán)板塊。,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！

11、 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,【量化 2006年 徐州房地產(chǎn)市場】,2006年徐州樓市取得良性發(fā)展 全年土地供應(yīng)4000余畝，交易金額32億多。 市區(qū)商品房累計銷售2.6萬余套,銷售面積近268萬,銷售額近83億元。 其中住宅累計銷售近 2萬套、銷售面積235萬多、銷售額68億多； 商業(yè)累計銷售近5000套、銷售面積20多萬、銷售額11億多； 辦公寫字樓累計成交1000余套、銷售面積9萬、銷售額近4億元。,2007年徐州房地產(chǎn)市場大盤壓頂,綠地世紀(jì)城 130萬平方米 開元四季 100萬平方米 華廈天山綠洲 80萬平方米 蘇商御景灣

12、60萬平方米 濱湖花園 54萬平方米 久隆鳳凰城 50萬平方米 浙江同創(chuàng)項目 1600畝 中住城 120萬平方米 規(guī)劃中的鼓樓生態(tài)園(4000畝,一期恒嘉山水920畝80萬平方米 ）、恒基新城區(qū)項目（820畝）、世茂 郭莊路地塊（1012畝）,徐州房地產(chǎn)市場進入大盤造城時代， 成功的大盤營銷操作手法在很大程度上決定著項目的成??！,第二部分 項目解析,一、項目概況,【項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)】 地塊編號：銅山2005-3 地塊坐落：銅山縣漢王鎮(zhèn) 總占地面積：1048525（1572畝） 總建筑面積：約116萬 容積率：1.1 建筑密度：26% 綠地率：35% 用途：居住商業(yè) 出讓年限（年）：住70商

13、40 教育：該地塊內(nèi)配套學(xué)校為九年義務(wù)小學(xué)，占地面積為75畝，按規(guī)劃設(shè)計建成后，無償交給政府安排使用。 配套商業(yè)：占地為60畝。,【項目一期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)】 規(guī)劃建設(shè)用地：296670平方米 總建筑面積：278584平方米 地上建筑面積：247437平方米，地下建筑面積：31147平方米 容積率：0.834 商業(yè)及配套建筑面積: 6000平方米 住宅總建筑面積:272584平方米 1680戶 4704人 五層洋房: 124112平方米 1070戶 52.86% 疊拼洋房:99949平方米 464戶 33.10% 其中地下面積:18627平方米，地上面積:81322平方米 聯(lián)排洋房:39496平方

14、米 128戶 12.10% 其中地下面積:9509平方米，地上面積:29987平方米 雙聯(lián)排洋房 9027平方米 18戶 2.32% 其中地下面積:3011平方米，地上面積: 6016平米 地面機械停車位 1100個 戶內(nèi)停車位: 610個 綠地率 36%,【項目區(qū)位示意圖】,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,【優(yōu)勢（strength）分析 】,1、項目臨近礦大南湖校區(qū)，享有濃郁的學(xué)府文化氣息； 2、位于洞山西側(cè)，二十五里河北側(cè)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，適于居住。 3、本項目開發(fā)商擁有

15、良好的開發(fā)理念與經(jīng)驗，容易在市場中脫穎而出。 4、作為南區(qū)大盤，購房者較看好本項目的市場前景。,二、項目SWOT分析,【劣勢/(weakness)分析】,1、從項目穿過的中山南路延長段（新茶路），目前為去往火葬場的主要道路，這對購房者尤其是前期購房者心理影響很大。 2、目前該區(qū)域在一部分人心目中還是比較偏遠(yuǎn)，附近缺少成熟社區(qū)。 3、項目周邊醫(yī)院、銀行、超市等生活配套缺乏，尤其是交通配套較差。,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,【機會(opportunity) 分析】,1、徐州經(jīng)濟宏

16、觀面呈良好勢頭，為本項目提供良好的宏觀機遇。 2、政府東進南擴的發(fā)展規(guī)劃及銅山新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，為本項目提供良好的政策優(yōu)勢。,【威脅(threat)分析】,1、徐州土地出讓放量，競爭加劇。 2、大盤眾多，推出時間較早，且他們初步形成了良好的品牌形象，分流了客戶群體。 3、當(dāng)?shù)厝说膬r格接受水平有限，需要用良好的產(chǎn)品和強力的營銷給以強力引導(dǎo)。,第三部分 項目運作,大盤壓頂、項目位置偏遠(yuǎn)、時間緊迫、存在明顯的硬傷， 本項目的銷售存在很大的壓力！ 要實現(xiàn)項目的成功突圍，本項目應(yīng)該如何運作？,/,策劃先行 贏在造勢,【策略解析】,作為一個總建筑面積120萬平米的超級大盤，我們有能力也有必要先“造市”，要引

17、導(dǎo)市場，要讓我們的走向就是市場的發(fā)展的方向。 在成功“造市”后，為了有效的實現(xiàn)銷售，我們就要及時“造勢”，讓市場消費的“勢”在我們這里積聚，在我們這里釋放。 要實現(xiàn)造勢，我們可以從以下八大導(dǎo)向開始：,【策劃先行八大導(dǎo)向】,品牌導(dǎo)向,風(fēng)水導(dǎo)向,新聞導(dǎo)向,廣告導(dǎo)向,活動導(dǎo)向,產(chǎn)品導(dǎo)向,強力營銷導(dǎo)向,交通導(dǎo)向,策劃先行 八大導(dǎo)向,1、品牌導(dǎo)向 品牌意味著實力、意味著品質(zhì)、意味著信任、意味著領(lǐng)導(dǎo)市場，在公司具備卓越品牌的前提下，把企業(yè)的品牌價值移植到項目中去，將是項目成功的前提。目前市場上綠地世紀(jì)城、開元四季等大盤的成功，就很好的證明了這一點。 品牌價值意味著我們可以走多遠(yuǎn),2、交通導(dǎo)向 作為郊區(qū)大盤

18、，事實的距離我們無法改變，但是消費者的“時間距離”和“心理距離”卻是我們可以改變的。當(dāng)我們擁有暢通的交通導(dǎo)向，“時間距離”自然“縮短”，“心理距離”也將得以“縮短”，當(dāng)我們的目標(biāo)消費群體尤其是洋房的消費群體覺得我們項目的“距離不再成為距離時，那銷售當(dāng)然也就容易解決了”。,交通導(dǎo)向意味著我們可以走多快,為解決“距離”問題： 一方面，可以與公交公司洽談，開辟新的線路（利用礦大 已有的交通）。 另一方面，自己開辟中住城到市區(qū)中心處的交通線路。,3、風(fēng)水導(dǎo)向 風(fēng)水，是我國一種古老的文化，它包含著人如何去順應(yīng)自然的深刻哲理。 風(fēng)水理論實際上就是地理學(xué)、地質(zhì)學(xué)、星象學(xué)、氣象學(xué)、景觀學(xué)、建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)以及人

19、體生命信息學(xué)等多種學(xué)科綜合一體的一門自然科學(xué)。其宗旨是審慎周密地考察、了解自然環(huán)境，順應(yīng)自然，有節(jié)制地利用和改造自然，創(chuàng)造良好的居住與生存環(huán)境，贏得最佳的天時地利與人和，達到天人合一的至善境界。,本項目風(fēng)水的宗旨就是理氣，即 尋找生氣 。而有生氣的地方應(yīng)該是：避風(fēng)向陽，山清水秀，流水潺潺，草木欣欣，鶯歌燕舞，鳥語花香之地。這恰恰和生態(tài)建筑不謀而合！生態(tài)建筑學(xué)是研究人類建筑環(huán)境與自然生物共生關(guān)系的生態(tài)學(xué)。本項目要將傳統(tǒng)風(fēng)水中的樸素真理，與現(xiàn)代環(huán)境景觀學(xué)互相嫁接，更好地為業(yè)主服務(wù)，當(dāng)然也是為項目銷售服務(wù)。,本項目引進風(fēng)水導(dǎo)向，一方面是為了體現(xiàn)項目的在尋找“生氣”上的理念和行動，更是為了盡可能的降低

20、消費者對通過社區(qū)的道路新茶路作為去往火葬場的主要道路的心理障礙。 風(fēng)水的問題自然要用風(fēng)水來解決， 通過風(fēng)水導(dǎo)向首先讓目前徐州老百姓普遍認(rèn)為新茶路是黃泉路的說法變成“疑之呼、信之呼，全憑自覺”的個人不確定認(rèn)識，同時通過本項目尋找“生氣”的風(fēng)水宗旨來化解大眾心理障礙尤其是目標(biāo)消費群體的心理障礙。,風(fēng)水導(dǎo)向決定了消費者接受項目的心理時間,4、新聞導(dǎo)向 在“眼球經(jīng)濟”時代，我們需要關(guān)注，而新聞無疑是最受大家關(guān)注的，制造新聞、傳遞信息、導(dǎo)向造市、強力造勢，當(dāng)我們的項目站在新聞的前端、“市”和“勢”的頂端，引領(lǐng)市場自然是水到渠成。 本團隊在徐州特別的“新聞脈”，決定了我們可以更好的對徐州媒體進行整合，更好

21、的制造、引導(dǎo)新聞。 新聞導(dǎo)向決定了我們的 “造市” 和“造勢”的高度。,5、廣告導(dǎo)向 樹立企業(yè)品牌、闡述開發(fā)理念、傳遞項目信息等等，都離不開廣告，在洞悉個廣告媒體的基礎(chǔ)上，對其進行整合，發(fā)揮其最大功效。在這里我們要特別注意兩點： 【注意我們溝通方式】 針對我們的目標(biāo)客戶特征，需要注意我們的溝通方式：前期加大軟文宣傳力度，以期改變消費者觀念。,【加強戶外廣告導(dǎo)視系統(tǒng)】,大型戶外廣告牌：市中心、通往項目的重點區(qū)域、目標(biāo)客戶群體的強輻 射區(qū)域 路牌導(dǎo)視系統(tǒng)：沿中山南路等路燈桿上做項目形象廣告。 車體導(dǎo)視系統(tǒng)：相關(guān)公交車體、出租車做項目形象宣傳廣告。,當(dāng)我們把戶外廣告當(dāng)作放大的報紙廣告來做， 效果同樣

22、可以得到放大，關(guān)鍵是統(tǒng)一整合控制。,6、活動導(dǎo)向 針對性的營銷活動，由于有了目標(biāo)群體的直接參與，溝通變得相對容 易，我們可以組織如下一些營銷活動： 前期宣傳期間組織大型專家論壇會，以期引導(dǎo)消費者。 通過名人專家邀請，發(fā)揮名人效應(yīng)。 強化開盤大型活動組織，以期達到轟動效應(yīng)。,7、產(chǎn)品導(dǎo)向 什么樣的產(chǎn)品是好產(chǎn)品，從營銷的角度來看，適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品才是好的產(chǎn)品。在核心產(chǎn)品基本確定的情況下，如何讓產(chǎn)品適應(yīng)市場就變的非常重要。 我們需要從引導(dǎo)市場的角度來推介產(chǎn)品，也需要從市場需求的角度來調(diào)整產(chǎn)品。 總房款將是我們衡量產(chǎn)品的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，而總房款的控制是以面積的有效控制為前提的 為了更好的適應(yīng)市場需求，

23、在不調(diào)整整體規(guī)劃的前提下， 我們的戶型還是需要適當(dāng)調(diào)整的,戶型設(shè)計建議,面積控制： 洋房底層面積必須控制在144平方米以內(nèi)。 疊加別墅單戶面積底層控制在190平方米以內(nèi)，三四層控制在170平方米左右。 連排別墅面積盡量控制在210平方米以內(nèi)。,具體戶型修改意見 ： 1、洋房A戶型取消南側(cè)2700MM進深的陽光室，這樣既可以減小進深（目前設(shè)計進深達到了20米），增加餐廳采光度，又可以有效降低底層單戶面積，同時增加了花園面積，并且花園更加好用。二層和三層再適當(dāng)增加露臺面積。,2、洋房B戶型二層和三層再適當(dāng)增加露臺面積。,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大

24、全貨到付款！電話QQ：69031789,3、疊加別墅C戶型屋面盡量調(diào)整為能上人的平頂屋面，這樣可以增加屋頂平臺，否則三四層與普通洋房就無質(zhì)的區(qū)別，價格很難提升。 4、疊加別墅D戶型公共樓梯為單跑樓梯，顯得過長，采光不足，建議改為2跑樓梯。,8、強力營銷導(dǎo)向 所謂強力營銷，就是有效整合一切有利資源，因地制宜打造優(yōu)秀的、執(zhí)行能力強的營銷團隊，在較短時間內(nèi)快速的完成項目大額銷售。,【強力營銷之 強化銷售隊伍組建】,選擇高水平的銷售團隊，單獨進行培訓(xùn)，單獨設(shè)置薪酬體系，并加強銷售渠道。具體內(nèi)容為 ： 一、設(shè)立現(xiàn)場接待中心。強化案場氛圍營造，營造濃郁的銷售氛圍；同時設(shè)置兩支

25、銷售隊伍，內(nèi)部強化競爭體系 。 二、設(shè)立市內(nèi)接待中心。設(shè)立快速看房通道，方便看房選房。 三、組建直銷隊伍。加強一對一的拜訪溝通，同時要注意淡化直銷隊伍的相對孤立分散性，強化整個直銷體系對項目的銷售推廣。,【強力營銷之 渠道革命】,在常規(guī)的銷售渠道的基礎(chǔ)上，要想實現(xiàn)強力營銷，還應(yīng)對創(chuàng)新渠道，其主要內(nèi)容有： 一、成立俱樂部。主要目的就是選擇一些準(zhǔn)目標(biāo)客層為我們的俱樂部成員，通過定期的活動組織和一定的利益提成來驅(qū)使俱樂部成員通過其口碑宣傳來吸引更多的目標(biāo)客戶前來購買。 二、建立渠道管理網(wǎng)絡(luò)。針對徐州甚至整個淮海經(jīng)濟區(qū)各個縣區(qū)建立強大的渠道管理網(wǎng)絡(luò)。該網(wǎng)絡(luò)將通過對其管轄范圍內(nèi)所有的組織形式（包括學(xué)校、

26、機關(guān)、企事業(yè)單位等）進行針對性的市場調(diào)研，并對其購買能力進行分析，從而建立對這些組織形式的宣傳推廣網(wǎng)絡(luò)。 三、針對性重點推廣。針對徐州各個重點目標(biāo)客戶單位（如大學(xué)、醫(yī)院、政府機關(guān)等）制定重點推廣策略。,第四部分 營銷團隊建設(shè),房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,策劃先行為本項目賦予了鮮活的生命力，給目標(biāo)受眾留下清晰而深刻的印象；成功造勢為項目積累了眾多意向客戶；強力營銷最終把購買意向轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I行動。這一系列都是一個統(tǒng)一有機的整體，而這又必然要求一個強力的營銷團隊。,這個團隊?wèi)?yīng)該是：

27、強凝聚力的團隊，而不是一個人或幾個人； 有著豐富的操盤經(jīng)驗，尤其是大盤操作經(jīng)驗； 洞悉徐州房地產(chǎn)市場，敏感消費者的心理需求； 在徐州有著良好的“人脈”（營銷脈、新聞脈、資源脈）； 有著領(lǐng)跑徐州地產(chǎn)市場的營銷理念，能夠創(chuàng)造性的開展?fàn)I銷工作；,本團隊操作、服務(wù)的部分樓盤： 久隆鳳凰城、開元四季、瑞龍東方廣場、綠地世紀(jì)城、南都國際公寓、都市家園、子房美景花園、祥和四季花園、西苑人家、名城翠微園、名城國際、金地商都、東方紅大廈、皇城大廈,總策劃：陸裕昌,銷售總監(jiān) 孫 權(quán),策劃總監(jiān) 劉宋良,設(shè)計總監(jiān) 張 寧,運營總監(jiān) 張增洪,策劃經(jīng)理,銷售經(jīng)理,運營經(jīng)理,銷售經(jīng)理,設(shè)計經(jīng)理,專家顧問組,總策劃師：陸裕昌

28、 大學(xué)本科學(xué)歷。WBSA中國商務(wù)高級策劃師，復(fù)旦香港大學(xué)房地產(chǎn)EMBA，徐州師范大學(xué)商學(xué)院兼職教授。 歷任 :上海月月舒公司副總經(jīng)理 ，深圳中南紙業(yè)副總經(jīng)理 ，徐州副食品大樓總經(jīng)理 ，徐州百惠家美時總經(jīng)理 ，徐州百富集團總經(jīng)理 ，江蘇久隆集團董事、副總裁。 主要操盤案例 ： 2002年，產(chǎn)權(quán)式大酒店東方紅項目，一個半月銷售率達80%； 2003年，都市家園項目，一年銷售100%，單價提升300元/平米； 20032005年，久隆鳳凰城項目，其中2004年一年銷售5.8億。其中別墅價格由1900元/平米增至4000元/平米。 2006.6 -，徐州瑞龍東方廣場5萬平米純商業(yè)項目，一、二期一售而空

29、，現(xiàn)銷售三期。,房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！ 2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話QQ：69031789,銷售總監(jiān)：孫 權(quán) 大學(xué)本科學(xué)歷，房地產(chǎn)營銷從業(yè)年限8年。 歷任臺灣和豐堂房地產(chǎn)代理銷售公司銷售主管、專案經(jīng)理，徐州盛家堂房地產(chǎn)營銷代理公司總經(jīng)理，江蘇久隆集團營銷經(jīng)理，上海燕然房地產(chǎn)事業(yè)機構(gòu)營銷總監(jiān)。 主要操盤個案： 徐州21CN休閑購物廣場、都市家園、久隆鳳凰城 、南都國際公寓等樓盤。,策劃總監(jiān)：劉宋良 大學(xué)本科學(xué)歷，中國房地產(chǎn)策劃師，長于大盤營銷策劃。 歷任徐州天信房產(chǎn)市場推廣經(jīng)理、久隆集團高級策劃主管、杭州華坤道威整合營銷機構(gòu)項目經(jīng)理、南京瑯兆策劃總監(jiān) 。 主要操盤個案： 金地商都、西苑人家、祥和四季花園、久隆鳳凰城、開元四季等樓盤。,設(shè)計總監(jiān)：張寧 徐州師范大學(xué)美術(shù)學(xué)院副教授，環(huán)境藝術(shù)系主任，中國展示協(xié)會會員、江蘇省平面設(shè)計協(xié)會會員。 主要擔(dān)當(dāng)形象設(shè)計樓盤： 皇城大廈、豐源尚都、子房美景花園、祥和四季花園、久隆鳳凰城、彭城新座等樓盤。,營運總監(jiān)：張增洪 大學(xué)本科學(xué)歷，中國礦大EMBA。 歷任大地集團辦公室主任、久隆集團策劃部主管、新動力策劃機構(gòu)總經(jīng)理。 主要操盤個案： 圓夢