物業(yè)權力清單解讀課件

1、不動產(chǎn)權利表的解讀、房屋的門窗、門窗的把手壞了、水龍頭壞了、開關壞了、電源短路、座箱的浮球不好用、室內(nèi)的墻壁剝落等，這些個分戶內(nèi)業(yè)主的個人部分、維護、更換都是業(yè)主在先、房屋的所有權是政府或所有權單位，這些個全部由政府或所有權單位管理，現(xiàn)在房屋的所有權是所有者，所有權內(nèi)的事(共享部位和共享設施除外)全部由所有者自己管理。 這些個也可以委托給房地產(chǎn)公司，但不屬于房地產(chǎn)公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。 這些個是指業(yè)主本身，保證期間以及保證期間內(nèi)無法修理的房屋裂縫、房屋寒冷、排煙道冒煙、墻面、屋頂防水、衛(wèi)生間及廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責任，與房地產(chǎn)公司無關。 由于新建住宅區(qū)的房地產(chǎn)公司大部

2、分屬于開發(fā)商，很多業(yè)主把開發(fā)商應承擔的問題記錄在房地產(chǎn)公司的記賬本上，認為缺乏物業(yè)管理服務。 其實，開發(fā)者將房屋出售給所有者后，房屋所有權屬于所有者，不屬于開發(fā)者。 是選擇開發(fā)者所屬的房地產(chǎn)公司，還是選擇其他房地產(chǎn)公司，由業(yè)主在業(yè)主會議上決定。 換句話說，不管是開發(fā)者所屬的房地產(chǎn)公司，還是其他的房地產(chǎn)公司，開發(fā)者都不承擔應承擔的責任。這些個指的是開發(fā)者，指的是業(yè)主召開業(yè)主大會，監(jiān)督物業(yè)管理服務，調(diào)整房地產(chǎn)不符點糾紛，業(yè)主的房子被盜，處理違章建筑，裝修住宅，業(yè)主占有綠地和道路等，而不是房地產(chǎn)公司。 關于這些個的事情，也有與房地產(chǎn)公司沒有直接關系的，一些房地產(chǎn)公司有協(xié)助有關部門工作的責任，一些房地

3、產(chǎn)公司有監(jiān)督、制止或者向主管部門報告的責任。這些個是指有關部門，業(yè)主家在供水、供電、供氣、采暖、電話、網(wǎng)際網(wǎng)絡、電纜電視等方面的問題，由社會公共項目企業(yè)和運營商負責解決，也不是房地產(chǎn)公司。 物業(yè)管理條例明確規(guī)定：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、電纜電視等機構要向最終用戶收取費用。” 、這些個是指有關企業(yè)，房地產(chǎn)公司的管理服務范圍是什么？物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和房地產(chǎn)服務型企業(yè)按照房地產(chǎn)服務合同的約定，對房屋和配套設施和有關場所進行維修、保養(yǎng)、管理，維護物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和有關秩序的活動。 也就是說，房地產(chǎn)服務型企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)服務合同約定的服務項目和服務標準，向業(yè)

4、主提供符合質(zhì)量價格的服務。 因為這些個才是房地產(chǎn)公司，王老師說，他家的紗窗壞了近兩個月，多次找房地產(chǎn)的修理，對方總是沒有明確的回答。 他甚至為此堵住房地產(chǎn)的入口，可是對方還是拖著拖著。 “我住在這個小區(qū)已經(jīng)兩年了。 東西壞了。 不管怎么找房地產(chǎn)，對方都沒有修理。 這次因為紗窗框壞了，關上窗戶家里進了蚊子，真的不能過普通的生活，所以我不得不多次去找房地產(chǎn)。 ”“這是一個很好的例子。” 王老師越來越生氣，說他今年快七十歲了，房地產(chǎn)應該合理地給自各兒換紗窗。 對此，該小區(qū)的房地產(chǎn)商表示，小區(qū)內(nèi)的紗窗已經(jīng)超過質(zhì)量保證期間，不能對現(xiàn)在成為問題的房地產(chǎn)負責修理。 但是，考慮到業(yè)主的實際情況，最近為了統(tǒng)一檢

5、查維護，要讓王老師等有會兒。 案例1 :自家紗窗破損要求更換不動產(chǎn)，解答：窗紗、水管等設備，在交付房屋時簽訂合同規(guī)定相應的質(zhì)量保證期間。 如果在質(zhì)量保證期間內(nèi)，這些個設備損壞超過開發(fā)者免費修理的質(zhì)量保證期間，則由所有者自行修理，在修理的整個過程中，不動產(chǎn)不負責免費修理。判例1 :家里的紗窗壞了，要求更換房地產(chǎn)。 “我們小區(qū)的自動電梯不好，經(jīng)常發(fā)生問題，有時不能關門。 這關系到業(yè)主的安全，房地產(chǎn)必須重視。 真的不能交換。 ”“這是一個很好的例子。” 鄭先生說，她多次向房地產(chǎn)反映情況，渴望換新的自動電梯。 鄭先生說，該小區(qū)的自動電梯上個月也發(fā)生過“關小盆友”，兩人的小盆友在里面困了10分鐘以上，心

6、里忐忑不安。 “自動電梯每月檢查，沒有嚴重的問題，各測試正常，鄭先生反映的困難人的事件也沒有確認。 ”該小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商說，交換自動電梯并非小事，只能聽鄭先生的話。 因此鄭先生和房地產(chǎn)爭論了好幾次，現(xiàn)在還沒有結果。 案例2 :自動電梯時不好，修理責任由誰承擔，解答：自動電梯的使用、檢查、修理分別屬于住房局、質(zhì)監(jiān)局、不動產(chǎn)。 鄭先生面臨的故障問題，首先需要由質(zhì)量監(jiān)督局進行檢查，如果檢查結果良好，可以繼續(xù)使用的質(zhì)量問題發(fā)現(xiàn)后反映在房地產(chǎn)上，房地產(chǎn)聯(lián)系修理公司進行修理，修理后也有安全問題后協(xié)商更換。 因此，在該小區(qū)電梯的質(zhì)量檢查結果良好的狀態(tài)下，房地產(chǎn)只進行日常的維護即可。 情況2 :自動電梯時不

7、好，修理責任由誰承擔，趙老太爺今年70歲，前幾天晚上出去散步，被小區(qū)門口破損的供水井絆倒了。 因此，給小區(qū)更換新的井蓋成為他的心事，小區(qū)的房地產(chǎn)跑了好幾次，但房地產(chǎn)說他們沒有更換權。 “那個破損的供水井蓋在入口處，凹凸不平，老人上了年紀，腳丫子不高，容易被絆倒。 萬一有什么事，誰來負責？ ”“這是一個很好的例子?！?趙老太爺說他現(xiàn)在膝蓋還疼，但不知房地產(chǎn)為什么不肯換供水井的蓋子。 案例3 :門口的供水井瓶蓋破損，老人是夜行絆倒，案例3 :門口的供水井瓶蓋破損，老人是夜行絆倒，解答：小區(qū)內(nèi)的供水井瓶蓋一般分為自來水供水井的瓶蓋和臟供水井的瓶蓋，哪一方，不動產(chǎn)不負責更換。 所有者將此問題反映到自來

8、水公司和環(huán)衛(wèi)所，由部門檢驗該小區(qū)是否進行財產(chǎn)權移交，移交時由部門負責交換，不移交時由開發(fā)者交換。 案例4 :墻裂了，房地產(chǎn)沒有修好，張先生的新房子剛剛裝修了兩個月，原來家里人都住在新房子里，墻裂了的兩個縫隙，使她怎么也不高興。 “這是新房子。 現(xiàn)在就有裂縫。 房子的質(zhì)量有這么大的問題。 不動產(chǎn)也來看了。 為什么不給我修理呢？ 這樣的房子怎么能讓老板住得平平穩(wěn)穩(wěn)的？ ”張先生生氣了，她很擔心，說日子一長這兩個裂縫就會成為大會的危險。 對此，該園區(qū)的房地產(chǎn)已將此事通知開發(fā)人員，并表示對方近期將來修理，但房地產(chǎn)對房屋質(zhì)量不負責。 案例4 :墻裂，房地產(chǎn)不修理，解答：張先生剛裝修房子，房子裂縫的原因可

9、能是房子的質(zhì)量問題，也可能是裝飾造成的。 如果張先生樓下的住戶的家也有龜裂，基本上判斷為品質(zhì)問題，開發(fā)商修理。 如果只是那樣的話，可能是由于室內(nèi)裝修造成的。 業(yè)主親自修理。三級管理各自負責，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督指導，組織社區(qū)居民委員會、業(yè)主及有關財產(chǎn)權機構，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的管理組合。 對設立的管理組合物業(yè)管理區(qū)域和項目工程進行指導和管理轄區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務監(jiān)督檢查，協(xié)調(diào)公安等部門，加強轄區(qū)的物業(yè)管理秩序維護業(yè)務的監(jiān)督檢查。三級管理各自負責，社區(qū)居民委員會協(xié)調(diào)領導轄區(qū)內(nèi)的管理組合，組織物業(yè)管理的各項工作，監(jiān)督領導業(yè)主大會和管理組合履行業(yè)主

10、規(guī)約和業(yè)主大會章程，業(yè)主和房地產(chǎn)服務型企業(yè)正確行使權力， 指導負責監(jiān)督義務的管理組合選定房地產(chǎn)服務型企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)督實施，指導不進行調(diào)解不符點糾紛物業(yè)管理的居住小區(qū)，進行自治管理。三級管理分別負責，縣(市、區(qū))住建部門依法負責管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的指導和監(jiān)督管理。 監(jiān)督管理房地產(chǎn)服務型企業(yè)的服務經(jīng)營活動，包括貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律規(guī)范、政策；負責處理物業(yè)服務糾紛和投訴；負責物業(yè)服務項目工程招標工作的實施和招標項目工程審批等物業(yè)管理相關工作。 各部門對一盞茶發(fā)揮作用，市住房局加強對縣(市、區(qū))物業(yè)管理工作的指導和監(jiān)督，進行全市行業(yè)管理。 對于修訂計劃承認、單元內(nèi)輔助設施修訂計劃等問題

11、，對云同步作出了新的規(guī)定。 修訂部門批準新單元格時，按規(guī)定設定修訂條件。 公共輔助建筑、綠地、活動場所、停車區(qū)、公共設施設備等不符合修訂設計修訂條件要求的，驗收合格。 各級修訂、城管部門應按照職責分工，在園區(qū)內(nèi)擅自變更建筑物、配套設施的修訂，私人建設，占領公共用地和綠地，加強屋頂建設、辦公樓阻斷等行為的檢查和管理，物價部門負責前期物業(yè)服務和收費標準的制定，以費用糾紛為中介， 調(diào)查違章收費各部門對一盞茶發(fā)揮作用，公安部門負責園區(qū)的社會治安管理，檢查日常治安防范，對房地產(chǎn)公司加強園區(qū)秩序管理，定期開展消防監(jiān)督檢查，指導消除安全隱患的質(zhì)檢部門負責居住小區(qū)內(nèi)特殊設備的安全管理，超期未檢自動電梯、鍋爐等

12、特殊設備的安全城管、畜牧、衛(wèi)生防疫、社區(qū)居民委員會等部門和機構對園區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜、家禽等行為依法進行了調(diào)查，以創(chuàng)造健康、優(yōu)美、清潔的居住環(huán)境。因地制宜地管理，新建居住小區(qū)。 修訂、居住建設等部門各部門職責，要搞好新建居住小區(qū)的修訂、施工建設、物業(yè)管理三個部門。 開發(fā)承建單位必須嚴格按照修訂建議，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、居住安全等要求建設居住小區(qū)的新建居住小區(qū)在管理組合成立前，必須實施前期的物業(yè)管理。 開發(fā)建設公司在銷售商社時，按照規(guī)定選擇采用具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)服務型企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。 開發(fā)承建單位應當實行驗收制度，辦理與設施設備、場所、房間共享有關資料的交接工作。 管理組合成立后，研發(fā)建

13、設單位、前期房地產(chǎn)服務型企業(yè)、管理組合三者按規(guī)定進行物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換聯(lián)絡工作。 應該因地制宜，不實施物業(yè)管理的舊居住小區(qū)。 對于小區(qū)中存在的管網(wǎng)老化、道路難行、綠化不足、亂停亂放、私用亂造等問題，應進行地產(chǎn)地整備改造。 2年內(nèi)未列入改造范圍的居住小區(qū)，由園區(qū)所在地縣(市、區(qū))政府負責，由鎮(zhèn)內(nèi)事務所(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)具體組織實施，對園區(qū)房地產(chǎn)基礎設施進行整改，達到相應標準。因地制宜管理改造的老居住小區(qū)，可以根據(jù)區(qū)域內(nèi)房屋規(guī)模、環(huán)境、配套設施等實際情況實施不同模式的管理。 專業(yè)化物業(yè)管理，按照普計程儀計劃設立業(yè)主大會，選舉管理組合，選擇合格的物業(yè)服務公司，對小區(qū)實施物業(yè)管理； 后勤式管理由房屋管理(

14、財產(chǎn)權)單位的后勤部門負責，對本公司家屬院(大廈、區(qū))實施過渡管理。引導和鼓勵住房管理(財產(chǎn)權)機構，通過體制改革和反應歷程創(chuàng)新，引入房地產(chǎn)服務型企業(yè)進行專業(yè)化管理服務。 基礎服務。 對于暫時沒有專業(yè)化管理條件、沒有建立管理組合的居住小區(qū)，社區(qū)居民委員會的組織力為居民提供基礎的房地產(chǎn)服務. 對無主管樓院、零星住房和小規(guī)模住房地轄區(qū)，由城鎮(zhèn)辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)實施區(qū)域整合，選擇社區(qū)居民委員會進駐專業(yè)公司、個體化委托服務、組織區(qū)域內(nèi)人員從事服務等方式，為園區(qū)提供基礎服務。房地產(chǎn)公司應承擔的主要責任、房地產(chǎn)共享部位和共享設施設備的使用、管理和維護公共綠化維護公共區(qū)域的維護公共區(qū)域的維護、安全防止

15、等事項的配合管理服務房地產(chǎn)使用中的禁止行為的告知、阻止、報告等義務房地產(chǎn)的修理、更新、改造費用的會訂管理物業(yè)服務和房地產(chǎn)文件的保管物業(yè)服務合同約定小區(qū)設施的責任區(qū)分，由業(yè)主親自維護養(yǎng)護。 包括所有者擁有的專有財產(chǎn)，例如房屋的室內(nèi)部分，即戶內(nèi)的部位和設備、水、電、瓦斯氣體(以補正量裝置或入戶通訊端口為界)表內(nèi)的輸油管道和私人陽臺等。 所有者也可委托房地產(chǎn)公司或其他專業(yè)服務員代修。 費用所有者自己出，沒有以物業(yè)費出。 市政公共事業(yè)單位負責維護。 對居住小區(qū)內(nèi)的水、電、天瓦斯氣體、暖等校準裝置和入戶通訊端口以外的線路的維修保養(yǎng)，由相關供水、供電、供氣、供暖機構負責維修保養(yǎng)，也支付保養(yǎng)費。 通訊網(wǎng)由通

16、訊機構負責，維護保養(yǎng)費用也要支付。 小區(qū)設施責任劃分，房地產(chǎn)公司維護養(yǎng)護。 房屋共享部位和共享設施設備由所有者委托房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司負責日常維修養(yǎng)護，費用由征收的物業(yè)費列支敦士登、維修、維修事項的維修費用由整個住宅所有者提交的住宅專業(yè)維修資金列支敦士登支付。 (共有部位主要包括住宅基礎、承重壁體、柱、南朝梁、地板、屋頂及室外墻面、大廳、樓梯間、走廊等共有設施設備主要包括自動電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、排水溝、池、非營利車場停車庫、公益性文體設施和共用設施使用的房屋等)、部門管理責任部分質(zhì)量保證期間內(nèi)的房屋質(zhì)量問題由開發(fā)承建單位承擔，辦理批量建設手續(xù)的屬地住建局負責催促開發(fā)承建單位履行保證責任。 自動電梯運行不正常。 市住房局負責加強自動電梯安裝環(huán)節(jié)質(zhì)量管理的市質(zhì)量監(jiān)察局負責自動電梯的登記使用、定期安全檢查的市房管中心負責房地產(chǎn)公司與自動電梯供應商或維護機構合作負責具體維修。 小區(qū)內(nèi)占道經(jīng)營問題、噪音騷擾民問題。 由市城管執(zhí)法局和“三區(qū)”城