第五章-剩余法.ppt

1、1,三、剩余法的前提條件 根據剩余法的基本思路，該方法主要是從開發(fā)商的角度進行分析的，在 分析測算時，必須遵循以下前提條件。 1必須假設土地或房地產的利用為最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使 用強度、建筑物的設計等。 2售價的預測和成本的測算必須符合合法原則，符合國家有關政策， 包括稅收政策。 3正確分析房地產市場行情，掌握房地產市場的有關數(shù)據信息，正 確預測售價和開發(fā)成本。 4假設在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。 5開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。,2,四、剩余法的適用范圍 剩余法主要適用于下列幾種類型的房地產估價： 1待開發(fā)土地的估價。用開發(fā)完成后的不動產價值減去建

2、造費、專業(yè)費等。 2將生地開發(fā)成熟地的土地估價。用開發(fā)完成后的熟地價減去土地開發(fā)費用，就得到生地地價。 3待拆遷改造的再開發(fā)房地產的估價。這時公式中的建筑費還包括拆遷費用。 4土地整理后可供直接利用的土地估價。為整理后的土地價格，建筑費為土地整理費用。 5具有裝修改造潛力的舊不動產的估價。如坐落位置、建筑結構較好的舊廠房進行裝修改造為商場時，則該舊廠房的價格可用剩余法來評估。此時該舊廠房的價格等于預期裝修改造為商場后的價值減去裝修改造費用等。 6現(xiàn)有舊房地產中地價的單獨評估。即從房地產價格中扣除房屋價格，剩余之數(shù)即為地價。房地產價格可用市場比較法或收益還原法求取房地產價格，用成本法求取建筑物價

3、格，用房地產價格扣除建筑物價格就得到土地價格。,3,五、動態(tài)方式與靜態(tài)方式 運用剩余法估價時，對發(fā)生在各個不同時期的費用和收入需要統(tǒng)一到一 個固定的時點，如果考慮資金的時間價值因素，則稱為動態(tài)方式；如果 不考慮資金的時間價值因素，則稱為靜態(tài)方式。,4,第二節(jié) 剩余法的計算公式 基本公式是： V=A-(B+C+D+E) 式中：V表示購置土地的價格；A表示開發(fā)完成后的不動產價值；B表示 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C表示投資利息；D表示開發(fā)商合理利潤；E 表示正常稅費。 目前，現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為： 地價預期樓價建筑費專業(yè)費用銷售費用利息利潤稅費 在上式中， 利息=(地價+建筑費用

4、+專業(yè)費用)利息率 利潤=(地價+建筑費用+專業(yè)費用)利潤率,5,第三節(jié) 剩余法的估價程序 剩余法估價按下列基本程序：調查不動產基本情況確定待估不動產 的最佳開發(fā)利用方式預測不動產開發(fā)完成后的收益測算更新或 開發(fā)總投資確定開發(fā)利潤估算待估不動產價格。 一、調查待估對象的基本情況 1調查土地的限制條件。 2調查土地位置，掌握土地所在城市的性質及其在城市中的具體坐落 以及周圍土地條件和利用現(xiàn)狀。 3.調查土地面積大小和土地形狀、地質狀況、地形地貌、基礎設施狀況 和生活設施狀況以及公用設施狀況等。 4.調查不動產利用要求，掌握城市規(guī)劃對此宗地的規(guī)劃用途、容積率、 覆蓋率、建筑物高度限制等。 5.調查

5、此地塊的權利狀況。,6,二、確定待估不動產最佳的開發(fā)利用方式 最佳的開發(fā)利用方式就是開發(fā)完成后銷售時能獲得最高的收益。 三、預測房地產售價 根據所開發(fā)不動產的類型，開發(fā)完成后的房地產總價可通過兩個途徑獲得： 1對于出售的不動產，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，可采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產總價，并適當?shù)匦拚A測為未來的價格。 2對于出租的不動產，如寫字樓和商業(yè)樓字等，其開發(fā)完成后不動產總價的確定，可采用市場比較法確定所開發(fā)不動產出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價 。 四、估算各項成本費用及稅金 (一)估算開發(fā)建筑成本費用 (二)估算專業(yè)費用 (三)確定開發(fā)建設周期，

6、估算預付資本利息 (四)估算稅金 (五)估算開發(fā)完成后的不動產租售費用,7,五、確定開發(fā)商的合理利潤 開發(fā)商的合理利潤一般以不動產總價或預付總資本的一定比例計算。按 預付總資本的一定比例計算利潤，該比例稱作投資回報率；按不動產總 價(售價)的一定比例計算利潤，該比例稱作銷售回報率。比例高低隨地 區(qū)和項日類型不同而有所不同。 六、估算待估不動產價格 地價不動產總價建筑開發(fā)費專業(yè)費利息銷售費用開發(fā)商合 理利潤,8,第四節(jié) 剩余法應用舉例 舉例一： 有一宗已七通一平的待開發(fā)建筑的土地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元平方米，專業(yè)費為建筑

7、費的10。建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元平方米，銷售費用為樓價的2.5，銷售稅費為樓價的6.5，當?shù)劂y行年貸款利率為15，開發(fā)商要求的投資利潤率為20。 試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。 注：樓面地價是指每平方米建筑面積所分攤到的土地價格。也就是每方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。,9,(一)確定評估方法 現(xiàn)已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本及費用計算公式為： 地價樓價建筑費專業(yè)費利息銷售費用利潤 (二)計算樓價 樓價20002.59000=45000000(元) (三)計算建筑費和專業(yè)費 建筑費300020002.515000000(元)

8、 專業(yè)費=建筑費10%=1500000(元) (四)計算銷售費用和稅費 銷售費用450000002.5=1125000（元） 銷售稅費45000006.5=2925000（元） (五)計算利潤 利潤(地價+建筑費+專業(yè)費)20(地價+16500000)20 (六)計算利息 利息地價(1+15)21+(15000000+1500000)(1+15)11 =0.323地價+2475000 (七)求取地價 地價=45000000165000001125000292500000.2 地價3300000 0.323地價2475000 地價12262000(元) (八)評估結果 單位地價122620002

9、0006131(元平方米) 樓面地價6131/2.52452(元/平方術),10,舉例二： 有一待估宗地為七通一平的待建筑空地，規(guī)劃允許總建筑面積為8000平方米，用途為寫字樓，土地使用權年期為50年。據市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發(fā)周期為2年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90，每建筑平方米的年租金預計為300元，年出租費用為年租金的25。建筑費和專業(yè)費預計每建筑平方米為1000元，建筑費和專業(yè)費第一年投入總額的40，第二年投入總額的60。當?shù)劂y行的貸款年利率為12，不動產綜合還原利率為8，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產總價的15，試評估該宗土地的地價

10、。,11,選擇評估方法： 該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法評估，地價測算公式為： 地價=不動產總價建筑費專業(yè)費利息稅費利潤 (一)測算不動產總價值 可以采用收益還原法測算不動產總價值。 由于土地使用權年期為50年，開發(fā)期為2年，因此的年限為48年。 不動產年純收益：300800090(125)=1620000(元) 不動產總價=19746401(元) (二)測算建筑費及專業(yè)費 建筑費及專業(yè)費=10008000=8000000(元) (三)計算利息 利息計算采用復利計算，計息期為到開發(fā)銷售完成止。地價投入經歷整個開發(fā)周期，計息期為2年。建筑費和專業(yè)費是分段均勻投入，第一年與第二年的投入量的計息分別為1.5年和0. 5年。 利息地價(1+12)21+800000040(1+12)1.51+800000060(1+12)0.51=0.2544地價+872792(元) (四)確定開