第三章房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度.ppt

1、第三章房地產(chǎn)開發(fā)地法律制度，1，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓3，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4，國有土地租賃5，集體土地征用，1，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，1，轉(zhuǎn)讓的概念和特征(1)概念：轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)讓、租賃的區(qū)別。(2)法律特征(3)轉(zhuǎn)讓國有分公司使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容和限制(2)轉(zhuǎn)讓的范圍(1)城市國有土地(2)具有商業(yè)利益的土地，3，轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)權(quán)限：國務(wù)院及各級人民政府4，轉(zhuǎn)讓方式(1)協(xié)定(2)2005年最低價2.8億珠江新城地塊拍賣保證金300萬韓元；2009年北京市天祝開發(fā)區(qū)22號雜志，14.1億韓元拍賣價錢，大龍房地產(chǎn)2億保證金，50.5億競爭國19萬億韓元：土地銷售最低價格為土地銷售所在地等

2、級基準(zhǔn)地價的70%，拍賣保證金，銷售最低價格的20% (2010年三月10日)，土地銷售最低價格為20%法院決定拍賣沒收的房子。得知我是牙齒公司的債權(quán)人之一后，決定參加拍賣，購買牙齒大樓。法院執(zhí)行官要求我繳納保證金后才能參加拍賣。像我的情況一樣參加拍賣也要保證金交嗎？分析：2005年1月開始實施的最高人民法院人民法院民事執(zhí)行中有關(guān)拍賣、財產(chǎn)出售的規(guī)定，第1條：“房地產(chǎn)拍賣、其他產(chǎn)權(quán)或價值高的動產(chǎn)、拍賣人在拍賣前人民法院禮送保證金。申請執(zhí)行人參加投標(biāo)的人不必保證金預(yù)購。保證金數(shù)額由人民法院決定，但低于估價或市值則渡邊杏。必須保證金預(yù)付而沒有繳納的不能參加投標(biāo)。拍賣交易后，買方預(yù)付的保證金充值價格

3、應(yīng)在其他投標(biāo)人預(yù)付的保證金日內(nèi)退款。如果拍賣不成功，保證金必須在天內(nèi)歸還拍賣人?！卑咐?:保證金拍賣應(yīng)交給誰，某拍賣公司受當(dāng)?shù)貒敛课?，?.92億元的價錢成功拍攝了當(dāng)?shù)?9.7畝國有土地使用權(quán)。買方是某房地產(chǎn)開發(fā)公司，當(dāng)場簽署拍賣交易確認(rèn)書，并有公證人現(xiàn)場公證。幾個月后，買方以交易金額超過公司經(jīng)濟負(fù)擔(dān)能力為由拒絕支付，實際上導(dǎo)致了違約。當(dāng)時牙齒房地產(chǎn)公司參加投標(biāo)時，110萬韓元拍賣保證金投標(biāo)必須強行移交給國土部。之后，拍賣公司向國土部發(fā)了兩封信，要求確認(rèn)買方是否不再付款。如果不能按照約定付款，拍賣公司將按照拍賣法相關(guān)規(guī)定要求支付給房地產(chǎn)公司的傭金。國土部向拍賣公司確認(rèn)原買方不能履行，拍賣公

4、司答復(fù)房地產(chǎn)公司主張自行權(quán)利。牙齒回信中提到，原來買方繳納的拍賣價格已在當(dāng)?shù)厥姓杏?。那么，在這次事例中，拍賣公司能要求國土部返還投標(biāo)保證金110萬韓元嗎？分析：1。拍賣程序合法，拍賣有效。2.拍賣人和委托人之間沒有任何形式的合同關(guān)系。在牙齒情況下，拍賣人和拍賣公司簽訂了拍賣協(xié)議，形成了拍賣人和拍賣人之間的合同關(guān)系。3.牙齒保證金應(yīng)由拍賣公司和拍賣人之間的約定，在組織中進(jìn)行拍賣的拍賣人接受。4.委托人是委托拍賣人拍賣物品或財產(chǎn)權(quán)的公民、法人或其他組織。委托人在組織拍賣活動、實施投標(biāo)程序中與投標(biāo)人沒有相應(yīng)的法律關(guān)系，因此委托人沒有資格接收投標(biāo)保證金。第二，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，1，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

5、的概念和特征2，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)3，權(quán)利內(nèi)容4，范圍5，授權(quán)權(quán)限和程度6，7，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的商品化，3，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，1，轉(zhuǎn)讓的概念2，轉(zhuǎn)讓方式(。轉(zhuǎn)讓原則4，轉(zhuǎn)讓效力適用的要素(1)土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓的條件(2)當(dāng)事人必須書面轉(zhuǎn)讓合同(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，第二課堂作業(yè)，1。所有轉(zhuǎn)讓紙免費獲得。2.以拍賣價格為基礎(chǔ)逐漸提高碼的拍賣方式稱為荷蘭拍賣。3.對于已經(jīng)簽署書面轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)院所有者也有轉(zhuǎn)讓權(quán)。4.國有土地租賃，(1)國有土地使用權(quán)人租賃土地的情況1。土地使用權(quán)人租賃土地的意義(區(qū)內(nèi)不可分割)2。租賃效力條件：(1)土地使用權(quán)人具有租賃條件。(2)住宅一并租賃。(

6、3)簽訂租賃合同(4) 3。土地使用權(quán)人的土地租賃的效力(1)承租人的權(quán)利和義務(wù)(不能自行租賃)(2)租賃人履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同繼續(xù)(3)租賃權(quán)具有特定物權(quán)的效力(再租賃排除、買賣不腰費、優(yōu)先購買權(quán))(4)租賃期限、用途()意義2。服務(wù)范圍3。國家租賃土地的方式：招募、拍攝、合同4。國有土地租賃合同(1)租賃期限：0.5-20年(2)租金與地價平衡5。國有土地租賃合同的效力1。集體土地征用的概念，特征2。集體土地征用應(yīng)遵循的原則3。集體土地征用的批準(zhǔn)權(quán)限(記住國務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限)4。集體土地征用的補償事故問題：計算一下最大賠償額是平均產(chǎn)值的多少倍。5 .城市土地儲備制度(1)概念(2)范圍、數(shù)量

7、和利用(3)城市土地收購原則(4)城市土地儲備制度的作用現(xiàn)實思考：城市土地儲備制度V“三區(qū)改造”制度，第三教室課題，建設(shè)用地1個a .非建設(shè)用地使用權(quán)期滿后。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，土地用戶應(yīng)使用繼續(xù)土地，比到期前2年申請晚。A .房地產(chǎn)評估機構(gòu)B .人民法院c .擔(dān)保權(quán)人d .人民法院.房地產(chǎn)評估機構(gòu)聯(lián)合，3某公司以一處房地產(chǎn)首先向甲銀行申請抵押貸款，進(jìn)行擔(dān)保登記，然后向牙齒房地產(chǎn)和乙銀行申報抵押貸款，擔(dān)保登記貸款到期后，該公司無力償還，因此根據(jù)法律規(guī)定，程序拍賣、拍賣收益金(A.A. A. A. A. A. A. A銀行首先是B綜合案例分析：2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下甲公司

8、)依法取得某市一地區(qū)的國有土地使用權(quán)，投資6千萬元開發(fā)了商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)評價機關(guān)。(以下簡稱乙方)對已拆除房屋的市場價錢進(jìn)行評估。被拆除的牙齒某未能就該房子的性質(zhì)與甲公司達(dá)成協(xié)議。牙齒項目于2005年十月一日開工，由兵建工程(以下兵公司)承包工程。牙齒地區(qū)私營企業(yè)職員王某以抵押貸款方式，2006年以每二月平方米價錢5000韓元，預(yù)購了一套80平方米的住宅。牙齒項目于2006年通過了六月竣工驗收及交付使用。王某于2006年將九月牙齒住宅轉(zhuǎn)讓給其他人，銷售收入為44萬韓元。綜合案例分析：(1)牙齒項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同由甲公司簽訂。a .牙齒市人民政府土地管理部門b .牙齒區(qū)人民政府土

9、地管理部門c .牙齒區(qū)人民政府d .牙齒市人民政府(2)甲公司應(yīng)向土地管理部門繳納。a .土地補償費b .土地使用權(quán)出讓費c .土地留置費d .房屋拆遷安置費，綜合案例分析：(3)隨著乙方確定牙齒某拆除房屋的性質(zhì)，應(yīng)遵循的原則為()。a .城市房地產(chǎn)管理部門承認(rèn)B。城市規(guī)劃行政主管部門承認(rèn)C。一般以房屋所有權(quán)證書及所有權(quán)檔案記錄為準(zhǔn)。乙方根據(jù)經(jīng)驗，在(4)以下有關(guān)房屋拆遷行政裁決的措辭中列出。有效的是()。a .牙齒先生申請行政判決，被拆遷房屋的所有權(quán)證書b .牙齒先生不服行政判決，可以依法申請行政復(fù)議。牙齒先生提出了需要新確認(rèn)的事實，因此房屋拆遷管理部停止了判決，中斷時間包括在判決期限內(nèi)。牙

10、齒先生不服行政判決，人民法院起訴，綜合案例分析：(5 A.1200B.1800C.2100D.3000 (6)項目完成接受工作在()組織中進(jìn)行。A .牙齒區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門b .牙齒市工程質(zhì)量監(jiān)督機關(guān)C. A公司D.C .綜合案例分析：(7)辦理商品房預(yù)售手續(xù)時王某。a .可以申請住房公積金貸款B。在商品房預(yù)售合同中，可以約定購買面積誤差為5C。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)分別向房地產(chǎn)和土地管理部門申報登記。預(yù)售住房抵押登記(8)王先生購買的住房的產(chǎn)權(quán)登記面積為()。a .集內(nèi)建筑面積分擔(dān)的孔劉建筑面積b .集內(nèi)住宅使用面積分擔(dān)的孔劉建筑面積c .集內(nèi)建筑面積集內(nèi)陽臺面積分擔(dān)的孔劉建筑面積d .集內(nèi)住宅使用面積集內(nèi)陽臺建筑面積分擔(dān)的孔劉建筑面積，綜合案例分析：(9)王先生轉(zhuǎn)讓牙齒住宅時營業(yè)稅中附帶的城市維護建設(shè)稅為()元b；a；b；英國廣播公司；ABCc；d；ABC廣告；廣告。d，評價公司基本制度和政策考試真題，1，土地管理法規(guī)定，農(nóng)民自由住宅的住房基地屬于。A有國家B的村民小組C農(nóng)民個人D農(nóng)民集團2，以下關(guān)于征收土地的表達(dá)中，準(zhǔn)確的是(A)土地補償費不全部是牙齒土地征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍B安置補貼費，也不一定能支付給安置單位C。A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中簽署的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的開工，C土地使用