思源_北京首開_大興棗園地塊土地可行性研究_118PPT_XXXX年.ppt

1、大興棗園地塊土地可行性研究 思源經(jīng)紀(jì) 2010.1,匯 報 綱 要,地塊價值分析 市場深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計建議 項目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競拍建議,地塊分析地塊位置,距離西南四環(huán)約10公里 距離西南公主墳12公里 距離復(fù)興門、西單商圈約20公里 距離大興傳統(tǒng)核心區(qū)約2公里,地處城市邊緣，緊鄰區(qū)域中心, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié), 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析地塊四至,北至康莊路，與原生墅隔路相望； 南至棗園小區(qū)； 西至棗園北里； 東至興華大街，與首邑上城隔路 相對。,二期地塊被低品質(zhì)社區(qū)包圍

2、，組合地塊緊鄰主要干道,地塊分析交通條件/公共,公共交通條件良好，眾多公交線路直達(dá)城市中心, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析交通條件/道路,眾多城市干道緊鄰項目地塊，路況條件良好, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析周邊配套,商業(yè)配套成熟： 地塊周邊兩公里內(nèi)三個大體量商業(yè)體； 經(jīng)營面積達(dá)到近20萬平米，品類齊全； 多數(shù)項目具有一定體量的底商，進(jìn)行業(yè)態(tài)補充。 教育資源豐富： 項目緊鄰區(qū)重點中學(xué)-興華中學(xué)； 翡翠城、領(lǐng)海等項目引進(jìn)了北京小學(xué)，北師大附小等名校； 周邊多所大學(xué)分校，學(xué)院氣息濃厚。,各類配套完備，滿足生

3、活需求, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析規(guī)劃指標(biāo)/二期地塊,總建筑面積約為14.7萬平米，容積率為2.22.5之間，純住宅產(chǎn)品,404,409,405, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),地塊分析規(guī)劃指標(biāo)/組合地塊,總建筑面積約為28.2萬平米，容積率為2.53.3之間，多物業(yè)形態(tài),502,503,504,808,809,812,105,402,404,三期代征綠化 ： 30660m, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),單位：平米,地塊分析小結(jié),利于打造滿足生活需求的居住型社區(qū),打造豪宅

4、產(chǎn)品具有一定困難, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 規(guī)劃指標(biāo) 小結(jié),匯 報 綱 要,地塊價值分析 市場深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計建議 項目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競拍建議,宏觀背景中央政治局會議,中共中央政治局27日召開會議,明確提出：明年保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的 財政政策和適度寬松的貨幣政策。 明年是實施“十一五”規(guī)劃的最后一年，做好經(jīng)濟(jì)工作，對于進(jìn)一步有效應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊、鞏 固經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)，為“十二五”規(guī)劃啟動實施創(chuàng)造良好條件至關(guān)重要。 明年要繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀政策的基本取向，把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點， 落實和

5、豐富完善應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊的一攬子計劃，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。,整體趨勢向好，穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、持續(xù)成為重點。, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,宏觀背景中央經(jīng)濟(jì)工作會議,會前聲音：保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需、 防通脹。,主要影響：大勢仍會持續(xù)利好； 刺激消費，有利購買力增加。, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,土地市場北京市歷年成交情況,20032009年土地成交量年均漲幅為46.1%，0809年漲幅為22%。,數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心, 市場研究 宏觀背景

6、土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,單位：平方米,土地市場北京市歷年成交情況,20032009年，土地成交價格平均漲幅為17.7%，05、07、09年漲幅較大。,數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲備中心, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,土地市場大興東片區(qū)歷年成交情況,2003-2009年大興東片區(qū)土地成交量年均漲幅率為73.1%。,數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,土地市場大興東片區(qū)歷年成交情況,20032009年，大

7、興東片區(qū)土地價格平均漲幅為54.6%，07、09年漲幅較為迅猛。,數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,土地市場小結(jié),大興已經(jīng)成為京城土地市場的主戰(zhàn)場,近年漲幅漸小,近年漲幅增大, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,住宅市場歷年成交情況/北京,1999-2008年北京住宅市場年均銷售面積漲幅為17.6%，預(yù)計2009年銷售體量約為2100萬平米；,數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場

8、 類住宅市場 結(jié)論,住宅市場歷年成交情況/北京,2000-2009年北京房地產(chǎn)成交均價漲幅率為9%。,數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,住宅市場歷年成交情況/大興,2009年大興東片區(qū)成交量分析,20062009年住宅成交量年均漲幅為35%，0607年漲幅達(dá)90%。,數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng), 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,住宅市場歷年成交情況/大興,5500元/ （均）,7450元/ （均）,8630元/ （均）,12350元/ （均

9、）,上漲35%,上漲16%,上漲43%,20062007年度價格漲幅達(dá)31%，20082009年上漲達(dá)43%。,數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng), 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,住宅市場小結(jié),大興漲幅遠(yuǎn)超北京城區(qū),相對較小,相對較大, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,土地市場主戰(zhàn)場,住宅市場熱點區(qū)域,價值,時間,今日大興，已非昨日南城,寫字樓市場分布情況,南五環(huán),京開高速,地塊位置,首邑上城寫字樓,清城時代廣場寫字樓,水晶之星, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競

10、爭市場 類住宅市場 結(jié)論,寫字樓市場現(xiàn)狀分析,智能型5A級寫字樓匱乏，甲級寫字樓稀少，成交情況良好，入駐率有待提高。, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,寫字樓市場成交分析,從成交占比情況來看，大興寫字樓市場尚 不成熟，商務(wù)氛圍有待提高。,從成交價格情況來看，大興寫字樓市場發(fā) 展前景較好。, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,寫字樓市場小結(jié),目前區(qū)域市場寫字樓供應(yīng)有限，導(dǎo)致成交占比較?。?商務(wù)氛圍有待提高，缺少形象高端，配置完備的甲級（5A）高檔寫字樓； 銷售情況較好，出租市場一般，

11、說明投資大于自用； 銷售價格類比住宅，租金水平一般。,市場預(yù)期較好，但目前尚不成熟, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,商業(yè)市場商業(yè)格局,大興目前有兩個主要商圈 以大興城區(qū)中心為代表的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū) 以黃村新城區(qū)為代表的新興商業(yè)區(qū) 傳統(tǒng)商業(yè)中心發(fā)展較為成熟，主要滿足當(dāng)?shù)?居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的消費需求 黃村新城區(qū)商業(yè)處在經(jīng)營培育期，主要滿 足周邊居民消費需求, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,商業(yè)市場業(yè)態(tài)分析,傳統(tǒng)百貨及大賣場的總面積為27萬平米；街鋪的總面積為10.2萬平米；店鋪式

12、商場的總面積為39萬平米。, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,商業(yè)市場租售情況,大部分商業(yè)租售率在90%以上，市場需求旺盛。, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,商業(yè)市場小結(jié),目前大興商業(yè)市場主要滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨螅?業(yè)態(tài)種類多以百貨為主，檔次有待提升； 大型商業(yè)多以自持為主，街鋪、底商多入市銷售，銷售情況良好； 底商價格在1600020000元/，租金水平在1.6-2.5元/左右。,品質(zhì)空間有待提升，市場價值高于住宅, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市

13、場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,在售項目梳理,藝苑桐城與鴻坤理想城將成為本案有力競爭。, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,在售項目基礎(chǔ)信息,鴻坤理想城, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,二居產(chǎn)品為主力，一居產(chǎn)品為有力補充。,鴻坤理想城, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,在售項目產(chǎn)品信息,價格一路上漲，年均漲幅近20%。,鴻坤理想城,元/平米,平米, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類

14、住宅市場 結(jié)論,在售項目銷售信息,藝苑桐城, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,在售項目基礎(chǔ)信息,二居產(chǎn)品為絕對主力。,藝苑桐城, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,在售項目產(chǎn)品信息,價格持續(xù)走高，成交相對集中。,藝苑桐城, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,在售項目銷售信息,近期成交的地塊集中分布在南五環(huán)外，康莊路北側(cè)，西旺路與京開高速之間 地塊形狀完整，較平整 按照其位置條件關(guān)系，基本可分成東、西、北三個組團(tuán)（如圖示）,未售

15、項目地塊分布, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,未售項目詳細(xì)信息, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,在售/未售小結(jié),產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在售項目多為兩居產(chǎn)品為主； 從未售項目產(chǎn)品指標(biāo)（容積率）來看，多數(shù)在1.81.9之間，總體量達(dá)155萬平米； 從未售項目土地成交價格來看，多維系在60007000元/平米之間。,未來同質(zhì)化競爭異常激烈，價格仍會持續(xù)走高, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,三級市場綜合信息, 市場研究 宏觀背

16、景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,選取距離項目較近的新近項目彩虹新城、首邑上城 三個項目以及區(qū)域規(guī)模最大的順馳領(lǐng)海三個項目，對其二手房價格進(jìn)行分居室面積調(diào)查,三級市場基礎(chǔ)信息,首邑上城,板塔結(jié)合、商住混合型物業(yè)。, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,三級市場產(chǎn)品信息,二居產(chǎn)品居多，三居產(chǎn)品為補充。,首邑上城, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,三級市場基礎(chǔ)信息,彩虹新城,板樓為主、少量配套商業(yè)，住宅產(chǎn)品為主。, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住

17、宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,二居產(chǎn)品為主力，面積在6598平米之間。,彩虹新城,三級市場產(chǎn)品信息, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,三級市場小結(jié),產(chǎn)品多以兩居為主，面積區(qū)間在68110平米之間； 住宅產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓為主； 目前二手房價格水平在11000元/平米12000元/平米之間；,二居產(chǎn)品區(qū)域主流產(chǎn)品，價格在11000元/平米12000元/平米之間, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,類住宅市場清城時代廣場,建筑形式：16層塔樓，分為A、

18、B、C三個樓座開盤時間：2005年5月28日 戶型面積：以64一居，100兩居，130三居 產(chǎn)權(quán)年限：50年產(chǎn)權(quán) 水電標(biāo)準(zhǔn)：民水民電 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 物業(yè)費用：2.3元/平方米/月 成交價格：6520元/ 銷售情況：老業(yè)主購買較多，銷售速度較快, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,類住宅市場首邑上城,建筑形式：14層塔樓，1-3層為商業(yè) 項目分期：商改住產(chǎn)品為項目二期， 戶型面積：以60平方米一居為主占60%，其余為90兩居與115平方米三居； 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 總套數(shù)：262套 產(chǎn)權(quán)年限：50年 水電：民水民電 開盤時間： 07年7月7日

19、 銷售報價：7200元/ 成交均價：6721元/ 月均銷售速度：87套/月 客戶特征：60%以上的投資客戶，30%的商用客戶，10%的自住客戶, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,類住宅市場火神廟SOHO公社,建筑形式：14層塔樓，1-3層為商業(yè)，4層13層公寓 戶型面積：主力戶型40-70平方米，少量110戶型 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 建筑面積：39543 總套數(shù)：473套 產(chǎn)權(quán)年限：50年產(chǎn)權(quán) 水電：民水民電，有燃?xì)?供暖：集中供暖 報價：10500元/ 成交均價：9887元/ 銷售速度：5557/月, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場

20、 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,類住宅市場小結(jié), 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,銷售態(tài)勢較好，多為老業(yè)主購買； 價格與住宅產(chǎn)品平均差值約為18%左右。,市場研究結(jié)論,市場整體形勢利好，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭激烈，價格仍會持續(xù)走高, 市場研究 宏觀背景 土地市場 住宅市場 寫字樓市場 商業(yè)市場 競爭市場 類住宅市場 結(jié)論,匯 報 綱 要,地塊價值分析 市場深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計建議 項目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競拍建議,區(qū)域定位,新城定位：北京南部具有生態(tài)特色的宜居新城， 是北京重要的物流中心，是現(xiàn)代制造業(yè)和

21、文化創(chuàng)意 的重點培育地區(qū)； 發(fā)展目標(biāo)：“戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點”“新興產(chǎn)業(yè)基地”“京 南綠色新城”； 規(guī)模：2020年大興新城總?cè)丝诳刂圃?0萬人，新 城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?5平方公里。,大興新城定位為綠色之城、宜居之城。, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,綜合指標(biāo),隨著近幾年大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促使大興人口快速增長； 2008年底，大興區(qū)常住人口首次突破百萬。人口增長幅度 高達(dá)12.17%，這與大興輕軌正式規(guī)劃施工建設(shè)是密不可分 的。,20002008年大興區(qū)經(jīng)濟(jì)增長迅速，GDP年度漲幅在10%以上。, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,交通規(guī)劃,亦莊線

22、,南五環(huán),南六環(huán),京開高速,棗園站,地塊,公路交通：“一縱兩橫”，京開高速、五環(huán)、 六環(huán)，方便快速進(jìn)入中心城區(qū)； 軌道交通：城鐵大興線、亦莊線將于明年開 通，可方便到達(dá)各城區(qū)。,交通體系逐步建立，拉近城市距離。, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,第二、三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，逐年增加，勢頭良好。, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,一、商業(yè)： 1、宜家家居入住大興西紅門，購物中心計劃在2014 年開業(yè)，總投資額達(dá)5億美元，為亞洲最大旗艦店。 2、王府井百貨入住大興火神廟購物中心，預(yù)計2010年 開業(yè)，高端配套逐步完善。 二、產(chǎn)業(yè) 1、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)

23、，投資60億。 2、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，是國家級的新媒體產(chǎn)業(yè)。 3、空港產(chǎn)業(yè)，聚集航空產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)品制造業(yè)、空港物流 業(yè)、國際性商務(wù)及會展、酒店娛樂休閑。,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,多重產(chǎn)業(yè)利好，打破傳統(tǒng)格局。,第 二 機(jī)場, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,區(qū)域發(fā)展結(jié)論,大興新城是11座新城中距離北京城區(qū)最近的新城； 大興新城定位綠色宜居新城； 多重交通體系逐步建立，軌道交通拉近與城區(qū)距離； 綜合實力強勁，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好； 政府大力扶持，眾多名品商家積極進(jìn)駐。,區(qū)域發(fā)展眾多利好，客群范圍不斷擴(kuò)大, 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域定位 綜合指標(biāo) 交通規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 結(jié)論,匯 報 綱 要,地塊價值

24、分析 市場深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計建議 項目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競拍建議,區(qū)域客戶分析,目前區(qū)域客群主要為大興區(qū)客戶，私營業(yè)主及企業(yè)白領(lǐng)占有較大比例。, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,區(qū)域客戶分析,多數(shù)客戶為首次置業(yè)，置業(yè)目的以自住為主。, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,區(qū)域客戶分析,多數(shù)客戶為兩口及三口之家，客群年齡主要集中在30-45歲之間。, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,區(qū)域客戶分析,最為關(guān)注交通條件及生活配套，戶型以90平米以下二居為主。, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,區(qū)域客戶分析小結(jié), 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,產(chǎn)品建議, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,滿足客

25、戶需求,規(guī)避市場競爭,滿足地塊條件,建議一：從戶型居室功能上，最大化滿足客戶需求； 建議二：可考慮適當(dāng)放大戶型尺度，提升項目品質(zhì)的手法避免直面競爭； 建議三：從地塊自身條件出發(fā)并結(jié)合自身特性，完成項目設(shè)計工作； 建議四：通過豐富、優(yōu)質(zhì)的設(shè)計手法，提升項目產(chǎn)品附加值。,提升產(chǎn)品附加值,產(chǎn)品建議,空中花園,陽臺不封閉,87平米兩居, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,產(chǎn)品建議,全明設(shè)計,87平米兩居, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,產(chǎn)品建議,現(xiàn)代主義建筑，以簡潔的線條和造型塑造出鮮明的建筑表情。高聳的線條節(jié)奏，金屬的質(zhì)地感以及流行的色調(diào)手法配合石材的使用，彰顯都市感和現(xiàn)代感。, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)

26、品建議,產(chǎn)品建議,適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造，可以豐富小區(qū)環(huán)境、調(diào)節(jié)小氣候，增強居住的舒適性，而湖泊、瀑布、小溪、噴泉、流水等元素的引入，也著實演繹出了居所的不凡品質(zhì)。, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,產(chǎn)品建議,居民沿著健身步道或慢跑或散步，隨著道路的蜿蜒曲折使眼前的景色不斷變換在運動的同時，身心得到放松。, 產(chǎn)品設(shè)計 客戶分析 產(chǎn)品建議,匯 報 綱 要,地塊價值分析 市場深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計建議 項目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競拍建議,二期地塊市場定位,滿足高品質(zhì)居住需求的活力社區(qū), 項目定位 二期地塊 市場定位 客戶定位 組合地塊,二期地塊客戶定位,前期客群,后續(xù)客群,大興地區(qū)客群為主，

27、軌道交通及京開沿線商圈客群為輔,規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地客群為未來項目中后期強有力的客群保障,前期客群,后續(xù)客群,認(rèn)同南城發(fā)展，依賴軌道交通的社會中堅, 項目定位 二期地塊 市場定位 客戶定位 組合地塊,組合地塊市場定位,都市副中心，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的高端綜合體, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,組合地塊定位解析, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,吃、住、行、商、購、娛,組合地塊定位解析, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,建造城市副中心綜合體項目,組合地塊定位解析/區(qū)域發(fā)展, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位

28、案例借鑒,組合地塊定位解析, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 借例借鑒,從消費者情況來看，大興滿足建造都市綜合體的條件。,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 北京統(tǒng)計局,組合地塊定位解析, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,石景山交通條件,地鐵4號延長線,地鐵1號線,從交通條件來看，本案適宜打造都市綜合體項目。,大興交通條件,組合地塊定位解析, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀,大興區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，大興滿足建造都市綜合體的條件。,組合地塊定位解析, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案

29、例借鑒,從區(qū)域發(fā)展情況來看，大興滿足都市綜合體建造條件,組合地塊定位解析, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,較大尺度空間 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度較大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。,通道樹型交通體系 通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）

30、體系。,現(xiàn)代城市景觀設(shè)計 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。,高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。,從本案地塊屬性來看，可以滿足上述要求。,組合地塊客戶定位,前期客群,后續(xù)客群,區(qū)域新興企業(yè)客戶

31、為主，個人投資客戶為輔；,大興當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，熟悉區(qū)域環(huán)境及價值所在。,寫字樓客戶,商鋪客戶,區(qū)域新興企業(yè)及地緣性投資客戶為主, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,都市副中心，綜合體案例分享 從北京到上海，她一直引領(lǐng)都市副中心的發(fā)展, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,案例借鑒北京石景山萬達(dá)廣場, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,案例借鑒北京石景山萬達(dá)廣場,石景山萬達(dá)廣場拉動周邊住宅價格上漲幅度在48%。,北京石景山板塊,主要選取周邊、鼎城、遠(yuǎn)洋山水、古城家園、天鴻美域、天和景園、曦景長安、恒盛公館、銀座項目,單位：

32、元/平米, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,萬達(dá)廣場,案例借鑒上海嘉定萬達(dá)廣場, 項目定位 二期地塊 組合地塊 市場定位 客戶定位 案例借鑒,上海江橋萬達(dá)第三大綜合體宣布入駐嘉定以來，拉動周邊房價逐步上漲。,上海嘉定區(qū)板塊,主要選取周邊天際藍(lán)橋苑、錦華茗園、華江景城、嘉定都市港灣城等項目。,案例借鑒上海嘉定萬達(dá)廣場,單位：元/平米,2009年9月江橋萬達(dá)宣布入駐嘉定,綜上，副城市中心的都市綜合體項目，對于區(qū)域發(fā)展有著明顯的推動作用 她既是區(qū)域發(fā)展的助推器，也是區(qū)域形象的代言人,匯 報 綱 要,地塊價值分析 市場深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計建議 項目整體定位 物業(yè)

33、發(fā)展建議 本次競拍建議,二期地塊開發(fā)順序,建議分兩期開發(fā)； 一期先行開發(fā)404地塊 地塊相較價值較低，臨近道路且距離地鐵相對較遠(yuǎn)，先行開發(fā)，先行銷售。 二期先行開發(fā)409、405地塊 較價值較高，作為二期開發(fā)銷售，獲得最大收益。,404,409,405, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 開發(fā)順序 入市時間 組合地塊,二期地塊入市時間,綜合考慮市場因素（新城最近成交土地未來入市時間為2010年46月），結(jié)合目前各項工作進(jìn)度及市場中項目通常運作周期同時，盡量避開新城其他項目集中入市的時間； 因此，按2009年12月取地，建議2012年10月開盤。, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 開發(fā)順序 入市時間 組合地塊,組合地塊開

34、發(fā)順序, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時機(jī) 發(fā)展建議,502,503,504,808,809,812,105,402,404,建議分三期開發(fā)； 一期先行開發(fā)404、402、105地塊 地塊相較價值較低，臨近道路且距離地鐵相對較遠(yuǎn)，先行開發(fā)。 二期先行開發(fā)812、809、808地塊 價值較高，作為二期開發(fā)銷售，獲得較大收益。 三期開發(fā)503、504、502地塊 地塊規(guī)整，實現(xiàn)項目價值最大化。,組合地塊入市時機(jī), 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時機(jī) 發(fā)展建議,組合地塊入市時機(jī)把握，綜合產(chǎn)品特性，建議可在二期地塊入市基礎(chǔ)之上，適當(dāng)后延。,組合地塊商業(yè)發(fā)展建議,帶租約銷售

35、，限定業(yè)態(tài)，保障項目品質(zhì), 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時機(jī) 發(fā)展建議,組合地塊商業(yè)發(fā)展建議, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時機(jī) 發(fā)展建議,組合地塊寫字樓發(fā)展建議,具有自身特色的全能空間, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時機(jī) 發(fā)展建議,組合地塊寫字樓發(fā)展建議, 物業(yè)發(fā)展 二期地塊 組合地塊 開發(fā)順序 入市時機(jī) 發(fā)展建議,匯 報 綱 要,地塊價值分析 市場深度研究 區(qū)域發(fā)展分析 產(chǎn)品設(shè)計建議 項目整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 本次競拍建議,市場啟示,大勢向好，同質(zhì)化競爭激烈，價格持續(xù)走高市場預(yù)期利好 北京土地供應(yīng)已十分有限，大興成為供應(yīng)主力全北京，向南看

36、區(qū)域發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良客群范圍擴(kuò)大 客戶多為自住，關(guān)注交通及生活配套組合地塊優(yōu)于二期地塊, 拿地建議 市場啟示 地塊對比 價值分析 競拍建議,地塊優(yōu)劣對比分析,從地塊間優(yōu)劣勢對比情況來看，兩幅地塊之間無明顯差異； 從本次拿地競爭形式來看，預(yù)計二期地塊相對組合地塊會更加激烈； 從項目收益情況考慮，組合地塊收益應(yīng)大于二期地塊。, 拿地建議 市場啟示 地塊對比 價值分析 競拍建議,價格定位住宅產(chǎn)品/可售面積梳理, 拿地建議 市場啟示 地塊對比 價值分析 競拍建議,二期地塊可售面積梳理,經(jīng)測算，二期地塊可售面積共計143004平米，車位603個。,價格定位住宅產(chǎn)品/可售面積梳理, 拿地建議 市場啟示 地塊對比 價值分析 競拍建議,組合地塊可售面積梳理,經(jīng)測算，組合地塊可售面積為291863平米，車位1597個