物業(yè)管理的前期介入.ppt

1、第六章物業(yè)管理的前期干預、教育目的是通過學習，要求學生理解物業(yè)竣工檢驗與接收檢驗的相關(guān)內(nèi)容，理解物業(yè)管理項目招標方式，掌握前期干預的概念、必要性、內(nèi)容，掌握物業(yè)管理項目招標的程序，掌握物業(yè)管理招標書和招標通知書的編制方法及裝修管理內(nèi)容。 第一節(jié)物業(yè)管理前期干預概要，一、物業(yè)管理前期干預的認識(開發(fā)-經(jīng)營-管理)二、物業(yè)管理前期干預的必要性-意義三、物業(yè)管理前期干預的內(nèi)容四、物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃、設置、施工階段的參與五、物業(yè)管理前期干預中面臨的一些實際問題1， 前期干預：指房地產(chǎn)公司在接管房地產(chǎn)前的各個階段參與決策，制定物業(yè)管理方案，從管理和運營的角度給開發(fā)商提供良好的建設性意見。 接管房地產(chǎn)前的

2、各個階段：項目的可行性研究階段、建筑物修訂方案設置修訂階段、施工階段等參與決定：是指參與房地產(chǎn)的修訂設置和建設的過程。 物業(yè)管理公司從所有者和使用者和物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的開發(fā)、建設和今后的使用、管理提出了建議，從物質(zhì)上和組織上準備接管的物業(yè)，使之有利于所有者和非所有者的使用者的需求和后續(xù)的物業(yè)管理。 2、前期干預時房地產(chǎn)企業(yè)向開發(fā)商提出的建議(1)配套設施的完善(2)水電等供應容量(3)安全防衛(wèi)系統(tǒng)(4)垃圾處理方式(5)綠化配置(6)消防設施(7)建材選擇、前期、二、房地產(chǎn)管理前期干預的必要性-意義，1、保持房地產(chǎn)公司的良好形象減少再加工，防止后遺癥(修訂規(guī)劃，減少或避免建設危險) 3，

3、有利于全面理解房地產(chǎn)：土建結(jié)構(gòu)，管線方向，設施建設，設備安裝4三，房地產(chǎn)管理前期干預的內(nèi)容(1)通過投標配合房地產(chǎn)管理業(yè)務1，可行性，可靠性，收益性分析具體修訂物業(yè)管理費用3，簽訂投標競爭、談判、物業(yè)管理合同4，派人員經(jīng)營物業(yè)前期管理；(2)根據(jù)物業(yè)等級確定服務標準；(3)制定物業(yè)維修管理方案；(4)了解所有者或者使用者使用物業(yè)的安排； 參與銷售部門與所有者或者使用者簽訂合同(五)參與施工和設置修訂；從用戶角度審核建筑物的設置修訂圖案；從管理角度分析房地產(chǎn)建設的選擇材料和安裝方法等；在施工現(xiàn)場記錄；提供改良意見；檢查施工進度；參與工程檢查；設置修訂管理模式； 擬定和制定管理制度1、建設經(jīng)營管理

4、委員會2、擬定服務體系和服務網(wǎng)絡1、設立、選聘專業(yè)項目小組、協(xié)商簽訂合同2、各部門聯(lián)系、溝通3、代理網(wǎng)絡(8)進行接管1、接管接管事項的合作與處理，四是在物業(yè)管理a的訂劃、設訂階段的參與：物業(yè)項目的開發(fā)建設應該有先進的意識，物業(yè)管理專家對訂劃設定的參與職責主要表現(xiàn)出對全面細致的物業(yè)管理順利實施的各種需求和過去的管理實踐中發(fā)現(xiàn)的訂劃設定訂上的問題(1)配套設施的完善(2)水電等的供應容量(3)安全防御系統(tǒng)(4)垃圾處理方式(5)綠化配置(6)消防設施(7)建筑材料選擇(8)其他，b在施工階段參與物業(yè)管理企業(yè)2 .盡可能全面收集物業(yè)的各種資料，并熟悉各部分， 應做好未來管理的充分準備3 .按照國家

5、規(guī)定的技術(shù)標準，與工程設施修訂和設置修訂單位的施工單位、開發(fā)人員一起認真進行技術(shù)鑒定和圖紙審查4 .在工程施工中按照國家已有的法律規(guī)定，技術(shù)標準和合同不斷進行檢查。 五、物業(yè)管理前期干預面臨的一些實際問題，(一)干預方式： 1、作為早期干預-顧問，此時提出的建議是最及時、最容易采用的，此時一般不設固定人員進入開發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)開發(fā)人員的需要確定，如定期開發(fā)人員的設置修訂2、扮演中期干預-監(jiān)理，干預人員主要是工程技術(shù)人員，特別是設備系統(tǒng)工程師。 3、晚期干預-開始管家是從以前的顧問的工作轉(zhuǎn)移到實質(zhì)性的操作工作，這時，管理公司的整個團隊基本上必須到達。 前期干預的方式被認為是早期干預：房地產(chǎn)

6、管理企業(yè)在項目可行性研究階段的干預。 中期干預：是物業(yè)管理企業(yè)方案修訂階段的干預。 晚期干預：指物業(yè)管理企業(yè)在項目施工階段的干預。 (2)前期干預費用由誰承擔？ 根據(jù)費用產(chǎn)生的原因和用途，管理公司入團前介入產(chǎn)生的費用必須由開發(fā)人員承擔。 原因： 1、前期干預的主要目的是協(xié)助開發(fā)人員工作(1)前期干預為檢驗交接奠定基礎(chǔ)，保證房屋質(zhì)量，提高房地產(chǎn)等級。 (2)讓購買的業(yè)主放心房地產(chǎn)的質(zhì)量和將來的管理，幫助發(fā)展者銷售。 2 .管理費還沒有收費金元，前幾天公司的實際服務對象是發(fā)展者，誰獲利，誰付費。 3、政府規(guī)定：目前國家沒有統(tǒng)一立法，但各地政府有明確規(guī)定。 (3)設置修訂單位不接受、不接受意見該怎么

7、辦？不采用的理由： (1)不符合設置修訂規(guī)范(2)提高設置修訂難度(3)認為設置修訂符合規(guī)范，無需改變管理公司的做法和態(tài)度： (1)對于不符合設置修訂規(guī)范的意見(2)說服發(fā)展者，多考慮今后的事情。 (3)有些設定訂正符合規(guī)范要求，但保守，落后于現(xiàn)實發(fā)展需求的，應當用事實依據(jù)努力改變設定訂正單位的看法。泊位前期干預流程圖、第二節(jié)物業(yè)管理的招標與投標、一、物業(yè)管理招標的必要性二、招標的類型、原則、程序、特點三、物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容四、物業(yè)管理招標的程序與方法五、招標策略六、招標文件的制作與經(jīng)營管理的修訂、一、物業(yè)招標由房地產(chǎn)開發(fā)商(或者是奧數(shù)) 2、必要性： (1)發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需求；(

8、2)物業(yè)管理體制改革的需求；(3)提高物業(yè)管理水平，促進行業(yè)發(fā)展的需求；“外樹形象，內(nèi)強素質(zhì)”；二、招標類型、原則、程序；(1)類型： 1、投標內(nèi)容類別：單純物業(yè)管理招標物業(yè)管理和經(jīng)營總投標2、投標公正-投標評定的標準是衡量所有投標書的尺度。 公開-指招標過程中各流程對外公開，實施行業(yè)監(jiān)督，提高招標透明度。 合理-選擇投標的價格、要求必須合理，不能接受低于正常管理服務成本的標價，不能脫離實際市場狀況，也不能提出不現(xiàn)實的管理服務要求。 (3)物業(yè)管理招標程序，1 .選擇招標方式2 .制作招標文件3 .發(fā)出招標邀請或通知，進行招標單位資格審查，出售招標文件4 .組織現(xiàn)場調(diào)查5 .投標人購買招標文件

9、后安排投標人會議，即投標前會議目的是為了明確投標人提出的各種問題，召開投標前會議。 6 .收購投標書投標7 .與中標企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同(4)物業(yè)管理招標的特點，1招標物業(yè)管理的早期干預的特點，決定物業(yè)管理招標必須先行。 具有兩階段性和時間性，首先，招標文件的各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性，不久，可能會因各種變化而需要調(diào)整。 其次，物業(yè)管理公司中標，并不意味著管理的物業(yè)壽命結(jié)束之前，可以長期占有這個市場份額。 物業(yè)管理公司在激烈的競爭中有可能被更好的物業(yè)管理公司所取代。 因此，物業(yè)管理招標具有階段性和時間特征。 三、物業(yè)管理招標文件內(nèi)容，1投標心得：包括投標人心得、投標主要要求、

10、合同格式和合同條件等內(nèi)容。 (1)投標人知道的要求和內(nèi)容應當出具投標保證書。 投標保證書必須與投標書一起提交，應當用于保證投標后不得中途撤回投標。 否則投標保證金關(guān)于被沒收的保密要求。 投標文件有保密性質(zhì)，投標人不得泄露秘密。 這是為了避免投標的物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，競爭提高投標價格的規(guī)定，不選擇最低價格的聲明是必要的。 大多數(shù)投標文件都按照國際慣例有“業(yè)主不限制自己接受最低價格”的規(guī)定。 由于某些管理費標價低或低于成本，導致未來管理不充分，損害賠償無法繼續(xù)履行合同。 投標書的投遞過程以投標人的心得說明投標書的投遞順序。 其主要內(nèi)容是將投標書使用的語言、份數(shù)、住址、截止日期、轉(zhuǎn)送方法和必要證明

11、文件即投標的時間和標準評定為投標。 招標文件的投標人體會應當說明投標時間、投標時間和評定標準。 評標的標準應盡量量化，使各投標物業(yè)管理企業(yè)能夠理解如何量化。 (2)有關(guān)投標的主要要求發(fā)放履約保證書。 投標的物業(yè)管理企業(yè)在中標后簽訂合同之前，必須在履約書上簽名，交納履約金，確保合同的履行，其手續(xù)與辦理投標保證書相同。 保證金額可以具體規(guī)定一定的金額。 履約保證書的有效期到履行合同為止。 中標物業(yè)管理企業(yè)中途違約的，承付款被開發(fā)人或者業(yè)主委員會沒收，不對用于損失賠償?shù)拈_發(fā)人或者業(yè)主采用最低價格的承諾。 此規(guī)定主要是為了避免對投標物業(yè)管理企業(yè)選擇權(quán)的爭論管理服務的具體要求和條件。 (3)關(guān)于合同格式

12、和條件在招標文件中說明開發(fā)者或者業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)合同的合同格式和條件，明確招標的物業(yè)管理企業(yè)在自己中標后承擔的責任、義務和享受的權(quán)利。 2、要求管理的房地產(chǎn)說明書開發(fā)人員或業(yè)主委員會應在招標文件中具體詳細說明本次招標中要求管理的房地產(chǎn)的具體情況。通常列舉房地產(chǎn)的地址，包括房地產(chǎn)的地理位置、占地面積、住戶數(shù)和房地產(chǎn)的各構(gòu)成部分，如建筑物的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料的選擇和設備、設施的選擇和安裝、房地產(chǎn)環(huán)境和輔助設施、委托管理經(jīng)營的范圍、應達成的各經(jīng)濟指標、管理指標和基本要求、投標開始日和投標開始日、地點， 3提供訂正方案和設訂圖紙如果是新的房地產(chǎn)，在招標文件上提供訂正方案和設訂意向案，使投標的房

13、地產(chǎn)管理企業(yè)能夠在投標書中提出對自己的設訂方案的合理看法和改善調(diào)整構(gòu)想，便于招標工作。 如果是完成的房地產(chǎn)，可以給投標文件提供詳細的設置修訂圖紙，全面理解投標的房地產(chǎn)管理企業(yè)接管的房地產(chǎn)，方便投標文件正確合理地修訂管理費標價。 四、物業(yè)管理投標的流程和方法、投標是指物業(yè)管理公司應物業(yè)開發(fā)人員招標文件要求制作投標書，參加物業(yè)管理資格競爭的行為。 物業(yè)管理投標的程序和方法如下： (1)取得招標文件并收到招標邀請的物業(yè)管理企業(yè)，可以向發(fā)出邀請的投標人直接購買招標文件。 取得招標廣告通知信息，經(jīng)營資格預審的物業(yè)管理企業(yè)，也可以按照規(guī)定的程序購買招標文件。 (2)熟悉招標文件，考察房地產(chǎn)現(xiàn)場招標文件的取

14、得后，首先要詳細閱讀招標文件的內(nèi)容，對現(xiàn)場進行現(xiàn)場調(diào)查。 有時開發(fā)者和業(yè)主委員會組織投標人參加統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，進行必要的介紹活動。 招標文件中的各項規(guī)定，如招標時間、招標保證書、履約保證書、獎懲措施等都應當明確，做好相應的準備。 更重要的是要仔細閱讀和理解圖紙、設置說明書和管理服務標準、方案和要求。 (3)詳細列舉管理辦法和工作量根據(jù)招標文件中的物業(yè)狀況和管理服務范圍、要求，詳細列舉完成要求的管理服務任務的辦法和工作量。 一般可分為日常綜合管理方法和工作量、特約特需管理服務方法和工作量、維護更新管理方法和工作量等。 (4)確定單價，估算管理服務費總額的國家規(guī)定的管理服務單價不需要研究，在此主要就

15、市場指導價格和市場價格兩個單價進行主題分析研究。 不同房地產(chǎn)情況不同，有各自的特點，其管理服務范圍、標準不同，不能適用單價，需要具體分析具體問題。 另外，為了明確競爭對手的狀況，在確定單價時從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上進行研究。 定好單價后，可按工作量計算管理服務費的總定價。 (5)制作投標書1并提交投標書的投標人，在決定投標報價后，應當按照投標文件的要求準確制作投標書。 即投標人心得規(guī)定的投標人必須提交的所有文件。2份投標書包裝書的一般管理，投標人應當按照投標文件的要求準備原件和復制(通常原件1份、復制2份)所有投標文件。 投標文件的原件和各復印件必須分別包裝，并且必須在內(nèi)外二樓信封，信封上必須按投標邀請書

16、的規(guī)定標明投標地點和收貨人，標明投標文件的編號、房地產(chǎn)名稱、某日(投標日)前不開封等。 由于內(nèi)層封皮用于原封不動地退還投標文件，所以要注明投標人的地址和名稱，如果外層信封未按上述規(guī)定密封、標記，投標人的工作人員不負責將投標文件放錯或過早。 因此提前開封的投標書，由投標人拒絕返還給投標人。3、投標書的制作和封入應注意的幾個問題(1)投標書的各空白必須填寫，有空白的話意見分歧，沒有填寫重要的數(shù)據(jù)，有可能作為廢標處理的(2)提出的所有書面必須在各頁上簽字，填寫中出錯必須在修改的地方簽字(3)印刷或者填寫墨筆正書(4)必須變更投標書的格式，必須變更投標書的格式(原格式不能表現(xiàn)投標意圖的情況)，可以另外附加補充說明(5)投標文件文字清晰框架必須整潔(6)修訂數(shù)字必須準確，無論單價、修訂、支部修訂、中定價及大寫數(shù)字，投標人必須嚴格執(zhí)行各項規(guī)定，不得賄賂或進行私人舞弊不得與其他投標人勾結(jié)提高標價，不得隱瞞事實真相，不得有損他人利益的行為。 (6)物業(yè)管理中標和合同前后的工作，(1)在合同前，完成履約保證書和各保證手續(xù)，提交所有者及時簽訂合同，(2)保存投標