土地進入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵——獲得土地使用權(quán)(拿地).ppt

1、土地進入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵 獲得土地使用權(quán)(拿地),第二模塊 房地產(chǎn)運行過程 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)過程,房地產(chǎn)開發(fā)過程圖示,房地產(chǎn)開發(fā)過程圖示,第一步 取得土地使用權(quán),一、獲得土地使用權(quán)的方式,中華人民共和國土地管理法第二條:國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。 1、特點: 強制性、安置性、改制性,(一)農(nóng)地征用,2、原則: 珍惜并合理利用土地 土地管理法第三條“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地” 第四條“國家實行土地用途管制制度”、“嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,控制建設(shè)用地總量,對耕地實行特殊保護” 第三十一條“國家保護耕地,嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地、國家實行

2、占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的,占多少,墾多少; 第三十七條”禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地,一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的,應(yīng)當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種,也可以由用地單位組織耕種;一年以上未動工建設(shè)的,應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費;連續(xù)二年未使用的,經(jīng)原批準機關(guān)批準,由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán);該幅土地原為農(nóng)民集體所有的,應(yīng)當交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種?！?保證國家建設(shè)用地 第四十三條“任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地 ” 妥善安置補償 第四十七條“征收土

3、地的,按照被征收土地的原用途給予補償” 。 依法征地 第三條“制止非法占用土地的行為”,(一)農(nóng)地征用,3、農(nóng)地征用程序,(一)農(nóng)地征用,4、農(nóng)地征用費: (1)內(nèi)容:三項之和 土地補償費地租利息率 土地投資補償費土地投資收益利息率 安置補償費資金裝備水平游離勞力人數(shù) 農(nóng)地征用費=A + B + C =(地租+土地投資收益) 利息率 + C =該地塊純收入 利息率 + C =(該地塊年產(chǎn)值年生產(chǎn)成本)利息率 + 安置補償費,(一)農(nóng)地征用,(一)農(nóng)地征用,4、農(nóng)地征用費: (2)補償標準: 土地補償: 耕地為三年平均值的3-6倍、有收益非耕地、無收益非耕地不補 投資補償 附著物 青苗(區(qū)分幼苗

4、1/3產(chǎn)值、壯苗1季產(chǎn)值、成熟收獲值) 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 (連續(xù)3年種菜或養(yǎng)殖,每畝3000-10000元) 安置補償 (征地面積征地前人均耕地面積)N倍前三年平均產(chǎn)值 N一般4-6倍,最高不超過15倍 臨時用地補償:一般不超過(A+C),(二)行政劃撥,縣級以上人民政府依法審核批準無償取得國有土地使用權(quán)的行為 1、行政性特征 土地配置繞過市場 不是獨立產(chǎn)權(quán)的買賣,不經(jīng)國家同意不得轉(zhuǎn)讓出租抵押 可能支付費用,但不是土地出讓金 使用權(quán)小于出讓轉(zhuǎn)讓方式,有條件地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 無限期,但可隨時收回(因遷移破產(chǎn)停用、規(guī)劃需要、司法沒收、主動放棄、連續(xù)兩年未使用、不按照用途使用、核準報廢),2、范

5、圍: 土地管理法第五十四條“建設(shè)單位使用國有土地,應(yīng)當以出讓等有償使用方式取得;但是,下列建設(shè)用地,經(jīng)縣級以上人民政府依法批準,可以以劃撥方式取得” (具體參看劃撥用地目錄 ) 國家機關(guān)用地 軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 公益事業(yè)用地 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 3、方式: 城市存量土地劃撥:承擔拆遷安置費 農(nóng)地劃撥:與征地合一,用的單位承擔補償 國有荒地劃撥:無償獲得,(二)行政劃撥,4、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定: 經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 5、收回的規(guī)定: 無償取得劃

6、撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應(yīng)當無償收回其劃撥土地使用權(quán),并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 對劃撥土地使用權(quán),市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,可以無償收回,并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權(quán)時,對其地上建筑物、其他附著物,市、縣人民政府應(yīng)當根據(jù)實際情況給予適當補償。,(二)行政劃撥,(三)國有土地使用權(quán)出讓,1、土地使用權(quán)出讓含義 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第八條: 國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓

7、金的行為。 (1)主體:土地所有者國家 負責:市、縣人民政府 共同擬定方案:會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門, 實施:土地管理部門。 (2)客體:土地使用權(quán),1、土地使用權(quán)出讓含義,(3)最高期限(按用途確定) 居住用地七十年; 工業(yè)用地五十年; 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年; 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年; 綜合或者其他用地五十年。 (4)土地出讓金 土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的,出讓方有權(quán)解除合同,并可請求違約賠償。 土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,應(yīng)當依照規(guī)定辦理登記,領(lǐng)取土地使用證,才能取得土地使用

8、權(quán)。,1、土地使用權(quán)出讓含義,(5)土地使用權(quán)終止:因出讓合同屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 使用權(quán)消滅的,出讓人應(yīng)當及時辦理注銷登記。登記機構(gòu)應(yīng)當收回使用權(quán)證書。 一般,國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,國家可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。,2、土地使用權(quán)出讓方式

9、,協(xié)議出讓的變遷 11號令:中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、國土資源部簽發(fā)11號文件招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 (2002、7、1起) 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式:協(xié)議;招標;拍賣。 凡商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地以及其他土地供應(yīng)計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的,都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣或者掛牌競價方式提供?！?11號令公布的那一天,潘石屹興奮地說,“革命,這絕對是一次前所未有的土地革命！”,2002年下半年至2003年,潘石屹一直在等待市場公開出讓土地,而未敢去尋求協(xié)議土地,“因為那是非法的”。但潘石屹

10、和他的SOHO中國一起失望了。 2002年下半年以來,“土地革命”遭到利益集團堅決而有效的抵抗。2003年,全國查處了16.8萬起土地違法案例,北京98%以上的土地仍是通過協(xié)議方式出讓。,831土地大限來臨,71號令: 國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知即71號令,要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢,從2004年8月31日起,所有經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓,各地不得再以歷史遺留問題為由進行協(xié)議出讓。,物權(quán)法(2007、10、1起): “設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),可以采取出讓或者劃撥等方式。” “工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂

11、和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。” “嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的,應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。” 招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定( 2007年11月1日起施行) “工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。” “國有土地使用權(quán)”改為“國有建設(shè)用地使用權(quán)”,招 拍 掛,招標出讓,招標出讓國有建設(shè)用地使用權(quán),是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其?/p>

12、組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標,根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為,案例:杭州2005年首場土地招標會,2005年3月30日下午2時30分至3時, 杭州市國土資源局, 在杭州市國土資源局十七樓會議室, 公開招標出讓杭政(2005)10、11、12號三宗政府儲備土地的使用權(quán),共195畝住宅用地, 共有37家單位參與招標競買,14:18 招標會即將開始,現(xiàn)場已經(jīng)暴滿 除了37家競標單位, 大量房產(chǎn)開發(fā)商及專業(yè)人士也前來觀摩 遲來的開發(fā)商們,堅持站在后面參會,14:20 主持人開始講話,提醒大家冷靜投標。14:23 主持人宣讀注意事項。14:23 主持人正式介紹三宗地塊情況。14:24 公證

13、員查看標箱。,14:30 投標正式開始14:31 1分鐘內(nèi)就有5個開發(fā)商代表投標書進箱14:36 已有17人投標,14:43 最近五分內(nèi)無人響應(yīng),氣氛緊張14:52 主持人提醒截止時間。已有23人投標,離37家尚有距離,14:58:投標結(jié)束。緊張等待,氣氛熱烈,14:59 公證員開啟標箱,檢查標書,15:00 國土資源局工作人員拆封標書,15:02 工作人員整理標書15:06 分類完畢,統(tǒng)計投標金額,15:07 主持人宣讀標書15:32 報價完華,開始評標,15:20 10號地起價15994萬元,有17家企業(yè)參加競標 中標單位:參標金額最高的浙江富越控股集團有限公司 中標金額:29233萬元,

14、比第二名多出800萬左右,幾乎高出起價一倍 樓面均價:8200元每平方米,15:24 11號地起價24264萬元,14家企業(yè)參與競標 中標單位:華立地產(chǎn)集團有限公司。 中標金額:38088.9999萬元 樓面均價:4200元每平方米。,15:31 12號地塊起價48046萬元,15家競標企業(yè) 中標企業(yè):四家公司聯(lián)合(浙江天陽、浙江綠地、杭州房屋建設(shè)開發(fā)總公司、杭州市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司) 中標金額:78190萬元 樓面均價:4200元每平方米,15:50 公證員致公證詞。 15:53 招標會結(jié)束。,招標程序(沈陽市),1、在招標開始日前20日在媒體和中心網(wǎng)站上發(fā)布招標公告。 2、制作招標文件,

15、內(nèi)容包括:招標公告、投標時間、投標須知、投標申請書、投標書、中標確認書、土地交付條件、出讓合同文本、宗地圖、遷拆范圍圖等事項。 3、對申請者進行資格審查,即審查投標申請、法人身份證明、法定代表人(授權(quán)委托人)證明、身份證、上級主管部門意見、董事會(股東會)決議、繳納履約保證金及監(jiān)管資金到帳等情況是否符合競買文件的要求。 4、審查合格者確定為投標人,填寫投標書,并在投標截止時間前將標書投入標箱。 5、沈陽市土地招標拍賣掛牌價格評審委員會(簡稱“價審委”)評審招標標底,并投入標箱。 6、按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標。 7、投標人退場,評標小組進行評標,根據(jù)評標結(jié)果確定中標人。 8、投標人復(fù)會,

16、宣布中標人。 9、簽署中標確認書。 10、在宗地成交后,對宗地的規(guī)劃條件等任何方面的修改,以中心出具的補充說明為準。,招標公告,遼寧莊河市國有土地使用權(quán)招標出讓公告 2006 年9 月1 日 莊河市國土資源局定于2006年9月19日下午2時30分,在莊河市國土資源局六樓會議室對莊河市體育場及其周圍地塊開發(fā)改造用地土地使用權(quán)出讓進行公開招標。 莊河市體育場及其周圍地塊開發(fā)改造用地占地面積為98140平方米,規(guī)定最大建筑面積為167000平方米,用地性質(zhì)為商住綜合用地,土地出讓年限:商業(yè)40年、住宅70年。招標起始價3500萬元,投標保證金為3500萬元。 參加投標的單位必須具有三級以上房地產(chǎn)開發(fā)

17、企業(yè)資質(zhì),有意投標者請于2006年9月18日下午5時前到莊河市監(jiān)察局報名。詳情請看招標文件。聯(lián)系人:潘先生聯(lián)系電話:041189845261,拍賣出讓,拍賣出讓國有建設(shè)用地使用權(quán),是指出讓人發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。,拍賣程序(沈陽市),1、沈陽市土地招標拍賣掛牌價格評審委員會(簡稱“價審委”)評審確定拍賣起叫價。 2、在拍賣開始日前20日在媒體和中心網(wǎng)站上發(fā)布拍賣公告。 3、制作拍賣文件,內(nèi)容包括:拍賣公告、拍賣時間、拍賣須知、競買申請書、拍賣成交確認書、土地交付條件、出讓合同文本、宗地圖、拆遷范圍圖等事項。 4、對申請者

18、進行資格審查,即審查競買申請、法人身份證明、法定代表人(授權(quán)委托人)證明、身份證、上級主管部門意見、董事會(股東會)決議、繳納履約保證金等情況是否符合競買文件的要求 5、審查合格者確定為競買人,發(fā)給競買標志牌。 6、價審委評審拍賣底價。,7、進行公開拍賣。拍賣按下列程序進行。一是主持人點算競買人;二是主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項;三是主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的,應(yīng)當明確提示;四是主持人報出起叫價;五是競買人舉牌應(yīng)價或者報價;六是主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價;七是主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的,主持人落槌表示拍賣成交;八是主

19、持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 8、簽署拍賣確認書,并按其規(guī)定交納購地款。 9、在宗地成交后,對宗地的規(guī)劃條件等任何方面的修改,以中心出具的補充說明為準。,案例:馬官橋地塊拍賣,連接馬官橋案例,掛牌出讓,掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán),是指出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。,掛牌交易程序(沈陽市),1、在招標拍賣掛牌開始日前20日在媒體和中心網(wǎng)站上發(fā)布交易公告。 2、沈陽市土地招標拍賣掛牌價格評審委員會(簡稱“價審委”)評審掛牌交易底價

20、和起始價。 3、制作并發(fā)布掛牌公告,掛牌時間不少于10個工作日。 4、制作掛牌交易競買文件,內(nèi)容包括:公告、表格、須知、申請書、報價承諾書、成交確認書、土地交付條件、出讓合同文本、宗地圖、拆遷范圍圖:等事項。 5、對申請者進行資格審查,即審查競買申請、法人身份證明、法定代表人(授權(quán)委托人)證明、身份證、上級主管部門意見、董事會(股東會)決議、繳納履約保證金及監(jiān)管資金到帳等情況是否符合競買文件的要求。 6、審查合格者確定為競買人,填寫報價承諾書,領(lǐng)取回執(zhí)單,在土地交易市場大屏幕上更新顯示掛牌價格。,7、掛牌交易期限截止時按四個原則確定是否成交:一是在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價,且報價高于底價,

21、并符和其他條件的,掛牌成交;二是在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的,出價最高者為競得人;報價相同的,先提交報價單者為競得人,但報價低于底價者除外;三是在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件者,掛牌不成交。四是在掛牌期限截止時仍有兩個或兩個以上競買人要求報價的,出讓人應(yīng)當對掛牌地塊進行現(xiàn)場競價,出價最高者為競得人。 8、組織摘牌儀式或現(xiàn)場競價,簽署成交確認書。 9、成交當日按成交確認書規(guī)定的付款期限和額度支付成交價款,到帳后領(lǐng)取掛牌交易成交確認書。 10、在宗地成交后,對宗地的規(guī)劃條件等任何方面的修改,以中心出具的補充說明為準。,案例:蒲河地塊掛牌,(6)土地

22、使用權(quán)出讓合同,連接出讓合同,(四)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與租賃,1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 (1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念 指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈與。 (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 出售 交換(置換) 贈與 繼承,(3)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定 年限:土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 登記:土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當依照規(guī)定辦理過戶登記。 合同:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。,(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程,2、土地使用權(quán)租賃,(1)含義 指土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地使用權(quán)租賃合同,將國有土地出租給土地使用者使用,并收取租金的行為。 (2)方式: 國有土地使用權(quán)租賃,應(yīng)當采取招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式進行。 (3)期限: 短期租賃:期限一般不超過5年; 長期租賃:期限最長不得超過法律規(guī)定同類用途土地出讓的最高年期。,(4)國有土地使用權(quán)租賃合同,(一)當事人名稱; (二)土地的位置和面積; (三)土地用途和其他使用條件; (四)租賃期限; (五)租金標準及其調(diào)整辦法; (