2009上海南匯周康板塊市場(chǎng)報(bào)告（46P）.ppt

1、南匯周康板塊市場(chǎng)報(bào)告,區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析 區(qū)域競(jìng)品掃描 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié),PART ONE,區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)析,ONE,ONE,08年1月至08年6月，周康板塊成交表現(xiàn)良好，并且市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài) 隨著美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以及全球經(jīng)濟(jì)蕭條逐漸呈現(xiàn)，08年下半年周康市場(chǎng)成交量與經(jīng)濟(jì)一同下滑 09年1月市場(chǎng)依舊持續(xù)在低迷狀態(tài)，表現(xiàn)為買(mǎi)方市場(chǎng) 供應(yīng)方面，08年10月至12月市場(chǎng)出現(xiàn)集中放量，主要來(lái)自區(qū)域大盤(pán)印象春城和綠洲康城 從08年12月開(kāi)始價(jià)格下滑趨勢(shì)明顯,08年1月09年1月周康公寓供求情況,ONE,周康板塊總價(jià)成交段主要集中在萬(wàn)的區(qū)間之內(nèi)，其次是萬(wàn)區(qū)間。,ONE,板塊內(nèi)主力在售項(xiàng)目的單價(jià)走勢(shì)趨于下降，現(xiàn)在階

2、段，各項(xiàng)目成交單價(jià)主要徘徊于8000-9000元/平方米的范圍內(nèi)。,ONE,近期成交低迷，導(dǎo)致目前在售項(xiàng)目存量余房較多，周康板塊累積在售存量18.4萬(wàn)平米,ONE,周康板塊項(xiàng)目存量余房比例,剩余量位居前列的項(xiàng)目有印象春城、東方晶華園和綠洲康城 其中印象春城主要由于年年底推出新盤(pán)，開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)后，優(yōu)惠活動(dòng)截至，將實(shí)際已獲得預(yù)售 許可證的房源延遲對(duì)客戶(hù)公開(kāi)，導(dǎo)致大體量的后續(xù)房源囤積 東方晶華園、綠洲康城等排名靠前的項(xiàng)目，都是由于年內(nèi)去化表現(xiàn)不佳而導(dǎo)致的房源累計(jì) 菱翔苑和綠地東上海一期項(xiàng)目已是尾盤(pán)，剩余房源的較高單、總價(jià)，使客戶(hù)望而卻步,ONE,近期周康板塊成交緩慢，表現(xiàn)最突出的是綠洲康城清水灣，開(kāi)盤(pán)當(dāng)

3、月成交84套，單價(jià)較前批 房源有大幅度下降，以12000元/平米單價(jià)打7折銷(xiāo)售，成交均價(jià)僅8690元/平米,PART TWO,區(qū)域競(jìng)品掃描,TWO,周康板塊競(jìng)品掃描,6 圣鑫苑,8 中邦城市,5 周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),11 萬(wàn)科金色里程,10 金柳灣（墅外）,4 印象春城,7 綠地東上海,本案,3 東方晶華園, 粵亮灣,9 綠洲康城親水灣,12 保利林雨溪,2 和居水岸,TWO,基本信息,印象春城,區(qū)域位置：周浦年家浜東路129弄 占地面積：35萬(wàn) 總建筑面積：46萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.10.30（首批） 推盤(pán)案量：288套 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 交房時(shí)間：09.12.31 戶(hù)型：一房：63平米 二房：88平

4、米、92平米、113平米 三房; 131平米 08.11開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)：均價(jià)8500元/平米 價(jià)格范圍：8200-9000元/平米 開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠200元/平米,TWO,成交信息,印象春城,TWO,2.21推出3號(hào)和7號(hào)兩棟樓，帶63平米小戶(hù)型一房，開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)7600-9500元/平米，均價(jià)8500元/平米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠總價(jià)16000元,房地網(wǎng)上反應(yīng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天預(yù)定93套，其中成交戶(hù)型一房和二房所占比例平均。,印象春城,媒體信息,硬廣媒體主要為：晨報(bào)、晚報(bào)、時(shí)代報(bào)、租售情報(bào),TWO,印象春城,戶(hù)外廣告,周浦鎮(zhèn)區(qū)：無(wú)戶(hù)外媒體 外接待點(diǎn)：金豐易居代理，依靠周浦鎮(zhèn)上 易居中介門(mén)店共同銷(xiāo)售 導(dǎo)示系

5、統(tǒng)：無(wú)交通導(dǎo)示，在周浦鎮(zhèn)區(qū)宣傳力度 不夠，年家浜路無(wú)交通指示牌，引導(dǎo)動(dòng)線(xiàn)差,TWO,ONE,印象春城,廣告訴求,基本信息,綠洲康城,區(qū)域位置：康橋路1558弄 占地面積：50萬(wàn) 總建筑面積：70萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.12.13 推盤(pán)案量：215套 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 交房時(shí)間：2010.6.30 08.12開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)：均價(jià)9300元/平米 價(jià)格范圍：8700-12500元/平米 價(jià)格促銷(xiāo)活動(dòng)：原價(jià)均價(jià)12000元/平米，7折銷(xiāo)售,TWO,成交信息,綠洲康城,康橋區(qū)域超級(jí)大盤(pán)，早期銷(xiāo)售在05年，經(jīng)歷市場(chǎng)最高峰1.3萬(wàn)價(jià)格，在沉寂一年后，緊隨印象春城開(kāi)盤(pán)，去年年底推出2幢小高層，215套房源，價(jià)格也是采取

6、直線(xiàn)跳水方式，表價(jià)12500元/平米打7折銷(xiāo)售，成交均價(jià)9073元/平米，但銷(xiāo)售情況依然不理想。,TWO,綠洲康城,戶(hù)外廣告,外接待點(diǎn)：無(wú) 看房班車(chē)：龍陽(yáng)路地鐵站 導(dǎo)示系統(tǒng)： 交通指示牌: 滬南公路、康橋路 戶(hù)外看板：康橋路2塊 刀旗: 康橋路,TWO,綠洲康城,廣告訴求,93萬(wàn)平方米親水親陽(yáng)光低密度法式小鎮(zhèn),TWO,基本信息,東方晶華園,區(qū)域位置：康沈路1758弄近年家浜路 占地面積：60300平米 總建筑面積：77443平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07.09.30 推盤(pán)案量：487套 可售房源243套（扣除動(dòng)遷房可售88套） 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 交房時(shí)間：09.2.28 戶(hù)型： 二房：102-104平米

7、三房; 123-130平米 復(fù)式：160-200平米 價(jià)格：報(bào)價(jià)均價(jià)9000元/平米，一月成交均價(jià)8687 元/平米,TWO,成交信息,東方晶華園,該盤(pán)是區(qū)域在售項(xiàng)目中位置最好的項(xiàng)目，除動(dòng)遷房外，目前可售剩余房源88套。該盤(pán)以報(bào)價(jià)均價(jià)9000元/平米，較開(kāi)盤(pán)期間價(jià)格下滑約1400元/平米，成交均價(jià)8687元/平米，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)成交緩慢。,TWO,基本信息,綠地東上海,區(qū)域位置：秀浦路788弄 占地面積：405810平米 總建筑面積：61萬(wàn)（其中住宅51萬(wàn)，商業(yè)10萬(wàn)） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：06.10 推盤(pán)案量：1270套 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 交房時(shí)間：07.12 戶(hù)型： 二房：92-114平米 三房; 13

8、0-140平米 價(jià)格;一期尾盤(pán)報(bào)價(jià)均價(jià)12000元/平米 二期房源工程進(jìn)度主體6層，預(yù)計(jì)09.5開(kāi)盤(pán) 二期報(bào)價(jià)均價(jià)約9000元/平米以?xún)?nèi),TWO,成交信息,綠地東上海,該盤(pán)是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最好的項(xiàng)目，從銷(xiāo)售情況上看，一期尾盤(pán)報(bào)價(jià)12000元/平米，從08 年8月到現(xiàn)在都是“零”成交。二期約09.5月開(kāi)盤(pán)，該批房源開(kāi)盤(pán)均價(jià)直接跳水，9000元/平米的價(jià)格可能導(dǎo)致周康地區(qū)新一輪的價(jià)格大戰(zhàn),TWO,基本信息,中邦城市,區(qū)域位置：秀沿路867號(hào) 占地面積：35萬(wàn)平米 總建筑面積：40萬(wàn)平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07.6.30 推盤(pán)案量：918套 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 交房時(shí)間：現(xiàn)房 目前一期、二期已經(jīng)全部售罄，三期地塊在

9、秀沿路南側(cè)，尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì)周期較長(zhǎng)，業(yè)務(wù)已經(jīng)在年前撤場(chǎng),TWO,中邦城市,媒體信息,硬廣媒體主要為：早報(bào)、上海樓市、租售情報(bào) 近期二期售罄，三期未動(dòng)工，媒體投入減少,TWO,廣告訴求,中邦城市,東上海、大盤(pán)、創(chuàng)新藝術(shù)生活,TWO,周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),基本信息,區(qū)域位置：滬南公路3467號(hào) 占地面積：50萬(wàn) 總建筑面積：31.8萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.12.27 推盤(pán)案量：966套 交付標(biāo)準(zhǔn)：裝修 交房時(shí)間：2010.3.31 房屋性質(zhì)：辦公 戶(hù)型：40-90平米 價(jià)格：開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)均價(jià)9500元/平米，2月報(bào)價(jià)均價(jià)10000元/平米,TWO,成交信息,周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),區(qū)域唯一在售小戶(hù)型辦公產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)均價(jià)950

10、0元/平米，是區(qū)域近期成交最好的項(xiàng)目，這是和大量的廣告投入和良好的現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)分不開(kāi)的。從該盤(pán)可以看到，小戶(hù)型產(chǎn)品存在較大需求量,TWO,戶(hù)外廣告,周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),該項(xiàng)目戶(hù)外廣告做的是競(jìng)品中最到位的，滬南公路交通指示標(biāo)牌，外環(huán)線(xiàn)高炮、上南、三林、康橋、周浦地區(qū)橫幅，競(jìng)品門(mén)口橫幅，周浦鎮(zhèn)燈箱、看板，小上海商業(yè)城燈箱、派單等結(jié)合使用，為現(xiàn)場(chǎng)成交帶來(lái)穩(wěn)定的來(lái)人。,TWO,媒體信息,周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),硬廣媒體主要為：晨報(bào)、時(shí)代報(bào)、早報(bào)、上海樓市、租售情報(bào),TWO,廣告訴求,周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),萬(wàn)達(dá)品牌、精裝小戶(hù)型,TWO,基本信息,圣鑫苑,區(qū)域位置：川周公路4056弄 占地面積：54800平米 總建筑面積：7萬(wàn)平米

11、開(kāi)盤(pán)時(shí)間：最早一期05.1.14 推盤(pán)案量：557套 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 交房時(shí)間：三期09.6 戶(hù)型： 二房：104-110平米 三房：130-140平米 價(jià)格：一月成交均價(jià)7554元/平米,TWO,成交信息,圣鑫苑,該盤(pán)在區(qū)域市場(chǎng)中，受周邊小環(huán)境及大型變電站等抗性影響，成交低迷，成交價(jià)格一直維持在7500元/平米左右，一月成交均價(jià)7554元/平米。,TWO,媒體信息,圣鑫苑,硬廣媒體主要為：晨報(bào)、青年報(bào),TWO,廣告訴求,圣鑫苑,TWO,粵亮灣,基本信息,區(qū)域位置：周市路39弄 占地面積：5.94萬(wàn)平米 總建筑面積：8萬(wàn)平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.3.29 推盤(pán)案量：392套 可售房源257套 交付

12、標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 交房時(shí)間：09.8.31 戶(hù)型： 二房：81-86平米 08年3月至今銷(xiāo)售135套，銷(xiāo)售率34%，可以說(shuō)成交非常緩慢，目前在價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的情況下，月成交保持在5套左右，無(wú)法擺脫成交低迷的狀況。,TWO,成交信息,粵亮灣,該盤(pán)在區(qū)域市場(chǎng)中屬于小戶(hù)型產(chǎn)品，有一定的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，目前剩余房源都是高區(qū)高單價(jià)產(chǎn)品，在印象春城開(kāi)盤(pán)后，受同類(lèi)型產(chǎn)品低單價(jià)沖擊，成交量明顯萎縮,TWO,基本信息,和居水岸（金色水岸、沈墨荷蘭苑 ）,區(qū)域位置：康沈路1838號(hào) 占地面積：6.7萬(wàn)平米 總建筑面積：11.4萬(wàn)平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：最早04.6，綠地接手重新開(kāi)盤(pán)：08.7 推盤(pán)案量：172套 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 交房時(shí)

13、間：現(xiàn)房銷(xiāo)售 戶(hù)型： 二房：95平米 三房：123平米 價(jià)格：一月成交均價(jià)8820元/平米 該案曾經(jīng)爛尾，開(kāi)發(fā)商無(wú)法還銀行貸款，導(dǎo)致交房延遲3年，區(qū)域口碑差，現(xiàn)由綠地接手，目前銷(xiāo)售狀況慘淡。,成交信息,和居水岸,該盤(pán)04年就開(kāi)盤(pán)，受銀行貸款拖欠影響，一度被禁止銷(xiāo)售3年，08.8重新開(kāi)盤(pán)，因地段在競(jìng)品中較占優(yōu)，成交價(jià)格在8500-9000元/平米。,媒體訴求,和居水岸,項(xiàng)目在尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，三期工地尚未開(kāi)工，初開(kāi)盤(pán)報(bào)紙稿外，其他無(wú)媒體投入，包括在周浦鎮(zhèn)區(qū)無(wú)戶(hù)外媒體。,基本信息,金柳灣,區(qū)域位置：康橋川周公路2828弄 占地面積：4.8萬(wàn)平米 總建筑面積：10萬(wàn)平米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.12 推盤(pán)案量：163套 交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 25003000元/平米 帶地暖、中央空調(diào)、西門(mén)子廚衛(wèi)、科勒潔具 交房時(shí)間：09.10 戶(hù)型： 二房：170平米 三房：210-270 價(jià)格：網(wǎng)上價(jià)格曲線(xiàn)路（近七天）：1070011600元/平米 開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月成交8套，小高層產(chǎn)品，統(tǒng)一大戶(hù)型，做精裝修走高端路線(xiàn),ONE,媒體訴求,金柳灣,平面媒體做過(guò)三次租售情報(bào)廣告，戶(hù)外在外環(huán)和滬南公路有高炮,PART THREE,區(qū)域市場(chǎng)總結(jié),THREE,TH