批量住宅精裝修實(shí)戰(zhàn)解決方案

1、,批量住宅精裝修 項(xiàng)目管理實(shí)戰(zhàn)解決方案,主講: 孟老師 2011年5月21-22日深圳公開課,交流范圍、對象及方式,范圍：批量住宅精裝修項(xiàng)目的研發(fā)、設(shè)計(jì)、成本、采購、施工準(zhǔn)備、土建移交、質(zhì)量、進(jìn)度、成品保護(hù)、安全文明、工地開放、集中交房等過程管控實(shí)戰(zhàn)解決方案。 對象：房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、總監(jiān)等領(lǐng)導(dǎo)；研發(fā)、設(shè)計(jì)、成本、采購、營銷、工程、物業(yè)等部門的管理人員，也可作為監(jiān)理單位、施工單位的參考。 方式：主要采用XX上市企業(yè)N個(gè)大型批量住宅精裝修項(xiàng)目管理案例圖片、視頻、文件表格、現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進(jìn)行關(guān)鍵點(diǎn)解讀。,交流內(nèi)容：,一：精裝房管理概述 二：成本采購管理 三：研發(fā)設(shè)計(jì)管理 四：施

2、工準(zhǔn)備管理 五：土建移交管理 六：施工質(zhì)量管理 七：施工進(jìn)度管理 八：成品保護(hù)管理 九：安全文明管理 十：工地開放管理 十一：集中交房管理,第一講：精裝房管理概述,一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 二、精裝房的評價(jià)指標(biāo) 三、批量住宅精裝修項(xiàng)目管理的差異化特性 四、精裝修項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要管理意識? 五、精裝修項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要管理思路？ 六、編制哪些必要的精裝修項(xiàng)目管理文件？,1、 92年建設(shè)部190號文件商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則 全裝修房：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成； 裝修標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)目標(biāo)客戶的需求確定； 裝修設(shè)計(jì)必須

3、前置； 通過設(shè)計(jì)引導(dǎo)消費(fèi)者向裝飾個(gè)性化方向發(fā)展。,一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),2、08年建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知 3、99年國務(wù)院72號文件關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見 4、各地方政府相繼出臺政策文件 如重慶市政府關(guān)于印發(fā)加快發(fā)展我市成品住宅指導(dǎo)意見的通知,一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),5、實(shí)行全裝修交樓的利與弊 利： 方便客戶； 方便物業(yè)管理； 大量節(jié)約資源； 因批量采購實(shí)現(xiàn)增值與溢價(jià)； 裝修進(jìn)入成本降低稅負(fù)； 促進(jìn)管理精細(xì)化和業(yè)態(tài)差異化； 提高產(chǎn)品品質(zhì)。 弊： 管理負(fù)荷增大； 工期變長； 投訴的面增加。,一、與

4、精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),6、精裝商品房合同問題 7、政府監(jiān)督問題 8、精裝房專用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 上海: 上海市住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 上海市新建住宅全裝修試點(diǎn)工程裝修監(jiān)理要點(diǎn) 江蘇： 江蘇省成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),一、與精裝房有關(guān)的政策和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),重慶： 成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程 （DBJ50 -113-2010） 成品住宅裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（DBJ50 -114-2010） 重慶市保障性住房裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（DBJ50 -111-2010） 成品住宅裝修工程設(shè)計(jì)技術(shù)導(dǎo)則（DBJ50/T -120-2011） 成品住宅裝修工程監(jiān)理技術(shù)導(dǎo)則（DBJ50/T -122-2011） 新國標(biāo)住宅室內(nèi)裝飾裝修

5、工程驗(yàn)收規(guī)范,二、精裝房的評價(jià)指標(biāo),房產(chǎn)公司尋求的是什么？ 客戶的忠誠度來源于什么？ 客戶的滿意度主要體現(xiàn)在哪些方面呢？ 判斷管理工作好壞和工程質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 那么，如何考核和量化客戶的滿意度呢？ 案例,三、批量住宅精裝修項(xiàng)目管理的差異化特性,1、批量住宅精裝修項(xiàng)目管理具有相當(dāng)差異化的管理業(yè)態(tài)。 案例 2、“三點(diǎn)一走偏”是其項(xiàng)目管理過程中的常態(tài)。 案例 3、批量住宅精裝修項(xiàng)目對項(xiàng)目管理的精細(xì)化要求在所有業(yè)態(tài)中最高。 案例,三、批量住宅精裝修項(xiàng)目管理的差異化特性,4、批量住宅精裝修項(xiàng)目管理是系統(tǒng)性很強(qiáng)的管理工作。 案例 5、意識不到位、執(zhí)行不到位是項(xiàng)目管理中的最大難點(diǎn)。 案例,四、精裝修

6、項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要的管理意識?,案例 更多話題.,五、精裝修項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)具有哪些主要的管理思路?,案例 更多話題.,六、編制哪些必要的精裝修項(xiàng)目管理文件？,成品住宅精裝修項(xiàng)目管理手冊 成品住宅精裝修項(xiàng)目技術(shù)手冊 成品住宅精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)手冊 成品住宅精裝修項(xiàng)目監(jiān)理手冊 成品住宅精裝修項(xiàng)目施工手冊 案例,第二講：成本采購管理,一、客戶調(diào)查與需求排序 二、對需求分級并對應(yīng)相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn) 三、在目前政策壓力下，中低檔精裝房可以實(shí)施的降低成本的措施 四、精裝修成本控制流程 五、成本的管控重點(diǎn) 六、采購管理,一、客戶調(diào)查與需求排序,1、客戶能夠接受的裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 案例 2、客戶裝修關(guān)注因素排序 案例

7、,二、對需求分級并對應(yīng)相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn),案例,三、在目前政策壓力下，中低檔精裝房可實(shí)施的降低成本的措施,案例,四、精裝修成本控制流程,五、成本的管控重點(diǎn),施工招投標(biāo)及組織方面 甲供材料招投標(biāo)及組織方面,六、采購管理,1、部分單位招標(biāo)前置 2、施工分判 由裝飾公司總包的模式； 裝飾總包+數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式； 裝飾包清工+大量甲供材+數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式； 特別注意要點(diǎn)。,六、采購管理,3、土建總包工程范圍變動(dòng) 案例 4、監(jiān)理分判 案例討論,六、采購管理,5、材料招標(biāo)： 材料設(shè)備的集中采購 與各合作的單位的戰(zhàn)略合作 注意事項(xiàng)：,六、采購管理,木門： 對進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項(xiàng)目之一。 關(guān)注的質(zhì)量要

8、點(diǎn)： 木材干燥水平； 木材本身的品質(zhì)； 門板的構(gòu)成方式： 飾面做法； 油漆質(zhì)量； 門套的設(shè)計(jì)方式、安裝方式。,六、采購管理,櫥柜： 關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)： 臺面人造石的含量； 柜體用板材； 表面用裝飾材料； 每一種五金件； 抽屜的質(zhì)量； 封邊條的工及材料； 各種附件， 加工水平。,六、采購管理,木地板： 木地板及踢腳線色差是小業(yè)主投訴焦點(diǎn)之一； 必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大； 木地板安裝單位提前介入地面平整度檢查； 安裝倒是非?？焖?。,六、采購管理,瓷磚： 瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值； 墻磚采用無縫磚時(shí)； 在排版設(shè)計(jì)時(shí)； 瓷磚的備貨； 瓷磚的供應(yīng)。,六、采購管理,石材： 石材斷裂、色

9、差等觀感缺陷是小業(yè)主投訴焦點(diǎn)之一； 石材的采購； 石材編號。,六、采購管理,木工板： 產(chǎn)生變形、裂紋； 測量含水率； E2級木工板。,六、采購管理,水泥： 通常要求沒有結(jié)構(gòu)施工那么多； 白水泥； 質(zhì)量過差的水泥； 如果用于與墻面石材的鑲貼。,六、采購管理,膩?zhàn)樱?質(zhì)量問題； 成品膩?zhàn)樱?自己熬制。,六、采購管理,天花角線： 大批量施工時(shí)； 工廠化施工； 天花角線設(shè)計(jì)為木條線； 扁平的天花角線。,六、采購管理,乳膠漆： 乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易被小業(yè)主投訴； 乳膠漆的涂布率。,六、采購管理,鋁扣板吊頂： 衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴； 收邊用的角鋁； 燈具的安裝。,六、采購管理,鏡子： 容易產(chǎn)生

10、的問題； 銀鏡，玻璃膠； 鏡子的損耗。,六、采購管理,五金件： 防銹； 耐用。,六、采購管理,衛(wèi)生潔具： 馬桶的規(guī)格； 浴缸； 價(jià)格。,六、采購管理,開關(guān)插座： 集中采購。,六、采購管理,燈具： 耐久性； 防銹能力； T5燈管的損耗率,六、采購管理,空調(diào)： 系統(tǒng)設(shè)計(jì)； 安裝的技術(shù)含量。 提別提示 案例,第三講：研發(fā)設(shè)計(jì)管理,一、研發(fā)的內(nèi)容及意義 二、研發(fā)管理的注意事項(xiàng) 三、學(xué)習(xí)成長和資源整合 四、研發(fā)流程 五、客戶基礎(chǔ)研究的方法 六、需求分類是研究的前提 七、收納儲藏空間功能研究 八、設(shè)計(jì)管理 九、點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)深化解決方案,一、研發(fā)的內(nèi)容及意義,一、研發(fā)的內(nèi)容及意義,研發(fā)是研究如何滿足客戶

11、需求的過程； 是成本控制的過程； 研發(fā)的成果可以批量復(fù)制、為多項(xiàng)目打下基礎(chǔ)； 是工程質(zhì)量保證的前提。 根本思想：,二、研發(fā)管理的注意事項(xiàng),設(shè)計(jì)主導(dǎo)、各部門緊密配合； 樣板測試體驗(yàn)最直觀； 沒有完美無缺的裝修房； 成果及時(shí)歸納和總結(jié)； 建立經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)手冊。 關(guān)于“經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)手冊”的更多話題 案例討論,三、學(xué)習(xí)成長和資源整合,建立裝修標(biāo)桿向優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)； 向日本、韓國等先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)； 優(yōu)秀產(chǎn)品和資源直接應(yīng)用； 借助外部資源進(jìn)行產(chǎn)品研究。,四、研發(fā)流程,1、傳統(tǒng)的流程 2、常見的問題 戶型改造，增加工期和無效成本； 戶型存在硬傷和精裝修設(shè)計(jì)互相妥協(xié)，無法達(dá)到最好效果； 存在大量質(zhì)量隱患，給保修增加難

12、度，同時(shí)影響客戶滿意度。,四、研發(fā)流程,3、新流程示意圖,四、研發(fā)的流程,4、研發(fā)的成果,五、客戶基礎(chǔ)研究的方法 定性 定量 表格準(zhǔn)備 定量研究得出的結(jié)果指導(dǎo)設(shè)計(jì) 精心準(zhǔn)備定量研究表格 案例: 六、需求分類是研究的前提,七、收納儲藏空間功能研究,1、研究意義 家居品質(zhì)提升的重點(diǎn) 住宅精裝修的難點(diǎn) 住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)的關(guān)鍵,七、收納儲藏空間功能研究,2、研究思路,七、收納儲藏空間功能研究,3、研究架構(gòu) 4、研究案例分享 案例,八、設(shè)計(jì)管理,編制精裝修設(shè)計(jì)管理手冊 案例 1、設(shè)計(jì)管理注意問題 2、精裝修設(shè)計(jì)介入時(shí)間 3、精裝修設(shè)計(jì)單位與土建施工圖設(shè)計(jì)單位的配合 4、出圖進(jìn)度要求,八、設(shè)計(jì)管理,5、精裝

13、修設(shè)計(jì)的主要指導(dǎo)原則 簡單與精細(xì)化 一致性與彈性 實(shí)用性高、適應(yīng)性強(qiáng) 便于批量操作 室內(nèi)污染預(yù)控制,八、設(shè)計(jì)管理,6、確立交樓標(biāo)準(zhǔn) 案例 7、批量生產(chǎn)使過去的設(shè)計(jì)與材料選型習(xí)慣的改變 案例,九、點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)深化解決方案,涉水缺陷、含水率問題一覽表,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,涉水缺陷、含水率問題一覽表,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,1、阻斷衛(wèi)生間水平方向串水通道 解決方案： 案例 2、阻斷陽臺、露臺水平方向竄水通道 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,3、阻斷衛(wèi)生間垂直方向進(jìn)水通道 解決方案： 案例 4、廚衛(wèi)砌筑管井防水構(gòu)造的設(shè)計(jì)預(yù)防 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)

14、位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,5、管口陰浸的設(shè)計(jì)預(yù)防 解決方案： 案例 6、解決生活陽臺防水的隱患問題 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,7、隔斷木門套的濕接觸 解決方案： 案例 8、衛(wèi)生間局部等電位聯(lián)結(jié)設(shè)計(jì) 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,9、阻斷櫥柜底板、背面的受潮通道 解決方案： 案例 10、解決吊柜背面不貼磚，墻面的握釘力不夠的問題 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,11、墻磚陽角的收口設(shè)計(jì) 解決方案： 案例 12、特殊工況下的材料選型及收口設(shè)計(jì) 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,13、解決朝天釘固定木龍骨的隱患問題

15、解決方案： 案例 14、明確固化石膏板的收口拼接方式，解決開裂問題 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,15、木地板與門檻石收口 解決方案： 案例 16、欄桿的安裝方式 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,17、小戶型公寓成品石膏線改為現(xiàn)場石膏板加工 解決方案： 案例 18、浴缸檢修口 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,19、櫥柜臺面設(shè)計(jì)擋水邊、止水槽 解決方案： 案例 20、解決櫥柜石材臺面開裂問題 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,21、解決淋浴房外開玻璃門漏水和開門過程刮出水到干區(qū)問題 解決方案： 案例 22、包廚衛(wèi)主排

16、水管的設(shè)計(jì)方案 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,23、客廳地磚踢腳線目前較優(yōu)化的方案 解決方案： 案例 24、廚房煙機(jī)下面安裝不銹鋼潔油板問題 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,25、可以借鑒的木門合頁，但意義不是很大 解決方案： 案例 26、解決小戶型商務(wù)公寓插座少的問題 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,27、解決衛(wèi)生間地漏返臭問題 解決方案： 案例 28、解決生活陽臺共用地漏溢水和浴缸放水地漏溢水問題 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,29、門檻石材料選型問題 解決方案： 案例 30 、排磚圖問題 解決方案： 案例

17、,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,31、地面標(biāo)高及排水坡度問題 解決方案： 案例 32、門洞尺寸及封邊線問題 解決方案： 案例,九、設(shè)計(jì)點(diǎn)位細(xì)節(jié)上的深化解決方案,33、室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)問題 解決方案： 案例 34、瓷磚溝縫材料問題 解決方案： 案例 35、一些不錯(cuò)的選擇 解決方案： 案例,第四講：施工準(zhǔn)備管理,一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容 二、如何組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 三、精裝總包地位的確立 四、工程管理基本模式的確立 五、施工總流水節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃的確立 六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題 七、樓層臨廁 八、土建成品保護(hù) 九、門衛(wèi)、安全文明標(biāo)識 十、集中加工區(qū)的設(shè)置 十一、臨電、水、垂直運(yùn)輸,一、施工準(zhǔn)備階段的工作

18、內(nèi)容,土建檢查、問題匯總、整改、移交； 管理啟動(dòng)會(huì)； 土建協(xié)調(diào)會(huì)； 甲方管理與技術(shù)準(zhǔn)備； 施工管理與技術(shù)準(zhǔn)備； 監(jiān)理管理與技術(shù)準(zhǔn)備。,一、施工準(zhǔn)備階段的工作內(nèi)容,打樣； 臨建、集中加工區(qū)施工、公示牌安裝； 辦公區(qū)、樓層臨廁修建； 電梯、大堂、土建防火門、防盜門實(shí)施保護(hù)與撤出； 設(shè)置安全、保衛(wèi)。,二、如何組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì),為什么要組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)？ 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的組織 質(zhì)詢 案例,三、精裝總包地位的確立,為什么要實(shí)行精裝總包管理制度？ 土建總包與精裝總包的關(guān)系是什么？ 如何確立精裝總包的管理地位？ 案例,四、精裝修工程管理基本模式的確立,怎么個(gè)“亂”字了得為什么會(huì)“亂”？ 怎么個(gè)“暈”字當(dāng)頭-為什么會(huì)

19、“暈”？ 為什么會(huì)“花樣百出”？ 三十層樓幾百套、上千套房屋同時(shí)開工、全面開花”真的可以加快進(jìn)度嗎？ 為什么無秩序、不可控？ 案例,五、施工總流水節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃的確立,案例討論 制定流水控制計(jì)劃的原則 體現(xiàn)實(shí)事求是的原則 體現(xiàn)質(zhì)量可控的原則 體現(xiàn)主動(dòng)成品保護(hù)的原則 體現(xiàn)基層有含水率控制原則 體現(xiàn)工序完成必需時(shí)間和自然干燥周期的原則 體現(xiàn)部分工程適當(dāng)拆分的原則 案例,六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題,打樣帶來的問題： 施工樣板到底做到哪種深度？ 如何判斷曝露的問題的解決方案哪種最優(yōu)化？ 怎么樣做，才能夠集中、快速的固化解決問題？ 如何規(guī)避樣板帶來的后期變更風(fēng)險(xiǎn)? 是否有必要讓小業(yè)主來體驗(yàn)樣板隱蔽工程和完工實(shí)體

20、？ 樣板問題固化后是否有必要重新重新出圖？,六、強(qiáng)力解決技術(shù)問題,審圖帶來的問題 參與了銷售樣板施工,設(shè)計(jì)單位是否不需要再交底? 審圖是否只是施工、監(jiān)理單位技術(shù)負(fù)責(zé)人的事情？ 是否有必要把圖紙抱到工地進(jìn)行現(xiàn)場比對？ 是否有必要把圖紙交給班組長看看？ 甲方工程師是否只是看梳理出來的問題，自己不審圖？,關(guān)于“讀圖”的更多話題.,七、樓層臨廁,為什么施工單位始終不愿意在樓上設(shè)置廁所？ 是否有必要在樓層設(shè)置廁所？ 每幾層設(shè)置一個(gè)廁所合適？ 每層設(shè)置小便桶是否有必要？ 案例,八、土建成品保護(hù),哪些土建成品需要保護(hù)？ 是否有必要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)? 是否應(yīng)該從上到下一次性全部統(tǒng)一完成？ 案例,是否有必要設(shè)置專職門衛(wèi)

21、、保安？ 業(yè)主中途要來參觀怎么辦？有政府、媒體來怎么辦？ 做哪些公示公告標(biāo)牌？ 案例,九、門衛(wèi)、封閉、安全文明施工標(biāo)識,十、集中加工區(qū)設(shè)置,目前，那些材料可以集中加工？ 布置什么大型設(shè)備？ 案例,十一、臨電、水、垂直運(yùn)輸,等死人！ 擠死人！ 經(jīng)常壞！ 幾十層樓叫我背上去嗎？ 水、電遲遲上不了樓 案例,第五講：土建移交管理,一、土建移交對精裝修施工的影響 二、土建移交精裝修采取的步驟 三、甲方精裝工程師怎么組織與管理土建移交 四、精裝修監(jiān)理單位提前介入 五、提前介入土建樣板檢查 六、盡早確定木門和櫥柜分包商 七、廚衛(wèi)墻面空鼓導(dǎo)致墻磚檢查時(shí)空鼓,一、土建移交對精裝修施工的影響,主要的重點(diǎn)問題 尺寸

22、 點(diǎn)位 滲漏 交不出來 案例,土建完工自檢 精裝修驗(yàn)收檢查 案例,二、土建移交精裝修采取的步驟,三、甲方精裝工程師怎么組織與管理土建移交,分整體移交、分段移交、分部移交、含保留項(xiàng)移交 交底 協(xié)調(diào) 不要期望一切條件具備才接手 最底線是能滿足裝修穿插施工和成品保護(hù)的基本要求,四、精裝修監(jiān)理單位提前介入,為什么要提前介入？ 與土建監(jiān)理的關(guān)系？ 怎么提前介入？ 此階段關(guān)注的重點(diǎn) 案例,五、提前介入土建樣板檢查,誰來實(shí)施實(shí)施？ 介入時(shí)間節(jié)點(diǎn) 邀請土建工程師、土建總包與土建監(jiān)理參加 主動(dòng)協(xié)調(diào)整改問題 案例,六、盡早確定木門和櫥柜分包商,為什么要提前確定？ 提前確定的困難在哪里？ 案例,七、廚衛(wèi)墻面空鼓導(dǎo)致

23、墻磚檢查時(shí)空鼓,第六講：施工質(zhì)量管控,一、小業(yè)主普遍關(guān)注的質(zhì)量敏感點(diǎn) 二、施工過程管控甲方關(guān)注的要點(diǎn) 三、甲方如何進(jìn)行過程質(zhì)量管控四、施工階段如何規(guī)避設(shè)計(jì)缺陷 五、質(zhì)量管控具體管些什么,一、小業(yè)主普遍關(guān)注的質(zhì)量敏感點(diǎn),為什么要對敏感點(diǎn)進(jìn)行分析? 為什么要對敏感點(diǎn)進(jìn)行分級、分類？ 質(zhì)量敏感點(diǎn)的具體的分級、分類？ 案例,二、施工過程管控甲方關(guān)注的要點(diǎn),三、甲方如何進(jìn)行過程質(zhì)量管控,堅(jiān)持和維護(hù)裝修工程質(zhì)量管理原則和程序 抓體系 關(guān)于上工地 關(guān)于質(zhì)量照片與錄像 堅(jiān)持不懈地參加每周監(jiān)理例會(huì) 立即“拉閘” 動(dòng)態(tài)調(diào)控停止點(diǎn) 組織階段性消缺整改 案例,四、施工階段如何規(guī)避設(shè)計(jì)缺陷,圖紙會(huì)審 列表檢查 現(xiàn)場比對

24、 樣板曝露 體驗(yàn)點(diǎn)評 設(shè)計(jì)服務(wù) 監(jiān)理意見 總包深化 工人意見 分包意見 物管意見 客戶投訴 界面移交 材料試驗(yàn),案例,五、質(zhì)量管控具體管些什么？,“高壓線” 功能測試 含水率管控 中間停止檢查點(diǎn) 旁站監(jiān)督點(diǎn) 收口收邊 關(guān)鍵細(xì)節(jié) 案例,第七講：施工進(jìn)度管控,一、甲方流程設(shè)計(jì) 二、參建各方各階段的主要工作內(nèi)容 三、無需移交的施工階段 四、需要移交的施工階段 五、收尾階段 六、集中整改階段 七、垂直運(yùn)輸?shù)闹萍s 八、注意的管理要點(diǎn),一、甲方流程設(shè)計(jì),二、參建各方各階段的主要工作內(nèi)容,三、無需移交的施工階段,泥水的施工進(jìn)度及其質(zhì)量控制 怎么來估算勞動(dòng)力 材料計(jì)劃和管理 復(fù)驗(yàn)時(shí)間 整改清單提供和跟進(jìn) 勞務(wù)

25、糾紛 膩?zhàn)雍偷蹴旪埞鞘┕r(shí)間,四、需要移交的施工階段,關(guān)門閉戶時(shí)間 問題集中暴露 成品損害 協(xié)調(diào)加劇 鑰匙的發(fā)放 所有的出入口,五、收尾階段,非常關(guān)鍵的階段 勞動(dòng)力動(dòng)向 梳理出未完項(xiàng)目 制定嚴(yán)格的考核處罰辦法 監(jiān)理的責(zé)任,六、集中整改階段,檢查整改是一個(gè)連續(xù)的過程 自行減員 整改時(shí)間,七、垂直運(yùn)輸?shù)闹萍s,水泥砂約3趟 油漆等約1趟 門 -約2趟 磚-約2趟 柜子-約1趟 潔具-約1趟 木地板約1趟 11趟 假定三部電梯每日12小時(shí)負(fù)責(zé)運(yùn)輸，每次運(yùn)輸1種材料。 則物資運(yùn)輸時(shí)間：運(yùn)輸時(shí)間5001110/60/12/3=25.5,八、注意的管理要點(diǎn),每周節(jié)點(diǎn)工期 考核、糾偏 表格 界面的完整性和時(shí)間

26、問題 分包進(jìn)場程序 生產(chǎn)廠家過程進(jìn)度監(jiān)控 整改委外預(yù)案 工資公示 樓層上的辦公室、保管室、廁所的施工安排 關(guān)閉水總閥和監(jiān)控水管泄露 重點(diǎn)難點(diǎn)客戶的整改 案例,第八講：成品保護(hù)管控,一、成品保護(hù)在精裝修工程管理中的重大意義 二、怎么認(rèn)識成品保護(hù)管理？ 三、為什么成品保護(hù)管理比較困難？ 四、如何實(shí)施成品保護(hù)管理？ 五、可借鑒的案例,一、成品保護(hù)在精裝修工程管理中的重大意義,精裝修工程管理中最重要的組成部分 精裝房項(xiàng)目管理成功的標(biāo)尺 一項(xiàng)系統(tǒng)性和綜合性很強(qiáng)的基礎(chǔ)管理工作 如期交房、保證質(zhì)量、降低損耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 精裝修項(xiàng)目管理水平和整體形象最直觀的體現(xiàn),二、怎么認(rèn)識成品保護(hù)管理,成品保護(hù)和文明施工首先

27、是一種有序的生產(chǎn)方式，然后才表現(xiàn)為某些技術(shù)手段 有序組織的基礎(chǔ)是計(jì)劃 計(jì)劃的內(nèi)在要求是協(xié)調(diào) 所謂協(xié)調(diào)就是合理調(diào)度資源，減少資源之間和資源內(nèi)部的沖突 協(xié)調(diào)的基本方法是使各工序“在空間上分離、在時(shí)間上錯(cuò)開” 工序交接和施工令制度是現(xiàn)場管理常用的控制手段,三、為什么成品保護(hù)管理比較困難？,四、如何實(shí)施成品保護(hù)管理,成品保護(hù)費(fèi)用 簡化和量化成品保護(hù)傷害處罰細(xì)則 責(zé)任判定 可視化標(biāo)識 清潔標(biāo)準(zhǔn) 案例,第九講：安全文明管控,1、場地清爽干凈有序，對工人的作業(yè)時(shí)的心態(tài)、現(xiàn)場管理和提高生產(chǎn)效率與工程質(zhì)量均有潛移默化的暗示作用。 2、除在施工準(zhǔn)備和成品保護(hù)中講的內(nèi)容外，其主要工作還包括 防火 防電 防盜 封閉施

28、工 現(xiàn)場吸煙 酒后作業(yè) 人身事故 高空拋物 洞口防護(hù) 垃圾清理 地面清掃,第十講：工地開放管理,一、工地集中開放的重大意義 二、如何確定開放方案 三、工地開放后的集中整改 四、如何處理客戶個(gè)性化需求和自行改造,一、工地集中開放的重大意義,讓業(yè)主提前回家看看 讓業(yè)主提前體檢 聚焦問題 討論,二、如何確定開放方案,由營銷部門組織，物業(yè)重點(diǎn)參與 原則上只開放一次，過程中不宜多次開放 利用節(jié)假日，集中1-2天開放 原則上按半天為一時(shí)間段 營銷部安排人數(shù)后通知、與客戶溝通 工程部準(zhǔn)備說辭 監(jiān)理部準(zhǔn)備說辭 原則上不應(yīng)急維修 記錄準(zhǔn)確、無遺漏 案例,三、工地開放后的集中整改,報(bào)事分類 標(biāo)簽編號 限定整改時(shí)間

29、 驗(yàn)收銷項(xiàng) 關(guān)鍵點(diǎn) 鑰匙控制 案例,四、如何處理客戶個(gè)性化需求和自行改造,怎么處理施工過程業(yè)主要求變更 怎么處理開放階段業(yè)主要求變更 怎么處理交房后業(yè)主要求變更 總的原則是什么？ 軟裝服務(wù),第十一講：集中交房管理,一、精裝房與毛坯房交房的不同之處 二、集中交房準(zhǔn)備工作 三、應(yīng)急維修的重大意義 四、對專業(yè)驗(yàn)房師的應(yīng)對措施 五、對重點(diǎn)難點(diǎn)客戶的應(yīng)對與特別關(guān)注 六、交房后的整改、維護(hù)、保養(yǎng) 七、交業(yè)主的裝修資料,一、精裝房與毛坯房交房的不同之處,業(yè)主期望值 涉及項(xiàng)目多 業(yè)主懂或半懂裝修 溝通能力和現(xiàn)場應(yīng)變能力 現(xiàn)場引導(dǎo)和暗示 案例,二、集中交房準(zhǔn)備工作,對參與交房物業(yè)人員及工程師交底培訓(xùn) 包括：規(guī)定動(dòng)作、材料設(shè)備品牌、工程亮點(diǎn)、應(yīng)急維修項(xiàng)目、問題標(biāo)簽 監(jiān)理準(zhǔn)備現(xiàn)場答疑預(yù)案 組建強(qiáng)大的應(yīng)急維修小組及材料并培訓(xùn) 編制成品住宅