招商運營總體工作管理細(xì)則

1、招商運營總體工作管理細(xì)則編制日期審查日期承認(rèn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修訂者評審員批準(zhǔn)者2015年3月17日編制和信致成1 .細(xì)則概況細(xì)則目的規(guī)范公司招商運營工作流程，加強公司對商業(yè)項目的管理，保證開發(fā)項目按市場規(guī)則正常有序運營，保證項目在招商運營過程中的效率和效益。適用范圍適合上坤置業(yè)商業(yè)項目招商和運營業(yè)務(wù)管理。定義無主導(dǎo)部門招商運營中心部門細(xì)則承擔(dān)的責(zé)任招商運營中心1 .負(fù)責(zé)商業(yè)項目準(zhǔn)備期到運營期的各種方案的編制和審查組織；2、應(yīng)節(jié)點要求落地實施招商管理、運營管理工作修訂計劃2 .業(yè)務(wù)項目的主要節(jié)點3 .業(yè)務(wù)項目的周期劃分和訂劃3.1 .商業(yè)項目一般分為準(zhǔn)備期、運營期兩個階段：3.1

2、.1 .籌備期指從項目立項到項目開業(yè)前的階段，主要以項目研究、招商管理和運營準(zhǔn)備工作為主，包括商業(yè)項目產(chǎn)品定位規(guī)劃、行業(yè)落位、品牌落位、招商管理、行業(yè)裝飾改造、運營準(zhǔn)備等工作。3.1.2 .運營期指項目開業(yè)后的階段，主要包括項目日常運營管理、維護(hù)管理、運營巡邏、商店協(xié)調(diào)、二次招商、商戶退場等工作。3.2 .招商運營工作修訂計劃的制定3.2.1 .招商運營中心為商業(yè)項目產(chǎn)品定位報告，明確項目招商、運營工作初步修訂、租賃戰(zhàn)略等，參照商業(yè)項目產(chǎn)品定位管理細(xì)則。3.2.2 .招商運營中心經(jīng)商業(yè)項目產(chǎn)品定位報告批準(zhǔn)后，編制商業(yè)項目整體招商計劃（含預(yù)算），經(jīng)上坤置業(yè)權(quán)責(zé)管理手冊批準(zhǔn)后，開始主力店、次主力店

3、的招商業(yè)務(wù)。3.2.3 .招商運營中心在商業(yè)項目開業(yè)前5個月開始編制商業(yè)項目整體運營計劃，開業(yè)前1個月在上坤置業(yè)權(quán)責(zé)管理手冊批準(zhǔn)。3.2.4 .每年年初，招商運營中心組織商業(yè)年度招商計劃（含預(yù)算）和商業(yè)年度運營計劃（含預(yù)算）指導(dǎo)商業(yè)項目的年度招商和運營工作，制定和落地執(zhí)行每月招商和運營訂劃。四.籌備期間的主要工作4.1 .業(yè)務(wù)項目的定位4.1.1 .招商運營中心規(guī)劃人員根據(jù)項目進(jìn)度要求和市場調(diào)查結(jié)果編制各階段項目定位報告，參照商業(yè)項目產(chǎn)品定位管理細(xì)則。4.2 .行業(yè)落位和臥鋪區(qū)域的劃分管理4.2.1 .建筑方案初步確定后25天內(nèi)，招商人員完成行業(yè)落位和占地區(qū)劃分工作。4.2.2 .根據(jù)商戶進(jìn)出

4、意向及樓層劃分要求，結(jié)合項目行業(yè)訂劃，招商員優(yōu)先滿足主力店鋪劃分要求，然后劃分其他樓層，詳細(xì)參照行業(yè)落位及樓層劃分管理細(xì)則。4.3 .工程條件的確認(rèn)4.3.1 .在項目定位階段，招商人員配合設(shè)施修訂管理中心和工程管理中心制定工程設(shè)施修訂的預(yù)約條件。4.3.2 .行業(yè)掉期修訂計劃和臥鋪劃分確定后15個工作日內(nèi)，招商運營中心將交房設(shè)施要求匯總表 (包括水電容量、耐力、化油池、通風(fēng)管道)提交建設(shè)修訂管理中心和工程管理中心審查，詳見工程條件確認(rèn)管理細(xì)則。4.3.3 .商業(yè)項目從項目管理中心移交招商運營中心前2個月，招商運營中心組織設(shè)訂、工程和房地產(chǎn)召開了工程條件移交確認(rèn)會，評議項目是否按照整體工程條件

5、和商戶標(biāo)準(zhǔn)施工，如不按要求立即4.4 .租金及招商商業(yè)條件管理4.4.1 .在項目行業(yè)調(diào)動和占地劃分的同時，招商人員開始進(jìn)行租金的估算和招商業(yè)務(wù)條件的制定工作，制定一鋪一價表(意向版)，確定項目招商業(yè)務(wù)條件，包括招商行業(yè)布局、項目租賃面積、租賃方式在內(nèi)的主力店、次主力店、各4.4.2 .根據(jù)樓層劃分、品牌落位和審核合格的總體商務(wù)條件，招商人員制定各樓層商務(wù)條件，形成一鋪一價表(執(zhí)行版) (即各樓層商務(wù)條件)，作為開展招商業(yè)務(wù)的依據(jù)。 詳情請參閱【招商商業(yè)條件管理細(xì)則】。4.5 .品牌落后管理4.5.1 .通過對國內(nèi)外知名品牌的調(diào)查，確定適合項目定位的合作品牌，制定落位方案。4.5.2 .時間節(jié)

6、點： 一鋪一價表(意向版)批準(zhǔn)后，招商運營中心招商人員開始從事品牌落位工作，確定品牌底層范圍、落位區(qū)域分工。 詳情請參閱【品牌落后管理細(xì)則】。4.6 .入場前的改造管理4.6.1 .雙方簽訂書面協(xié)議，達(dá)成一致改造意向，商戶簽訂意向書后或交納首批意向金后，可聯(lián)系改造方案，入場改造的實施在簽訂招商合同支付首批預(yù)付款后執(zhí)行。4.7 .經(jīng)營者進(jìn)入裝修管理4.7.1 .商戶應(yīng)滿足的入場條件：4.7.1.1 .商戶和招商運營中心，房地產(chǎn)公司簽字房屋交付通知書4.7.1.2 .項目現(xiàn)場工程條件已達(dá)到裝修要求。4.7.1.3 .招商運營中心運營組織完成商戶的裝修圖紙審查。4.7.2 .入場裝飾管理4.7.2.

7、1 .開業(yè)前15天由商戶提交消防檢查用藍(lán)圖(蓋章、蓋章)，開業(yè)前完成店鋪裝飾檢查。4.7.2.2 .開業(yè)前，業(yè)者可在提交開業(yè)申請前，親自完成所有開業(yè)所需的證據(jù)處理，完善證據(jù)后，向招商運營中心提交開業(yè)申請。 招商運營中心與房地產(chǎn)公司合作完成裝修過程管理、日常巡邏、竣工驗收工作，詳見工商業(yè)者進(jìn)退場和裝修管理細(xì)則。5 .運營期間的主要工作5.1 .租賃業(yè)務(wù)管理5.1.1 .以規(guī)范實施租金征收、欠租管理、租金變更、租賃、繼續(xù)租賃、終止租賃為目的，參照開業(yè)后運營管理細(xì)則。5.2 .開業(yè)后的工程改造和維護(hù)管理5.2.1 .招商運營中心運營合同內(nèi)的項目現(xiàn)場工程改造需求，經(jīng)房地產(chǎn)公司工程部評估(開業(yè)一年內(nèi)，設(shè)置修訂管理中心和項目工程部參與評估，一年后房地產(chǎn)工程部必須單獨完成評估)5.2.2 .房地產(chǎn)公司根據(jù)日常巡檢和客戶申報修理，修理商戶和公共區(qū)域。 詳情請參照【開業(yè)后的工程改造及維護(hù)管理細(xì)則】。5.3 .運營巡