萬科精裝修標準ABC

1、業(yè)精于勤 贏在細節(jié), 在萬科的日子系列六,目錄,標準化體系框架,精裝修篇,精裝修關(guān)鍵步驟,工作流程,案例剖析,我的思考,精裝修篇 標準化體系框架,標準裝修,已定型產(chǎn)品,研發(fā)階段,4種,2種,3種,戶型效果圖,精裝修篇 標準化體系框架,精裝修標配表及入圍單位,精裝修篇 標準化體系框架,精裝修篇 標準化體系框架,C標部品清單,精裝修篇 標準化體系框架,A、B、C標準劃分（此成本不包括地采暖、空調(diào)）,精裝修篇 標準化體系框架,精裝修合同框架,11、熱水器,1、AB級分實木、竹木兩種 2、實木復合產(chǎn)品為橡木、胡桃木、相 思木。木皮厚度及工藝較C級有較大提 升。 3、C級標準化裝修房為實木復合地 板。僅

2、柚木和橡木兩種。,A標開模定 制。B標壁紙 為可選,目錄,標準化體系框架,精裝修篇,精裝修關(guān)鍵步驟,工作流程,案例剖析,我的思考,精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,精裝修工程大致可分為四個關(guān)鍵性的階段：,1、產(chǎn)品定位,2、銷售樣板間,3、實樓樣板間,4、大面積精裝修,關(guān)鍵一：確立目標,關(guān)鍵二：直觀感受,關(guān)鍵三：發(fā)現(xiàn)問題,關(guān)鍵四：終極目標,精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,1、產(chǎn)品定位（可向標桿企業(yè)學習） 目的：1、根據(jù)公司項目整體規(guī)劃，確立產(chǎn)品定位。 2、通過對標桿企業(yè)樣板間學習，進行成本拆分和設計優(yōu)化，找到 適合我公司的全裝修方案。 優(yōu)點：確立目標，統(tǒng)一對項目的定位認識，能盡可能的保障從定位到設 計方案轉(zhuǎn)化的一

3、致性。,1、產(chǎn)品定位,精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,2、銷售樣板間 目的：1、通過樣板間，確認最終效果和材料部品。采購部根據(jù)部品清單 啟動采購策劃。 2、在銷售樣板間對外開放之前，組織公司內(nèi)部體驗和 評估，通過大家意見，修改全裝修方案和樣板間。 優(yōu)點：提前進行內(nèi)部體驗，便于施工圖紙設計優(yōu)化。,1、產(chǎn)品定位,2、銷售樣板間,精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,3、實樓樣板間 目的：1、在招標之前，為大面積精裝修施工單位的選擇提供參考依據(jù)。 2、銷售樣板間反映不了實際裝修過程中會遇到的土建、水、電、 設備等配合問題，需要通過實樓樣板間發(fā)現(xiàn)。 3、實樓樣板間應該包括所有戶型，根據(jù)裝修階段反饋的問題，進 行圖紙的修改，

4、以減少大面積施工階段可能出現(xiàn)的問題、降低設計變更 及洽商的出現(xiàn)率。 優(yōu)點：有效降低設計變更率，將所有可能發(fā)生的 問題消滅在大面積精裝修開工之前。,1、產(chǎn)品定位,2、銷售樣板間,3、實樓樣板間,各部門內(nèi)部體驗,精裝修篇精裝修關(guān)鍵步驟,4、大面積精裝修 目的：終極目標，客戶的滿意。 關(guān)鍵點：1、精裝修單位、材料部品進場準備 2、土建與精裝工作面的交接 3、大面積施工工程質(zhì)量的控制 4、成品保護,1、產(chǎn)品定位,2、銷售樣板間,3、實樓樣板間,4、大面積精裝修,目錄,標準化體系框架,精裝修篇,精裝修關(guān)鍵步驟,工作流程,案例剖析,我的思考,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實樓樣板間,

5、大面積精裝修,土建施工圖,領導層,銷售部,成本部,設計部,采購部,項目部,工程部,戶型方案,銷售定位,戶型優(yōu)化 方案,戶型 確認會,確認 設計單位,戶內(nèi) 初步設計,確定戶內(nèi) 墻體水暖電 精確定位圖,審核,審核,審核,總結(jié)階段,引入精裝 設計單位,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實樓樣板間,大面積精裝修,產(chǎn)品定位,領導層,銷售部,成本部,設計部,采購部,項目部,工程部,標桿 成本分析,戶內(nèi)成本 配置分析,戶內(nèi)成本 配置優(yōu)化,客戶市場 調(diào)研報告,集采信息,項目定位 成本配置 分析報告,全裝修定位 策劃會,項目全裝修 目標成本,總結(jié)階段,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷

6、售樣板間,實樓樣板間,大面積精裝修,產(chǎn)品定位,領導層,銷售部,成本部,設計部,采購部,項目部,工程部,確定戶內(nèi) 墻體水暖電 精確定位圖,建筑 施工圖,項目全裝修 目標成本,戶內(nèi)及 公共部分 概念設計,材料部品研究,成本估算,方案 設計,供方 資源信息,戶內(nèi)及 公共部分 設計方案,設計方案 決策會,總結(jié)階段,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實樓樣板間,大面積精裝修,銷售樣板間,領導層,銷售部,成本部,設計部,采購部,項目部,工程部,樣板間 施工圖紙,樣板間 部品設計,樣板間 成本核算,樣板間 精裝修 施工圖及 材料封樣,樣板間 采購方案,接合考察 供方評估,銷售培訓 資料,確

7、定 施工單位,樣板間 施工,樣板間 完工,樣板間 現(xiàn)場會,修改意見,樣板間 整改,樣板間配飾,樣板間 開放,樣板間 竣工圖,施工期 監(jiān)控,總結(jié)階段,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實樓樣板間,大面積精裝修,實樓樣板間,領導層,銷售部,成本部,設計部,采購部,項目部,工程部,樣板間 竣工圖 及封樣,確定 施工單位,實樓樣板 施工,施工期 監(jiān)控,樣板間配飾,公共部分精 裝修施工圖 及封樣,總結(jié)階段,實樓樣板 開放,戶內(nèi)正式 施工圖,公共部分 正式施工圖,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實樓樣板間,大面積精裝修,實樓樣板間,領導層,銷售部,成本部,設計部,采購

8、部,項目部,工程部,總結(jié)階段,戶內(nèi)正式 施工圖,公共部分 正式施工圖,戶內(nèi)部分 工程招標,公共部分 工程招標,材料部品 招標采購,大面積 精裝修,施工期 監(jiān)控,驗收交付,精裝修篇工作流程,土建施工圖,產(chǎn)品定位,銷售樣板間,實樓樣板間,大面積精裝修,實樓樣板間,領導層,銷售部,成本部,設計部,采購部,項目部,工程部,總結(jié)階段,驗收交付,精裝修 設計總結(jié),精裝修 設計圖集 標準,客戶深訪 調(diào)研,成本控制 總結(jié),招標采購 工作總結(jié),精裝修 項目管理 總結(jié),缺陷反饋 指導書,成本核算 文件,招標采購 指導書,精裝修管理 指導書,精裝修 項目產(chǎn)品手冊,目錄,標準化體系框架,精裝修篇,精裝修關(guān)鍵步驟,工作

9、流程,案例剖析,我的思考,精裝修篇案例剖析,提 問,標 段 怎 么 劃 分,工 作 面 怎 么 劃 分,工 期 多 久 呢,我 們 到 底 該 怎 么 做,案 例 分 析 來 解 答,精裝修篇案例剖析,案例：金隅萬科城二期精裝修工程,精裝工程概況,8#樓（15層）： 總面積7111.68， 共78戶，戶型1種,9#樓（18層）： 總面積6556.7， 共72戶，戶型1種,2#樓（9層）： 總面積4058.81， 共72戶，戶型1種,10#樓（28層）： 總面積19439.62， 共224戶，戶型4種,1#樓（28層）： 總面積32260.23， 共296戶，戶型6種,3#樓（28層）： 總面積

10、31448.33， 共306戶，戶型6種,4#樓（7層）： 總面積3177.14， 共42戶，戶型1種,5#樓（26層）： 總面積27774.73，共310 戶，戶型5種,6#樓（28層）： 總面積31163.26，共280 戶，戶型3種,7#樓（28層）： 總面積31163.26，共280 戶，戶型3種,共計19.41萬，1942戶,2-8#,2-9#,2-10#,精裝修篇案例剖析,精裝標段劃分,劃分原則：工程量相對均衡，工期同步，施工管理統(tǒng)一、循序漸進，標段特點鮮明。,精裝修篇案例剖析,精裝綜合計劃,第 一 次 采 購,第 二 次 采 購,第 三 次 采 購,精裝修篇案例剖析,采購方式,第

11、一次采購,第二次采購,第三次采購,A、B標段全部采用 招標方式,采購方式,根據(jù)AB標段工程 合作情況，C標段 進行招標采購，D 標段發(fā)展項目戰(zhàn)略 采購,根據(jù)前面工程合作 情況，E標段進行 招標采購，F(xiàn)、G 標段發(fā)展項目戰(zhàn)略 采購,原因,公平公正的引入合格 優(yōu)秀的供應商,1、降低成本，培養(yǎng) 優(yōu)秀供應商 2、進入新的優(yōu)秀 資源,1、降低成本，培養(yǎng) 優(yōu)秀供應商 2、進入新的優(yōu)秀 資源,精裝修篇案例剖析,入圍單位,萬科的精裝資源規(guī)劃,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,第四梯隊,梯隊特點: 合作時間長,配 合能力很強,技 術(shù)水平高。 入圍單位： 和縣二建 金龍騰,梯隊特點: 與萬科合作過 項目，配合能 力較

12、強，需進 一步發(fā)展。 入圍單位： 弘高 華建 松杰等,梯隊特點: 經(jīng)過考察合格， 準備進一步合 作的單位。 入圍單位： 北裝等,梯隊特點: 未經(jīng)過考察,作 為精裝資源儲 備。,精裝修篇案例剖析,入圍單位,根據(jù)現(xiàn)場工程師的評價，以上六家單位配合能力很好，擬定成為為金隅萬科城二 期A、B標段的投標入圍單位。,萬科城入圍單位原則:萬科城屬于C標裝修標準,入圍單位本著老單位帶新單位的原則,進一步擴 大第一梯隊單位數(shù)量,發(fā)掘更優(yōu)資源。,精裝修篇案例剖析,合同框架,精裝修篇案例剖析,精裝成品圖片,客廳電視背景墻、客廳吊頂,戶內(nèi)門、戶內(nèi)門門吸、木踢腳板,精裝修篇案例剖析,精裝成品圖片,衛(wèi)生間裝修成品,精裝修

13、篇案例剖析,精裝成品圖片,廚房精裝成品,窗簾盒（不做窗簾桿、窗簾）,窗臺板,精裝修篇案例剖析,集采材料品牌及聯(lián)系方式,精裝修篇案例剖析,精裝工程界面劃分,施工內(nèi)容：精裝修單位主要負責住宅室內(nèi)裝修以及電梯廳、首層門廳公共部位精裝修施工。,一、室內(nèi)公共部分 1、單元入口門廳及樓梯間 地面：總包完成至墊層, 預留裝修面層。面層由裝修單位負責。 墻面：總包完成至結(jié)構(gòu)墻面（混凝土墻面完成缺陷修補、砌體或輕質(zhì)隔墻墻面完成至抹 灰，達到規(guī)范要求），預留裝修面層。面層由裝修單位負責。 頂棚：總包完成至結(jié)構(gòu)樓板（完成缺陷修補，達到規(guī)范要求），預留裝修面層。面層由 裝修單位負責。 樓梯間：總包負責地面、頂棚、墻面

14、完成至交付業(yè)主標準。,精裝修篇案例剖析,精裝工程界面劃分,2、公共電梯廳： 地面：總包負責有預埋管的部位完成至墊層, 預留裝修面層。面層由裝修單位負責。 墻面：總包負責完成至結(jié)構(gòu)墻面（混凝土墻面完成缺陷修補、砌體或輕質(zhì)隔墻墻面完成至抹 灰），預留裝修面層。面層由裝修單位負責。 頂棚：總包負責完成至結(jié)構(gòu)樓板（完成缺陷修補，達到規(guī)范要求），預留裝修面層。面層由 裝修單位負責。 其他：電氣、水暖管井等設備間內(nèi)部由總包單位完成施工圖所有內(nèi)容。 3、電梯：電梯建設單位采購。總包單位負責井道結(jié)構(gòu)及預留預埋工作。乙方負責轎廂裝修。 4、防火門：預留門洞。由甲方分包專業(yè)單位負責。抹灰收口由總包單位負責。乙方負

15、責面層收 口。 5、單元門：預留門洞。由甲方分包專業(yè)單位負責。抹灰收口由總包單位負責。乙方負責面層收 口。,精裝修篇案例剖析,精裝工程界面劃分,二、住宅居室部分,精裝修篇案例剖析,精裝工程界面劃分,精裝修篇案例剖析,成品保護,1、目的：a.降低日后維修成本(要問什么錢花的最值，我覺得成品保護花的最值，絕對不能在 成品保護方面省錢) b.有效降低入住缺陷率 C.提高客戶滿意度 2、基本原則： a.合理的施工工序流程 只有合理的施工流程是成品保護非常重要的條件。 b.誰施工誰做保護，先檢查后保護（責任） 誰施工對其成品采取相關(guān)保護措施，所有工序完成后由施工單位、監(jiān)理、精裝單位、甲方驗 收合格后，做

16、好產(chǎn)品清潔及成品保護。分包單位移交給精裝單位，其后的保護責任由精裝單 位承擔（精裝單位費用中包含）,精裝修篇案例剖析,成品保護,3、涉及成品保護的分類 a.文明施工中的成品保護（如保持施工場地衛(wèi)生等） b.對土建結(jié)構(gòu)的成品保護（精裝單位不得破壞土建結(jié)構(gòu)） c.精裝工程工序銜接中的成品保護 d.水暖電的成品保護 4、精裝工程具體保護措施 a.入戶門,1、成品瓦楞紙板滿貼（見右圖）；實施單位：戶 門專業(yè)分包單位，精裝單位負責督促、檢查、過程 中后續(xù)檢查維護跟蹤；精裝單位應在門框兩側(cè)、門 框下檻設置硬質(zhì)木板保護（建議使用大芯板）防止 運輸車輛、人員進出造成磕碰。,精裝修篇案例剖析,成品保護,b.窗臺

17、石材：滿鋪瓦楞紙板保護（見右 圖）；由乙方在驗收合格后負責實施、 后期維護及拆除。,c.地磚保護：滿鋪防潮塑料膜（周邊上返200mm，美 紋紙固定）再加成品纖維密度板（見左圖），由精 裝單位在驗收合格后負責實施、后期維護及拆除。,d.櫥柜：先滿鋪硬紙板，再用防潮膜包覆， 美紋紙固定遮蓋（見右圖）；由專業(yè)分包單 位負責實施，乙方負責督促、檢查、過程中 后續(xù)檢查維護跟蹤。,精裝修篇案例剖析,成品保護,e.廚、衛(wèi)墻磚陽角：用直角收邊條作 墻磚護角，用美紋紙固定保護（見右 圖），由精裝單位負責實施及后期維 護、拆除；,f.固定家具：保護方式：用防潮膜包 覆，美紋紙固定遮蓋（見上圖）,g.戶內(nèi)門：在原產(chǎn)

18、品所有 保護膜的基礎上，用防潮 膜包覆遮蓋（見右圖）。由 專業(yè)分包單位負責實施，精 裝單位負責督促、檢查、過 程中后續(xù)檢查維護跟蹤。,精裝修篇案例剖析,成品保護,h.木地板：先用地板保護薄膜 滿鋪,再用瓦楞紙板滿鋪，所有 拼縫用透明膠帶密封。由專業(yè) 分包單位負責實施，精裝單位 負責督促、檢查、過程中后續(xù) 檢查維護跟蹤。,i.衛(wèi)生間鏡子：保護方式用 防潮膜包覆（見上圖）。由 精裝單位在驗收合格后負責 實施、后期維護及拆除。,j.馬桶：保護方式：用原包 裝箱覆蓋（見上圖）。由精 裝單位在驗收合格后負責實 施、后期維護及拆除。,精裝修篇案例剖析,成品保護,k.五金件：保護方式：用原包 裝物包裹（見右圖）。由精裝 單位在驗收合格后負責實施、 后期維護及拆除。,l.電梯轎廂：保護方 式：除燈具、開關(guān)部 位外，用細木工板滿 封（見左圖）。由精 裝單位在驗收合格后 負責實施、后期維護 及拆除。,m.石材門套：保護方 式用成品瓦楞紙板根 據(jù)石材造型滿貼，高 度2米（見左圖）。由 精裝單位在驗收合格 后負責實施