上海企業(yè)總部案例.ppt

1、大業(yè)領(lǐng)地概況介紹,項目位置：坐落于上海松江工業(yè)區(qū)西部科技園 項目規(guī)模：規(guī)劃占地1800畝，建筑面積60余萬平方米，總投資額26億元人民幣，建成后將成為擁有500余座花園總部。其中在建一期一組團(tuán)占地178畝，總建筑面積近20萬平方米 項目進(jìn)度：項目2006年4月開工，預(yù)計2010年全面竣工，定位：集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財務(wù)結(jié)算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。 規(guī)劃建筑指標(biāo)：1.3低容積率 、21%建筑密度 、40%綠化率 、房屋使用率85%,定位與功能布局各行業(yè)共享的企業(yè)總部花園；功能較為集中單一，配套主要依托外部,總體定位為企業(yè)總部花園，單棟面積多在1300-2100M2之間。沿路3

2、棟可分割出售，面積為2500-4200平米。 在具體招商實施中沒有對企業(yè)所屬的行業(yè)、規(guī)模有所限制；但從目前的招商結(jié)果來看，所入駐企業(yè)是各行業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈的上游部分、高端部分、中樞部分性質(zhì)的機(jī)構(gòu) 。 項目地塊西側(cè)一期800畝為生態(tài)辦公基地，整體功能比較集中單一，配套目前只建有綜合樓面積5000余平米，內(nèi)設(shè)園區(qū)餐廳和共享型會議室等共享型設(shè)施，會議室可容納20-500人；地塊東側(cè)1000余畝為高尚居住商業(yè)配套區(qū)，將建成國際會展中心、高檔商務(wù)會所、企業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、星級商務(wù)酒店、總部公寓等,規(guī)劃設(shè)計特點生態(tài)與集約交響，共享與交流并重,將人工水系成功引入各個組團(tuán)，配上涵養(yǎng)水源的植物品種，實現(xiàn)生態(tài)資源的均等

3、化和最大化。 充分利用地下空間、屋頂空間開發(fā)成功能性空間，如貯藏、停車等，一改國外傳統(tǒng)商務(wù)花園用地不集約的缺點，更加符合中國的國情，體現(xiàn)了對土地資源的尊重。 通過不同體型和高度的建筑組合，創(chuàng)造出錯落有致的豎向空間，并通過屋頂花園空間的預(yù)留，打造出全方位立體化生態(tài)空間。,生態(tài)與集約交響,共享與交流并重,各個區(qū)域建筑風(fēng)格既有鮮明個性，又能達(dá)到相互呼應(yīng)，整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 各組團(tuán)呈現(xiàn)圍合狀布局，組團(tuán)中央大面積綠化空間為企業(yè)間交流碰撞提供了場所，并可以承載一定的節(jié)事活動，為企業(yè)社區(qū)文化的培養(yǎng)提供了可能。,建筑設(shè)計特點靈活多變的空間，全方位詮釋生態(tài)節(jié)能主題,D型,C型,B型,A型,建筑面積1250-1550

4、平方米，4-5層。采用現(xiàn)代和古典相結(jié)合的手法，大塊的石材和通透的玻璃形成強(qiáng)烈的虛實對比,凸現(xiàn)企業(yè)總部的尊貴大氣 細(xì)節(jié)豐富的石材墻面和入口處形似中國古建花窗的金屬條拼圖，賦予建筑深厚的文化內(nèi)涵，滿足現(xiàn)代人追求簡單而精美的審美取向。,建筑面積1500-2000平方米，6-7層。大樓簡潔明快的玻璃墻面，最大限度的滿足辦公空間對采光的要求，而局部半透的磨砂玻璃和金屬框的運用，改善了玻璃單一的質(zhì)感和立面的長寬比例，增加了建筑的多樣性。 首層架空設(shè)計，將室外的生態(tài)環(huán)境引入室內(nèi)，成為室內(nèi)和室外空間的過渡，并延伸了室內(nèi)的視覺空間 ，可以有效舒緩辦公人群的壓力,建筑面積2000-2200平方米，8-9層。大樓左

5、右兩個辦公單元用對比的墻面進(jìn)行處理，創(chuàng)造出了兩種肌理效果，很自然的分出兩種辦公單元。 入口和大堂挑高設(shè)計，并預(yù)留大面積接待區(qū)域，滿足企業(yè)形象塑造的尺度感所需 建筑頂部局部退臺，留出足夠的屋頂花園平臺，為企業(yè)創(chuàng)造了私秘又風(fēng)景絕佳的生態(tài)空間。,建筑面積4200平方米，9層。大樓近似六邊形的平面，為獨棟的單體創(chuàng)造了更多的視野景觀面 在造型上采用不同的材質(zhì)分離體塊，優(yōu)化了立面的高寬比例。 屋頂?shù)男鼻刑幚恚粌H豐富了變幻效果，而且使整個樓宇更富有活力。立面上運用材質(zhì)的大膽對比，體現(xiàn)富有個性的企業(yè)形象。,生態(tài)：每棟建筑三面采光(其中兩面落地窗設(shè)計），環(huán)保節(jié)能，滿足生態(tài)辦公所需；每層配備獨立的衛(wèi)生間；電力控

6、制采用分層控制，節(jié)約能源 靈活：大開間框架結(jié)構(gòu)，辦公空間可自由分隔，超高得房率（85%）,發(fā)展模式總結(jié),與松江工業(yè)園區(qū)政府形成緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系,以房產(chǎn)置換土地，將工業(yè)區(qū)政府成功引入園區(qū)辦公，提升園區(qū)的整體形象 依托松江工業(yè)園區(qū)的成熟配套，充分利用后發(fā)優(yōu)勢，集中全力打造出功能相對集中和單一的辦公研發(fā)區(qū) 與國際知名的合作伙伴聯(lián)合，如美國MG2建筑設(shè)計公司、英國PRC建筑設(shè)計事務(wù)所 、高力國際等，全方位塑造項目的高端形象,財富興園概況簡介 定位：面對海內(nèi)外中小型成長性企業(yè)的花園式企業(yè)園區(qū),項目區(qū)位： 財富興園位于上海松江區(qū)車墩鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)，地處嘉金公路和規(guī)劃中的A15高速公路交匯處 項目簡介： 面向海

7、內(nèi)外成長性企業(yè)的現(xiàn)代化、商務(wù)化、人性化、生態(tài)化園林式企業(yè)園區(qū)。項目建筑形態(tài)豐富，包括圍合型、弧線型、風(fēng)車型等六種形態(tài)，全部建成后，可滿足200多戶企業(yè)入駐 目標(biāo)客群： 以上海或長三角的中小型企業(yè)為主，東南亞、港澳臺及歐美企業(yè)為輔。重點吸引的產(chǎn)業(yè)類型為技術(shù)含量高，產(chǎn)業(yè)前景好，產(chǎn)品外向型特征明顯，對信息技術(shù)、硬件設(shè)施、內(nèi)外部環(huán)境等依賴性較高的新型行業(yè) 建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃用地：278畝總建筑面積：28萬平方 容積率：1.5總投資：7.9億元項目分三期建設(shè)，一期8.4萬平米已竣工，預(yù)計于2009年全部建成,員工中心,倉儲物流區(qū),商務(wù)配套區(qū),辦公研發(fā)區(qū)（一期實景）,財富興園 功能分區(qū)：集辦公研發(fā)、商務(wù)配

8、套、倉儲物流、生活配套四大功能于一體,員工中心是整個園區(qū)的生活配套區(qū)，包括宿舍、餐飲、運動等功能，規(guī)劃有兩幢11層員工宿舍和一幢3層員工食堂。,規(guī)劃一個倉儲物流中心，為企業(yè)產(chǎn)品倉儲、中轉(zhuǎn)、物流提供強(qiáng)大的后援支持。,以獨棟辦公樓為主，為企業(yè)提供辦公研發(fā)空間，目前一期8.4萬平方米已竣工并開始招商,為企業(yè)產(chǎn)品展示、發(fā)布及商務(wù)活動等提供服務(wù)。包括財富大廈酒店，提供商務(wù)、住宿、休閑服務(wù)；財富國際會議中心，提供展覽、展示、會議等服務(wù),財富興園 客群：上海本地科技研發(fā)類企業(yè)成為園區(qū)主力,資料來源：根據(jù)財富興園宣傳冊整理,目前，進(jìn)駐園區(qū)一期的企業(yè)已有48家，這些企業(yè)呈現(xiàn)如下特征 園區(qū)主要引進(jìn)對信息技術(shù)、硬件

9、設(shè)施、內(nèi)外部環(huán)境等依賴性較高的新型行業(yè)，其中一期入駐企業(yè)中38%為科技研發(fā)類企業(yè)。,入駐客群包括本地迅速膨脹打算降低商務(wù)成本的中型公司、上海發(fā)展的周邊地區(qū)的企業(yè)、國外企業(yè)在上海設(shè)立分的公司或辦事處、為降低營運成本需進(jìn)入低成本運營地區(qū)的企業(yè)等。據(jù)統(tǒng)計，一期入駐的企業(yè)中長三角地區(qū)占到75%。,財富興園 戶型：迎合客戶多元化偏好，制定豐富多樣的建筑戶型,財富興園根據(jù)不同的客戶需求將建筑形態(tài)劃分為風(fēng)車型、圍合型、弧線型、展示型、雙拼型、獨棟型六種，且建筑單元面積可根據(jù)客戶要求模數(shù)式靈活組合。,獨棟型 面積：1329 平方米 特色：綜合辦公空間較大，適合中型企業(yè)，獨立電梯 ，四層,雙拼型 面積： 646

10、 平方米棟 組團(tuán)： 1300 平方米 特色：整體風(fēng)格簡潔規(guī)整，適合1-2家企業(yè)辦公，四層,弧線型 面積：646 平方米棟 組團(tuán)：3600 6500 平方米 特色：小型組團(tuán)式辦公區(qū)，豐富的公共展示空間，適合于同類行業(yè)的企業(yè)聯(lián)合集中辦公,展示型 面積：400 600 平方米棟 組團(tuán)：2800 5000平方米 特色：沿主要交通干道，提供企業(yè)對外交流宣傳空間，將展示與辦公功能有機(jī)結(jié)合,風(fēng)車型 面積：650 平方米棟 組團(tuán)：2600 平方米 特色：外立面豐富不呆板，內(nèi)部空間靈活組合，適合于凸現(xiàn)個性的企業(yè)辦公,圍合型 面積： 850 平方米棟 組團(tuán)：18002200 平方米 特色：院落式布局，單層空間較大

11、，基礎(chǔ)設(shè)施完善，功能實用多樣,發(fā)展模式總結(jié),多方面爭取政府的支持，規(guī)劃上緊跟政府步伐，符合上海市政府加大服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，被列為松江區(qū)重點項目，享受市級工業(yè)園游會政策和地方財政支持。 一期先建設(shè)辦公研發(fā)區(qū)，為項目聚攏人氣和回籠資金，并為商務(wù)配套區(qū)、倉儲物流區(qū)、生活配套區(qū)預(yù)留了足夠的發(fā)展空間 招商先行，先后三次赴浙江臺州、溫州等地定向招商，隨著一期現(xiàn)房陸續(xù)交房，銷售率實現(xiàn)了90%以上,上海國際鋼鐵服務(wù)業(yè)中心鋼領(lǐng)1-項目概況（1）,項目簡介：由復(fù)地（集團(tuán)）有限公司、上海鋼聯(lián)投資發(fā)展有限公司、上海吳淞國際物流園區(qū)合作開發(fā)。 地理位置 位于上海市寶山區(qū)友誼路以南，鐵山路以東，屬于吳淞國際物

12、流園區(qū)，地鐵一號線、輕軌三號線、外環(huán)線、郊環(huán)線、同濟(jì)路高架所環(huán)擁； 至市中心30分鐘車程，到虹橋、浦東機(jī)場40分鐘車程，區(qū)位優(yōu)勢顯著。 項目規(guī)模：占地347畝，規(guī)劃總建筑面積48萬平方米； 項目分期 一期總建筑面積約15萬平方米，其中11萬平方米為出售型商辦樓，包括5棟綜合商務(wù)樓，12棟獨棟總部樓，有近1050套房源，面積最小的約60平方米，主力為400平方米左右的房型； 二期建筑面積約30余萬平方米，其中20萬平方米也為出售型辦公樓，其余的10多萬平方米包括四星級酒店、商鋪、會議中心等相關(guān)配套。 項目定位：通過共同市場的建設(shè)，實現(xiàn)產(chǎn)品供應(yīng)商、貿(mào)易商、用戶的直接聯(lián)動，形成集電子信息交易、金融服

13、務(wù)、物流分撥、會展服務(wù)等功能為一體的新型產(chǎn)業(yè)市場。 用地性質(zhì)：商業(yè)用地。 開盤日期：2007年12月6號。 得房率：72%-74%。,一期,二期,上海國際鋼鐵服務(wù)業(yè)中心鋼領(lǐng)1項目概況（2）,鋼材交易中心建筑面積9000平米,5幢商務(wù)綜合樓，拆分出售，一平層建筑面積1000平米左右,12棟獨棟辦公樓，整幢銷售,綜合樓1號,綜合樓3號,綜合樓17號,上海國際鋼鐵服務(wù)業(yè)中心鋼領(lǐng)2功能集聚商務(wù)區(qū)，采取租售并舉的運作模式,借助房地產(chǎn)載體，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)，既是商務(wù)辦公的集聚地，也是餐飲、休閑、娛樂的匯集場所； 區(qū)內(nèi)各類企業(yè)相互依存，在有限的空間里實現(xiàn)高密度、高效率集中，形成各種功能集聚的商務(wù)區(qū) 。

14、,銷售物業(yè) 銷售情況：目前已去化75%左右。 銷售價格：均價從原來的約8900元平方米上漲到10500元平方米。,出租型物業(yè) 約4萬平米，包括商鋪和鋼材市場； 平均日租金：2.62.7元/平米/天,+,利用租、售并舉的形式，既可快速回籠資金，用于滾動開發(fā)二期工程，又能長期持有物業(yè)，穩(wěn)定收益可期。,上海國際鋼鐵服務(wù)業(yè)中心鋼領(lǐng)3-與行業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，打造鋼鐵產(chǎn)業(yè)集群,創(chuàng)建鋼鐵公共服務(wù)平臺，包括鋼鐵電子信息、交易服務(wù)、金融擔(dān)保、物流分撥、會展服務(wù)等功能； 匯聚鋼鐵產(chǎn)業(yè)上、中、下游，集中鋼鐵行業(yè)大、中、小型企業(yè)，以集群的優(yōu)勢整合行業(yè)，鍛造鋼鐵供應(yīng)鏈； 聚合鋼鐵行業(yè)的信息流、商流、物流、資金流，形成全國最大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)總部基地。,交易與物流中心,資金與資源中心,信息與溝通中心,會議與展示中心,上游,中游,下游,印度米塔爾、包鋼、南鋼、首鋼、鞍鋼、漣