商品房銷售中明碼標價問題的法律思考

1、 商品房銷售中明碼標價問題的法律思考 摘要：商品房市場中的不明碼標價行為已經(jīng)成為當前商品房價格高居不下的重要原因之一。不明碼標價行為的主要表現(xiàn)為明碼標價的方式不合理、采用虛假的或引人誤導的價格廣告、歧視性的價格欺詐等。針對這些問題，一方面應當具體規(guī)定商品房明碼標價的方式，另一方面對因欺詐而造成的消費者機會損失也應當予以賠償。1、商品房銷售中的明碼標價問題對商品和服務實行明碼標價，是經(jīng)營者必須履行的法定義務。對此問題，很多國家和地區(qū)的立法都有所規(guī)定。如歐洲議會頒布了明碼標價法，并且還規(guī)定了明碼標價的具體準則，其中規(guī)定：商人提供給消費者的產(chǎn)品必須標明賣價和單價，使消費者能夠更好地來了解信息，更有助

2、于價格比較。英國的消費者保護法和價格標示法令也對零售商與消費者之間在商品、服務、膳宿供應或者便利設(shè)施等方面的明碼標價作了明確而細致的規(guī)定；我國價格法和消費者權(quán)益保護法對明碼標價的問題也有規(guī)定，而國家發(fā)展計劃委員會2000年10月31日發(fā)布的關(guān)于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定更明確規(guī)定了明碼標價的概念。根據(jù)該規(guī)定，明碼標價是指經(jīng)營者收購、銷售商品和提供服務時公開標示商品價格、服務價格等有關(guān)情況的行為。按照這一要求，實行明碼標價的商品和服務應包括實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導價或者政府定價的商品和服務。經(jīng)營者不僅要標明商品和服務的價格，還要標明與價格有關(guān)的其它情況，如商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級、計價單位

3、或者提供服務的項目等。經(jīng)營者違反規(guī)定，不標、錯標、漏標或不按規(guī)定方式標價，不能稱作為明碼標價，必須承擔相應的法律責任。根據(jù)關(guān)于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定，凡在我國境內(nèi)收購、銷售商品或者提供服務的價格行為，均應明碼標價。商品房作為關(guān)系到消費者重大利益的消費品，其明碼標價的問題更應引起重視。目前，我國很多地方已經(jīng)對商品房市場的明碼標價問題制定了專門的立法，如江蘇省商品房價格管理規(guī)定、廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則等。上海市房地產(chǎn)市場明碼標價的實施細則甚至明確規(guī)定了房地產(chǎn)市場明碼標價的概念，即房地產(chǎn)市場明碼標價，是指房地產(chǎn)經(jīng)營者、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)和物業(yè)管理服務企業(yè)，買賣、有償轉(zhuǎn)讓、租賃房屋

4、和提供服務，依法公開標示商品價格、服務價格等有關(guān)情況的行為，該規(guī)定還對買賣、租賃房屋、房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)管理服務等的明碼標價提出了具體的要求。不可否認的是，以上這些規(guī)定對規(guī)范我國商品房市場價格行為、保護消費者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不夠完善和執(zhí)法的不到位，現(xiàn)實中經(jīng)營者不明碼標價的行為仍然普遍存在，這也助長了商品房價格的居高不下，不明碼標價的現(xiàn)象已經(jīng)成為當前商品房市場的一個嚴重問題。2、商品房銷售中不明碼標價行為的表現(xiàn)目前我國商品房市場中不明碼標價行為的主要表現(xiàn)有：1.明碼標價的方式不合理有些經(jīng)營者不向消費者明示商品房的價格或公告虛假的價格，在銷售場所，商品房價格往往由銷售人員內(nèi)部

5、掌握，消費者無法得知每套商品房的具體價格，更無從比較已經(jīng)售出的商品房與待售商品房的價格；有些商品房經(jīng)營者對外公布有少量的價格優(yōu)惠的商品房，以吸引消費者與其交易，而實際上這些優(yōu)惠的房屋并不存在，或者在締約時附加了十分苛刻的條件；也有些經(jīng)營者對商品房本身明碼標價，但對售房相關(guān)的收費項目、收費標準及售后環(huán)節(jié)的配套收費項目、收費標準，故意隱瞞不予以明碼標價，使消費者在消費信息不全的情況下，被迫接受不必要的附加項目和附加費用。2.采用虛假的或引入誤導的價格廣告商品房銷售中違反明碼標價規(guī)定的虛假廣告行為主要有：商品房經(jīng)營者在進行廣告宣傳時，故意使用欺詐性或誤導性的語言、文字、圖片、計價單位等標識，誘導他人

6、與其交易。常見的欺詐性或誤導性的用語有“起價”、“均價”、“實價”、“暫定價”等。經(jīng)營者慣用的手段是，在商品房的預售或所謂“內(nèi)部認購”環(huán)節(jié)時，利用這些模糊性的用語以較低的價格誘導消費者與其簽約并預交部分價款，而最后真正確定房價時其價格卻遠遠高于消費者的預期，而此時消費者要解除預購合同則須付出大量的時間成本和機會成本。3.歧視性的價格欺詐行為有的經(jīng)營者準備了多份的價格表，按照不同的需要提供給不同的消費者，這樣從表面看雖然是向消費者明示了價格，但卻給予不同的消費者以不同的待遇，這是一種歧視性的價格欺詐行為，同樣違反了明碼標價的規(guī)定。3、商品房銷售中不明碼標價行為的法律對策首先，應當具體規(guī)定商品房明

7、碼標價的方式。在這一方面，某些發(fā)達地區(qū)的的立法經(jīng)驗值得推薦。如江蘇省物價局關(guān)于改進住宅商品房價格管理的通知規(guī)定：“切實落實住宅商品房銷售明碼標價制度，銷售企業(yè)必須在銷售場所的醒目位置標明每套商品房的區(qū)位、面積、價格及相關(guān)資料，讓購房人明明白白消費?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場明碼標價實施細則也規(guī)定了“一房一價”的價格標示方式，即“買賣或有償轉(zhuǎn)讓的房屋按室號逐一明碼標價，標明包括地址或樓盤室號、暫測的或?qū)崪y的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分攤建筑面積、單價、計價單位、總價以及可否議價、有效時段等。經(jīng)營者應當說明其它事宜的，另加備注?！钡悄壳按蠖鄶?shù)地方的商品房管理法規(guī)規(guī)章尚無這類具體規(guī)定。以上兩個法

8、規(guī)也各有不足，如江蘇省物價局關(guān)于改進住宅商品房價格管理的通知中關(guān)于明碼標價的內(nèi)容還不夠具體，而上海市房地產(chǎn)市場明碼標價實施細則則沒有規(guī)定應當在銷售場所的醒目位置公示。筆者認為，在各地的商品房管理法規(guī)規(guī)章中應當明確以下幾點：(1)強制性地規(guī)定商品房銷售企業(yè)必須以套為單位公布與所銷售的商品房價格有關(guān)的重要信息，(2)與所銷售的商品房價格有關(guān)的重要信息，不僅包括商品房本身的價格信息，如商品房的地址或樓盤室號、暫測的或?qū)崪y的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分攤建筑面積、單價、計價單位、總價以及可否議價、有效時段等，還應包括與商品房銷售相關(guān)的收費項目、收費標準及售后環(huán)節(jié)的配套收費項目、收費標準等方面

9、的信息，(3)同一樓盤同期所銷售所有商品房的價格必須同時公布，同一樓盤同期已經(jīng)銷售的商品房的實價與待售商品房的定價也應同時對所有的銷售者公布，(4)應當規(guī)定商品房銷售企業(yè)必須在銷售場所的醒目位置標明以上信息，(5)對違反這一規(guī)定的行為應當規(guī)定具體的處罰措施。其次，針對虛假的或引人誤導的價格廣告，有學者認為這種經(jīng)營者利用虛假廣告進行的價格欺詐不能認定為欺詐，理由是“訂立合同時購房者即可知道真實價格，購房者有權(quán)拒絕簽訂合同，經(jīng)營者實施的這種欺騙行為不足以掩蓋真實價格”。對此筆者不能茍同。因為一方面經(jīng)營者的行為確實采用了欺詐性的手段，另一方面這一手段又是一種不正當?shù)膬r格手段，此外即使消費者最后沒有簽

10、訂合同，這一欺詐行為也已經(jīng)給消費者造成了損失，當然應當認定其為價格欺詐行為的一種。如果不對這一類行為進行規(guī)制，無疑會放縱不法經(jīng)營者，不利于維護商品房市場的秩序。在目前的立法中，有些地方的規(guī)定對這一問題已經(jīng)有所反映，如上海市物價局關(guān)于規(guī)范商品房銷售價格行為的若干規(guī)定第四條對房價用語規(guī)定“凡以商品房立項開發(fā)的，不得使用安居工程、解困房、平價房等名稱。未經(jīng)市、區(qū)縣物價部門審核，不得使用成本價房、微利房等提法?！钡沁@一規(guī)定對目前在商品房銷售領(lǐng)域廣泛使用的“起價”、“均價”、“實價”、“暫定價”等用語也沒有規(guī)范。這些用語從其字面意義上看本來就不是內(nèi)涵清晰的專業(yè)性詞語，在日常生活中及其他領(lǐng)域也常被使用，

11、對其是否有明確化、專業(yè)化的必要也許還存在爭議。但筆者認為，鑒于這些用語在商品房銷售中使用已經(jīng)十分廣泛，而且現(xiàn)實中確實存在誤導消費者的問題，應該適當加以規(guī)范。為使不同的樓盤的價格具有可比性，對其中的“起價”、“均價”的含義，應根據(jù)多層、高層、小高層等不同的樓盤性質(zhì)規(guī)定不同的計價公式，而對“實價”、“暫定價”等用語，可以就采用其作為日常用語的字面意思。此外，在目前商品房價格只漲不跌的市場環(huán)境下，選擇不簽訂正式合同往往不利于消費者，因為此時消費者已經(jīng)不可能在市場上以當初簽訂預購合同時的市場價格再買到同樣品質(zhì)的商品房了。消費者在這種情況下遭受的損失在經(jīng)濟學上被稱為機會成本的損失，由于沒有法律的直接依據(jù)

12、及計算上的困難，我國法律上對機會成本的損失一般是不予賠償?shù)?，這對消費者而言顯然不公平。筆者認為，對機會成本的損失完全不予賠償?shù)淖龇ㄟ`反了我國民法的公平原則和損害賠償法中的全面賠償?shù)脑瓌t。按照損害賠償法的基本理論，財產(chǎn)損失分為直接損失和間接損失，而間接損失中又包括預期利益的損失。機會損失就是一種間接損失。對間接損失的賠償，原則上也是有損失就應該有賠償，機會成本的損失也不應例外。在很多歐洲國家，對機會喪失的賠償責任得到了法律的確認，這一賠償?shù)姆秶踔烈呀?jīng)擴展到了精神損害賠償領(lǐng)域。對于機會喪失的賠償，應當適用比例賠償原則，即視機會損失的可能性而確定具體賠償?shù)谋壤?。而在價格持續(xù)上漲的市場環(huán)境中，因商品房經(jīng)營者的欺詐行為而造成消費者機會損失可能性應該比較容易得到認定。對購房消費者機會喪失賠償額的計算，可以采取由違法的經(jīng)營者給消費者彌補同期房價上漲差價的方法來確定。對這種損害賠償?shù)男再|(zhì)，如果預購合同有約定的，應為違約責任；如果沒有約定的，應是締約過失責任。最后，關(guān)于歧視性的價格行為，一般認為并不一定屬于欺詐行為，如在價格法中就是將價格歧視行為作為一種單獨的不正當價格行為與價格欺詐