商品房銷(xiāo)售中明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題的法律思考

1、 商品房銷(xiāo)售中明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題的法律思考 摘要：商品房市場(chǎng)中的不明碼標(biāo)價(jià)行為已經(jīng)成為當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格高居不下的重要原因之一。不明碼標(biāo)價(jià)行為的主要表現(xiàn)為明碼標(biāo)價(jià)的方式不合理、采用虛假的或引人誤導(dǎo)的價(jià)格廣告、歧視性的價(jià)格欺詐等。針對(duì)這些問(wèn)題，一方面應(yīng)當(dāng)具體規(guī)定商品房明碼標(biāo)價(jià)的方式，另一方面對(duì)因欺詐而造成的消費(fèi)者機(jī)會(huì)損失也應(yīng)當(dāng)予以賠償。1、商品房銷(xiāo)售中的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題對(duì)商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，是經(jīng)營(yíng)者必須履行的法定義務(wù)。對(duì)此問(wèn)題，很多國(guó)家和地區(qū)的立法都有所規(guī)定。如歐洲議會(huì)頒布了明碼標(biāo)價(jià)法，并且還規(guī)定了明碼標(biāo)價(jià)的具體準(zhǔn)則，其中規(guī)定：商人提供給消費(fèi)者的產(chǎn)品必須標(biāo)明賣(mài)價(jià)和單價(jià)，使消費(fèi)者能夠更好地來(lái)了解信息，更有助

2、于價(jià)格比較。英國(guó)的消費(fèi)者保護(hù)法和價(jià)格標(biāo)示法令也對(duì)零售商與消費(fèi)者之間在商品、服務(wù)、膳宿供應(yīng)或者便利設(shè)施等方面的明碼標(biāo)價(jià)作了明確而細(xì)致的規(guī)定；我國(guó)價(jià)格法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法對(duì)明碼標(biāo)價(jià)的問(wèn)題也有規(guī)定，而國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2000年10月31日發(fā)布的關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定更明確規(guī)定了明碼標(biāo)價(jià)的概念。根據(jù)該規(guī)定，明碼標(biāo)價(jià)是指經(jīng)營(yíng)者收購(gòu)、銷(xiāo)售商品和提供服務(wù)時(shí)公開(kāi)標(biāo)示商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況的行為。按照這一要求，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的商品和服務(wù)應(yīng)包括實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)的商品和服務(wù)。經(jīng)營(yíng)者不僅要標(biāo)明商品和服務(wù)的價(jià)格，還要標(biāo)明與價(jià)格有關(guān)的其它情況，如商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級(jí)、計(jì)價(jià)單位

3、或者提供服務(wù)的項(xiàng)目等。經(jīng)營(yíng)者違反規(guī)定，不標(biāo)、錯(cuò)標(biāo)、漏標(biāo)或不按規(guī)定方式標(biāo)價(jià)，不能稱(chēng)作為明碼標(biāo)價(jià)，必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，凡在我國(guó)境內(nèi)收購(gòu)、銷(xiāo)售商品或者提供服務(wù)的價(jià)格行為，均應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)。商品房作為關(guān)系到消費(fèi)者重大利益的消費(fèi)品，其明碼標(biāo)價(jià)的問(wèn)題更應(yīng)引起重視。目前，我國(guó)很多地方已經(jīng)對(duì)商品房市場(chǎng)的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題制定了專(zhuān)門(mén)的立法，如江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定、廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則等。上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)的實(shí)施細(xì)則甚至明確規(guī)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)的概念，即房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，買(mǎi)賣(mài)、有償轉(zhuǎn)讓、租賃房屋

4、和提供服務(wù)，依法公開(kāi)標(biāo)示商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況的行為，該規(guī)定還對(duì)買(mǎi)賣(mài)、租賃房屋、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等的明碼標(biāo)價(jià)提出了具體的要求。不可否認(rèn)的是，以上這些規(guī)定對(duì)規(guī)范我國(guó)商品房市場(chǎng)價(jià)格行為、保護(hù)消費(fèi)者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不夠完善和執(zhí)法的不到位，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)營(yíng)者不明碼標(biāo)價(jià)的行為仍然普遍存在，這也助長(zhǎng)了商品房?jī)r(jià)格的居高不下，不明碼標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)前商品房市場(chǎng)的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。2、商品房銷(xiāo)售中不明碼標(biāo)價(jià)行為的表現(xiàn)目前我國(guó)商品房市場(chǎng)中不明碼標(biāo)價(jià)行為的主要表現(xiàn)有：1.明碼標(biāo)價(jià)的方式不合理有些經(jīng)營(yíng)者不向消費(fèi)者明示商品房的價(jià)格或公告虛假的價(jià)格，在銷(xiāo)售場(chǎng)所，商品房?jī)r(jià)格往往由銷(xiāo)售人員內(nèi)部

5、掌握，消費(fèi)者無(wú)法得知每套商品房的具體價(jià)格，更無(wú)從比較已經(jīng)售出的商品房與待售商品房的價(jià)格；有些商品房經(jīng)營(yíng)者對(duì)外公布有少量的價(jià)格優(yōu)惠的商品房，以吸引消費(fèi)者與其交易，而實(shí)際上這些優(yōu)惠的房屋并不存在，或者在締約時(shí)附加了十分苛刻的條件；也有些經(jīng)營(yíng)者對(duì)商品房本身明碼標(biāo)價(jià)，但對(duì)售房相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及售后環(huán)節(jié)的配套收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故意隱瞞不予以明碼標(biāo)價(jià)，使消費(fèi)者在消費(fèi)信息不全的情況下，被迫接受不必要的附加項(xiàng)目和附加費(fèi)用。2.采用虛假的或引入誤導(dǎo)的價(jià)格廣告商品房銷(xiāo)售中違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的虛假?gòu)V告行為主要有：商品房經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，故意使用欺詐性或誤導(dǎo)性的語(yǔ)言、文字、圖片、計(jì)價(jià)單位等標(biāo)識(shí)，誘導(dǎo)他人

6、與其交易。常見(jiàn)的欺詐性或誤導(dǎo)性的用語(yǔ)有“起價(jià)”、“均價(jià)”、“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等。經(jīng)營(yíng)者慣用的手段是，在商品房的預(yù)售或所謂“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”環(huán)節(jié)時(shí)，利用這些模糊性的用語(yǔ)以較低的價(jià)格誘導(dǎo)消費(fèi)者與其簽約并預(yù)交部分價(jià)款，而最后真正確定房?jī)r(jià)時(shí)其價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)者的預(yù)期，而此時(shí)消費(fèi)者要解除預(yù)購(gòu)合同則須付出大量的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。3.歧視性的價(jià)格欺詐行為有的經(jīng)營(yíng)者準(zhǔn)備了多份的價(jià)格表，按照不同的需要提供給不同的消費(fèi)者，這樣從表面看雖然是向消費(fèi)者明示了價(jià)格，但卻給予不同的消費(fèi)者以不同的待遇，這是一種歧視性的價(jià)格欺詐行為，同樣違反了明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定。3、商品房銷(xiāo)售中不明碼標(biāo)價(jià)行為的法律對(duì)策首先，應(yīng)當(dāng)具體規(guī)定商品房明

7、碼標(biāo)價(jià)的方式。在這一方面，某些發(fā)達(dá)地區(qū)的的立法經(jīng)驗(yàn)值得推薦。如江蘇省物價(jià)局關(guān)于改進(jìn)住宅商品房?jī)r(jià)格管理的通知規(guī)定：“切實(shí)落實(shí)住宅商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)制度，銷(xiāo)售企業(yè)必須在銷(xiāo)售場(chǎng)所的醒目位置標(biāo)明每套商品房的區(qū)位、面積、價(jià)格及相關(guān)資料，讓購(gòu)房人明明白白消費(fèi)?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則也規(guī)定了“一房一價(jià)”的價(jià)格標(biāo)示方式，即“買(mǎi)賣(mài)或有償轉(zhuǎn)讓的房屋按室號(hào)逐一明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明包括地址或樓盤(pán)室號(hào)、暫測(cè)的或?qū)崪y(cè)的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、單價(jià)、計(jì)價(jià)單位、總價(jià)以及可否議價(jià)、有效時(shí)段等。經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)說(shuō)明其它事宜的，另加備注?！钡悄壳按蠖鄶?shù)地方的商品房管理法規(guī)規(guī)章尚無(wú)這類(lèi)具體規(guī)定。以上兩個(gè)法

8、規(guī)也各有不足，如江蘇省物價(jià)局關(guān)于改進(jìn)住宅商品房?jī)r(jià)格管理的通知中關(guān)于明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容還不夠具體，而上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則則沒(méi)有規(guī)定應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所的醒目位置公示。筆者認(rèn)為，在各地的商品房管理法規(guī)規(guī)章中應(yīng)當(dāng)明確以下幾點(diǎn)：(1)強(qiáng)制性地規(guī)定商品房銷(xiāo)售企業(yè)必須以套為單位公布與所銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格有關(guān)的重要信息，(2)與所銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格有關(guān)的重要信息，不僅包括商品房本身的價(jià)格信息，如商品房的地址或樓盤(pán)室號(hào)、暫測(cè)的或?qū)崪y(cè)的房屋建筑面積及其中套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、單價(jià)、計(jì)價(jià)單位、總價(jià)以及可否議價(jià)、有效時(shí)段等，還應(yīng)包括與商品房銷(xiāo)售相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及售后環(huán)節(jié)的配套收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面

9、的信息，(3)同一樓盤(pán)同期所銷(xiāo)售所有商品房的價(jià)格必須同時(shí)公布，同一樓盤(pán)同期已經(jīng)銷(xiāo)售的商品房的實(shí)價(jià)與待售商品房的定價(jià)也應(yīng)同時(shí)對(duì)所有的銷(xiāo)售者公布，(4)應(yīng)當(dāng)規(guī)定商品房銷(xiāo)售企業(yè)必須在銷(xiāo)售場(chǎng)所的醒目位置標(biāo)明以上信息，(5)對(duì)違反這一規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)規(guī)定具體的處罰措施。其次，針對(duì)虛假的或引人誤導(dǎo)的價(jià)格廣告，有學(xué)者認(rèn)為這種經(jīng)營(yíng)者利用虛假?gòu)V告進(jìn)行的價(jià)格欺詐不能認(rèn)定為欺詐，理由是“訂立合同時(shí)購(gòu)房者即可知道真實(shí)價(jià)格，購(gòu)房者有權(quán)拒絕簽訂合同，經(jīng)營(yíng)者實(shí)施的這種欺騙行為不足以掩蓋真實(shí)價(jià)格”。對(duì)此筆者不能茍同。因?yàn)橐环矫娼?jīng)營(yíng)者的行為確實(shí)采用了欺詐性的手段，另一方面這一手段又是一種不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格手段，此外即使消費(fèi)者最后沒(méi)有簽

10、訂合同，這一欺詐行為也已經(jīng)給消費(fèi)者造成了損失，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為價(jià)格欺詐行為的一種。如果不對(duì)這一類(lèi)行為進(jìn)行規(guī)制，無(wú)疑會(huì)放縱不法經(jīng)營(yíng)者，不利于維護(hù)商品房市場(chǎng)的秩序。在目前的立法中，有些地方的規(guī)定對(duì)這一問(wèn)題已經(jīng)有所反映，如上海市物價(jià)局關(guān)于規(guī)范商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為的若干規(guī)定第四條對(duì)房?jī)r(jià)用語(yǔ)規(guī)定“凡以商品房立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的，不得使用安居工程、解困房、平價(jià)房等名稱(chēng)。未經(jīng)市、區(qū)縣物價(jià)部門(mén)審核，不得使用成本價(jià)房、微利房等提法?！钡沁@一規(guī)定對(duì)目前在商品房銷(xiāo)售領(lǐng)域廣泛使用的“起價(jià)”、“均價(jià)”、“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等用語(yǔ)也沒(méi)有規(guī)范。這些用語(yǔ)從其字面意義上看本來(lái)就不是內(nèi)涵清晰的專(zhuān)業(yè)性詞語(yǔ)，在日常生活中及其他領(lǐng)域也常被使用，

11、對(duì)其是否有明確化、專(zhuān)業(yè)化的必要也許還存在爭(zhēng)議。但筆者認(rèn)為，鑒于這些用語(yǔ)在商品房銷(xiāo)售中使用已經(jīng)十分廣泛，而且現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在誤導(dǎo)消費(fèi)者的問(wèn)題，應(yīng)該適當(dāng)加以規(guī)范。為使不同的樓盤(pán)的價(jià)格具有可比性，對(duì)其中的“起價(jià)”、“均價(jià)”的含義，應(yīng)根據(jù)多層、高層、小高層等不同的樓盤(pán)性質(zhì)規(guī)定不同的計(jì)價(jià)公式，而對(duì)“實(shí)價(jià)”、“暫定價(jià)”等用語(yǔ)，可以就采用其作為日常用語(yǔ)的字面意思。此外，在目前商品房?jī)r(jià)格只漲不跌的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇不簽訂正式合同往往不利于消費(fèi)者，因?yàn)榇藭r(shí)消費(fèi)者已經(jīng)不可能在市場(chǎng)上以當(dāng)初簽訂預(yù)購(gòu)合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格再買(mǎi)到同樣品質(zhì)的商品房了。消費(fèi)者在這種情況下遭受的損失在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱(chēng)為機(jī)會(huì)成本的損失，由于沒(méi)有法律的直接依據(jù)

12、及計(jì)算上的困難，我國(guó)法律上對(duì)機(jī)會(huì)成本的損失一般是不予賠償?shù)?，這對(duì)消費(fèi)者而言顯然不公平。筆者認(rèn)為，對(duì)機(jī)會(huì)成本的損失完全不予賠償?shù)淖龇ㄟ`反了我國(guó)民法的公平原則和損害賠償法中的全面賠償?shù)脑瓌t。按照損害賠償法的基本理論，財(cái)產(chǎn)損失分為直接損失和間接損失，而間接損失中又包括預(yù)期利益的損失。機(jī)會(huì)損失就是一種間接損失。對(duì)間接損失的賠償，原則上也是有損失就應(yīng)該有賠償，機(jī)會(huì)成本的損失也不應(yīng)例外。在很多歐洲國(guó)家，對(duì)機(jī)會(huì)喪失的賠償責(zé)任得到了法律的確認(rèn)，這一賠償?shù)姆秶踔烈呀?jīng)擴(kuò)展到了精神損害賠償領(lǐng)域。對(duì)于機(jī)會(huì)喪失的賠償，應(yīng)當(dāng)適用比例賠償原則，即視機(jī)會(huì)損失的可能性而確定具體賠償?shù)谋壤?。而在價(jià)格持續(xù)上漲的市場(chǎng)環(huán)境中，因商品房經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為而造成消費(fèi)者機(jī)會(huì)損失可能性應(yīng)該比較容易得到認(rèn)定。對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者機(jī)會(huì)喪失賠償額的計(jì)算，可以采取由違法的經(jīng)營(yíng)者給消費(fèi)者彌補(bǔ)同期房?jī)r(jià)上漲差價(jià)的方法來(lái)確定。對(duì)這種損害賠償?shù)男再|(zhì)，如果預(yù)購(gòu)合同有約定的，應(yīng)為違約責(zé)任；如果沒(méi)有約定的，應(yīng)是締約過(guò)失責(zé)任。最后，關(guān)于歧視性的價(jià)格行為，一般認(rèn)為并不一定屬于欺詐行為，如在價(jià)格法中就是將價(jià)格歧視行為作為一種單獨(dú)的不正當(dāng)價(jià)格行為與價(jià)格欺詐