海門市市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.ppt

1、2012年5月20日,海門市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,海門市城市認(rèn)知,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)概況,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),海門市位于萬(wàn)里長(zhǎng)江入海口，位于江蘇省東南部，東瀕黃海，南倚長(zhǎng)江，素有江海門戶之稱，與上海隔江相望，被譽(yù)為北上海。海門，東瀕黃海，與日本、韓國(guó)隔海相望，距長(zhǎng)崎、釜山等國(guó)際大港僅400海里；南倚長(zhǎng)江，與上海的直線距離僅60公里。海門，是長(zhǎng)三角北翼聯(lián)通上海的第一橋頭堡，處于承南接北的重要樞紐位置。從海門出發(fā)，200公里范圍內(nèi)可覆蓋上海、蘇州、無(wú)錫等20多個(gè)現(xiàn)代城市。全市土地面積1148.77平方公里。 海門市設(shè)有19個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)鄉(xiāng)，233個(gè)村民委員會(huì)，64個(gè)居民委員會(huì)。2011年年末全市戶籍人口99.99

2、萬(wàn)人。,城市認(rèn)知/城市概況,城市交通隨著高速公路、鐵路、長(zhǎng)江大橋的建成，海門的對(duì)外交通將又有新的質(zhì)的飛躍，特別是海門將與上海大通道的貫通，海門的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸現(xiàn)，贏得未來(lái)發(fā)展的空間。,城市認(rèn)知/城市概況,城市印象 全國(guó)聞名的“科技之鄉(xiāng)”、“紡織之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”、“教育之鄉(xiāng)”、“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”，被譽(yù)為“金三角上小浦東、江風(fēng)海韻北上?！?城市認(rèn)知/城市概況,張 謇,張謇與馬相伯在吳淞創(chuàng)辦了復(fù)旦公學(xué)，這就是復(fù)旦大學(xué)的前身。 1909年倡建通海五屬公立中學(xué)（即今南通中學(xué)）。 1912年，張謇在老西門創(chuàng)辦江蘇省立水產(chǎn)學(xué)校，1913年全校遷往吳淞，故稱 吳淞水產(chǎn)?？茖W(xué)?！保?今天上海海洋大學(xué)的前身。

3、1917年，張謇支持下，同濟(jì)醫(yī)工學(xué)堂（同濟(jì)大學(xué)的前身）在吳淞復(fù)校。 1921年，上海商科大學(xué)在上海成立。上海商科大學(xué)前身是南京師范高等學(xué)校，后南京高等師范學(xué)校擴(kuò)展為國(guó)立東南大學(xué)，張謇是國(guó)立東南大學(xué)主要?jiǎng)?chuàng)建人之一。,文化名人,沈肇洲（1857-1929），南派琵琶演奏大師。 季方（1890-1987），前交通部副部長(zhǎng)，江蘇省副省長(zhǎng)。 王個(gè)簃（1897-1988），現(xiàn)代著名書(shū)畫(huà)家，篆刻家，藝術(shù)教 育家。 林非（1931-），中國(guó)魯迅研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)，散文學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。 陳遼（1931-），海門籍著名文藝?yán)碚摷摇?陸侃如（1903-1978），現(xiàn)代著名文學(xué)史專家、教育家。 卞之琳（1910-2000），現(xiàn)代詩(shī)

4、人、文學(xué)評(píng)論家、翻譯家。 龍飛（19262004），作曲家。,海門市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展位于江蘇省縣級(jí)市上游,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),2010年，海門市地區(qū)生產(chǎn)值在江蘇省50個(gè)縣級(jí)市中排名第9位，人均GDP為55634元，排名15位。 持續(xù)蟬聯(lián)“全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”，四年前移了十個(gè)位次，繼續(xù)名列蘇中蘇北第一，并成功躋身全省前十強(qiáng) 整體水平處于江蘇省的縣級(jí)市上游水平。 在“全省縣級(jí)市可持續(xù)發(fā)展綜合排名”中，位列第6位；獲評(píng)“2010年福布斯中國(guó)最佳縣級(jí)城市25強(qiáng)”；是“中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最具活力十強(qiáng)縣市”和“中國(guó)最具潛力十強(qiáng)縣市”，2007年率先在蘇中蘇北建成全面小康達(dá)標(biāo)市。,海門城市經(jīng)濟(jì)-三次產(chǎn)

5、業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，在結(jié)構(gòu)調(diào)整中實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，海門經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅猛發(fā)展,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值41.39億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值348.22億元，增長(zhǎng)12.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值200.71億元,增長(zhǎng)13.7 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.0：59.0：34.0。人均地區(qū)生產(chǎn)總值65396元，比上年增長(zhǎng)17.5%。,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),海門是國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放縣（市）之一，處于環(huán)上海浦東經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，已形成新材料、醫(yī)藥化工、輕紡服裝、建筑業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，擁有全國(guó)最大的、被國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心列為“中華之最”的繡品專業(yè)市場(chǎng)。,財(cái)政收入穩(wěn)步上升?！叭{馬車”（投資、消費(fèi)、出口）齊頭并進(jìn)，投資消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁,投資規(guī)

6、模不斷擴(kuò)大，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。從分產(chǎn)業(yè)看，工業(yè)投資占比較大，而服務(wù)業(yè)投資增長(zhǎng)較快。工業(yè)投資方面，紡織、電氣制造、金屬制品及醫(yī)藥制造等主導(dǎo)行業(yè)共完成投資75.45億元，,從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，零售業(yè)為主，其他行業(yè)為輔。去年10月份開(kāi)業(yè)的歐尚超市，2011年10月份開(kāi)業(yè)的大東方百貨和疊石橋三期，為零售業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),全市共完成進(jìn)出口總額15.84億美元，比上年增長(zhǎng)28.6%。其中出口總額11.38億美元，同比增長(zhǎng)22.0%；進(jìn)口總額4.46億美元，同比增長(zhǎng)49.3%。全年新增三資企業(yè)27家；新批增資項(xiàng)目16個(gè)，工商登記注冊(cè)外資1.87億美元，注冊(cè)外全市新簽對(duì)外承包勞務(wù)合同額

7、2.06億美元，完成年計(jì)劃的100.3%，同比增長(zhǎng)10.8%。全市對(duì)外勞務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.73億美元，同比增長(zhǎng)13.7%；新派出國(guó)勞務(wù)2583人，比上年增長(zhǎng)33.4%。,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),海門市城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入的不斷提高，有助加強(qiáng)購(gòu)買力，有力推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展,海門市城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入在南通市下屬的5個(gè)縣級(jí)市中排名第一；2011年城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入不斷增加，生活質(zhì)量繼續(xù)改善；,2010年南通市下屬各縣市城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),城市認(rèn)知/人口,目前海門市城市總體人口99.99萬(wàn)人，城市化率55%，城區(qū)人口32萬(wàn)人，規(guī)劃至2020年城市總體城市化率

8、為65%，城市城區(qū)人口增至43萬(wàn)人。,城市功能定位：長(zhǎng)江三角洲北翼先進(jìn)制造業(yè)基地，蘇中、蘇北接軌上海與蘇南的前沿陣地；重要的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地，并將沿海的現(xiàn)代化生態(tài)宜居地，全國(guó)家紡繡品名城,城市認(rèn)知/發(fā)展規(guī)劃,發(fā)展戰(zhàn)略：大力強(qiáng)化城區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)發(fā)展；積極扶持重點(diǎn)城鎮(zhèn)，促進(jìn)區(qū)域城市化，全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量，推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。形成“一主、兩副、一帶”的空間發(fā)展格局，“一主”即海門城區(qū)，包括主城區(qū)和濱江新區(qū)；“兩副”即重點(diǎn)中心城鎮(zhèn)三星鎮(zhèn)和包場(chǎng)鎮(zhèn)；“一帶”即沿江城鎮(zhèn)發(fā)展帶；另外，位于東灶港的濱海新區(qū)， 也是近幾年海門市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,城市總結(jié)：,區(qū)位：海門市作為蘇中地區(qū)緊鄰上海、蘇南地區(qū)的重要堡壘城市

9、，向南、沿江發(fā)展成為城市的主要發(fā)展方向，逐漸融入上海、蘇南經(jīng)濟(jì)圈，成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈膚色載體。區(qū)位優(yōu)勢(shì)的日趨明顯，必然帶動(dòng)海門經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將成為海門房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展階段的基礎(chǔ)和保證。 經(jīng)濟(jì)：海門市作為江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的縣級(jí)市之一，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在南通各縣市中均名列前茅。近幾年海門經(jīng)濟(jì)一直保持較快的增長(zhǎng)，同時(shí)社會(huì)消費(fèi)和居民收入也一直維持在10%以上的增長(zhǎng)速度，都將有力推動(dòng)海門房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，隨著消費(fèi)水平和收入水平的不斷提高，消費(fèi)者對(duì)住宅檔次的要求也會(huì)越來(lái)越高，中、高端物業(yè)已逐漸走進(jìn)海門購(gòu)房客群的視線 。 規(guī)劃：伴隨著海門市城市化進(jìn)程的不斷加快，長(zhǎng)三角城市圈經(jīng)濟(jì)、金融的一體化

10、和長(zhǎng)三角跨江通道工程的持續(xù)推進(jìn)，海門房地產(chǎn)市場(chǎng)除了滿足新增城市化人口的剛性需求外，還需要滿足城市圈內(nèi)的投資者對(duì)當(dāng)?shù)鼐哂袧摿ξ飿I(yè)的需求，因?yàn)楹ｉT市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景呈現(xiàn)出比較樂(lè)觀的的態(tài)度。另一方面，隨著海門“一主、兩副、一帶”的空間發(fā)展的不斷形成，海門主城區(qū)、濱江新區(qū)和沿江城鎮(zhèn)發(fā)展帶等區(qū)域的物業(yè)價(jià)值必然會(huì)伴隨著這些區(qū)域內(nèi)不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施、日趨明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提升”,區(qū)域入駐開(kāi)發(fā)商,海門市場(chǎng)以本地開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，本地較為活躍的開(kāi)發(fā)商在2家，其中具有開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)兩家（中南控股集團(tuán)、龍信集 團(tuán)房地產(chǎn)公司），上海證大房地產(chǎn)有限公司、上海西部企業(yè)（集團(tuán)）有限公司、上海地瑋（集團(tuán)）有限公司是進(jìn)入海門市

11、的 大型異地品牌公司。,外地知名開(kāi)發(fā)企業(yè),啟東重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè),中南控股集團(tuán) 龍信集團(tuán)集團(tuán) 南通盛華置業(yè)有限公司 南通市巨龍雅居置業(yè)有限公司 江蘇龍辰置業(yè)有限公司 ,上海證大房地產(chǎn)有限公司（上海） 上海西部企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（上海） 深圳東恒盛投資集團(tuán)（深圳） 上海地瑋（集團(tuán)）有限公司（上海） ,本地重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,從以下圖表中可以看到，2009年開(kāi)始海門市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已進(jìn)入快速發(fā)展期,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,2010年市場(chǎng)出現(xiàn)量縮價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，到2011年商品房成交量 出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，成交面積為88.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度為 10.56%，銷售總額為51.13億元，增長(zhǎng)率為

12、30.4%，商品房 銷售額遞增率遠(yuǎn)大于銷售總面積增長(zhǎng)率，說(shuō)明海門市在 2011調(diào)控大年中仍處于”量穩(wěn)價(jià)升”的市場(chǎng)格局；2011年全 年房地產(chǎn)投資額為28.44億，增長(zhǎng)率為21%；,海門市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境,趨向線,海門市2011年全年住宅商品房成交量面積87.22萬(wàn)平方米，成交套數(shù)7798套，全年成交均價(jià)為 6406元/平方米。從各月成交數(shù)據(jù)反映出，2011年區(qū)域成交量穩(wěn)中有升，成交均價(jià)仍處于上升通道，而至10月份、11月份開(kāi)始區(qū)域成交量和成交均價(jià)紛紛下滑。 進(jìn)入2012年1-5月區(qū)域住宅商品房總成交面積25.5萬(wàn)方，同比下降35.5%；成交均價(jià)為6573元/平方米，同比上升7.9%，回升較為

13、明顯，但與2011年6-10月的成交均價(jià)7157元/平方米高峰值仍有差距。,6091,7157,5251,6573,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,房地產(chǎn)板塊分布住宅市場(chǎng)發(fā)展重心沿張謇道往南（新區(qū)）,高速進(jìn)入城市通道,秀 山 西 路,絲 綢 路,珠 江 路,江 海 路,東南區(qū)板塊,東北區(qū)板塊,北區(qū)板塊,中心城區(qū)板塊,南區(qū)（新）城區(qū)板塊,西區(qū)板塊,解放東路,商業(yè)中心街：解放路,商業(yè)次中心街：人民路路,新區(qū)主干道張謇道,新行政 中心,鷗 江 路,北 京 路,北 海 路,富 江 路,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,土地市場(chǎng)：,2012年截止5月，海門市商品房住宅土地成交僅6幅地塊，海門港4幅，濱海新區(qū)、工業(yè)園區(qū)各1幅，城區(qū)

14、內(nèi)無(wú)地塊成交。 相關(guān)成交信息觀察到，海門港目前地價(jià)250萬(wàn)/畝，折合樓盤價(jià)1560元/平方米。該區(qū)域位于海門城區(qū)的西南部，距離中心城區(qū)約13公里，周邊配套較為匱乏，目前僅證大國(guó)際城項(xiàng)目在售，別墅售價(jià)5500-6000元/平方米，公寓售價(jià)估計(jì)在4000左右元/平方米之間，根據(jù)目前1560元/平方米的樓盤價(jià)，利潤(rùn)空間較小。,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,參照2011年海門市成交的商品住宅地塊交易數(shù)據(jù)：新區(qū)中心地塊地價(jià)在435萬(wàn)/畝，核計(jì)樓板價(jià)2715元/平方米，目前該地塊高層報(bào)價(jià)7500元/平方米；東南城區(qū)板塊中土地價(jià)160萬(wàn)/畝，核計(jì)樓板價(jià)1002元/平方米，目前區(qū)域普通商品售價(jià)6000-6500元/平方

15、米。總體存在一定開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間。,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,市場(chǎng)在售樓盤分布,秀 山 西 路,絲 綢 路,珠 江 路,江 海 路,東南區(qū)板塊,東北區(qū)板塊,北區(qū)板塊,中心城區(qū)板塊,西區(qū)板塊,解放東路,富 江 路,鷗 江 路,北 海 路,北 京 路,新行政 中心,1,2,3,4,7,10,8,5,9,11,12,13,14,17,18,盛華豪庭 理想城 水泓花園 御林華府 荔園 尊園嵐郡 中南世紀(jì)城 地瑋東洲半島 龍馨家園 海門財(cái)富廣場(chǎng) 中南世紀(jì)錦城 江城逸品 東恒國(guó)際公館 北京壹號(hào)公館 秀山新座 御庭尚城 金色維也納 亞特香提亞境 證大國(guó)際城,6,19,15,16,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多集中城

16、區(qū)的南部，新區(qū)板塊和東南區(qū)板塊,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案近20個(gè)樓盤，且個(gè)案總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)方的12個(gè)，其中70-100萬(wàn)方有3個(gè)，150-180萬(wàn)方的有2個(gè)，這樣的市場(chǎng)供應(yīng)量對(duì)于一個(gè)城市總?cè)丝?10萬(wàn)，城區(qū)人口30萬(wàn)人的城市來(lái)講已非常龐大；,龐大的市場(chǎng)供應(yīng)量引發(fā)較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)在不斷提升，通過(guò)以“灰色面積”、智能、節(jié)能、人車分流等設(shè)計(jì)與運(yùn)用來(lái)提高項(xiàng)目的性價(jià)比來(lái)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力形成市場(chǎng)主流；同時(shí)也抑制了區(qū)域的商品房售價(jià)，主力售價(jià)低于經(jīng)濟(jì)級(jí)能相對(duì)遜色、房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚的平行城市啟東市；,從區(qū)域物業(yè)形態(tài)來(lái)看，普通公寓中多層物業(yè)形態(tài)已不多見(jiàn)，大多是

17、小高層和高層；低密度產(chǎn)品疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟都已角逐市場(chǎng)；,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)社區(qū)景象,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,整體市場(chǎng)總結(jié),土地市場(chǎng)：中心城區(qū)商品住宅土地?zé)o成交，開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交價(jià)格較高，市場(chǎng)回報(bào)較低 2012年度截止5月，海門市商品房住宅土地成交僅6幅地塊，海門港4幅，濱海新區(qū)、工業(yè)園區(qū)各1幅，中心城區(qū)內(nèi)無(wú)相關(guān)地塊成交。從4幅海門港商品房住宅用地靜態(tài)分析從這些地塊成交樓板價(jià)再結(jié)合目前該區(qū)域市場(chǎng)的售價(jià)、去化速度，地塊開(kāi)發(fā)利潤(rùn)非常有限。 商品房整體市場(chǎng)： 城區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 受到樓市調(diào)控政策及區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量巨大雙重影響，價(jià)格提升受抑； 海門市隨同其他二三線城市一樣，從201

18、1年10月份開(kāi)始進(jìn)入低靡期，成交量、成交均價(jià)不同程度下滑。從開(kāi)發(fā)量情況來(lái)看：城區(qū)內(nèi)樓盤項(xiàng)目不少近20個(gè)在售項(xiàng)目，且項(xiàng)目體量較大，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量處于近飽和狀態(tài)，同時(shí)抑制價(jià)格有效上揚(yáng)。 海門市全年成交建筑面積約88萬(wàn)平方米，屬于高位水平 ；成交主要集中于當(dāng)?shù)仄放拼笮烷_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，例如中南世紀(jì)城，兩年成交70多萬(wàn)方； 區(qū)域整體處于產(chǎn)品提升階段，從原先單一的建筑立面打造到如今注重小區(qū)的全開(kāi)挖人車分流、景觀、配套會(huì)所等全方位綜合提升。 房型：靠近中心城區(qū)樓盤熱銷產(chǎn)品主要以三房產(chǎn)品為主，三房產(chǎn)品又以120-140的實(shí)用型與140-170的舒適性戶型為主，城郊樓盤熱銷產(chǎn)品主要以80-100兩房與100-

19、110的小三房產(chǎn)品為主；在如今低靡市市場(chǎng)下，小戶型去化速度快。 從客戶情況來(lái)看：目前以剛性需求客戶為主，用于結(jié)婚、就學(xué)、剛性的改善性客戶為主。,房地產(chǎn)整體市場(chǎng)背景,各類產(chǎn)品售價(jià),區(qū)域內(nèi)主力售價(jià)在6000-7000元/平方米，高端物業(yè)精裝修報(bào)價(jià)突破10000元/平方米，最低售價(jià)5800元/平方米； 從各個(gè)板塊分析，中心城區(qū)及南區(qū)（新區(qū)）板塊售價(jià)相對(duì)較高，毛坯主力售價(jià)在7500元/平方米，精裝修售價(jià)在11000元/平方米；北區(qū)、西區(qū)離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域售價(jià)一般在5800-6500元/平方米。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要集中分布于新區(qū)和東城區(qū)的南面。,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),低密度住宅,溢價(jià)率33%,溢價(jià)率75%,溢價(jià)率1

20、00%,溢價(jià)率77%,中心城區(qū)內(nèi)低密度住宅產(chǎn)品疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟都有，一般大都融入在混合社區(qū)中，且規(guī)模都不大； 產(chǎn)品品質(zhì)除了東恒盛國(guó)際公館項(xiàng)目外，其他整體都不高； 售價(jià)：疊加售價(jià)在10000元/平方米，溢價(jià)率在33%左右；聯(lián)排別墅主力售價(jià)在10000-13000元/平方 米溢價(jià)率75-77%，雙拼售價(jià)13000-15000元/平方米 ，溢價(jià)率100%。 海門市 低密度產(chǎn)品 整體溢價(jià)率水品要高于啟東和如皋，但從調(diào)研過(guò)程中 發(fā)現(xiàn)別墅市場(chǎng)處于初級(jí)階段，還不成熟，整體市場(chǎng)接受度、去化速度仍不太樂(lè)觀。,聯(lián)排,雙拼,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),公寓類產(chǎn)品戶型面積分析,公寓類產(chǎn)品戶型以二房、三房為主，二房主要供應(yīng)面積

21、段在88-105平方米，三房主要供應(yīng)面積段在125-148平方米； 區(qū)域內(nèi)僅有三個(gè)項(xiàng)目有一房一廳的供應(yīng)，主要面積在67-76平方米；,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),四房、五房的戶型供應(yīng)主要集中于區(qū)域內(nèi)的核心位置高端社區(qū)；,四房戶型的面積供應(yīng)段140-160平方米；,五房戶型的供應(yīng)面積段在170-190平方米,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),別墅類產(chǎn)品面積供應(yīng)段,低密度物業(yè)以聯(lián)排、雙拼為主；疊加、獨(dú)棟市場(chǎng)供應(yīng)較少； 面積： 疊加：230-300平方米 聯(lián)排：210-280平方米 雙拼：260-350,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),海門主城區(qū)主要在售個(gè)案去化速度分析,海門市近兩年商品房整體成交量在約85萬(wàn)平方米，而中南世紀(jì)城、中南世紀(jì)錦城兩個(gè)項(xiàng)目

22、整體的成交量?jī)H80.42萬(wàn)平方米，占整體市場(chǎng)成交量47.3%，僅一半，而整體市場(chǎng)在售項(xiàng)目近20個(gè)，從而說(shuō)明其他項(xiàng)目的銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大。,概況：海門中南世紀(jì)城位于海門市標(biāo)志性建筑瑞江大轉(zhuǎn)盤東北角。西鄰海門主干道瑞江路，北起海門河，東依民生路，同時(shí)在民生路 東側(cè)配備有一個(gè)五萬(wàn)平米封閉式菜場(chǎng)以及海門重點(diǎn)東洲中小學(xué)校東校區(qū)以及開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院。以西班牙建筑風(fēng)格為主，以水為主題。 賣點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目品質(zhì)、學(xué)區(qū)房概念。 銷售狀況： 2010年3月開(kāi)始接受預(yù)定，同年10月開(kāi)盤，開(kāi)盤價(jià)：6200元/平方米。截止2012年5月，項(xiàng)目共成交了5940套，合計(jì)654907平方米，平均每年的成交量達(dá)32.7萬(wàn)平方米，

23、占海門市全年總體成交量的37.2%。,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),項(xiàng)目概況： 海門中南世紀(jì)錦城是中南集團(tuán)繼中南世紀(jì)城之后在海門的又一力作，項(xiàng)目規(guī)劃總占地約13萬(wàn)平米，總建筑面積38萬(wàn)平米，以景觀生態(tài)河圩角河分界，南至南京西路東靠張謇大道北至秀山路西至海興路，以商務(wù)、商業(yè)、體育、居住以及大型休閑活動(dòng)中心為一體的未來(lái)城市中心，小區(qū)整體是以西班牙建筑風(fēng)格為主的，采用人車分流設(shè)計(jì)。 賣點(diǎn)：新區(qū)市政府旁，開(kāi)發(fā)商口碑效應(yīng)，戶型； 銷售情況：2011年9月開(kāi)盤，目前為止成交1375套，成交總面積17.76萬(wàn)平方米。,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),戶型圖,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),小區(qū)概況： 地處海門城區(qū)東南板塊，距離新區(qū)政府3公里左右。盛華豪庭項(xiàng)目由6幢1824層高層住宅和兩幢沿街商鋪組成，總建筑面積約15萬(wàn)。建筑采用新古典主義建筑風(fēng)格，底部為干掛石材飾面，建筑上部為高檔真石漆。配合8大安防智能系統(tǒng)。 賣點(diǎn)：戶型、物業(yè)管理 銷售情況：2012年1月開(kāi)盤，共成交334套，合計(jì)3.2萬(wàn)平方米。,微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),戶型,微觀競(jìng)爭(zhēng)