北京市土地一級開發(fā)相關(guān)政策及工作內(nèi)容(國土局內(nèi)部最新培訓資料).ppt

1、土地一級開發(fā)相關(guān)政策及工作內(nèi)容,北京市國土資源局房山分局 土地整理儲備中心,目 錄 第一部分 土地一級開發(fā)的概念 第二部分土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)流程,第一部分 土地一級開發(fā)的概念,一、概念,土地一級開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟發(fā)展要求，由政府統(tǒng)一組織，有計劃地由土地一級開發(fā)主體負責實施征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地出讓標準的土地開發(fā)行為。,二、土地一級開發(fā)工作內(nèi)容,工作內(nèi)容：辦理規(guī)劃條件、核準、環(huán)評、交評、考古勘探、地災評估、涉水、地震、礦產(chǎn)壓覆、林地許可、征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。 開發(fā)深度：土地一級開發(fā)完成后市政需達到“三通一平”即：紅線外通路、通

2、電、通上水，場地隨自然地平，滿足基本上市要求。有條件的可以達到“五通一平”。,三、土地一級開發(fā)實施方式,1、土地儲備機構(gòu)為主體：包括市、區(qū)兩級儲備機構(gòu)為聯(lián)合主體、分中心為主體。 2、企業(yè)為主體：通過公開招標方式確定、委托方式。 自2010年以來，我區(qū)一級開發(fā)項目開發(fā)主體全部為儲備機構(gòu)（除2015年長溝基金小鎮(zhèn)項目外）。,三、土地一級開發(fā)實施方式,儲備機構(gòu)為主體實施方式分為以下幾類： 1、儲備機構(gòu)出資，委托項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實施； 2、儲備機構(gòu)出資，委托國有公司實施； 3、公開招標帶資企業(yè)實施； 4、掛牌方式選擇帶資企業(yè)實施。 儲備機構(gòu)出資，實施單位計取2%管理費；企業(yè)出資，按照市國土局、發(fā)改委等

3、5個委辦局聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于進一步規(guī)范企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目利潤管理的通知(京國土儲201537號文)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。,四、土地一級開發(fā)依據(jù)的文件,1、北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市2005540號）：主要規(guī)定實施方式、開發(fā)程序、開發(fā)成本等。 2、北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法 （京國土市2006290號） 3、土地儲備管理辦法國土資發(fā)2007277號 4、 關(guān)于進一步規(guī)范企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目利潤管理的通知(京國土儲201537號文) 5、關(guān)于土地儲備開發(fā)項目成本預審工作規(guī)則的通知(京國土儲2014207號文),第二部分 土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)流程,土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)流程,1、申報

4、審核階段 2、審批授權(quán)階段 3、實施監(jiān)管階段 4、驗收入庫階段,一、申報審核階段,列入年度土地儲備開發(fā)計劃 編制實施方案 實施方案審核 聯(lián)席會申報,（1）符合城市總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃。 （2）符合土地利用總體規(guī)劃用途管制要求，不得占用基本農(nóng)田，盡量少占或不占一般耕地和農(nóng)用地。 （3）已經(jīng)取得控制性詳細規(guī)劃批復的，或控制性詳細規(guī)劃能在近期（半年內(nèi)）得到規(guī)劃行政管理部門確認的。 （4）鼓勵采取整體開發(fā)分期實施的土地儲備開發(fā)模式。 （5）項目應(yīng)取得屬地政府、原土地使用權(quán)人或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的支持。 現(xiàn)階段我區(qū)土地儲備開發(fā)項目優(yōu)先考慮儲備軌道交通沿線、新城組團、重點功能區(qū)、新城周邊重點鎮(zhèn)等土地。

5、,1、列入年度土地儲備開發(fā)計劃,2.編制實施方案,（1）需提交材料： 村委會向鎮(zhèn)政府提交納入儲備申請、征地意向書和鎮(zhèn)政府向國土分局提交同意納入土地儲備的函； 提供村集體基本情況（包括土地、人口情況）調(diào)查表，（需村、鎮(zhèn)、派出所蓋章）； 提供普測、面積劃分報告、土地利用規(guī)劃圖、控制性詳細規(guī)劃圖則； 其他需要的材料。,（2）編制實施方案 編制主體：北京市土地整理儲備中心房山區(qū)分中心組織編制實施方案。 實施方案內(nèi)容：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、規(guī)劃條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。,2.編制實施方案,初審：國土分局及鄉(xiāng)鎮(zhèn)參加。 審核：由房山區(qū)土地儲備領(lǐng)導小組成員單位召

6、開實施方案審核會，通過后報區(qū)政府批準。 市國土局內(nèi)審 ：市國土局相關(guān)科室審核實施方案。,3、實施方案審核,申報材料：一級開發(fā)請示、區(qū)政府批準的實施方案及實施方案審批表、普通測量資料、地類面積劃分報告、詳細規(guī)劃方案圖、土地利用總體規(guī)劃圖、聯(lián)席會電子演示文稿（PPT）。 聯(lián)席會：市國土局組織發(fā)改、規(guī)劃、建委、財政、市政等單位和社會專家召開聯(lián)席會預備會審核實施方案，主管市長召開市政府土地儲備和入市交易聯(lián)席會。過會后進入一級開發(fā)實施階段。,4、聯(lián)席會申報,二、審批授權(quán)階段,市、區(qū)聯(lián)儲項目：分中心向市規(guī)委申報取得規(guī)劃條件后，國土分局向市國土局提交一級開發(fā)授權(quán)申請，市國土局審核并核發(fā)土地一級開發(fā)授權(quán)批復。

7、 分中心為主體項目：分中心向市規(guī)委申報規(guī)劃條后，向國土分局提交土地一級開發(fā)授權(quán)申請，國土分局審核并報區(qū)政府同意后，核發(fā)項目一級開發(fā)授權(quán)批復，授權(quán)審批相關(guān)材料同時報市國土局備案。 企業(yè)為主體項目：企業(yè)向市國土局申報土地一級開發(fā)授權(quán)申請，市國土局審核并核發(fā)土地一級開發(fā)授權(quán)批復后，向市規(guī)委申報規(guī)劃條件。,土地一級開發(fā)授權(quán)批復,申報一級開發(fā)授權(quán)批復需提交材料： 土地一級開發(fā)授權(quán)申請、項目規(guī)劃條件、政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會會議紀要、區(qū)政府審批通過的土地一級開發(fā)項目實施方案審批表、項目區(qū)位圖、影像圖、規(guī)劃圖、現(xiàn)場照片、紙質(zhì)版及電子版地形圖各兩份。,三、實施監(jiān)管階段,一級開發(fā)實施方式確定 一級開發(fā)實

8、施內(nèi)容,1、一級開發(fā)實施方式確定,實施主體：土地儲備機構(gòu)為主體，具體實施單位確定采取以下幾種方式： 1、委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處負責實施； 2、委托國有公司實施； 3、公開招標帶資企業(yè)實施； 4、公開掛牌方式選擇帶資企業(yè)實施。 實施方式由區(qū)政府確定。實施方式確定后，由儲備機構(gòu)與實施單位簽訂一級開發(fā)委托協(xié)議（企業(yè)出資還需簽訂資金監(jiān)管協(xié)議），開展一級開發(fā)工作。,2、一級開發(fā)實施內(nèi)容,1、手續(xù)辦理：主要辦理預審、節(jié)能審查、核準、交評、環(huán)評、涉水、地震、考古勘探、地災評估、礦產(chǎn)壓覆、林地許可、征地、拆遷等手續(xù)。 2、征地：按照村里人口、土地情況核算轉(zhuǎn)非及超轉(zhuǎn)人員，被征地村集體召開村民代表大會，會議通過后簽訂征地

9、補償協(xié)議，并按程序上報征地。 3、拆遷：拆遷安置補償方案需由項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責編制，經(jīng)區(qū)政府批準后報區(qū)建委備案。項目單位按拆遷安置補償方案組織實施拆遷工作。 4、市政建設(shè)：按照實施方案要求，項目紅線外具備通道路、通水、通電（含臨時電）及用地場地平整（簡稱“三通一平”），有條件的可達到“五通一平”等。,四、驗收入庫階段,1、驗收： 現(xiàn)場驗收； 批準手續(xù)、資料驗收； 開發(fā)成本驗收 2、入庫：,一級開發(fā)驗收,土地一級開發(fā)完成后，實施單位備齊土地一級開發(fā)過程中的行政審批文件、財務(wù)收支證明文件、協(xié)議、會議紀要、信函、工程設(shè)計成果、竣工圖資料、質(zhì)量控制文件等相關(guān)驗收文件全套資料，向儲備中心提出結(jié)案驗收申請。

10、儲備中心收到結(jié)案驗收申請后，依據(jù)項目一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議對土地一級開發(fā)完成內(nèi)容進行全面結(jié)案驗收工作。,一、現(xiàn)場驗收,現(xiàn)場驗收標準 （1）宗地內(nèi)達到“場光地凈”場地內(nèi)無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物（樹木外），渣土清運完畢。 （2）場地達到自然地平。 （3）在宗地四周設(shè)置圍擋，滿足有關(guān)部門的要求。 （4）市政基礎(chǔ)設(shè)施：需完成一級開發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議約定的工作內(nèi)容，滿足入市要求。,一級開發(fā)驗收,二、資料驗收： 土地一級開發(fā)驗收申請、結(jié)案報告、審計報告、相關(guān)合同、項目取得的相關(guān)審批文件等。 三、開發(fā)成本驗收： 一級開發(fā)成本包括：前期費用；征地、拆遷補償費及有關(guān)稅費；征地拆遷不可預見費；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

11、；貸款利息；一級開發(fā)投資回報；兩稅兩費等。 一級開發(fā)成本需經(jīng)審計部門審定后報區(qū)政府批準。,驗收合格的土地可直接入市交易或納入政府土地儲備庫，由土地儲備機構(gòu)按照供地計劃進行入市交易。,納入土地儲備庫,國有土地使用權(quán) 收購儲備工作介紹,目 錄 一、收購儲備的相關(guān)概念 二、業(yè)務(wù)流程 三、注意事項,一、收購儲備的相關(guān)概念,一、土地儲備管理辦法（國土資發(fā)2007277號） 第二條：本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。 第十條：下列土地可以納入土地儲備范圍： （一）依法收回的國有土地； （二

12、）收購的土地； （三）行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；,一、收購儲備的相關(guān)概念,（四）已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的土地； （五）其他依法取得的土地。 第十三條 根據(jù)土地儲備計劃收購國有土地使用權(quán)的，土地儲備機構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。收購土地的補償標準，由土地儲備機構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機構(gòu)批準確認。完成收購程序后的土地，由土地登記機關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。,一、收購儲備的相關(guān)概念,二、北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法（京國土用2005534號 ） 第二條 為公共利益需要使用土地或者為實施城市規(guī)劃進行改

13、建需要調(diào)整使用土地的，政府可以收回企業(yè)國有土地使用權(quán)并按照本辦法給予適當補償。,二、工作流程,收購補償方案上報區(qū)政府,注銷原土地權(quán)屬文件,擬定收儲地塊,確定收儲價格,收儲合同簽訂和執(zhí)行,期間管理,儲備土地供應(yīng)及收尾工作,二、工作流程,1、擬定收儲地塊 土地收購儲備必須由原國有土地使用權(quán)人向政府（或土地儲備機構(gòu)）提出申請。不具備國有資產(chǎn)處置權(quán)的用地單位，還應(yīng)出具其上級管理部門同意處置的意見。 擬定有償收購儲備地塊后，同步開展如下工作： （1）現(xiàn)場踏勘。對擬有償收購儲備地塊的四至范圍、地上物現(xiàn)狀、土地使用情況進行現(xiàn)場踏勘，并附現(xiàn)場照片。 （2）核實收儲范圍。核實擬收購儲備地塊是否劃入其他一級開發(fā)項

14、目、棚戶區(qū)改造等項目范圍內(nèi)。對于已含在其他項目范圍內(nèi)的地塊，原則上不再以單獨項目實施收儲。,二、工作流程,（3）權(quán)屬核查及規(guī)劃征詢。核實擬收購儲備地塊是否辦理國有土地使用證，如尚未取得則需向區(qū)（縣）國土分局核實土地使用權(quán)權(quán)屬情況及抵押、查封等其他限制條款，并核查是否符合土地利用總體規(guī)劃；向規(guī)劃部門征詢擬收購儲備地塊的規(guī)劃用途、規(guī)劃建設(shè)用地面積、容積率等規(guī)劃情況，核實規(guī)劃供地范圍是否與收儲范圍一致。,二、工作流程,2、確定收儲價格 （1）北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法（京國土用2005534號 ） 第五條 補償價格由有評估資質(zhì)的中介機構(gòu)按照現(xiàn)狀用途進行評估，評估結(jié)果由市國土局會同市發(fā)展和改

15、革委員會和市財政局等有關(guān)部門確定。 評估機構(gòu)需由土地儲備機構(gòu)從市局中介機構(gòu)庫中隨機抽取。 （2）北京市企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估技術(shù)指引 該指引2015年4月發(fā)布，該日期后評估的收購儲備項目價格需按照指引要求執(zhí)行。 建議收購補償價格和評估價格完全一致。,二、工作流程,3、擬定收購補償方案并審核 北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法（京國土用2005534號 ） 第四條 收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償采取貨幣補償、實物補償或貨幣實物相結(jié)合的補償方式。 原則上，收購補償可采取實物、貨幣相結(jié)合的方式，但由于實物補償需將補償?shù)膶嵨镞M行貨幣化計算，一般不建議采取實物補償方式。,二、工作流程,擬定

16、的收購補償方案需報區(qū)縣政府同意后，上報市中心，按照534號文件規(guī)定，組織收購補償方案審核會，由市發(fā)改、市財政及市國土對收購補償方案進行審核。 審核的要點主要為被收購土地是否權(quán)屬清晰、是否有企業(yè)提出的申請、評估是否符合文件要求、補償方案是否合理等。,二、工作流程,4、簽訂國有土地使用權(quán)收購補償合同 按照審定的收購補償方案與被收儲方簽訂合同。就交地時間及收購補償款支付方式進行約定。 待完成合同簽訂后，注銷原土地使用權(quán)人的權(quán)屬證件。 5、儲備土地期間管理 簽訂收購合同的儲備土地均應(yīng)納入儲備土地庫管理，并開展儲備土地期間管理相關(guān)工作，包括辦理國有土地使用證、現(xiàn)場看護及臨時利用、供應(yīng)前期準備等。,三、注意事項,國有土地使用權(quán)收購補償價格應(yīng)嚴格按照北京市企業(yè)國有建設(shè)用地使用權(quán)收購補償價格評估技術(shù)指引的要求進行評估。 （一）收購補償價格中成本逼近法審核標準問題 1.土地取得費需選取同區(qū)域近1-2年內(nèi)成本會審定的一級開發(fā)項目，參照征地補償費、拆遷補償費及稅費求取。 2.利潤率取值可參照關(guān)于進一步規(guī)范企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目利潤管理的意見（京國土儲201537號）文件要求。,三、注意事項,（二）停產(chǎn)停業(yè)損失補償費用的計算 停產(chǎn)