成本利潤(rùn)測(cè)算模板

1、.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)測(cè)算模板（一）(2007-04-02 13:16:24)請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤未開發(fā)前，如果測(cè)算樓盤的成本和利潤(rùn)？北京一個(gè)模板，你參考一下房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本詳細(xì)目錄一. 征地補(bǔ)償費(fèi)( 一 ). 土地出讓金1. 計(jì)算方法 : 土地出讓金基準(zhǔn)價(jià) * 容積率修正系數(shù) * 年限修正系數(shù) * 用地面積2. 上交部門 : 市財(cái)政局3. 依據(jù) : (1)京政發(fā) 199334號(hào)文 .(2) 京政發(fā) 199443號(hào)文 .4. 說(shuō)明 :(1) 各區(qū)類地價(jià)取值詳見(jiàn)附件 ;(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的 60%返還區(qū)財(cái)政 ;(3) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用;(4) 市屬各局

2、 , 總公司所屬企業(yè)和在市計(jì)劃單列的企業(yè)集團(tuán) , 在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價(jià)征用的土地上進(jìn)行開發(fā) , 利用 , 經(jīng)營(yíng) , 應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金 , 其中的 60%返還企業(yè) , 由留用企業(yè)專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) .(5)在使用基準(zhǔn)地價(jià)表 時(shí), 由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分, 不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大,而且周圍環(huán)境至關(guān)重要, 所.以把同類同種用途地類的地價(jià)區(qū)間等分為十級(jí) . 在實(shí)際操作中 , 首先判斷土地的區(qū)類 , 然后評(píng)定地價(jià)的級(jí)別 , 最后選定基準(zhǔn)地價(jià) , 使地價(jià)測(cè)算更為合理, 規(guī)范 .同時(shí)考慮到說(shuō)明(2),(3),(4),在測(cè)算地價(jià)時(shí)加入 操作系數(shù) 概念 , 以準(zhǔn)確測(cè)算必須交

3、納的土地出讓金比例 .附件 : (1) 1-10類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價(jià);(2) 土地出讓金修正系數(shù)表( 二 ). 征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi):詳見(jiàn)附資料一 : 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開支范圍.說(shuō)明 :(1)測(cè)算時(shí)亦可依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)表, 計(jì)取 土地開發(fā)及其它費(fèi)用 的數(shù)據(jù) .二 . 前期工程費(fèi) :( 取值在 40-120 元 / 平米 )1. 臨時(shí)水 , 電 , 路 , 場(chǎng)地平整費(fèi)依據(jù) :1992 年建安工程定額 ;標(biāo)準(zhǔn) : 按實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算;說(shuō)明 : 施工現(xiàn)場(chǎng)千差萬(wàn)別, 通常按建筑面積5-15 元 / 平米 , 或建安工程費(fèi)的1%.2. 規(guī)劃 , 測(cè)量 , 勘察 , 設(shè)計(jì)費(fèi) :依據(jù) : 原國(guó)家建委 (79

4、) 建發(fā)設(shè)字第315 號(hào)文 ,國(guó)家計(jì)委計(jì)字 (1984)596號(hào)文 , 建設(shè)部 (1991) 第150,316,425號(hào)文 ; 國(guó)家物價(jià).局 , 建設(shè)部 1992 價(jià)費(fèi)字 375 號(hào) .標(biāo)準(zhǔn) : (1)勘察費(fèi) :概算價(jià) *0.30-0.80%(2) 民用建筑設(shè)計(jì)費(fèi)民用建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位 : % 工 程工 程 概 算 投 資 ( 萬(wàn)元 ) 等 級(jí) 300以下 301 - 1000 1001 -3000 3001 以上 特 級(jí)2.22.12.01.9 一 級(jí)2.01.91.81.7 二 級(jí)1.81.71.61.5 三 級(jí)1.61.51.41.3 四 級(jí)1.41.31.2 五 級(jí)1.21.

5、1.備注 :特級(jí) : 1.列為國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目或以國(guó)際性活動(dòng)為主的特高級(jí)大型公共建筑;2. 有全國(guó)性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑;3.30層以上建筑 ;4. 高大空間有聲 , 光等特殊要求的建筑 .一級(jí) : 1.高級(jí)大型公共建筑;2. 有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑;3.16層以上 29 層以下或超過(guò)50 米高的公共建筑.二級(jí) : 1.中高級(jí) , 大中型公共建筑;2. 技術(shù)要求較高的中小型建筑;3.16層以上 29 層以下住宅 .三級(jí) : 1.中級(jí) , 中型公共建筑 ;2.7層以上 ( 含 7 層 )15層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑;四級(jí) : 1.一般中小型公共建

6、筑;2.7層以下無(wú)電梯的住宅, 宿舍及磚混建筑.五級(jí) :一 , 二層單功能 , 一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑.說(shuō)明 : (1)民用建筑大型 10000平米.中型 3000-10000平米小型 3000平米(2)僅做民用建筑初步設(shè)計(jì)或施工圖分階段設(shè)計(jì)時(shí), 其工作量的比例為40%和60%.(3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計(jì)圖紙6 份 , 施工圖 8 份 .3. 規(guī)劃條件 , 可行性研究費(fèi)依據(jù) : 建設(shè)部 (1991) 第 425 號(hào)文標(biāo)準(zhǔn) : (1)按現(xiàn)行規(guī)劃收費(fèi)定額計(jì)算: 工日定額 *85 元 / 工日用地規(guī)模 ( 公頃 )工日定額50面議(2)施工執(zhí)照費(fèi)按京政發(fā)198821號(hào)文 : 概算額 *(1- 3)

7、.三. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1. 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)依據(jù) : 京政發(fā) 199334號(hào)文標(biāo)準(zhǔn) : 1).根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定.管線延長(zhǎng)米 * 管線單方造價(jià).2).根據(jù)經(jīng)驗(yàn) ,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般為建安工程費(fèi)的2% - 10%.說(shuō)明 : (1)一般該項(xiàng)費(fèi)用為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工程量* 單方造價(jià) ;(2) 各種管線單方造價(jià) :自來(lái)水管線600 元 / 米雨水管線700 元 / 米污水管線800 元 / 米煤氣管線1000 元 / 米熱力管線2000 元 / 米供電管線700 元 / 米電信管線1500 元 / 門道路80 元 / 平米綠化20 元 / 平米.(3) 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) :環(huán)衛(wèi)費(fèi)5元 / 平米照明費(fèi)5元 / 平米(

8、4)該項(xiàng)費(fèi)用一般范圍150-400 元 / 平米普通住宅150 元/ 平米高檔住宅 ( 公寓 , 寫字樓 )400 元/ 平米2. 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ( 包括集資和自己修建 )依據(jù) : 設(shè)計(jì)方案和集資協(xié)議;標(biāo)準(zhǔn) : 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定;說(shuō)明 : (1)熱力 , 煤氣 , 自來(lái)水 ,污水處理如有集資, 則相應(yīng)的四源費(fèi)中的該項(xiàng)不在計(jì)取.(2) 若自己修建 , 測(cè)算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) .四 . 房屋建安工程費(fèi)1. 建安工程費(fèi)依據(jù) : 現(xiàn)行建安費(fèi)定額計(jì)算單方造價(jià).標(biāo)準(zhǔn) :(1)普通住宅多層900-1000 元 / 平米.高層1600-1800 元 / 平米(2) 公共建筑a. 公寓 , 寫字樓3

9、000-4500元 / 平米其中 :結(jié)構(gòu)1000-1500 元 / 平米裝修800-1000元/ 平米設(shè)備1200-2000元/ 平米b. 別墅3000元/ 平米說(shuō)明 :(1) 公共建筑包括公寓, 寫字樓 , 別墅 , 以及教育 , 醫(yī)療衛(wèi)生 , 文化體育 , 商業(yè)服務(wù) , 金融郵電 , 社區(qū)服務(wù) , 行政管理 ,市政公用 .(2) 依據(jù) : 京政發(fā) 1985149 號(hào)文 ;標(biāo)準(zhǔn) : 建筑面積 9678-10630平米 / 千戶工程取費(fèi)按實(shí)際工程量 . .詳見(jiàn)公建配套附表 .a. 北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)，設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo);b. 北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)，施配套建設(shè)定額指標(biāo);

10、.通常取 7-15%為公建配套面積比率.2. 招投標(biāo)費(fèi).依據(jù) : 京政辦發(fā) (1987) 第 152 號(hào)文標(biāo)準(zhǔn) : 中標(biāo)額 *1 3. 預(yù)算審查費(fèi)依據(jù) :(84) 建京經(jīng)字第439 號(hào) ;標(biāo)準(zhǔn) : 預(yù)算造價(jià) *0.5 （京計(jì)基字（ 1997）第 0711 號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%）4. 工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù) :(1) 國(guó)家物價(jià)局 . 建設(shè)部 1992 價(jià)費(fèi)字 479 號(hào) ;(2)93京建法字第029 號(hào)標(biāo)準(zhǔn) : 工程造價(jià) * 適用稅率適用稅率 :工程造價(jià)500 萬(wàn)元以下2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%.1000000.6%說(shuō)明 :(1)實(shí)行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費(fèi), 其費(fèi)率為工程監(jiān)理費(fèi)中的 7%，工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設(shè)單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)。(2) 設(shè)計(jì)監(jiān)