《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估》PPT課件.ppt

1、第六章 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估概述 第二節(jié) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估方法 第三節(jié) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理,第一節(jié) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估概述,國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的一部分內(nèi)容。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估是國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行交易和流動(dòng)的基礎(chǔ)，客觀、公正地對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是防止國(guó)有資產(chǎn)流失、提高國(guó)有資產(chǎn)使用效益的重要手段。所以也是國(guó)有資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一。,（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念 資產(chǎn)評(píng)估，即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評(píng)估。是指專門的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT評(píng)估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為。 資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)重新估價(jià)的過(guò)程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng)，具

2、有不確定性的特點(diǎn)，其評(píng)定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。因此，資產(chǎn)評(píng)估需要規(guī)范進(jìn)行。 早在16世紀(jì)尼德蘭的安特衛(wèi)普出現(xiàn)了世界上最早的商品交易所時(shí)就有資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)。現(xiàn)代資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)是在社會(huì)化大生產(chǎn)和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了相當(dāng)高的程度以后才出現(xiàn)的。,一、資產(chǎn)評(píng)估的概念及其特點(diǎn),資產(chǎn)評(píng)估的要素 1、資產(chǎn)評(píng)估的主體，即資產(chǎn)的評(píng)估者，應(yīng)是具有資產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)法人主體，例如經(jīng)國(guó)家授權(quán)的會(huì)計(jì)師、審計(jì)師事務(wù)所等。 2、資產(chǎn)評(píng)估的客體，即被評(píng)估的對(duì)象，只有在國(guó)家規(guī)定評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)或有關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)才是評(píng)估對(duì)象。 3、資產(chǎn)評(píng)估的目的，即需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的原因，是各資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所針對(duì)的某種特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要或其他

3、某種特定的要求。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估的目的主要是服務(wù)于特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要，如資產(chǎn)補(bǔ)償、資產(chǎn)納稅、資產(chǎn)抵押或擔(dān)保、資產(chǎn)處置等；特定的要求是指例如清產(chǎn)核資等特定的法律要求。 4、資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)，即資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)的法律、價(jià)格、技術(shù)等標(biāo)準(zhǔn)；主要是國(guó)家評(píng)估的有關(guān)法律及其要求的業(yè)務(wù)性資料。,5、資產(chǎn)評(píng)估的程序，即資產(chǎn)評(píng)估具體進(jìn)行的環(huán)節(jié)、步驟；評(píng)估程序是評(píng)估工作規(guī)律性的表現(xiàn)、規(guī)范化的要求。 6、資產(chǎn)評(píng)估的方法，即評(píng)估運(yùn)用的符合國(guó)家規(guī)定的各種專門的方法，是確定特定條件下評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行公允價(jià)格的特定的技術(shù)規(guī)程。 7、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)期，即確定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間，確定基準(zhǔn)時(shí)間是進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的前提。資產(chǎn)評(píng)估的目的就是評(píng)估出

4、評(píng)估對(duì)象在特定時(shí)間的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、和價(jià)值隨時(shí)間變化而變化，因此，資產(chǎn)評(píng)估只能是評(píng)估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)，不能完全反映各個(gè)時(shí)期的資產(chǎn)狀況。評(píng)估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評(píng)估作業(yè)時(shí)間較近的時(shí)期。 8、資產(chǎn)評(píng)估的參照系統(tǒng)，評(píng)估需要從評(píng)估對(duì)象的參照體系中選取合適的參照物和參數(shù)，參照體系對(duì)資產(chǎn)評(píng)估起到重要的矯正作用。 9、評(píng)估的價(jià)值類型，即評(píng)估時(shí)所認(rèn)定的資產(chǎn)的價(jià)值屬性，是評(píng)估對(duì)象的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。,（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)： 是由中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立 、客觀、公正、不受任何方約束的情況完成評(píng)估工作。具有 現(xiàn)實(shí)性、 市場(chǎng)性、 預(yù)測(cè)性、 公正性、 咨詢性。,（三）資產(chǎn)評(píng)估的適用范圍 往往在下

5、列情況下需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估： 資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；使用權(quán)出讓；組建合資、合作等企業(yè)；企業(yè)改制；資產(chǎn)重組、兼并；企業(yè)出售和清算；企業(yè)承包、租賃經(jīng)營(yíng)及企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)；抵押貸款、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保；國(guó)家法律規(guī)定或經(jīng)濟(jì)管理要求必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)；有關(guān)經(jīng)濟(jì)主體認(rèn)為有必要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。咨詢性,1、承包、租賃經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)評(píng)估，目的是為了評(píng)價(jià)企業(yè)或經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)； 2、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資合作經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)評(píng)估，目的是為了以資產(chǎn)現(xiàn)值來(lái)確定參與投資各方合理的權(quán)益； 3、資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)清算的資產(chǎn)評(píng)估，目的是確定資產(chǎn)拍賣的底價(jià)； 4、抵押貸款、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的資產(chǎn)評(píng)估，目的是測(cè)定企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)值，取得信用； 5、納稅的資產(chǎn)

6、評(píng)估，目的是為了確定應(yīng)納稅額。,二、資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述,(一)資產(chǎn)的含義 1、資產(chǎn)是一種權(quán)利 2、資產(chǎn)是一種獲利能力 3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配(權(quán)屬清晰),（二）資產(chǎn)的分類 1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類： 有形資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 2、按是否具有綜合獲利能力分類： 單項(xiàng)資產(chǎn) 整體資產(chǎn) 3、按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類： 可確指的資產(chǎn) 不可確指 的資產(chǎn),案例,浙江羅蒙集團(tuán)商標(biāo)價(jià)值26億元 ，經(jīng)評(píng)估，以商標(biāo)權(quán)質(zhì)押成功貸款7.8億元 位于浙江寧波奉化江口鎮(zhèn)的羅蒙集團(tuán)始創(chuàng)于1984年，是國(guó)家工商總局核準(zhǔn)的全國(guó)性、無(wú)區(qū)域、跨行業(yè)、現(xiàn)代化的著名大型服裝企業(yè)集團(tuán)，羅蒙西服年銷量居全國(guó)第一。西服國(guó)內(nèi)

7、市場(chǎng)綜合占有率排名第二。出口量國(guó)內(nèi)名列第一。 2007年9月經(jīng)國(guó)家權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)北京北方亞事資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)估，其商標(biāo)價(jià)值高達(dá)26億元，成功在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行抵押貸款7.8億元，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)無(wú)形資產(chǎn)抵押貸款之最。,三、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值由于其評(píng)估特定目的不同，價(jià)值含義也不一樣，表現(xiàn)為不同的價(jià)值類型。 價(jià)值類型指的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定性，表明價(jià)值的內(nèi)涵和外延。 評(píng)估價(jià)值是評(píng)估結(jié)果的量，受到評(píng)估目的影響。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，是價(jià)值類型、市場(chǎng)環(huán)境和技術(shù)參數(shù)共同影響的，而后兩者對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響是由于評(píng)估方法運(yùn)用形成的。 價(jià)值類型與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不是兩個(gè)相同的概念。任何一個(gè)評(píng)估結(jié)果

8、都是質(zhì)和量的統(tǒng)一。,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述,不同的評(píng)估目的，決定了不同的價(jià)值類型。 一般地，評(píng)估價(jià)值類型主要有以下幾種： 1、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)，是指資產(chǎn)的買賣雙方均可在正常的、公開(kāi)的資產(chǎn)交易場(chǎng)所買賣，買賣雙方都有足夠的時(shí)間去了解實(shí)際情況，買賣雙方都具有獨(dú)立判斷能力和理智選擇能力，不具有壟斷性和強(qiáng)制性。 根據(jù)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，價(jià)值類型中的市場(chǎng)價(jià)值是指：“評(píng)估基準(zhǔn)日，自愿的買賣雙方在知情、謹(jǐn)慎、非強(qiáng)迫的情況下通過(guò)公平交易資產(chǎn)所獲得的預(yù)期價(jià)值。” 市場(chǎng)價(jià)值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。,（一）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型的內(nèi)容,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述,2

9、、投資價(jià)值 投資價(jià)值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評(píng)估價(jià)值。資產(chǎn)的投入和產(chǎn)出往往存在較大的差異，有的資產(chǎn)投入量較高，但產(chǎn)出較小。投資價(jià)值是以產(chǎn)出效率為依據(jù)衡量其價(jià)值的。 3、重置價(jià)值 重置價(jià)值是指在現(xiàn)在市場(chǎng)條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。如果說(shuō)，投資價(jià)值是從產(chǎn)出角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，重置價(jià)值則是從投入角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。就一個(gè)企業(yè)而言，如果企業(yè)的收益率與行業(yè)平均收益率相同的話，其投資價(jià)值和重置價(jià)值趨向一致。如果企業(yè)收益率超過(guò)行業(yè)平均收益率，其投資價(jià)值就會(huì)高于重置價(jià)值。如果企業(yè)收益率低于行業(yè)平均收益率投資價(jià)值就低于重置價(jià)值。,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述,4、清算價(jià)格

10、所謂清算價(jià)格是指企業(yè)由于破產(chǎn)或其他原因，要求在一定期限內(nèi)將企業(yè)或資產(chǎn)變現(xiàn)，于是在企業(yè)清算之日預(yù)期出賣資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價(jià)格。清算價(jià)格通常適用于企業(yè)破產(chǎn)、抵押、清理等資產(chǎn)業(yè)務(wù)。 清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格，一般低于現(xiàn)行市價(jià)。 清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素： 資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價(jià)格一般會(huì)較大幅度地低于市場(chǎng)價(jià)格。 清算時(shí)間的限制。一般地，清算時(shí)間越長(zhǎng)，在市場(chǎng)上討價(jià)還價(jià)的余地越大，清算價(jià)格會(huì)越高。,價(jià)值類型的另一種分類方法,根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)（中評(píng)協(xié)2007189號(hào)），資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型包括： -市場(chǎng)價(jià)值 是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)

11、日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 -市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型 包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。,投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。 在用價(jià)值是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 在用價(jià)值、賬面價(jià)值等等,關(guān)于特定評(píng)估業(yè)務(wù)的價(jià)值類型,同樣根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)，某些特定評(píng)估業(yè)務(wù)評(píng)估結(jié)論的

12、價(jià)值類型可能會(huì)受到相關(guān)法律、法規(guī)或者契約的約束，這些評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估結(jié)論應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)或者契約等的規(guī)定選擇評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型；相關(guān)法律、法規(guī)或者契約沒(méi)有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場(chǎng)價(jià)值或者市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型，并予以定義。 特定評(píng)估業(yè)務(wù)包括： -以抵（質(zhì)）押為目的的評(píng)估業(yè)務(wù) -以稅收為目的的評(píng)估業(yè)務(wù) -以保險(xiǎn)為目的的評(píng)估業(yè)務(wù) -以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)等,抵押和質(zhì)押的區(qū)別,抵押的抵押物主要是不動(dòng)產(chǎn)，如土地使用權(quán)、房產(chǎn)等；也可以是特別動(dòng)產(chǎn)，如車、船等。 質(zhì)押的質(zhì)押物是動(dòng)產(chǎn)，如電視、機(jī)器設(shè)備等；也可以是權(quán)利，如存單、匯票、依法可轉(zhuǎn)讓的股份、股票、依法可轉(zhuǎn)讓的專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)等。 抵押

13、的過(guò)程中，抵押物還是在抵押人的手中；而在質(zhì)押的過(guò)程中，質(zhì)押物必須存放在質(zhì)押權(quán)人手中。 抵押合同的生效，不動(dòng)產(chǎn)抵押自登記之日起生效；特別動(dòng)產(chǎn)的，自合同簽訂之日起生效。 質(zhì)押合同的生效自動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證交付之日起生效。 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)主要通過(guò)向法院申請(qǐng)拍賣，而質(zhì)押則多直接變賣。,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述,（二）價(jià)值類型的重要作用 1 、價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值涵義不同，結(jié)果也不一樣。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中指出：“專業(yè)評(píng)估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的價(jià)值概念。而應(yīng)對(duì)所涉及的特定價(jià)值類型進(jìn)行詳細(xì)描述?！薄霸谶\(yùn)用和理解評(píng)估時(shí)明確披露價(jià)值類型和定義尤為重

14、要，價(jià)值類型和定義需要與特定的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相適應(yīng)，價(jià)值定義的改變會(huì)使各種資產(chǎn)所具有的價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。”因此，每一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值都是有條件的特定價(jià)值，而非資產(chǎn)本身的客觀價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值。,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述,通常情況下，資產(chǎn)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為不同，其使用價(jià)值實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)環(huán)境的條件也不一樣。價(jià)值類型選擇不同，直接影響評(píng)估價(jià)值數(shù)額。 一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，用于投資行為的評(píng)估和用于銷售變現(xiàn)行為的評(píng)估，其價(jià)值涵義不同，評(píng)估值也不一樣。 用于銷售變現(xiàn)行為，該資產(chǎn)的使用價(jià)值取決于市場(chǎng)的交換條件和需求者對(duì)其使用價(jià)值的判斷；用于投資行為的評(píng)估，則只是考慮該機(jī)器設(shè)備在新投資企業(yè)中的是否有用及其有用程度。 顯然，這時(shí)的需求

15、者及其市場(chǎng)條件就會(huì)產(chǎn)生差異。而且，不同價(jià)值類型下的評(píng)估價(jià)值與實(shí)際資產(chǎn)交易值的差異度是不同的。,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述,2、價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。 價(jià)值類型實(shí)際上是評(píng)估價(jià)值的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值，需要通過(guò)評(píng)估方法獲得。國(guó)際上通行的評(píng)估方法主要有三種：市場(chǎng)法、成本法和收益法?，F(xiàn)實(shí)工作中，我國(guó)更多的采用的是成本法，市場(chǎng)法和收益法的應(yīng)用相對(duì)較少。 評(píng)估方法本身只是估算評(píng)估價(jià)值的一種思路，價(jià)值類型確定后直接制約著方法應(yīng)用中各種指標(biāo)、參數(shù)的判斷和選擇。,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述,3、 明確評(píng)估價(jià)值類型，可以更清楚的表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免委托方誤用評(píng)估結(jié)果。 任何評(píng)估結(jié)果都是有條件的

16、，不同的評(píng)估目的、市場(chǎng)條件決定其價(jià)值涵義是不同的，評(píng)估價(jià)值也不相同。評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中提出評(píng)估價(jià)值，并明確其價(jià)值類型，可以使委托方更清楚地使用評(píng)估價(jià)值，避免濫用評(píng)估價(jià)值。這樣也可以規(guī)避評(píng)估師的責(zé)任。,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估概述,（三）價(jià)值類型的影響因素 決定和影響價(jià)值類型的因素是多方面的，但主要因素包括： （1）評(píng)估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）； （2）市場(chǎng)條件； （3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。 上述三項(xiàng)因素是一個(gè)有機(jī)整體，核心問(wèn)題是評(píng)估的特定目的，因?yàn)樘囟康拇_定以后，直接影響市場(chǎng)條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。,土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),融資租賃,考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),國(guó)家征用不動(dòng)產(chǎn),四、資產(chǎn)評(píng)估的原則,資產(chǎn)評(píng)估的原則是調(diào)節(jié)資

17、產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。 包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。 （一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則 -獨(dú)立性原則 -客觀性原則 -科學(xué)性原則 -專業(yè)性原則,（二）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則,1、貢獻(xiàn)原則 某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。在評(píng)估一項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。 2、替代原則 指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)

18、，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。這是因?yàn)椋薪?jīng)驗(yàn)的買方對(duì)某一資產(chǎn)不會(huì)支付高于能在市場(chǎng)上找到相同效用替代物的費(fèi)用。評(píng)估時(shí)，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無(wú)替代性是需要考慮的一個(gè)重要因素。 3、預(yù)期原則 預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定的。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的高低取決于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的未來(lái)效用或獲利能力。一項(xiàng)資產(chǎn)取得時(shí)的成本很高，但對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，其效用不高，評(píng)估值就不會(huì)很大。預(yù)期原則要求在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須合理預(yù)期其未來(lái)的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。,五、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估項(xiàng)目后，向委托方出具的

19、關(guān)于項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告。 是評(píng)估機(jī)構(gòu)履行評(píng)估合同的成果，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。 評(píng)估報(bào)告包括正文和附件兩部分。 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告實(shí)例,根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資委2005年發(fā)布的企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法規(guī)定，企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：,（1）整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司； （2）以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資； （3）合并、分立、破產(chǎn)、解散； （4）非上市公司國(guó)有股東股權(quán)比例變動(dòng)； （5）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； （6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換； （7）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位； （8）非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)； （9）資產(chǎn)涉訟； （1

20、0）收購(gòu)非國(guó)有單位的資產(chǎn)； （11）接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)出資 （12）接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債,第二節(jié) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估方法,一、市場(chǎng)法（又稱市場(chǎng)比較法）,（一）基本原理 理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論: 由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過(guò)程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市場(chǎng)交易結(jié)果的相對(duì)合理性，并通過(guò)替代原則來(lái)評(píng)估被估資產(chǎn)。 評(píng)估思路 運(yùn)用的前提條件 -充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。 -參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。,（二）基本程序及有關(guān)指標(biāo) 1、尋找參照物 參照物的成交價(jià)必須真實(shí)。 參照物的基本數(shù)量要求(一般三個(gè)以上)。 參照物與被估資產(chǎn)相類似（基本可替代，即功能相同或相似)。

21、 參照物的成交價(jià)是正常交易的結(jié)果或者可以修正為正常交易。 盡可能選擇近期成交的交易案例。 2、調(diào)整差異 完全相同的參照物是很少見(jiàn)的，通常是獲得相似參照物，因此需要按時(shí)間因素、區(qū)域因素、功能因素、成新率因素、交易情況等相關(guān)因素作相應(yīng)的差異調(diào)整，從而便于獲得更為準(zhǔn)確的評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。 3、確定評(píng)估值 將若干個(gè)經(jīng)過(guò)調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。,1.時(shí)間因素 2.區(qū)域因素 參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù)1 一般以被評(píng)資產(chǎn)為100，,調(diào)整差異方法,3.功能因素 功能系數(shù)法 4.成新率因素 5.交易情況調(diào)整,（三）具體操作方法,常用直接比較法 （一）單一因素比較法 參照物與被估

22、資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時(shí)間、功能等。 （二）類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但在多方面存在差異。 交易案例A的調(diào)整后價(jià)值參照物A的成交價(jià)時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)功能因素調(diào)整系數(shù)交易情況補(bǔ)正系數(shù),例某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2006年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到三個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示： 單位：,該商業(yè)用房與三個(gè)參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似，故無(wú)需對(duì)功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)

23、用房所在區(qū)域好，綜合評(píng)分分別均為107。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：（1+4%）4=117%；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%；參照物C因在評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無(wú)需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過(guò)程如下。 被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)（27,336.4527,850.4727,654.21）3 27,614 被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)27,61450013,807,000元,二、成本法（The cost method）,應(yīng)注意問(wèn)題 1.歷史資料的真實(shí)性 2.形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的,（一）成本法的基本原理 成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本

24、耗費(fèi),成本法的評(píng)估思路 評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗,實(shí)體性 功能性 經(jīng)濟(jì)性,（二）成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算,基本公式： 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值重置成本綜合成新率,1、重置成本及其計(jì)量 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格和費(fèi)用計(jì)算。 不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由： -更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜； -用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)。,（1）重置核算法 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn) 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝

25、調(diào)試費(fèi)等。 評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。 該方法可用于估算復(fù)原重置成本，也可用于估算更新重置成本。,（2）功能系數(shù)法 如果無(wú)法獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新?tīng)顟B(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過(guò)調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。,功能價(jià)值法 若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式： 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式： 該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。,（3）物價(jià)指數(shù)法 如果與被估資產(chǎn)

26、相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無(wú)法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。 定基物價(jià)指數(shù) 環(huán)比物價(jià)指數(shù) 注意問(wèn)題 物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。,（4）統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法） 當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法。 計(jì)算步驟： 將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。 抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。 計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。 據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。 某類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始成本K,2、實(shí)體性貶值（有形損耗）及其計(jì)量 計(jì)量方法: （1）觀察法 被估資產(chǎn)的有形損耗重置成本（1成新率） （2）使用年限法 實(shí)際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 對(duì)于經(jīng)過(guò)更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平

27、均已使用年限。,有形損耗率,（3）修復(fù)費(fèi)用法 如果資產(chǎn)的實(shí)體性損耗是可以修復(fù)的，那么修復(fù)的費(fèi)用就反映了資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。 通過(guò)估算修復(fù)費(fèi)用估算貶值。,3、功能性損耗及其計(jì)量,(1)功能性損耗的兩種形態(tài) -超額投資成本 -超額運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等） (2)超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚： -計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營(yíng)成本 -計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅率） -據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營(yíng)成本（1所得稅率）（P/A,r,n）,4、經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量 （1）經(jīng)濟(jì)性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)

28、境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問(wèn)題。 （2）表現(xiàn)形式 -資產(chǎn)利用率下降 -資產(chǎn)年收益額減少,（3）計(jì)算方式 因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額重置成本經(jīng)濟(jì)性貶值率 因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）,5、綜合成新率及其計(jì)量 （1）含義: 資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置成本 （2）計(jì)量方法 觀察法 使用年限法 修復(fù)費(fèi)用法,為什么不能直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率,第一，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。 第二，折舊年限的確定，資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提的。 第三，折舊

29、年限的確定基礎(chǔ)與評(píng)估中成新率的確定基礎(chǔ)損耗本身具有差異性。 第四，資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同。這時(shí)當(dāng)然可以采用折舊年限。但這僅僅是偶然性結(jié)果，并不具有必然性，而且，這是經(jīng)過(guò)分析、比較、判斷后的結(jié)果，恰恰說(shuō)明成新率的確定應(yīng)根據(jù)實(shí)地勘察確定，而不是按折舊年限直接確定。,（三）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行： 1確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本； 2確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限； 3估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值； 4計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。,（四）成本法的優(yōu)缺點(diǎn) 采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有： 1比較充分地考

30、慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平 2. 有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估； 3在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件可廣泛地應(yīng)用。 4有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。 成本法評(píng)估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是： 工作量大；以歷史資料為依據(jù)，需要分析各種假設(shè)；經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面估算。,三、收益法,（一）基本原理 理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來(lái)的收益。 收益法的評(píng)估思路預(yù)期收益折現(xiàn) 收益法運(yùn)用的前提條件 -資產(chǎn)的收益可以預(yù)測(cè)并用貨幣計(jì)量 -資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量 該方法最適宜： -資產(chǎn)的購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況； -成本費(fèi)用無(wú)法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。,（二）收益法的

31、計(jì)算公式 收益法的基本要素： 預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時(shí)間。 1.未來(lái)收益有限期 每期收益不等額 每期收益等額,2. 未來(lái)收益無(wú)限期 根據(jù)未來(lái)收益是否穩(wěn)定分為兩種方法: (1)穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法： 歷史收益加權(quán)平均法 計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù) 注意:方法更具客觀性，但缺乏預(yù)測(cè)性。收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。,(2)分段法 若預(yù)期未來(lái)收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。,前期 （設(shè)n=5） 后期,選擇前期期限的基本原則: -延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)； -盡可能長(zhǎng)，但也不宜過(guò)長(zhǎng)。,(3)純收益按等比例級(jí)數(shù)變化（遞增

32、或遞減）,(4)純收益按等差級(jí)數(shù)變化（遞增或遞減）,3、未來(lái)收益有限期下的特殊計(jì)算公式,（1）分段法 （2）純收益按等比級(jí)數(shù)變化 （3）純收益按等差級(jí)數(shù)變化（遞增或遞減）,（三）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 1.預(yù)期收益額 (1)預(yù)期收益的類型 稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金流稅后凈利潤(rùn)+折舊追加投資 從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。,稅后利潤(rùn) 凈現(xiàn)金流 利潤(rùn)總額,稅后凈收益，被普遍采用,(2)預(yù)期收益的測(cè)算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來(lái)可能發(fā)生的有利的和不利的因素來(lái)確定預(yù)期收益。 時(shí)間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況,表 評(píng)估前每年收益,按時(shí)間序列計(jì)算的回歸

33、方程：預(yù)測(cè)年收益（年份數(shù)83）164 717,表 預(yù)測(cè)年收益,因素分析法 -確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）； -預(yù)測(cè)這些因素未來(lái)可能的變動(dòng)情況； -估算基于因素變動(dòng)的未來(lái)收益水平。,2. 折現(xiàn)率與資本化率 (1)二者無(wú)本質(zhì)區(qū)別;內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 資本化率折現(xiàn)率未來(lái)年收入的增長(zhǎng)率 (2)若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零，則二者相等。,(3)確定折現(xiàn)率的基本方法 加和法 折現(xiàn)率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國(guó)債收益率 其中，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定： -風(fēng)險(xiǎn)累加法,-系數(shù)法 CAPM：(資本資產(chǎn)定價(jià)模型),市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,資本成本加權(quán)法 如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長(zhǎng)期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率長(zhǎng)期負(fù)債占投資總額的比重 長(zhǎng)期負(fù)債利息率（1所得稅稅率） +所有者權(quán)益占投資總額的比重所有者權(quán)益報(bào)酬率 上式中：所有者權(quán)益報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,市場(chǎng)比較法 通過(guò)參照物的市價(jià)和收益來(lái)倒求折現(xiàn)率。,(四）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序 1收集驗(yàn)證有關(guān)